Das Oberlandesgericht Graz hat durch die Richterinnen Dr. in Angerer (Vorsitz), Mag. a Zeiler-Wlasich und Dr. in Jost-Draxl in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ A* KG B*, **, vertreten durch die Pochmarski Kober Rechtsanwälte GmbH in Graz, gegen die beklagte Partei C* GmbH, FN **, **, vertreten durch Mag. Wolfgang Dlaska, Rechtsanwalt in Graz, wegen EUR 247.449,79 und Feststellung (Interesse EUR 10.000,00), über die Berufung der beklagten Partei (Berufungsinteresse EUR 247.449,79 und Feststellung), gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz vom 27. Juli 2025, ** 73, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen (I.) und zu Recht erkannt (II.):
I. Die Bezeichnung der Klägerin wird von „Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ A* KG D*“ berichtigt auf:
„Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ A* KG B*“
II. Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die Beklagte ist schuldig, der Klägerin deren mit EUR 4.491,72 (darin EUR 748,62 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig .
Entscheidungsgründe:
Zum Berichtigungsbeschluss:
Die Kastastralgemeindenummer der Klägerin lautet richtig „B*“ (vgl Beilage ./A). Ihre Parteibezeichnung war daher gemäß § 235 Abs 5 ZPO vom Rechtsmittelgericht von Amts wegen zu berichtigen (RS0039666, insbesondere [T11]; 1 Ob 166/24d).
Zum Urteil:
Thema des Verfahrens sind (an die Klägerin zedierte) Ansprüche der Mit-/Wohnungseigentümer der Liegenschaft A* KG B* (idF: Liegenschaft) auf Sanierungskostenersatz als Käufer von Wohnungen gegenüber der Beklagten als Verkäuferin, weil die erworbenen Objekte zuvor nicht vertragsgemäß saniert worden und mangelhaft seien.
Dem liegt nachstehender, vom Erstgericht festgestellter (zusammengefasster) Sachverhalt zugrunde; die von der Beklagten (1 bis 3) und von der Klägerin (A) bekämpften Feststellungen sind kursiv dargestellt:
Die Wohnungseigentümer erwarben von der Beklagten in den (vom Erstgericht näher aufgelisteten) Kaufverträgen, abgeschlossen im Mai/Juni 2019 die Wohnungen Top 1 bis Top 7 und die Garage Top 8 im Erdgeschoss und Obergeschoss des Gebäudes auf der Liegenschaft, je samt Kellerabteil unter Hinweis auf laufende Sanierungsarbeiten. Ihre Kaufverträge enthalten unter anderem folgende Vertragsbestimmungen (Hervorhebungen je vom Berufungsgericht):
Dieses von der Beklagten in Auftrag gegebene Gutachten (Beilage ./N) lautet unter anderem wie folgt: (Zum Teil ergänzt durch das Berufungsgericht, zur Zulässigkeit siehe RS0121557)
Gutachten
7. Allgemeines
[…] Es wurden keine detaillierten Bauteileuntersuchungen durch Öffnen von Bauteilen, keine Feuchtigkeitsmessungen und keine statischen Berechnungen durchgeführt, das Gutachten beruht auf einer augenscheinlichen Beurteilung.
Laut Baubescheid sind folgende Arbeiten genehmigt: Abbruch des bestehenden Laubenganges und Stiege südwestseitig, sein Neuaufbau, die Fassadensanierung und teilweise Fenstertausch und werden inklusive der folgenden, nicht baubewilligungspflichtigen Arbeiten in den Wohnungen bis Ende Mai 2019 abgeschlossen:
EG-Wohnungen Top 1, 2, 3 Kernsanierung mit neuen Böden, neuen Bädern und neuer Küche, Wände gemalt; Whg OG: Top 4 keine Sanierung, Bestand; OG Tops 5, 6, 7: Bestand mit Kunststofffenster, neue Böden, neue Küche (der hintere Raum in Top 5 wird aufgrund seines schlechten Bauzustandes saniert: vor allem Boden, ein Fenster ausgetauscht, ehemaliger Zugang zugemauert). [...]
7.2. Bauzustand
Konstruktion:
Keine sichtbaren wesentlichen Baumängel; massive Ziegelmauern ca 50 cm, keine Feuchtigkeit in den Mauern. Teilweise wurden Vorkehrungen für EG Wohnungen Top 2 und 3 getroffen, um eventueller Mauerwerksfeuchtigkeit vorzubeugen: Der Innenputz des Mauerwerks wurde abgeschlagen und mit wasserundurchlässigen Isolierschichten und Sanierputz bis 1,8 m Höhe versehen; bei EG Außenwänden innenseitig Vorsatzschalen vor Mauerwerk für Leitungsführung; der Boden wurde 45 cm tief abgegraben und mit entsprechender Rollierung und Fußbodenaufbau ausgebildet.
Hinweis :
Die künftigen Wohnungsnutzer sind auf richtiges Lüftungsverhalten und die maximale Raumluftfeuchtigkeit von 40 bis 60 % hinzuweisen, damit Schimmelbildung vermieden werden kann. Kellerwände in Ordnung, ohne außergewöhnliche Feuchtigkeitsbelastung [...]
7.3. Zusammenfassung
Es handelt sich um den Altbestand eines zweigeschossigen geringfügig unterkellerten Gebäudes aus dem 19. Jahrhundert, das heute sieben Wohneinheiten und eine Garage umfasst. Laut aktuellem Baubescheid sind für die aktuelle Sanierung folgende Arbeiten genehmigt: Abbruch des bestehenden Laubenganges, sein Neuaufbau, Fassadensanierung (ohne Vollwärmeschutz, keine thermische Sanierung) und teilweiser Fenstertausch.
Außerdem wurden drei Wohnungen im EG kernsaniert , und drei Wohnungen im OG teilweise saniert, nur eine Wohnung im Bestand ohne Sanierung belassen. Die Sanierung soll bis Ende Mai 2019 abgeschlossen sein.
Auch ergibt sich aus der Beilage ./N, dass drei Wohnungen im Erdgeschoss kernsaniert und drei Wohnungen im Obergeschoss teilweise saniert sowie eine Wohnung im Bestand belassen wurden ( 1 ). Von einer umfassenden (Kern )Sanierung ist jedenfalls die Überprüfung des Zustands der Mauern und die Entscheidung zum Umgang mit den Mauern auf Basis des Ergebnisses der durchgeführten Untersuchungen umfasst und beschränkt sich eine solche keinesfalls nur auf „die Oberflächen“ eines Gebäudes ( 2 ). Die Übergabe der Wohneinheiten der Liegenschaft an die jeweiligen Wohnungseigentümer erfolgte im Juli 2019.
Die Beklagte beauftragte und bezahlte für die Vermittlung der Wohnungen Mag. Ing. F*. Grundlage für dessen Tätigwerden war die Bau und Ausstattungsbeschreibung , die von Mag. F* nach Vorgabe des Geschäftsführers der Beklagten erstellt und in ihrer finalen Version vom Geschäftsführer der Beklagten freigegeben wurde. Diese lautet unter anderem wie folgt (Hervorhebung durch das Berufungsgericht):
„ Das Gebäude wird im Erdgeschoss fachgerecht saniert und die gesamte Fassade wird erneuert. […] Drei weitere Wohnungen im Obergeschoss werden revitalisiert und es wird eine neue Küche eingebaut. Die Wohnungen im Erdgeschoss werden von Grund auf saniert und stellen somit einen Erstbezug nach Sanierung dar . Das gesamte Objekt wird in handwerklich hoher Qualität, entsprechend der abverlangten Standardausführung der ÖNORM ausgeführt.
Wände: Tragende Wände und Außenwände sind Bestand und werden saniert . […]
Sämtliche Eigentümer wurden von Mag. F* vermittelt. Dieser gab an die nunmehrigen Wohnungseigentümer vor Abschluss der jeweiligen Kaufverträge jene Informationen weiter, wie sie in der Bau und Ausstattungsbeschreibung festgehalten wurden. Im Wesentlichen wurden sie daher darüber informiert, dass das gesamte Erdgeschoss generalsaniert wird und hinsichtlich der Wohnungen Top 6 und 7 eine Revitalisierung erfolge, die Fassade gerichtet und das Dach der Liegenschaft repariert werde. Von den genauen Sanierungsmaßnahmen hatte Mag. F* im Detail keine Kenntnis; er wurde vom Geschäftsführer der Beklagten im Groben über die wesentlichen Sanierungsabschnitte informiert. Er verfolgte die einzelnen Bauschritte nicht vor Ort und verfügt zudem über kein bautechnisches Fachwissen. Es kam nach Übergabe der Liegenschaftsanteile an die nunmehrigen Eigentümer zu keinen unüblichen Hochwässern oder Überschwemmungen der Liegenschaft.
Die Beklagte erneuerte bei der Wohnung Top 1 ausschließlich die Wohnungseingangstür und den Fußbodenbelag und ließ die Wohnung ausmalen. Der Fußbodenunterboden wurde nicht neu hergestellt, weitere Sanierungsarbeiten wurden hier nicht vorgenommen. Die Wohnung Top 1 wurde nicht von Grund auf saniert. In der Wohnung Top 1 kam es im September 2019 zu einem Wasserschaden aufgrund eines Rohrbruchs, welcher grundsätzlich behoben wurde. Auch Entfeuchtungsgeräte wurden aufgestellt ( 3 ).
In den Wohnungen Top 2 und 3 wurde der Fußboden, welcher zuvor nicht vorhanden war, neu aufgebaut und die Haustechnik neu errichtet. Fenster, Eingangstür, teilweise die Zwischenwände sowie Bäder und Küchen wurden zur Gänze neu gemacht. Im Winter 2019/2020 traten in den Wohnungen Top 2 und 3 erstmals Feuchteschäden (Feuchtigkeitsflecken und Schimmel) auf.
Die Wohnungen weisen folgende Mängel auf:
Wohnung Top 1
In der Wohnung Top 1 liegt eine schädliche Feuchtigkeit im Mauerwerk vor. Aufgrund der fehlenden Horizontalsperre (Ursache 1) gegen kapillar aufsteigende Feuchte ist das Mischmauerwerk über weite Bereiche bis auf die Höhe des Fensterparapets stark befeuchtet und salzbelastet. Die festgestellte Feuchtigkeit ist zumindest durch das Fehlen der Horizontalsperre im Mauerwerk mitverursacht und lag bereits am 21. Mai 2019 vor. Die über weite Bereiche eingelagerten Mauerschadsalze (hauptsächlich Nitrate) erhöhen die Mauerfeuchte über ihre hygroskopischen Eigenschaften. Die Anreicherung an Nitraten ist auf eine vorangegangene landwirtschaftliche Stallnutzung zurückzuführen. Im Bad/WC der Top 1 ist der Nitrateintrag auf ein undichtes Abwasserrohr (Rohrbruch) im OG zurückzuführen. Der Mangel der Salzbelastung im Mauerwerk (Ursache 2) als (Mit ) Ursache für hygroskopischen Feuchtigkeitsanreicherung im Mauerwerk liegt in der nicht richtigen Konzeption der Sanierung .
Eine Abdichtung am salzbelasteten Mauerwerk innen kann vorhandene Feuchtigkeit nicht beseitigen. Derartige Abdichtungen können dazu führen, dass Feuchtigkeit in den Wänden über die Oberkante der Abdichtung hinweg ansteigt (Anhebung des Verdunstungshorizonts). Die Abdichtung selbst stellt jedoch keine Ursache für die Feuchtigkeit im Mauerwerk oder die Salzbelastung des Mauerwerks dar. Aufgrund der Feuchtigkeit und Salzbelastung im Mauerwerk ist es bedeutungslos, welche Vorsatzschale davor errichtet wird, weil es technisch unmöglich ist, vor einer versalzenen Wand eine mit dem Rauminneren in Verbindung stehende Luftschicht an der Innenseite von Außenwänden zu errichten, ohne dass es zu negativen Erscheinungen wie Kondensat und Schimmelbildung kommt. Die Errichtung von Vorsatzschalen vor solchen mit Feuchtigkeit und Salz belasteten Mauern ist technisch falsch .
Raumseitig der Vorsatzschalen ist in keiner der Wohnungen eine Dampfsperre angebracht. Dies stellt eine weitere Ursache für die Durchfeuchtung des Außenmauerwerks infolge von Kondensat dar.
Im Zimmer Nordost sind zwar kein Schimmelbefall, aber auch keine horizontale Bauwerksabdichtung (in der Fläche des Fußbodens) und keine Hochzüge dieser Abdichtung entlang der Wände vorhanden. Eine derartige Abdichtung hätte bei sonst unveränderter fehlender Horizontalsperre der Wände die Feuchtigkeit in den Wänden aber auch nicht verhindern können. Es ist mit Sicherheit davon auszugehen, dass es – in Ansehung der Konzeption des Wandaufbaus, des ungedämmten Außenmauerwerks aus Natursteinen mit innen angebrachter Vorsatzschale ohne diffusionshemmende Maßnahme in Zusammenschau mit der hohen Nitratkonzentration in der nördlichen Außenwand dieses Raums – bei üblicher Nutzung dieses Raums (beispielsweise als Wohn oder Schlafraum) zu Schimmelbefall kommen muss. Diese Umstände lagen bereits am 21.05.2019 vor.
Im Vorraum, Abstellraum und Bad sind durchfeuchtete Wände als Folge eines undichten Abwasserrohrs im Obergeschoss vorhanden. Im Badezimmer ist der Bodenaufbau von unten aufgrund der fehlenden Horizontalabdichtung im Boden durchfeuchtet, sodass die Holzteile im Fußbodenaufbau mit der Hand zerdrückbar sind. Dieser Umstand lag bereits am 21.05.2019 vor.
Die angeführten Mängel, insbesondere die Mauerschadsalze, die ohne Dampfsperre ausgeführte Vorsatzschale, welche gemeinsam mit der „alten“ Außenwand einen für Wohnzwecke untauglichen Wandaufbau darstellt, die fehlende Horizontalsperre und die fehlende Abdichtung in der Ebene des Bodens (mit der daraus folgenden Feuchtigkeitseinwirkung auf die Wohnung), verursachen die Unbewohnbarkeit der Wohnung Top 1.
Wohnung Top 2
Das Mauerwerk in der Top 2 ist ebenso wie in der Top 1 durchfeuchtet . An den Fenster und Türlaibungen in der Wohnküche und im Vorraum finden sich dunkle Verfärbungen, die nicht eindeutig als Schimmelbefall festzustellen sind. Es findet sich dort jedoch jedenfalls Habitat für Schimmelpilz . Die dunklen Verfärbungen lagen bereits am 21.05.2019 vor.
Die nicht vorhandene Dampfbremse in der Top 2 führt dazu, dass feuchte Raumluft ungehindert an die verhältnismäßig kalten, hinter der Vorsatzschale (die stehende Luftschicht zwischen Vorsatzschale und Außenwand wirkt als Wärmedämmung) liegenden Außenwandteile gelangt, dort kondensiert und zur weiteren Durchfeuchtung der Außenwand führt . Damit setzt ein sich aufschaukelnder Prozess ein. Durch die in der stehenden Luftschicht herrschende hohe Luftfeuchtigkeit nehmen auch die Gipskartonplatten Feuchtigkeit auf. Bei entsprechenden Baustofffeuchten bildet sich ein ausgezeichnetes Habitat für Schimmelpilze.
Wohnung Top 3
Auch in der Wohnung Top 3 liegt eine schädliche, salzbelastete Feuchtigkeit im Mauerwerk – wie in der Top 1 - vor, die bereits am 21.05.2019 gegeben war.
Die raumseitige Erwärmung der unteren und seitlichen Bauanschlussfugen bzw. Laibungen ist aufgrund der Ausgestaltung der Laibung mit hoher Laibungstiefe schlechter als sie dies bei geringerer Laibungstiefe ohne das Setzen weiterer Maßnahmen wäre. Hinsichtlich der verbauten, innen liegenden Vorsatzschalen ohne warmseitig angebrachte funktionierende Dampfsperre, bzw. hinsichtlich der Dichtschlämme in der Top 3 gilt dasselbe wie zur Wohnung Top 1. Eine erhöhte Feuchtigkeit im Fußbodenaufbau konnte nicht objektiviert werden.
Im Zimmer Nordwest sowie im Zimmer Südwest finden sich Verfärbungen und Schimmel .
Die angeführten Mängel, insbesondere der Befall mit Schimmel in Zusammenschau mit der untauglichen Konstruktion in Form von salzbelasteten Wänden ohne Horizontalsperre mit innen liegender Vorsatzschale, verursachen die Unbewohnbarkeit der Wohnung Top 3 .
Außenanlage
Es entspricht dem Stand der Technik, dass das Außenmauerwerk (circa 15 cm unter einer - hier nicht vorhandenen - Horizontalsperre der Wand) bis zu einer Höhe von zumindest 15 cm über Niveau abgedichtet wird, um Feuchtigkeitsanreicherung im Mauerwerk (z.B. durch Spritzwasser) zu vermeiden. Eine derartige Gebäudeabdichtung am Außenmauerwerk ist nicht angebracht . An der Hofseite des Gebäudes ist keine Dachrinne angebracht , sodass das Mauerwerk durch das frei entlang der Dachtraufe abtropfende Wasser feuchtigkeitsbelastet wird. Diese Umstände lagen bereits am 21.05.2019 vor.
Es kann nicht festgestellt werden, dass ein falsches Nutzerverhalten für die festgestellten Mängel bzw. den festgestellten Zustand der Liegenschaft bzw. der Top 1 bis Top 3 ursächlich ist ( A ).
Die Beklagte wurde zur Verbesserung der Mängel aufgefordert und verweigerte die Verbesserung.
Die Top 3 wurde beginnend mit 01.07.2019 vermietet. Aufgrund der aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung innerhalb der Wohnung kündigte die Mieterin das Bestandsverhältnis zum 30.03.2021 auf und forderte eine Mietzinsminderung von insgesamt EUR 1.500,00 , welche dieser auch zugestanden wurde. Aus denselben Gründen machte auch die Mieterin der Top 3 (richtig: Top 1) eine Mietzinsminderung von insgesamt EUR 500,00 geltend, die ebenso zugestanden wurde. Die Wohnungen Top 1 und Top 3 blieben seit dem Auszug jener Mieter unbewohnt und sind nicht vermietet bzw. in diesem Zustand unvermietbar.
Zur Abklärung der Ursache für die aufgetretene Feuchtigkeit der Top 1 bis Top 3 beauftragten die Eigentümer der Liegenschaft Ing. G* mit der Erstattung eines Privatgutachtens. Ing. G* erstattete für die TOP 1 und Top 2 am 14. April 2021 und am 21. Dezember 2021 für die Top 3 je „Befund, Gutachten und Sanierungsempfehlung“. Er verrechnete mit Honorarnote vom 30.12.2021 dafür ein Honorar iHv EUR 8.331,00, welches auch bezahlt wurde. Zur Absicherung und vor allem, um mit der Beklagten eine Einigung zu finden, wurde ein weiteres Gutachten zu den Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen Top 1, 2 und 3 von H* eingeholt, welcher sein Gutachten am 22.10.2021 erstattete. Die Eigentümer bezahlten ihm dafür EUR 10.938,00.
Um die vorliegenden Feuchtigkeitsschäden und die Ursachen dieser zu beheben, sind die Wohnungen im Erdgeschoss Top 1 bis Top 3 einer umfassenden Sanierung (die notwendigen Sanierungsschritte wurden vom Erstgericht in US 16 näher festgestellt) zu unterziehen. Die Kosten dieser Sanierung können bis zu EUR 390.000,00 netto betragen, wobei jedenfalls von Sanierungskosten in Höhe von EUR 226.180,55 brutto auszugehen ist, welche sich wie vom Erstgericht in US 17f näher dargestellt zusammensetzen. Selbst nach Durchführung einer üblichen technisch und wirtschaftlichen Sanierung ist mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden und weiteren Sanierungsarbeiten zu rechnen .
Die Klägerin begehrt von der Beklagten mit Klage vom 27. April 2022 die Zahlung von EUR 247.449,79 samt Zinsen sowie die Feststellung, dass die Beklagte ihr gegenüber für sämtliche zukünftigen Schäden hafte, die in der Mangelhaftigkeit der Sanierungsmaßnahmen und damit einhergehenden Feuchtigkeitsschäden an bzw in der Liegenschaft selbst begründet sind und die aus diesen Mängeln in Zukunft resultieren. Sie mache Ansprüche aus dem Titel der Gewährleistung, des vertraglichen Schadenersatzes sowie aus Willensmängeln (Irrtum, List) geltend. Zusätzlich zu den Sanierungskosten für die vorliegenden Mängel in Höhe von zumindest EUR 226.180,55 stünde ihr der Ersatz von den Sachverständigenkosten der beiden Sachverständigen Ing. G* und H* von gesamt EUR 19.269,00 sowie die entgangenen Mietzinse aufgrund der Mietzinsminderung von gesamt EUR 2.000,00 als Mangelfolgeschäden zu. Die Mängel seien technisch behebbar, weshalb sie die Kostenersatzvornahme vorschussweise fordere. Weitere Kosten seien nicht auszuschließen, weshalb das Feststellungsbegehren gestellt werde.
Die Beklagte wendet ein, dass nach dem Gutachten des Sachverständigen Ing. E* keine außergewöhnlichen Feuchtigkeitsbelastungen vorgelegen seien. Die Klagseinbringung sei mehr als drei Jahre nach Übergabe der Wohnungen erfolgt, weshalb Verjährung eingetreten sei. Der nunmehrige Eigentümervertreter Ing. Mag. F* sei in Kenntnis aller Sanierungs /Baumaßnahmen gewesen und habe den Käufern den tatsächlichen Zustand verschwiegen. Er sei in Kenntnis davon gewesen, dass keine Kern /Generalsanierung vorgenommen worden sei, zudem sei es nach der Übergabe zweimal zu einem überdurchschnittlichen Hochwasser gekommen. Die Wohnung Top 1 sei nach Wasserschäden durch Rohrbrüche, welche nach der Übergabe stattgefunden hätten, nicht ordnungsgemäß saniert worden; die Wände seien nach Entfernung der Entfeuchtungsgeräte nass verblieben, worauf die Klägerin untätig geblieben sei. Die Schimmelbildungen in den Wohnungen Top 2 und Top 3 seien auf mangelhaftes Nutzungsverhalten zurückzuführen. Die Mieter seien nicht ausreichend auf das ordnungsgemäße Lüftungsverhalten hingewiesen worden, allenfalls bestünden Ansprüche gegen die Mieter. Die Wohnungen seien um einen unter dem üblichen Marktpreis liegenden Quadratmeterpreis von unter EUR 2.000,00 gekauft worden. Es handle sich um unverhältnismäßige Renovierungskosten, weil der Kaufpreis der einzelnen Wohnungen weit unter den begehrten Sanierungskosten liege. Der notwendige Sanierungsbedarf liege tatsächlich für die Wohnung Top 1 nur bei EUR 7.574,90, für Top 2 bei EUR 518,70 und für Top 3 bei EUR 708,64. Die Nichtvermietbarkeit der Wohnungen und die Mietzinsminderungen seien durch die Untätigkeit der Klägerin bzw deren Hausverwaltung verschuldet worden. Es liege eine Verletzung der Schadensminderungspflicht vor. Die Käufer seien zum Teil Unternehmer gewesen, es seien nur Anlegerwohnungen vermittelt worden. Das KSchG sei dort nicht anzuwenden. In den Kaufverträgen sei eine Haftung für den Bau und Erhaltungszustand sowie für Sach- und Rechtsmängel ausgeschlossen worden. Für den Fall, dass ein von beiden Seiten nicht erkennbarer wesentlicher Irrtum vorliege, behalte sich die Beklagte das Recht auf Rückabwicklung vor (ON 3). Für den Fall, dass Ansprüche der Klägerin bestünden, werde Rückabwicklung begehrt (ON 6).
Mit der angefochtenen Entscheidung verpflichtet das Erstgericht die Beklagte zur Zahlung von EUR 247.449,79 samt Zinsen und gibt dem Feststellungsbegehren statt . Es trifft die auf den Urteilsseiten 7 bis 18 ersichtlichen Feststellungen.
Rechtlich geht es davon aus, dass die Klagebegehren nicht verjährt sind, weil die Wohnungen im Juli 2019 übergeben worden seien und die Verjährungsfrist zum Zeitpunkt der Klage am 27.4.2022 noch nicht abgelaufen sei. Der Gewährleistungsverzicht erstrecke sich nicht auf das Fehlen ausdrücklich oder schlüssig zugesicherter Eigenschaften. Die Unternehmer oder Konsumenteneigenschaft der Käufer ändere daran nichts. Der kernsanierte Zustand der Erdgeschosswohnungen sei zumindest schlüssig zugesichert worden, sodass der in den Kaufverträgen enthaltene Haftungsverzicht dem Klagsanspruch nicht entgegenstehe. Die Liegenschaft sei entgegen der vertraglichen Zusicherungen im Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft gewesen, was zu einer fehlenden (Top 1 und Top 3) und eingeschränkten (Top 2, Außenanlagen) Gebrauchsfähigkeit geführt habe. Zwar bestehe keine allgemein gültige Definition einer „Kernsanierung“ oder „Generalsanierung“, jedoch lasse sich daraus ableiten, dass keinesfalls eine oberflächliche Sanierung gemeint sei. Es stehe außer Zweifel, dass derart mit bautechnischen Mängeln belastete Wohnungen (vor allem durch die massive Feuchtigkeits und Salzbelastung im Mauerwerk) keinesfalls diesem Zustand entspreche, sodass die übergebenen Objekte nicht dem Vertrag entsprächen. Auch die notwendige Sanierung im Außenbereich sei ebenso den Erdgeschosswohnungen zuzurechnen, da es zu einem weiteren, massiven Feuchtigkeitseintrag in das Mauerwerk kommen würde, wenn man die Sanierung unterließe und eine Sanierung ausschließlich der Wohnungen selbst dann sinnlos wäre. Diese Sanierungsmaßnahmen seien als eine zusammengehörige Einheit zu betrachten; erst danach könne von einem „kern-/generalsanierten“ Zustand die Rede sein. Das Vorliegen der Mängel sei auf eine mangelhafte Sanierung der Liegenschaft durch die Beklagte zurückzuführen. Die Klägerin könne gemäß § 933a Abs 1 ABGB daher auch Schadenersatz in Form des Deckungskapitals (hier EUR 226.180,55 brutto) für die beabsichtigte Sanierung als zweckgebundenen Vorschuss fordern. Weiters stünden als Mangelfolgeschäden die Mietzinsminderungen und auch die Kosten der Privatgutachten zu; ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht sei den Eigentümern nicht vorzuwerfen. Die Klägerin habe unabhängig vom Prozess ein Interesse daran gehabt, die Ursachen zu erforschen und mit der Beklagten eine Lösung zu finden. In einem solchen Fall könnten die Gutachterkosten im Klagswege geltend gemacht werden. Da weitere Schäden nicht ausgeschlossen seien, bestünde auch das Feststellungsbegehren zu Recht.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten aus den Anfechtungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellungen aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, das Urteil in eine Klagsabweisung abzuändern, in eventu dieses aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
Die Klägerin erstattet eine Berufungsbeantwortung und erhebt darin eine Tatsachenrüge.
Die Berufung , über die gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung entschieden werden konnte, ist nicht berechtigt .
I. Zu den Tatsachenrügen:
1. Die Beklagte bekämpft die Feststellungen 1 bis 3 und begehrt ersatzweise die Feststellungen:
„Auch ergibt sich aus Beilage ./N, dass bei drei Wohnungen im Erdgeschoss keine Kernsanierung, sondern eine Sanierung mit neuen Böden, neuen Bädern, neuen Küchen und Ausmalen erfolgte und erfolgte bei der Wohnung im Obergeschoss Top 4 keine Sanierung (Bestand) und bei den Wohnungen 5, 6 und 7 teilweise Sanierungen (E 1).
Aus dem Gutachten Ing. E* und den Kaufverträgen ergibt sich, dass keine umfassende (Kern-)Sanierung zwischen den Streitteilen vereinbart wurde, da keine umfassende Sanierung der Mauern samt Einzug einer Horizontalsperre, Entsalzung und dergleichen durchgeführt wurde (E 2).
In Top 1 kam es im September 2019 zu einem Wasserschaden aufgrund eines Rohrbruchs, welcher begonnen wurde zu sanieren, jedoch wurden die Entfeuchtungsgeräte vorzeitig wieder von der Entfeuchtungs Firma abgeholt, da die Klägerin keine weitere Sanierung/Trocknung beauftragt hat (E 3).“
2. (E 1 und E 2): Das Berufungsgericht konnte aus dem Gutachten Beilage ./N, dessen Echtheit die Beklagte zugestand, den genauen Wortlaut bezogen auf die Sanierungen ergänzen. Bereits daraus zeigt sich, dass die Feststellung F 1 unbedenklich ist, weil sie dem Wortlaut der Beilage ./N entspricht, welche bei den drei Wohnungen im Erdgeschoss den Hinweis auf die Kernsanierung zweimal enthält (Seite 12 und Seite 21 der Beilage ./N). Weshalb sich daher aus diesem Gutachten ergeben sollte, dass keine (umfassende) Kernsanierung vereinbart worden sei, erschließt sich dem Berufungsgericht nicht. Wie der durchschnittliche Erklärungsempfänger diese Ausführungen verstehen durfte, ist im Übrigen eine nicht feststellbare Rechtsfrage (vgl zur Vertrauenstheorie und zum Empfängerhorizont RS0017915; RS0014160). Wenn die Beklagte in der Berufung ausführt, das Gericht lasse völliger außer Acht, dass Ing. Mag. F* als Vertreter der Klägerin die Unterlagen erstellt habe, geht sie nicht vom festgestellten unbekämpften Sachverhalt aus, wonach die Beklagte Ing. Mag. F* mit der Vermittlung der Wohnungen beauftragte und auch bezahlte.
3. (E 3): Die Beklagte vermeint, das E-Mail ./9 vom 23. Juni 2021 entkräfte die Feststellung 3, weil sich daraus ergebe, dass das mit der Entfeuchtung beauftragte Unternehmen darauf hingewiesen habe, dass die Trocknung noch nicht beendet sei. Der Text dieses E Mails lautet:
„Sehr geehrter Herr Ing. I*!
Ich habe gerade eben die Sanierungsberichte der Firma J* bekommen.
Nach telefonischer Aussage von Frau K* gab es nach Abholung des Trocknungsgeräts (nur Oberflächenentfeuchter) im April 2020 keinen weiteren Kontakt zum Mieter. Sie meinte, sie habe dazu keinen Auftrag gefunden.
Das sind alle Unterlagen, die mir zur Verfügung stehen.
Bitte um Vervollständigung des Gutachtens und um Weiterleitung an mich.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen!
Mit freundlichen Grüßen
L*
C* GmbH“
Die begehrte Ersatzfeststellung 3 ergibt sich aus diesem E Mail somit nicht. Auch wenn man zugunsten der Beklagten davon ausgeht, dass sie sich auf das E Mail vom 10. April 2020 (Beilage ./12) beziehen wollte, ergeben sich daraus keine begründeten Zweifel an der Beweiswürdigung des Erstgerichts zur Feststellung 3: Dieses E mail von M* an Mag. Ing. F* lautet:
„Die Firma war heute da und hat noch einmal mit dem Messgerät überprüft und die Farbe runtergeholt. Laut Firma ist es noch immer sehr nass. Die Rückwand hinter den Fliesen im Badezimmer ist laut Firma auch nass. Das Gerät wurde mitgenommen und sie meldet sich nochmal bei mir wegen einer Fehlersuche“.
Das Erstgericht stellt in der Feststellung 3 nur fest, dass der Rohrbruch behoben wurde und Entfeuchtungsgeräte aufgestellt wurden. Im Rahmen seiner Beweiswürdigung konzediert das Erstgericht, dass die „festgestellte Feuchte“ verblieben sei. Es stellt auf Basis des eingeholten Gutachtens fest, dass diese Feuchtigkeit ihre Ursache in der fehlenden Horizontalsperre und der Salzbelastung im Mauerwerk habe und verweist auf die Aussage des Geschäftsführers der Beklagten im Protokoll ON 40, Seite 4 ( „Ich weiß, dass es im Bereich der Top 1 einen Wasserschaden gegeben hat, und dass dort auch Entfeuchtungsgeräte gestanden sind. Meines Wissens nach hat sich die Sache auch dann erledigt “). Nachvollziehbar führt es aus, dass jener Sachverständige, der von der Haftpflichtversicherung des bauausführenden Unternehmens mit der Erstellung eines Gutachtens (Beilage ./2) beauftragt worden war, nicht die notwendigen Grundlagen für seine (vom Gerichtsgutachten abweichenden) Schlussfolgerungen gehabt habe. Da es auf Grund der Konstruktionsmängel und die untaugliche Sanierung durch die Beklagte bis zur Behebung dieser Konstruktionsmängel zu Feuchtigkeitsproblemen kommen wird, gibt es keinen Hinweis dafür, dass die Entfernung der Entfeuchtungsgeräte nach Behebung des Rohrbruchs „vorzeitig“ erfolgte, zumal die (Oberflächen-)Entfeuchtungsgeräte die Ursache für das feuchte Mauerwerk nicht beheben könnten.
4. Die Klägerin bekämpft in ihrer Berufungsbeantwortung die Feststellung A , wonach nicht festgestellt werden kann, dass ein falsches Nutzerverhalten für die festgestellten Mängeln bzw den festgestellten Zustand der Liegenschaft bzw Top 1 bis 3 ursächlich ist und begehrt stattdessen die Feststellung, dass ein solches nicht ursächlich sei.
Das Erstgericht hat die Ursachen für die Feuchtigkeit im Mauerwerk umfassend festgestellt. Diese liegen im Verantwortungsbereich der Beklagten und erfordern die festgestellte Sanierung, welche zumindest die festgestellten Sanierungskosten erfordert. In einer Gesamtschau der Feststellung A mit der Beweiswürdigung des Erstgerichts ist davon auszugehen, dass das Erstgericht die bekämpfte Feststellung ohnehin als Feststellung des Negativums (kein falsches Nutzerverhalten) verstand, weil es in der Beweiswürdigung selbst ausführte, dass es keine verlässlichen Anhaltspunkte dafür gebe, dass ein falsches Nutzerverhalten für das Entstehen der Mängel ursächlich gewesen sei, und auch der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeführt habe, dass für eine derartige Annahme aus technischer Sicht keine Evidenz bestehe. Dafür spricht in diesem Einzelfall auch die Verwendung des Wortes „dass“ anstelle des Wortes „ob“. Der weitere Hinweis in der Beweiswürdigung, wonach das Gericht ein falsches Nutzerverhalten auch nicht ausschließen könne, wobei die Beklagte ihr Vorbringen nicht unter Beweis stellen konnte, zeigt letztlich auch, dass das Erstgericht davon ausgeht, dass die Beklagte ihre Behauptung (falsches Nutzungsverhalten) nicht beweisen konnte (und ein solches somit nicht vorliegt).
Aber selbst wenn man davon ausgehen würde, dass das Erstgericht eine „echte“ Negativfeststellung treffen wollte, wäre die Klägerin dadurch nicht beschwert. Der Schaden der Eigentümer liegt bereits darin, dass sie entgegen der vertraglichen Zusage der Beklagten kein hinreichend saniertes Wohnobjekt übereignet bekamen; die Durchführung einer solchen Sanierung (bzw die Zahlung der Sanierungskosten) entspricht ihrem Erfüllungsinteresse. Angesichts der massiven Konstruktionsmängel (keine Horizontalsperre, untaugliche Vorsatzschale, fehlende Dampfsperre, fehlende Abdichtungen, salzbelastetes Mauerwerk), die physikalisch zwingend zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall führen, läge es an der Beklagten zu behaupten und zu beweisen, dass in den festgestellten Sanierungskosten auch Kosten enthalten sind, die ausschließlich (im Sinne eines teilbaren Schadens) auf ein falsches Nutzungsverhalten zurückzuführen wären (vgl RS0040266; RS0040274; RS0039895). Ansonsten würde der Umstand, dass Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbildung allenfalls auch durch Mieter mitverursacht wurden, nur zu einer Solidarhaftung der Mieter führen, welche aber die Beklagte nicht entlastet (vgl RS0026619; RS0022712; RS0026615, RS0022729).
II. Zur Rechtsrüge:
1. Eine gesetzmäßige Rechtsrüge muss vom festgestellten Sachverhalt ausgehen (RS0043603; RS0043312) und darlegen, aus welchen Gründen die konkrete rechtliche Beurteilung des Erstgerichts der Sache nach unrichtig sein soll, weil sonst keine Überprüfung der im angefochtenen Urteil vertretenen Rechtsansicht stattfinden kann (RS0043654 [T 15], RS0043603; RS0041719; RS0043605).
2. Die Beklagte vermeint, dass „von keiner Kernsanierung für sämtliche Beteiligte auszugehen“ sei, weil sich in Beilage ./N nur „in der Zusammenfassung das Wort Kernsanierung eingeschlichen“ habe, wobei in diesem Gutachten selbst genau ausgeführt worden sei, dass in den betreffenden Wohnungen nur die Böden und Bäder erneuert sowie neue Küchen eingebaut und die Wände gemalt worden seien. Im Hinblick auf die niedrigen Kaufpreise und die Fachkunde des Maklers Ing. Mag. F*, welche sich die Eigentümer zurechnen lassen müssten, sei „keinesfalls von einem kernsanierten Objekt auszugehen, was den Klägern auch bewusst gewesen sei“.
3. Mit diesen Ausführungen geht die Beklagte einerseits nicht vom festgestellten Sachverhalt aus, andererseits geht sie nicht auf die überzeugenden Ausführungen des Erstgerichts ein, wonach mit dem Ausdruck „Kernsanierung“ keinesfalls nur eine oberflächliche Sanierung gemeint sein könne. Damit stellt das Erstgericht zutreffend auf den objektiven Erklärungswert des Inhalts der Beilage ./N als Teil des Kaufvertrags („bedungene Eigenschaft“) ab, weil es im Rahmen der Vertragsauslegung darauf ankommt, wie der andere Teil die Erklärung verstehen musste (Vertrauenstheorie vgl RS0014160; RS0017915; vgl auch RS0014159).
4. Die Beklagte lässt zudem völlig außer Acht, dass nach der Bau und Austattungsbeschreibung die Wohnungen im Erdgeschoss „von Grund auf saniert“ würden und somit „einen Erstbezug nach Sanierung darstellen“ würden. Auch die darin genannte „handwerklich hohe Qualität“ und die Aussage, dass keine größeren Erhaltungsarbeiten in den nächsten zehn Jahren zu erwarten seien, sprechen gegen die Rechtsmeinung der Beklagten, die Käufer der Wohnungen hätten vertragsgemäß mit den festgestellten Mängeln (darunter die Unbewohnbarkeit von zwei Wohnungen!) rechnen müssen.
5.1. Die Feststellungsgrundlage ist nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317). Wenn zu einem bestimmten Thema Tatsachenfeststellungen getroffen wurden, mögen diese auch von den Vorstellungen des Rechtsmittelwerbers abweichen, können diesbezüglich auch keine rechtlichen Feststellungsmängel erfolgreich geltend gemacht werden (RS0053317 [T 1], RS0043320 [T 18]).
5.2. Die geltend gemachten sekundären Feststellungsmängel im Zusammenhang mit der „Kernsanierung“ und dem Rohrbruch liegen nicht vor. Im Übrigen hat das Berufungsgericht den vollständigen Text der Beilage ./N in diesem Zusammenhang eingangs zitiert. Die Beklagte legt nicht dar, welche Relevanz eine allfällige Feststellung hätte, wonach es sich bei den Käufern um Unternehmer handle.
6. Den Feststellungen ist keine Verletzung der Schadensminderungspflicht der Eigentümer im Zusammenhang mit dem Rohrbruch zu entnehmen.
7. Wenn die Beklagte unterstellt, dass eine Sanierung nicht möglich sei, geht sie nicht vom festgestellten Sachverhalt aus. In US 16 sind die erforderlichen (und daher möglichen) Sanierungsmaßnahmen dargestellt und in US 17f sind die Sanierungskosten für die einzelnen Sanierungspositionen beschrieben. Es wurde nur festgestellt, dass mit weiteren Sanierungsmaßnahmen zu rechnen ist (vgl die Ausführungen des Sachverständigen in ON 68.4 und ON 68.5, wonach das Ausmaß der Sanierungsmaßnahmen vom Durchfeuchtungsgrad des Mauerwerks abhängt, es unterschiedliche Sanierungsvarianten gibt und zumindest ein Putzwechsel in fünf bis sieben Jahren erforderlich ist).
8. Entgegen dem Berufungsvorbringen hat die Klägerin die begehrten Sanierungskosten hinreichend aufgeschlüsselt (vgl ON 5.1 11ff und noch detaillierter ON 68.5, Seite 2). Das für ein schlüssiges Klagebegehren erforderliche Tatsachenvorbringen kann durch den Verweis auf Urkunden oder ein Sachverständigengutachten im Allgemeinen zwar nicht ersetzt werden (RS0017844; RS0037915). Jedoch ist der Verweis auf Beilagen, die in tabellarischer Form eine Berechnung von Klagssummen enthalten – wie hier die tabellarische Darstellung in der Beilage ./P – zulässig. Es wäre purer Formalismus, die Qualifizierung des Inhalts der Beilagen als Vorbringen davon abhängig zu machen, dass er in einen Schriftsatz unmittelbar aufgenommen wird (3 Ob 244/13y; RS0036973 [T 16]; RS0037907 [T 14, T 19]).
9. Mit ihrem Verweis auf einen „beiderseitigen nicht verschuldeten Irrtum“ bleibt die Beklagte Ausführungen schuldig, welche Rechtsfolgen sie daraus für das Zurechtbestehen der Klagsforderung ableitet. Die Beklagte hat sich im Verfahren erster Instanz zwar „das Recht auf Rückabwicklung“ vorbehalten bzw „für den Fall, dass Ansprüche der Klägerin bestehen, Rückabwicklung begehrt“, aber keine Irrtumsanfechtung aller Kaufverträge vorgenommen.
10. Zusammengefasst kommt der Berufung der Beklagten keine Berechtigung zu.
III. Kosten, Zulassung:
1. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens stützt sich auf §§ 41, 50 ZPO.
2. Die Beklagte hat der Klägerin die richtig verzeichneten Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
3. Da keine Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO zu lösen war, kam die Zulassung der ordentlichen Revision nicht in Betracht.
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