Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Solé als Vorsitzende und die Hofrätin sowie die Hofräte Dr. Weber, Mag. Fitz, Mag. Jelinek und Mag. Falmbigl als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. * D*, und 2. * G*, beide vertreten durch Dr. Gerhard Steiner, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei Ö* GmbH, *, vertreten durch Dr. Eva Kamelreiter, Rechtsanwältin in Wien, wegen 12.651,46 EUR sA, über die Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 5. November 2025, GZ 39 R 121/25w-15, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 6. April 2025, GZ 56 C 219/23f-10, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei die mit 1.239,83 EUR (darin enthalten 206,64 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
[1]Die Kläger mieteten als Verbraucher mit Mietvertrag vom 18. 12. 2009 eine Wohnung von der Beklagten. Das unbefristete Mietverhältnis begann am 1. 1. 2010 und unterliegt dem Vollanwendungsbereich des MRG. In § 3 Punkt 2 des Mietvertrags heißt es:
„ 2. Der Hauptmietzins wird auf den von der Statistik Austria verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise 2005 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, gilt jener Index als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht. Ausgangsbasis für diese Wertsicherungsklausel ist die im Monat der Vertragsunterzeichnung verlautbarte Indexzahl 108,0. Schwankungen bis ausschließlich 5% bleiben unberücksichtigt. Dieser Spielraum ist bei jedem Überschreiten nach oben oder unten auf eine Dezimalstelle neu zu berechnen, wobei stets die erste außerhalb des jeweiligen Spielraumes gelegene Indexzahl die Grundlage sowohl für die Neuberechnung der Miete als auch für die Berechnung des neuen Spielraumes zu bilden hat. Ein Verzicht auf die Anwendung der Wertsicherung bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung. “
[2] Die Indexzahl 108 wurde am 16. 12. 2009 für November 2009 verlautbart.
[3] Die Kläger begehren, gestützt auf die behauptete Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung, von der Beklagten die Rückzahlung von 12.651,46 EUR sA an zu viel gezahltem Mietzins.
[4] Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren ab.
[5]Das Berufungsgericht erklärte die ordentliche Revision für zulässig, weil die Beurteilung der Teilbarkeit von Klauseln in einem Spannungsverhältnis zur Ablehnung geltungserhaltender Reduktion stehe und weil die Entscheidung 10 Ob 15/25s in der Literatur zum Teil kritisiert worden sei.
[6]Die Revision ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulässig. Das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage ist nach dem Zeitpunkt der Entscheidung über das Rechtsmittel durch den Obersten Gerichtshof zu beurteilen (2 Ob 30/26i; RS0112921).
[7] 1. Die Revision stützt sich zunächst darauf, dass die Wertsicherungsklausel schon aufgrund der unwirksamen Regelungen über den „Ersatzindex“ (§ 3 Pkt 2 zweiter Satz des Mietvertrags) und den Verzicht (§ 3 Pkt 2 letzter Satz des Mietvertrags) insgesamt unwirksam wäre.
[8]1.1 Für die Qualifikation einer Klausel als eigenständig im Sinn des § 6 KSchG kommt es darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können (vgl RS0121187 [T1]). Die Annahme von zwei Regelungen setzt voraus, dass der Verbraucher erkennen kann, dass zwei unterschiedliche Fragen einer Vereinbarung unterworfen werden sollen. Jede der beiden Regelungen muss für sich allein verständlich sein und einen eigenen (anderen) Regelungsinhalt haben (7 Ob 27/25h mwN).
[9]1.2 Der Oberste Gerichtshof hat mit der hier vorliegenden Bestimmung vergleichbare Klauseln bereits mehrfach dahin beurteilt, dass die Regelung der Wertsicherung auf Basis eines Ersatzindex einen eigenständigen (weil „anderen“) Tatbestand im Verhältnis zu jener erfasst, die auf die Wertsicherung mittels des VPI Bezug nimmt. In dem einen Fall soll die Wertsicherung – solange ein VPI verlautbart wird – vereinbarungsgemäß anhand dieses Index erfolgen. Nur wenn dieser nicht mehr verlautbart wird, soll die Wertsicherung über einen Ersatzindex vollzogen werden. Die (Gesamt-)Regelung „löst“ damit im zuvor angesprochenen Sinn und für den Mieter erkennbar zwei unterschiedliche Fragen, nämlich die Wertsicherung des Mietzinses, solange der VPI verlautbart wird, einerseits und jene, wenn der VPI nicht mehr verlautbart wird andererseits (8 Ob 81/24f; 10 Ob 15/25s; 6 Ob 78/25a; 6 Ob 34/26g mwN).
[10]1.3 Mit dieser Beurteilung als eigenständige Klauseln wird – entgegen den Revisionsausführungen – weder eine unwirksame Klausel durch dispositives Recht ersetzt, noch liegt ein Fall geltungserhaltender Reduktion vor. Es handelt sich vielmehr um die (allfällige) Untergliederung einer Klausel in materiell eigenständige Regelungsbereiche, die isoliert betrachtet werden können (vgl 9 Ob 123/25s mwN; 6 Ob 34/26g).
[11]1.4 Die Ansicht des Berufungsgerichts, das von einer Teilbarkeit der Klausel ausging, steht auch im Einklang mit der Rechtsprechung des EuGH (vgl 1 Ob 2/26i). Danach stehen die Bestimmungen der Klausel-RL der teilweisen Aufrechterhaltung einer für missbräuchlich befundenen Klausel durch Streichung der sie missbräuchlich machenden Bestandteile entgegen, wenn diese Streichung darauf hinausliefe, den Inhalt dieser Klausel grundlegend zu ändern (EuGH C-321/22, Provident Polska , Rn 89; C-19/20 Bank BPH , Rn 79 mwN). Das ist indes dann nicht der Fall, wenn der missbräuchliche Bestandteil einer Klausel in einer von den übrigen Bestimmungen getrennten vertraglichen Verpflichtung besteht, die Gegenstand einer individualisierten Prüfung ihrer Missbräuchlichkeit sein kann, weil die Bestimmung, die eine solche Verpflichtung vorsieht, als von den anderen Bestimmungen der betreffenden Klausel abtrennbar angesehen werden kann (EuGH C-321/22, Provident Polska , Rn 90).
[12]1.5 In der Entscheidung 1 Ob 2/26i wurde unter Bezugnahme auf diese EuGH-Judikatur dargelegt, dass auch die Vereinbarung über die Modalitäten der Wertsicherung einerseits und die Modalitäten der Geltendmachung der erhöhten Beträge andererseits jeweils einen eigenen Regelungsbereich betrifft und daher als jeweils eigenständige Klausel zu behandeln ist.
[13]Nichts anderes kann für die von der Revision ins Treffen geführte Regelung gelten, wonach ein Verzicht auf die Anwendung der Wertsicherung einer ausdrücklichen Vereinbarung bedarf. Auch dabei handelt es sich um einen von den Voraussetzungen der Valorisierung unterschiedlichen Regelungbereich, nämlich die Voraussetzungen für einen Verzicht auf die Wertsicherung (6 Ob 67/25h).
[14] Die Unwirksamkeit der insofern eigenständigen Regelung über den Verzicht würde daher nicht zur Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel führen. Dem in diesem Zusammenhang behaupteten Verfahrensmangel kommt keine Relevanz zu.
[15]2. Die Revision meint, die Festlegung eines vor Vertragsbeginn liegenden Ausgangswerts für die Wertsicherung wäre gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.
[16]2.1 Die mit dem Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG), BGBl I 2025/110 zum 1. 1. 2026 neu eingeführte Vorschrift des § 879a ABGB ist nach der Übergangsbestimmung des § 1503 Abs 30 ABGB auch auf vor dem Inkrafttretenszeitpunkt geschlossene Verträge anzuwenden und in anhängigen Rechtsmittelverfahren zu beachten (vgl 6 Ob 78/25a; 1 Ob 87/25p; 10 Ob 17/26m; 9 Ob 123/25s ua; vgl RS0031419 [T6]).
[17]Unter Bedachtnahme auf die im Wortlaut des § 879a ABGB zum Ausdruck gebrachte gesetzgeberische Wertung sowie die bereits in der Entscheidung 10 Ob 15/25s aufgezeigten Gesichtspunkte ist davon auszugehen, dass eine in sachlicher Hinsicht rechtfertigungsbedürftige Benachteiligung des Mieters aufgrund einer „Vordatierung“ des Basismonats für die Wertsicherung nur dann vorliegen kann, wenn der festgelegte Ausgangsmonat so weit vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegt, dass es zu einer ins Gewicht fallenden (verdeckten) Verschiebung des zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Äquivalenzverhältnisses kommt, weil dem Mieter dadurch im Zuge der Wertanpassung – in einem signifikanten Umfang – in der Vergangenheit liegende Geldwertverluste angelastet werden können.
[18]Dies ist bei der – auch hier vorliegenden – Vereinbarung der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuletzt verlautbarten Indexzahl als Ausgangsbasis für die Wertsicherung nicht der Fall (1 Ob 87/25p; 6 Ob 78/25a; Höllwerth, immo aktuell 2026/11 S 65 [Glosse zu 1 Ob 87/25p]).
[19]3. Zuletzt führt die Revision einen Verstoß der Wertsicherungsvereinbarung gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ins Treffen.
[20]3.1 Der Gesetzgeber hat den sachlichen Anwendungsbereich der Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG im ZIAG legistisch klargestellt, und zwar im Sinn der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 10 Ob 15/25s, in deren Lichte die Regelung „keine Relevanz mehr für Mietverträge oder sonstige längerfristige Dauerschuldverhältnisse“ habe (vgl ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 1 f, 4). Entsprechend dieser Zielsetzung wurde der bisherige Gesetzeswortlaut des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG durch die einschränkende Anfügung ergänzt, „[…], es sei denn, es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist “.
[21]3.2 Diese Änderung ist mit 1. 1. 2026 in Kraft getreten und aufgrund der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 41a Abs 41 KSchG auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden und erfasst alle noch nicht rechtskräftig entschiedenen Streitfälle auch im Rechtsmittelverfahren (6 Ob 67/25h; 6 Ob 78/25a; 1 Ob 87/25p; 6 Ob 34/26g; 9 Ob 123/25s). Die Revision kann sich daher nicht erfolgreich auf § 6 Abs 2 Z 4 KSchG berufen.
[22] 4. Vor dem Hintergrund der im Entscheidungszeitpunkt des Obersten Gerichtshofs geltenden Rechtslage und der vorliegenden Judikatur erweist sich die Entscheidung des Berufungsgerichts als im Ergebnis nicht korrekturbedürftig. Die Revision ist sohin insgesamt mangels erheblicher Rechtsfrage zurückzuweisen.
[23]5. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 50, 41 ZPO.
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