Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Atria als Vorsitzenden sowie die Richterin Mag. Dr. Vogler und den Richter Mag. Schmoliner in der Rechtssache der klagenden Partei A* , geboren am **, selbständig, **, vertreten durch DORDA Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei B* , geboren am **, **, vertreten durch Draxler Rechtsanwälte KG in Wien, wegen Löschung eines Vorkaufsrechts (EUR 30.500), über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 24.4.2025, GZ **-29, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 3.269,22 (darin enthalten EUR 544,87 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger und die Beklagte haben in der Vergangenheit bereits mehrere Liegenschaftstransaktionen miteinander durchgeführt; sie haben an diversen ihnen gehörenden Liegenschaften wechselseitige Vorkaufsrechte.
Streitgegenständlich sind die Liegenschaften EZ C*, EZ D* und EZ E*, alle jeweils KG F*, und EZ G* der KG H*, deren grundbücherlicher Eigentümer der Kläger ist.
Im April 2007 wurde der Beklagten ein grundbücherliches Vorkaufsrecht eingeräumt (./M).
Im Oktober 2020 schloss der Kläger mit der I* KG einen Kaufvertrag (./B). Sie vereinbarten, dass der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Nichtausübung des Vorkaufsrechts der Beklagten und der rechtskräftigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung durch die zuständige Grundverkehrskommission bei der BH J* geschlossen werde. Mit Bescheid vom 22.9.2021 erteilte die BH J* als Grundverkehrsbehörde diesem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung.
Mit Schreiben vom 15.10.2021 erklärte die Beklagte die Einlösung ihres Vorkaufsrechts. Es begannen Vertragsverhandlungen zwischen den Streitteilen. Eine finale Einigung kam im Herbst 2022 zustande, und die Streitteile unterzeichneten einen Kaufvertrag (./C).
Dessen Punkt 12. lautet auszugsweise:
„ 12.1. Grundverkehrsbehördliche Genehmigung
Die Parteien vereinbaren, dass dieser Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der endgültigen rechtskräftigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung durch die zuständige Grundverkehrskommission bei der BH J* geschlossen wird.
12.2. Volle Rechtswirksamkeit
Es wird vereinbart, dass die volle Rechtswirksamkeit des gesamten Kaufvertrages somit auch hinsichtlich des nicht bewilligungspflichtigen Teiles erst mit der vorgenannten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eintritt. Wird die grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nur teilweise erteilt, so tritt dieser Kaufvertrag nicht in Kraft. Rechtswirksamkeit bedeutet hinsichtlich des Grundverkehrsverfahrens, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung rechtskräftig längstens binnen 12 Monaten nach Unterfertigung vorliegen muss und den Parteien des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens keine Rechtsmittel an Höchstgerichte (VfGH, VwGH) mehr offenstehen. “
Im Zuge der Vertragsverhandlungen nahm der Rechtsvertreter der Beklagten, Mag. L*, zu dieser Klausel gegenüber der Rechtsvertretung des Klägers mehrmals Stellung, so etwa im E-Mail vom 21.6.2022 wie folgt: „ Bezugnehmend auf Punkt 12. des Kaufvertrages halten wir der Ordnung halber fest, dass, sollte das Grundverkehrsverfahren nach 12 Monaten nicht rechtskräftig beendet sein, allenfalls der Kaufvertrag seine Verbindlichkeit verliert, das Vorkaufsrecht in diesem Fall jedoch bestehen bleibt. Eine Aushöhlung des Vorkaufsrechts auf diesem Weg ist daher nicht möglich. “ Weder der Kläger noch seine Rechtsvertretung widersprachen dieser Klarstellung bzw diesem Standpunkt des Mag. L*.
Am 28.10.2022 leitete die Beklagte das grundverkehrsbehördliche Verfahren zur Genehmigung des Kaufvertrages ./C ein.
Mit Bescheid vom 28.12.2023 wies die Grundverkehrsbehörde J* den Antrag der Beklagten auf Erteilung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Kaufvertrages ./C als unzulässig zurück. Sie interpretierte Punkt 12.2. des Kaufvertrages ./C als auflösende Bedingung und führte aus, dass der Kaufvertrag unwirksam sei, weil er nicht fristgerecht grundverkehrsbehördlich genehmigt worden sei. Es liege kein Titelgeschäft mehr vor, das grundverkehrsbehördlich bewilligt werden könnte. Die von der Beklagten dagegen erhobenen Rechtsmittel blieben erfolglos.
Der Kläger begehrt die Unwirksamerklärung und Löschung der Vorkaufsrechte, in eventu die Einwilligung der Beklagten in die Einverleibung der Löschung. Die Beklagte habe ihre Einlösung zu spät bekannt gegeben. Die Frist von zwölf Monaten sei vereinbart worden, weil er nicht länger an ein möglicherweise nicht genehmigungsfähiges Rechtsgeschäft gebunden sein habe wollen. Dies sei eine angemessene Zeitspanne, ein grundverkehrsbehördliches Verfahren durchzuführen. Mangels Eintritts der in ./C vereinbarten aufschiebenden Bedingung sei der Kaufvertrag zerfallen und das Vorkaufsrecht konsumiert und gegenstandslos geworden. Die Beklagte und ihr Ehemann hätten sich wiederholt einer Verzögerungstaktik bei der Ausübung des Vorkaufsrechts und der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren bedient.
Die Beklagte wendet ein, der Kläger habe ihren Liegenschaftserwerb zu verhindern und ihr Vorkaufsrecht zu umgehen versucht; sämtliche Verzögerungen habe er verschuldet. Die Einlösungsfrist habe erst durch die rechtskräftige Genehmigung des Kaufvertrages ./B zu laufen begonnen, sodass die Einlösungserklärung der Beklagten rechtzeitig gewesen sei. Die Beklagte sei ab der Einlösungserklärung jederzeit unterschrifts- und leistungsbereit gewesen. Die in Punkt 12 des Kaufvertrages ./C normierte Bedingung entfalte keine Wirkung in Bezug auf das Vorkaufsrecht.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren zur Gänze ab.
Es legte seiner Entscheidung zusätzlich zum eingangs zusammengefasst wiedergegebenen Sachverhalt die auf den Seiten 5 bis 18 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen zugrunde, auf die verwiesen wird.
Rechtlich führte das Erstgericht aus, die Einlösungsfrist habe erst nach Rechtskraft des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbescheides vom 22.9.2021 und danach folgender gehöriger Anbietung seitens des Klägers zu laufen begonnen, nicht jedoch bereits im Jänner 2021. Der Vorkaufsfall trete nämlich so lange nicht ein, als der Vertrag zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten noch in Schwebe sei. Die Einlösungserklärung der Beklagten sei daher nicht verspätet.
Eine mangelnde Leistungsbereitschaft der Beklagten liege nicht vor. Da die Einigung auf einen Treuhänder erst später erfolgt sei, reiche das Zahlungsangebot zur wirklichen Einlösung aus.
Eine Auslegung des Punktes 12 des Kaufvertrages ./C ergebe, dass die fehlende rechtzeitige grundverkehrsbehördliche Genehmigung keinen Einfluss auf den Bestand des Vorkaufsrechtes habe. Die rechtskräftige Zurückweisung des Genehmigungsantrages führe nicht zum Erlöschen des Vorkaufsrechts. Dies könne allenfalls nur dann gelten, wenn die Genehmigung der Beklagten aus in ihrer Person liegenden Gründen endgültig verweigert worden wäre, was hier aber nicht der Fall sei.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Klägers aus den Berufungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil dahingehend abzuändern, dass dem Klagebegehren stattgegeben werde.
Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1. Zum Berufungsgrund der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung:
1.1. In seiner Beweisrüge wendet sich der Kläger gegen drei Feststellungen des Erstgerichts, die im Wesentlichen die von ihm behauptete Verzögerungstaktik der Beklagten betreffen.
Aus den jeweils begehrten Ersatzfeststellungen ergebe sich, dass eine „wirkliche Einlösung“ iSd § 1075 ABGB zu verneinen sei, zumal die Beklagte keine bedingungslose Einlösungserklärung abgegeben, sondern den Kaufvertrag neu verhandeln habe wollen.
1.2.Der Behandlung der Beweisrüge ist voranzustellen, dass es zum Wesen der freien Beweiswürdigung gehört, dass sich das Gericht für eine von mehreren widersprechenden Darstellungen auf Grund seiner Überzeugung, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann, entscheidet (RS0043175). Das Gericht hat nach bestem Wissen und Gewissen aufgrund seiner Lebenserfahrung und Menschenkenntnis zu prüfen, ob jener Wahrscheinlichkeitsgrad erreicht ist, der es rechtfertigt, die fragliche Tatsache für wahr zu halten ( Rechberger/Klickain Rechberger/Klicka, ZPO 5 § 272 Rz 1; Spitzer in Kodek/Oberhammer,ZPO-ON § 272 ZPO Rz 2).
Wird eine Feststellung im Berufungsverfahren bekämpft, hat das Berufungsgericht die dagegen vorgetragenen Argumente unter Berücksichtigung aller dazu vorliegenden Beweisergebnisse zu prüfen. Nur bei einer solchen Gesamtschau ist eine Beurteilung möglich, ob gegen die vom Erstgericht vorgenommene Beweiswürdigung Bedenken bestehen (RS0040123).
Der bloße Umstand, dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich gewesen wären, oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt des Berufungswerbers sprechen, reicht noch nicht aus, eine unrichtige oder bedenkliche Beweiswürdigung aufzuzeigen. Der Berufungswerber muss vielmehr die Überschreitung des dem Verhandlungsrichter durch § 272 ZPO eingeräumten Bewertungsspielraums aufzeigen.
1.3.1. Im Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen zwischen den Streitteilen bekämpft der Kläger folgende Feststellung:
„ Eine wie auch immer geartete Verzögerungstaktik verfolgte die Beklagte dabei jedoch nicht. Eine solche war daher auch kein Grund für die langen Vertragsverhandlungen .“
Er begehrt stattdessen folgende Ersatzfeststellung:
„ Die Beklagte verfolgte dabei eine Verzögerungstaktik. Eine solche war daher auch der Grund für die langen Vertragsverhandlungen. “
Das Erstgericht habe zu Unrecht dem Zeugen Mag. L* mehr Glauben geschenkt als dem Kläger. Aus der Aussage des Klägers, insbesondere zur Diskussion um die Treuhandschaft, und den Urkunden ./16 und ./17 ergebe sich die begehrte Ersatzfeststellung.
1.3.2. Bereits aus den unbekämpft gebliebenen Feststellungen zu den Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien (Seiten 11 f der Urteilsausfertigung) ergibt sich, dass die lange Dauer der Vertragsverhandlungen nicht auf eine Verzögerungstaktik der Beklagten zurückzuführen ist. Zu Beginn vertrat der Kläger den Standpunkt, die Einlösungserklärung der Beklagten sei verspätet. Erst als er diesen Standpunkt nicht mehr weiter verfolgte, begannen die eigentlichen Vertragsverhandlungen. Diese gestalteten sich langwierig, wobei Gründe dafür die unübliche Formulierung des Vertrags und Einigungsschwierigkeiten, insbesondere betreffend die Person des Treuhänders, waren. Auch verging zwischen den Korrespondenzen der involvierten Anwälte immer etwas Zeit.
Auch aus den E-Mails ./5 sowie ./14 bis ./17 ist keine Verzögerungstaktik der Beklagten abzuleiten. Im an den Kläger gerichteten E-Mail vom 5.11.2021 (./14) weist Mag. L* darauf hin, dass er den Kläger mehrmals vergeblich versucht habe telefonisch zu erreichen, um zu erfragen, wann er mit den Verträgen zur Unterfertigung rechnen könne. Auch über die Details der Kaufpreiszahlung ersuchte er um Nachricht. Im E-Mail vom 9.11.2021 drängte Mag.L* ebenfalls auf eine rasche Veranlassung (./15). Bezüglich der Treuhandschaft schlug Mag.L* in ./16 sogar vor, die im Vertrag ./B ursprünglich vorgesehene K* Rechtsanwälte als Treuhänderin beizubehalten, falls eine Treuhandschaft durch seine Kanzlei abgelehnt werde.
Zum in der Berufung hervorgehobene Ansinnen des Mag. L*, die Urkunde im Korrekturmodus zu übersenden, ist zu erwidern, dass der Kläger diesem – seinen eigenen Ausführungen zufolge innerhalb weniger Minuten ohne Spezialkenntnisse zu bewerkstelligenden Ansinnen auch nachkommen hätte können. Im Übrigen scheint dieser Punkt die Verhandlungen nicht wesentlich verzögert zu haben, weil ein Monat später über zahlreiche andere Punkte noch keine Einigkeit bestand (./17). In diesem E-Mail vom 21.4.2022 (./17) weist Mag. L* darauf hin, dass er trotz oftmaliger Urgenz zunächst rund fünf Monate auf Vorlage der Kaufvertragsurkunden warten habe müssen, und die Beklagte ehestmöglich unterfertigen möchte. Die in der Berufung ins Treffen geführten Urkunden stützen daher die vom Erstgericht vorgenommene Beweiswürdigung anstatt Zweifel daran zu erwecken.
Auf die überzeugenden Ausführungen des Erstgerichts zu den Gründen, warum die Verhandlungen zwischen den Streitteilen lange dauerten, ohne dass sie bewusst in die Länge gezogen worden seien (Seiten 20 f der Urteilsausfertigung), wird gem § 500a ZPO verwiesen.
1.4.1. Weiters bekämpft der Kläger folgende Feststellung:
„ Es kann nicht festgestellt werden, dass 12 Monate eine angemessene Zeitspanne zur Durchführung eines grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens sind. “
und begehrt stattdessen folgende Ersatzfeststellung:
„ Es wird festgestellt, dass 12 Monate eine angemessene Zeitspanne zur Durchführung eines grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens sind. “
Diese ergebe sich aus der Aussage des Klägers, insbesondere im Zusammenhang mit dem Verfahren mit der I*. Die Aussagen des Erstgerichts seien widersprüchlich, wenn es einerseits eine zwölfmonatige Dauer für nicht angemessen bzw ausreichend erachte und andererseits von einer „langen Verfahrensdauer“ spreche. Gem § 73 Abs 1 AVG seien Verwaltungsbehörden verpflichtet, spätestens sechs Monate nach Einlangen eines Antrags zu entscheiden. Die doppelt so lange Frist des Punktes 12. müsse daher angemessen sein.
1.4.2. Voranzustellen ist, dass es sich bei der bekämpften Feststellung um eine Negativfeststellung handelt. Eine solche ist vom Gericht zu treffen, wenn das Beweisverfahren zu keiner Überzeugung des Senats führt, also die freie Beweiswürdigung ergebnislos und der entscheidungswesentliche Sachverhalt unklar bleibt ( non liquet;RS0039903, RS0039872; Rechberger/Klickain Rechberger/Klicka, ZPO 5 Vor § 266 Rz 8). Das Erstgericht hat somit weder festgestellt, dass zwölf Monate eine angemessene Zeitspanne sei, noch, dass zwölf Monate eine nicht angemessene Zeitspanne sei. Der in der Berufung behauptete Widerspruch zur in Punkt 1.5.1. genannten Feststellung besteht daher nicht. Im Übrigen ist eine „lange“ Verfahrensdauer nicht mit einer „unangemessenen“ langen Verfahrensdauer gleichzuhalten, weil eine lange Verfahrensdauer auch sachlich begründet sein kann.
Dem Erstgericht ist zuzustimmen, dass aus dem Umstand, dass ein bestimmtes Genehmigungsverfahren innerhalb der Zeitspanne von zwölf Monaten erfolgt sei, nicht auf die allgemeine Angemessenheit dieser Zeitspanne geschlossen werden kann, mangels Beweisergebnissen eine Negativfeststellung zu treffen war.
Gegen die von der Beklagten begehrte Ersatzfeststellung sprechen zudem die Ausführungen der Grundverkehrsbehörde in ./K (insbesondere Seiten 9 f), die festhielt, dass eine fristgerechte Genehmigung selbst dann nicht möglich gewesen wäre, wenn sie sich mit dem umfassenden rechtlichen und tatsächlichen Vorbringen der Parteien nicht in der gebotenen Intensität auseinandergesetzt hätte. Nachvollziehbar weist die Behörde darauf hin, dass den Parteien nach der erstinstanzlichen Entscheidung auch noch der Rechtszug zum Landesverwaltungsgericht und zum Verfassungs- oder Verwaltungsgerichtshof offen gestanden wäre.
Dem Hinweis auf § 73 Abs 1 AVG ist zunächst ebenfalls entgegenzuhalten, dass Punkt 12. von einer rechtskräftigen Erledigung innerhalb von zwölf Monaten spricht, also allenfalls drei Behörden bzw Gerichte zu entscheiden haben. Weiters lassen die Berufungsausführungen außer Acht, dass ein Devolutionsantrag gem § 73 Abs 2 AVG abzuweisen ist, wenn die Verzögerung nicht auf ein überwiegendes Verschulden der Behörde zurückzuführen ist. Davon wäre aufgrund des in ./K dargestellten Gang des Verfahrens im vorliegenden Fall wohl nicht auszugehen.
1.5.1. Im Zusammenhang mit dem grundverkehrsbehördlichen Verfahren zur Genehmigung des Kaufvertrages ./C bekämpft der Kläger folgende Feststellung:
„ Eine wie auch immer geartete Verzögerungstaktik verfolgte die Beklagte in diesem Genehmigungsverfahren nicht. Eine solche war daher auch kein Grund für die lange Verfahrensdauer. “
Er begehrt stattdessen folgende Ersatzfeststellung:
„ Die Beklagte verfolgte in diesem Genehmigungsverfahren eine Verzögerungstaktik. Eine solche war daher auch der Grund für die lange Verfahrensdauer. “
Diese ergebe sich aus der Aussage des Klägers. Eine erhebliche Verzögerung resultiere bereits aus dem Umstand, dass der Antrag bei der unzuständigen Behörde eingebracht worden sei.
Das Erstgericht habe keine Motivation der Beklagten, das Verfahren zu verzögern, gesehen, sondern die rasche Durchführung des Genehmigungsverfahrens als in ihrem Interesse gelegen erachtet. In Wahrheit habe die Beklagte das Verfahren deshalb verzögern wollen, weil sie eine endgültige Versagung der Bewilligung wegen ihrer nicht gegebenen Eigenschaft als Landwirtin verhindern habe wollen. In diesem Fall gelte das Vorkaufsrecht nämlich als konsumiert.
1.5.2. Auch in diesem Punkt gelingt es dem Kläger nicht, Zweifel an der Beweiswürdigung des Erstgerichts zu erwecken. Die Grundverkehrsbehörde legte in ./K ausführlich den Verfahrensgang dar. Daraus ist ersichtlich, dass ein wesentlicher Anteil der Verfahrensdauer den Prozesshandlungen der Interessentengemeinschaft und des Verkäufers (Kläger) zuzuschreiben ist, zuletzt etwa Fristerstreckungen bis zum 12.10.2023 und das Vorbringen, die Amtssachverständige sei befangen (Seite 6 der ./K).
Demgegenüber verzögerte das Einbringen des Antrags durch die Klägerin bei der falschen Behörde das Verfahren nur um höchstens drei Tage, weil das Ansuchen umgehend an die zuständige Behörde weitergeleitet wurde und letztere bereits am 31.10.2022 einen Verbesserungsauftrag erteilte.
1.6. Das Berufungsgericht übernimmt somit die Feststellungen des Erstgerichtes als das Ergebnis einer zutreffenden Beweiswürdigung und legt sie seiner Entscheidung zugrunde.
2. Zum Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung:
2.1.1. In seiner Rechtsrüge führt der Kläger aus, das Vorkaufsrecht sei wegen mangelnder Leistungsbereitschaft der Beklagten erloschen. Es liege weder eine „wirkliche Einlösung“ noch der Abschluss eines spiegelbildlichen Vertrages durch die Beklagte vor. Die Beklagte habe bereits mit Schreiben vom 15.10.2021 umfassende Vertragsänderungen, wie zB den Wechsel des Treuhänders, angeregt. Bereits aus der langen Dauer der Vertragsverhandlungen ergebe sich, dass die Beklagte nicht in den Kaufvertrag eintreten, sondern diesen verändern habe wollen. Ein Vorkaufsberechtigter müsse auch sämtliche Nebenbedingungen des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags akzeptieren. Dies sei bei der Beklagten nicht der Fall gewesen.
Das Vorkaufsrecht sei auch aufgrund der Nichterteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung erloschen. Die aufschiebende Bedingung in Punkt 12 des Kaufvertrages umfasse nicht nur den Kaufvertrag als Titelgeschäft, sondern auch das dingliche Vorkaufsrecht. Andernfalls wäre die Liegenschaft für den Verkäufer zu Lebzeiten des Vorkaufsberechtigten nicht veräußerbar. Bei der Vertragsauslegung habe das Erstgericht nicht berücksichtigt, dass dem Schweigen des Klägers auf das E-Mail des Beklagtenvertreters vom 21.6.2022 kein Erklärungswert zukomme. Der Kläger habe auf die Zwölf-Monats-Frist bestanden. Dies könne nur den Sinn gehabt haben, dass bei nicht fristgerechter Erwirkung der Genehmigung durch die Beklagte nicht nur der Kaufvertrag, sondern auch das Vorkaufsrecht wegfällt bzw erlischt. Die vom Erstgericht vorgenommene Vertragsauslegung unterstellte dem Punkt 12. einen sinnlosen Vertragsinhalt.
Das Erstgericht sei von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung, insbesondere 6 Ob 733/80, abgegangen. Die Erwirkung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung hänge – wie auch das Erlangen einer Gastgewerbekonzession – von persönlichen Eigenschaften des Vorkaufsberechtigten ab.
Die Einlösungserklärung der Beklagten sei verspätet, sodass das Vorkaufsrecht durch Fristversäumnis erloschen sei. Es liege eine explizite Parteienvereinbarung vor, wonach die zweimonatige Frist mit Erhalt der Mitteilung über den beabsichtigten Verkauf zu laufen beginne.
2.1.2. Der Kläger macht als sekundären Feststellungsmangel geltend, dass das Erstgericht keine Feststellungen zur Eigenschaft der Beklagten als Landwirtin getroffen habe. Er begehrt folgende ergänzende Feststellung:
„ Die Beklagte ist keine Landwirtin iSd NÖ-GVG. Aufgrund dieses in ihrer Person liegenden Umstandes konnte die Beklagte keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung bei der Bezirkshauptmannschaft J* erlangen und wird eine solche auch zukünftig nicht erwirken können. “
Diese ergebe sich aus dem verlesenen Akt der niederösterreichischen Grundverkehrskommission sowie den Urkunden ./K und ./O. Der Kläger habe zudem ausgesagt, dass in einem anderen Verfahren der Beklagten die grundverkehrsbehördliche Genehmigung wegen fehlender Landwirteigenschaft versagt worden sei.
2.2. Zur Rechtzeitigkeit der Einlösungserklärung ist zunächst auf die unbekämpft gebliebene Feststellung hinzuweisen, wonach die Streitteile im Jahr 2007 – abgesehen von einer verlängerten Einlösungsfrist - ein Vorkaufsrecht nach den gesetzlichen Vorgaben festlegen wollten.
Aufgrund dieses festgestellten übereinstimmenden Parteiwillens ist für die vom Kläger begehrte Vertragsauslegung, wonach abweichend von der (dispositiven; RS0020173) Rechtslage die bloße Mitteilung als fristauslösend vereinbart werden hätte sollen, kein Raum. Bei der Vertragsauslegung nach §§ 914 f ABGB gilt nämlich primär ein festgestellter übereinstimmender Wille der Parteien über den Vertragsinhalt, und zwar unabhängig davon, wie sie ihn ausgedrückt haben (RS0014005, RS0017741, RS0017811, RS0017839). Nur wenn kein solcher natürlicher Konsens besteht, ist überhaupt ein „objektive Erklärungswert“ zu prüfen.
Mangels abweichender Parteienvereinbarung gilt daher die bereits vom Erstgericht auf Seite 25 der Urteilsausfertigung zutreffend dargestellte Rechtslage, insbesondere RS0017494, RS0020327 und RS0038627, wonach die Einlösungsfrist erst mit Rechtskraft des Bescheides, mit dem die Grundverkehrskommisssion den Vertrag ./B genehmigte, zu laufen begann und die Einlösungserklärung der Beklagten fristgerecht erfolgte (vgl jüngst etwa 8 Ob 91/23z).
2.3.Auch hinsichtlich der vom Kläger behaupteten mangelnden Leistungsbereitschaft der Beklagten, dem Einwand der nicht „wirklichen“ Einlösung und der Auslegung des Punktes 12. des Vertrages ./C kann gemäß § 500a ZPO auf die zutreffenden Ausführungen des Erstgerichts verwiesen werden.
Zu ergänzen ist, dass der Vorkaufsberechtigte grundsätzlich Klauseln des Drittvertrages nicht übernehmen muss, die außerhalb des drittvertraglichen Synallagmas stehen und dem Verpflichteten keinen Vorteil bringen, die Ausübung des Vorkaufsrechtes jedoch unbillig erschweren. Nur unwesentliche Nebenleistungen müssen vom Vorkaufsberechtigten nicht übernommen werden, wenn anzunehmen ist, dass der Verpflichtete den Kaufvertrag auch ohne diese Nebenleistungen abgeschlossen hätte (RS0020190). Gleiches gilt dann, wenn eine Bindung des Vorkaufsberechtigten an Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Verkaufs dazu benutzt wird, durch den Einbau von „Fremdkörpern“ in den Vertrag, die außerhalb der bei gegenseitigen Verträgen zwingenden Abhängigkeit von Leistung und Gegenleistung und/oder sonstigen vertragstypischen Elementen stehen, dem Vorkaufsberechtigten den Erwerb verleiden oder sein Recht ins Leere laufen lassen sollen (5 Ob 231/13a mN).
Falls der Vorkaufsberechtigte die Zahlung ohne Mitwirkung des Verpflichteten nicht bewerkstelligen kann sowie bei Untunlichkeit reicht zur „wirklichen Einlösung“ auch das verbale Angebot der Zahlung aus. Bei vereinbarter Treuhandabwicklung im Vertrag mit dem Drittkäufer hat der Vorkaufsberechtigte keine andere Möglichkeit, als die Zahlung anzubieten und den (ihm vertraglich nicht verbundenen) Treuhänder um die Erklärung seiner Bereitschaft zur Entgegennahme des Kaufpreises durch den Vorkaufsberechtigten bzw um die Bekanntgabe einer Kontonummer zu ersuchen (5 Ob 306/04t, 2 Ob 191/22k).
In 5 Ob 231/13a sah der Oberste Gerichtshof die Einzahlung auf ein Treuhandkonto des Anwalts des Vorkaufsberechtigten anstelle der im Kaufvertrag mit dem Dritten vorgesehenen Vorausleistung des Käufers als wirksame Einlösung an.
Nichts anderes kann im vorliegenden Fall gelten. Das Schreiben vom 15.10.2021, das sowohl die Unterfertigung eines Kaufvertrages als auch ein tatsächliches Zahlungsanbot enthält, ist daher als „wirkliche Einlösung“ iSd § 1075 ABGB anzusehen. Es wird darin lediglich „zur Vereinfachung der Abwicklung“ ein anderer Treuhänder angeregt, aber gleichzeitig betont, dass dies nicht als Bedingung zu sehen sei.
Darüber hinaus zeigt auch ein Vergleich der Verträge ./B und ./C, dass diese im Wesentlichen übereinstimmen. Die vorgenommenen Änderungen, wie zB die Festlegung eines anderen Treuhänders, sind dem Umstand geschuldet, dass der Vertrag eben zwischen anderen Personen geschlossen wurde, wobei die Beklagte auch dem Beibehalten des in ./B genannten Treuhänders zugestimmt hätte, was sowohl aus ihrem Einlösungsschreiben vom 15.10.2021 hervorgeht, als auch später wiederholt wurde (./16).
Sofern sich die Rechtsrüge vom festgestellten Sachverhalt zum Ablauf der Vertragsverhandlungen und den Gründen, warum sich diese langwierig gestalteten, entfernt, ist sie nicht gesetzmäßig ausgeführt (vgl RS0043603).
2.4.Zur vom Kläger ins Treffen geführten Entscheidung 6 Ob 733/80 ist auszuführen, dass dort der Vorkaufsberechtigte der vertraglich vereinbarten Erlegung des Kaufpreises innerhalb der 30-tägigen Einlösungsfrist nicht nachkam. Der Oberste Gerichtshof verneinte eine „wirkliche Einlösung“ innerhalb der 30-tägigen Frist, weil das Schreiben des Vertreters des Vorkaufsberechtigten kein Zahlungsanbot enthielt, sondern darin eine Zahlung innerhalb der 30-tägigen Frist ausdrücklich abgelehnt, keine Frist, innerhalb welcher die Zahlung angeboten werde, genannt und der Standpunkt vertreten wurde, es genüge, dass innerhalb der 30-tägigen Frist die Einlösung erklärt werde. Aus diesen Gründen kam der Oberste Gerichtshof zum Ergebnis, dass durch das Einlösungsschreiben das Vorkaufsrecht noch nicht ausgeübt worden sei. Innerhalb der 30-tägigen Einlösungsfrist sei sodann ein Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen worden, dass der Vorkaufsberechtigte die Konzession zum Betrieb des auf der Liegenschaft befindlichen Gasthauses erhalte. Diese Bedingung sei erst nach Ablauf der Frist des § 1075 ABGB eingetreten. Im Abschluss eines aufschiebend bedingten Vertrages könne keine Einlösung der Sache im Sinne des § 1075 ABGB erblickt werden. Der Vorkaufsberechtigte habe sein Vorkaufsrecht nicht innerhalb von 30 Tagen ausgeübt, weil er lediglich einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag abgeschlossen habe, der innerhalb der Frist nicht wirksam geworden sei, weil die Bedingung erst später eintrat. Der zwischen dem Verkäufer und dem Dritten abgeschlossene Kaufvertrag, der durch die Nichtausübung des Vorkaufsrechtes bedingt war, sei daher wirksam geworden.
Dieser Sachverhalt unterscheidet sich vom vorliegenden insbesondere darin, dass der dortige Vorkaufsberechtigte in seinem Einlösungsschreiben kein Zahlungsanbot machte, sodass das Schreiben nicht als „wirkliche Einlösung“ anzusehen war. Der Oberste Gerichtshof prüfte sodann, ob der innerhalb der Einlösungsfrist erfolgte Vertragsabschluss als „wirkliche Einlösung“ zu qualifizieren ist. Dies verneinte er im Hinblick auf die nicht innerhalb der Einlösungsfrist eingetreten vertragliche Suspensivbedingung.
Im Unterschied dazu ist im vorliegenden Fall klar, dass der Vertrag ./C nicht innerhalb der Einlösungsfrist geschlossen wurde. Der Vertrag könnte daher – unabhängig davon, ob und wann die darin genannten Suspensivbedingung eintritt – nicht als rechtzeitige Einlösung angesehen werden. Allerdings erfolgte im vorliegenden Fall die Einlösung bereits lange vor dem Abschluss des Vertrages ./C, und zwar durch das Schreiben vom 15.10.2021. Die Beklagte erklärte darin nämlich, dass der Kaufpreis zur jederzeitigen Überweisung an die Treuhänderin zur Disposition stehe und Zug um Zug angeboten werde. Ab diesem Zeitpunkt war die Beklagte zur jederzeitigen Überweisung bereit. Es stellte sich im vorliegenden Fall sohin gar nicht die Frage, ob der Abschluss des Vertrages ./C als Einlösung ausreicht, weil die Einlösung bereits davor – fristgerecht – in Form des Schreibens vom 15.10.2021 erfolgt war.
2.5. Dem Einwand des Klägers, die vom Erstgericht vorgenommene Auslegung des Punktes 12. des ./C führe dazu, dass er zu Lebzeiten der Beklagten die Liegenschaft nicht verkaufen könne, ist folgendes entgegenzuhalten: Dass der im Kaufvertrag ./C in Aussicht genommene Verkauf scheiterte, liegt daran, dass die Grundverkehrsbehörde den Antrag als unzulässig zurückwies, weil kein Titelgeschäft mehr vorliege, das genehmigt werden könnte. Es erfolgte daher weder eine meritorische Entscheidung, noch hat dieser Bescheid für allfällige künftige Kaufverträge irgendeine Bindungswirkung.
Es ist den Streitteilen jederzeit möglich, einen neuen Kaufvertrag zu schließen und dessen grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu beantragen. Ebenso ist es dem Kläger jederzeit möglich, einen Kaufvertrag mit einem Dritten abzuschließen, sollte die Beklagte von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen. Die Situation stellt sich rechtlich nicht anders dar als unmittelbar nach der Vereinbarung vom Jahr 2007.
2.6. Da die Grundverkehrsbehörde keine inhaltliche Entscheidung traf, sondern den Antrag als unzulässig zurückwies, kommt auch der Frage, ob die Beklagte Landwirtin ist, keine Bedeutung zu, sodass der vom Kläger monierte sekundäre Feststellungsmangel nicht vorliegt.
Selbst wenn die Landwirteigenschaft bei der Beklagten zu verneinen wäre, würde dies nicht automatisch dazu führen, dass einem von ihr beabsichtigten Kauf die grundverkehrsbehördliche Bewilligung im konkreten Fall oder gar in jedem Fall zu versagen wäre.
Gem § 6 Abs 2 Z 1 NÖ GVG ist die Genehmigung dann wegen mangelnder Landwirteigenschaft zu versagen, wenn zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist, wobei als Interessent gem § 3 Z 4 NÖ GVG ebenfalls nur eine Person oder eine Gemeinschaft anzusehen ist, auf die die Landwirteigenschaft zutrifft. Gibt es keinen Interessenten oder ist dieser kein Landwirt, so könnte ein allfälliger Kauf durch die Beklagte auch dann grundverkehrsbehördlich genehmigt werden, wenn sie keine Landwirtin wäre.
3. Der Berufung war daher ein Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
Der Ausspruch über den Wert des Entscheidungsgegenstandes beruht auf § 500 Abs 2 Z 1 lit b ZPO, wobei die Bewertung des Feststellungsbegehrens durch den Kläger unbedenklich war.
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO abhing. Die Frage, ob es zu einer „wirklichen Einlösung“ durch den Vorkaufsberechtigten im Sinne des § 1075 ABGB gekommen ist, kann regelmäßig nur anhand der speziellen Umstände des Einzelfalls beantwortet werden (RS0021984 [T19]); gleiches gilt für Fragen der Vertragsauslegung (RS0042936, RS0044298, RS0044358).
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