Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch die Richter Dr. Waldner (Vorsitz) und Mag. Stadlmann sowie die Richterin Mag. a Zeiler-Wlasich in der Rechtssache der klagenden Partei A* , geboren am **, **, vertreten durch die Huainigg Dellacher&Partner Rechtsanwälte OG in Klagenfurt am Wörthersee, gegen die beklagte Partei B* GmbH , FN **, **, vertreten durch Mag. Alexander Todor-Kostic, LL.M., Rechtsanwalt in Velden am Wörthersee, wegen EUR 210.000,00 samt Anhang , über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Klagenfurt vom 4. August 2025, C*-15 (Berufungsinteresse: EUR 210.000,00), in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 4.313,82 (darin EUR 718,97 USt) bestimmten Kosten ihrer Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist gemäß § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger war bis 30. April 2018 bei der D* GmbH (iwF: D* GmbH) beschäftigt.
Bereits im Jahr 2017 kam es erstmals zum geschäftlichen Kontakt zwischen dem Kläger als Mitarbeiter der D* GmbH und dem Geschäftsführer der Beklagten, E*. Für verschiedene Vermittlungen vereinbarten die beiden eine Provision in Höhe von 2 % zzgl. USt zu Gunsten der D* GmbH. [1] Der Ankauf der klagsgegenständlichen Liegenschaft war von dieser Vereinbarung nicht umfasst.
Mit „Vermarktungsvertrag, Vermittlungsvertrag und Regelung der Zusammenarbeit“ vom 1. März 2018 beauftragte F* den Kläger als selbständigen Vermittler mit dem Verkauf der klagsgegenständlichen Liegenschaft EZ G*, KG H*, nachdem dieser seine Zusammenarbeit mit der D* GmbH behauptete. In diesem Vertrag vereinbarten sie „für den erfolgreichen Verkauf 3 % zzgl. USt. vom Kaufpreis als Provision, zahlbar nach Kaufvertragsabschluss und sogleich nach Freigabe der ersten Gelder des Kaufvertrages durch den Treuhänder“.
Nach der Beauftragung durch F* bot der Kläger dem Geschäftsführer der Beklagten E* die klagsgegenständliche Liegenschaft zum Kauf an. [2] Der Kläger erklärte E* in diesem Zuge, dass er sich nunmehr im Ausstieg aus der Beschäftigung bei der D* GmbH befinde und diese Vermittlung bereits selbständig betreue. Darüber hinaus besprach der Kläger mit ihm mündlich, dass im Falle des Ankaufs der Liegenschaft eine Provision von 3 % des Kaufpreises zzgl. USt bei Zahlung des Kaufpreises zu entrichten sei.
In weiterer Folge betreute der Kläger die Verhandlungen über den Liegenschaftskauf. Die gesamte Kommunikation zwischen den Kaufvertragsparteien wurde über den Kläger abgewickelt und war dieser auch in die Verfassung der Ursprungsversion sowie die nachträglichen Abänderungen des Kaufanbots eingebunden.
Am 4. April 2018 unterfertigten F* und E* als Vertreter der Beklagten sodann das „unwiderrufliche Kaufvertragsanbot“, Beilage ./6, welches einen Bestandteil der Feststellungen bildet und dem Urteil angeschlossen wird.
Im Zuge der weiteren Abwicklung des Verkaufes kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien, welche zu Gerichtsverfahren zur Klärung der Verbindlichkeit des Kaufanbots führten. Aufgrund aufkommender Differenzen zwischen der D* GmbH und dem Kläger informierte der Kläger die Vertragsparteien am 17. Juni 2018 per Mail davon, dass er sich „aus diesem Fall zurückziehe“ und die Informationen des Projektes an die D* GmbH weitergegeben wurden.
Weitere Vermittlungs-oder Betreuungstätigkeiten übernahm der Kläger ab diesem Zeitpunkt nicht mehr.
Nach Abschluss der gerichtlichen Verfahren kam es sodann zum Abschluss des Kaufvertrages vom 12. Mai 2021 sowie des Nachtrags zum Kaufvertrag vom 27. Juli 2021 zwischen F* und E*, von welchen die Vertragsparteien weder den Kläger noch die D* GmbH verständigten.
Kurz nach Abschluss der Verträge bezahlte die Beklagte den Kaufpreis in Höhe von EUR 5.850.000,00 zuzüglich EUR 400.000,00 an USt.
Mit seiner am 4. Jänner 2024 zu C* des Landesgerichts Klagenfurt eingebrachten Klage begehrt der Kläger vom Beklagten die Bezahlung von EUR 210.000,00 samt 12,58 % Zinsen (Unternehmerzinsen) seit 9. September 2023. Dies – auf das Wesentlichste zusammengefasst – mit folgender Begründung:
F* als Verkäuferin habe den Kläger mit Vermarktungsvertrag, Vermittlungsvertrag und Regelung der Zusammenarbeit vom 1. März 2018 mit dem Verkauf der Liegenschaft EZ G*, KG H*, beauftragt.
Weiters sei zwischen den Streitteilen für die erfolgreiche Vermittlung des Objektes eine angemessene 3 %-ige Provision vom Kaufpreis zuzüglich 20 % USt, fällig frühestens mit Kaufvertragsabschluss, vereinbart worden. Der Kläger habe seine Konditionen zur Vermittlung mündlich und schriftlich bekannt gegeben, welche von der Beklagten akzeptiert worden seien. Insbesondere das Schweigen auf die Beilage ./A habe der Kläger als Zustimmung ansehen können. Es sei daher ein Vertragsverhältnis zwischen den Parteien – wenn auch nur schlüssig – begründet worden. Es wäre unwirtschaftlich und sinnbefreit, wenn ein Immobilienmakler mit einem Käufer keinen Provisionsanspruch vereinbart.
Aufgrund der Tätigkeiten der Klägerin sei das Objekt letztlich erfolgreich und verdienstlich zum Verkauf an die Beklagte vermittelt worden, welche aufgrund des Kaufvertrags vom 12. Mai 2021 und des Nachtrags zu diesem vom 27. Juli 2021 Eigentümerin dieser Liegenschaft geworden sei.
Die Beklagte habe den Kläger über den erfolgreichen Ankauf der Liegenschaft nicht informiert, sondern habe sich dies erst durch eine Grundbuchsrecherche ergeben. Trotz Rechnungslegung für die erfolgreiche Vermittlungstätigkeit sei die Beklagte zahlungsunwillig.
Der Kläger sei bei der D* GmbH bis 2018 angestellt gewesen. Er habe den gegenständlichen Vermittlungsauftrag von F* allerdings als Einzelperson entgegengenommen und abgeschlossen. Eine allfällige mangelnde interne Berechtigung im Verhältnis zur D* GmbH – was bestritten werde – behindere nicht das Entstehen eines Provisionsanspruches des Klägers als Privatperson. Richtig sei, dass diese Tätigkeit des Klägers an seinem ehemaligen Arbeitgeber vorbei zu Problemen geführt habe. Diese Probleme seien aber bereinigt worden. Die Beklagte habe auch keine Provisionszahlungen an die D* geleistet.
Der Kläger habe der Beklagten das „I*“ im Rahmen einer bereits bestehenden Geschäftsbeziehung mit dieser zum Kauf angeboten und hierdurch durch Namhaftmachung der Verkäuferin das Mindesterfordernis einer verdienstlichen Vermittlung („Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit“) erfüllt. Vor der beiderseitigen Unterzeichnung des Kaufanbotes hätten sich die Vertragsteile nie persönlich gesehen und/oder Verhandlungen persönlich geführt. Sämtliche Korrespondenz und dergleichen sei über den Kläger erfolgt.
Darüber hinaus habe der Kläger umfassende Vermittlungstätigkeiten erbracht, die letztlich kausal für das (spätere) Zustandekommen des Vertrages gewesen seien. Aufgrund der verdienstlichen Tätigkeit des Klägers sei von F* und der Beklagten das unwiderrufliche Kaufvertragsanbot vom 4. April 2018 unterfertigt worden. Dieses habe der Kläger selbst „vorgefertigt“ und speziell auf den Vertragsabschluss angepasst. Die Beklagte habe damals angegeben, die Liegenschaft allenfalls weiterveräußern zu wollen. In diesem Zusammenhang sei die Bezahlung der 3 %-igen Nettoankaufsprovision nach endgültigem Kaufvertragsabschluss und Zahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto vereinbart worden.
Die Beklagte habe rechtliche Schritte zur Durchsetzung des Anspruchs zum Ankauf der Liegenschaft eingeleitet und gegenüber der Verkäuferin F* obsiegt. Hierauf habe der Kläger keinen Einfluss gehabt. Im Falle eines Obsiegens der Verkäuferin im Prozess hätte der Kläger auch keinen Provisionsanspruch geltend gemacht. Dessen Aufgabe habe nicht in einer diesbezüglichen Streitschlichtung bestanden, zumal strittige Rechtsfragen vom Gericht zu entscheiden seien.
Der Kläger wisse nicht, wann der Kaufpreis geflossen ist, gehe aber davon aus, dass dies im Sommer 2021 war. Der Provisionsanspruch sei frühestens zu diesem Zeitpunkt fällig, weshalb der Verjährungseinwand ins Leere gehe.
Im Geschäftsfeld der Immobilienmakler würden nach dem Geschäftsgebrauch Vereinbarungen getroffen, wonach Provisionen erst mit Abschluss der grundbuchsfähigen Urkunden (oder sogar später) fällig werden. Die Verjährung orientiere sich nicht am Entstehen des Provisionsanspruches (Punktation), sondern an dessen Fälligkeit. Eine Fälligkeit mit Abschluss der Punktation sei nicht vereinbart worden. Im Übrigen sei die Verjährungsfrist gemäß § 11 MaklerG gehemmt, solange ein Makler vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts keine Kenntnis erlangt hat. Zu einer regelmäßigen Grundbuchssichtung sei der Kläger nicht verpflichtet. Den Makler würden insoweit auch keine Erkundigungs-oder Nachforschungspflichten treffen. Der Verjährungseinwand gehe daher – sowohl gegenüber dem Kläger als auch allenfalls gegenüber der D* GmbH – ins Leere. Beide hätten vom erfolgten Rechtsgeschäft erst kurz vor der Rechnungslegung an die Verkäuferseite Kenntnis erlangt (1. September 2022). Über eine allfällige Punktation sei ein Rechtsstreit zwischen Verkäufer und der Beklagten geführt worden. Über den Ausgang dieses Prozesses habe die Beklagte dem Kläger keine Mitteilung gemäß § 3 Abs 3 MaklerG gemacht. Die Verjährung sei daher jedenfalls bis zum Ende der Kenntnis vom Prozessausgang gemäß § 11 MaklerG gehemmt gewesen.
Es werde lediglich ein Teilbetrag des Rechnungsbetrags von EUR 210.600,00 (aus Kostengründen) geltend gemacht.
Das Beklagtenvorbringen über eine Rechtsmissbräuchlichkeit der Abtretung sei wegen Verspätung zurückzuweisen. Eine Vermögenslosigkeit des Klägers werde bestritten. Im Verfahren J* des Landesgerichts Klagenfurt habe es eine erfolgreiche Sanierung gegeben. Von den dortigen Firmenschulden sei der Kläger nicht direkt betroffen gewesen. Es liege keine (unzulässige) Prozessstandschaft, sondern eine materiell-rechtliche Abtretung vor. Die Abtretung sei auch spätestens durch Vorlage der Beilage ./S im gegenständlichen Verfahren erfolgt. Der Geschäftsführer der D* werde die Abtretung dem Vertreter der Beklagten auch erklären. Durch die Vorlage dieser Urkunde liege ein ausreichender Publizitätsakt bzw ein Akt der Benachrichtigung vor, sodass die schenkungsweise Zession der Forderung nicht notariatsaktspflichtig sei. Eine besondere Benachrichtigung des Schuldners sehe das Gesetz nicht vor.
Zur Durchsetzung des Anspruches gegenüber der Verkäuferin F* habe der Kläger rechtliche Schritte eingeleitet. Insoweit sei zwischen dem Kläger und F* am 2. Juni 2023 ein Vergleich vor dem Landesgericht Klagenfurt geschlossen worden.
Die Beklagte erstattete eine Klagebeantwortung, in der sie das Klagebegehren bestreitet und Klagsabweisung beantragt.
Es sei richtig, dass der Kläger – als Angestellter oder Repräsentant der D* GmbH – in den Jahren 2017 und 2018 mit der Vermittlung der gegenständlichen Liegenschaft von der damaligen Verkäuferin (F*) beauftragt war. Damals habe es zwar Kontakte mit dem Geschäftsführer der Beklagten (E*) gegeben. Diese hätten aber zu keinem Vertragsverhältnis zwischen den Streitteilen geführt. Mangels Ermittlungserfolges bzw mangels Herstellung eines Konsenses der Vertragsparteien habe sich die Beklagte wieder zurückgezogen.
Nach dem Scheitern der ursprünglichen Vorgespräche im Jahr 2018 sei es nach langjährigen Gerichtsverfahren und anschließenden Verhandlungen zwischen F* und dem Geschäftsführer der Beklagten zu einem tragfähigen Konsens auf Basis einer völlig neu aufgesetzten Vertragsgrundlage gekommen.
Es habe daher weder ein Auftragsverhältnis zwischen den Streitteilen noch eine verdienstliche Vermittlungstätigkeit des Klägers gegeben, welche kausal für den Kaufvertrag vom 12. Mai 2021 samt Nachtrag vom 27. Juli 2021 gewesen wäre.
Das Zustandekommen einer Vereinbarung über die Bezahlung einer 3 %-igen Nettoankaufsprovision nach endgültigem Kaufvertragsabschluss und Zahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto werde bestritten. Eine Konkretisierung dahingehend, wann dies erfolgt sein solle, sei durch den Kläger nicht erfolgt. Der Kläger konstruiere mit diesem Vorbringen vielmehr eine alternative Rechtsgrundlage zur nachträglichen Erlangung eines Provisionsanspruches. Im Mail vom 12. Mai 2017 sei von einer Provisionshöhe von netto 2 % die Rede.
Verpflichtungen gegenüber einem Dritten als potentiellen Zweitauftraggeber würden erst bei Abschluss eines gesonderten Maklervertrages eintreten. Dazu sei es aber nicht gekommen.
Die Tätigkeit des Klägers habe sich im Jahr 2018 darauf beschränkt, ein vorgefertigtes Kaufanbot vorzulegen, das in der Folge zwar von der Verkäuferin gefertigt wurde, aber zu keinem vollständigen Konsens geführt habe. Der Kläger habe damals keine verdienstliche Maklertätigkeit entfaltet. Dessen Rolle habe sich auf eine reine Boteneigenschaft beschränkt.
Der Kläger sei nicht in eigenem Namen aufgetreten, sondern habe sich als Filialleiter der D* GmbH ausgegeben. Das gegenständliche Vermittlungsgeschäft sei daher im Namen der D* mit dem Beklagten abgeschlossen worden. Es werde der Einwand der mangelnden Aktivlegitimation erhoben.
Der Kaufvertrag vom 12. Mai 2021 samt Nachtrag vom 27. Juli 2021 weise einen völlig anderen Inhalt auf als das ursprüngliche Kaufanbot vom 4. August 2018. Aufgrund der Neudefinition der Hauptpunkte bestehe kein ursächlicher Konnex mehr.
In weiterer Folge sei über den Inhalt des Kaufangebotes ein Streit entbrannt, wobei die Verkäuferin „Wurzelmängel“ eingewendet habe. Bei dieser Ausgangslage sei kein Vermittlungshonorar entstanden.
In weiterer Folge habe der Kläger keine verdienstlichen oder verkaufsfördernden Tätigkeiten mehr gesetzt, sondern vielmehr mit E-Mail vom 17. Juni 2018 erklärt, sich von diesem Fall zurückzuziehen. Mangels Verdienstlichkeit des Klägers für den Vermittlungserfolg sei die Klage unschlüssig.
Ein theoretisch denkbarer Provisionsanspruch wäre auch längst verjährt. Einzige Anspruchsgrundlage könnte das Kaufanbot vom 4. April 2018 sein. Für eine Fälligkeit eines Provisionsanspruches reiche bereits der vermittelte Abschluss einer Punktation oder eines Kaufanbotes aus. Ausgehend von einer Vermittlung im Jahr 2018 (welche bestritten bleibe) sei die dreijährige Verjährungsfrist nach § 11 MaklerG abgelaufen. Eine Verjährungshemmung nach § 11 Satz 2 MaklerG komme nicht in Frage, weil der Kläger selbst von einem schon im Jahr 2018 eingetretenen provisionsbegründenden Vermittlungserfolg ausgehe und er sich andererseits über die Entwicklung der folgenden Vertragsverhandlungen über seine Auftraggeberin und Vertragspartnerin, F*, Kenntnis verschaffen hätte können.
Die Forderungsabtretung laut Beilage ./S werde bestritten. Insoweit liege auch eine unzulässige Prozessstandschaft vor. Mangels rechtlicher Grundlage (für die Zession) sei von einer bloßen Übertragung des Prozessführungsrechtes und damit von einer gewillkürten Prozessstandschaft auszugehen, welche unzulässig sei. Eine materiell-rechtliche Befugnis des Klägers sei nicht ersichtlich und auch nicht behauptet worden. Im Übrigen sei die Forderungsabtretung formungültig und daher nichtig, weil dieser Vereinbarung offenbar ein Schenkungsversprechen ohne wirkliche Übergabe zugrunde liege. Gemäß § 1 Abs 1 lit d Notariatsaktsgesetz sei daher von einer Notariatsaktspflicht auszugehen.
Mit Beilage ./S werde versucht, eine längst verjährte und unzulässigerweise im eigenen Namen vom Kläger erhobene Forderung noch aufrecht zu erhalten. Es werde versucht, das Prozesskostenersatzrisiko sittenwidrig und rechtsmissbräuchlich auf den offenbar vermögenslosen Kläger zu verlagern. Über das Vermögen der K* GmbH, deren Alleingeschäftsführer und Gesellschafter der Kläger sei, sei am 13. August 2024 zu J* des Landesgerichtes Klagenfurt ein Sanierungsverfahren eröffnet worden. Die dortigen Verbindlichkeiten würden (nach Presseberichten) rund 1,5 Millionen Euro betragen. Es sei daher von höchst angespannten Einkommens-und Vermögensverhältnissen des Klägers auszugehen. Selbst wenn der Kläger im Zusammenhang mit dem Unternehmen K* in der Zwischenzeit eine Sanierung erreicht haben sollte, ändere dies nichts an seiner angespannten Einkommens-und Vermögenssituation zum Zeitpunkt des Abschlusses der Abtretungsvereinbarung Beilage ./S.
Wenn der Kläger im eigenen Namen klageberechtigt wäre, hätte es nicht der unzulässigen Abtretungsvereinbarung bedurft. Eine formelle Verständigung des Beklagten von der erst im Mai 2024 vorgelegten Abtretung habe es nicht gegeben. Diese liege im Übrigen auch außerhalb der Verjährungsfrist.
Entscheidend für die Fälligkeit der Maklerprovision sei ein Konsens zwischen den Parteien des Kaufgeschäftes. Eine abweichende Vereinbarung habe der Kläger nicht nachweisen können. Es könne daher auch zu keiner Hemmung der Verjährungsfrist gekommen sein. Zufolge des Rückzuges des Klägers schon im Jahr 2028 habe es auch zu keiner Hemmung kommen können.
Mit dem angefochtenen Urteil(ON 15) verpflichtete das Erstgericht die Beklagte dazu, dem Kläger (1.) den Betrag von EUR 210.000,00 samt 12,58 % Zinsen (Unternehmerzinsen) seit 9. September 2023 zu bezahlen sowie (2.) die mit EUR 21.157,16 brutto bestimmten Prozesskosten zu ersetzen. Es traf die eingangs wiedergegebenen Feststellungen, wobei die fett und schräg gedruckt wiedergegebenen und mit [1] und [2] getroffenen Feststellungen von der Beklagten in ihrer Berufung als unrichtig bekämpft werden. Diesen Sachverhalt beurteilte es rechtlich dahingehend, dass sich die Aktivlegitimation des Klägers schon aus dem mündlichen Maklervertrag zwischen den Streitteilen und damit aus einer unmittelbaren Vertragsbeziehung zwischen diesen ergebe. Die Behauptungen der Beklagten betreffend eine unzulässige Prozessstandschaft seien daher unbeachtlich. Gleiches gelte für die Frage, welche Vereinbarung der Kläger und die D* GmbH im Hinblick auf die gegenständliche Provision im Innenverhältnis getroffen haben. Der Kläger habe auch verdienstliche Tätigkeiten (Kaufanbot, Kommunikation, Gestaltung des Kaufanbotes) erbracht. Die Beklagten hätten das unwiderrufliche Kaufanbot, das als Punktation im Sinn von § 885 ABGB zu qualifizieren sei, aufgrund der Tätigkeit des Klägers abgeschlossen. Der erst mehrere Jahre später erfolgte Kaufvertragsabschluss ändere nichts mehr am Vermittlungserfolg. Die Tätigkeiten des Klägers seien auch kausal (nach der „conditio sine qua non“-Formel) gewesen. Verjährung sei nicht eingetreten, da der Kaufvertrag erst am 12. Mai 2021 unterfertigt wurde und die Klagserhebung am 4. Jänner 2024 erfolgte. Da es aufgrund der ursprünglichen Punktation zum Abschluss des Kaufvertrags gekommen sei, liege auch kein Scheitern der Vorgespräche vor. Der Zeitraum von drei Jahren bis zum Zustandebringen eines verbücherungsfähigen Vertrages sei den Streitigkeiten der Vertragsparteien geschuldet und schade nicht. Die Kostenentscheidung gründe sich auf § 41 Abs 1 ZPO.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten (ON 16) aus den Berufungsgründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der Aktenwidrigkeit, der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung. Sie beantragt, das angefochtene Urteil dahingehend abzuändern, dass das Klagebegehren vollinhaltlich abgewiesen wird. Eventualiter stellt sie einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.
Der Kläger beantragt in seiner Berufungsbeantwortung (ON 18), der Berufung keine Folge zu geben.
Die Berufung – über die gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung zu entscheiden war – ist nicht berechtigt .
A) Zum Berufungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens:
1.) Die Beklagtebehauptet das Vorliegen eines Begründungsmangels (§ 272 ZPO). Betreffend die Feststellungen zur Beurteilung des Verhältnisses der Streitparteien zueinander sowie zu den zwischen diesen getroffenen Vereinbarungen habe sich das Erstgericht primär auf den Zeugen L* (neuer Geschäftsführer der D* GmbH) gestützt und nicht auf die Angaben des M* (des damals zuständigen Geschäftsführers der D*). Das Erstgericht sei nahezu unbegründet zu zu dessen Angaben gegenteiligen Tatsachenfeststellungen gelangt. In der Beweiswürdigung werde aktenwidrig ausgeführt, dass die Ausführungen dieses Zeugen in diesem Zusammenhang keine entscheidenden Kenntnisse liefern würden. Es werde unrichtig dargelegt, dass dieser Zeuge lediglich Kenntnis über das Vertragsverhältnis zwischen F* und dem Kläger (nicht aber über jenes der Streitteile) gehabt habe, wobei dessen Angaben nicht glaubhaft erschienen seien. Das Erstgericht übergehe somit wesentliche Angaben des Zeugen M*. Weiters habe es sich nicht mit der Aussage des Zeugen L* auseinandergesetzt, wonach die D* GmbH mit der Familie F* zunächst einen (vom Kläger niemals vorgelegten) Vermittlungsvertrag abgeschlossen und der Kläger erst nachfolgend mit der Familie F* einen solchen vereinbart habe. Beim Zeugen L* handle es sich um einen wirtschaftlich Mitbegünstigten des strittigen Vermittlungsgeschäfts, zumal diesem im Innenverhältnis zum Kläger die Hälfte des geltend gemachten Vermittlungshonorars zustehe. Das Erstgericht habe auch die Angaben der Zeugin F* zum Verhältnis des angestellten Klägers zur D* GmbH nicht gewürdigt.
2.) In der Berufungsbeantwortung wird ein Begründungsmangel in der Beweiswürdigung des Erstgerichtes in Abrede gestellt. Die Berufungswerberin versuche, mehrere beweiswürdigende Aspekte des Erstgerichts anzugreifen. Sie hätte aber nachvollziehbar ausführen müssen, welche für sie günstigeren Verfahrensergebnisse zu erwarten gewesen wären, wenn der Verfahrensfehler nicht unterlaufen wäre; dies sei nicht erfolgt. Die Verfahrensrüge sei daher nicht gesetzeskonform ausgeführt.
3.) Hierzu wurde erwogen:
4.) Der Anfechtungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens ist nur dann gegeben, wenn der Verstoß gegen ein Verfahrensgesetz abstrakt geeignet war, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Streitsache zu hindern (RIS-Justiz RS0043049). Voraussetzung für das Vorliegen eines Verfahrensmangels ist ein Fehler des Gerichtes (RIS-Justiz RS0115000). Es bedarf keines Nachweises, dass der Mangel in concreto eine unrichtige Entscheidung zur Folge hatte (RIS-Justiz RS0043049 [T 1]), sondern es genügt die abstrakte Eignung, also die Behauptung und der Nachweis, dass die Verfahrensverletzung an sich geeignet war, eine unrichtige Entscheidung herbeizuführen (RIS-Justiz RS0043027). Der Rechtsmittelwerber ist jedoch gehalten, die abstrakte Eignung des Verfahrensmangels darzutun, wenn die Erheblichkeit des Mangels nicht offenkundig ist (RS-Justiz RS0043027 [T 10], RS0043049 [T 6]). Die Relevanz des behaupteten Verfahrensmangels ist aufzuzeigen, ansonsten ist die Rüge nicht gesetzeskonform ausgeführt (RIS-Justiz RS0120213 [T 14]).
5.) Das Gericht hat, sofern in diesem Gesetze nicht anderes bestimmt ist, unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse der gesamten Verhandlung und Beweisführung nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine tatsächliche Angabe für wahr zu halten sei oder nicht. Die Umstände und Erwägungen, welche für die Überzeugung des Gerichtes maßgebend waren, sind in der Begründung der Entscheidung anzugeben (§ 272 Abs 1 und 3 ZPO).
§ 272 Abs 3 ZPO normiert eine Begründungspflicht des Gerichtes. Das Erstgericht muss offenlegen, aufgrund welcher Erfahrungssätze es zur Auffassung gelangt ist, dass die festgestellten Tatsachen für wahr zu halten sind. Die freie Beweiswürdigung muss begründet werden. Das Urteil muss klar und zweifelsfrei die erforderlichen Tatsachenfeststellungen und die Begründung dafür enthalten, warum die festgestellten Tatsachen als erwiesen und andere behauptete Tatsachen als nicht erwiesen angenommen wurden. Das Gericht muss in knapper überprüfbarer und logisch einwandfreier Form darlegen, warum es bestimmte Tatsachen festgestellt hat, damit die Parteien und das Rechtsmittelgericht die Schlüssigkeit seines Werturteils überprüfen können. Das Fehlen einer Beweiswürdigung stellt daher einen Verstoß gegen die Begründungspflicht des § 272 Abs 3 ZPO dar und ein Ersturteil ohne Beweiswürdigung ist mangelhaft. Dem Mangel einer Begründung ist die Verwendung von Leerformeln („der Zeuge erschien dem Gericht glaubwürdig“ oder „der unbedenklichen Aussage war voller Glaube zu schenken“) gleichzusetzen ( Rechberger/Klickain Rechberger/Klicka, ZPO 5, § 272 ZPO, Rz 3; Klauser-Kodek , JN-ZPO 18, § 272 ZPO, E 31 ff; Rechbergerin Fasching/Konecny³, III/1, § 272 ZPO, Rz 7f; Spitzerin Kodek/Oberhammer, ZPO-ON, § 272 ZPO [Stand 9.10.2023, rdb.at], Rz 7; RIS-Justiz RS0102004).
Eine Mangelhaftigkeit einer Entscheidung in Beweiswürdigungsfragen liegt nicht vor, wenn in der Begründung einer Entscheidung ein Umstand nicht erwähnt wurde, der hätte erwähnt werden können oder eine Erwägung nicht angestellt wurde, die hätte angestellt werden können. Das Gericht ist in diesem Zusammenhang also nicht verpflichtet, sich mit jedem einzelnen Beweisergebnis auseinanderzusetzen (RIS-Justiz RS0040165, RS0040180). Der Umstand, dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt des Berufungswerbers sprechen, reicht für sich alleine nicht aus, um eine bedenkliche Beweiswürdigung aufzuzeigen (RIS-Justiz RES0000012).
6.) Entgegen der Darstellung in der Mängelrüge hat sich das Erstgericht mit den Angaben des Zeugen M* auseinandergesetzt. Dies dahingehend, dass dieser lediglich über das Vertragsverhältnis zwischen F* und dem Kläger Kenntnis gehabt habe und dessen (diesbezügliche) Angaben nicht glaubhaft erschienen seien. Damit wurden die beweiswürdigenden Überlegungen des Erstgerichtes offengelegt und können einer Überprüfung unterzogen werden.
7.) Gleiches gilt für die Begründung der Beweiswürdigung im Zusammenhang mit den Angaben des Zeugen L*. Gerade mit dem in der Berufung relevierten Umstand (vormaliger Vermittlungsvertrag zwischen der D* GmbH und der Familie F*) findet in der Beweiswürdigung des Erstgerichtes eine Auseinandersetzung statt (US 6, dritter Absatz).
8.) Der behauptete Begründungsmangel liegt daher nicht vor.
B) Zum Berufungsgrund der Aktenwidrigkeit:
1.) Die Berufungswerberin macht diesen Berufungsgrund zwar nicht ausdrücklich geltend, behauptet in ihrer Mängelrüge aber, dass in der Beweiswürdigung aktenwidrig davon ausgegangen werde, dass die Ausführungen des Zeugen M* betreffend die Beurteilung des Verhältnisses der Streitparteien zueinander keine entscheidenden Kenntnisse liefern würden.
2.) In der Berufungsbeantwortung wird insoweit der Standpunkt vertreten, dass die Beklagte es unterlasse, auf den Vorwurf einer Aktenwidrigkeit einzugehen, sondern nur pauschale Vorwürfe erhebe.
3.) Hierzu wurde erwogen:
4.) Eine Aktenwidrigkeit haftet einer Entscheidung nur dann an, wenn die für die richterliche Willensbildung bestimmenden Verfahrenserklärungen oder Beweisergebnisse in der Begründung der Entscheidung in Abweichung vom Inhalt der Niederschriften, Eingaben oder Beilagen dargestellt wurden. Dieser Widerspruch zwischen den Prozessakten und den tatsächlichen Urteilsvoraussetzungen muss einerseits wesentlich, andererseits unmittelbar aus den Akten ersichtlich und behebbar sein. Er muss dazu führen, dass ein fehlerhaftes Sachverhaltsbild der rechtlichen Beurteilung unterzogen wurde (RIS-Justiz RS0043397, RS0043421). Die Aktenwidrigkeit als Rechtsmittelgrund verwirklicht einen Widerspruch zwischen dem Akteninhalt und den die Entscheidung tragenden wesentlichen Tatsachen ( Zechnerin Fasching/Konecny², § 503 ZPO [Stand 1.9.2019, rdb.at], Rz 159). Liegt einer Tatsachenfeststellung jedoch eine Schlussfolgerung des Gerichtes und damit das Ergebnis eines richterlichen Werturteils zugrunde, welche von der aktenmäßigen Grundlage ausgeht, so kann darin keine Aktenwidrigkeit liegen. Eine solche besteht somit nicht in einem Widerspruch zwischen einer Tatsachenfeststellung und irgendeinem vorhandenen Beweismittel, sondern ausschließlich in einem Widerspruch zwischen dem Inhalt eines bestimmten Aktenstücks einerseits und der Zugrundelegung und Wiedergabe desselben andererseits ( Kodekin Rechberger/Klicka, ZPO 5 § 471, Rz 14; Zechner , aaO, Rz 163; Kodek/Oberhammer,ZPO-ON [Stand 9.10.2023, rdb.at], § 467, Rz 37, § 503 ZPO, Rz 46, 51; RIS-Justiz RS0043397 [T1], RS0043277, , , ).
5.) Bei den Ausführungen des Erstgerichtes zu den Angaben des M* (US 7, zweiter Absatz) handelt es sich zweifellos um ein Werturteil im Rahmen von beweiswürdigenden Überlegungen, zumal dort von einer fehlenden Glaubwürdigkeit ausgegangen wird. Von einem bloß aus den Akten behebbaren Widerspruch kann daher keine Rede sein.
6.) Die behauptete Aktenwidrigkeit liegt daher nicht vor.
C) Zum Berufungsgrund der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung:
1.) Die Beklagte wendet sich gegen die eingangs fett und schräg gedruckt wiedergegebenen sowie mit [1] und [2] bezeichneten Feststellungen.
Sie strebt anstatt dessen folgende Ersatzfeststellungen an:
E1: „Es kann nicht festgestellt werden, dass der Kläger mit der Beklagten einen anderen Provisionssatz vereinbart hat, als in der Generalvereinbarung mit 2 % niedergelegt.“
E2: „Der Kläger trat gegenüber dem Geschäftsführer der Beklagten stets als Mitarbeiter der D* GmbH auf, welcher er nach den übereinstimmenden Angaben auch bis 30.04.2018 war. Er deklarierte sich zu keinem Zeitpunkt als Vertragspartner zum gegenständlichen Geschäft, sondern übermittelte auch mit seinem E-Mail vom 17.06.2018 – mangels jeder schriftlichen Vereinbarung – beim Geschäftsführer der Beklagten den Eindruck, dass er zu diesem Zeitpunkt aus der D* GmbH ausscheidet und daher den Fall firmenintern an deren Geschäftsführer M* übergibt. In rechtlicher Hinsicht ergibt sich daraus, dass der vom Kläger geschaffene objektive Erklärungswert gegenüber der Beklagten nur darauf gerichtet sein konnte, dass als Vertragspartner – zumindest auf Käuferseite – jedenfalls die D* GmbH tätig wird, wovon auch der damals zuständig gewesene Geschäftsführer M* selbst ausging. Anders kann nämlich dessen E-Mail Mitte Juni 2018 an die damalige Verkäuferin F* nicht gedeutet werden (Verhandlungsprotokoll vom 27.06.2025, F*, S 8 unten), wenn darin von M* festgehalten wird, dass der Kläger ein Schreiben schicken werde, indem er sich entschuldigt und klarstellt, dass der Exklusivauftrag selbstverständlich an D* abgetreten wird, womit ebenso deutlich wird, dass nur das Rechtsverhältnis des Klägers zur Verkäuferseite gemeint war, und die D* GmbH stets durchgehend als Vertragspartner auf Seiten des Kaufinteressenten (der Beklagten) war.“
2.) In der Berufungsbeantwortung wird eine unrichtige Beweiswürdigung des Erstgerichtes in Abrede gestellt.
3.) Hierzu wurde erwogen:
4.) Gemäß § 272 ZPO obliegt die Beweiswürdigung primär der erkennenden Richterin. Es gehört zum Wesen der freien Beweiswürdigung, dass sich das Erstgericht, das die Beweise unmittelbar aufgenommen hat, für eine von mehreren einander widersprechenden Darstellungen aufgrund seiner Überzeugung, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann, entscheidet. Der persönliche Eindruck der Richterin, ihre Kenntnisse der Lebensvorgänge, Erfahrungen in der menschlichen Gesellschaft und die Menschenkenntnis werden zur entscheidenden Grundlage für die Wahrheitsermittlung. Das Erstgericht hat die Gründe, aus welchen Erwägungen es seine Überzeugung gewonnen hat, soweit auszuführen, dass ihnen selbige entnommen werden kann. Dementsprechend hat das Berufungsgericht die Beweiswürdigung daraufhin zu untersuchen, ob die Grenzen der freien Beweiswürdigung eingehalten und die Beweisergebnisse schlüssig gewürdigt wurden. Für die wirksame Bekämpfung einer Beweiswürdigung genügt es nicht, aufzuzeigen, dass auch andere Feststellungen möglich gewesen wären oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt des Berufungswerbers sprechen. Die Beweisrüge kann daher nur dann erfolgreich sein, wenn sie gegen die Richtigkeit der vom Erstgericht vorgenommenen Beweiswürdigung stichhältige Bedenken ins Treffen führen kann, die erhebliche Zweifel an dieser Beweiswürdigung rechtfertigen. Es ist also darzulegen, dass die getroffenen Feststellungen unzweifelhaft oder zumindest überwiegend wahrscheinlich unrichtig sind. Es reicht nicht aus, bloß auf einzelne für den Prozessstandpunkt des Berufungswerbers günstige Beweismittel (etwa dessen eigene Aussage) zu verweisen; vielmehr muss dargelegt werden, warum das Erstgericht diesen und nicht anderen Beweismitteln hätte Glauben schenken sollen. Erforderlich ist also eine kritische Auseinandersetzung mit der gesamten Beweislage. Maßgeblich ist, ob für die richterliche Einschätzung im Rahmen der freien Beweiswürdigung, wie hier, ausreichende Gründe vorhanden sind ( Rechberger in Fasching/Konecny 2§ 272 ZPO [Stand 1.8.2017, rdb.at], Rz 4 ff, 11; Rechberger/Klickain Rechberger/Klicka, ZPO 5, § 272 ZPO, Rz 1 ff; Kodekin Rechberger/Klicka, ZPO 5, § 482 ZPO, Rz 6 mwN;
Die gesetzmäßige Ausführung einer Tatsachenrüge setzt voraus, dass der Berufungswerber angibt, (1.) welche konkrete Feststellung bekämpft wird, (2.) infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, (3.) welche Feststellung begehrt wird und (4.) aufgrund welcher Beweisergebnisse und beweiswürdigenden Erwägungen diese begehrte Feststellung zu treffen gewesen wäre (vgl Kodekin Rechberger/Klicka, ZPO 5, § 471 ZPO, Rz 15; Pimmerin Fasching/Konecny³ IV/1 § 467 ZPO [Stand 1.9.2019, rdb.at], Rz 40; RIS-Justiz RS0041835). In diesem Zusammenhang muss die angestrebte Ersatzfeststellung im Widerspruch zur bekämpften Feststellung stehen (OLG Wien 133 R 90/18k; RIS-Justiz RS0041835, RS0043150 [T9]).
5.) Betreffend die erste bekämpfte Feststellung ist die Beweisrüge nicht gesetzesgemäß ausgeführt. Die bekämpfte Feststellung beschäftigt sich nämlich mit der Frage, ob der Ankauf der klagsgegenständlichen Liegenschaft von einer bereits im Jahr 2017 getroffenen Vereinbarung (Beilage ./1) umfasst war, wohingegen sich die angestrebte Ersatzfeststellung mit den jeweiligen Provisionssätzen zweier Vereinbarungen befasst.
6.) Betreffend die zweite bekämpfte Feststellung sind die Ausführungen in der Beweisrüge nicht geeignet, Zweifel an den erstgerichtlichen Überlegungen im Sinne der obigen Prämissen hervorzurufen.
Den Überlegungen des Erstgerichtes betreffend die Feststellungen zum Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und F* wird in der Beweisrüge nicht entgegengetreten. Ausgehend hiervon – nämlich einem Vertragsverhältnis zwischen diesen (und nicht der F* mit der D* GmbH) – ist es durchaus nachvollziehbar, dass der Kläger mit beiden (potentiellen) Vertragsteilen eines Kaufvertrages über die gegenständliche Liegenschaft dieselbe Vereinbarung (betreffend deren jeweiligen Vertragspartner) treffen wollte.
Warum sich aus dem Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung zwischen dem Kläger und der Beklagten ergeben sollte, dass dieser Schluss nicht zutreffend wäre, ist – auch mangels jeglicher über bloße Behauptungen hinausgehender Begründung in der Beweisrüge – nicht nachvollziehbar.
Aus den Beilagen ./I bis ./III geht nur hervor, dass es zwischen dem Kläger einerseits und der D* GmbH andererseits eine Auseinandersetzung betreffend den gegenständlichen Vermittlungsauftrag gegeben hat. Hiermit hat sich das Erstgericht in seiner Beweiswürdigung auch befasst. Gerade der Umstand, dass der Kläger zu einem Zeitpunkt, als er sich noch in einem Angestelltenverhältnis zur D* GmbH befand, Verträge in eigenem Namen (wie vom Erstgericht festgestellt) abgeschlossen hat, ist naturgemäß eine gute Erklärung für eine solche Auseinandersetzung. Warum sich aus den Beilagen ./I bis ./III ergeben sollte, dass der Kläger insoweit unterschiedliche Darstellungen gegenüber F* einerseits und der Beklagten andererseits gemacht haben sollte, ist nicht erkennbar.
In der Berufung wird noch auf die Aussage des Klägers in der Verhandlung vom 21. Februar 2025 (ON 12.2, Seite 18) verwiesen, wonach er sich gegenüber der Beklagten nicht schriftlich dahingehend deklariert habe, nicht für die D* aufzutreten. Hieraus lässt sich für den Standpunkt der Berufungswerberin aber nichts gewinnen, zumal Vereinbarungen auch mündlich getroffen werden können.
7.) Es hat daher bei dem vom Erstgericht erarbeiteten Sachverhalt zu bleiben und ist dieser der weiteren Bearbeitung der Berufung zugrundezulegen (§ 498 Abs 1 ZPO).
D) Zum Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung:
1.) In der Rechtsrüge vertritt die Beklagte den Standpunkt, dass der Geschäftsführer der Beklagten damals davon ausgehen habe können, einen mündlichen Vermittlungsauftrag mit der D* zu schließen. Dies aufgrund einer unterbliebenen Klarstellung durch den Kläger betreffend die Frage des Vertragspartners der Beklagten, mangels Feststellungen über eine abweichende schriftliche Vertragsgrundlage sowie aufgrund der Mitteilung des Klägers mit E-Mail vom 17. Juni 2018 (Beilage ./B), sich aus diesem Fall zurückzuziehen.
In diesem Zusammenhang behauptet die Beklagte das Vorliegen eines sekundären Feststellungsmangels und strebt folgende ergänzende Feststellung an:
I.) „Die D* GmbH hat mit F* noch vor dem 1. März 2018 einen Vermittlungsvertrag zur gegenständlichen Liegenschaft zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt abgeschlossen. Ob dieser Vertragsabschluss mündlich oder schriftlich erfolgte, kann nicht festgestellt werden (siehe Verhandlungsprotokoll vom 21. Februar 2025, Zeuge M* S 10ff; Verhandlungsprotokoll vom 27. Juni 2025, Zeuge L*, S 13 erster und zweiter Absatz). Der Kläger, der bis 30. April 2018 Angestellter der D* GmbH war, hinterging offenbar seinen Dienstgeber (D*) und schloss hinter dessen Rücken mit F* am 1. März 2018 einen neuen exklusiven „Vermarktungsvertrag, Vermittlungsvertrag samt Regelung der Zusammenarbeit“ ab. In diesem Dokument wird die D* GmbH unter anderem auch insofern erwähnt, als sie diese Immobilie durch Namhaftmachung ihrer Kunden anbieten dürfe (siehe Beilage ./B). Einen solchen direkten (schriftlichen) Maklervertrag schloss der Kläger mit der Beklagten nicht ab, auch wenn dieser deren Geschäftsführer E* mitteilte, sich nach seinem Ausscheiden aus dem Beschäftigungsverhältnis zur D* GmbH selbständig um diese Liegenschaft kümmern zu wollen (Verhandlungsprotokoll vom 21. Februar 2025, Zeuge M*, S 12 Mitte und Kläger, S 18, zweiter Absatz; Verhandlungsprotokoll vom 27. Juni 2025, Zeuge L*, S 13, dritter Absatz). Nachdem der Kläger aus diesem Unternehmen Ende April 2018 ausgeschieden war, erklärte er mit Email vom 17. Juni 2018 (Beilage ./2), dass er sich aus diesem Fall zurückziehen und alle Unterlagen dem Geschäftsführer der D* (M*) weitergeben werden. Dazu wurde er offenbar vom damaligen Geschäftsführer der D* GmbH direkt veranlasst, nachdem dieser erfahren hatte, dass der Kläger trotz seines aufrechten Dienstvertrages bei der D* unzulässige Eigengeschäfte tätigt. Vertragspartner als Immobilienmakler blieb (bezogen auf die Beklagte als Käuferin) bzw. wurde (bezogen auf die Verkäuferin F* wieder) die D*, welchen Umstand M* als Geschäftsführer der F* sowohl mündlich als auch schriftlich per E-Mail am 14. oder 15. Juni 2018 mitteilte. In dieser Nachricht schreibt M*, „dass er mit dem Kläger (A*) gestern intern ein paar Dinge abgeklärt habe, vor allem hinsichtlich des Dienstvertrages. Folgendes wird passieren: A* wird ein Schreiben schicken, in dem er sich entschuldigt und klarstellt, dass der Exklusivauftrag selbstverständlich an die D* abgetreten wird. Er wird erklären, dass er alles dazu tun wird, dass auch nur ein Muckser von diesem Herrn E* kommt“ (Verhandlungsprotokoll vom 27. Juni 2025, S 8 unten und S 9 oben). Das nur wenige Tage später vom Kläger übermittelte E-Mail vom 17. Juni 2018 (Beilage ./2) war offenbar diese angekündigte Reaktion des Klägers, mit der allseits klargestellt werden sollte, dass die weitere Bearbeitung direkt vom Vertragspartner D* GmbH erfolgen sollte. Bereits aus dieser Konstellation ist objektiviert, dass die Beklagte zu keinem Zeitpunkt einen Vermittlungsvertrag mit dem Kläger direkt abgeschlossen hat, da dieser diesen eigenmächtigen Versuch, das Rechtsgeschäft während seiner aufrechten Dienstnehmerschaft zur D* GmbH auf seine Seite zu ziehen (siehe Korrespondenz zwischen dem Geschäftsführer der D* M* mit dem Kläger, in welche die Zeugin F* eingebunden war, Beilagen ./I, ./II, ./III) Daraus ergibt sich auch, dass von Seiten des Geschäftsführers der D* GmbH, M*, mit E-Mail vom 30. August 2018 konkret bestätigt wurde, dass es von Seiten des Klägers keinen wie auch immer gearteten Anspruch gegen Frau F* gibt und die D* GmbH die Verkäuferin hinsichtlich jeglicher Forderung des Klägers gegen sie auch schad-und klaglos hält.“
Aus dem festgestellten Sachverhalt in Verbindung mit diesen Zusatzfeststellungen ergebe sich, dass der Kläger zu keinem Zeitpunkt in einem direkten Vertragsverhältnis mit der Beklagten gestanden ist. Der vorliegende objektive Erklärungswert reiche nicht aus, um die Aktivlegitimation des Klägers zu begründen. Nach dem in Lehre und Rechtsprechung anerkannten „Offenlegungsgrundsatz“ müsse einem Geschäftspartner gegenüber unzweifelhaft klargestellt werden, ob ein Geschäft im eigenen oder im Namen eines anderen und bejahenderweise in wessen Namen es abgeschlossen werden soll. Insoweit komme es ausgehend vom objektiven Erklärungswert darauf an, wie ein unbefangener Erklärungsempfänger die Willensäußerung verstehen musste. Es sei entscheidend, wen der Kunde für seinen Vertragspartner halten musste. Hier habe der Geschäftsführer der Beklagten – ausgehend von der Provisionsvereinbarung im Jahr 2017 (Beilage ./1) sowie der Erklärung des Klägers, sich aus diesem Fall zurückzuziehen (Beilage ./2) – darauf vertrauen können, dass seine Vertragspartnerin die D* GmbH ist. Hieran ändere der Umstand nichts, dass der Kläger mit der Verkäuferin F* (im Verhältnis zu dessen Dienstgeber unzulässig) einen eigenen Vermittlungsvertrag abgeschlossen hat. Das Erstgericht wäre daher verpflichtet gewesen, sich mit der Rechtzeitigkeit der Forderungsabtretung von der D* GmbH auf den Kläger und mit den Einwendungen der Beklagten betreffend eine unzulässige Prozessstandschaft auseinanderzusetzen, wozu keine Feststellungen getroffen worden seien.
Darüber hinaus setze ein Provisionsanspruch einerseits eine Verdienstlichkeit und andererseits eine Kausalität voraus. Mit dem Vorliegen eines adäquaten Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit des Klägers und dem Kaufvertragsabschluss zwischen F* und der Beklagten habe sich das Erstgericht nicht befasst. Ausgehend von einem Zeitabstand von drei Jahren, den grundlegend geänderten Vertragsbedingungen sowie dem vom Kläger erklärten Rückzug als Makler im Juli 2018 sei der Schluss zu ziehen, dass der adäquate Kausalzusammenhang nicht mehr gegeben war. Es könne daher nicht mehr von einer Verdienstlichkeit im Sinne von § 16 MaklerG gesprochen werden. Insoweit behauptet die Beklagte weitere sekundäre Feststellungsmängel und strebt (auf der Grundlage der Aussagen des Geschäftsführers der Beklagten in der Verhandlung vom 21. Februar 2025 [ON 12.2, Seite 15]) folgende ergänzenden Feststellungen an:
II.) „Uneinigkeiten bestanden zwischen Verkäuferin und Käuferin beim gegenständlichen Kaufgeschäft vor allem im Zusammenhang mit dem Zubau. Dieser wurde zwar wie vereinbart errichtet, jedoch stand die gesamte Raumaufteilung im diametralen Widerspruch zum dem, was im Kaufvertragsangebot vereinbart wurde. Es musste überdies zum Vertragsgegenstand ein Bau-Gutachter beauftragt werden, der erst festzustellen hatte, was eigentlich vereinbart und was durchgeführt wurde. Es gab zur ursprünglichen Vereinbarung auch eine Preisänderung, zumal der Käuferin noch zusätzlich Parkplätze überlassen wurden. Der Inhalt der beiden Verträge (Beilagen ./3 und ./4) beweist jedenfalls mit aller Deutlichkeit, dass hier eine neue Vertragsgrundlage erst ausverhandelt werden musste, nachdem sich die Vertragsparteien im Jahr 2018 wieder getrennt haben und die Liegenschaft neu inseriert wurde (Verhandlungsprotokoll vom 21.02.2025, Geschäftsführer der Beklagten, S 15ff).“
2.) In der Berufungsbeantwortung wird eine unrichtige rechtliche Beurteilung ebenso in Abrede gestellt wie das Vorliegen sekundärer Feststellungsmängel.
3.) Hierzu wurde erwogen:
4.1.) Die gesetzmäßige Ausführung einer Rechtsrüge setzt voraus, dass dargelegt wird, aus welchen Gründen die rechtliche Beurteilung durch das Erstgericht als unrichtig erscheint. Die bloße, wenn auch in verschiedenen Formulierungen ausgedrückte, aber letztlich begründungslos bleibende Behauptung, es sei eine unrichtige rechtliche Beurteilung erfolgt, reicht nicht aus. Eine gesetzmäßig ausgeführte Rechtsrüge liegt auch dann nicht vor, wenn der Rechtsmittelwerber nicht von den getroffenen Feststellungen ausgeht oder wenn ausschließlich auf die Folgen behaupteter Verfahrensmängel hingewiesen wird. Folge einer nicht gesetzmäßig ausgeführten Rechtsrüge ist, dass die rechtliche Beurteilung durch das Erstgericht nicht überprüft werden darf ( Kodekin Rechberger/Klicka, ZPO 5 , § 471, Rz 16; Pimmer in Fasching/Konecny 3IV/1, § 467 ZPO [Stand 1.9.2019, rdb.at], Rz 44; Lovrekin Fasching/Konecny³, IV/1, § 503 ZPO [Stand 1.9.2019, rdb.at], Rz 136; G. Kodekin Kodek/Oberhammer, ZPO-ON, § 467 ZPO [Stand 9.10.2023, rdb.at], Rz 52; RIS-Justiz RS0043603, RS0043654, RS0041719, RS0043605, RS0043602, RS0043542, ).
4.2.) Infolge einer gesetzmäßig ausgeführten Rechtsrüge ist die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts grundsätzlich allseitig zu prüfen. Bezieht sich die Rechtsrüge jedoch nur auf eine von mehreren selbständigen Forderungen oder Gegenforderungen, wird ein Anspruch aus mehreren selbständigen rechtserzeugenden Tatsachen abgeleitet oder handelt es sich um mehrere selbständig zu beurteilende Rechtsfragen, bestimmte Rechtsgründe oder selbständige Einwendungen, so hat sich die Erledigung der Rechtsrüge auf die geltend gemachten Punkte zu beschränken, und die übrigen Ansprüche sind außer Betracht zu lassen. Der Rechtsmittelwerber muss also Rechtsgründe, denen in sich geschlossene – also selbständige rechtserzeugende, rechtshemmende oder rechtsvernichtende – Tatsachen zugrunde liegen, behandeln, damit sie nicht aus dem Nachprüfungsverfahren herausfallen ( G. Kodekin Kodek/Oberhammer, ZPO-ON, § 467 ZPO [Stand 9.10.2023, rdb.at], Rz 56; Lovrekin Fasching/Konecny³, IV/1, § 503 ZPO [Stand 1.9.2019, rdb.at], Rz 137; Kodekin Rechberger/Klicka, ZPO 5, § 471 ZPO, Rz 16; RIS-Justiz RS0043338, RS0043352, RS0043573).
4.3.) Ein „sekundärer“ Feststellungsmangel liegt im Allgemeinen dann vor, wenn das Erstgericht infolge unrichtiger rechtlicher Beurteilung notwendige Beweise nicht aufnimmt oder erforderliche Feststellungen nicht trifft ( Kodekin Rechberger/Klicka, ZPO 5, § 496 ZPO, Rz 10; 1 Ob 598/87, 10 ObS 105/99k, 6 Ob 274/04v; RIS-Justiz RS0043304 [T1], RS0043310, RS0043603 [T7]). Ein sekundärer Feststellungsmangel ist folglich mit dem Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung geltend zu machen und setzt somit eine gesetzmäßig ausgeführte Rechtsrüge voraus ( Lovrekin Fasching/Konecny³ IV/1, § 503 ZPO [Stand 1.9.2019, rdb.at], Rz 156). Ein sekundärer Feststellungsmangel kann dann nicht mehr erfolgreich geltend gemacht werden, wenn das Erstgericht zu einem Sachverhaltskomplex bereits Feststellungen getroffen hat, mögen sie auch den Vorstellungen des Berufungswerbers zuwiderlaufen (10 ObS 20/02t, 9 Ob 22/06k, 9 ObA 67/09g; RIS-Justiz RS0043320 [T18], RS0043480 [T15, 19], RS0053317 [T1]).
5.) Grundsätzlich trifft es zu, dass der Wille, im Namen eines anderen zu handeln, im Geschäftsverkehr – im Sinne des „Offenlegungsprinzips“ – ausdrücklich erklärt werden oder aus den Umständen erkennbar sein muss ( Hartlieb/Zollnerin Rummel/Lukas/Geroldinger, ABGB 4 § 1017 [Stand 1.8.2022, rdb.at], Rz 10ff; Perner in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.02§ 1017 [Stand 1.4.2016, rdb.at], Rz 2ff; RIS-Justiz RS0088884). Die Beachtung dieses Grundsatzes ist geboten, um den Geschäftspartner vor unliebsamen Überraschungen über die Person desjenigen zu schützen, dem gegenüber er berechtigt und verpflichtet ist (RIS-Justiz RS0019427, RS0019440). Die Grundsätze von Treu und Glauben erfordern, dass derjenige, der nicht im eigenen Namen, sondern als Vertreter eines anderen Verträge abschließt, dies eindeutig zum Ausdruck bringt, wenn es den Vertragsteilen nicht ohne weiteres erkennbar ist (RIS-Justiz RS0019558, RS0019393, RS0088906). Ist der Wille, im fremden Namen zu handeln, nicht erkennbar, so kann die Wirkung der direkten Stellvertretung nicht eintreten (RIS-Justiz RS0019540). Es bedarf in jedem Einzelfall, in dem ein ausdrückliches Handeln in fremdem Namen nicht vorliegt, sorgfältiger Prüfung, wie der Dritte – von seinem Erkenntnishorizont aus gesehen – das Auftreten des Handelnden verstehen musste; im Zweifel ist ein Eigengeschäft des Handelnden anzunehmen (RIS-Justiz RS0019516).
6.) Ausgehend davon, dass der Kläger zum Zeitpunkt der vom Erstgericht festgestellten Vereinbarung mit der Beklagten noch in einem Vertragsverhältnis (als Angestellter) mit der D* GmbH stand, auf diese auch hinwies und gleichzeitig erklärte, die Vermittlung des gegenständlichen Objektes bereits selbständig zu betreuen, ließe sich der Standpunkt vertreten, dass unklare Vertragserklärungen vorliegen, welche einer Auslegung bedürfen.
7.) Bei der Auslegung von Verträgen oder auch rechtsgeschäftlichen Erklärungen ist gemäß § 914 ABGB zunächst vom Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung auszugehen. Bei genügend deutlichen Erklärungen bleibt dabei kein Raum für eine Vertragsauslegung oder Vertragsergänzung. Mangels eindeutigem Wortsinn eines Vertrages oder wenn feststeht, dass der schriftliche Vertragsinhalt die Absicht der Parteien nicht richtig wiedergibt, ist der Parteiwille, also die dem Erklärungsempfänger erkennbare und von ihm widerspruchslos zur Kenntnis genommene Absicht des Erklärenden zu erforschen und der Vertrag zu ergänzen. Letztlich ist die Willenserklärung so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht, wobei hierfür die anlässlich des Vertragsabschlusses abgegebenen Erklärungen, die Umstände der Erklärung, das gesamte Verhalten der Vertragsteile, die Entstehungsgeschichte des Vertrages, der Zweck der Vereinbarung und dergleichen, heranzuziehen sind. Hierbei braucht aber nicht der subjektive und unerkennbare Wille einer Partei erforscht werden, sondern es ist herauszufinden, wie der andere Teil die Erklärung verstehen musste. Insoweit gilt die sogenannte Vertrauenstheorie, die darauf abstellt, wie der Empfänger einer Erklärung diese bei objektiver Beurteilung der Sachlage in redlicher Weise verstehen musste. Auf allfällige, nicht geäußerte innere Vorbehalte kommt es nicht an (vgl Dittrich-Tades, ABGB 37, § 863 ABGB, E 1 ff, 16 ff, § 914 ABGB, E 39 ff, E 51 ff; Bollenberger/P. Bydlinski in KBB 7, § 914 ABGB, Rz 1 ff; RIS-Justiz RS0017915, RS0017833, RS0017791, RS0014150, , , , , ).
8.) Ausgehend von diesen Prämissen besteht keine Grundlage dafür, die Erklärungen des Klägers (aus der Sicht der Beklagten als redlicher Erklärungsempfängerin) dahingehend zu verstehen, dass der Kläger als Vertreter (oder Angestellter) der D* GmbH aufgetreten ist oder auftreten wollte.
Aus den zum damaligen Gespräch getroffenen Feststellungen ergibt sich nämlich, dass der Kläger erklärt hat, sich im Ausstieg aus der Beschäftigung bei der D* GmbH zu befinden und die Vermittlung bereits selbständig zu betreuen. Aus dieser Mitteilung geht somit unmissverständlich hervor, dass der Kläger gerade nicht mehr als Vertreter der D* GmbH, sondern selbständig tätig werden wollte. Die von der Beklagten in ihrer Rechtsrüge insoweit vorgenommene Interpretation dieser Erklärung würde tatsächlich auf das Gegenteil der Erklärung des Klägers hinauslaufen. Dazu kommt noch, dass nach dem festgestellten Sachverhalt damals eine Provisionsvereinbarung getroffen wurde, die sich von der vormals (generell) bestehenden Provisionsvereinbarung zwischen der D* GmbH und der Beklagten unterschieden hat.
Diese damals getroffene Vereinbarung konnte durch spätere Erklärungen des Klägers naturgemäß nicht mehr geändert werden. Im Übrigen ergibt sich gerade aus dessen Mitteilung, sich „aus diesem Fall zurückzuziehen“, dass er sich als Vertragspartner in „diesem Fall“ betrachtete. Warum in diesem Zusammenhang eine „abweichende schriftliche Vertragsgrundlage“ zu schaffen gewesen wäre, ist nicht erkennbar.
Das Erstgericht ist daher zutreffend von einem Vertragsverhältnis zwischen den Streitteilen ausgegangen.
9.) Grundsätzlich trifft es zu, dass zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Zustandekommen des Geschäftes ein adäquater Kausalzusammenhang erforderlich ist, um einen Provisionsanspruch zu begründen ( Gartner/Karandi, Maklergesetz 3, § 6 [Stand 1.7.2016, rdb.at], Rz 7; RIS-Justiz RS0062878, RS0062723). Voraussetzung hierfür ist eine bloße Mitverursachung im Sinne einer zumindest mitkausalen Tätigkeit des Maklers, die für das letztlich zustande gekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall nicht als inadäquat angesehen werden muss ( Gartner/Karandi,aaO, Rz 8; RIS-Justiz RS0062768).
Ein Anspruch auf Provision besteht etwa dann nicht, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft erst nach dem endgültigem Scheitern der Bemühungen des Vermittlers ausschließlich aufgrund anderer Umstände – etwa durch eine spätere Tätigkeit einer dritten Person – zustande kommt ( Gartner/Karandi,aaO, Rz 11; RIS-Justiz RS0062768; 5 Ob 256/12a). Es trifft auch zu, dass ein größerer zeitlicher Abstand zwischen Vermittlungstätigkeit und Geschäftsabschluss eine fehlende Kausalität indizieren kann ( Gartner/Karandi , aaO Rz 10, 12).
Ein Kausalzusammenhang wurde aber bejaht, wenn der (vermittelte) Käufer nach dem vorläufigen Scheitern der Vertragsverhandlungen den Kontakt mit dem (vom Makler namhaft gemachten) Verkäufer wieder aufnimmt ( Gartner/Karandi, aaO, Rz 15 mwN).
10.) Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Sachverhalt an, so kann von einem endgültigen Scheitern und damit von einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs nicht ausgegangen werden. Nach den vorliegenden Feststellungen ist es nämlich bloß zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien im Zusammenhang mit der Verbindlichkeit des Kaufanbotes gekommen. Außerdem steht fest, dass der Kläger deshalb erklärt hat, dass er sich „aus diesem Fall zurückziehe“, weil es zu Differenzen zwischen ihm und der D* GmbH gekommen ist, weshalb die Informationen des Projekts an die D* GmbH weitergegeben wurden. Grundlage für diese Erklärung waren daher Differenzen in der Person des Maklers bzw dessen Ersatz durch eine andere (juristische) Person. Aus derartigen Differenzen, die in erster Linie wohl auf Unstimmigkeiten über die Provisionsberechtigung (und damit auf [quasi] interne Fragen) hinweisen, lässt sich aber gerade nicht schließen, dass eine vertragliche Position dauerhaft aufgegeben werden sollte, zumal damit der Verlust von solchen Provisionsansprüchen verbunden sein könnte.
11.) Bei einer wertenden Betrachtung dieser Vorgänge ergibt sich somit, dass die Kontakte zwischen der Verkäuferin und der Beklagten (welche auf den Kläger zurückgegangen sind) nie abgebrochen wurden. Von einem „Scheitern“ kann daher nicht ausgegangen werden. Auch das Zurückziehen des Klägers rechtfertigt keine solche Unterbrechung des Kausalzusammenhangs, zumal keinerlei Feststellungen oder Behauptungen dahingehend vorliegen, dass die Kontakte zwischen Käufer und Verkäufer über einen längeren Zeitraum beendet worden wären. Vielmehr haben die Unstimmigkeiten zu einem Gerichtsverfahren geführt, und es ist offenbar nach einer dortigen Klärung zum Abschluss des Kaufvertrages (samt Nachtrag) gekommen. Dass dieser letztlich erfolgte Vertragsabschluss auf Umstände zurückzuführen wäre, die eine Unterbrechung des Kausalzusammenhanges rechtfertigen könnten, ergibt sich weder aus den Feststellungen des Erstgerichtes noch aus irgendwelchen Behauptungen der Beklagten. Die Beklagte hat ihre Behauptungen zu einer „völlig neu aufgesetzten Vertragsgrundlage“ bzw zu einem „völlig anderen Inhalt“ des Kaufvertrages nicht näher konkretisiert.
12.) Die Auffassung des Erstgerichtes, wonach der geforderte Kausalzusammenhang vorliegt ist daher nicht korrekturbedürftig.
13.) Der von der Beklagten angestrebten ergänzenden Feststellungen bedarf es nicht.
Betreffend die zu I.) angestrebte Ersatzfeststellung ist nur festzuhalten, dass das Erstgericht zu dem dort beschriebenen Tatsachenkomplex (Vermittlungsvertrag der F*; Erklärung vom 17. Juni 2018; Verhältnis des Klägers zur D* GmbH) Feststellungen getroffen hat.
Gleiches gilt für die zu II. angestrebte Feststellung, hat das Erstgericht doch eine Feststellung über „Unstimmigkeiten“ getroffen, die zu einem Gerichtsverfahren geführt haben. Selbst wenn es zutreffen sollte, dass diese Unstimmigkeiten die Gestaltung des Zubaus betroffen haben, so hätte dieselbe Problematik (Unterschiede zwischen der Vorstellung der Beklagten und dem tatsächlichen Zustand des Objektes) von Beginn an ausgeräumt werden müssen. In jedem Fall geht die letztlich erfolgte Einigung auf die Vermittlungstätigkeit des Klägers zurück.
14.) Im Hinblick auf dieses Ergebnis kann eine Auseinandersetzung mit der Zession vom 29. März 2024 (Beilage ./S) dahingehend, ob es sich um eine unzulässige Prozessstandschaft handelt oder Rechtsmissbräuchlichkeit vorliegt, unterbleiben. Auf ihren vor dem Erstgericht erhobenen Verjährungseinwand kommt die Beklagte in der Rechtsrüge nicht mehr zurück.
15.) Der Berufung konnte daher kein Erfolg beschieden sein.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.
Der Unzulässigkeitsausspruch resultiert darauf, dass auf der Grundlage gesicherter Rechtsprechung bloß ein Einzelfall zu beurteilen war.
Rückverweise
Keine Ergebnisse gefunden
RIS