Das Oberlandesgericht Linz hat als Berufungsgericht durch Senatspräsident Mag. Hans Peter Frixeder als Vorsitzenden sowie Mag. Carina Habringer-Koller und Dr. Gert Schernthanner in der Rechtssache des Klägers A* , geboren am **, Unternehmer, **, **, vertreten durch Dr. Arnold Mayrhofer, Rechtsanwalt in Linz, gegen den Beklagten B* , geboren am **, Pensionist, **, **, vertreten durch Mag. Erich Gratz, Rechtsanwalt in Linz, wegen Vertragsaufhebung und EUR 345.000,00 sA über die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landesgerichtes Linz vom 8. Juli 2025, Cg*-74, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Der Kläger ist schuldig, dem Beklagten die mit EUR 4.819,92 (darin EUR 803,32 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe :
Im Februar 2020 kaufte der Kläger vom Beklagten die im Grundbuch als sonstige Fläche (Abbauflächen, Halden und Deponien) und Wald (Wälder) ausgewiesene Liegenschaft EZ **, Grundbuch ** bestehend aus dem Grundstück 364/1 im Ausmaß von 61.431 m 2 (künftig Liegenschaft) um EUR 345.000,00. Es handelt sich dabei um einen Teil der ehemaligen „C*“, einer wiederverfüllten ehemaligen Schottergrube. Punkt VII. des Kaufvertrages lautet:
„Die Vertragsparteien erklären, dass die für das Vertragsobjekt vereinbarte Gegenleistung ihren wirtschaftlichen Vorstellungen und Interessen entspricht und dass sohin keinerlei Gründe für eine Anfechtung dieses Rechtsgeschäfts wegen Verletzung über die Hälfte des wahren Wertes im Sinne des § 934 ABGB gegeben sind.
Die Vertragsparteien verzichten - soweit gesetzlich zulässig - auf eine Anfechtung dieses Rechtsgeschäftes wegen Irrtums, Arglist oder aus jedem sonst erdenklichen Rechtsgrund.“
Bis 2012 war die Liegenschaft im Verdachtsflächenkataster geführt.
Der Kläger begehrt die Vertragsaufhebung samt Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückstellung der Liegenschaft.
Er sei gegenüber dem Beklagten als Privatperson aufgetreten und habe die Liegenschaft nicht als Unternehmer erworben. Der Ausschluss der Vertragsanfechtung nach § 934 ABGB sei daher unwirksam. Der Wert der Liegenschaft habe im Vertragsabschlusszeitpunkt lediglich EUR 27.600,00 betragen. Dem Beklagten sei die Zwangslage des Klägers, der die Liegenschaft aufgrund bevorstehenden Räumungsvollzugs habe kaufen müssen, bekannt gewesen. Die Liegenschaft weise nach wie vor schwere Kontaminationen auf. Dem Kläger sei dies im Vertragsabschlusszeitpunkt nicht bekannt gewesen, habe der Beklagte doch darauf hingewiesen, dass sich auf der Liegenschaft keine gefährlichen Stoffe befänden. Zudem habe der Beklagte Müll und Bauschutt in einer Höhe von 1,5 bis 3 m auf die Liegenschaft gebracht. Letztlich habe im Vertragsabschlusszeitpunkt auf einem Großteil der Liegenschaft ein Wald bestanden. Auch dies habe er nicht gewusst. Im August 2020 seien die betroffenen Grundstücksteile von der BH D* als Wald eingestuft worden. Sie seien daher für ihn nutzlos. Der Kaufvertrag sei in Bezug auf den Ausschluss der Vertragsanfechtung nach § 934 ABGB gröblich benachteiligend.
Der Beklagte bestritt. Dem Kläger sei die Liegenschaft bereits vor dem Ankauf bestens bekannt gewesen. Er sei zum Zweck des Ankaufs derselben an ihn herangetreten. Er selbst habe diese nicht zum Verkauf angeboten. Der Kläger habe ihm mitgeteilt, dass er ein Unternehme betreibe und dafür große Lagerflächen benötige. Er habe offen gelegt, dass es sich um eine ehemalige Deponie handle, diese als Grünland/Land- und Forstwirtschaft ausgewiesen und bis 2012 im Verdachtsflächenkataster eingetragen gewesen sei. Auf eine Vertragsanfechtung wegen Irrtums, Arglist und laesio enormis habe der Kläger wirksam verzichtet. Eine Zwangslage des Klägers sei für ihn nicht erkennbar gewesen. Der Kläger hätte den Wald erkennen können. Er selbst habe vom Bestehen eines Waldes keine Kenntnis gehabt. Ein behördlicher Bescheid sei im Vertragsabschlusszeitpunkt auch nicht vorgelegen.
Mit dem angefochtenen Urteilwies das Erstgericht die Klage ab. Dieser Entscheidung legte es den auf den US 5 bis 9 festgestellten Sachverhalt zugrunde, auf den verwiesen wird (§ 500a ZPO). Folgende Feststellungen sind hervorzuheben:
Der Beklagte hatte einen Hälfteanteil der Liegenschaft 2004 um EUR 31.300,00 erworben, den anderen Hälfteanteil 2017 um EUR 40.000,00. Sein Ziel war, auf der Liegenschaft einmal ein Betriebsgebiet entstehen zu lassen. Er wirkte deshalb ab dem Kauf des ersten Hälfteanteils darauf hin, dass die Liegenschaft aus dem Verdachtsflächenkataster gestrichen wird. Dies gelang ihm schließlich 2012. Dieser Streichung liegt die Gefährdungsabschätzung des Umweltbundesamts vom 6. März 2012 zugrunde. Diese lautet auszugsweise:
„Bei der Altablagerung ‚C*‘ handelt es sich um eine ehemalige wiederverfüllte Schottergrube. Auf einer Fläche von ca. 16 ha wurden im Zeitraum von 1983 bis 1991 rund 1.260.000 m 3 Aushub, Bauschutt und vereinzelt auch Baustellenabfälle, Hausmüll und hausmüllähnliche Abfälle ohne technische Maßnahmen zum Grundwasserschutz abgelagert.
[…]
Die Deponiegas- und Feststoffuntersuchungen ergaben, dass die Ablagerungen ein geringes Schadstoff- und Reaktionspotenzial aufweisen. Es konnte eine geringfügige Beeinflussung des Grundwassers durch die abgelagerten Abfälle festgestellt werden. Die Grundwasserqualität hat sich in den letzten 10 Jahren nicht verändert. Es ist auch zukünftig mit keiner erhöhten Grundwasserbelastung zu rechnen. Die Altablagerung ‚C*‘ stellt keine erhebliche Gefahr für die Umwelt dar.
[…]
Der Bauschutt war zum Teil mit Teerresten sowie Teerpappe bzw. Baustellenabfällen vermischt.
[…]
Aufgrund der durchgeführten Untergrundaufschlüsse kann abgeschätzt werden, dass im Bereich der ‚C*‘ etwa 20 % Hausmüll, hausmüllähnliche Ablagerungen sowie organische Beimengungen und jeweils ca. 40 % Aushubmaterial vermischt mit Bauschuttresten bzw. Bauschutt und Baustellenabfällen abgelagert wurden.
[…]
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Altablagerung ein sehr großes Volumen hat, wobei das Schadstoff- und Reaktionspotenzial der abgelagerten Abfälle als gering einzustufen ist.“
Der Beklagte ließ die gesamte Liegenschaft planieren. Er war stets bemüht, die Liegenschaft in einem guten Zustand zu erhalten. Er lagerte dort keinen Müll (etwa Reifen, Fahrzeugteile etc.) ab. Insbesondere schüttete er zu keinem Zeitpunkt Müll, Bauschutt oder andere gefährliche Materialien in einer Höhe von 1,5 bis 3 m auf die Liegenschaft. Das Höhenprofil der Liegenschaft stellt sich heute anders dar als im Gutachten des Umweltbundesamtes. Die Geländeveränderung fand im Jahr 2008/2009 statt. Sie ist aufgrund der Größe der Liegenschaft als minimal zu beurteilen. Es kam dabei insgesamt - da mehr ab- (26.204 m 3 ) als aufgetragen (20.739 m 3 ) wurde - zu einer Geländesenkung.
Heute ist die Liegenschaft weder im Verdachtsflächenkataster noch im Altlastenatlas geführt.
Der Kläger betreibt ein Einzelunternehmen. Er war auf der Suche nach einem Grundstück zur Errichtung einer Recyclinganlage. Im Jänner 2020 kontaktierte er deshalb den Beklagten und bekundete sein Interesse an der Liegenschaft. Der Beklagte hatte die Liegenschaft nirgends zum Verkauf inseriert und zuvor auch keine Verkaufsabsicht gehabt. Der Kläger hatte vor, sämtliche bereits vorhandenen Betriebsanlagen seines Unternehmens (Brech- und Siebanlagen, Bagger) auf diese Liegenschaft zu verbringen. Dieses Vorhaben teilte er dem Beklagten vor Vertragsabschluss auch mit. Der Kläger zielte vorwiegend auf einen Kauf ab, da er (damals) ausreichend finanzielle Ressourcen hatte. Der Beklagte teilte dem Kläger mit, dass er die Liegenschaft relativ günstig gekauft, jedoch sehr viel investiert hätte, und sich daher jedenfalls eine Summe von EUR 350.000,00 bis EUR 360.000,00 vorstelle. Gleichzeitig sagte er ihm, dass er am Mehrwert partizipieren wolle, sollte die Liegenschaft umgewidmet werden. Der Beklagte klärte den Kläger, der sich eine Umwidmung der Liegenschaft durch die Gemeinde erhoffte bzw. mit dieser spekulierte, dahin auf, dass er nicht mit einer schnellen Umwidmung rechne. Er bot ihm an, in Behördenakte Einsicht zu nehmen. Der Kläger erwiderte, dass er schon mit der Gemeinde in Kontakt stehe und sich die Liegenschaft für seine beabsichtigte Nutzung eignen würde. Seine Betriebsanlagen standen damals auf einer gemieteten Fläche in **, hinsichtlich der er im Jahr 2019 zur Räumung verpflichtet worden war. Eine vom Beklagten mehrfach angebotene Besichtigung der Liegenschaft lehnte der Kläger mit dem Hinweis ab, dass er die Liegenschaft besser kenne als der Beklagte selbst. Der Kläger kannte die Liegenschaft bereits seit 2019. Ursprünglich wollte er die Nachbarliegenschaft erwerben, von welcher aus auch die gegenständliche Liegenschaft (teilweise) einsehbar ist. Der Kläger, der auf dem Gebiet des Baumschnitts versiert ist, wusste, dass sich auf der Liegenschaft (mehrere Meter hohe) Bäume und Sträucher befinden. Vor Vertragsabschluss übermittelte der Beklagte dem Kläger Bilder der Liegenschaft, auf denen auch der Wald zu sehen ist. Im Vertragsschlusszeitpunkt der Liegenschaft galt ein Teil derselben als Wald, wovon der Kläger Kenntnis hatte. Behördlich festgestellt wurde das Vorliegen eines Waldes mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich vom 26. Juli 2021. Der Kläger teilte dem Beklagten mit, hinsichtlich des Vertragsabschlusses schnell handeln zu können. Dass er das Grundstück aufgrund einer Räumungsexekution einer seiner anderen Liegenschaften kaufen „musste“, wurde nicht thematisiert. Der Kläger teilte dem Beklagten auch nicht mit, dass der Grund für die gewünschte rasche Abwicklung des Kaufvertrages eine anstehende Räumung einer anderen Liegenschaft ist.
Bei dem einzigen vor Vertragsabschluss stattfindenden Treffen in ** übergab der Beklagte dem Kläger die Gefährdungsabschätzung des Umweltbundesamts. Dabei erteilte der Beklagte dem Kläger keine Zusicherung dahin, dass die Liegenschaft frei von gefährlichen Stoffen sei. Auf der Liegenschaft befinden sich gefährliche Abfälle bzw. Stoffe in Form von künstlichen Mineralfasern, Batterien, Ölfiltern, Gebinden mit Lösungsmitteln, Bahnschwellen, ölverunreinigtem Aushubmaterial und teerhaltigen Stoffen. Diese liegen zum Teil auch im als Wald ausgewiesenen Bereich vor. Das Vorhandensein dieser Stoffe ist auf den Betrieb der ehemaligen Nassbaggerung und der anschließenden Ablagerungen/Verfüllungen in den 1980er Jahren zurückzuführen. Das Vorliegen gefährlicher Stoffe auf der Liegenschaft geht bereits aus dem Bericht des Umweltbundesamts über das Schadstoffpotential hervor und wurde in diesem berücksichtigt. Der Kläger kannte den Inhalt der Gefährdungsabschätzung des Umweltbundesamts. Mit anderen Worten: Er wusste, dass die Liegenschaft nach wie vor ein (für die Umwelt geringes) Schadstoffrisiko aufweist, und dass auf der Liegenschaft nach wie vor Verunreinigungen, nämlich gefährliche Stoffe, zu finden sind. Das vom Kläger 2020 - nach Abschluss des Kaufvertrages - eingeholte Gutachten der Firma E* deckt sich hinsichtlich der gefährlichen Stoffe mit der Gefährdungsabschätzung des Umweltbundesamtes.
Der Kaufvertrag wurde „parteieneinverständlich“ von Rechtsanwalt Dr. F* G* erstellt. Vor der Unterfertigung des Kaufvertrags war dieser mit dem Vertragserrichter im Einzelnen durchbesprochen worden. Insbesondere hatte Dr. G* dem Kläger mitgeteilt, dass es im Nachhinein keine Handhabe mehr gebe, den Kaufvertrag wegen einer Verkürzung über die Hälfte anzufechten. Der Kläger machte auch gegenüber dem Vertragserrichter klar, was er mit der Liegenschaft vorhat.
Ob der Kläger den Kaufvertrag als Verbraucher abgeschlossen hat, kann nicht festgestellt werden. Er verbrachte seine Betriebsmittel und Lkw nach Vertragsabschluss auf die Liegenschaft, welche er von Beginn an unternehmerisch nutzte, um daraus auch einen Gewinn zu lukrieren.
In rechtlicher Hinsichthielt das Erstgericht - ausführlich begründet - zusammengefasst (soweit noch relevant) fest, dass die Negativfeststellung zum Abschuss des Kaufvertrags als Privatperson zu Lasten des Klägers gehe und dieser sich nicht auf die Verbrauchereigenschaft berufen könne. Der Liegenschaftskauf zähle als zum Betrieb seines Unternehmens gehörig. Hinsichtlich des „Waldes“ habe der Kläger keine falsche oder fehlende Vorstellung von der Wirklichkeit gehabt. Auch in Bezug auf das Vorliegen gefährlicher Stoffe sei er keinem Irrtum unterlegen. Abgesehen davon wäre der insofern vereinbarte Verzicht auch nicht sittenwidrig. Der Kaufvertrag sei nicht als Vertragsformblatt zu qualifizieren. Eine Kontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB scheide daher aus. Der vertragliche Ausschluss der Vertragsanfechtung nach § 934 ABGB sei wirksam (§ 351 UGB).
Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit einem auf Klagsstattgabe gerichteten Abänderungsantrag. Hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Mit seiner Berufungsbeantwortung strebt der Beklagte die Bestätigung des Ersturteils an.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
Die in der Berufung gewählte Gliederung wird aus Zweckmäßigkeitsgründen beibehalten.
I. Zur Rechtsrüge
1.Der Kläger kritisiert die Rechtsansicht des Erstgerichtes zum Ausschluss der Vertragsanfechtung nach § 934 ABGB. Die Anwendung des § 934 ABGB könne nach § 351 UGB nur zu Lasten eines Unternehmers vertraglich ausgeschlossen werden. Das Erstgericht habe nicht festgestellt, dass er Unternehmer sei. Es lägen keine Feststellungen zur Unternehmereigenschaft vor. Diese habe auch der Beklagte zu beweisen. § 351 UGB sei daher nicht anzuwenden.
Das Erstgericht verkenne die Definition Wald nach dem ForstG. Der Kläger verweist insofern auf die §§ 1a Abs 1 und 7, 4 und 5 Abs 2 ForstG. Die Feststellung des Erstgerichtes, dass er Kenntnis von der Waldeigenschaft gehabt habe, sei unvollständig und unrichtig. Das Erstgericht habe nicht festgestellt, dass er Kenntnis von sämtlichen, zur Feststellung als Wald seitens der „Forstbehörde“ führenden Voraussetzungen gehabt habe. Er sei insofern einem Irrtum unterlegen. Diesen habe der Beklagte durch Nichtoffenlegung des Feststellungsbescheides der „Forstbehörde“ (arglistig) verursacht. Dem Beklagten sei bekannt gewesen, dass ihm nicht habe „bekannt“ sein können, dass die „Forstbehörde“ kurz vor Vertragsunterzeichnung einen Feststellungsbescheid erlassen habe.
In Bezug auf die Anwendung des § 879 ABGB mache es keinen Unterschied, ob sich eine Regelung in AGB oder in Vertragsformblättern befinde bzw. wie die äußere Form individuell gestaltet sei. Der Kaufvertrag bestehe augenscheinlich aus Textbausteinen, die auf den Individualfall angepasst worden seien. Der Vertragserrichter sei Erfüllungsgehilfe des Beklagten, sodass die Verwendung von Textbausteinen eine Kontrolle nach § 879 ABGB nicht „ausschließen“ könne. Der Ausschluss der Anfechtung des Vertrags nach § 934 ABGB sei gröblich benachteiligend.
2.Die Rechtsrüge ist nur dann dem Gesetz gemäß ausgeführt, wenn das angefochtene Urteil unter Zugrundelegung des von ihm festgestellten Sachverhaltes als unrichtig bekämpft wird (RS0041585, RS0043312, RS0043603 ua).
2.1. Das Erstgericht hat festgestellt, dass der Kläger ein Einzelunternehmen betreibt und auf der Suche nach einem Grundstück zur Errichtung einer Recyclinganlage war (US 6). Er hatte vor, seine Betriebsanlagen auf die Liegenschaft zu verbringen (US 6). Dies hatte er dem Beklagten vor Vertragsabschluss auch mitgeteilt (US 6). Soweit der Kläger unterstellt, das Erstgericht habe seine Unternehmereigenschaft nicht festgestellt, geht er somit nicht vom festgestellten Sachverhalt aus.
Das Erstgericht hat auch zutreffend darauf hingewiesen, dass die von einem Unternehmer vorgenommenen Rechtsgeschäfte im Zweifel als zum Betrieb seines Unternehmens gehörig gelten (§ 344 UGB; RS0065326, RS0062282, auch RS0062319). Die Vermutung des § 344 UGB wird nur dadurch widerlegt, dass nachgewiesen wird, dass das Geschäft nach objektiven Kriterien (Verkehrsauffassung) ein Privatgeschäft war, und dass dieser private Charakter dem Kontrahenten auch erkennbar war (RS0062319 [T1]; RS0065326 [T2]). Solche Kriterien vermag der Kläger nicht darzustellen. Sie sind aus dem Sachverhalt auch nicht abzuleiten. Die Negativfeststellung des Erstgerichtes zum Abschluss des Kaufvertrags als Verbraucher geht zu Lasten des Klägers (RS0065264).
2.2.Irrtum ist die unrichtige Vorstellung von der Wirklichkeit (RS0014911).
Ausgehend vom festgestellten Sachverhalt wusste der Kläger vor Vertragsabschluss, dass sich auf der Liegenschaft mehrere Meter hohe Bäume und Sträucher befinden. Der Beklagte hatte ihm auch Bilder von der Liegeschaft zeigend den Wald übermittelt. Im Vertragsschlusszeitpunkt galt ein Teil der Liegenschaft als Wald, wovon der Kläger Kenntnis hatte. Im Grundbuch ist die Liegenschaft auch zum Teil als Wald ausgewiesen. Soweit der Kläger eine Kenntnis von der „Waldeigenschaft“ bestreitet, geht er somit nicht von den Feststellungen aus. Im Einklang mit dem Erstgericht ist insofern ein Irrtum des Klägers zu verneinen. Auf eine Kenntnis des ForstG kommt es insoweit nicht an.
Abgesehen davon geht der Kläger auch zum behaupteten Veranlassen des Irrtums durch den Beklagten (vgl dazu etwa RS0016195, RS0016188) nicht vom festgestellten Sachverhalt aus, wenn er in der Berufung vorgibt, die „Forstbehörde“ hätte kurz vor Vertragsunterfertigung (13. Februar 2020) einen „Feststellungsbescheid“ erlassen. Das Erstgericht hat festgestellt, dass das Vorliegen eines Waldes mit Erkenntnis des LVwG NÖ vom 26. Juli 2021 (Beilage ./F) - somit nach Vertragsunterzeichnung - behördlich festgestellt wurde. Aus der Beilage ./F ergibt sich wiederum, dass die BH D* mit Bescheid vom 18. August 2020 - somit ebenfalls nach Vertragsunterzeichnung - das Vorliegen eines Waldes iSd ForstG in Bezug auf eine Teilfläche der Liegenschaft von 31.500 m² festgestellt hat.
2.3.Die Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB bezieht sich auf „AGB“ und „Vertragsformblätter“ oder „Formularverträge“, sofern diese im Einzelfall einer Gleichbehandlung mit „AGB“ zugänglich sind (etwa RS0014676). Nach der Rechtsprechung sind unter Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) bzw. Vertragsformblättern alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen zu verstehen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt (RS0123499 [T2, T7]). Von einer individuellen Vereinbarung kann in Abgrenzung von einem Formularvertrag gesprochen werden, wenn der Geschäftspartner auch hinsichtlich des Vertragsinhalts eine Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener berechtigter Interessen hat; wenn und soweit es ihm also möglich war, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Sein Vertragspartner muss daher zu einer Abänderung des von ihm verwendeten Textes erkennbar bereit gewesen sein (RS0123499 [T17]).
Der Kläger und der Beklagte haben RA Dr. G* gemeinsam mit der Errichtung des Kaufvertrags beauftragt. Von vorformulierten Vertragsbedingungen, die der Beklagte dem Kläger bei Abschluss eines Vertrags gestellt hat, kann im Einklang mit dem Erstgericht nicht die Rede sein. Der Vertrag wurde vom gemeinsam beauftragten RA Dr. G* ausgearbeitet und es lässt sich aus dem Sachverhalt kein Anhaltspunkt dafür ableiten, dass es dem Kläger nicht möglich gewesen wäre, den Vertragsinhalt zu gestalten. Der Kaufvertrag ist daher als individuelle Vereinbarung anzusehen. Auch insofern ist das Ersturteil somit nicht korrekturbedürftig.
Ob von einer gröblichen Beeinträchtigung vor dem Hintergrund des § 351 UGB die Rede sein kann, muss daher nicht mehr behandelt werden.
II. Zur Verfahrensrüge
1. Der Kläger rügt die unterbliebene Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Wert der Liegenschaft im Vertragsabschlusszeitpunkt.
Zumal das Erstgericht zu Recht von einem wirksamen Ausschluss der Vertragsanfechtung nach § 934 ABGB ausgegangen ist, bedurfte es auch der Einholung des beantragten Sachverständigengutachtens nicht. Ein wesentlicher Stoffsammlungsmangel (vgl RS0037055 [T7], RS0037041 [T8], RS0043049) liegt daher nicht vor.
2.1. Der Kläger moniert, dass der Sachverständige DI H* in seinem Gutachten ausschließlich auf in der Vergangenheit durchgeführte Bodenuntersuchungen abgestellt habe. Eigene Untersuchungen habe er nicht vorgenommen. Hätte er selbst (aktuell) Bodenuntersuchungen vorgenommen, wäre er zum Ergebnis gekommen, dass „weitere umweltgefährdende Stoffe auf der Liegenschaft eingebracht wurden“, sodass die von der Liegenschaft ausgehende Gefährdung keine Deckung in der Gefährdungsabschätzung des Umweltbundesamtes finde.
2.2. Der Sachverständige DI H* hat in Punkt 7.2 seines schriftlichen Gutachtens auf die zwischen 1992 und 2002 sowie 2020 durchgeführten Untersuchungen der Bodenluft, des Feststoffes und des Grundwassers verwiesen. Der Kläger hat in seinem Antrag auf Gutachtensergänzung dem Sachverständigen unter anderem die Frage gestellt, ob er „Probenboden“ genommen habe (ON 55, S 3). Der Sachverständige DI H* hielt dazu in der Verhandlung vom 15. Mai 2025 fest, dass er (gemeint wohl) Bodenproben nicht genommen habe. Es seien auch keine Schurfe oder irgendwelche Bohrungen „abgeteuft“ worden (ON 66.3, S 12). Er verwies allerdings auch darauf, dass dies für die Beantwortung der vom Gericht gestellten Fragen nicht notwendig gewesen sei, da genügend und ausführliche Dokumentationsunterlagen vorgelegen hätten (ON 66.3, S 12). Der Kläger stellte in der Folge auch keinen auf eigene Untersuchungen durch den Sachverständigen abzielenden Antrag. Ein (wesentlicher) Verfahrensmangel ist daher zu verneinen.
Abgesehen davon hat das Erstgericht (unbekämpft) festgestellt, dass der Beklagte die Liegenschaft nach deren Ankauf planieren ließ und stets bemüht war, diese in einem guten Zustand zu erhalten. Er lagerte dort keinen Müll. Er schüttete auch zu keinem Zeitpunkt Müll oder dergleichen auf die Liegenschaft (US 6). Letztlich stellte es auch fest, dass der Beklagte dem Kläger nicht zusicherte, dass die Liegenschaft frei von gefährlichen Stoffen ist. Auch vor diesem Hintergrund kann ein wesentlicher Verfahrensmangel nicht erkannt werden.
III. Zur Tatsachenrüge
1.1.Eine ordnungsgemäße Beweisrüge liegt nur dann vor, wenn klar ersichtlich ist, durch welche Tatsachen sich der Berufungswerber für beschwert erachtet, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurden, welche Feststellungen stattdessen begehrt werden und aufgrund welcher Beweismittel die begehrten Feststellungen getroffen werden könnten. Um die Beweisrüge in der Berufung auszuführen, muss der Rechtsmittelwerber also deutlich zum Ausdruck bringen, welche konkrete Feststellung bekämpft wird, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, welche Feststellung begehrt wird und aufgrund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen die begehrte Feststellung zu treffen gewesen wäre (RS0041835; Kodek in Rechberger/Klicka 5§ 471 ZPO Rz 15).
1.2. Im Rahmen einer (ordnungsgemäß ausgeführten) Tatsachenrüge ist vom Berufungsgericht zu prüfen, ob die Tatsachenfeststellungen des Erstgerichtes das Ergebnis einer unrichtigen Würdigung der aufgenommenen Beweise, einer unrichtigen Anwendung von Erfahrungssätzen oder der Heranziehung unzutreffender Erfahrungssätze darstellen ( Pimmer in Fasching/Konecny 3§ 467 ZPO Rz 39). Dass ein anderer als der vom Erstgericht festgestellte Sachverhalt möglich wäre, reicht nicht aus; maßgeblich ist, ob für die rechtsrichtige Einschätzung im Rahmen der freien Beweiswürdigung ausreichende Gründe bestanden haben ( Klauser/Kodek 18§ 467 ZPO E 39/1). Das Berufungsgericht hat anhand des vorliegenden Beweismaterials lediglich die Nachvollziehbarkeit und Vertretbarkeit von erstgerichtlichen Feststellungen zu überprüfen, wobei die Überprüfung nach Plausibilitätsgrundsätzen zu erfolgen hat, nicht jedoch eine eigene Beweiswürdigung vorzunehmen bzw. ein eigenes Beweisverfahren durchzuführen ist, weil Letzteres zwangsläufig zu einer Beweiswiederholung in jedem Verfahren führen müsste, in dem Feststellungen bekämpft werden. Eine Beweiswiederholung wäre nur durchzuführen, wenn das Berufungsgericht bei seiner Plausibilitätsprüfung Bedenken gegen die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen bzw. die vorgenommene Beweiswürdigung haben sollte (vgl OLG Linz 2 R 179/03m, 1 R 161/06m, 1 R 50/10v, 1 R 145/11s, 6 R 40/14s ua).
2.1. Der Kläger bekämpft die Feststellungen zur Geländeveränderung 2008/2009 in Form einer Geländeabsenkung. Er begehrt folgende Ersatzfeststellungen: „Der Beklagte als Verkäufer hat in den Jahren 2004 bis 2010 durch zusätzliche Müllablagerungen für eine Geländeerhöhung von jedenfalls 38.000 m 3 Sorge getragen, welche Müllablagerungen in die Gefährdungsabschätzung des Umweltbundesamts vom 6. März 2012 keinen Eingang gefunden haben. Durch diese zusätzlichen Müllablagerungen des Beklagten kam es zu einer zusätzlichen Kontaminierung der verkauften Liegenschaft, über welche der Beklagte den Kläger nicht informiert hat.“
Das Erstgericht habe die bekämpften Feststellungen auf Basis des Gutachtens des Sachverständigen DI I* getroffen. Dieses weise im Höhenvergleich „Identpunkte“ von aktuell 153,95 müA und 2011 von 154,14 müA aus. Im Gutachten des Umweltbundesamtes ergebe sich für diesen „Identpunkt“ jedoch eine Höhe von 156,29 müA, sodass sich eine Differenz von 2,15 m errechne. Somit würden sich nach Ansicht des Klägers „nicht 23 cm zu hoch, sondern 1 m und 43 cm zu niedrig“ ergeben. Es errechne sich eine Aufschüttung von 38.000 m³. Dabei handle es sich um Abfall, der zwischen 2004 und 2010 auf die Liegenschaft gebracht worden sei.
2.2. Das Erstgericht hat festgestellt, dass der Beklagte keinen Müll (etwa Reifen, Fahrzeugteile etc.) auf der Liegenschaft lagerte. Insbesondere schüttete er keinen Müll, Bauschutt oder andere gefährliche Materialien in einer Höhe von 1,5 bis 3 m auf die Liegenschaft (US 6). Diese Feststellungen bekämpft der Kläger nicht ausdrücklich. Er begehrt folglich mit den bekämpften Feststellungen großteils nicht korrespondierende Ersatzfeststellungen. Sollte sich die Beweisrüge auch auf die genannten Feststellungen beziehen, ist festzuhalten, dass das Erstgericht diese auf Basis der Angaben des Beklagten und der Zeugin J* traf (US 6). Der Kläger legt nicht dar, dass und inwiefern die Beweiswürdigung unrichtig sein soll. Die Beweisrüge ist daher nicht ordnungsgemäß ausgeführt.
Mit seiner Ansicht hat der Kläger den Sachverständigen DI I* bereits in seinem Erörterungsantrag (ON 55) bzw. in der Verhandlung vom 15. Mai 2025 (ON 66.3) konfrontiert. Dieser hat sich mit den Behauptungen des Klägers umfassend auseinandergesetzt. Dessen Erläuterungen (ON 66.3, S 6 ff) sind klar und nachvollziehbar. Das Gutachten ist weder widersprüchlich noch unvollständig oder unschlüssig.
3.1. Der Kläger bekämpft auch die Feststellungen, dass ihm die Gefährdungsabschätzung des Umweltbundesamtes bekannt war, er wusste, dass die Liegenschaft ein (geringes) Schadstoffrisiko aufweist und auf der Liegenschaft nach wie Verunreinigungen zu finden sind. Er strebt folgende Ersatzfeststellung an: „Es kann nicht festgestellt werden, dass sich die zum Kaufzeitpunkt im Jahr 2020 vorhandenen Ablagerungen und deponierten Materialien in der Gefährdungsabschätzung des Umweltbundesamtes widerspiegeln“.
Das Erstgericht habe zur Begründung der bekämpften Feststellung insbesondere auf das Gutachten des Sachverständigen DI H* verwiesen. Dieser habe jedoch keine eigenen Bodenuntersuchungen vorgenommen. Seine Schlussfolgerungen würden sich ausschließlich auf Untersuchungen des Umweltbundesamtes beziehen, die jedoch die Veränderungen des Bodens in den letzten Jahren nicht berücksichtigen würden.
3.2. Der Kläger strebt keine mit den bekämpften Feststellungen korrespondierenden Ersatzfeststellungen an. Zudem hat das Erstgericht die bekämpften Feststellungen aufgrund der eigenen Angaben des Klägers getroffen, hingegen insofern nicht auf ein Sachverständigengutachen abgestellt (US 8 iVm US 12). Damit setzt sich der Kläger nicht auseinander. Eine ordnungsgemäß ausgeführte Tatsachenrüge liegt daher nicht vor.
Im Übrigen kann auf die bisherigen Ausführungen zum Gutachten des Sachverständigen DI H* verwiesen werden. Dass sich dessen Schlussfolgerungen ausschließlich auf Untersuchungen des Umweltbundesamtes beziehen würden, ist unrichtig. Er berücksichtigte auch die Ergebnisse des vom Kläger in Auftrag gegebenen Gutachtens vom Juni 2020 (Beilage ./E; ON 49, S 7; ON 66.3, S 12).
IV. Ergebnis, Kosten, Rechtsmittelzulässigkeit
1. Der Berufung konnte kein Erfolg zuerkannt werden.
2.Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 50, 41 ZPO.
In einem Verfahren über einen Rechtsgestaltungsausspruch auf Aufhebung eines Kaufvertrags und über das damit verbundene Leistungsbegehren auf Rückzahlung des Kaufpreises bestimmt sich der Streitwert allein nach dem Leistungsbegehren (RS0018806 [T2]). Die Berufungsbeantwortung ist daher auf Basis eines Streitwerts von EUR 345.000,00 zu honorieren.
3.Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da die Entscheidung des Berufungsgerichtes nicht von der Lösung erheblicher, im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO qualifizierter Rechtsfragen abhängig war.
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