Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. in Primus als Vorsitzende sowie die Richterinnen Mag. a Elhenicky und Mag. a Aigner in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. A* B* , geboren am **, Angestellter, 2. C* B* , geboren am **, Angestellte, beide D* E*, F* G*, beide vertreten durch die Gewessler Rechtsanwaltsges.m.b.H in Wien, wider die beklagte Partei H* I* , geboren am **, Pensionistin, **, ** J*, vertreten durch Dr. Ronald Rast, Dr. Thomas Rast, Rechtsanwälte in Wien, sowie die Nebenintervenientin auf Seite der beklagten Partei K* L* Gesellschaft m.b.H. , FN **, **, ** J*, vertreten durch die ONZ Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen zuletzt EUR 42.313,43 samt Nebengebühren , über die Berufung der klagenden Parteien (Berufungsinteresse EUR 39.313,43) gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 29.04.2025, GZ **-125, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird dahingehend abgeändert , dass es unter Einschluss des unangefochten in Rechtskraft erwachsenen Teils zu lauten hat:
„1) Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien binnen 14 Tagen EUR 42.313,43 samt 4% Zinsen aus EUR 3.000 seit 30.6.2020 zu zahlen.
2) Die Kostenentscheidung bleibt bis zur rechtskräftigen Erledigung der Rechtssache vorbehalten.“
Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren wird bis zur rechtskräftigen Erledigung der Streitsache vorbehalten.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig .
Entscheidungsgründe:
Die Beklagte beauftragte die Nebenintervenientin mit dem Verkauf ihrer Liegenschaft EZ **, KG ** G* mit der Liegenschaftsadresse F* G*, D* E*. Diese erstellte ein Exposé (Beilage ./I) und verfasste die Grundrisse samt Text (Beilage ./B), wobei sie diese Grundrisse nicht mit den tatsächlichen Einreichplänen verglich. Bevor die Nebenintervenientin das Objekt mit Exposé und Grundriss auf ihrer Homepage oder auf M* schaltete, wurde es der Beklagten übermittelt, die es freigab [von der Beklagten in der Berufungsbeantwortung bekämpfte Feststellung].
Das Exposé lautet auszugsweise wie folgt:
„Auf ca. 165m² Wohnfläche und ca. 666 m² Grundfläche findet eine Familie reichlich Platz, wobei eine eigene Wohnung für größere Kinder im Keller, ca. 78m², möglich ist. […] Im Keller befinden sich mehrere Räume, die gut als Wohnung für Kinder im Teenageralter dienen können; es gibt ein eigenes Bad und einen separaten Zugang.“
Am 19.2.2020 übermittelte die Nebenintervenientin dem Erstkläger das Exposé und die Grundrisse samt Text. Bei der Besichtigung der Liegenschaft am 20.2.2020 waren die Kläger auch im Keller des Hauses und die bei der Nebenintervenientin für den Verkauf zuständige N* L* sagte ihnen, Angestellte der Beklagten hätten dort teilweise gewohnt und es gebe für den Keller einen eigenen Schlüssel. Der Keller machte auf die Kläger einen wohnlichen Eindruck. Im weiteren Verlauf war der Keller bis zum Abschluss des Kaufvertrags am 30.6.2020 kein Thema mehr.
Im Einreichplan vom [richtig] 27.8.2009 ./III über die von der Beklagten damals noch mit ihrem Mann durchgeführte Renovierung des Kellers waren die Räume im Kellergeschoss als Keller, Lagerraum bezeichnet. Damals wurde der Fußboden hergerichtet, ein Bad mit Dusche und ein WC eingebaut, ein Spielzimmer für die Enkel und ein Wellnessbereich eingerichtet. Der Keller war möbliert und es gab eine Küchenzeile. Der Keller bekam auch einen Privatausgang.
Am 21.2.2020 gaben die Kläger das Kaufanbot für die Liegenschaft ab, das von der Beklagten am 24.2.2020 angenommen wurde. Im März 2020 sahen sich der Erstkläger und sein Onkel DI O*, ein Architekt, im Büro der Nebenintervenientin den Einreichplan für den Um- und Zubau vom 27.8.2009 ./III und den Einreichplan für den Neubau einer Garage vom 3.5.2011 ./IV an. DI O* stellte dabei fest, dass es für die letzten beiden Einreichpläne zwar eine Baubewilligung, aber keine Fertigstellungsmeldung gibt. Der Keller war zwischen dem Erstkläger und seinem Onkel kein Thema. In weiterer Folge veranlasste die Beklagte eine Fertigstellungsmeldung für die Garage und den Zubau der Terrasse, die am 30.6.2020 an die Gemeinde G* erfolgte.
Im Zuge der Errichtung des Kaufvertrags tauschten sich der für die Kläger tätige Vertragserrichter Mag. P*, und Mag. Q* R*, der vom Sohn der Beklagten S* I* beigezogen wurde, über Formulierungen im Kaufvertrag, darunter auch die Gewährleistung betreffend aus. Die von Mag. R* für die Gewährleistung vorgeschlagene Formulierung, insbesondere der Gewährleistungsausschluss im Zusammenhang mit der Verwendbarkeit, wurde von Mag. P* in den Kaufvertrag übernommen.
Am 30.6.2020 unterfertigten die Parteien den Kaufvertrag über die Liegenschaft und es erfolgte die Übergabe. Punkt 4. des Kaufvertrags lautet auszugsweise:
„ 4. Haftung der verkaufenden Partei […]
4.2 Die kaufende Partei erklärt, den Kaufgegenstand vor Unterfertigung dieses Vertrages eingehend besichtigt zu haben und den Kaufgegenstand in dem ihr bekannten Zustand zu übernehmen. Die verkaufende Partei haftet nicht für ein bestimmtes Ausmaß, einen bestimmten Zustand, eine besondere Verwendbarkeit oder eine besondere Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes, wohl aber dafür, dass dieser frei von bücherlichen oder außerbücherlichen Lasten und frei von jedweden Rechten Dritter, insbesondere von Besitz-, Benutzungs- und Bestandrechten, Dienstbarkeiten, Reallasten oder Pfandrechten (ausgenommen eines allfällig einzuverleibenden Pfandrechts zugunsten der kaufenden Partei finanzierenden Bank) in das grundbücherliche Eigentum der kaufenden Partei übergeht und dass der Kaufgegenstand nicht streitverfangen ist. […]
4.5 Die verkaufende Partei leistet Gewähr dafür, dass die auf der kaufgegenständlichen Liegenschaft befindlichen Gebäude dem Baukonsens entsprechen und bezüglich des Kaufgegenstandes keine offenen Bauaufträge, Bauauflagen oder sonstige behördliche Aufträge erteilt wurden oder anhängig sind. […]“
Der Keller des Hauses ist zu Wohnzwecken nach den Vorschriften der NÖ Bauordnung 2014 bzw. NÖ Bautechnikverordnung und den OIB-Richtlinien idF der NÖ BTV 2014 nicht nutzbar.
Die Kläger begehrten zuletzt EUR 42.313,43 sA, gestützt auf Preisminderung bzw Schadenersatz nach der relativen Berechnungsmethode, sowie auf Irrtum (ON 10, 4; ON 120.3, 2) und brachten – soweit im Berufungsverfahren noch relevant – vor, die Parteien hätten die Übernahme der Liegenschaft im besichtigten Zustand vereinbart, die Beklagte habe die Baukonsensmäßigkeit gewährleistet. Der als Wohnkeller ausgebaute und in dem von der Beklagten beauftragten Exposé als solcher beschriebene Keller sei aber ohne entsprechende Baugenehmigung errichtet bzw umgebaut worden. Mangels ausreichender Belichtung sei der Keller tatsächlich auch nicht bauordnungsgemäß als Wohnkeller nutzbar, sondern lediglich als Abstellraum, was für die Kläger als Laien nicht erkennbar gewesen sei. In Punkt 4.2. des Kaufvertrags sei jedenfalls kein umfassender Gewährleistungsausschluss vorgenommen worden. Der Architekt DI O*, der Onkel des Erstklägers, habe keinen Auftrag der Kläger erhalten, sondern lediglich angeboten, sich anzuschauen, ob es offene Bauanträge gäbe. Er sei vor Kaufvertragsabschluss weder im Haus gewesen noch habe er je in den Bauakt Einsicht genommen, sondern lediglich in die Akten bei der Nebenintervenientin. Er sei zur Auffassung gelangt, dass für das gesamte Haus die Fertigstellungsmeldung fehle. Die Kläger seien aufgrund des Exposés und der tatsächlichen Ausführung des Kellers berechtigt, jedoch irrtümlich davon ausgegangen, dass die in den Grundrissen von der Nebenintervenientin im Zusammenwirken mit der Beklagten bewusst als „Zimmer“ bezeichneten Räume als Aufenthaltsräume im Einklang mit der geltenden Niederösterreichischen Bauordnung genützt werden dürften. Die Umgestaltung in baurechtskonforme Aufenthaltsräume sei aber mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln nicht möglich. Die Konsenswidrigkeit des Kellers sei den Klägern erst im Frühjahr 2021 im Zuge eines Verfahrens vor dem Landesgericht Korneuburg bewusst geworden.
Die Beklagte , bestritt, beantragte Klagsabweisung und wandte – soweit im Berufungsverfahren noch von Bedeutung – ein , bei der Annahme des Kaufanbots handle es sich lediglich um einen Vorvertrag, der bis zum Kaufvertragsabschluss in einigen Punkten adaptiert worden sei. Die Beklagte habe den Keller nie als Wohnkeller bezeichnet oder zugesagt, dass es sich um einen Wohnkeller handle. Allfällige Äußerungen der Nebenintervenientin, die als Doppelmaklerin für beide Parteien tätig gewesen sei, seien ihr jedenfalls nicht zuzurechnen. Die Nutzung des Kellers als Wohnraum sei vertraglich nicht vereinbart worden. Im Kaufvertrag vom 30.6.2020 seien Gewährleistung und Haftung der Beklagten generell und insbesondere auch für eine besondere Verwendbarkeit ausgeschlossen worden, bis auf die dort genannten und hier nicht relevanten Ausnahmen. Dieser Haftungsausschluss schließe auch eine Irrtumsanfechtung aus. Eine solche scheide auch deswegen aus, da sich die Kläger unter Beiziehung des Architekten DI O* eingehend mit sämtlichen Bauplänen beschäftigt hätten. Der von den Klägern beigezogene Architekt DI O* hätte erkennen müssen und habe auch erkannt, dass das Kellergeschoss nicht zu Wohnzwecken nutzbar sei. Zumindest hätten bei ihm entsprechende Zweifel auftreten müssen, die ihn zu weiteren Untersuchungen hätten veranlassen müssen. Dies sei den Klägern zuzurechnen. Selbst wenn ein Irrtum vorliege, sei dieser von den Klägern veranlasst worden. Die Kläger hätten im Kaufvertrag auch erklärt, den Kaufgegenstand vor Unterfertigung eingehend besichtigt zu haben und diesen in dem ihnen bekannten Zustand zu übernehmen. Allenfalls bestehende Mängel seien ihnen daher bekannt gewesen. Die Beklagte habe auch niemals einen Mangel anerkannt oder eine Behebung zugesagt. Für Garage und Terrasse habe eine Fertigstellungsmeldung gefehlt, die die Beklagte erwirkt habe. Die Korrespondenz zwischen den Parteien hinsichtlich der Bauordnungskonformität habe sich nur auf die Garage und die Terrasse, nicht aber auf den Keller bezogen.
Die Nebenintervenientin auf der Seite der Beklagten brachte vor, bereits im Exposé sei der Keller gesondert mit einer „Kellerfläche“ und nicht als Teil der Wohnnutzfläche ausgewiesen worden. Diese Kellerfläche im Ausmaß von 78,43 m² habe tatsächlich auch schon damals dem richtigen Bestand und dem Baukonsens entsprochen. Der Ausbauzustand sei für den Baukonsens irrelevant, es komme nur darauf an, wie diese Räume gewidmet seien. Der Erstkläger und der von den Klägern beauftragte Architekt DI O* hätten am 3.3.2020 im Büro der Nebenintervenientin Einsicht in die Unterlagen, insbesondere im Detail bezüglich Baukonsens, genommen und dabei auch den Einreichplan aus dem Jahr 2009 studieren können. Dem sei zu entnehmen gewesen, dass es sich bei den Räumlichkeiten im Kellergeschoss nicht um Wohnräume, sondern um als solche bezeichnete Keller- bzw. Lagerräume handle. Ein wie immer gearteter Irrtum der Kläger über diesen Umstand sei auszuschließen. DI O* habe das Haus mit den Klägern besichtigt und er hätte auch dabei die Beschaffenheit der Kellerräume als Keller erkennen müssen.
Mit dem angefochtenen Urteil , welches in Ansehung der Stattgebung von EUR 3.000 sA unbekämpft in Teilrechtskraft erwuchs, wies das Erstgericht das Mehrbegehren im Betrag von EUR 39.313,43 ab.
Dabei traf es die oben zusammengefasst wiedergegebenen sowie die auf den Seiten 8 bis 14 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird.
In rechtlicher Hinsichtführte es zu der im Berufungsverfahren relevanten Teilabweisung von EUR 39.313,43 den Keller betreffend aus, die Kläger könnten sich nicht auf den Vertragsgegenstand einer – wie sich herausgestellt habe nicht vorhandenen – Nutzbarkeit des Kellers als Wohnraum berufen, da die Gewährleistung für eine bestimmte Verwendbarkeit in Punkt 4.2 des Kaufvertrags vom 30.6.2020 gemäß § 929 Satz 2 ABGB in zulässiger Weise ausgeschlossen worden sei. Selbst bei Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses stehe kein Anspruch auf Preisminderung zu, weil der Umstand, dass der Keller nicht als Wohnraum nutzbar sei, auch ohne Kenntnis der Niederösterreichischen Bauordnung im Sinne des § 928 ABGB für den Erstkläger offenkundig gewesen sei. Der den Klägern zuzurechnende Architekt DI O* hätte bereits vor Übergabe erkennen müssen, dass sich der Keller aufgrund seiner baulichen Gegebenheiten nicht für eine Verwendung zu Wohnzwecken eigne. Auch eine auf den Rechtsgrund des Irrtums gestützte Haftung der Beklagten scheide daher aus, weil den Klägern die Nichtverwendbarkeit des Kellers zu Wohnzwecken hätte auffallen müssen.
Gegen die Teilabweisung von EUR 39.313,43 richtet sich die Berufung der Kläger wegen unrichtiger Tatsachenfeststellung infolge unrichtiger Beweiswürdigung und wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem auf Klagsstattgebung gerichteten Abänderungsantrag. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte und die Nebenintervenientin auf der Seite der Beklagten beantragten, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist berechtigt .
I. Zur Tatsachenrüge
1. Die Kläger relevieren zunächst, dem Klagebegehren sei bereits aufgrund des festgestellten Sachverhalts stattzugeben, „in eventu“ würden aus anwaltlicher Vorsicht aber nachstehende Feststellungen bekämpft:
„ Bereits aus diesen Plänen [Anm.: Beilagen ./III und ./IV] hätte Dipl. Ing. O* jedenfalls auffallen müssen, dass der Keller ein Keller und die Räumlichkeiten nicht als Wohnräume geeignet sind, die Belichtung nicht ausreichend ist. Dies gilt auch für den Erstkläger.
Der Erstkläger wusste, dass es [Anm.: bei der von der Beklagten zu veranlassenden Fertigstellungsanzeige] nur um die Garage und den Zubau ging.“
Sie begehren die Ersatzfeststellung:
„Weder der Erstkläger noch Dipl. Ing. O* prüften die bei der Nebenintervenientin aufliegenden Pläne auf ihre Übereinstimmung mit der tatsächlichen Bauausführung und konnten daher nicht erkennen, dass der Keller und die darin befindlichen Räumlichkeiten nicht als Wohnräume geeignet waren.
Der Erstkläger erkannte die fehlende Widmung der Kellerräumlichkeiten erst im Zuge des Prozesses gegen die Nebenintervenientin.
Nicht festgestellt werden kann, dass der Erstkläger wusste, dass es sich bei der von der Beklagten zu veranlassenden Fertigstellungsmeldung nur um die Garage und den Zubau ging.“
Die Erledigung der Beweisrüge durch das Berufungsgericht kann unterbleiben, wenn der vom Erstgericht festgestellte Sachverhalt und der davon abweichende, von der Beweisrüge angestrebte Sachverhalt zum gleichen rechtlichen Ergebnis führen müsste (RIS-Justiz RS0042386). Da sich die bekämpfte Feststellung nicht auf die rechtliche Beurteilung auswirkt, bedarf es keines Eingehens darauf.
Auf die Ausführungen zur Rechtsrüge wird verwiesen.
2.1. Die Beklagte bekämpft in der Berufungsbeantwortung nachstehende Feststellung:
„Bevor die Nebenintervenientin das Objekt mit Exposé mit Grundriss auf ihrer Homepage oder auf M* schaltete, wurde es der Beklagten übermittelt, die es freigab.“
Sie begehrt die Ersatzfeststellung:
„Es kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagten das Exposé und der Grundriss übermittelt wurden bzw. die Beklagte es freigab, bevor die Nebenintervenientin das Objekt mit Exposé und Grundriss auf ihrer Homepage und auf M* schaltete.“
Der Beklagten ist zwar zuzustimmen, dass sich aus der Aussage des Zeugen T* L* nicht ergibt, dass das Exposé und die Grundrisse vorab an die Beklagte als Verkäuferin des Hauses zur Freigabe geschickt wurden. Jedoch begründet das Erstgericht in der Beweiswürdigung, dass es „die Feststellungen zur Verfassung des Exposés ./I und des Grundrisses ./B, die Freigabe durch die Beklagte“ auf die Aussagen der Zeugen T* L* und N* L* gründet. Aus den vom Erstgericht zitierten Protokollseiten, auf die es sich in der Würdigung bezieht, ist ersichtlich, dass der Zeuge T* L* Aussagen „zur Verfassung von Exposé und Grundriss“ tätigte, die Zeugin N* L* solche „zur Freigabe“. Wenn sich das Erstgericht auch etwas undeutlich ausdrückte, ist doch erkennbar, worauf es die Feststellung „zur Freigabe“ stützte, nämlich auf die Aussage der Zeugin N* L*. Der Beklagten gelingt es nicht, damit Zweifel an der Schlüssigkeit der Beweiswürdigung aufzuzeigen.
Entgegen der Behauptung der Beklagten gab die Zeugin N* L* anlässlich ihrer Einvernahme zunächst schon an, dass die Nebenintervenientin die maßgeblichen Unterlagen, bevor diese auf deren Homepage oder auf M* geschalten werden, vorab per E-Mail dem Auftraggeber übermittelt und allfällige Änderungswünsche eingearbeitet werden. Zu Beilage ./B (den Grundrissen) wusste sie nicht mehr, ob diese an die Beklagte als E-Mail geschickt wurde oder ob die Beklagte diese in einer ausgedruckten Variante gesehen hat. Damit stellt sie aber nicht in Abrede, dies der Beklagten übergeben zu haben, sondern kann sich bloß nicht mehr an die Form der Übermittlung erinnern.
Wenn das Erstgericht angesichts dessen die weitere Aussage der Zeugin, sie müsse nachsehen, ob das Exposé hier zuvor an die Beklagte geschickt worden sei, als „Zurückrudern“ einstufte, so legte es auch nachvollziehbar dar, aufgrund welcher Überlegungen es zur Überzeugung kam, dass bei der Beklagten eben keine andere Vorgangsweise als die sonst übliche gewählt wurde. Im Zuge dessen beleuchtete das Erstgericht auch Widersprüche in der Aussage der Zeugin, die einerseits die Ausstattung des Kellers herunterspielte und diesen als einen ganz gewöhnlichen Keller bezeichnete (in ihrer Aussage ging die Zeugin sogar auf die mangelnde Eignung als Wohnraum wegen der Raumhöhe und des Lichteinfalls ein), ihn aber andererseits an mehreren Stellen des Exposés als Wohnraum anpries. Die Beklagte zeigt hier keinen Grund auf, die Würdigung des Erstgerichts zu beanstanden.
Wenn sich die Beklagte auf ihre eigene Aussage und jene des Zeugen S* I* berufen will, so genügt es nicht, in der Beweisrüge aufzuzeigen, dass auch andere Feststellungen möglich gewesen wären oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt des Berufungswerbers sprechen, sondern es müssen stichhaltige Gründe ins Treffen geführt werden, warum die angefochtenen Feststellungen unzweifelhaft oder zumindest überwiegend wahrscheinlich unrichtig sind ( Kodek in Rechberger/Klicka, ZPO 5 § 482 Rz 3 mwN; Klauser/Kodek , JN-ZPO 18§ 467 ZPO E 40/1; RS0041830). Dies gelingt der Beklagten hier nicht. Ihrer Aussage im Verfahren ist zwar zu entnehmen, dass sie keinen Einfluss auf den Inhalt der Beilage ./B genommen hat, nicht aber, dass sie keinen darauf hätte nehmen können - schließlich gab sie ja auch an, dass die Nebenintervenientin „ein ganzes Buch“ gemacht habe (womit sie die Unterlagen also offenbar in Form dieses „Buches“ bekommen hat), sie sich aber dafür nicht weiter interessiert habe. Wenn das Erstgericht vor dem Hintergrund dieser Aussage nicht zur Überzeugung gelangte, dass die von der Berufungsbeantwortung gewünschte Ersatzfeststellung zu treffen wäre, bestehen daran keine Bedenken. Die Beklagte argumentiert weiters mit einer konkreten Aussage des Zeugen I*, die sich aber nur auf seine eigene Einflussnahme auf die Beilage ./B bezieht und nichts über eine Kenntnis oder Freigabe der Beklagten beinhaltet.
Die Beklagte kann somit keinen Umstand aufzeigen, der überzeugend gegen die Richtigkeit der von ihr angefochtenen Feststellung spricht.
2.2. Ferner rügt die Beklagte die Feststellung, wonach DI U* O* vor Kaufvertragsunterfertigung nicht im Haus in G* war. Sie begehrt die Ersatzfeststellung, dieser sei vor Kaufvertragsunterfertigung zu einem nicht mehr näher feststellbaren Zeitpunkt im Haus gewesen.
Da es, wie in den Ausführungen zur Rechtsrüge dargelegt wird, auf eine allfällige Erkennbarkeit der baurechtlichen Eignung des Kellers als Wohnung durch DI O* nicht ankommt, konnte aus den in Punkt 1. dargestellten Erwägungen von einer Behandlung der Beweisrüge zu dieser Feststellung Abstand genommen werden.
3. Die Beweisrügen erweisen sich damit als nicht erfolgreich.
II. Zur Rechtsrüge
Dagegen ist die Rechtsrüge berechtigt.
1. Die Kläger berufen sich auf Punkt 4.5 des Kaufvertrags, in welchem die Gewährleistung dafür, dass die Bauausführung dem Baukonsens entspreche, ausdrücklich zugesagt worden sei.
1.1. Sie argumentieren, die Bauausführung als Wohnkeller entspreche nicht der Bewilligung als bloßer Keller, woraus sich ein Abweichen vom Baukonsens ableite. Hier entfernen sie sich aber vom festgestellten Sachverhalt, wonach der Keller zu Wohnzwecken gar nicht nutzbar ist. Damit entspricht die tatsächliche Bauausführung aber gerade nicht der einer Wohnung. Es bedarf daher auch keiner baubehördlichen Bewilligung für einen „Wohnkeller“.
1.2. S ie wollen unter „Baukonsens“ darüber hinaus die bauordnungsgemäße „Zweckbestimmung“ der Kellerflächen verstehen und bringen vor, die sich aus den vorgenommenen Umbauten ergebende Zweckwidmung als Wohnung weiche von der Bewilligung als bloßer Keller ab.
Nach § 914 ABGB ist bei der Auslegung von Verträgen nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern die Absicht der Parteien zu erforschen.Bei der Vertragsauslegung sind die einzelnen Bestimmungen des Vertrags im Zusammenhang mit dem übrigen Vertragsinhalt unter Berücksichtigung aller Umstände, aus denen Schlüsse auf die Absicht der Parteien gezogen werden können, zu beurteilen, wobei insbesondere auch auf den Inhalt der Vorverhandlungen Bedacht zu nehmen ist (RS0017902 [T2]).Unter dem übereinstimmend erklärten Parteiwillen ist nicht der innere Wille einer Partei, sondern der dem Erklärungsgegner erkennbare, redlicherweise zu unterstellende Geschäftszweck zu verstehen (vgl 4 Ob 142/17m mwN; RS0017781; RS0017756; RS0000406 [T2]).
Dass die Parteien bei Verfassung des schriftlichen Kaufvertrags von einem derartigen Verständnis des von ihnen in Punkt 4.5. verwendeten Begriffs „Baukonsens“ ausgegangen wären, ist in Zusammenhalt mit den übrigen Feststellungen zu den Vorverhandlungen zu verneinen.
Festgestellt wurde, dass es für bestimmte Einreichpläne keine Fertigstellungsmeldung gab, deren Einholung vor Kaufvertragsunterzeichnung von den Klägern eingefordert wurde. Fest steht auch, dass der Keller zwischen Erstbesichtigung und Kaufvertragsabschluss zwischen den Parteien kein Thema mehr war. Darüber hinaus wurde von den Parteien im Verfahren weder vorgebracht, dass sie Punkt 4.5. des Kaufvertrags eine derartige Bedeutung beimessen wollten, noch sonst ein Vorbringen zu einem allfälligen Parteiwillen in diesem Zusammenhang erstattet.
In Anbetracht dessen kann Punkt 4.5. nicht dahingehend ausgelegt werden, dass die Parteien mit „Baukonsens“ auch ausdrücklich eine „Zweckbestimmung“ der Kellerflächen mitumfassen wollten. Auch bei einer objektiven Vertragsauslegung unter Berücksichtigung des üblichen Verständnisses bestimmter Formulierungen und der redlichen Verkehrsübung kann diesem Vertragspunkt eine derartige Bedeutung nicht beigemessen werden (vglRS0017797 [inbes T10, T12, T13, T18]) . Denn unter „Baukonsens“ ist grundsätzlich die Übereinstimmung der Bauausführung mit den baubehördlichen Bewilligungen zu verstehen.
1.3. Eine auf Punkt 4.5. des Kaufvertrags gestützte Haftung der Beklagten scheidet daher aus.
2. Jedoch ist den Klägern darin zuzustimmen, dass eine gewährleistungsrechtliche Haftung der Beklagten dafür besteht, dass der Keller entgegen einer Zusage nicht als Wohnung genutzt werden kann:
2.1.Außerhalb des Anwendungsbereichs des § 9 KSchG – wie hier – ist ein rechtsgeschäftlicher Gewährleistungsausschluss nach § 929 ABGB zulässig (9 Ob 3/09w; 4 Ob 96/24g; 9 Ob 120/24y). Seine Reichweite ist durch Auslegung im Einzelfall nach der Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs zu ermitteln (RS0016561 [T1]) und im Zweifel einschränkend zu interpretieren (RS0038546; RS0018561 [insb T2]).
Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach Vertragsklauseln in Liegenschaftskaufverträgen beurteilt, die – wie Punkt 4.2. im vorliegenden Vertrag – einen Hinweis auf die Besichtigung des Kaufgegenstandes und einen Haftungsausschluss für einen bestimmten Zustand oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit des Kaufobjekts beinhalten. Er nahm in diesen Entscheidungen an, dass die jeweilige Vertragsbestimmung nur die Gewährleistung für solche Mängel ausschließe, die für den Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen wären. Dies folge daraus, dass der Haftungsausschluss jeweils mit dem Hinweis auf den dem Käufer bekannten Zustand der Liegenschaft und der ihm eingeräumten Gelegenheit zur Informationsbeschaffung durch deren Besichtigung in Verbindung stand (1 Ob 79/23h mwN). Für den inhaltlichen Zusammenhang zwischen dem Hinweis auf die Besichtigung und dem Haftungsausschluss ist nicht zwingend ein „Verbindungswort“ („demnach“; „daher“) erforderlich (RS0018561 [T8]). Es schadet daher nicht, dass in Punkt 4.2. des Kaufvertrags ein derartiges Verbindungswort fehlt.
Die gewählte Klausel ist in Anbetracht dieser Rechtsprechung daher nicht im Sinn eines umfassenden Gewährleistungsverzichts der Kläger zu verstehen. Der Verzicht bezieht sich vielmehr grundsätzlich nur auf Mängel, die für die Kläger bei sorgfältiger Besichtigung sowie durch (nach den Umständen nahe liegende) Informationsaufnahme erkennbar gewesen wären, nicht aber auf geheime Mängel (vgl RS0018555 [T7]; 2 Ob 176/10m; 9 Ob 50/10h).
2.2.Ein Gewährleistungsverzicht, selbst ein umfassender, erfasst aber nicht das Fehlen - auch schlüssig - zugesicherter Eigenschaften (RS0018523 [T3, T8, T10]; RS0018564 [T7, T12]). Eine Zusicherung „überlagert“ also einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss (4 Ob 96/24g; 3 Ob 34/25h).
Darauf, dass den Klägern der Mangel der Nutzbarkeit des Kellers als Wohnung hätte auffallen müssen, weil der Onkel des Erstklägers, ein Architekt, Einsicht in Unterlagen genommen hat, kann sich die Beklagte nicht berufen, weil auch ein in die Augen fallender Zustand des Kaufobjekts im Fall einer ausdrücklichen Zusage die Gewährleistungspflicht nicht aufhebt; in einem solchen Fall kann sich der Erwerber ja auf die Zusage des Veräußerers verlassen und von einer näheren Prüfung des Objekts Abstand nehmen. Die Zusage verpflichtet – schon aufgrund des klaren Gesetzeswortlauts des § 928 erster Satz ABGB – somit selbst dann, wenn der Mangel offenkundig ist, zur Gewährleistung (vgl 7 Ob 193/23t mwN; 4 Ob 238/16b).
2.3.1.Ob eine Eigenschaft als zugesichert anzusehen ist, hängt nicht davon ab, was der Erklärende wollte, sondern was der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben aus der Erklärung oder dem Erklärungsverhalten des Vertragspartners schließen durfte (8 Ob 111/19k; 3 Ob 148/22v).
Die Zusicherung erfolgte im vorliegenden Fall durch die Übermittlung der von der Beklagten ausdrücklich abgesegneten Unterlagen an die Kläger, die den Keller als nutzbar zu Wohnzwecken anpreisten, nämlich das Exposé und die Grundrisse samt Beschreibung. Darin wird unmissverständlich mehrfach davon gesprochen, dass es möglich ist, den Keller als Wohnung zu nutzen, und im Grundriss werden die Räume im Keller bis auf den „Technikraum“ als Wohnräume und zwar als „Diele“, „Zimmer“, „Vorraum“, „Bad“, „WC“, und gerade nicht als Kellerräume bezeichnet. Inwiefern diese Darstellung des Kellers von den Klägern als „bloße Anpreisung“ (offenbar gemeint ohne Anspruch auf Wahrheit) „bzw subjektive Einschätzung“ verstanden werden sollte, wie die Nebenintervenientin in ihrer Berufungsbeantwortung meint, erschließt sich aus ihren Ausführungen nicht. Die Kläger durften daher davon ausgehen, dass der Keller als Wohnung genützt werden kann und darf.
Den Berufungsausführungen ist damit zuzustimmen, dass sich die bedungene und geschuldete Leistung gemäß § 922 Abs 2 ABGB auch nach den Angaben in dem Vertragsabschluss zugrunde liegenden Werbeunterlagen bestimmt, soweit keine davon abweichende individuelle Beratung erfolgt ist. Enthält das von der Beklagten genehmigte Exposé daher solche Zusicherungen, hat die Beklagte davon auszugehen, dass die Kläger ihr Kaufanbot nur mit dem entsprechenden Inhalt abgeben wollten (vgl RS0018588 [T5, T6]; RS0127170 [T1, T2]; RS0127171). Eine davon abweichende Beratung wurde weder festgestellt noch behauptet.
Fragen der Zurechnung des Maklerverhaltens an die Beklagte stellen sich hier nicht, hat doch die Beklagte diese Unterlagen vor dem Aussenden an die Kläger ausdrücklich genehmigt. Damit sind ihr die darin enthaltenen Anpreisungen der konkreten Eigenschaften der Leistung direkt zuzuordnen.
2.3.2. Anders stellt es sich bei der mündlichen Auskunft der Mitarbeiterin der Nebenintervenientin, wonach Arbeiter der Beklagten im Keller gewohnt hätten, an die Kläger anlässlich der Besichtigung des Objekts dar.
Der Makler hat in Ausübung seiner Aufgabe als Vermittler von Geschäften von niemandem Vertretungsmacht. Er ist daher in der Regel auch nicht befugt, für den Auftraggeber Erklärungen abzugeben oder entgegenzunehmen (2 Ob 131/13y mwN). Im Gegensatz zur (auch bei einer Doppelvertretung zu bejahenden – vgl 5 Ob 71/16a Erwgr 6.2 mwN) irrtumsrechtlichen Zurechnung der Erklärungen eines Verhandlungsgehilfen bedarf die Vereinbarung konkreter Eigenschaften der versprochenen Leistung im Sinne des § 922 Abs 1 ABGB („bedungene Eigenschaften“) übereinstimmender Willenserklärungen der Vertragsparteien. Die Nebenintervenientin gehört nicht dem in § 922 Abs 2 ABGB genannten Personenkreis an, sodass auch daraus keine Zurechnung abzuleiten ist (vgl 1 Ob 152/18m). Auch eine Berufung auf eine Anscheinsvollmacht scheidet aus, da eine solche voraussetzt, dass der Machtgeber selbst (oder ihm zurechenbare Personen) den Anschein verursacht hat, was hier aber ebensowenig wie überhaupt das Vorliegen einer Anscheinsvollmacht behauptet wurde. Das Vertrauen der Kläger auf das Verhalten des vermeintlichen Vertreters allein reicht nicht aus (vgl 1 Ob 161/08w; 5 Ob 71/16a).
Auf die gewährleistungsrechtliche Beurteilung wirkt sich diese mangelnde Zurechnung der mündlichen Äußerung jedoch nicht aus, da die hier maßgebliche Zusage – wie in Punkt 2.3.1. dargelegt – bereits in den den Klägern übermittelten Unterlagen erfolgte.
2.3.3. Da die Zusage im Exposé und den Grundrissen samt Beschreibung der Beklagten durch ihre Freigabe derselben unmittelbar zuzuordnen ist, erweist sich auch die sowohl von der Beklagten als auch der Nebenintervenientin in ihren Berufungsbeantwortungen als fehlend gerügte Feststellung zur Doppelvertretung der Nebenintervenientin für das Verfahren nicht als relevant.
Auch für die Beurteilung einer irrtumsrechtlichen Anfechtung bedürfte es dazu im Übrigen keiner Feststellung. Der Makler wird von der Rechtsprechung (irrtumsrechtlich) als Verhandlungsgehilfe gesehen, sodass der Auftraggeber grundsätzlich für einen vom Verhandlungsgehilfen veranlassten Irrtum haftet (RS0016309; RS0016310). Dass ein Verhandlungsgehilfe in vertraglichen Beziehungen zu beiden Vertragsteilen steht, schließt dabei die Zurechnung seines Verhaltens an einen Vertragsteil nicht aus (5 Ob 71/16a mwN).
2.4. Die Beklagte argumentiert, eine Haftung bestehe nicht, da das Rechtsgeschäft des Liegenschaftskaufs erst mit dem schriftlichen Kaufvertrag wirksam geschlossen und in dessen Punkt 4.2. die Gewährleistung gerade auch „für eine bestimmte Verwendung“ ausgeschlossen worden sei. Dadurch seien vorvertragliche, allenfalls irrtümlich erteilte Zusagen korrigiert worden.
2.4.1.Beim Liegenschaftskauf ist der Kaufvertrag grundsätzlich schon dann für beide Vertragsteile voll verbindlich, wenn über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis Einigung besteht (RS0019951). Dass Nebenpunkte nicht besprochen wurden, steht der Annahme des Zustandekommens eines Kaufvertrags nicht entgegen. Wurde die endgültige Errichtung einer Vertragsurkunde in einverleibungsfähiger Form einem späteren Zeitpunkt vorbehalten, tritt die Wirksamkeit des Vertrags nicht erst mit der Einhaltung dieser Form ein. Der Vertrag gilt vielmehr als Punktation (§ 885 ABGB), die bereits einen unmittelbaren Anspruch auf Vertragserfüllung gewährt (RS0017166; RS0017187; RS0108821; 2Ob131/13y). Denn bei Konsensualverträgen ist im Zweifel nicht anzunehmen, die Parteien hätten lediglich einen Vorvertrag iSd § 936 ABGB geschlossen und damit den umständlicheren Weg des neuerlichen Vertragsabschlusses gewählt (2 Ob 210/13s mwN; RS0017974).
Das Erstgericht hat den Inhalt des befristeten Kaufanbots (Beilage ./C) zum integrierenden Bestandteil seiner Entscheidung erklärt. Aus diesem ergeben sich ua Kaufobjekt und Kaufpreis sowie die Vertragsparteien. Hinweise darauf, dass über Nebenpunkte Uneinigkeit herrschte, gehen weder aus der Urkunde noch den sonstigen Feststellungen des Erstgerichts hervor. Damit gilt der Kaufvertrag bereits mit Annahme des von den Klägern erstatteten Kaufanbots, das auf Grundlage der Zusicherung zum Keller in den Verkaufsunterlagen gelegt wurde, durch die Beklagte als Punktation.
2.4.2.Bei der Auslegung der Reichweite eines vertraglichen Gewährleistungsverzichts ist nach allgemeinen Grundsätzen nicht nur am Wortlaut der Vereinbarung zu haften, sondern es sind auch alle ihren Abschluss begleitenden erklärungsrelevanten Umstände zu berücksichtigen (RS0016561 [T3]; RS0018564 [T13]; 7 Ob 24/21m; 3 Ob 148/22v). Unter Anwendung dieser und der weiteren zur Auslegung bereits in Punkt 2.1. dargelegten Grundsätze ist die Bestimmung (in 4.2. des Kaufvertrags) nicht in dem Sinn zu werten, dass die Kaufvertragsparteien damit übereinstimmend von der zuvor zugesagten Eigenschaft abgehen wollten.
Denn dass die Kläger vor Unterfertigung des schriftlichen Kaufvertrags, der einen Ausschluss der Haftung für bei der (sorgfältigen) Besichtigung erkennbare Mängel (hier der besonderen Verwendbarkeit) beinhaltet, von der Unrichtigkeit der vorher gegebenen Zusage über die Eigenschaft des Kaufgegenstands (mögliche Nutzung des Kellers als Wohnung) informiert worden wären und sie dessen ungeachtet den Kaufvertrag schließen wollten, wurde weder behauptet noch festgestellt (vgl 3 Ob 238/15v). Es steht lediglich fest, dass der Beklagtenvertreter diese Formulierung im Kaufvertrag vorgeschlagen hat und es zum Gewährleistungsausschluss einen Austausch über Formulierungen gab (US 10). Dass aus dem Sachverhalt nicht hervorgeht, worüber man sich austauschte, schadet nicht, da auch ausdrücklich feststeht, dass gerade der Keller bis zum Abschluss des Kaufvertrags am 30.6.2020 kein Thema mehr war.
Im hier zu beurteilenden Einzelfall rechtfertigen diese Umstände daher keine Auslegung in Richtung einer nachträglichen Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses für die zuvor vertraglich (in Form der Punktation) zugesagte Eigenschaft. Im Übrigen hat der Beklagtenvertreter diesen Passus in den Vertrag hineinreklamiert, sodass allfällige Unklarheiten zu seinen Lasten gingen.
Mangels erstinstanzlichen Vorbringens zu einem konkreten Parteiwillen bei Abschluss dieser Gewährleistungsbestimmung im Kaufvertrag bedarf es auch nicht der von den Klägern als fehlend gerügten Feststellungen (RS0053317).
3. Zusammengefasst haftet die Beklagte den Klägern aus dem Titel der Gewährleistung für die Nutzbarkeit des Kellers als Wohnung.
4.Die Preisminderung ist nach ständiger Rechtsprechung nach der relativen Berechnungsmethode zu ermitteln (vgl RS0018764; RS0014772), nach der die Herabsetzung der Leistung nach jenem Verhältnis vorzunehmen ist, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde (RS0018764). Die Höhe der nach der Gutachtenserstattung eingeschränkten, auf Grundlage dieser Berechnungsmethode begehrten Klagsforderung wurde im Berufungsverfahren nicht releviert und konnte damit der Entscheidung zugrunde gelegt werden.
5. Der Berufung war daher stattzugeben und das angefochtene Urteil im Sinn einer Klagsstattgebung abzuändern.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Erstgericht über das von den Klägern erhobene Zinsenbegehren (im Umfang von 4% aus EUR 39.313,43 seit 30.6.2020) nicht vollständig abgesprochen hat, jedoch dieser Umstand weder in der Berufung als Verfahrensmangel gemäß § 496 Abs 1 Z 1 ZPO (RS0041472, RS0041503) noch durch einen Antrag nach § 423 ZPO gerügt wurde. Dem Berufungsgericht ist daher die Wahrnehmung dieser insoweit unvollständigen Erledigung der Sachanträge verwehrt; der davon betroffenen Teil des Zinsenbegehrens ist vielmehr aus dem Verfahren ausgeschieden (vgl RS0041490, RS0039606, RS0041486).
6. Das Erstgericht hat seine Kostenentscheidung bis zur rechtskräftigen Erledigung der Rechtssache vorbehalten. Bei einem solchen Vorbehalt ist im weiteren Rechtsgang keine Kostenentscheidung zu treffen; die Kostenentscheidung für das gesamte Verfahren trifft das Erstgericht nach rechtskräftiger Erledigung der Streitsache ( M. Bydlinski in Fasching/Konecny3 II/1 § 52 ZPO Rz 13 [Stand 1.9.2014, rdb.at]).
Der Kostenvorbehalt hinsichtlich der Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf § 52 Abs 3 ZPO.
III.Die Revision ist mangels erheblicher Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig. Die jeweils nach den Umständen des Einzelfalls vorzunehmende Vertragsauslegung begründet im Allgemeinen ebensowenig eine erhebliche Rechtsfrage (RS0044298; RS0044358) wie die Beurteilung, ob eine (schlüssige) Zusage einer bestimmten Eigenschaft vorliegt oder nicht (vgl RS0042555 [T28, T37]).
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