Der Oberste Gerichtshof hat am 13. Jänner 2026 durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofs Mag. Hetlinger als Vorsitzende, den Hofrat des Obersten Gerichtshofs Hon.Prof. Dr. Nordmeyer, die Hofrätin des Obersten Gerichtshofs Dr. Mann sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Haslwanter LL.M. und Dr. Farkas in Gegenwart des Schriftführers Mag. Hackl in der Strafsache gegen * O* und andere Angeklagte sowie einen belangten Verband wegen Verbrechen des schweren Betrugs nach §§ 146, 147 Abs 3 StGB und weiterer strafbarer Handlungen über die Nichtigkeitsbeschwerden und die Berufungen der Angeklagten O*, Mag. * G*, Dr. S* S*, Dr. * T* LL.M. und Mag. Dr. C* S*, die Nichtigkeitsbeschwerde des belangten Verbandes M* GmbH sowie die Berufung der Staatsanwaltschaft gegen das Urteil des Landesgerichts Wels als Schöffengericht vom 8. Oktober 2024, GZ 37 Hv 35/24p 208, weiters über die Nichtigkeitsbeschwerde und die Berufung des genannten belangten Verbandes gegen das Urteil des Landesgerichts Wels als Schöffengericht vom 8. Oktober 2024, GZ 37 Hv 35/24p 209, nach Anhörung der Generalprokuratur in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
In teilweiser Stattgebung der Nichtigkeitsbeschwerde des Angeklagten Dr. * T* LL.M. wird das Urteil gegen die natürlichen Personen (ON 208), das im Übrigen unberührt bleibt, im Schuldspruch zu II/2/, demgemäß auch im Dr. T* LL.M. betreffenden Strafausspruch, aufgehoben und die Sache in diesem Umfang zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Landesgericht Wels verwiesen.
Mit seiner Berufung wird der Angeklagte Dr. T* LL.M. ebenso auf diese Entscheidung verwiesen wie die Staatsanwaltschaft mit ihrer diesen Angeklagten betreffenden Berufung.
Im Übrigen werden die Nichtigkeitsbeschwerden zurückgewiesen.
Die Entscheidung über die Berufungen der Angeklagten * O*, Mag. * G*, Dr. S* S* und Mag. Dr. C* S*, jene der Staatsanwaltschaft, soweit sie diese Angeklagten betrifft, und jene des belangten Verbandes kommt dem Oberlandesgericht Linz zu.
Den Angeklagten (mit Ausnahme von Mag. * H*) und dem belangten Verband fallen auch die Kosten des bisherigen Rechtsmittelverfahrens zur Last.
Gründe:
[1]Mit dem die natürlichen Personen betreffenden Urteil (ON 208) wurden – soweit hier von Bedeutung – * O* (I/1/), Mag. * G* (I/2/), Dr. S* S* (I/3/), Dr. * T* LL.M. (I/4/) und Mag. Dr. C* S* (I/5/) jeweils eines Verbrechens des schweren Betrugs nach §§ 146, 147 Abs 3 StGB, Dr. T* LL.M. des Vergehens der falschen Beweisaussage nach § 288 Abs 1 StGB (II/2) sowie O* des Vergehens der Untreue nach § 153 Abs 1 und 3 erster Fall StGB (III/1) schuldig erkannt .
[2] Danach haben in G* und an anderen Orten
I/ O*, Mag. G*, Dr. S* S*, Dr. T* LL.M. und Mag. Dr. C* S* von Anfang September 2019 bis April 2020 im bewussten und gewollten Zusammenwirken als Mittäter (§ 12 erster Fall StGB) und jeweils mit auf unrechtmäßige Bereicherung gerichtetem Vorsatz, * N* durch Täuschung über Tatsachen, nämlich die Angemessenheit des Verhältnisses zwischen angebotenem und gezahltem (Kauf )Preis von 750.000 Euro für Anteile an der im angefochtenen Urteil näher bezeichneten Liegenschaft (sogenannte „Se* N*“), sonstigen Werten und Rechten, zu im Folgenden näher dargestellten Verfügungen, N* im 300.000 Euro übersteigenden Ausmaß von 1,4 Millionen Euro (US 20, 42 und 142) am Vermögen schädigenden Handlungen, verleitet, und zwar zur Annahme des schriftlichen Kaufanbots der M* GmbH, zur Unterfertigung dreier, im angefochtenen Urteil näher bezeichneter Kaufverträge betreffend Teile dieser Liegenschaft und einer Zusatzvereinbarung, welche unter anderem die Pflicht von N* als Bestandnehmerin enthielt, durch Aufgabe ihres eigenen Pachtrechtes durch Kündigung der M* GmbH den Abschluss eines (neuen) Pachtvertrags mit der Ö* AG samt Nutzung von Bootshütte und Stegen auf der Pachtfläche zu ermöglichen, weiters zur Übertragung und (faktischen) Überlassung der Verfügungs- und Nutzungsgewalt hinsichtlich der verkauften Teile der Liegenschaft, der betroffenen Pachtflächen, des Bootshauses und der Stege an die M* GmbH und Mag. G*, wobei
1/ O* das Opfer zur Erteilung eines Alleinvermittlungsauftrags an die R* GmbH verleitete, entgegen ihren aus diesem Vertrag resultierenden Maklerpflichten die Angemessenheit eines Preises von 750.000 Euro trotz des auffallenden Missverhältnisses zwischen diesem und dem Wert der Liegenschaft samt Pachtrechten, Bootshaus und Stegen vortäuschte, N* zur Annahme des Anbots der M* GmbH bestimmte, zum Termin der Vertragsunterfertigung nach A* brachte und dort in ihrem Irrtum über die Angemessenheit des Preises und ihrem Vorhaben, die oben genannten Verträge zu unterschreiben, bestärkte;
2/ Mag. G* als Geschäftsführer der M* GmbH und Gesellschafter Geschäftsführer der an dieser beteiligten Ge* GmbH N* durch Legung des schriftlichen Kaufanbots am 7. Oktober 2019 in deren Irrtum über die Angemessenheit des Preises von 750.000 Euro bestärkte, am 14. Oktober 2019 zwecks Unterfertigung der oben genannten Verträge auf sie einwirkte, am 6. November 2019 ein im Namen von N* verfasstes Kündigungsschreiben der Ö* AG übermittelte und an der (grundbücherlichen) Durchführung der Verträge sowie an der Erlangung der Verfügungs- und Nutzungsgewalt an den oben genannten Werten mitwirkte;
3/ Dr. S* S* als Geschäftsführer der M* GmbH und Gesellschafter Geschäftsführer der an dieser beteiligten Sp* Holding GmbH N* durch Legung des schriftlichen Kaufanbots am 7. Oktober 2019 in deren Irrtum über die Angemessenheit des Preises von 750.000 Euro bestärkte, am 14. Oktober 2019 zwecks Unterfertigung der oben genannten Verträge auf sie einwirkte, Mag. G* ab dem 21. Oktober 2019 beim Abschluss von zwei neuen Bestandverträgen mit der Ö* AG unterstützte sowie an der Erlangung der Verfügungs- und Nutzungsgewalt an den oben genannten Werten mitwirkte;
4/ Dr. T* LL.M. als Rechtsanwalt, Kommanditist und Gesellschafter Geschäftsführer der Ges* Rechtsanwälte GmbH Co KG die drei Kaufverträge samt Zusatzvereinbarung in Abstimmung mit Mag. Dr. C* S* ausarbeitete, N* am 14. Oktober 2019 in ihrem Irrtum über die Angemessenheit des Preises von 750.000 Euro bestärkte und als vertragserrichtender Rechtsanwalt zwecks Unterfertigung der oben genannten Verträge auf sie einwirkte sowie an der (grundbücherlichen) Durchführung der Verträge mitwirkte;
5/ Mag. Dr. C* S* als Rechtsanwältin, Kommanditistin und Gesellschafter-Geschäftsführerin der Ges* Rechtsanwälte GmbH Co KG sowie als Gesellschafter-Geschäftsführerin der an der M* GmbH beteiligten Sp* GmbH die drei Kaufverträge samt Zusatzvereinbarung mit Dr. T* LL.M. inhaltlich abstimmte, N* am 14. Oktober 2019 in ihrem Irrtum über die Angemessenheit des Preises von 750.000 Euro bestärkte und zwecks Unterfertigung der oben genannten Verträge auf sie einwirkte;
II/2/ Dr. T* LL.M. am 15. Juni 2021 vor dem Landesgericht W* als Zeuge bei seiner förmlichen Vernehmung zur Sache dadurch falsch ausgesagt, dass er angab: „Die Vereinbarung ./IV ist als Bestandteil der Gesamtvereinbarung zu betrachten, sodass alles, was in der Zusatzvereinbarung enthalten ist, auch mit dem Gesamtkaufpreis quasi abgegolten war, eigentlich war das aber gar kein Thema, sondern eine Vereinbarung zwischen den Parteien. Wenn mich der KV mit anderen Worten fragt, ob im Gesamtkaufpreis von EUR 750.000,-- auch ein Anteil für die Aufgabe der Pachtrechte enthalten ist, so ist dies zu bejahen, weil es ja um ein Gesamtpaket gegangen ist …“;
III/1/ O* im Oktober 2019 als angestellte Immobilienmaklerin der R* GmbH wissentlich ihre Befugnis, über das Vermögen dieser Gesellschaft zu verfügen, dadurch missbraucht und diese Gesellschaft im 5.000 Euro übersteigenden Ausmaß von 18.000 Euro (US 37) am Vermögen geschädigt, dass sie als (Doppel )Maklerin in Vertretung dieser Gesellschaft im Zusammenhang mit dem zu Punkt I/ näher dargestellten Immobiliengeschäft mit der M* GmbH als Käuferin lediglich eine Provision von 1 % (vom Gesamtpreis) zu Gunsten der R* GmbH mit der gleichzeitigen Abrede vereinbarte, dass die M* GmbH weitere 2 % (vom Gesamtpreis) an die W* GmbH zahle.
[3]Dagegen richten sich Nichtigkeitsbeschwerden der oben genannten Angeklagten, wobei sich jene von O* auf die Z 4, 5, 5a und 9 lit b, jene von Mag. G* und Dr. S* S* jeweils auf die Z 4, 5, 9 lit a und 11, jene des belangten Verbandes M* GmbH auf die Z 4, 5 und 9 lit a, jene von Dr. T* LL.M. auf die Z 4, 5, 5a, 9 lit a und b sowie 10 und jene von Mag. Dr. C* S* auf die Z 1, 4, 5, 5a, 9 lit a, 10 und 11, jeweils des § 281 Abs 1 StPO, stützen.
[4] Mit Urteil des Landesgerichts Wels als Schöffengericht vom selben Tag, GZ 37 Hv 35/24p209, wurde der belangte Verband M* GmbH gemäß § 3 Abs 1 Z 1 und Abs 2 VbVG für die oben zu I/2/ und 3/ bezeichneten, jeweils als Verbrechen des schweren Betrugs nach §§ 146, 147 Abs 3 StGB beurteilten Straftaten, die seine Entscheidungsträger Mag. G* und Dr. S* S* rechtswidrig und schuldhaft zu seinen Gunsten begangen haben, verantwortlich erkannt.
[5]Zum Sachverhalt verweist dieses Urteil zur Gänze auf Feststellungen und Beweiswürdigung im Urteil gegen die natürlichen Personen (ON 208) und bejaht davon ausgehend die Voraussetzungen des § 3 Abs 1 Z 1 und Abs 2 VbVG (ON 209, 4 f).
[6]Gegen dieses Urteil richtet sich die aus den Gründen der Z 4, 5 und 9 lit a des § 281 Abs 1 StPO ergriffene Nichtigkeitsbeschwerde des belangten Verbandes.
Punkt I/ des Schuldspruchs liegt folgender entscheidungswesentlicher Sachverhalt zugrunde:
[7] N* war zur Tatzeit Eigentümerin einer Liegenschaft am Ufer des T* mit einer Gesamtfläche von 17.037 m 2 , die aus mehreren Grundstücken bestand. Zwei davon (Nr 96/1 und Nr 249) mit einer Gesamtfläche von 9.711 m 2 wiesen die Sonderwidmung „Sondergebiet des Baulandes B Tourismusgebiet“ auf. Auf diesen Grundstücken befanden sich die von N* betriebene Pension („Se* N*“) und ihr Wohnhaus. Zwei weitere Grundstücke (Nr 97 und Nr 98) mit einer Gesamtfläche von 7.286 m 2 waren als Grünland (Land- und Forstwirtschaft und Wald) gewidmet. Über ein weiteres (Nr 236/21) mit einer Fläche von 40 m 2 („Seegrundstück“, im Grundbuch als „Gärten“ bezeichnet) bestand direkter Zugang zum T*.
[8] N* war Pächterin einer an das „Seegrundstück“ angrenzenden, im Eigentum der Ö* AG stehenden Seefläche im Ausmaß von 362,9 m 2 , auf der N* (mit ihrem Ehemann) 1969 Stege und ein Bootshaus errichtet hatte. Das Bestandverhältnis war auf zehn Jahre bis zum 31. Dezember 2020 befristet.
[9] Der Verkehrswert der Liegenschaft inklusive des Bestandrechtes und der auf der Pachtfläche errichteten Baulichkeiten betrug zur Tatzeit 2,6 Millionen Euro.
[10] Im September 2019 – der Betrieb der Pension war seit Längerem nicht mehr profitabel – wollte die 83 jährige N* die Liegenschaft möglichst rasch verkaufen. Am 10. September 2019 erteilte sie der R* GmbH, vertreten durch O*, einen Alleinvermittlungsauftrag. Ein „markierter Teil des Hauses“ sollte (N* und ihrer Familie) „zum Eigengebrauch“ verbleiben. O* „setzte einen (Gesamt-)Kaufpreis von 750.000 Euro fest“; dabei berücksichtigte sie den Wert des Bestandvertrages und der auf der Pachtfläche errichteten Baulichkeiten nicht.
[11] Wenige Tage später berichtete O* Mag. G* und Dr. S* S* von der Liegenschaft; die beiden zeigten als Geschäftsführer der M* GmbH Interesse. O* schloss mit dieser namens der R* GmbH einen Vermittlungsauftrag ab, vereinbarte eine Käuferprovision von 3 % (des Kaufpreises) und war in weiterer Folge als Doppelmaklerin tätig.
[12] Am 23. September 2019 fuhr Mag. G* zur Liegenschaft, machte ein Foto von dieser, welches er dem Ehemann von O* mit der Frage schickte, ob es sich dabei um die zum Verkauf stehende Liegenschaft handle. Er zeigte sich (nach Bestätigung) begeistert und ersuchte, die Liegenschaft niemand anderem mehr anzubieten, welchem Wunsch O* nachkam.
[13] Am 30. September 2019 besichtigten Mag. G* und Dr. S* S* im Beisein von O* die Liegenschaft inklusive der Pachtfläche samt Bootshaus und Stegen, wobei die anwesende N* die Interessenten über das Bestandverhältnis, die Errichtung von Bootshaus und Stegen, die Höhe des jährlichen Pachtzinses sowie darüber informierte, dass sie diesen „nicht mehr zahlen wolle, der Pachtvertrag daher vom Käufer übernommen werden müsse“.
[14] Nach diesem Termin setzten Mag. G* und Dr. S* S* die Angeklagten Dr. T* LL.M. und Mag. Dr. C* S* vom „auffallenden Missverhältnis zwischen dem Gesamtwert der Liegenschaft und dem von der Erstangeklagten festgesetzten Preis“ sowie vom Irrtum der Verkäuferin über den tatsächlichen Wert ihres Pachtrechtes, das sie als Belastung empfand, in Kenntnis.
[15] O* überbrachte N* am 4. Oktober 2019 das von Mag. G* und Dr. S* S* unterschriebene Kaufanbot, in dem die gesamte Liegenschaft wie in einer Skizze dargestellt in drei Teilflächen unterteilt wurde. An jenem Teil, auf dem sich Pension und Wohnhaus befanden, sollte Miteigentum begründet werden, wobei das alleinige Nutzungsrecht an ersterem der M* GmbH, jenes an zweiterem N* „und ihrer Tochter bzw. ihren Kindern“ zukommen sollte. An den übrigen Teilflächen sollte die M* GmbH Alleineigentum erwerben. Die Pachtverträge „betreffend den Badeplatz, dem Seegrund, dem Anlegesteg, dem Bootshaus, dem Steg vor dem Bootshaus und der Bademöglichkeit vor dem Bootshaus“ wurden ausdrücklich als zum Grundstück Nr 236/21 („Seegrundstück“, im Anbot „Teilfläche 1“ genannt) „dazugehörig“ und „ebenfalls kaufgegenständlich“ bezeichnet. Für alle Teilflächen wurde ein „Gesamtkaufpreis von EUR 750.000,00“ geboten.
[16] N* unterschrieb das Kaufanbot am 7. Oktober 2019; auf dessen Rückseite fügte sie handschriftlich mehrere Bedingungen hinzu, welche unter anderem die weitere Nutzung des Wohnhauses für sie und ihre Familie erleichtern sollten.
[17] Dr. T* LL.M. arbeitete Entwürfe für vier Verträge (drei Kaufverträge betreffend Teile der Gesamtliegenschaft und eine diese ergänzende Vereinbarung betreffend das Bestandverhältnis zwischen N* und der Ö* AG) in Abstimmung mit Mag. Dr. C* S* bis zum 10. Oktober 2019 aus. Am 14. Oktober 2019 ließ diese die Entwürfe O*, (nicht jedoch N*) per E Mail übermitteln. Diese erhielt die Entwürfe vor der Unterzeichnung der Verträge nicht.
[18] Am 14. Oktober 2019 fand die Unterfertigung der vier (im hier maßgeblichen Zusammenhang den Entwürfen entsprechenden) Verträge in den Räumen der Spi* Rechtsanwälte GmbH Co KG statt. Anwesend waren sämtliche Angeklagte (Dr. S* S* „nur zeitweise und kurz“) sowie N* und deren Enkelin * D*. Im Kaufvertrag betreffend das Grundstück Nr 236/21 („Seegrundstück“, Punkt 6.5. [„Gewährleistung“]) und in der (ergänzenden) Vereinbarung (Punkt III.2.) war jeweils (in inhaltlich ähnlicher Form) die Pflicht der „Verkäuferin“, „sämtliche Rechte und Pflichten“ aus dem Bestandverhältnis mit der Ö* AG „an die Käuferin unverzüglich zu übertragen“, vereinbart. Hinsichtlich der Grundstücke Nr 96/1 und Nr 249 wurde der M* GmbH ein Anteil von zwei Dritteln an ideellem Miteigentum übertragen (wobei der Verkehrswert des bei N* verbleibenden Anteils tatsächlich etwa die Hälfte ausmachte), die restlichen Grundstücke erwarb die Käuferin zur Gänze. N* hatte einige Änderungswünsche, die unter anderem einen Seezugang zwecks Ausübung eines Baderechts durch sie und Familienmitglieder betrafen. Diese Änderungen wurden von Dr. T* LL.M. in einer für N* nachteiligen Weise im Vertragswerk umgesetzt. Weder darüber, noch über die mit der Miteigentumskonstruktion verbundene Wertminderung oder das Missverhältnis zwischen Wert der Liegenschaft und des Bestandrechts einerseits und dem vereinbarten Kaufpreis andererseits klärten die anwesenden Angeklagten N* auf. Vielmehr bestärkten alle Beschwerdeführer diese darin, die Verträge zu den für sie nachteiligen Bedingungen zu unterschreiben. Bei der mündlichen Darstellung der Vertragsinhalte spielten Dr. T* LL.M. und Mag. Dr. C* S* eine führende Rolle. O*, auf die sich N* „nahezu blind“ verließ, beschwichtigte diese mehrmals unter anderem mit dem Argument, eine Prüfung des Vertragswerks durch einen außenstehenden Rechtsanwalt sei wegen der Anwesenheit von Anwälten und einem Notar nicht erforderlich.
[19] In weiterer Folge lehnte die Ö* AG einen Eintritt der M* GmbH in den mit N* abgeschlossenen Pachtvertrag ab, bot der Käuferin aber den Abschluss eines neuen Pachtvertrags an. N* unterschrieb ein von Mag. G* formuliertes Kündigungsschreiben, welches dieser am 6. November 2019 an die Ö* AG übermittelte. Danach schlossen Mag. G* und die M* GmbH neue Pachtverträge mit der Ö* AG mit einer Laufzeit von 25 Jahren.
[20] Der Verkehrswert der Liegenschaft inklusive des Gebäudewertes von Pension und Wohnhaus betrug zur Tatzeit rund 2,2 Millionen Euro. Der Wert des Pachtrechtes aus dem (damals noch aufrechten) Bestandvertrag mit der Ö* AG 379.070,53 Euro, jener der auf der Bestandfläche errichteten baulichen Anlagen (Bootshütte und Stege) 62.382,38 Euro. Insgesamt übertrug N* täuschungsbedingt Vermögenswerte im Ausmaß von (abgerundet) 2,6 Millionen Euro. Nach dieser Vermögensverfügung betrug der Wert des N* verbliebenen Liegenschaftsanteils (unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen ideellen Miteigentums) etwa 450.000 Euro. Zuzüglich des Kaufpreises von 750.000 Euro betrug ihr Vermögen demnach insgesamt etwa 1,2 Millionen Euro, woraus sich ein Schaden von objektiv (abgerundet) 1,4 Millionen Euro ergibt. Die beim belangten Verband tatsächlich eingetretene unrechtmäßige Bereicherung belief sich (unter Bedachtnahme auf die auch bei diesem wegen der Miteigentumskonstruktion zum Tragen kommenden Wertminderung) auf etwa 650.000 Euro.
[21] Zur subjektiven Tatseite ging das Erstgericht davon aus, dass alle schuldig erkannten Angeklagten den verfügungskausalen Irrtum von N* (insbesondere über das Missverhältnis zwischen Wert der Liegenschaft und des Bestandrechtes sowie Kaufpreis) „im Rahmen eines gemeinsamen Tatplans“ durch entsprechende, vorsätzlich begangene Täuschung veranlasst, bestärkt und demgemäß auch erkannt hätten. Dabei hätten sie „Gutgläubigkeit und Unerfahrenheit“ des Opfers ausgenutzt. „Im Zweifel“ verneinten die Tatrichter allerdings einen auf das Vorliegen der – objektiv gegebenen – Geschäftsunfähigkeit von N* gerichteten Vorsatz. O*, Mag. G* und Dr. S* S* hielten einen tatbildlich herbeigeführten Vermögensschaden von 750.000 Euro „selbst im denkmöglich günstigsten Fall“ billigend für möglich, Dr. T* LL.M. und Mag. Dr. C* S* jeweils einen solchen von 500.000 Euro.
[22]Auf Basis des Urteilssachverhalts ist davon auszugehen, dass sämtliche Beschwerdeführer das ihnen angelastete Verhalten im bewussten und gewollten Zusammenwirken als Mittäter (§ 12 erster Fall StGB) und in Annäherung an den tatbestandsmäßigen Erfolg durch mehrere Einzelakte bei gleicher Motivationslage, mithin im Rahmen einer tatbestandlichen Handlungseinheit (RISJustiz RS0122006), setzten. Dies hat zur Konsequenz, dass jedem Beschwerdeführer die Ausführungshandlungen der Mitangeklagten zuzurechnen sind (RISJustiz RS0090006). Der Wegfall einzelner der im Referat der entscheidenden Tatsachen im Urteilstenor (§ 260 Abs 1 Z 1 StPO) angeführten und festgestellten Ausführungshandlungen bleibt zudem ohne Einfluss auf den Schuldspruch, weshalb die isolierte Bekämpfung derartiger Feststellungen keine entscheidende Tatsache betrifft und daher sowohl unter dem Aspekt der Mängel- (Z 5) als auch der Tatsachenrüge (Z 5a) den gesetzlichen Bezugspunkt verfehlt (RISJustiz RS0127374, RS0117499, RS0118780).
[23] Der Beantwortung der (teilweise äußerst umfangreichen) Nichtigkeitsbeschwerden wird weiters vorangestellt, dass Mängelrügen (Z 5) nur dann gesetzmäßig ausgeführt sind, wenn sie die Gesamtheit der Entscheidungsgründe in den Blick nehmen (RISJustiz RS0119370). Tatsachenrügen (Z 5a) wiederum haben bei der Geltendmachung erheblicher Bedenken auf die tatrichterlichen Beweiswerterwägungen insgesamt Bedacht zu nehmen (RISJustiz RS0118780). Soweit Mängel- und Tatsachenrügen diesen Vorgaben nicht entsprechen, wird im Folgenden ohne inhaltliche Beantwortung lediglich auf die Prozessordnungswidrigkeit derartigen Vorbringens ohne inhaltliche Erörterung hingewiesen.
Zur Nichtigkeitsbeschwerde der Angeklagten O*:
[24] Entgegen der Verfahrensrüge (Z 4) hat das Erstgericht den Antrag, „sämtliche Unterlagen“ der Ö* AG „zum Pachtverhältnis der * N* bzw deren Rechtsvorgängern“ im Wesentlichen zum Thema, dass es sich bei der auf der Bestandfläche errichteten „Bootshütte samt Seeeinbauten um keine Superädifikate“ handle, sondern diese „im Eigentum der Ö* AG“ stünden, beizuschaffen, zu Recht abgewiesen (ON 202, 103 iVm ON 204, 77). Der Antrag betraf nämlich kein für die Schuld- oder die Subsumtionsfrage erhebliches Thema (vgl aber RISJustiz RS0118319), weil er nur darauf gerichtet war, die Bewertung des Pachtrechtes durch die Sachverständigen in Frage zu stellen. Mit Blick auf den nach den Urteilsannahmen auf einen Betrag von 750.000 Euro gerichteten Schädigungsvorsatz der Beschwerdeführerin (US 36 und 43 f) bliebe die Überschreitung der Wertqualifikation des § 147 Abs 3 StGB selbst bei gänzlichem Wegfall eines Verkehrswertes von Pachtrecht und auf der Bestandfläche errichteter Baulichkeiten unberührt.
[25] Erheblichkeit mangelte dem Beweisthema aber auch deshalb, weil das Erstgericht schon die Prämisse, die Superädifikatseigenschaft habe Einfluss auf den Wert des Pachtrechtes, dem Sachverständigengutachten folgend ablehnte (US 43, 64 f; RISJustiz RS0099721; Ratz , WKStPO § 281 Rz 342).
[26]Im Übrigen unterließ es die Beschwerdeführerin, angesichts der im Antragszeitpunkt vorliegenden gegenteiligen Verfahrensergebnisse (vgl etwa die Angaben der Zeugen Mag. Te* [ON 95, 3 f und ON 169a, 78 f] und Mag. * St* [ON 169a, 108 f) die Eignung der begehrten Beweisaufnahme (die nach dem Vorbringen zudem bloß in Beischaffung, nicht auch in Verlesung der Unterlagen in der Hauptverhandlung hätte bestehen sollen [vgl aber § 258 StPO]), das genannte Ergebnis zu erbringen, eingehend darzulegen (RISJustiz RS0099453 [T17, T20]).
[27] Der von der Mängelrüge erhobene Vorwurf eines Widerspruchs (Z 5 dritter Fall) zwischen den Feststellungen zum betrugsrelevanten Schaden (US 19 f) und der korrespondierenden Begründungspassage (US 140 ff) geht schon deshalb ins Leere, weil die – mit diesem Vorbringen kritisierte – Art der Schadensberechnung eine, nicht den Bezugspunkt dieses Nichtigkeitsgrundes bildende (vgl Ratz , WKStPO § 281 Rz 393), Rechtsfrage betrifft (RISJustiz RS0116672). Einen subsumtionsrelevanten Widerspruch auf der (vorgelagerten) Tatsachenebene zeigt dieses Vorbringen nicht auf.
[28]Dass im Referat der entscheidenden Tatsachen im Erkenntnis (§ 260 Abs 1 Z 1 StPO) der Schaden mit „zumindest“ 750.000 Euro (US 6), in den Entscheidungsgründen hingegen (objektiv) mit 1,4 Millionen Euro (US 20 und 142) beziffert wird, ist für die Subsumtion nach § 147 Abs 3 StGB ohne Bedeutung (vgl aber RISJustiz RS0117499) und im Übrigen entgegen dem weiteren Vorbringen nach Maßgabe von Denkgesetzen und grundlegenden Erfahrungssätzen miteinander vereinbar (RISJustiz RS0117402).
[29] Das Fehlen einer ausdrücklichen Aussage zum Tatbildvorsatz im Referat der entscheidenden Tatsachen ist nicht Gegenstand der Mängelrüge (vgl Ratz , WKStPO § 281 Rz 276). Eine solche ist mit Blick auf § 7 Abs 1 StGB zudem nicht erforderlich (RISJustiz RS0089089).
[30] Der Einwand offenbar unzureichender Begründung (Z 5 vierter Fall) der Feststellung zu einem auf Herbeiführung eines 300.000 Euro übersteigenden Schadens gerichteten Vorsatz der Beschwerdeführerin (US 35 f) übergeht deren Ableitung „aus dem objektiven Tatgeschehen“ (US 45; zur Tauglichkeit einer derartigen Begründung insbesondere bei – wie hier – leugnenden Angeklagten vgl RISJustiz RS0116882) und – unter dem Aspekt der Begründungstauglichkeit nicht zu beanstanden – aus deren Erfahrung als „langjährige Maklerin mit Sitz am T*“ (US 45).
[31]Zu Punkt III/1/ des Schuldspruchs hat das Erstgericht tätige Reue mangels Rechtzeitigkeit der Schadensgutmachung (am 20. Juni 2024) verneint (US 180). Entgegen der Kritik der Aktenwidrigkeit (Z 5 fünfter Fall) wird unter dem Aspekt der Kenntniserlangung vom Verschulden (vgl § 167 Abs 2 StGB) in den Entscheidungsgründen die Fragestellung des Sitzungsvertreters der Staatsanwaltschaft an den Angeklagten Dr. S* S* in der Hauptverhandlung am 13. Juni 2024 (ON 157a, 107) gar nicht wiedergegeben. Vielmehr zieht das Erstgericht aus der damaligen Verfahrenssituation Schlüsse (US 180), was jedoch nicht Gegenstand des in Anspruch genommenen Nichtigkeitsgrundes ist (RISJustiz RS0099431).
[32] Diese Fragestellung (durch den Anklagevertreter) ist auch kein – unter dem Aspekt der Urteilsvollständigkeit (Z 5 zweiter Fall) – erörterungsbedürftiges Beweisergebnis (vgl RISJustiz RS0118316 [T12 und T19], RS0119221 [T1]; Danek/Mann , WK-StPO § 244 Rz 7 und § 255 Rz 26). Davon abgesehen ist die Frage, ob (auch) der Vertreter der Staatsanwaltschaft die Verdachtsmomente in ihrer Bedeutung erkannte und daraufhin Verfolgungsschritte setzte, nicht relevant. Genug daran, dass die entsprechenden Informationen damals in der Hauptverhandlung zur Kenntnis gelangten (RISJustiz RS0095184; Kirchbacher/Ifsits in WK 2StGB § 167 Rz 34 ff), zumal auch das Schöffengericht „Behörde“ im Sinn des § 151 Abs 3 StGB ist ( Kirchbacher/Sadoghi in WK 2StGB § 151 Rz 19; Tipold, SbgK § 151 Rz 69), dessen Vorsitzender im Übrigen bereits am 17. Juni 2024 ein Erhebungsersuchen in diesem Zusammenhang an die Kriminalpolizei richtete (ON 1.107). Zudem ist dem Urteil nicht zu entnehmen, dass die W* GmbH den Schaden im Namen der Beschwerdeführerin gutgemacht und diese sich ernstlich um eine solche bemüht hat (§ 167 Abs 4 StGB). Ein dahingehender Feststellungsmangel wird nicht prozessordnungskonform geltend gemacht.
[33] Die Tatsachenrüge (Z 5a) kritisiert die Ausführungen des Erstgerichts zur Bewilligungslage betreffend Bootshaus und Stege und zur Frage, ob zur Tatzeit die Gefahr eines (behördlichen) Beseitigungsauftrages bestanden habe (US 73 ff). Der damit angesprochene Wert des Pachtrechtes von N* beeinflusst jedoch – wie bereits zur Verfahrensrüge ausgeführt – die Feststellungen zur Schadenshöhe nicht in einem die Subsumtion tangierenden Ausmaß und ist damit nicht zulässiger Gegenstand der Tatsachenrüge (RISJustiz RS0118780). Davon abgesehen nimmt die Rüge prozessordnungswidrig nicht Bedacht auf die Gesamtheit der beweiswürdigenden Erwägungen (zur fehlenden Bedeutung der Bewilligungslage für den Marktwert unter Berücksichtigung der hier spezifischen Voraussetzungen [US 66 f]). Dass aus vom Erstgericht angeführten Prämissen (hier insbesondere einem Feststellungsbescheid der Baubehörde I. Instanz [ON 197.2] und der zur Tatzeit geltenden Rechtslage) andere, für die Beschwerdeführerin günstigere Schlüsse gezogen werden können, ist im Übrigen nicht geeignet, erhebliche Bedenken gegen die Richtigkeit des Ausspruchs über entscheidende Tatsachen zu wecken (RISJustiz RS0099674).
[34] Die zu III/1/ ausgeführte Rechtsrüge (Z 9 lit b) nimmt mit ihrem Einwand, die Feststellungen trügen die Annahme eines den Strafverfolgungsbehörden vor Schadensgutmachung zur Kenntnis gelangten Verdachts nicht, nicht Bedacht auf die Gesamtheit des Urteilssachverhalts (vgl aber RISJustiz RS0099810), denn das Erstgericht legt (von der Rüge übergangen) dar, dass durch die oben zitierte Befragung des Angeklagten Dr. S* S* eine gewisse Verdachtslage dahin entstanden sei, dass O* dem Maklerbüro einen Teil der diesem zustehenden Käuferprovision vorenthalten habe (US 180).
Zu den Nichtigkeitsbeschwerden der Angeklagten Mag. G*, Dr. S* S* und des belangten Verbandes gegen die diese Angeklagten betreffenden Schuldsprüche:
[35] Da diese drei Nichtigkeitsbeschwerden weitgehend inhaltsgleich argumentieren, werden sie grundsätzlich gemeinsam beantwortet, wobei im Einzelnen darauf hingewiesen wird, wenn bestimmte Einwände nicht alle drei Beschwerdeführer betreffen.
[36] Die umfangreichen Verfahrensrügen (Z 4) geben Anlass zu folgenden einleitenden Klarstellungen:
[37]Kritisiert wird die Abweisung mehrerer Beweisanträge, die hauptsächlich auf Ergänzung des zunächst schriftlich im Auftrag der Staatsanwaltschaft verfassten Gutachtens über den Verkehrswert der Liegenschaft samt Pachtrechten und auf der Bestandfläche errichteter Baulichkeiten zur Tatzeit (ON 65), das die Sachverständigen – nach Beiziehung durch das Gericht – (auch) mündlich in der Hauptverhandlung erstatteten und das dort ausführlich, auch über Befragung durch die Angeklagten unter Beiziehung einer Person mit besonderem Fachwissen (§ 249 Abs 3 StPO), erörtert wurde (ON 179, 26 ff), abzielten.
[38]Grundsätzlich haben Beweisanträge Beweisthema und Beweismittel zu nennen sowie (soweit dies nicht offensichtlich ist) stets darzulegen, warum die beantragte Beweisaufnahme das vom Antragsteller behauptete Ergebnis erwarten lasse und inwieweit dieses für die Schuld- oder die Subsumtionsfrage von Bedeutung ist (§ 55 StPO; RISJustiz RS0118444).
[39]Anträgen auf Ergänzung eines Sachverständigengutachtens hat das Gericht nur zu entsprechen, wenn das Gutachten bestimmte Mängel im Sinn des § 127 Abs 3 StPO aufweist, demnach widersprüchlich oder sonst mangelhaft, nach ständiger Rechtsprechung also unschlüssig, unklar oder unbegründet ist, den Gesetzen der Logik widerspricht oder nicht mit den gesicherten Erkenntnissen der Wissenschaft übereinstimmt (RISJustiz RS0127942). Mängelbehebung kommt darüber hinaus nach der gesetzlichen Anordnung nur dann in Betracht, wenn der Befund unbestimmt ist (näher dazu RISJustiz RS0127941). Derartige Mängel des Befundes geben nur dann Anlass zur Verbesserung, wenn sie aus diesem selbst, nicht aus einem Vergleich mit einem eigenständig (privat) eingeholten Befund abgeleitet werden.
[40] Von diesen formalen Qualitätskriterien abgesehen stellt die Frage, ob das Gutachten ausreichend und verlässlich ist, eine solche der Beweiswürdigung dar. Sie ist weder Gegenstand eines – aus Z 4 abgesicherten – Ergänzungsverfahrens, noch einer Bekämpfung auf das Gutachten gestützter Urteilsfeststellungen mit Mängel- oder Tatsachenrüge (RISJustiz RS0097433).
[41] Um den allgemeinen Anforderungen an Beweisanträge zu entsprechen, muss ein Ergänzungsantrag zunächst derartige Gutachtensmängel konkret aufzeigen (vgl RISJustiz RS0102833), dann darlegen, inwieweit die begehrte Ergänzung zur Mängelbeseitigung taugt und damit ein erhebliches Beweisthema geklärt werden soll. Hatte der Antragsteller – wie hier – Gelegenheit, im Rahmen einer mündlichen Gutachtenserörterung durch eine Person mit besonderem Fachwissen unterstützt Fragen an die Sachverständigen zu stellen, muss er in einem späteren Ergänzungsantrag umso fundierter darlegen, weshalb behauptete Mängel nicht erfolgreich beseitigt worden seien, was eine substantiierte Auseinandersetzung mit allen Ergänzungen und Erläuterungen des Sachverständigen anlässlich dieser Gutachtenserörterung erfordert (RISJustiz RS0102833 [insbes T3]; 13 Os 92/19g).
[42] Ein Antrag auf Gutachtensergänzung (etwa wie hier durch „Neuberechnungen“), der ohne derartige Auseinandersetzung mit ergänzenden Ausführungen der Sachverständigen in Erwartung eines für den Angeklagten günstigeres Ergebnis gestellt wird, zielt auf im Hauptverfahren unzulässige Erkundungsbeweisführung ab (RISJustiz RS0117263 [T2, T17]; Ratz , WKStPO § 281 Rz 351).
[43]Vorliegend haben die Beschwerdeführer in der Hauptverhandlung – gestützt auf eine nach der mündlichen Gutachtenserörterung privat eingeholte Expertise (so genannter „Plausibilisierungsbericht“, ON 184.2) – zahlreiche (mehr als 20) Mängel unterschiedlichster Art von Befund und Gutachten der gerichtlich beigezogenen Sachverständigen behauptet (ON 202, 91 ff), wobei sie unter dem Aspekt sonstiger Mängel Verstöße gegen Vorgaben des LiegenschaftsbewertungsG (LBG; zu dessen Anwendbarkeit in Strafverfahren s § 1 LBG [„in allen gerichtlichen Verfahren“]; 333 BlgNR 18. GP, 11) und gegen gesicherte Erkenntnisse der Wissenschaft („der einschlägigen Bewertungsliteratur“) monierten. Im Anschluss stellten sie 14 Anträge auf Gutachtensergänzung (ON 202, 96 ff) und führten dann – pauschal für alle diese Anträge – aus, weshalb diese Ergänzungen ein erhebliches Beweisthema beträfen (ON 202, 98 f). Sämtliche Anträge wurden abgewiesen (ON 204, 77).
[44] Auf die dagegen gerichteten Verfahrensrügen wird inhaltlich nur insoweit eingegangen, als die Antragstellung nach der geschilderten Art überhaupt erkennen ließ, der Behebung welchen konkreten Mangels die jeweils begehrte Gutachtensergänzung diene und inwieweit damit die Klärung eines erheblichen Beweisthemas zu erwarten gewesen sei. Mit dem auf die, diesen Kriterien nicht entsprechenden Anträge bezogenen Vorbringen, werden die Beschwerdeführer auf die obigen Ausführungen verwiesen. Dies betrifft insbesondere die Anträge auf
Neuberechnungen unter bestimmten, von den Beschwerdeführern oder dem von ihnen beauftragten „Privatsachverständigen“ eingeführten Prämissen oder nach einer anderen als der von den Sachverständigen (jeweils begründet) gewählten Bewertungsmethode (vgl dazu RISJustiz RS0109006, RS0066223) und
nähere Darlegung der von den Sachverständigen gewählten Ansätze und Bewertungsmethoden sowie des „Liegenschaftszinssatzes“ (vgl aber ON 179.1, 42 ff [wo die Sachverständigen von einem „Superädifikatszinssatz“ sprechen]; zum [eingeschränkten] Umfang der diesbezüglichen Begründungspflicht vgl im Übrigen Hauswurz/Stocker in Deixler Hübner, Exekutionsordnung § 10 LBG Rz 2) ohne substantiierte Auseinandersetzung mit den Ergebnissen der mündlichen Gutachtenserörterung.
[45] Davon abgesehen wurde der Antrag auf Neuberechnung des Verkehrswertes „unter der (richtigen) Annahme, dass es sich bei der Bootshütte, dem Betonsteg samt Becken, der Slipanlage und dem großen Steg um Schwarzbauten handelt“ (ON 202, 97), zu Recht abgewiesen, weil Voraussetzung für die Erheblichkeit des Beweisthemas die vom Erstgericht abgelehnte Prämisse ist, dass dies relevanten Einfluss auf die Wertbildung habe (US 77 f und 101 ff; RISJustiz RS0099721; 14 Os 139/21d; Ratz , WKStPO § 281 Rz 342). Gleiches trifft auf den im Wesentlichen mit derselben Zielrichtung gestellten Punkt m/ der Anträge zu (ON 202, 98).
[46] Die begehrte Darlegung, „mit welchen Folgekosten der Immobilienentwicklung sowie mit welchen (branchenüblichen) Gewinnmargen“ der belangte Verband habe rechnen können (ON 202, 98), betraf bloß die Frage des – wie unten in Beantwortung der Rechtsrüge ausgeführt – nicht entscheidenden Ausmaßes unrechtmäßiger Bereicherung und wurde daher den Sachverständigen zutreffend nicht aufgetragen.
[47] Ebenso wenig wurden durch die Abweisung des Antrags auf Verlesung des „Plausibilisierungsgutachtens“ (ON 184.2 [„Plausibilisierungsbericht“]) Verteidigungsrechte beeinträchtigt. Das Erstgericht hat Befunde aus „Privat-Gutachten“ ohnehin verlesen, dies jedoch in Bezug auf diesen „Plausibilisierungsbericht“ abgelehnt, weil er „ein Privat-Gutachten darstellt“ (ON 204, 76; vgl RISJustiz RS0115646, RS0098139 [T8]). Der daraufhin gestellte Antrag auf Verlesung „gemäß § 252 Abs 2 StPO“ hätte angesichts der Ausführungen des Vorsitzenden darzulegen gehabt, bei welchen Teilen dieses „Plausibilisierungsberichts“ konkret es sich um einen nach dieser Bestimmung zu verlesenden Befund gehandelt habe (erneut RISJustiz RS0098139 [T9]; vgl demgegenüber das weitere Vorbringen der Verfahrensrüge, „im Plausibilisierungsgutachten“ werde „explizit darauf hingewiesen, dass“ der privat beauftragte Experte „keinen eigenen Befund erstellt hat“ [idS ON 184.2, 6]).
[48] Der von Dr. T* LL.M. gestellte Antrag, dem sich die Beschwerdeführer zum Beweis dafür anschlossen, dass Mag. G* und Dr. S* S* „kein subjektiver Vorwurf gemacht werden kann“ (ON 202, 104; vgl RISJustiz RS0099244), DI * P* und Mag. * E* zeugenschaftlich dazu zu vernehmen, dass dem Antragsteller „sowohl subjektiv, als auch objektiv kein auffallendes Missverhältnis betreffend den Kaufpreis und dem angeblichen Verkehrswert, noch eine allfällige Geschäftsunfähigkeit der * N* auffallen hätte müssen“ (ON 202, 101), wurde ebenfalls zu Recht abgewiesen, weil derartige Einschätzungen nicht Gegenstand eines Zeugenbeweises sind (RISJustiz RS0097545). Im Übrigen war das Begehren auch auf unzulässige Erkundungsbeweisführung gerichtet, weil nicht dargetan wurde, inwieweit die genannten Personen überhaupt Aussagen zu inneren Vorgängen gerade der Beschwerdeführer hätten treffen können.
[49] Zur Abweisung des Antrags auf „Beischaffung des vollständigen Bauaktes der Baurechtsabteilung der Gemeinde G*“ zum Beweis dafür, „dass es sich beim Bootshaus und dem anschließenden Betonsteg samt Becken“ um „nicht sanierbare Schwarzbauten handelt“ (ON 202, 104), wird auf die Antwort auf die Verfahrensrüge der Angeklagten O* im Zusammenhang mit dem Antrag, „sämtliche Unterlagen“ der Ö* AG zum Bestandverhältnis mit N* beizuschaffen, verwiesen. Wie dort betraf der Antrag auch hier aus den gleichen Gründen kein erhebliches Beweisthema (vgl US 77 f und 101 ff [wo das Erstgericht einen Einfluss auf den Verkehrswert verneinte]).
[50] In den Nichtigkeitsbeschwerden nachgetragene Argumente zur Fundierung der Anträge haben auf sich zu beruhen, weil deren Berechtigung stets auf den Antragszeitpunkt bezogen zu prüfen ist (RISJustiz RS0099117).
[51] Entgegen der Kritik der Mängelrügen sind die Feststellungen zu den Tathandlungen der Beschwerdeführer keineswegs undeutlich (Z 5 erster Fall). Schon das konstatierte gemeinschaftliche Legen eines Kaufanbots auf Grund eines zuvor gefassten Tatplans und im Wissen um den von der Mittäterin O* bei N* geweckten Irrtum über den Wert der Liegenschaft samt Pachtrecht, das weitere – diesen Irrtum bestärkende – Einwirken auf das Opfer, insbesondere mit „inhaltlichen Erklärungen zu den Verträgen“ am 14. Oktober 2019, diese zu unterzeichnen und die Veranlassung des Opfers, den täuschungsbedingt als nicht werthaltig eingeschätzten Bestandvertrag mit der Ö* AG aufzukündigen (US 30 ff und US 188), lässt unzweifelhaft erkennen, welches tatbildliche Verhalten den Beschwerdeführern zur Last liegt.
[52] Mit Blick auf die obigen Ausführungen zum Vorliegen einer tatbestandlichen Handlungseinheit je Beschwerdeführer und deren bewusstes und gewolltes Zusammenwirken als Mittäter, sprechen folgende weitere Einwände der Mängelrügen keine entscheidende Tatsache an und bedürfen daher keiner inhaltlichen Erwiderung, und zwar das Erstgericht habe
nicht deutlich festgestellt, welcher der Beschwerdeführer beim Termin zur Vertragsunterzeichnung zu welcher Zeit anwesend gewesen sei (Z 5 erster Fall, vgl aber im Übrigen US 25),
hinsichtlich Dr. S* S* einerseits festgehalten, dieser sei bei diesem Termin „nur zeitweise und kurz anwesend“ gewesen (US 25), im Widerspruch (Z 5 dritter Fall) dazu aber auch, dieser habe auf N* während dieses Termins im Sinne einer Vertragsunterzeichnung („wenn auch nur kurz“ [US 31]) weiter eingewirkt (vgl auch US 5; im Übrigen vgl aber RISJustiz RS0117402),
die Aussage der Zeugin D*, sie habe mit Mag. G* am 14. Oktober 2019 im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung Telefonnummern ausgetauscht, „falls es eben noch um Fragen gehen würde“ (ON 189.8.1, 41 f), nicht erörtert (Z 5 zweiter Fall, vgl aber US 75 f, 107, 111, 154, 156, 160, 162, 167, 182; RISJustiz RS0106642),
die Feststellung, (auch) die Beschwerdeführer hätten N* nicht über den Wert deren Pachtrechtes sowie den Inhalt für diese nachteiliger Vertragsklauseln aufgeklärt (US 24 und 28), nicht begründet (Z 5 vierter Fall; vgl im Übrigen US 44 f, 124, 157 f, 172 und 188),
die Konstatierung, die Beschwerdeführer hätten ab der Besichtigung der Liegenschaft am 30. September 2019 den Irrtum des Opfers über den Wert des Pachtrechtes erkannt (US 22), unbegründet gelassen (vgl aber US 78 ff und 151 ff),
die Annahme der Superädifikatseigenschaft der Bootshütte lediglich damit begründet (Z 5 vierter Fall), dass im Bestandvertrag der Ö* AG mit N* „das Formalkriterium der fehlenden Belassungsabsicht“ festgehalten sei (US 66; vgl im Übrigen RISJustiz RS0118317) und
bewusstes und gewolltes Zusammenwirken der Angeklagten im Rahmen eines gemeinsamen Tatplans (US 43) im Widerspruch (Z 5 dritter Fall) zu weiteren, unbegründet gebliebenen (Z 5 vierter Fall) Urteilspassagen angenommen, nach welchen nicht feststehe, ob die Beschwerdeführer mit O* bereits vor Erteilung des Alleinvermittlungsauftrags durch N* zusammengewirkt hätten (vgl US 92 und 147).
[53] Davon abgesehen ist die sachverhaltsmäßige Bejahung einzelner als erheblich beurteilter Umstände in den Entscheidungsgründen, soweit diese keine notwendige Bedingung für die Feststellung entscheidender Tatsachen darstellen, nicht Gegenstand der Mängelrüge (RISJustiz RS0116737). In diesem Sinn unzulässig ist die Kritik, das Erstgericht habe
die Annahme vom Wissen der Beschwerdeführer, dass N* sich auf O* „nahezu blind … verließ“ (US 30 f), nicht begründet (Z 5 vierter Fall; vgl hingegen US 166 f) sowie
nicht unmissverständlich zum Ausdruck gebracht (Z 5 erster Fall), ob Mag. G* (oder einer der anderen Angeklagten) das Kaufanbot mit O* erörtert habe (vgl US 153).
[54] Inwieweit die als unbegründet (Z 5 vierter Fall) kritisierte Feststellung, die Beschwerdeführer hätten Dr. T* LL.M. und Mag. Dr. C* S* nach der Besichtigung der Liegenschaft am 30. September 2019 „vom auffallenden Missverhältnis“ zwischen Verkehrswert und dem von O* festgesetzten Preis informiert (US 22), für die Beschwerdeführer entscheidend sei, ist nicht ersichtlich. Der Einwand übergeht zudem die Begründungspassage über die Kommunikation der Angeklagten vor und im Zusammenhang mit der Erstellung des Kaufanbots (US 153; RISJustiz RS0119370).
[55] Weshalb durch den Verweis auf den „Inhalt der drei Kaufverträge und der (Neben )Vereinbarung, je vom 14.10.2019“ und der ausdrücklichen Erklärung, dieser bilde einen „integrierenden Bestandteil der Feststellungen“ (US 26), der Wortlaut dieser Urkunden, deren Bedeutungsinhalt ohnehin klargestellt wurde (US 25 ff; vgl RISJustiz RS0092437 [T4]), nicht unmissverständlich Teil der Entscheidungsgründe geworden sei, macht die Rüge (Z 5 erster Fall) nicht klar (vgl im Übrigen RISJustiz RS0119301 [T3, T4]).
[56]Dass die Ableitung der Annahme der Kausalität des durch Täuschung herbeigeführten Irrtums für die selbstschädigende Vermögensverfügung (US 35) „aus dem erheblichen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung“ (US 45) den Denkgesetzen oder grundlegenden Erfahrungssätzen widerspreche (RIS-Justiz RS0118317), vermag die weitere Kritik nicht darzulegen (zur weiteren – von den Beschwerdeführern übergangenen [vgl aber RIS-Justiz RS0119370] – Begründung vgl US 151 ff und 190 f).
[57] Mit dem in der Hauptverhandlung vorgekommenen (ON 204, 74), im Verfahren zur Bestellung eines Erwachsenenvertreters für N* erstellten Gutachten (ON 4.X) hat sich das Erstgericht – dem Einwand der Unvollständigkeit (Z 5 zweiter Fall) zuwider – ohnehin auseinandergesetzt (US 163 f und 168). Davon abgesehen war es nicht verhalten, die darin enthaltene Aussage von N* im Rahmen der Erstanhörung, sie wisse, „dass dies ein sehr geringer Verkaufspreis angesichts der Lage sei“, es sei ihr aber „so lieber“ gewesen, weil es sich bei den Käufern nicht um Ortsfremde gehandelt habe (ON 4.X, 8), gesondert zu erörtern. Dass nämlich gerade diese Angaben, die (unter anderem) Anlass für „begründete Zweifel“ des Sachverständigen „an der Geschäftsfähigkeit“ der N* (ON 4.X, 17 f) und die Bestellung eines Erwachsenenvertreters für diese (ON 4.W) waren, geeignet seien, die Einschätzung des Erstgerichts vom Vorliegen eines Irrtums des Opfers über den Wert der Liegenschaft samt Pachtrecht maßgebend zu beeinflussen (RISJustiz RS0116877 [T1]), ist unverständlich.
[58] Die Begründung der Feststellung, die Beschwerdeführer hätten Kenntnis vom Irrtum des Opfers über den Verkehrswert erlangt, ist keineswegs deshalb offenbar unzureichend (Z 5 vierter Fall), weil das Erstgericht in der (implizit) angesprochenen Urteilspassage das Wort „zweifelsfrei“ verwendet (RISJustiz RS0099494 [T3, T5 ua]).
[59] Das Erstgericht hat das Sachverständigengutachten zum Verkehrswert der Liegenschaft samt Pachtrecht ausführlich erörtert (US 40 ff) und die korrespondierenden Feststellungen im Wesentlichen auf dieses gestützt. Einwände der Unvollständigkeit (Z 5 zweiter Fall), die sich auf einzelne, angeblich unberücksichtigt gebliebene Gutachtenspassagen stützen, gehen daher von vornherein ins Leere (RISJustiz RS0106642).
[60] Die Kritik an der Feststellung zum Wert des Pachtrechtes (US 19 und 42) als im Widerspruch (Z 5 dritter Fall) zu weiteren Urteilspassagen stehend, denen zufolge der belangte Verband nicht in das Bestandverhältnis zwischen N* und der Ö* AG eintreten habe können, sondern – ebenso wie Mag. G* – einen neuen Bestandvertrag abgeschlossen habe (US 28 f), betrifft in Bezug auf die Beschwerdeführer mit Blick auf die Diskrepanz zwischen dem Verkehrswert der (restlichen) Liegenschaft und dem Kaufpreis keine entscheidende Tatsache (erneut RISJustiz RS0117499). Sie lässt zudem prozessordnungswidrig (RISJustiz RS0119370) die (auch) diesbezüglich eingehenden Erwägungen zu den wertbildenden Faktoren (US 54 ff) außer Acht. Im Übrigen sehen die von Dr. T* LL.M. formulierten Verträge ausdrücklich eine Übertragung des Bestandverhältnisses „an die kaufende Partei“ vor (ON 4.I, 5 und 4.IV, 3).
[61] Dies (kein Ansprechen entscheidender Umstände) gilt auch für den Einwand der Undeutlichkeit (Z 5 erster Fall) hinsichtlich der Feststellung, N* habe „ein Drittel … im Wert von 450.000 Euro“ behalten, welche sich im Übrigen nach den übergangenen Begründungspassagen unmissverständlich auf den (auf Basis der inkriminierten Verträge) im Miteigentum von Verkäuferin und Käuferin verbleibenden Teil der Liegenschaft bezieht (US 27, 141 ff und 154), und der Urteilsannahme, die Beschwerdeführer hätten „im Rahmen des gemeinsamen Tatplans“ gehandelt (US 35; näher zu diesem US 43 und 145 ff).
[62] Weshalb eine aus dem Zusammenhang gerissene Formulierung zum objektiven Tatgeschehen (US 35) Unklarheiten in Bezug auf die Konstatierungen zum Vorsatz der Beschwerdeführer schaffe (Z 5 erster Fall), erklärt die weitere Mängelrüge nicht.
[63] Deren Ableitung „aus dem objektiven Tatgeschehen“ (US 45) begegnet – entgegen der daran geäußerten Kritik (Z 5 vierter Fall), die zudem sämtliche weitere Begründungspassagen zu diesem Thema vernachlässigt (US 45 f und US 130 ff; erneut RISJustiz RS0119370) – unter dem Aspekt der Begründungstauglichkeit keinen Bedenken (erneut RISJustiz RS0116882).
[64]Die Rechtsrüge (Z 9 lit a) bekämpft großteils die Feststellungen zum Verkehrswert der Liegenschaft samt Pachtrecht und zum Eintritt eines täuschungsbedingt eingetretenen Vermögensschadens (US 20, 42 und 142) nach Art einer im kollegialgerichtlichen Verfahren unzulässigen (§ 283 Abs 1 StPO) Schuldberufung (arg: „bei richtiger rechtlicher Beurteilung des Sachverhalts wäre die Feststellung zu treffen gewesen“), anstatt auf diesen aufbauend fehlende Betrugsstrafbarkeit zu argumentieren (vgl aber RISJustiz RS0099810). Inwieweit – ausschließlich für die Bewertung des Pachtrechtes relevante – Einwände zu fehlenden Bewilligungen für die Errichtung von Bootshütte und Steg sowie zum Nichtvorliegen deren Superädifikatseigenschaft Einfluss auf die Schuld- oder (mit Blick auf die oben dargelegte Wertdifferenz bei der restlichen Liegenschaft) die Subsumtionsfrage hätten, bleibt unklar.
[65] Die Kritik, es liege keine Stoffgleichheit zwischen festgestelltem Schaden und angestrebter unrechtmäßiger Bereicherung vor, verfehlt abermals die gebotene Bezugnahme auf die Gesamtheit des Urteilssachverhalts (erneut RISJustiz RS0099810). Nach diesem trat bei N* ein Schaden von (objektiv) 1,4 Millionen Euro ein (US 20, 42 und 142), während die von den Beschwerdeführern intendierte unrechtmäßige Bereicherung des belangten Verbandes – infolge der für beide Vertragsseiten nachteiligen Miteigentumskonstruktion – tatsächlich 650.000 Euro betrug (US 43, 142 und 199 f). Soweit die Rüge davon abweichend tatsächlichen Eintritt unrechtmäßiger Bereicherung auf Grund eigenständiger Berechnungen in Abrede stellt, argumentiert sie auch nicht methodengerecht aus dem Betrugstatbestand abgeleitet (vgl aber RISJustiz RS0116565), der solches gar nicht voraussetzt. Das Erfordernis betragsmäßiger Übereinstimmung von Schaden und (angestrebter) unrechtmäßiger Bereicherung behauptet sie im Übrigen zu Recht nicht (vgl RISJustiz RS0094140 [T1]; Kirchbacher/Sadoghi in WK 2StGB § 146 Rz 6).
[66] Der auf eine veröffentlichte Stelle im Schrifttum gestützte Einwand, das „Anbieten eines Entgelts für eine Ware impliziert nicht schon die konkludente Zusicherung seiner Angemessenheit und ist daher idR keine Täuschungshandlung“ ( Flora in Leukauf/Steininger, StGB 5 § 146 Rz 14), ignoriert die – abgesehen von den oben wiedergegebenen Feststellungen – ausführlichen Urteilsannahmen zum Bestehen eines besonderen Vertrauensverhältnisses zwischen N* und O* und zu spezifischen Schutzpflichten, die sich aus dem Maklerverhältnis ergaben, sowie zu solchen, welche die Vertragserrichter Dr. T* LL.M. und Mag. Dr. C* S* gegenüber dem Opfer trafen, woraus bei diesen sozial inadäquate Herbeiführung eines Irrtums über das Missverhältnis zwischen Verkehrswert von Liegenschaft und Pachtrecht sowie Kaufpreis resultierte, weiters zum bewussten und gewollten Zusammenwirken der Angeklagten als Mittäter, die diesen Irrtum (ihnen zurechenbar) weiter bestärkten und ausnützten (US 33 f, 43 f, 166 ff und 185 ff; vgl 11 Os 180/84; RISJustiz RS0094397 [T3]; Kirchbacher/Sadoghi in WK 2StGB § 146 Rz 18; Kert , SbgK § 146 Rz 88; vgl auch Kienapfel/Schmoller , BT II 2 § 146 Rz 65 und 73 ff; [zur wechselseitigen Haftung von Mittätern für ihre Mitwirkung an der Tatausführung] RISJustiz RS0090006; Fabrizy in WK 2StGB § 12 Rz 26).
[67] Schließlich vernachlässigt auch die Kritik fehlender Feststellungen zum Vorsatz der Beschwerdeführer auf Zufügung eines (300.000 Euro übersteigenden) Vermögensschadens die Orientierung an den dazu getroffenen Konstatierungen (US 35 f und 43). Dass sich diese bloß auf jenen Teil des Schadens bezögen, dem keine angestrebte unrechtmäßige Bereicherung gegenübergestanden sei, trifft nicht zu. Weshalb diese Feststellungen nicht ausreichten, wird nicht im Einzelnen dargetan (RISJustiz RS0099620).
[68]Die von Mag. G* ergriffene Sanktionsrüge (Z 11 zweiter Fall) behauptet einen Verstoß gegen das Doppelverwertungsverbot (§ 32 Abs 2 erster Satz StGB), gibt dabei aber die maßgeblichen Erwägungen verkürzt wieder (erneut RISJustiz RS0099810). „Unwerterhöhend“ berücksichtigte das Erstgericht nämlich bei diesem Beschwerdeführer, dass er in sämtliche Abläufe eingebunden war und ihm als projektverantwortliche Person eine „führende Rolle im Tatplan und der Tatausführung zukam“ (US 207). Dass er „persönlichen Profit aus dem Geschäft schlug“, wird zwar erwähnt, jedoch nicht per se aggravierend gewertet.
[69] Letzteres gilt – entgegen dessen Sanktionsrüge (Z 11 zweiter Fall) – auch in Bezug auf Dr. S* S*, bei dem die Tatrichter im Zusammenhang übrigens auf dessen „tragende Rolle“ sowie darauf hinwiesen, dass über dessen Initiative Mag. Dr. C* S* persönlich mit N* bekannt gemacht worden sei, „um den Schein der netten Familie von Nebenan zu wahren“ und auch dadurch das Vertrauen des Opfers zu gewinnen (US 207).
Zur Nichtigkeitsbeschwerde des belangten Verbandes gegen den Ausspruch über seine Verantwortlichkeit (ON 209):
[70]Diesen Ausspruch bekämpft der belangte Verband inhaltsgleich wie die Nichtigkeitsbeschwerden gegen die seine Entscheidungsträger Mag. G* und Dr. S* S* betreffenden Schuldsprüche, also nur unter dem Aspekt der in § 3 Abs 2 VbVG normierten Voraussetzungen (tatbestandsmäßig, rechtswidrig und schuldhaft begangener Anknüpfungstaten).
[71] Es kann daher zur Gänze auf die obige Beantwortung dieser Nichtigkeitsbeschwerden verwiesen werden.
Zu den Nichtigkeitsbeschwerden der Angeklagten Dr. T* LL.M. und Mag. Dr. C* S*:
[72] Da auch diese beiden Nichtigkeitsbeschwerden weitgehend inhaltsgleich argumentieren, werden sie im Folgenden gemeinsam beantwortet, wobei im Einzelfall auf Abweichungen hingewiesen wird.
[73] Die im Wesentlichen aus allgemeinen Rechtsausführungen bestehenden „Vorbemerkungen“ zeigen keinen Nichtigkeit begründenden Sachverhalt auf und entziehen sich daher von vornherein einer inhaltlichen Erwiderung.
[74]Mit der nur von Mag. Dr. C* S* ausgeführten Besetzungsrüge (Z 1), die über weite Strecken das einem Höchstgericht angemessene Argumentationsniveau vermissen lässt (vgl 11 Os 87/15a; RISJustiz RS0106464), wird – von unsubstantiierten Vorwürfen (teils mit strafrechtlicher relevanter Implikation) gegen die Mitglieder des Schöffengerichts abgesehen – im Ergebnis bloß moniert, dass die Beschwerdeführerin in der schriftlichen Urteilsausfertigung als „österreichische Staatsangehörige“ (statt wie von ihr gewünscht als „österreichische Staatsbürgerin“) und das Opfer N* (übrigens im Einklang mit dem zu AZ * des Landesgerichts Wels ergangenen Urteil [ON 9.3]) als „nicht geschäftsfähig“ (US 29) bezeichnet werden. Dass der Vorsitzende oder die Laienrichter des Schöffensenats – wie von § 43 Abs 1 Z 3 StPO gefordert – nicht unvoreingenommen und unparteilich entschieden hätten, also auch angesichts allfälliger gegenteiliger Verfahrensergebnisse nicht gewillt gewesen wären, eine allenfalls über den Fall gebildete Meinung zu ändern (vgl RISJustiz RS0096733, RS0096914), wird mit diesem Vorbringen nicht ansatzweise aufgezeigt.
[75] Soweit die (inhaltsgleich formulierten) Verfahrensrügen (Z 4) die Abweisung von Anträgen bekämpfen, welche die Mitangeklagten Mag. G*, Dr. S* S* und der belangte Verband stellten und denen sich die Beschwerdeführer anschlossen (ON 202, 104), wird auf obige Beantwortung des dazu erstatteten Beschwerdevorbringens der Mitangeklagten verwiesen. Mit den das Antragsvorbringen ergänzenden Ausführungen verstoßen die Verfahrensrügen gegen das Neuerungsverbot (RISJustiz RS0099618 [T4]).
[76] Inwieweit durch behauptete Verstöße der Sachverständigen gegen Vorgaben des LiegenschaftsbewertungsG der Nichtigkeitsgrund der Z 9 lit a verwirklicht sei, wird ebenso wenig plausibel erklärt wie die Relevanz der Bewertung der Angemessenheit eines Benützungsentgelts in einem nicht die hier gegenständliche Liegenschaft betreffenden Zivilverfahren.
[77] Die weiteren Verfahrensrügen thematisieren die Abweisung der von Dr. T* LL.M. gestellten Anträge (denen sich Mag. Dr. C* S* anschloss [ON 202, 104]) auf Ergänzung des Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert von Liegenschaft und Pachtrecht (ON 202, 99 ff iVm ON 204, 77).
[78]Diesen Anträgen hat das Erstgericht schon deshalb zutreffend nicht entsprochen, weil Mängel des Gutachtens im Sinn des § 127 Abs 3 StPO lediglich pauschal und unsubstantiiert mit der Formulierung, „die Bewertungen und die Ausführungen der Sachverständigen“ widersprächen „dem Liegenschaftsbewertungsgesetz und dem Stand der Wissenschaft“ (ON 202, 101), behauptet wurden und demnach der (wie oben dargelegt) jeweils erforderliche Konnex zwischen Aufzeigen eines derartigen Mangels und Antrag auf dessen Behebung durch einen konkreten Auftrag, fehlte. Ebenso wenig wurde durch die zusammenfassende Anführung von Beweisthemen (ON 202, 100 f) dargelegt, mit welcher Ergänzung welcher erhebliche Umstand hätte geklärt werden sollen, weshalb auch aus diesem Grund die allgemeinen Anforderungen an Beweisanträge nicht eingehalten wurden.
[79] Im Übrigen ließen die Anträge durchwegs eine Auseinandersetzung mit den ergänzenden Ausführungen der Sachverständigen in der Hauptverhandlung vermissen und zielten davon abgesehen (wie jene der Mitangeklagten) mit dem Begehren auf Gutachtensergänzung durch „Neuberechnungen“ unter vom Erstgericht abgelehnten Prämissen oder nach von den Sachverständigen begründet abgelehnten Bewertungsmethoden auf im Hauptverfahren unzulässige Erkundungsbeweisführung ab (erneut RISJustiz RS0117263 [T2, T17]; Ratz , WKStPO § 281 Rz 351).
[80] Das umfangreiche, erst in der Verfahrensrüge nachgetragene Vorbringen zur Antragsberechtigung (insbesondere zu angeblichen Verstößen des Gutachtens gegen Vorgaben des LiegenschaftsbewertungsG und gegen gesicherte Erkenntnisse der Wissenschaft) verstößt abermals gegen das Neuerungsverbot (RISJustiz RS0099618 [T4]).
[81] Die Abweisung des (ursprünglich) von Dr. T* LL.M. gestellten Antrags, DI * P* und Mag. * E* zeugenschaftlich dazu zu vernehmen, dass dem Antragsteller „sowohl subjektiv, als auch objektiv kein auffallendes Missverhältnis betreffend den Kaufpreis und dem angeblichen Verkehrswert, noch eine allfällige Geschäftsunfähigkeit der * N* auffallen hätte müssen“ (ON 202, 101), wurde bereits oben im Zusammenhang mit der Verfahrensrüge der Mitangeklagten erörtert (vgl im Übrigen erneut RISJustiz RS0099618 [T4]).
[82] Gleiches gilt für deren Antrag auf „Beischaffung des vollständigen Bauaktes der Baurechtsabteilung der Gemeinde G*“ zum Beweis dafür, „dass es sich beim Bootshaus und dem anschließenden Betonsteg samt Becken“ um „nicht sanierbare Schwarzbauten handelt“ (ON 202, 104), dem sich Dr. T* LL.M. und Mag. Dr. C* S* anschlossen (ON 202, 104).
[83] Soweit die Mängelrügen die Einwände der von Mag. G*, Dr. S* S* und des belangten Verbandes ausgeführten Nichtigkeitsbeschwerden übernehmen, wird auf deren Beantwortung verwiesen.
[84] Auf Kritik der weiteren Mängelrügen, die nicht auf die Gesamtheit der erstgerichtlichen Erwägungen Bedacht nimmt, wird im Folgenden zufolge Prozessordnungswidrigkeit nicht näher eingegangen (erneut RISJustiz RS0119370). Dies betrifft das Vorbringen, das Erstgericht habe
bei der Feststellung zum Vorsatz der Beschwerdeführer auf den Verkehrswert der Liegenschaft samt Pachtrecht und daraus folgend einen 300.000 Euro übersteigenden Schaden des Opfers (US 35 f und 43) Aussagen der Sachverständigen und des Zeugen DI * Öh* unberücksichtigt gelassen (Z 5 zweiter Fall; vgl aber US 40 ff [zur Erörterung des Gutachtens], US 130 ff [zur Kenntnis auch der Beschwerdeführer von der „Größenordnung des Verkehrswerts“], US 22 und 153 [zur Kommunikation der Angeklagten über das „auffallende Missverhältnis zwischen dem Gesamtwert der Liegenschaft und dem von“ O* „festgesetzten Preis“] sowie US 74, 99, 118, 134 und 147 [zu den Angaben des genannten Zeugen]; vgl im Übrigen erneut RISJustiz RS0106642),
die Konstatierung zu diesem Missverhältnis nicht „wertmäßig oder betragsmäßig“ konkretisiert (vgl etwa US 197 ff sowie [zur von den Beschwerdeführern ins Treffen geführten „Schwankungsbreite“ bei der Verkehrswertermittlung] US 148 f),
die Feststellung zum Wert des Pachtrechtes von N* (US 19) im Widerspruch (Z 5 dritter Fall) zu weiteren Urteilspassagen getroffen, die Ö* AG habe keinen Eintritt der Käuferin in das Bestandverhältnis, sondern nur den Abschluss eines neuen ermöglicht (US 28 f; vgl zu in diesem Zusammenhang relevanten weiteren, von der Rüge übergangenen Erwägungen der Tatrichter US 54 ff) und
im Referat der entscheidenden Tatsachen ausgeführt, (auch) die Beschwerdeführer hätten N* „zur Transferierung“ (gemeint offenbar: des Pachtrechtes) bestimmt (US 5 f), während im Widerspruch (Z 5 dritter Fall) dazu in den Entscheidungsgründen festgehalten sei, dass ein Eintritt der Käuferin (und von Mag. G*) in das laufende Bestandverhältnis nicht (sondern nur ein Neuabschluss) möglich gewesen sei (US 28 f), wobei die Rüge den festgestellten Inhalt der (von den Beschwerdeführern verfassten) Verträge, die N* gerade zu einer solchen Übertragung des Pachtrechtes verpflichteten (US 25 f iVm ON 4.I, 5 und ON 4.IV, 3), übergeht.
[85] Im Sinn der obigen Ausführungen zu den Nichtigkeitsbeschwerden der Mitangeklagten wird mit folgenden Einwänden bloß unzulässig die sachverhaltsmäßige Bejahung einzelner als erheblich beurteilter Umstände in den Entscheidungsgründen, ohne dass diese notwendige Bedingung für die Feststellung entscheidender Tatsachen darstellten, bekämpft (erneut RISJustiz RS0116737), nämlich das Erstgericht habe
einen „faktischen Kontrahierungszwang“ der Ö* AG in Bezug auf die hier gegenständlichen Bestandflächen angenommen (US 56 ff), ohne die Aussagen der Zeugen * A* und Mag. * Te* zu berücksichtigen (Z 5 zweiter Fall, nominell auch dritter Fall; vgl aber US 55 ff [zu deren Erörterung]),
„bei dem Bootshaus und den Seeeinbauten“ deren Eigenschaft als Superädifikate bejaht (US 16) und dabei die Aussage einer Zeugin aktenwidrig wiedergegeben (Z 5 fünfter Fall) und jene des Zeugen A* übergangen (siehe dazu bereits oben),
die Urteilsannahme, N* hätte den Bestandvertrag „einfach auslaufen“ lassen können (US 62), im Widerspruch (Z 5 dritter Fall) zur Feststellung, für 2020 hätte sie noch einen Pachtzins von 4.500 Euro zahlen müssen (vgl US 22), getroffen, wobei das Argument der Beschwerdeführer, N* hätte für diesen Fall beträchtliche Abbruchkosten zu tragen gehabt, übergeht, dass ihr als Pächterin die Möglichkeit offen stand, bei Vertragsbeendigung Seeeinbauten in das Eigentum der Ö* AG zu übertragen (US 86) und
die Feststellung, N* habe O*, Mag. G* und Dr. S* S* anlässlich des Besichtigungstermins am 30. September 2019 darüber informiert, dass sie Bootshaus und Stege „Ende der 60er Jahre selbst errichtete“ und sie „in ihrem Eigentum stehen“ (US 22), nicht begründet (Z 5 vierter Fall; vgl aber die Erwägungen auf US 83 ff, welche die Rüge bloß nach Art einer unzulässigen Schuldberufung bekämpft).
[86]Davon abgesehen war das Erstgericht mit Blick auf das Gebot zu gedrängter Darstellung der Entscheidungsgründe (§ 270 Abs 2 Z 5 StPO) nicht verhalten, sich mit der ohnehin erörterten Aussage der Zeugen Mag. Te* und A* in allen Einzelheiten in den Entscheidungsgründen auseinanderzusetzen (erneut RISJustiz RS0106642).
[87] Die Feststellung, N* habe die Liegenschaft „möglichst rasch und noch vor dem herannahenden Winter“ veräußern wollen (US 21), ist – entgegen der weiteren Kritik (Z 5 dritter Fall) – nach Maßgabe der Denkgesetze und grundlegender Erfahrungssätze (RISJustiz RS0117402) sehr wohl mit der weiteren Annahme vereinbar, sie habe darüber geirrt, dass die Transaktion „schnellstmöglich abgeschlossen und der freie Markt von der Abgabe eines höheren Angebots ferngehalten werden sollte“ (US 33).
[88] Ebenso wenig besteht nach diesen Kriterien ein Widerspruch zwischen den Urteilspassagen über die in der Vergangenheit erfolgte Verlängerung des Bestandvertrags zwischen der Ö* AG und N* für jeweils zehn Jahre (US 18) und der Restlaufzeit des (von der Käuferin neu abgeschlossenen) Bestandvertrags von 25 Jahren (US 42 und 60) sowie zwischen jener über einen faktischen Kündigungsverzicht der Ö* AG (US 19) und – von der Rüge zudem unvollständig ins Treffen geführter – Erwägungen hierzu (US 55 und 60 ff).
[89] Die weitere Mängelrüge releviert mehrfach Aktenwidrigkeit (Z 5 fünfter Fall), wobei der Sache nach bloß unzulässig Schlussfolgerungen der Tatrichter aus Beweismitteln, nicht jedoch unrichtige Wiedergabe deren Inhalts kritisiert wird. Dies trifft auf die Urteilsannahmen zu,
die Ö* AG verlängere „auslaufende Bestandverträge immer, wenn dies vom Bestandnehmer gewünscht wird“ (US 19),
N* sei über ihren Wunsch ein „Seezugang auf dem Seegrundstück 236/21 eingeräumt“ worden (US 26 f),
ein bestimmter Teil der (hier gegenständlichen) Pachtfläche sei ausschließlich über das ursprünglich im Eigentum von N* stehende Grundstück Nr 236/21 erreichbar (US 57 [wobei dies – von der Rüge übergangen – nach der im Zusammenhang stehenden weiteren Begründung ohne Einfluss auf die Wertbildung sei]),
der aus der Konstruktion schlichten Miteigentums resultierende Wertverlust sei beim N* verbleibenden Minderheitsanteil an den Grundstücken 96/1 und 249 größer als beim Mehrheitsanteil der Käuferin (US 123 f).
[90] Bei der Feststellung der Vereinbarung eines Anfechtungsverzichts (US 170) handelt es sich der weiteren Kritik (Z 5 fünfter Fall) zuwider nicht um ein Fehlzitat, findet sich die im Wortlaut wiedergegebene Passage doch genau an der angegebenen Fundstelle (ON 4.L, 9 f).
[91] Dass sich das Erstgericht auf US 50 f auf eine vermeintliche Aussage des – am im Urteil angegebenen Termin der Hauptverhandlung (10. Juli 2024; ON 179.1) gar nicht anwesenden – Zeugen Mag. Te* stützt, begründet deshalb keine Aktenwidrigkeit (Z 5 fünfter Fall), weil es sich offensichtlich um eine bloße Namensverwechslung handelt und die zitierten Aussagen tatsächlich vom Zeugen A* (ebenfalls Mitarbeiter der Ö* AG) getätigt wurden (RISJustiz RS0107358 [T3]).
[92]Mängel oder Widersprüche eines Gutachtens sind ausschließlich Gegenstand eines Verbesserungsverfahrens nach § 127 Abs 3 StPO. Werden darauf gerichtete Anträge nicht gestellt oder deren Abweisung nicht erfolgreich aus Z 4 bekämpft, geht es nicht an, Feststellungen oder Urteilsannahmen, die sich auf das – solcherart rite zustande gekommene – Gutachten stützen, im Rahmen einer dessen Unzulänglichkeit behauptenden Mängelrüge zu relevieren (RISJustiz RS0097360). Genau das unternehmen aber die Beschwerdeführer mit der Kritik an der Wiedergabe von Ausführungen der Sachverständigen im Urteil, mit Blick auf das Vorliegen einer „Spezialimmobilie“ seien Literaturmeinungen zu gebotenen Abschlägen bei der Bewertung der Pachtfläche nicht aussagekräftig (US 51), sowie ein Superädifikatszinssatz von 4 % bei der Bewertung des Pachtrechtes „marktüblich“ (US 52).
[93] Gleiches gilt für die – zu Unrecht als aktenwidrig (Z 5 fünfter Fall) bekämpften, allerdings im Einklang mit dem schriftlichen Gutachten stehenden (ON 65, 57; vgl im Übrigen RISJustiz RS0099431) – Ausführungen, für die Bewertung des Pachtrechtes sei die Frage, ob es sich bei der Bootshütte um ein Superädifikat handle, „unerheblich“ (US 64).
[94] Der nur von Mag. Dr. C* S* erhobene Einwand, die Feststellung, Dr. T* LL.M. habe das Vertragswerk „in Abstimmung mit“ ihr juristisch ausgearbeitet (richtig: US 25) sei unbegründet, spricht mit Blick auf das Vorliegen einer tatbestandlichen Handlungseinheit und die der Beschwerdeführerin sonst angelasteten Ausführungshandlungen (vgl US 26 iVm 110 ff; vgl im Übrigen [zur Involvierung der Beschwerdeführerin bei der Vertragsausgestaltung] US 32, 44 und 46) keine entscheidende Tatsache an.
[95]Aus dem zuvor Gesagten folgt, dass ein Gericht seiner Begründungspflicht entspricht, wenn es Feststellungen auf ein Sachverständigengutachten stützt, dem kein (erfolgreich geltend gemachter) Mangel im Sinn des § 127 Abs 3 StPO anhaftet (RISJustiz RS0099508). Hält das Gericht dieses Gutachten für ausreichend und überzeugend, unterliegt dies der – im kollegialgerichtlichen Verfahren grundsätzlich nicht anfechtbaren – Beweiswürdigung (RISJustiz RS0097433; Ratz , WKStPO § 281 Rz 351, vgl auch Rz 477). Indem die Tatsachenrügen (Z 5a) über weite Strecken bloß die Schlussfolgerungen der Tatrichter aus dem von diesen als schlüssig beurteilten Gutachten (vgl US 40 ff) bekämpfen, wecken sie keine erheblichen Bedenken gegen die Richtigkeit des Ausspruchs über entscheidende Tatsachen (vgl RISJustiz RS0099674).
[96] Letzteres gilt auch für den Verweis auf einen – in den Entscheidungsgründen ohnehin erörterten (US 118) – Aspekt der Aussage des Zeugen DI Öh*.
[97]Die mehrfach wiederholte Passage im Rahmen der Tatsachenrügen (Z 5a), mit deren Vorbringen werde „auch der Nichtigkeitsgrund des § 281 Abs 1 Z 9 lit a StPO geltend gemacht“ ist angesichts deren gänzlich unterschiedlicher Anfechtungskalküle unverständlich (vgl im Übrigen RISJustiz RS0115902).
[98] Soweit die Rechtsrügen (Z 9 lit a, nominell auch Z 10) inhaltsgleich wie jene von Mag. G*, Dr. S* S* und des belangten Verbandes ausgeführten Nichtigkeitsbeschwerden argumentieren, wird auf deren Beantwortung verwiesen.
[99]Indem die weiteren Rechtsrügen (Z 9 lit a) unrichtige Beurteilung rechtlicher Aspekte (etwa der Oö BauO oder des LBG) als Vorfragen der Feststellungen zum Verkehrswert der Liegenschaft samt Pachtrecht einwenden, verfehlen sie den im Urteilssachverhalt gelegenen gesetzlichen Bezugspunkt dieses Nichtigkeitsgrundes und legen nicht dar, weshalb auf dessen Basis der Betrugstatbestand nicht erfüllt sei (vgl aber RISJustiz RS0099810). Vielmehr bekämpfen sie die Urteilskonstatierungen und bezweifeln erneut die Richtigkeit des Sachverständigengutachtens auf Grund eigener beweiswürdigender und rechtlicher Erwägungen nach Art einer im kollegialgerichtlichen Verfahren unzulässigen (§ 283 Abs 1 StPO) Schuldberufung.
[100] Mit dem Einwand, die „Sorgfaltspflicht“ der Beschwerdeführer dürfe „nicht überspannt werden“, diese hätten in den gegenständlichen Verträgen einen „Vertretungsvorbehalt gemäß § 11 RL BA“ vorgesehen, weshalb sie von ihrer „Verpflichtung, die Interessen beider Vertragsteile zu wahren“, befreit gewesen seien, wird der Sache nach die rechtliche Annahme der Sozialinadäquanz ihres Verhaltens (US 186 ff) bekämpft. Damit wird zunächst nicht dargelegt, weshalb dies angesichts der Feststellungen zum bewussten und gewollten Zusammenwirken der Angeklagten, der Verletzung vertraglicher Aufklärungspflichten durch O* und zum Ausnützen und Bestärken des durch diese Angeklagte hervorgerufenen Irrtums (auch) durch die Beschwerdeführer entscheidend sei (vgl dazu schon die Antwort auf die Rechtsrügen von Mag. G*, Dr. S* S* und dem belangten Verband). Im Übrigen hat das Erstgericht nicht festgestellt, dass die Beschwerdeführer am Beginn ihrer Tätigkeit N* ausdrücklich darüber aufgeklärt hätten, dass sie ausschließlich im Interesse der Käuferin tätig seien (vgl RISJustiz RS0054994; Engelhart in Engelhart/Hoffmann/ Lehner/Rohregger/Vitek, RAO 11 § 11 RL BA 2015 Rz 4). Vielmehr ging es davon aus, dass der von der Zeugin D* beim Termin zur Vertragsunterzeichnung geäußerte Wunsch, „das Vertragswerk von einem eigenen Anwalt überprüfen zu lassen“, von O* mit der Bemerkung abgetan worden sei, „dass ja eh Rechtsanwälte hier seien, worauf sich * N* einmal mehr blind verließ“ (US 46). Ein Anwendungsfall der von den Beschwerdeführern ins Treffen geführten Rechtsprechung (RISJustiz RS0055549 [T1]), derzufolge ein Rechtsanwalt dann nicht zur Wahrung der Interessen beider Vertragsteile verpflichtet sei, wenn diese „bereits mit einem perfekten Vertrag zu ihm gekommen sind“, liegt nach dem Urteilssachverhalt zweifelsohne nicht vor, haben doch die Beschwerdeführer das Vertragswerk erstellt und überdies N* sowie Mag. G* und Dr. S* S* über die vertragliche Umsetzung bestimmter Änderungswünsche bis zur Vertragsunterfertigung verhandelt (US 25 ff und US 187; vgl 22 Os 8/14p).
[101] Entgegen der nur von Mag. Dr. S* ausgeführten Sanktionsrüge wertete das Erstgericht den Umstand, dass sie „mittelbar Profit“ aus ihrem Verhalten schlug, nicht explizit als erschwerend (vgl US 207; erneut RISJustiz RS0099810), weshalb sich die Frage nach einem Verstoß gegen das Doppelverwertungsverbot (Z 11 zweiter Fall) nicht stellt.
[102]Der Versuch dieser Beschwerdeführerin unter Berufung auf den Einleitungssatz in § 281 Abs 1 StPO („sofern sie nicht nach besonderen gesetzlichen Vorschriften auch in anderen Fällen zugelassen ist“) und Art 13 MRK angebliche Grundrechtsverletzungen außerhalb des Katalogs von Nichtigkeitsgründen (vgl aber RISJustiz RS0099002 [T3], RS0098676; Ratz , WKStPO Vor §§ 280–296a Rz 8) geltend zu machen, schlägt schon deshalb fehl, weil sich das Vorbringen auf eine derartige gesetzliche Bestimmung, welche die Ergreifung einer Nichtigkeitsbeschwerde aus anderen Gründen zuließe, gar nicht beruft. Auf die umfangreichen, abermals nicht in einem dem Höchstgericht angemessenen Argumentationsniveau verfassten Ausführungen war daher inhaltlich nicht einzugehen (zur – in diesem Zusammenhang erfolgten – Bekämpfung des Kostenausspruchs vgl im Übrigen RISJustiz RS0101604; Lendl , WKStPO § 260 Rz 49 und § 389 Rz 4).
[103]Zutreffend zeigt allerdings die von Dr. T* LL.M. ausgeführte Rechtsrüge auf, dass dem ihn betreffenden Schuldspruch zu Punkt II/2/ ein Rechtsfehler mangels Feststellungen anhaftet (Z 9 lit a). Dazu hält das Erstgericht nämlich nach Wiederholung der – oben wiedergegebenen – auch im Referat der entscheidenden Tatsachen im Urteilstenor (§ 260 Abs 1 Z 1 StPO) enthaltenen Passage lediglich fest, „in Wahrheit war in den Kaufpreisen der Wert des Bestandsrechtes und damit die Pflicht zur Aufgabe der Bestandrechte nicht berücksichtigt“ (US 39). Begründend führten die Tatrichter aus, „das Gegenteil“ der inkriminierten Aussage ergebe sich aus den Verträgen, die zwar für die drei Grundstücke einen „aufgeschlüsselten Kaufpreis für einen konkreten Kaufgegenstand beinhalten, nur eben bei den Pachtrechten unterblieb eine solche Aufschlüsselung“. Der das Seegrundstück (236/21) betreffende Kaufvertrag (ON 4.I) enthalte auch erst im Unterpunkt „Gewährleistung … Ausführungen zu den Pachtrechten“ (US 90).
[104] Damit wird auf Basis des Urteilssachverhalts aber schon nicht klar, ob sich der Beschwerdeführer mit seiner inkriminierten Aussage zur (objektiven) Auslegung der Verträge, mithin zu einer Rechtsfrage (vgl RISJustiz RS0042776, RS0042555), oder zum Willen der von ihm vertretenen Vertragsteile, allenfalls auch zu seinen Intentionen bei der Formulierung von Vertragsklauseln, also zu seinen Wahrnehmungen über Tatsächliches, äußerte. Nur Letzteres wäre aber Gegenstand einer Zeugenaussage (RISJustiz RS0097540) und damit zur Erfüllung des Tatbestands geeignet ( Plöchl in WK 2StGB § 288 Rz 25/1).
[105] Davon abgesehen ist – selbst unter der Prämisse der Äußerung des Beschwerdeführers zu einer Tatfrage – unter der gebotenen Berücksichtigung der Gesamtheit des Urteilssachverhalts nicht hinreichend deutlich klargestellt, weshalb diese objektiv unrichtig sei (vgl RISJustiz RS0096001). Diesem zufolge waren die „dazugehörigen Pachtverträge“ mit der Ö* AG „ebenfalls kaufgegenständlich und“ sollten „an den Anbotsteller übertragen“ werden, wobei für sämtliche Teilflächen der Liegenschaft inklusive des Pachtrechtes ein „Gesamtkaufpreis“ von 750.000 Euro festgesetzt wurde (US 24 iVm ON 143.2, 1). Im Kaufvertrag betreffend das Seegrundstück (236/21) wurde – ebenso wie in der zusätzlichen Vereinbarung – die Pflicht der Verkäuferin zur Übertragung des Pachtrechtes im Punkt 6 („Gewährleistung“) festgehalten. Für diesen Teil der Liegenschaft war ein Kaufpreis von 90.000 Euro vorgesehen (ON 4.I). Weshalb auf dieser Basis nach der Intention der Angeklagten oder der Vertragsteile (über die allein der Beschwerdeführer als Zeuge hätte Auskunft geben können) im Gesamtkaufpreis keine Abgeltung „für die Aufgabe der Pachtrechte enthalten“, deren Wert also (gänzlich) unberücksichtigt geblieben sei, macht das Erstgericht nicht klar.
[106]Punkt II/2/ des Schuldspruchs war daher in Übereinstimmung mit der Stellungnahme der Generalprokuratur, ebenso wie der Dr. T* LL.M. betreffende Strafausspruch, aufzuheben und die Sache in diesem Umfang zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zu verweisen (§ 285e StPO).
[107] Die auf Punkt II/2/ des Schuldspruchs bezogenen weiteren Ausführungen der Rechtsrüge (Z 9 lit b) sowie jene der Mängelrüge des Angeklagten Dr. T* LL.M. bedürfen demnach keiner Erörterung.
[108] Mit seiner Berufung war Dr. T* LL.M. ebenso auf diese Entscheidung zu verweisen wie die Staatsanwaltschaft mit ihrer hinsichtlich dieses Angeklagten ergriffenen Berufung.
[109]Die Nichtigkeitsbeschwerden der anderen Angeklagten, jene des Dr. T* LL.M. im Übrigen sowie jene des belangten Verbandes waren – ebenfalls in Übereinstimmung mit der Stellungnahme der Generalprokuratur – bei der nichtöffentlichen Beratung sofort zurückzuweisen (§ 285d Abs 1 StPO).
[110] Die im Nichtigkeitsbeschwerdeverfahren erfolgte Vorlage einer nach dem angefochtenen Urteil ergangenen Entscheidung des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich mit dem Inhalt, dass es sich zusammengefasst beim gegenständlichen Bootshaus (samt Stegen) um einen nicht sanierbaren „Schwarzbau“ handle, verstößt gegen das Neuerungsverbot.
[111] Im Übrigen hat dies – wie oben dargestellt – nach den Urteilsannahmen ohnehin keinen Einfluss auf die Wertbildung zur Tatzeit. Der Verlauf dieses Verwaltungsverfahrens bestätigt zudem die Einschätzung von Sachverständigen und Tatrichtern, dass zur Tatzeit – ohne darauf gerichtete Initiative der Beschwerdeführer – mit einem Abbruchbescheid der Baubehörde nicht gerechnet werden musste.
[112]Daraus folgt die Zuständigkeit des Oberlandesgerichts zur Entscheidung über die Berufungen der Angeklagten O*, Mag. G*, Dr. S* S* und Mag. Dr. C* S* sowie jene der Staatsanwaltschaft, soweit sie diese Angeklagten betrifft, und jene des belangten Verbandes (§ 285i StPO).
[113]Der Kostenausspruch beruht auf § 390a Abs 1 StPO (teils iVm § 14 Abs 1 VbVG).
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