6Ob67/25h – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Hofer-Zeni-Rennhofer als Vorsitzende sowie die Hofrätinnen und Hofräte Hon. Prof. Dr. Faber, Mag. Pertmayr, Dr. Weber und Mag. Nigl LL.M. als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte, 1041 Wien, Prinz-Eugen-Straße 20–22, vertreten durch Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei P* GmbH&Co KG, *, vertreten durch Urbanek Lind Schmied Reisch Rechtsanwälte OG in St. Pölten, wegen Unterlassung und Urteilsveröffentlichung, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts als Berufungsgericht vom 7. Februar 2025, GZ 33 R 155/24t-8, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 31. Juli 2024, GZ 57 Cg 89/23y-12, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

I. Der Revision wird teilweise Folge gegeben.

1. Im Umfang der Klauseln 6 und 8 werden die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abgeändert, dass das Urteil lautet:

„Das Klagebegehren, die beklagte Partei sei schuldig, die Verwendung der nachstehend genannten Klauseln oder sinngleicher Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Vertragsformblättern für den Abschluss von Wohnungsmietverträgen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes iSd § 1 Abs 4 MRG im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern zu unterlassen und es weiters zu unterlassen, sich auf diese oder sinngleiche Klauseln zu berufen, soweit diese bereits Inhalt der von der beklagten Partei mit Verbrauchern abgeschlossenen Verträge geworden sind, wird abgewiesen:

Klausel 6. Der Nettomietzins ist wertgesichert. Zur Wertsicherung wird der Verbraucherpreisindex 2020 herangezogen. Basiszahl ist die letzte, bestätigte Indexzahl zum Zeitpunkt der Erstellung des Mietvertrages. Die Basiszahl lautet (eingetragen: 104,8 – November 2021). Schwankungen des Index bis zu 3 % bleiben ohne Ansatz. Wird die 3 % Grenze über-bzw. unterschritten, so wird die Wertveränderung voll wirksam.

Klausel 8. Erfolgt die Geltendmachung der Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Wertsicherung durch den Vermieter über einen längeren Zeitraum nicht, so liegt darin kein schlüssiger Verzicht auf die Wertsicherung des Mietzinses.

Ebenso wird das Begehren auf Erteilung der Ermächtigung zur Urteilsveröffentlichung in der 'Neuen Kronen-Zeitung' im Hinblick auf die Klauseln 6 und 8 abgewiesen.“

2. Im Umfang der Klauseln 7, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 28, 39 und 52 wird der Revision nicht Folge gegeben.

II. Das Begehren der beklagten Partei, den klageabweisenden Teil des Urteilsspruchs auf Kosten der klagenden Partei in eben jenem Medium und in derselben Aufmachung zu veröffentlichen, in welcher auch die klagende Partei zur Urteilsveröffentlichung ermächtigt wird, wird abgewiesen.

III. Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 9.783,82 EUR (darin 1.569,02 EUR an Umsatzsteuer und 367,68 EUR an Barauslagen) bestimmten Prozesskosten binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

[1] Die Klägerin ist ein nach § 29 Abs 1 KSchG klagelegitimierter Verband.

[2] Die Beklagte ist Unternehmerin iSd § 1 KSchG und verwendet im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern für den Abschluss von Wohnungsmietverträgen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes iSd § 1 Abs 4 MRG Allgemeine Geschäftsbedingungen und Vertragsformblätter, die unter anderem die verfahrensgegenständlichen Klauseln enthalten.

[3] Die Klägerinbegehrte, der Beklagten zu verbieten, insgesamt 17 näher bezeichnete (nämlich die Klauseln 6 bis 8, 15 bis 25, 28, 39 und 52) oder sinngleiche Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und Vertragsformblättern für den Abschluss von Wohnungsmietverträgen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes iSd § 1 Abs 4 MRG im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern zu verwenden bzw sich auf diese zu berufen, soweit sie bereits Inhalt der von der Beklagten mit Verbrauchern abgeschlossenen Verträge geworden sind. Daneben erhob sie ein Begehren auf Veröffentlichung des klagsstattgebenden Urteils bundesweit im redaktionellen Teil einer Samstagsausgabe der „Neue Kronen Zeitung“.

[4] Die Beklagte beantragte die Klagsabweisung. Diese Klauseln würden weder gegen ein gesetzliches Verbot noch die guten Sitten verstoßen. Das Veröffentlichungsbegehren sei überschießend. Sie sei nicht bundesweit tätig. Die Beklagte erhob ein Gegenveröffentlichungsbegehren.

[5] Das Erstgericht gab dem Klagebegehren im Umfang des Unterlassungsbegehrens zur Gänze und dem Begehren auf Urteilsveröffentlichung für Wien, Oberösterreich und Steiermark statt. Das Mehrbegehren wies es ab.

[6] Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten nicht Folge. Die ordentliche Revision erklärte es für zulässig.

[7] Die Beklagte erhob dagegen eine von der Klägerin beantwortete Revision .

[8] Die Revision ist zulässig , sie ist auch teilweise berechtigt .

A. Allgemeine Grundsätze, insbesondere der Klauselprüfung

[9] 1. Der Oberste Gerichtshof hat seine ständige Rechtsprechung zur Klauselprüfung bereits in zahlreichen Verfahren dargelegt (vgl 6 Ob 162/24b Rz 9, 11, 12, 13):

[10] 2. Nach § 879 Abs 3 ABGB ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Teil gröblich benachteiligt. Das dadurch geschaffene „bewegliche System“ berücksichtigt einerseits die objektive Äquivalenzstörung und andererseits die „verdünnte Willensfreiheit“ (vgl RS0016914). Ein Abweichen vom dispositiven Recht wird unter Umständen schon dann eine „gröbliche“ Benachteiligung des Vertragspartners sein können, wenn sich für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung ergibt. Dies ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in einem auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition des anderen steht, wenn also keine sachlich berechtigte Abweichung von der für den Durchschnittsfall getroffenen Norm des nachgiebigen Rechts vorliegt (RS0016914 [T3, T4, T6]). Die Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner gröblich benachteiligt, orientiert sich am dispositiven Recht, das als Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs für den Durchschnittsfall gilt (RS0014676 [T7, T13, T43]).

[11] 3. Gemäß § 6 Abs 3 KSchG ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Das damit festgelegte Transparenzgebot soll es dem Verbraucher ermöglichen, sich aus den AGB oder dem Vertragsformblatt zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren (RS0037107 [T3]; RS0115217 [T41]; 9 Ob 43/25a Rz 45). Das setzt die Verwendung von Begriffen voraus, deren Bedeutung dem typischen Verbraucher geläufig sind oder von ihm jedenfalls festgestellt werden können. Das können naturgemäß auch Fachbegriffe sein, nicht aber Begriffe, die so unbestimmt sind, dass sich ihr Inhalt jeder eindeutigen Festlegung entzieht; der durch ihre Verwendung geschaffene weite Beurteilungsspielraum schließt es aus, dass der Verbraucher Klarheit über seine Rechte und Pflichten gewinnen kann (RS0115217 [T3]). Das Transparenzgebot begnügt sich nicht mit formeller Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher „durchschaubar“ sind (RS0122169 [T2]). Mit dem Verbandsprozess soll nicht nur das Verbot von gesetzwidrigen Klauseln erreicht, sondern es sollen auch jene Klauseln beseitigt werden, die den Verbraucher – durch ein unzutreffendes oder auch nur unklares Bild seiner vertraglichen Position – von der Durchsetzung seiner Rechte abhalten können oder ihm unberechtigt Pflichten auferlegen. Daraus kann eine Pflicht zur Vollständigkeit folgen, wenn die Auswirkungen einer Klausel für den Kunden andernfalls unklar bleiben (RS0115219 [T1, T14, T21]; RS0115217 [T8]; RS0121951 [T4]). Im Verbandsprozess nach § 28 KSchG ist im Lichte von § 6 Abs 3 KSchG – wie sonst auch – auf das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen Durchschnittsverbrauchers abzustellen (RS0126158).

[12] 4.1. Maßgeblich für die Qualifikation einer Klausel als eigenständig iSd § 6 KSchG ist nicht die Gliederung des Klauselwerks, es können vielmehr auch zwei unabhängige Regelungen in einem Punkt oder sogar in einem Satz der AGB enthalten sein. Es kommt darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können (RS0121187 [T1]). Dabei kann auch der sprachlichen Unselbständigkeit ein gewisses Gewicht zukommen (RS0121187 [T11]). Die Annahme von zwei Regelungen setzt mit anderen Worten voraus, dass der Verbraucher erkennen kann, dass zwei unterschiedliche Fragen einer Vereinbarung unterworfen werden sollen (1 Ob 162/20k ErwGr 2.2.). Jede der beiden Regelungen muss für sich allein verständlich sein und einen eigenen (anderen) Regelungsinhalt haben (7 Ob 27/25h Rz 26 mwN).

[13] 4.2. Die Bestimmungen der Klausel-RL stehen der teilweisen Aufrechterhaltung einer für missbräuchlich befundenen Klausel durch Streichung der sie missbräuchlich machenden Bestandteile entgegen, wenn diese Streichung darauf hinausliefe, den Inhalt dieser Klausel grundlegend zu ändern (EuGH C-321/22, Provident Polska Rn 89; C-19/20, Bank BPH Rn 70 mwN). Das ist indessen dann nicht der Fall, wenn der missbräuchliche Bestandteil einer Klausel in einer von den übrigen Bestimmungen getrennten vertraglichen Verpflichtung besteht, die Gegenstand einer individualisierten Prüfung ihrer Missbräuchlichkeit sein kann, weil die Bestimmung, die eine solche Verpflichtung vorsieht, als von den anderen Bestimmungen der betreffenden Klausel abtrennbar angesehen werden kann (EuGH C-321/22, Provident Polska Rn 90).

[14] 5. Im Verbandsprozess nach § 28 KSchG erfolgt die Auslegung der Klauseln im „kundenfeindlichsten Sinn“ (RS0016590). Es ist von der Auslegungsvariante auszugehen, die für die Vertragspartner der Beklagten die nachteiligste ist (RS0016590 [T5, T17]). Das der Klausel vom Verwender der AGB beigelegte Verständnis ist im Verbandsprozess nicht maßgeblich (RS0016590 [T23]). Auf eine etwaige teilweise Zulässigkeit der beanstandeten Klauseln kann nicht Rücksicht genommen werden; eine geltungserhaltende Reduktion ist nicht möglich (RS0038205 [T1]).

[15] 6. Wurde in der zulässigen Revision unrichtige rechtliche Beurteilung geltend gemacht, so hat der Oberste Gerichtshof den festgestellten Sachverhalt nach allen Richtungen hin zu untersuchen und bei der Revisionserledigung auf alle in Betracht kommenden Rechtsfragen einzugehen, auch wenn sie im bisherigen Verfahren nicht aufgerollt wurden (RS0043326 [T1]). Im Verbandsverfahren nach § 28 KSchG kann sich nach gefestigter Rechtsprechung die Rechtsmittelentscheidung auch auf rechtliche Argumente zur Unzulässigkeit einzelner Klauseln stützen, die im erstinstanzlichen Verfahren nicht vorgetragen oder zwar vorgetragen wurden, denen das Erstgericht aber nicht gefolgt ist (RS0127694 [T4]; 5 Ob 191/24k Rz 144). Der Unterlassungsanspruch nach § 28 Abs 1 KSchG ist nicht auf die Kontrolle und Durchsetzung der Verbote des § 6 KSchG und des § 879 ABGB beschränkt, sondern umfasst auch die Verletzung weiterer zivilrechtlicher wie auch öffentlich-rechtlicher Vorschriften (RS0110990 [T4]; 5 Ob 15/20x ErwGr A.1.).

[16] 7. Der Unterlassungsanspruch wird durch zwei Elemente konkretisiert: Eine Unterlassungspflicht und die Gefahr, dass dieser Unterlassungspflicht zuwidergehandelt wird (RS0037660 [T7]). Es kommt nicht darauf an, ob sich der beklagte Unternehmer bis zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung erster Instanz bereits rechtswidrig verhalten hatte. Es genügt das Vorliegen einer Erstbegehungsgefahr, die vom Kläger zu behaupten und zu beweisen ist (RS0037660 [T13]).

[17] Der Unterlassungsanspruch ist grundsätzlich nach der Sach-und Rechtslage bei Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz zu beurteilen. Ein in die Zukunft wirkendes Verbot kann aber nach ständiger Rechtsprechung nur dann erlassen oder bestätigt werden, wenn das beanstandete Verhalten auch nach der (neuen) Rechtslage im Zeitpunkt der jeweiligen Entscheidung rechtswidrig ist (RS0037660 [T2]; RS0123158 [T1, T2, T5, T7, T8]; 5 Ob 15/20x ErwGr A.6.2.). Im Ergebnis ist ein Unterlassungsanspruch daher nur dann zu bejahen, wenn das beanstandete Verhalten sowohl gegen das alte als auch gegen das neue Recht verstößt ( RS0123158 [T2]).

B. Zu den Klauseln im Einzelnen

Vorweg zu den Klauseln 6 bis 8

[18] Ausgehend von den bereits dargelegten Grundsätzen zur Qualifikation einer Klausel als eigenständig haben die Klauseln 6 bis 8 für Verbraucher erkennbar jeweils unterschiedliche Fragen zum Gegenstand, nämlich die Wertsicherung des Mietzinses an sich, die Verjährung von Wertsicherungsbeträgen und die Voraussetzungen eines Verzichts auf die Geltendmachung von Wertsicherungsbeträgen. Sie lösen unterschiedliche Fragen bezogen auf das Mietverhältnis, was für den Verbraucher auch offengelegt und erkennbar ist. Jede einzelne Klausel betrifft zwar die den Verbraucher treffende Zahlungspflicht in Bezug auf Wertsicherungsbeträge. Ausgehend von jeder einzelnen Klausel kann der Verbraucher aber jeweils unter Zugrundelegung völlig unterschiedlicher Voraussetzungen und Bedingungen das (Zurecht-)Bestehen der ihn treffenden Zahlungspflicht überprüfen, beispielsweise ob die Beträge rechnerisch korrekt ermittelt wurden (Klausel 6), ob sie (bezogen auf den Zeitraum) bereits verjährt sind (Klausel 7) oder der Vermieter (bezogen auf dessen Verhalten) darauf verzichtet hat (Klausel 8). Die jeweils darin festgehaltene vertragliche Verpflichtung kann auch Gegenstand einer individualisierten P r üfung ihrer Missbräuchlichkeit sein.

[19] Die Klauseln 6, 7 und 8 haben jeweils einen materiell eigenständigen Regelungsbereich und ist daher jede für sich einer eigenständigen Prüfung zugänglich und einer solchen auch wie im Folgenden zu unterziehen.

I. Klausel 6

Der Nettomietzins ist wertgesichert. Zur Wertsicherung wird der Verbraucherpreisindex 2020 herangezogen. Basiszahl ist die letzte, bestätigte Indexzahl zum Zeitpunkt der Erstellung des Mietvertrages. Die Basiszahl lautet (eingetragen: 104,8 – November 2021). Schwankungen des Indexes bis zu 3 % bleiben ohne Ansatz. Wird die 3 % Grenze über- bzw. unterschritten, so wird die Wertveränderung voll wirksam.

[20] Die Vorinstanzenführten aus, Klausel 6 verstoße gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG.

[21] Die Revisionbestreitet die Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf langfristige Dauerschuldverhältnisse. Die Klägerin wiederholt in der Revisionsbeantwortung, die Klausel sei durch die Vereinbarung des Verbraucherpreis index(VPI) als Parameter für die Mietzinsanpassung nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB unzulässig. Die Vereinbarung des vollen VPI könne dazu führen, dass sich der Hauptmietzins über die aktuell erzielbare Mietzinshöhe hinaus verteuere. Demgegenüber würde der Gebrauchswert des Mietgegenstands sinken. Wertsicherungsbeträge könnten drei Jahre rückwirkend geltend gemacht werden.

[22]1.1. § 6 Abs 2 Z 4 KSchG in der bis 31. 12. 2025 geltenden Stammfassung des BGBl I 1979/140 regelte, dass für den Verbraucher solche (nicht im Einzelnen ausgehandelte) Vertragsbestimmungen iSd § 879 ABGB nicht verbindlich sind, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht.

[23] Der Oberste Gerichtshof hat diese Norm seit März 2023 in Verbandsverfahren generell auch auf Wertsicherungsklauseln in Bestandverträgen für anwendbar erachtet ( 8 Ob 6/24aRz 6–8; 8 Ob 37/23h Rz 13 f; 2 Ob 36/23tRz 10; 9 Ob 4/23p Rz 262), diese Frage jedoch in nachfolgenden Entscheidungen – im Hinblick auf in der Zwischenzeit im Schrifttum gegenüber dieser jüngeren Rechtsprechung geäußerte Kritik – offen gelassen (vgl 8 Ob 81/24f Rz 34 und 10 Ob 54/24z Rz 48, wo jeweils in einem Individualprozess ein Verstoß der Wertsicherungsklausel gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG von vornherein verneint wurde, weil sie eine Entgelterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss im konkreten Fall gar nicht zuließ; weiters 10 Ob 23/24s Rz 32, wo die Wertsicherungsklausel schon wegen der darin erfolgten Anknüpfung an den Baukostenindex als Wertsicherungsparameter gemäß § 6 Abs 1 Z 5 KSchG als unwirksam erachtet wurde).

[24]Zuletzt ist der 10. Senat des Obersten Gerichtshofs in einem Individualprozess in der Entscheidung vom 30. 7. 2025, 10 Ob 15/25s Rz 24 ff, nach näherer Auseinandersetzung mit der Vorjudikatur sowie dem kritischen Schrifttum, unter Bedachtnahme auf den Normzweck und die Entstehungsgeschichte der Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG zum Ergebnis gelangt, dass die Regelung nur solche Verträge im Blick habe, die vom Unternehmer innerhalb des Zeitraums von zwei Monaten vollständig zu erfüllen seien. Der Wortlaut der Norm sei ausgehend von dieser ratio legis eng auszulegen: Auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt seien, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen sei, sei die Bestimmung nicht anwendbar.

[25]1.2. Der Gesetzgeber hat diese Rechtsprechungsentwicklungen und die dadurch hervorgerufenen Unsicherheiten (vor allem) in der Immobilienbranche zum Anlass genommen, den sachlichen Anwendungsbereich der Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG im Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG), BGBl I 2025/110, legistisch klarzustellen, und zwar im Sinn der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 10 Ob 15/25s, in deren Lichte die Regelung „keine Relevanz mehr für Mietverträge oder sonstige längerfristige Dauerschuldverhältnisse“ habe (vgl ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 1 f, 4):

[26]Entsprechend dieser Zielsetzung wurde der bisherige Wortlaut des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG durch die einschränkende Anfügung ergänzt, „[…] , es sei denn, es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist “.

[27]1.3. Diese Änderung ist mit 1. 1. 2026 in Kraft getreten und aufgrund der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 41a Abs 41 KSchG auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Nach den Materialien sollte durch die Rückwirkung Rechtssicherheit nicht nur für „Neuverträge“, sondern auch für sämtliche „Altverträge“ geschaffen werden, was angesichts des Umstands, dass eine bloße Klarstellung getroffen werde, die im Einklang mit der Entwicklung der höchstgerichtlichen Rechtsprechung stehe, unproblematisch sei (ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 4).

[28]1.4. Im Hinblick darauf und auf den auch an anderer Stelle in den Gesetzesmaterialien deutlich zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers, mit dem ZIAG keine materielle Änderung der Rechtslage in Bezug auf § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, sondern lediglich eine „Klarstellung und Positivierung“ der Entscheidung zu 10 Ob 15/25s vorzunehmen, ist die nunmehr erfolgte Änderung des Gesetzeswortlauts dieser Bestimmung im Ergebnis als – schlüssige (vgl RS0008908) – authentische Interpretation iSd § 8 Satz 1 ABGB zu werten, die die Rechtslage rückwirkend auch für bereits bestehende Dauerschuldverhältnisse klären soll (so schon Kronthaler, Einige Überlegungen aus Anlass der E OGH 10 Ob 15/25s und des Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetzes [ZIAG], ÖJZ 2025/154, 980; allgemein dazu 4 Ob 53/09m ErwGr 5.1.1. mwN).

[29] Die Zulässigkeit der authentischen Interpretation wird von der herrschenden Lehre und Rechtsprechung anerkannt ( 10 ObS 31/10xErwGr 4.3.; 4 Ob 53/09m ErwGr 5.1.2.). Der Verfassungsgerichtshof hat auch schon mehrfach ausgesprochen, dass der Gesetzgeber im Prinzip frei ist, die Rechtslage – auch in Reaktion auf höchstrichterliche Rechtsprechung – zu verändern (VfGH 15. 10. 2004, G 237/03 ErwGr 10.7.2. mwN).

[30]Die authentische Interpretation erfasst mangels anderer Anordnung alle noch nicht rechtskräftig entschiedenen Streitfälle (§ 8 Satz 2 ABGB), also auch solche, die sich bereits im Rechtsmittelverfahren befinden ( P. Bydlinski in KBB 7§ 8 Rz 2 mwN). Es entspricht auch ständiger Rechtsprechung, dass das Gericht in jeder Lage des Verfahrens auf eine Änderung (bzw Klarstellung) der Rechtslage Bedacht zu nehmen hat, sofern die neuen (hier: authentisch interpretierten) Bestimmungen nach ihrem Inhalt auf das in Streit stehende Rechtsverhältnis anzuwenden sind (vgl RS0031419 [insbesondere T27]).

[31] 1.5. Dies steht hier aufgrund der in § 41a Abs 41 KSchG ausdrücklich statuierten Geltung der neuen Fassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gerade auch für vor dem 1. 1. 2026 geschlossene (Alt-)Verträge nicht in Zweifel.

[32]1.6. Der Gesetzgeber hat also durch die Einfügung in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG idF BGBl I 2025/110 die Frage, inwieweit die Regelung auf Dauerschuldverhältnisse zur Anwendung gelangt, im Sinn der vom Obersten Gerichtshof zuletzt in der Entscheidung zu 10 Ob 15/25s vertretenen (engen) Auslegungsvariante klargestellt. Die bezughabenden Gesetzesmaterialien lassen, wie schon zuvor näher ausgeführt, deutlich erkennen, dass mit der einschränkenden Anfügung in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht neues Recht geschaffen werden sollte, sondern bloß Auslegungszweifel in Ansehung des bisher unklar gebliebenen sachlichen Anwendungsbereichs beseitigt werden sollten. Hat aber der Gesetzgeber auf diese Weise eine zuvor unklare Gesetzeslage durch ein neuerliches Gesetz geklärt, muss der Oberste Gerichtshof auf diese Änderung der Rechtslage auch im Anlassfall bei seiner Auslegung der in Rede stehenden Bestimmung Bedacht nehmen ( 10 ObS 31/10xErwGr 4.4.; 4 Ob 53/09m ErwGr 5.3.).

[33] 1.7. Daraus folgt im Ergebnis: Mit dem ZIAG ist unter Bedachtnahme auf die nunmehr maßgebliche aktuelle Fassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auch gesetzlich klargestellt, dass dieser auf Bestandverhältnisse, die darauf angelegt sind, dass die Vermieter ihre Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig erbringen, nicht anzuwenden ist.

[34] Die auf diese Norm gestützten Revisionsausführungen der Klägerin gehen damit ins Leere.

[35]2.1. Gemäß § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (wodurch § 879 Abs 3 ABGB konkretisiert wird) sind für den Verbraucher Vertragsbestimmungen nicht verbindlich, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine Leistung ein höheres als das bei der Vertragsschließung bestimmte Entgelt zusteht, es sei denn, der Vertrag sieht bei Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen für eine Entgeltänderung auch eine Entgeltsenkung vor, die für die Entgeltänderung maßgebenden Umstände sind im Vertrag umschrieben und sachlich gerechtfertigt und ihr Eintritt hängt nicht vom Willen des Unternehmers ab. Dies soll den Verbraucher vor überraschenden Preiserhöhungen schützen ( RS0124336). Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (RS0132652). Sie hat sich aber an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG messen zu lassen. Die Bestimmung regelt – abgesehen vom (weiteren) Erfordernis der Zweiseitigkeit, das hier (wohl in Ansehung der Formulierung „über-bzw. unterschritten“) gar nicht in Frage gestellt wurde, – die Zulässigkeitsvoraussetzungen für Preisänderungsklauseln. Im Rahmen der geforderten ex-ante-Prüfung muss der Gestaltungsspielraum des Unternehmers für den Verbraucher nach den in § 6 Abs 1 Z 5 KSchG genannten Prämissen und Parametern jedenfalls im Vertrag klar umschrieben sein ( RS0121395 ).

[36]2.2. Die Materialien (ErlRV 744 BlgNR 14. GP 23 f) zur Stammfassung des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (welche die Voraussetzung der „sachlichen Rechtfertigung“ noch nicht enthielt) gingen davon aus, dass besonders bei längerfristigen Schuldverhältnissen – vor allem in Zeiten beschleunigter Preissteigerungen – ein anerkennenswertes Bedürfnis nach einer Anpassung von Entgelten an inflationäre Preisentwicklungen bestehen könne. Das Kriterium der „sachlichen Rechtfertigung“ wurde erst durch die KSchG-Novelle 1997 eingefügt. Nach den Materialien (ErlRV 311 BlgNR 20. GP 19) zu dieser Novelle soll es nicht zulässig sein, die Preisentwicklung an Parameter zu knüpfen, die keinerlei sachlichen Bezug zum konkreten Geschäft, insbesondere zu den Kosten des Unternehmers, haben. Nach der Judikatur kann sich die sachliche Rechtfertigung einer vereinbarten Entgeltanpassung allgemein aus betriebswirtschaftlichen oder vergleichbaren Gründen ergeben ( 1 Ob 64/24d Rz 6, 7). Dass eine Wertsicherung nach dem VPI vor allem bei längerer Vertragslaufzeit dem legitimen Bedürfnis des Vermieters entspricht, den Mietzins an die Geldentwertung anzupassen, um damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren, entspricht der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ( 1 Ob 64/24d Rz 8).

[37] Der Vermieter muss seine (Sach-)Leistung auch dann erbringen, wenn die Gegenleistung einer inflationsbedingten (Geld-)Entwertung unterliegt. Dass die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung keinen (real) degressiven Mietzins rechtfertigt, legte der Oberste Gerichtshof bereits zu6 Ob 226/18f (ErwGr 1.1.6.) dar (ebenso5 Ob 79/19g ErwGr 3. ).

[38] Der Oberste Gerichtshof führte zur sachlichen Rechtfertigung einer Wertsicherungsvereinbarung auf Basis der Veränderungen des VPI in 1 Ob 64/24d (Rz 10 – im Hinblick auf die Frage der sachlichen Rechtfertigung der Zugrundelegung des VPI ist es ohne Belang, dass die Entscheidung in einem Individualverfahren erging) aus: Der Kaufkraftverlust des Geldes durch Inflation berührt den nominellen Mietzins zwar ebenso wenig wie die Sachleistung des Vermieters. Relativ gesehen (also gemessen nach der Kaufkraft) verringert sich dadurch jedoch der innere Wert des Mietzinses, wohingegen der Wert der Sachleistung des Vermieters gleich bleibt. Die Geldwertveränderung führt somit zu einer Veränderung der ursprünglichen subjektiven Äquivalenz der Leistungen und zu einem Auseinanderfallen von deren Wertverhältnis. Da der VPI den Maßstab für die allgemeine Preisentwicklung (Entwicklung des inneren Geldwerts) ausdrückt, verhindert eine daran anknüpfende Wertsicherung des Mietzinses gerade eine solche Verschiebung des ursprünglichen Äquivalenzverhältnisses. Die Äquivalenz des inneren Werts beider Leistungen wird dadurch gewahrt, dass der Mieter „an Kaufkraft“ nicht mehr (Deflation) oder weniger (Inflation) bezahlt, als bei Vertragsabschluss vereinbart wurde. Es ändert sich nur der nominelle Geldbetrag, das subjektive (innere) Wertverhältnis bleibt hingegen gleich.

[39] 2.3. Diesem Augenmerk auf die Äquivalenz des inneren Werts beider Leistungen traten Böhm/Rosifka mit jenen Argumenten entgegen, die die Klägerin in ihrer Revisionsbeantwortung aufgreift (vgl Helmut Böhm/Walter Rosifka, Wertsicherungsvereinbarungen in Wohnungsmietverträgen außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs, immolex 2025/17). Demnach seien Wertsicherungsvereinbarungen auf Basis des VPI außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB unzulässig, weil die in 1 Ob 64/24dzugrunde gelegte Betrachtung übersehe, dass die Sachleistung des Vermieters in ihrem Wert keineswegs immer gleichbleibe, zumal auch der Mietgegenstand – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – einer laufenden Entwertung ausgesetzt ist. Vertragsgegenstand ist das Objekt in seinem ursprünglichen Zustand bei Anmietung; Eigenschaften wie „Erstbezug nach Renovierung“, „neu ausgemalt“ oder „neuwertige Ausstattung“ blieben in ihrem anfänglichen Gebrauchswert jedoch nicht bestehen. Eine gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter während der Mietdauer zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wäre, existiere in Österreich nicht. Die gesetzliche Erhaltungspflicht sowie die Mietzinsminderung iSd § 1096 ABGB greife erst bei Mängeln, die eine gewisse Erheblichkeitsschwelle überschreiten würden. Die Aufrechterhaltung des bei Beginn des Mietverhältnisses vorliegenden vollen Gebrauchswerts der Wohnung werde vom Vermieter ebenso wenig gesetzlich geschuldet wie eine Anpassung des Mietzinses an die Geldentwertung durch den Mieter. Wertsicherungsvereinbarungen könnten die Basis dafür sein, dass bei aufrechtem Mietverhältnis eine Anhebung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses sogar über das Marktniveau hinaus erfolge, das für die Wohnung im Fall der Neuvermietung maximal erzielbar wäre, was die gängigen Indexklauseln sachlich nicht rechtfertige. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG könnten gemäß § 1486 ABGB sogar drei Jahre lang rückwirkend geltend Werterhöhungsbeiträge geltend gemacht werden, weil der Vermieter mangels Anwendbarkeit des § 16 Abs 9 MRG nicht verpflichtet sei, vor Fälligkeit der Anhebungsbeträge ein darauf gerichtetes entsprechendes Begehren an den Mieter zu stellen. So sei es Mietern auch verwehrt, rechtzeitig vor einer Verteuerung bzw in Reaktion auf eine Verteuerung auf ein günstigeres Alternativangebot am Markt umzusteigen.

[40] 2.4. Dem hielten Plank entgegen, d er entgeltlichen Gebrauchsüberlassung sei eine Abnutzung der überlassenen Sache immanent und beeinflusse den Wert der Benützung daher nicht. Selbst wenn man annehmen würde, dass der Wert der Benützung bei langer Vertragslaufzeit aufgrund von Abnutzung laufend sinke, sei dem gegenüberzustellen, dass der Wert der Benützung aufgrund der regelmäßig steigenden Mietpreise (bei konkret gleichbleibendem Mietpreis des Bestandnehmers) gegenläufig steige. Bei gleichbleibendem Wert der Benützung trete also bei Geldentwertung durch Inflation eine Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses ein, die durch Wertsicherungsvereinbarungen (sachlich gerechtfertigt) ausgeglichen werden könne. Das könne auch damit begründet werden, dass auch die Leistung des Vermieters der Inflation unterworfen sei (vgl Plank, Wertsicherung des Mietzinses nach dem Verbraucherpreisindex, Glosse zu 1 Ob 64/24d, immolex 2024/159 ).

[41] 2.5. Eine gewisse Abnutzung der Wohnung liegt im Wesen eines (langfristigen) Bestandvertrags und dem bestimmungsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, sodass dies keinen (real) degressiven Mietzins rechtfertigen kann. Aus diesem Grund hat der Oberste Gerichtshof auch wiederholt ausgesprochen, dass der Mieter den Vermieter für die Abnutzung nicht zusätzlich zu entschädigen hat (vgl 6 Ob 226/18f ErwGr 1.1.6.).

[42]Die Entschädigung des Bestandgebers für die gewöhnliche Abnutzung ist bei freier Zinsbildung in dem vereinbarten Mietzins inbegriffen. Nur für übermäßige Abnützung und Missbrauch hat also grundsätzlich der Bestandnehmer zu haften (RS0020760). Die Abnutzung nimmt einer Wertsicherungsklausel für den Mietzins daher nicht die sachliche Rechtfertigung ( RS0020760 [T8]).

[43] 2.6.Weshalb dem Vermieter deshalb ein geringeres Interesse an einer Wertsicherung des Mietzinses zukäme, weil im Teilanwendungsbereich zulässigerweise vereinbarte Mietzinserhöhungen im Rahmen des § 1486 ABGB rückwirkend geltend gemacht werden könnten, wohingegen § 16 Abs 9 MRG dies für den Vollanwendungsbereich ausschließe, erschließt sich nicht (vgl 1 Ob 64/24d Rz 15).

[44] 2.7. Dass eine Wertsicherung des Mietzinses anhand des VPI sachlich gerechtfertigt ist, zeigt sich auch daran, dass § 16Abs 6 MRG die Valorisierung des Kategoriemietzinses an Veränderungen des VPI 2000 („oder des an seine Stelle tretenden Index“) knüpft und § 5RichtWG eine Wertsicherung nach dem VPI vorsieht (vgl 1 Ob 64/24d Rz 15).

[45] 3. Den Ausführungen der Klägerin gelingt es nicht, die sachliche Rechtfertigung einer Wertsicherung basierend auf dem VPI in Frage zu stellen. Die vorliegende Wertsicherungsvereinbarung ist daher zulässig. Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind in diesem Umfang im klageabweisenden Sinn abzuändern.

II. Klausel 7

Die sich aus der Wertsicherung ergebenden Ansprüche verjähren in drei Jahren.

[46] Nach den Vorinstanzen soll Klausel 7 infolge des Verweises auf Klausel 6 unzulässig sein.

[47] Die Revision führt aus, Klausel 7 gebe die geltende Rechtslage wieder. Die Klägerin wiederholt in der Revisionsbeantwortung, die Klausel sei infolge des Verweises auf Klausel 6 unzulässig.

[48] 1. Infolge der zuvor ausgesprochenen Zulässigkeit der Klausel 6 ist die von den Vorinstanzen herangezogene Begründung für die Unzulässigkeit der eigenständigen (vgl A.4.) Klausel 7 zwar nicht aufrecht zu halten, sie erweist sich aber aus anderen Gründen als unzulässig (vgl A.6.).

[49] 2. Bei der im Verbandsprozess gebotenen Auslegung der Klausel im „kundenfeindlichsten Sinn“ (RS0016590) ergeben sich an denkbaren Ansprüchen aus der Wertsicherung neben dem Anspruch des Vermieters auf die Einhebung von Wertsicherungserhöhungsbeträgen auch der Anspruch des Mieters auf Rückforderung aus zu viel bezahltem Mietzins. Hat der Mieter zu viel an Mietzins bezahlt, weil dieser nach der Wertsicherungsvereinbarung zu reduzieren gewesen wäre bzw bei der Berechnung der Wertsicherungsbeträge dem Vermieter ein Fehler unterlaufen ist (bspw durch Annahme eines falschen Basiswerts oder eines Ziffernsturzes), stehen ihm zur Geltendmachung sowohl ein Bereicherungs-als auch bei Verschulden, wofür Fahrlässigkeit ausreicht, ein Schadenersatzanspruch zur Verfügung.

[50] 3. Die vorliegende Klausel nennt lediglich die Verjährungsfrist, nicht aber auch den Zeitpunkt, an dem diese für die jeweils denkbaren Ansprüche zu laufen beginnt. Damit bleibt für den Mieter völlig offen, wann diese Verjährungsfrist, jeweils bezogen auf die denkbaren Ansprüche, zu laufen beginnt (Zahlung, erste Möglichkeit zur Geltendmachung der Wertsicherungsbeträge, Kenntnis ...). Er kann daraus weder ableiten, ob die vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche, noch ob seine eigenen Rückforderungs- bzw Schadenersatzansprüche bereits verjährt sind.

[51] 4. Entgegen den Ausführungen der Beklagten stellt Klausel 7 die Rechtslage unvollständig dar. Sie entspricht damit nicht den Anforderungen des § 6 Abs 3 KSchG und ist daher unzulässig.

III. Klausel 8

Erfolgt die Geltendmachung der Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Wertsicherung durch den Vermieter über einen längeren Zeitraum nicht, so liegt darin kein schlüssiger Verzicht auf die Wertsicherung des Mietzinses.

[52] Die Vorinstanzenführten aus, Klausel 8 sei gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB.

[53] Die Revisionmacht geltend, Klausel 8 schließe keinesfalls aus, dass bei Hinzukommen weiterer Umstände eventuell doch ein Verzicht vorliegen könne, sie gebe inhaltlich die ständige Judikatur wieder. Die Klägerin wiederholt in der Revisionsbeantwortung, die Klausel schließe kategorisch die Annahme eines konkludenten Verzichts ausgehend von § 863 ABGB aus.

[54] 1. Der Nichtgebrauch eines Rechts ist nur dann als konkludenter Verzicht auf das Recht anzusehen, wenn nach Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund besteht, am Verzicht zu zweifeln (RS0014213). Dass das Recht während einer längeren Zeit nicht geltend gemacht wird, ist für sich allein kein konkludenter Verzicht auf das Recht (RS0014186; RS0014213 [T6]). Im Einklang damit verzichtet ein Vermieter, der einen vertraglichen Anspruch auf eine Mietzinserhöhung hat, nicht allein dadurch konkludent auf den Erhöhungsbetrag, dass er ihn über eine längere Zeit (vgl zB 1 Ob 202/07y: 20 Jahre) nicht einfordert (RS0014190 [T28, T36]; RS0014193 [T7]).

[55] 2. Auch bei der gebotenen Auslegung im „kundenfeindlichsten Sinn“ (RS0016590) steht die Klausel mit dieser Rechtslage im Einklang. Sie betont nur, dass der Vermieter nicht dadurch auf die Wertsicherung verzichtet, dass er sie nicht geltend macht. Entgegen der Ansicht der Klägerin bietet der allein maßgebliche Wortlaut der Klausel (vgl RS0008901) keine Anhaltspunkte dafür, dass auch bei zusätzlichen Umständen kein konkludenter Verzicht auf die Wertsicherung angenommen werden könnte. Die Klausel verändert die Rechtslage nicht zum Nachteil des Mieters (vgl zu einer vergleichbaren Klausel zuletzt: 9 Ob 31/25m Rz 9 bis 18).

[56] 3. Die eigenständige (vgl A.4.) Klausel 8 ist daher zulässig und nicht gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB noch sonst missbräuchlich. Eine Unterlassungspflicht der Beklagten im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung in erster Instanz bestand nicht. Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind daher im klageabweisenden Sinn abzuändern.

IV. Zur Überwälzung der Betriebskosten

Klauseln 15 bis 20

Die Betriebskosten umfassen – mit den im Folgenden angeführten Modifikationen alle in den §§ 21–24 MRG genannten Positionen …

Klausel 15

… die Kosten einer Feuerversicherung auf den jeweiligen Gebäudeneubauwert, sowie angemessener Gebäudehaftpflicht-, Glas-(wenn in Objektversicherungsvertrag enthalten), Sturmschaden und Leitungswasserschadenversicherung.

Klausel 16

… Behebung von Kanalverstopfung, …

Klausel 17

… die Grundsteuer, …

Klausel 18

… aufgrund landesgesetzlicher Bestimmung zu entrichtenden laufenden Abgaben und Gebrauchsgebühren; …

Klausel 19

… ausdrücklich festgehalten wird, dass das Verwaltungsentgelt – abweichend gegenüber dem in § 22 MRG genannten Betrag – derzeit monatlich maximal € 0,90/m² beträgt und von der Mieterin zu ersetzen ist. Dieser Betrag unterliegt der Wertsicherung und wird jährlich angepasst.

Klausel 20

3. Kleinreparaturen bis zu einer Einzel-Rechnungshöhe von € 500,-- (exkl. USt) der Allgemeinheit dienenden Anlagen.

[57] Die Vorinstanzenqualifizierten diese Klauseln als intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG bzw gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB. Was unter der vorangestellten Qualifikation einer „Modifikation“ zu verstehen sei, sei nicht ersichtlich. Anhaltspunkte dafür, wie hoch die Kosten für die genannten Betriebskosten sein sollen bzw was darunter zu verstehen sei, würden fehlen. Die Klauseln würden ohne sachliche Rechtfertigung vom dispositiven Recht nach §§ 1099 und 1096 ABGB abweichen und seien auch gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB. Die Überwälzung sei für die potentiellen Mieter mit Nachteilen verbunden, denen kein ersichtlicher Vorteil gegenüberstehe.

[58] Die Revisionmacht geltend, der Einleitungssatz verweise uneingeschränkt auf §§ 21–24 MRG. Ein typischer Durchschnittsverbraucher kenne diesen Betriebskostenkatalog. Der Satz „die Betriebskosten umfassen alle in den §§ 21–24 genannten Positionen“ habe als teilbarer und zulässiger Teil der Klauseln Bestand. Auch jede einzelne Modifikation könne als eigenständige Klausel gewertet werden. Die tatsächliche Höhe der vom Verbraucher zu zahlenden Betriebskosten ergebe sich aus der vom Vermieter jährlich zu legenden Betriebskostenabrechnung und nicht aus dem Mietvertrag. Verwaltungsentgelt bedeute nichts anderes als Auslagen für die Verwaltung. Die Behebung einer Kanalverstopfung sei mit dem Begriff Kanalräumung gleichwertig. Die Überwälzung der Betriebskosten führe im Ergebnis zu einer Verringerung der Mietzinshöhe, was jedenfalls eine sachliche Rechtfertigung für das Abweichen von § 1099 ABGB darstelle. Für den Fall, dass in einer Überwälzungsvereinbarung Kosten nicht konkret festgelegt würden, seien im Zweifel die im MRG aufgezählten Betriebskosten als solche zu verstehen. Das geringfügige Abweichen einzelner Kostenpositionen von der Formulierung der §§ 21–24 MRG führe nicht automatisch zur Unwirksamkeit der entsprechenden Klauseln. Bei einer Einzelrechnungssumme von maximal 500 EUR hätte der Mieter lediglich seinen Anteil zu tragen, sodass sich aus der Geringfügigkeit dieser Kostenposition keine gröbliche Benachteiligung ergeben könne.

[59] Die Klägerin wiederholt in der Revisionsbeantwortung, zu keiner einzigen Position der Klauseln 15 bis 20 werde der Mieter über die ihn treffende konkrete Kostenbelastung informiert. Durch die Einordnung der Behebung von Kanalverstopfungen als Modifikation der in §§ 21–24 MRG genannten Positionen entstehe der Eindruck, es solle dadurch eine abweichende Vereinbarung getroffen werden. Auch wenn die Grundsteuer gesetzlich geregelt sei, ändere das nichts daran, dass die Kosten, die aus diesem Titel zu tragen seien, für den Mieter bei Vertragsabschluss nicht abschätzbar seien. Die Klausel zur Grundsteuer sei als (Teil-)Entgelt-Vereinbarung zu qualifizieren und könne als Preisänderungsklausel überraschende Preiserhöhungen iSd § 6 Abs 1 Z 5 KSchG nach sich ziehen. Unklar bleibe, welche aufgrund landesgesetzlicher Bestimmungen zu entrichtende laufenden Abgaben und Gebrauchsgebühren auf den Mieter überwälzt werden sollen. Das derzeitige monatlich maximale Verwaltungsentgelt unter Verweis auf eine Wertsicherung des Maximalbetrags lege nicht dar, wie und wann die „jährliche“ Anpassung vorzunehmen sei. Bezüglich der Kleinreparaturen und Einzelrechnungen handle es sich um eine unzulässige Überwälzung von Erhaltungskosten iSd § 1096 Abs 1 ABGB.

[60] 1. Ob bei formularmäßiger Überwälzung von Betriebskosten ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vorliegt, hängt von der konkreten Ausgestaltung der Klauseln ab (6 Ob 162/24b Rz 37).

[61] Das Transparenzgebot begnügt sich nicht mit formeller Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind (RS0115217 [T7]). Die AGB müssen also so gestaltet sein, dass der Verbraucher durch ihre Lektüre klare und verlässliche Auskunft über seine Rechtsposition erhält (RS0115217 [T14]). Das Transparenzgebot verlangt nicht nur formale Verständlichkeit im Sinn von Lesbarkeit, sondern auch, dass Inhalt und Tragweite für den Verbraucher durchschaubar sind, dass dem Kunden die wirtschaftliche Tragweite der Bestimmung oder die Tatsache, dass ihm künftig entstehende Kosten aufgebürdet worden werden, nicht verschleiert wird (RS0115217 [T23]). Es soll dem Verbraucher ermöglichen, sich aus dem Vertragsformblatt zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren (vgl RS0115217 [T41]). Das Transparenzgebot verlangt nicht bloß formale Verständlichkeit im Sinn von Lesbarkeit, sondern auch Sinnverständlichkeit. So kann für sich allein durchaus klaren und verständlichen Klauseln die Sinnverständlichkeit fehlen, wenn zusammenhängende Regelungen und ihre nachteiligen Effekte deshalb nicht erkennbar werden, weil die einzelnen Teile an versteckten oder nur schwer miteinander in Zusammenhang zu bringenden Stellen, etwa in verschiedenen Klauseln, geregelt sind (RS0115217 [T1]). In diesem Zusammenhang kommt es letztlich auch darauf an, ob eine entsprechende Aufklärung ausreichend präsent und in ausreichend äußerlichem sowie inhaltlichem Zusammenhang zur gegenständlichen Klausel erfolgt (vgl 9 Ob 18/23x Rz 37 ff). Der Verbraucher soll jedenfalls nicht gezwungen sein, sich die notwendigen Informationen – jedenfalls ohne entsprechenden klärenden Hinweis in den AGB – zusammensuchen zu müssen (vgl Rz 30; Rz 41; Rz 40).

[62] 2. Hier macht schon der Einschub im Einleitungssatz, und zwar „mit den im Folgenden angeführten Modifikationen“, die vorliegenden Klauseln 15 bis 20 intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG. Einerseits wird darin auf alle in den §§ 21–24 MRG genannten Positionen, andererseits auf Modifikationen dieser gesetzlichen Regelung verwiesen. Der Verbraucher müsste daher die Bestimmungen des MRG mit dem Regelungsinhalt der Klauseln 15 bis 20 abgleichen bzw vergleichen, um die „Modifikationen“ erkennen zu können. Er müsste auch beurteilen, ob die Modifikation zusätzlich oder anstelle der gesetzlichen Regelungen eingreift und sich die erforderlichen Informationen erst zusammensuchen. Dies erfüllt nicht die Anforderung des § 6 Abs 3 KSchG, sich aus dem Vertragsformblatt zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung informieren zu können (vgl oben A.3.). Es kann auch nicht zulässigerweise dem Verbraucher auferlegt werden, im Abgleich mit dem Gesetzestext zu beurteilen, ob eine „Modifikation“ überhaupt vorliegt oder nicht.

[63] 3. Es liegen hier auch keine zwei Regelungen vor, weil der Verbraucher gerade nicht erkennen kann, dass zwei unterschiedliche Fragen einer Vereinbarung unterworfen werden sollen (1 Ob 162/20k ErwGr 2.2.). Jede der beiden Regelungen muss für sich allein verständlich sein und einen eigenen (anderen) Regelungsinhalt haben (7 Ob 27/25h Rz 26 mwN). Das ist hier nicht der Fall. Es soll eine Regelung der Überwälzung von Betriebskosten erfolgen.

[64] 4. Die Vorinstanzen haben daher zutreffend die Klauseln 15 bis 20 als unzulässig infolge Intransparenz gemäß § 6 Abs 3 KSchG beurteilt.

V. Klausel 21

Der Vermieter ist hinsichtlich dieser Kosten verpflichtet, jeweils den gesetzlichen Verpflichtungen [sic!] eine Betriebskostenabrechnung zu legen. Sofern sich daraus wechselseitige Forderungen ergeben, sind diese binnen 14 Tagen auszugleichen.

[65] Die Vorinstanzenqualifizierten Klausel 21 als intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG, weil nicht zu entnehmen sei, wann die Betriebskostenabrechnung zu legen sei.

[66] Die Revision macht geltend, ein typischer Durchschnittsverbraucher kenne die Abrechnungsvorschriften beispielsweise aus vorher abgeschlossenen Mietverträgen bzw habe sich ohne jeden Z w eifel über die zahlreich verfügbaren Mieterberatungsstellen (online wie offline) darüber informiert. Die Klägerin hält in der Revisionsbeantwortung entgegen, die Klausel sei offenkundig irreführend und intransparent. Die Modalitäten der Abrechnung würden offen bleiben.

[67] 1. Aufgrund des Richtigkeitsgebots widersprechen Bestimmungen, die die Rechtslage verschleiern oder undeutlich darstellen, dem Transparenzgebot, zumal dadurch der rechtsunkundige Verbraucher über die tatsächliche Rechtslage getäuscht werden kann (RS0115217 [T31]). Das Suggerieren einer gesetzlichen Verpflichtung, die – bei kundenfeindlichster Auslegung – auch auf Termine und inhaltliche Anforderungen abstellt, widerspricht dem Transparenzgebot.

[68] 2. Der Verbraucher soll sich nach dem Transparenzgebot aus den AGB oder dem Vertragsformblatt zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung informieren können. Inhalt und Tragweite der vorgefassten Vertragsklauseln sollen für ihn durchschaubar sein (vgl A.3. mwN). Diesen Anforderungen entspricht die Klausel 21 nicht, die völlig offen lässt, auf welche gesetzliche Verpflichtungen in welchem Umfang sie abstellt. Mangels grammatikalischer Vollständigkeit dieser Klausel ist für den Verbraucher beispielsweise schon aus dem Wortlaut nicht erkennbar, ob die Betriebskostenabrechnung den völlig vage bleibenden gesetzlichen Verpflichtungen zur Gänze, zum Teil oder überhaupt nicht entsprechen oder widersprechen soll.

[69] 3. Die Vorinstanzen erkannten somit die Klausel 21 zutreffend als intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG.

VI. Klausel 22

Nach Maßgabe des Abrechnungsergebnisses ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenakontierung entsprechend zu erhöhen oder herabzusetzen.

[70] Die Vorinstanzenbeurteilten Klausel 22 als intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG, weil offen sei, wann und in welcher Form eine Abrechnung zu legen sei. Die Klausel 22 sei auch gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB, weil offen bleibe, in welchem Ausmaß der Vermieter die Betriebskostenakontierung entsprechend erhöhen oder herabsetzen dürfe bzw müsse. Die Bedeutung von „nach Maßgabe des Abrechnungsergebnisses“ sei unklar. Im Teilanwendungsbereich bestehe keine mit § 21 Abs 3 MRG vergleichbare gesetzliche Regelung.

[71] Die Revisionmacht geltend, ein typischer Durchschnittsverbraucher kenne die Abrechnungsvorschriften bzw habe sich darüber informiert. Die Klägerin hält in ihrer Revisionsbeantwortung entgegen, mangels Festlegung des Gestaltungsspielraums des Vermieters für die Erhöhung von Betriebskostenakonti sei die Klausel intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG und gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB.

[72] 1. Im Sinne des Transparenzgebots ist der Revision wiederum entgegenzuhalten, dass sich der Verbraucher nicht selbst informieren muss, sondern die vorgefassten Vertragsklauseln müssen ihn informieren (vgl A.3., B.V.2.).

[73] 2. Die Parameter wie und in welchem Ausmaß die Betriebskostenakontierung erhöht oder verringert werden muss, bleiben völlig offen. Damit ist die Klausel intransparent nach § 6 Abs 3 KSchG.

VII. Klausel 23

Die Kosten für Heizung werden entweder direkt vom Energieversorgungsunternehmen, von einer externen Abrechnungsfirma oder von der Hausverwaltung nach dem tatsächlichen Verbrauch und gemäß Heizkostenabrechnungsgesetz dem Mieter in Rechnung gestellt.

[74] Die Vorinstanzenbeurteilten Klausel 23 als intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG und gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB. Für den Verbraucher bleibe unklar, von wem er zu welchen Bedingungen mit Warm-/Kaltwasser und Heizenergie beliefert werde. Unklar sei auch, ob und in welchem Ausmaß der Mieter selbst aktiv werden müsse. Dass die Beklagte faktisch keine direkten Heizkostenverrechnungen durchführe, mache die Klausel nicht transparent. Unklar sei, wer nach dem tatsächlichen Verbrauch und gemäß Heizkostenabrechnungsgesetz verrechne.

[75] Die Revision macht geltend, für den Verbraucher sei es irrelevant, welcher Name auf der Rechnung stehe. Relevant sei die Höhe der Rechnung. Die Energieversorgung sei immer auch Gegenstand von vorvertraglichen Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter, sodass für den Mieter niemals Unklarheiten entstehen könnten. Eine Benachteiligung des Verbrauchers sei durch die Klausel ausgeschlossen. Allenfalls wäre eine Teilbarkeit der Klausel möglich. Es verbleibe „Die Kosten für Heizung werden nach dem tatsächlichen Verbrauch und gemäß Heizkostenabrechnungsgesetz dem Mieter in Rechnung gestellt.“. Die Klägerin hält dem in der Revisionsbeantwortung entgegen, der Mieter werde durch diese Klausel verpflichtet, eine Abrechnung von wem immer zu Konditionen, die ihm nicht bekannt seien, zu akzeptieren. Die Klausel lasse ihn im Unklaren, wer sein Vertragspartner im Rahmen der Wärmeversorgung sei. Der Mieter könne die ihn treffenden Zahlungspflichten überhaupt nicht abschätzen. Der Beklagten werde ein völlig unangemessener Gestaltungsspielraum bei der Verrechnung von Heizkosten eingeräumt. Es handle sich nicht um zwei eigenständige Regelungen.

[76] 1. Der Einwand, eine gesetzwidrige Klausel werde in der Praxis anders gehandhabt, ist im Verbandsprozess unerheblich (RS0121943). Unklare schriftliche Regelungen können auch nicht durch bloße mündliche Erläuterungen den Anforderungen des § 6 Abs 3 KSchG genügen. Allfällige mündliche Erörterungen können die Unvollständigkeit der Klausel nicht sanieren (vgl 7 Ob 131/06z).

[77] 2. Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung weiß der Verbraucher nicht, wer die Abrechnung vornehmen wird. Ein klares Bild seiner vertraglichen Position wird ihm damit nicht verschafft (vgl RS0115217 [T3]).

[78] 3. Es liegt hier ein materiell einheitlicher Regelungsbereich (vgl A.4.) vor, nämlich über die Person, die das Inkasso der Heizkosten dem Verbraucher gegenüber vornimmt, der nicht in inhaltliche und sprachliche eigenständige Regelungsbereiche getrennt werden kann.

[79] 4. Die Vorinstanzen beurteilten die vorliegende Klausel somit zutreffend als unzulässig und intransparent nach § 6 Abs 3 KSchG.

VIII. Klausel 24

Für den Fall, dass das benötigte Warm-/Kaltwasser und die Heizenergie von einem Dritten, wenn auch unter Benützung der Anlagen des Hauses, geliefert werden, gibt der Mieter/die Mieterin hiermit sein/ihr Einverständnis, dass die Verrechnung und das Inkasso für die gelieferten Medien durch den Lieferer oder einen beauftragten Dritten erfolgt. Der Mieter/die Mieterin erteilt hiermit seine/ihre ausdrückliche Vollmacht.

[80] Die Vorinstanzenbeurteilten Klausel 24 als intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG und gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB, weil sie den Mieter im Unklaren über seine Rechtsstellung gegenüber einem Dritten lasse. Das Berufungsgericht führte überdies aus, es sei nicht verständlich, wofür die Vollmacht erteilt und ein Einverständnis gegeben werden solle.

[81] Die Revision macht geltend, die Klausel bringe lediglich zum Ausdruck, dass die Verrechnung von Energiekosten von demjenigen erfolge, der diese auch liefere. Dies sei für einen typischen branchenspezifischen Verbraucher völlig klar. Es bedürfe hierfür nicht seiner Einwilligung. Diese Klausel vermittle keinesfalls den Eindruck, dass ein Dritter im Namen des Verbrauchers einen für ihn potentiell nachteiligen Vertrag abschließen könne. Die Klägerin hält in ihrer Revisionsbeantwortung entgegen, es entstehe der Eindruck, dass der Mieter in ein Vertragsverhältnis mit einem dritten „Lieferer“ gedrängt werden solle.

[82] 1. Bei der hier gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung ermöglicht diese Klausel dem Vermieter aufgrund der ausdrücklich vom Mieter zu erteilenden Vollmacht Energieversorgungsverträge bezüglich Warm-/Kaltwasser, Heizungsenergie völlig frei nach seinem Belieben abzuschließen – dies sowohl hinsichtlich der Person des Vertragspartners als auch deren Inhalts.

[83] 2. Diese Vereinbarung vermittelt dem Verbraucher kein verständliches Bild seiner Rechte und Pflichten und ist daher intransparent (vgl RS0115217 [T3]). Die Tragweite der von ihm erteilten Vollmacht ist für ihn nicht absehbar. Die Vorinstanzen qualifizierten die Klausel zutreffend als unzulässig nach § 6 Abs 3 KSchG.

IX. Klausel 25

Der Anteil an den Betriebskosten bestimmt sich derzeit nach dem Verhältnis der bewerteten Nutzfläche der Wohnung zur bewerteten Nutzfläche des Gebäudes oder Nutzwerte oder sonstige Abrechnungskreise. Sollte sich für einzelne Aufwendungen ein anderer Verteilungsschlüssel ergeben, ist der Vermieter verpflichtet, diesen schriftlich bekanntzugeben.

[84] Die Vorinstanzenbeurteilten Klausel 25 als intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG und gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB. Der konkret zu tragende Anteil an Betriebskosten werde nicht offengelegt. Unklar bleibe auch, was mit einem „anderen“ sich für einzelne Aufwendungen ergebenden Verteilungsschlüssel gemeint sei. Eine Bindung des Vermieters an den im Verhältnis zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern geltenden Aufteilungsschlüssel sei nicht vorgesehen.

[85] Die Revision macht geltend, der konkrete Aufteilungsschlüssel ergebe sich aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung und nicht aus dem Mietvertrag. Dem Mieter stünden sämtliche erforderlichen Informationen aufgrund der jährlich gelegten Betriebskostenabrechnung zur Verfügung. Zusätzliche Information im Rahmen des Mietvertrags sei zur Wahrung der Transparenz nicht erforderlich. Ein Vermieter habe ein berechtigtes Interesse daran, dass der jeweilige WEG-Schlüssel auch gegenüber seinem [richtig] Mieter zur Anwendung gelange. Die Klägerin hält in der Revisionsbeantwortung entgegen, die nachträgliche Herstellung der Transparenz reiche nicht aus. Die Klausel ermögliche eine Abweichung von im Wohnungseigentum geltenden Aufteilungsschlüssel zum Nachteil des Mieters.

[86] 1. Der Einwand, eine gesetzwidrige Klausel werde in der Praxis anders gehandhabt, ist im Verbandsprozess unerheblich (RS0121943).

[87] 2. Diese Klausel ermöglicht dem Vermieter, auf einen anderen – derzeit völlig unbestimmten – Verteilungsschlüssel zu wechseln. Auch was mit „ sonstige Abrechnungskreise “ gemeint ist, bleibt völlig unklar. Die Beklagte behält sich damit im Ergebnis in rechtswidriger Weise die Befugnis vor, den Verteilungsschlüssel einseitig zum Nachteil der Verbraucher zu ändern. Sie wäre bloß verpflichtet, diesen schriftlich bekanntzugeben.

[88] 3. Die Vorinstanzen gingen daher zutreffend von der Unzulässigkeit der vorliegenden Klausel aus. Die Klausel ist gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB.

X. Klausel 28

Der aktuelle Mieter des Mietgegenstandes, welcher zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung in einem aufrechten Mietverhältnis steht, haftet dem Vermieter gegenüber für die anfallenden Lasten und ist für eventuell anfallendes Guthaben begünstigt. Dies auch für den Fall, dass der Mieter nicht während des ganzen Abrechnungsjahres das Mietobjekt angemietet hat.

[89] Die Vorinstanzenbeurteilten Klausel 28 als intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG, weil offen sei, wann und in welcher Form eine Abrechnung zu legen und was unter dem „Abrechnungsjahr“ zu verstehen sei.

[90] Die Revision macht geltend, ein typischer Durchschnittsverbraucher (Mietinteressent) sei aufgrund umfassender Informationsmöglichkeiten in Kenntnis darüber, dass Betriebskosten jeweils für ein Kalenderjahr abgerechnet würden und eine Betriebskostenabrechnung (auch im Teilanwendungsbereich) üblicherweise zum 30. 6. des Folgejahres zu legen sei. Die Klägerin hält dem in der Revisionsbeantwortung entgegen, es bleibe unklar, was unter Abrechnungsjahr zu verstehen sei und wann die Abrechnung zu erfolgen habe. Es sei unzulässig, einen Mieter mit Entgeltforderungen zu belasten, die aus einem Zeitraum resultieren, in dem er noch gar nicht Mieter gewesen sei.

[91] 1. Die Klausel lässt den Verbraucher darüber im Unklaren, welche Lasten er für welchen Zeitraum zu tragen hat. Der Zeitpunkt der Fälligkeit bleibt völlig unbestimmt.

[92] 2. Der Verbraucher soll nach dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG gerade nicht gezwungen sein, – in der Revision im Übrigen nicht näher definierte – „Informationsmöglichkeiten“ zur Eruierung seiner Rechte und Pflichten in Anspruch nehmen zu müssen (vgl RS0037107 [T3]; RS0115217 [T41]; vgl A.3.).

[93] 3. Die vorliegende Klausel entspricht nicht den Anforderungen des Transparenzgebots des § 6 Abs 3 KSchG. Die Vorinstanzen gingen auch hier zutreffend von der Unzulässigkeit infolge Intransparenz aus.

XI. Klausel 39

Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für diese bestimmten Einrichtungen und Geräte (insbesondere Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären bzw. technischen Anlagen sowie Geräte, Fenster, Türen, Silikonfugen in der ganzen Wohnung und Jalousien) regelmäßig im unbedingt erforderlichen Ausmaß zu warten.

[94] Die Vorinstanzenbeurteilten Klausel 39 mangels ausreichender inhaltlicher Determinierung als intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG. Das Berufungsgericht wertete sie überdies als gröblich benachteiligend, weil sie ohne sachliche Rechtfertigung von der dispositiven Bestimmung des § 1109 ABGB abweiche.

[95] Die Revision macht geltend, Bagatellreparaturen würden nach der Verkehrssitte dem Mieter obliegen. Der Mieter übe die tatsächliche Sachherrschaft über das Mietobjekt aus. Es handle sich konkret um Arbeiten, die vom Nutzerverhalten des konkreten Mieters abhängig seien. Dies stelle einen Anreiz für den Mieter dar, mit dem Mietobjekt pfleglich umzugehen. Jede Wartungsmaßnahme diene der Verhinderung von Schäden am Eigentum des Vermieters. Die Klägerin hält in ihrer Revisionsbeantwortung entgegen, die Klausel sei gröblich benachteiligend und intransparent.

[96] 1. Der Oberste Gerichtshof judiziert zur Erhaltungspflicht des Vermieters in Mietverhältnissen, die gemäß § 1 Abs 4 MRG dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen, dass die – der Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB zu unterziehende (vgl 9 Ob 4/23p Rz 26) – generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter in AGB oder Vertragsformblättern, ohne dafür ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht (§ 1096 ABGB, §§ 3 und 8 MRG) zu sehen ist (6 Ob 162/24b Rz 108).

[97] Der Bestandnehmer muss für die durch den vertragsmäßigen Gebrauch bewirkte Abnutzung des Bestandgegenstands nicht aufkommen. Die Entschädigung des Bestandgebers für die gewöhnliche Abnutzung ist bei freier Zinsbildung in dem vereinbarten Mietzins inbegriffen. Nur für übermäßige Abnützung und Missbrauch hat also grundsätzlich der Bestandnehmer zu haften (RS0020760).

[98] 2. Für den durchschnittlichen Mieter ist keinesfalls klar und verständlich, was unter dem „Mietgegenstand und die für diese (sic!) bestimmten Einrichtungen und Geräte“ zu verstehen ist. Die Aufzählung, die mit „insbesondere“ eingeleitet wird, gibt keinen abschließenden Umfang an. Gleiches gilt für die Formulierung „im unbedingt erforderlichen Ausmaß“. Die mangelnde Überblickbarkeit des Gegenstands und des Umfangs der dem Mieter mit dieser Klausel auferlegten Pflichten führt zu ihrer Intransparenz (vgl 6 Ob 162/24b Rz 118).

[99] Nach der Rechtsprechung ist nämlich schon dann von einer Verletzung des Transparenzgebots auszugehen, wenn dem Verbraucher wesentliche Informationen vorenthalten werden (vgl RS0115219).

[100] 3. Der Durchschnittsverbraucher kann sich durch die Formulierung der Klausel 39 kein ausreichendes Bild darüber verschaffen, welche Teile des Mietgegenstands in welchem Umfang gewartet werden müssen. Der Verbraucher bleibt auch über das Ausmaß der Wartung von Energieversorgungsleitungen völlig im Dunkeln (vgl 9 Ob 4/23p Rz 137). Mit den einleitend zum Transparenzgebot erörterten Grundsätzen lässt sich all dies nicht vereinbaren.

[101] 4. Die Klausel 39 ist daher intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG und wurde von den Vorinstanzen zutreffend als unzulässig beurteilt.

XII. Klausel 52

Die mit der Errichtung dieses Mietvertrages verbundene Bearbeitungsgebühr in der Höhe von € xxx trägt der Mieter.

[102] Die Vorinstanzenbeurteilten Klausel 52 als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB. Welche aufgrund von Besonderheiten im Einzelfall erforderliche Mehrleistung mit einer Bearbeitungsgebühr abgegolten werden solle, sei nicht erkennbar.

[103] Die Revision macht geltend, ohne Mietvertrag würde ein Vermieter niemals einem Mieter ein Bestandobjekt übergeben. Angesichts der Fülle von Klauseljudikatur sei die Verwendung von einheitlichen Vertragsformblättern für alle Mietverhältnisse ohne zusätzlichen erheblichen individuellen Bearbeitungsaufwand für jeden einzelnen Mietvertrag nicht möglich. Die Klägerin hält in ihrer Revisionsbeantwortung entgegen, die Vertragserrichtung stelle keine Leistung dar, die der Vermieter dem Mieter gegenüber erbringe. Die Mietvertragserrichtung erfolge vielmehr im Eigeninteresse des Vermieters.

[104] 1. Entgeltklauseln, die ein Zusatzentgelt nicht zur Abgeltung einer nur aufgrund von Besonderheiten im Einzelfall erforderlichen Mehrleistung, sondern zur Abgeltung einer im Regelfall mit der Erfüllung der vertraglichen Pflichten verbundenen Leistung vorsehen, schränken das eigentliche Leistungsversprechen ein, verändern es oder höhlen es aus und unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB (RS0016908 [T5, T6]). Die Verrechnung von zusätzlichen Entgelten in AGB, denen keine konkreten Zusatzleistungen oder konkrete Kosten gegenüberstehen, die also bloß eine in die AGB „verschobene“ Entgeltverrechnung für ohnehin mit der Erfüllung der Hauptleistung üblicherweise verbundenen Aufwendungen darstellt, ist gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB (vgl zuletzt zum Müllpfand: 2 Ob 168/25g Rz 16 f; 1 Ob 177/24x Rz 88; „Green-Beitrag“ und „Peak Week-Zuschlag“: 9 Ob 18/23x Rz 19 mwN; RS0123253 [T4, T6]).

[105] 2. Die Beurteilung der Vorinstanzen entspricht den dargelegten Grundsätzen. Die Beklagte legt auch in der Revision nicht dar, welche konkreten Kosten dem Zusatzentgelt gegenüberstehen. Die Klausel erweist sich schon aus diesem Grund als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB. Die Vorinstanzen gingen zutreffend von ihrer Unzulässigkeit aus.

XIII. Ergebnis

[106] Die Revision ist daher betreffend die Klauseln 6 und 8 berechtigt. Im Übrigen ist die angefochtene Entscheidung zu bestätigen.

C. Gegenveröffentlichungsbegehren

[107] 1. Die Ermächtigung zur Veröffentlichung des abweisenden Teils eines Unterlassungsbegehrens („Gegenveröffentlichung“) ist nach ständiger Rechtsprechung an strengere Voraussetzungen geknüpft als die Urteilsveröffentlichung zu Gunsten des obsiegenden Klägers (RS0079624 [T14]). Dem Beklagten ist bei berechtigtem Interesse ein Anspruch auf Veröffentlichung des klageabweisenden Teils der Entscheidung zuzugestehen, so etwa um einen beim Publikum durch die Veröffentlichung des klagestattgebenden Teils der Entscheidung entstehenden „falschen Eindruck“ richtigzustellen oder weil gerade die betroffenen Klauseln zu den gesetzlich zwingenden Angaben in Verbraucherverträgen gehören (RS0079624 [T7]; 3 Ob 45/25a Rz 56).

[108] Im Sinn des Schutzes des wirtschaftlichen Rufes der obsiegenden Beklagten ist es für eine (Gegen-)Veröffentlichung hingegen erforderlich, dass das In-Frage-Stellen ihrer Klauseln einem breiten Publikum bekannt geworden ist oder die Entscheidung in einem öffentlich ausgetragenen Meinungsstreit von allgemeinem Interesse ist (RS0079624 [T8]). Diese Voraussetzungen für die Gegenveröffentlichung hat die Beklagte darzutun (RS0079624 [T14]).

[109] 2. Nach den Feststellungen besteht kein hinreichender Anhaltspunkt für die Annahme, das In-Frage-Stellen der Klauseln der Beklagten durch die Klägerin wäre einem breiten Publikum bekannt geworden.

[110] 3. Besondere Umstände, die ein berechtigtes Interesse der Beklagten an der Urteilsveröffentlichung begründen würden, liegen hier nicht vor. Für eine Ermächtigung der Beklagten zur (Gegen-)Veröffentlichung fehlt daher eine Grundlage. Das Veröffentlichungsbegehren der Beklagten war daher abzuweisen.

D. Kostenentscheidung

[111] 1. Die aufgrund der Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen neu zu treffende Kostenentscheidung für das gesamte Verfahren gründet für die erste Instanz auf § 43 Abs 1 iVm § 54 Abs 1a ZPO und für die zweite und dritte Instanz jeweils auf § 43 Abs 1 iVm § 50 Abs 1 ZPO.

[112] 2. Die Klägerin obsiegt mit 15 Klauseln und unterliegt mit zwei Klauseln, was zur Quotenkompensation in jeder Instanz führt.

[113] Im Verfahren erster Instanz errechnet sich der Kostenersatzanspruch der Klägerin mit 4.626,62 EUR (darin 771,10 EUR an Umsatzsteuer) und 696,96 EUR an Barauslagen.

[114] Im Berufungsverfahren sind die der Klägerin zu ersetzenden anteiligen Kosten der Berufungsbeantwortung mit 2.783,52 EUR (darin 463,92 EUR an Umsatzsteuer) zu bestimmen. Die Beklagte hat demgegenüber einen anteiligen Ersatzanspruch hinsichtlich der Pauschalgebühr von 146,28 EUR.

[115] Im Revisionsverfahren hat die Beklagte der Klägerin an anteiligen Kosten der Revisionsbeantwortung 2.006 EUR (darin enthalten 334 EUR an Umsatzsteuer) zu ersetzen. Demgegenüber hat die Klägerin der Beklagten 183 EUR anteilige Pauschalgebühr zu zahlen.

[116] Saldiert ergibt dies einen Kostenersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagte von 9.416,14 EUR (darin 1.569,02 EUR an Umsatzsteuer) zuzüglich der – mit den Ersatzansprüchen der Beklagten hinsichtlich der Pauschalgebühr in zweiter und dritter Instanz – saldierten anteiligen Pauschalgebühr der ersten Instanz von 367,68 EUR.