Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten Mag. Gerhard Hasibeder als Vorsitzenden sowie MMag. Andreas Wiesauer und Mag. Stefan Riegler in der Rechtssache der Klägerin A* B* GmbH , FN **, **straße **, **, vertreten durch die Summereder Pichler Wächter Rechtsanwälte GmbH in Leonding, gegen die Beklagte C* GmbH , FN **, **straße ** , ** **, vertreten durch Dr. Isabelle Dessulemoustier-Bovekercke-Ofner, Rechtsanwältin in Wien, wegen EUR 148.896,00 sA , über die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landesgerichtes Linz vom 19. August 2025, Cg*-10, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird teilweise Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, dass es wie folgt zu lauten hat:
1. Die Beklagte ist schuldig, der Klägerin binnen 14 Tagen EUR 147.286,84 samt 9,2 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 11. Oktober 2024 zu zahlen.
2. Das Mehrbegehren, die Beklagte sei schuldig, der Klägerin weitere EUR 1.609,16 samt 9,2 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 11. Oktober 2024 zu zahlen, wird abgewiesen.
3. Die Beklagte ist schuldig, der Klägerin die mit EUR 17.105,92 (darin enthalten EUR 2.072,65 USt und EUR 4.670,00 Pauschalgebühr) bestimmten Kosten des Verfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die Beklagte ist schuldig, der Klägerin die mit EUR 12.527,62 (darin enthalten EUR 679,77 USt und EUR 8.449,00 Pauschalgebühr) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Beklagte als Mieterin und die D* GmbH als Vermieterin schlossen einen Mietvertrag betreffend die Gewerbeimmobilie am Standort E*straße F* in ** G* ab, der auf zehn Jahre befristet ist. Die vereinbarte Nettomonatsmiete beträgt EUR 38.068,82, womit auch die Nutzung von 40 Parkplätzen abgegolten wird. Die monatliche Akontozahlung für Betriebskosten beträgt EUR 1,00 pro m², wobei die Bürofläche 1.787 m² beträgt und die Halle eine Fläche von 1.057,19 m² aufweist. Die Betriebskosten belaufen sich daher insgesamt auf EUR 2.844,19 pro Monat.
Die Klägerin begehrt für die Vermittlung des Vertragsabschlusses eine Provision in Höhe dreier Bruttomonatsmieten (einschließlich Betriebskosten) mit der Begründung, sie sei als Doppelmaklerin auch für die Beklagte tätig geworden, indem sie diese gegenüber der Vermieterin als Interessentin an der Miete der Immobilie G* namhaft gemacht habe. Sie habe die Beklagte auf ihre Stellung als Doppelmaklerin und auf die im Fall der erfolgreichen Vermittlungstätigkeit anfallende Provision mehrfach hingewiesen. Über einen Zeitraum von ca eineinhalb Jahren hinweg habe die Klägerin zahlreiche Leistungen für die Beklagte erbracht, wie etwa die Organisation von und Teilnahme an Besprechungen und Besichtigungen.
Zwischen den Parteien sei zumindest schlüssig ein Maklervertrag (samt Provisionsvereinbarung in der oa Höhe) zustande gekommen. Selbst wenn keine Vereinbarung über die Höhe der Provision getroffen worden wäre, schuldete die Beklagte der Klägerin aufgrund der widerspruchslosen Inanspruchnahme der Maklertätigkeit eine angemessene ortsübliche Provision.
Die Beklagte bestritt und beantragte Klagsabweisung. Sie habe zwar aufgrund eines Inserats mit der Klägerin Kontakt aufgenommen, woraufhin diese ihr ein Exposé über die Geschäftsimmobilie übermittelt habe. In der Folge habe die Beklagte jedoch mit der Vermieterin allein die „rechtlichen und sachlichen Parameter“ für die Anmietung des Standortes ausgehandelt. Ein Maklervertrag oder eine Provisionsvereinbarung seien weder ausdrücklich noch schlüssig zustande gekommen, zumal die Beklagte dem entsprechenden Hinweis der Klägerin auf die von ihr erwartete Provision widersprochen habe. Weder davor noch danach habe sich die Klägerin gemeldet oder irgendwelche weiteren Bemühungen zur Unterstützung der Verhandlungen zwischen der Beklagten und der Vermieterin unternommen. Selbst wenn ein Maklervertrag zustande gekommen sei, schulde die Beklagte höchstens ein am Ausmaß der Verdienstlichkeit der Klägerin orientiertes Entgelt, das aufgrund der bloß überschaubaren Leistungen der Klägerin entsprechend gering ausfallen würde. Dabei sei vor allem zu berücksichtigen, dass die Namhaftmachung des Standortes und Übermittlung des Exposés vorrangig im Interesse der Vermieterin als Auftraggeberin der Klägerin erfolgt sei.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage ab. Seiner Entscheidung legte es den auf den Seiten drei bis elf des Urteils wiedergegebenen Sachverhalt zugrunde. Für das Berufungsverfahren wesentlich sind folgende, zusammengefasst wiedergegebenen Feststellungen (wobei die von der Klägerin bekämpfte Feststellung kursiv hervorgehoben ist):
Die Klägerin inserierte sodann die Liegenschaft, wobei im Inserat auf der Website „**“ unter anderem auf folgendes hingewiesen wurde (Beil ./AK):
„Besichtigungen und Beratungen erfolgen kostenlos, lediglich im Falle einer erfolgreichen Vermittlungstätigkeit ist die gesetzliche bzw. angeführte Provision in Höhe von drei Bruttomonatsmieten zzgl 20 % USt zur Zahlung fällig. Es besteht zwischen dem Vermittler und dem Abgeber ein wirtschaftliches Naheverhältnis. Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.“
Die bei der Beklagten angestellte und für Liegenschaften zuständige H* I*, welche für die Beklagte bereits acht bis neun Standorte abgewickelt hatte, wurde von einem ehemaligen Kollegen von ihr darüber informiert, dass er eine Annonce hinsichtlich der klagsgegenständlichen Liegenschaft gesehen habe. Dieser fragte H* I*, ob dieses Objekt etwas für die Beklagte sein könnte. Er leitete ihr die Telefonnummer der Klägerin weiter. Ob es sich bei dieser Annonce um das Inserat Beil ./AK handelte, kann nicht festgestellt werden. Darüber hinaus kann nicht festgestellt werden, ob dieses Inserat an H* I* weitergeleitet wurde.
H* I* kontaktierte sodann J* K* [den „Projektleiter“ der Klägerin], um zu erfahren, wo sich das Objekt befindet, wobei ihr bewusst war, dass die Klägerin Maklerin der Vermieterin ist. J* K* sagte ihr dann, dass er drei Objekte hätte und H* I* ersuchte [ihn], ihr die Standorte zu übermitteln. J* K* übermittelte ihr am 28. März 2023 die drei Standorte, unter anderem den Standort E*straße F*, ** G*.
Am 29. März 2023 machte die Klägerin die Beklagte gegenüber der D* GmbH als Interessentin für diesen Standort namhaft.
Am 5. April 2023 schrieb die Klägerin um 10:38 Uhr nachstehende E-Mail an H* I* (Beil ./E):
„Sehr geehrte Damen und Herren!
Herzlichen Dank für Ihr Interesse an unserem Immobilienangebot.
Gerne präsentieren wir Ihnen Ihrem Wunsch entsprechend unverbindlich und freibleibend folgende Immobilie.
Informationen und Besichtigungen sind selbstverständlich unverbindlich und kostenlos für Sie.
Nur bei Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages fallen Kosten gemäß Nebenkostenübersicht an.
Klicken Sie auf den Link und folgen Sie dem Prozedere, um Detaildaten Ihrer Wunschimmobilie zu sehen.
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(Zum Öffnen des Angebots klicken Sie diesen Link)
[…]“
Wenn man auf den in der E-Mail übermittelten [oben durch Unterstreichung hervorgehobenen] Link klickt, muss man, um die Unterlagen öffnen zu können, die Maklervereinbarung und die Nebenkosten bestätigen.
H* I* las nach dem Öffnen des Links, dass drei Bruttomonatsmieten begehrt werden, wollte dies jedoch nicht bestätigen, keinen Maklervertrag unterzeichnen und antwortete am 5. April 2023 um 10:51 Uhr [per E-Mail] an J* K* wie folgt:
„Hello Herr K*,
könnten Sie mich bitte anrufen. Ich kenne mich nicht aus, wie ich zu den Plänen komme... ich komme bei den links immer nur auf einen Link für die Maklervereinbarung.
Einfacher wäre es, wenn sie mir einfach die Pläne und Unterlagen als pdf zusenden würden.
Danke vorab!
[...]“
J* K* antwortete ihr mit E-Mail vom 5. April 2023 um 11:10 Uhr, dass er ihr im Anhang die Unterlagen zur Durchsicht übermittle. Das übermittelte Immobilienangebot samt Exposé lautete auszugsweise wie folgt:
„[...]
Sehr geehrte Frau I*, vielen Dank für Ihr Interesse an unseren Immobilien.
Folgend übermitteln wir Ihnen objektbezogene Angebotsinformationen. [...]
Es würde uns freuen, wenn die Informationen Ihrem Interesse entsprechen! Der Ordnung halber dürfen wir darauf hinweisen, dass bei erfolgreicher Vermittlung die angegebene Provision in Rechnung gestellt wird.
Für weitere Fragen stehen wir gerne zur Verfügung und freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme bezüglich einer gemeinsamen Besichtigung.
[...]
Besichtigungen und Beratungen erfolgen kostenlos, lediglich im Falle einer erfolgreichen Vermittlungstätigkeit ist die gesetzliche bzw angeführte Provision in Höhe von drei Bruttomonatsmieten zzgl 20 % USt zur Zahlung fällig. Es besteht zwischen dem Vermittler und dem Abgeber ein wirtschaftliches Naheverhältnis. Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
[...]
Provisionsregelung
Der Maklervertrag mit uns kommt durch schriftliche Vereinbarung oder durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit zustande.
[…]“.
In der der E-Mail weiters angeschlossenen Nebenkostenübersicht wies die Klägerin ebenfalls auf die „Höchstprovision“ von „drei BMM“ [Bruttomonatsmieten] hin.
Es kann nicht festgestellt werden, ob H* I* die Nebenkostenübersicht durchlas. Für H* I* waren vorwiegend die Pläne relevant, um beurteilen zu können, ob das Objekt für die Beklagte in Frage kommt. Im Exposé waren für H* I* die Bilder, die Parameter für das Projekt und die Flächen wichtig, sie las jedoch nicht das gesamte Exposé im Detail durch.
H* I* widersprach nach der Übermittlung der Unterlagen nicht der in diesen angeführten Provision.
Am 6. April 2023 wurde sodann zwischen J* K* und H* I* ein Termin vereinbart, bei welchem H* I*, J* K*, L* [Geschäftsführer der Klägerin] und M* [Gesellschafter der Vermieterin] anwesend waren. Bei diesem Termin fand ein Kennenlernen der Beklagten als Mietinteressentin und der Vermieterin statt. Es gab dann noch einen weiteren Termin in **, bei welchem J* K*, H* I* und M* anwesend waren, wobei J* K* nicht von der Beklagten von diesem Termin erfuhr, sondern von M*. Bei den persönlichen Terminen zwischen der Beklagten und der Klägerin wurde die Provision nicht angesprochen. Die weiteren Vertragsgespräche führte die Beklagte mit der Vermieterin direkt.
Hinsichtlich der weiteren Handlungen bzw Korrespondenz der Parteien kann auf die Feststellungen des Erstgerichts verwiesen werden (US 7 – 11; § 500a ZPO).
In rechtlicher Hinsicht gelangte das Erstgericht zu dem Ergebnis, dass – ausgehend von den Feststellungen – begründete Zweifel daran vorgelegen hätten, dass die Beklagte einer Maklervereinbarung (schlüssig) zugestimmt habe. In der bloßen Annahme der Dienste der Klägerin liege kein schlüssiger Vertragsabschluss, da diese erkennbar auch für die Vermieterin tätig geworden sei. Im Anschluss habe die Beklagte zwar in Kenntnis der Provisionsforderung der Klägerin den Mietvertrag abgeschlossen und in einer E-Mail lediglich der Höhe der von der Klägerin verlangten Provision widersprochen. Selbst wenn man diese E-Mail als „schlüssiges Akzeptieren eines Provisionsanspruchs“ sehen sollte, sei damit für die Klägerin aber nichts zu gewinnen. Denn in dieser Phase sei die Klägerin nicht mehr verdienstlich geworden. Die den Provisionsanspruch begründende verdienstliche Tätigkeit müsse aber während des Bestehens des Maklervertrags erfolgen. Eine Tätigkeit vor Abschluss des Maklervertrags entbehre einer vertraglichen Grundlage und könne daher selbst dann keinen Provisionsanspruch auslösen, wenn sie in weiterer Folge kausal für den Hauptvertragsabschluss werden sollte. Daher sei die Klage abzuweisen.
Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin wegen Verfahrensmängeln, unrichtiger Tatsachenfeststellungen aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Sie beantragt primär, das Urteil („allenfalls nach Beweiswiederholung bzw -ergänzung“) dahin abzuändern, dass der Klage stattgegeben werde. Hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung, der Berufung keine Folge zu geben.
Die Berufung – deren Behandlung keine Beweiswiederholung und/oder -ergänzung und damit auch keine mündliche Berufungsverhandlung erforderte (RS0127242; § 480 Abs 1 ZPO) – ist teilweise berechtigt.
1. Zur Mängelrüge:
1.1. Als Mangelhaftigkeit des Verfahrens macht die Klägerin zunächst geltend, dass sich das Erstgericht über eine von der Beklagten im Sinn des § 266 Abs 1 ZPO zugestandene Tatsache hinweggesetzt und eine von diesem Tatsachengeständnis abweichende (non-liquet-)Feststellung getroffen habe. Die Beklagte habe nämlich außer Streit gestellt, dass sie aufgrund des Inserats der Klägerin diese unter der im Inserat genannten Telefonnummer kontaktiert habe (Pkt 3.1 der Berufung).
Soweit sich die Klägerin diesbezüglich auf die Ausführungen der Beklagten in der Klagebeantwortung stützt, geht daraus nur hervor, dass „die Beklagte aufgrund eines Inserats mit der Klägerin Kontakt aufnahm und ihr Interesse an dem inserierten Objekt bekundete“ (S 2/ON 3). Das schließt es nicht aus, dass H* I* nur aufgrund einer Erzählung vom Inserat (bzw der darin angeführten Telefonnummer) erfuhr und steht damit der non-liquet-Feststellung hinsichtlich der „Weiterleitung des Inserats“ nicht entgegen (US 3, vorletzter Absatz).
Nicht anderes gilt für die im vorbereitenden Schriftsatz der Beklagten vorgenommenen Außerstreitstellungen (S 2/ON 6). Dass die Beklagte bzw H* I* „durch einen Anruf bei der im Inserat genannten Telefonnummer ihr Interesse an dem inserierten Objekt bekundete“, bedeutet nicht zwangsläufig, dass ihr das Inserat zugegangen ist und ihr daher dessen (gesamter) Inhalt bekannt war. Auch das steht einer Feststellung, dass die für die Beklagte handelnde H* I* durch eine Erzählung eines ehemaligen Kollegen nur über das Inserat an sich Bescheid gewusst und auf diese Art und Weise auch die Telefonnummer erfahren hat, nicht entgegen.
Auf die Frage, ob es sich bei der Annonce, die nach den Feststellungen ein ehemaliger Kollege H* I* gesehen hat, um das von der Klägerin vorgelegte Inserat (Beil ./AK) gehandelt hat oder nicht, kommt es nicht an, weil das nur dann in rechtlicher Hinsicht relevant wäre, wenn feststünde, dass die Annonce (und nicht nur manche Informationen daraus, wie etwa die Telefonnummer) tatsächlich an H* I* (und damit die Beklagte) weitergeleitet wurden.
Der behauptete Widerspruch zwischen den getroffenen Feststellungen und einem Tatsachengeständnis der Beklagten liegt daher nicht vor. Nur der Vollständigkeit halber ist noch darauf hinzuweisen, dass insoweit schon grundsätzlich kein im Sinn des § 496 Abs 1 Z 2 ZPO wesentlicher Verfahrensmangel vorliegen kann. Denn bei – wie hier – bloßen non-liquet-Feststellungen hätte ein Geständnis aufgrund der Dispositionsmaxime ohnehin Vorrang und die non-liquet-Feststellungen wären unbeachtlich. Solche Feststellungen stünden also einer Zugrundelegung der zugestandenen Tatsachen nicht entgegen (RS0040118 [T2, T3]). Da sich aber die von der Klägerin angestrebten Feststellungen ohnehin nicht aus den Außerstreitstellungen ableiten lassen, kommt dem auch in rechtlicher Hinsicht keine Bedeutung zu.
1.2. Weiters macht die Klägerin „aus anwaltlicher Vorsicht“ Stoffsammlungsmängel in Bezug auf die Höhe ihres Provisionsanspruchs durch unterlassene Beweisaufnahmen geltend (Pkt 3.2 der Berufung). Auch darauf kommt es – wie zu zeigen sein wird – ungeachtet der Frage, ob es sich dabei nicht ohnehin um sekundäre Verfahrensmängel und damit um Rechtsfehler handelt, nicht an. Zusammengefasst kommt der Mängelrüge insgesamt keine Berechtigung zu.
2. Zur Tatsachenrüge:
Die Klägerin ficht die non-liquet-Feststellung zur (oben bereits angesprochenen) Frage, ob es sich bei dieser [der vom „ehemaligen Kollegen“ entdeckten] Annonce um das Inserat Beilage ./AK handelte, an. Ersatzweise strebt sie eine dementsprechende positive Feststellung an (Pkt 4 der Berufung).
In einer ordnungsgemäßen Tatsachenrüge hat der Rechtsmittelwerber darzulegen, durch welche Tatsachen er sich für beschwert erachtet, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurden, welche Feststellungen stattdessen begehrt werden und auf Grund welcher Beweismittel und Erwägungen die begehrten Feststellungen getroffen werden könnten (RS0041835 [T4, T5]).
Die angefochtene Feststellung findet sich in folgendem Kontext (US 3, vorletzter Absatz):
Die bei der Beklagten angestellte und für Liegenschaften zuständige H* I*, welche für die Beklagte bereits acht bis neun Standorte abwickelt hatte, wurde von einem ehemaligen Kollegen von ihr darüber informiert, dass er eine Annonce hinsichtlich der klagsgegenständlichen Liegenschaft gesehen habe. Dieser fragte H* I*, ob dieses Objekt etwas für die Beklagte sein könnte. Er leitete ihr die Telefonnummer der Klägerin weiter. Ob es sich bei dieser Annonce um das Inserat Beil ./AK handelte, kann nicht festgestellt werden. Darüber hinaus kann nicht festgestellt werden, ob dieses Inserat an H* I* weitergeleitet wurde.
Daher steht nur fest, dass der ehemalige Kollege der Beklagten bzw H* I* die Telefonnummer der Klägerin weiterleitete, nicht aber, ob er ihr (auch) das gesamte Inserat übermittelte. Diese non-liquet-Feststellung ficht die Klägerin nach ihrer ausdrücklichen Erklärung nicht an. Da es aber rechtlich (wenn überhaupt) nur darauf ankommen kann, ob die Beklagte den Inhalt des Inserats kannte, ist es gleichgültig, ob es sich bei der vom ehemaligen Kollegen entdeckten Annonce um das Inserat der Klägerin handelte oder nicht.
Die Tatsachenrüge ist daher schon von vornherein nicht zielführend. Dass sich aus den von der Klägerin darin angeführten Beweisergebnissen möglicherweise Anhaltspunkte ergeben, die gegen die weiteren oa Feststellungen sprechen, ist angesichts der dargestellten Anforderungen an eine Tatsachenrüge und des diesbezüglich von der Klägerin selbst abgesteckten Anfechtungsumfangs nicht relevant, weshalb dem Berufungsgericht eine inhaltliche Auseinandersetzung damit verwehrt ist.
3. Zur Rechtsrüge:
3.1. Der Behandlung der Rechtsrüge – die sich in einem großen Teil in der Wiedergabe der vom Erstgericht getroffenen Feststellungen erschöpft (S 3 ff der Berufung) – ist vorauszuschicken, dass das Berufungsgericht nach § 462 ZPO das angefochtene Urteil grundsätzlich (nur) innerhalb der Grenzen der Berufungsanträge und der Berufungserklärung zu überprüfen hat. Ungeachtet dieser Bindung an die geltend gemachten Berufungsgründe ist jedoch auch anerkannt, dass dann, wenn der Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung gesetzmäßig ausgeführt wurde, das Rechtsmittelgericht die rechtliche Beurteilung der Vorinstanz ohne Beschränkung auf die vom Rechtsmittelwerber verwendete Argumentation auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen nach allen Richtungen hin zu überprüfen hat (RS0043352, RS0043338).
Das gilt allerdings dann nicht, wenn ein Tatbestand aus mehreren selbständigen rechtserzeugenden Tatsachen abgeleitet wird und sich die Rechtsausführungen in der Berufung nur auf eine dieser Tatsachen, nicht aber auf die anderen beziehen (RS0043338). Der Rechtsmittelwerber muss also Rechtsgründe, denen in sich geschlossene – also selbständige rechtserzeugende, rechtshemmende oder rechtsvernichtende – Tatsachen zugrunde liegen, behandeln, damit sie nicht aus dem Nachprüfungsrahmen herausfallen (RS0043338 [T17]).
In der Berufung wird der vom Erstgericht zum Ausdruck gebrachten Auffassung, dass die Klägerin ab der E-Mail vom 26. Juni 2023, mit der sie die Beklagte ersuchte, sich zu melden, wenn sie noch etwas benötige (Beil ./Y), nicht mehr „verdienstlich“ geworden sei, sodass sich selbst dann, wenn danach durch irgendwelche Handlungen ein Maklervertrag doch noch (schlüssig) zustande gekommen sein sollte, ein Provisionanspruch nicht mehr begründen lasse (vgl US 14 f), weder in tatsächlicher, noch in rechtlicher Hinsicht entgegengetreten. Da dieser Frage selbständig rechtserzeugende Tatsachen zugrunde liegen, ist darauf im Berufungsverfahren nicht mehr einzugehen. Dass die Klägerin die (Rechts-)Ausführungen des Erstgerichts zur fehlenden „Verdienstlichkeit“ möglicherweise missverstanden hat (entgegen der Darstellung der Klägerin im vorletzter Absatz der Rechtsrüge auf S 9 der Berufung hat das Erstgericht eine Verdienstlichkeit keineswegs schlechthin verneint), kann daran nichts ändern. Abgesehen davon trifft die Rechtsauffassung des Erstgerichts insoweit zu (§ 500a ZPO).
3.2. Soweit sich die Klägerin nunmehr auf ein Anerkenntnis dem „Grunde und der Höhe nach“ stützt (durch die E-Mail vom 2. September 2024, Beil ./AH; vgl Berufung S 8, vorletzter Absatz), handelt es sich dabei um eine im Berufungsverfahren gemäß § 482 ZPO unzulässige Neuerung. Die Klägerin hat im Verfahren erster Instanz nämlich kein diesbezügliches Vorbringen erstattet. Die zur Urkunde Beil ./AH erstatteten Behauptungen (S 4/ON 5, drittletzter Absatz) reichen insoweit – ebenso wie ein bloßer Verweis auf diese oder andere Urkunden – nicht aus (RS0037915 [T1]).
3.3. Ansonsten meint die Klägerin, sie habe bereits im Inserat auf ihre Stellung als Doppelmaklerin und ihre Provisionserwartung hingewiesen, was der Beklagten bekannt gewesen sei. Daher sei schon durch die folgende Inanspruchnahme ihrer Tätigkeit ein Maklervertrag zustande gekommen. Dass aber die Beklagte den Inhalt des Inserats (insbesondere den Hinweis auf die zu entrichtende Provision) gekannt habe, steht gerade nicht fest. Daher geht die Rechtsrüge nicht vom festgestellten Sachverhalt aus, weshalb sie insoweit nicht gesetzmäßig ausgeführt ist und keiner inhaltlichen Behandlung zugeführt werden kann (RS0043312 [T14], RS0043603 [T2, T8]).
3.4. Damit bleibt nur noch die Frage zu klären, ob in weiterer Folge (schlüssig) ein Maklervertrag zustande gekommen ist. Dazu hat bereits das Erstgericht an sich zutreffend ausgeführt, dass das nur dann der Fall ist, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände kein vernünftiger Grund, an der Zustimmung zum Vertragsschluss zu zweifeln, übrig bleibt. Zweifel, ob eine schlüssige Auftragserteilung erfolgt ist, gehen stets zu Lasten des Maklers, der für das Zustandekommen des Vermittlungsauftrages beweispflichtig ist (RS0062658 [T5]).
Ausgehend von den Feststellungen hat die Klägerin nach entsprechender (telefonischer) Kontaktaufnahme durch die Beklagte dieser einen Hyperlink zu ihrem Immobilienangebot gesendet, dessen nähere Details jedoch erst ersichtlich waren, wenn man – nach dem „Anklicken“ des Hyperlinks – den Hinweis auf die Maklervereinbarung bzw auf die im Erfolgsfall zu entrichtende Provision bestätigte. Es steht auch fest, dass die für die Beklagte tätige Zeugin I* den Hyperlink öffnete und dadurch nicht nur erfuhr, dass die Klägerin eine Maklervereinbarung schließen will, sondern auch, dass sie für die Vermittlung drei „Bruttomonatsmieten“ verlangt. Weil sie die Maklervereinbarung aber nicht schließen wollte, wandte sie sich mit dem Ersuchen an die Klägerin, ihr die „Pläne und Unterlagen“ der Einfachheit halber „als pdf“ zuzusenden. Daraufhin übermittelte ihr der für die Klägerin tätige Zeuge K* die angeforderten Unterlagen, in denen nochmals – und zwar in aller Deutlichkeit – auf die im Fall eines Erfolgs der Vermittlung zu entrichtende Provision hingewiesen wurde. Die Beklagte nahm daraufhin die Tätigkeit der Klägerin in Anspruch (darunter die Organisation eines Treffens mit der Vermieterin), ohne der in diesen Unterlagen angeführten Provision zu widersprechen (US 4 ff).
Unter Berücksichtigung all dieser Umstände, insbesondere aber der Grundsätze des redlichen Geschäftsverkehrs, konnte die Klägerin das Verhalten der Beklagten gar nicht anders verstehen, als dass die Beklagte zum Abschluss des Maklervertrags bereit ist und die Provision (auch der Höhe nach) akzeptiert. Es mag zwar sein, dass nach der E-Mail der Zeugin I*, mit der sie die Unterlagen anforderte, auf der Seite der Klägerin noch Anlass für Zweifel bestanden hat. Dabei ist allerdings auch zu berücksichtigen, dass die eher vage formulierte E-Mail auch keinen eindeutigen Hinweis darauf bot, dass die Beklagte überhaupt keine Maklervereinbarung schließen oder keine Provision (zumindest nicht in der begehrten Höhe) zahlen will.
Wenn aber die Beklagte in der Folge nach der Übermittlung der Unterlagen durch die Klägerin, in denen diese neuerlich – wie ausgeführt deutlich und unmissverständlich – auf die Provisionserwartung hinweist, widerspruchs- bzw kommentarlos deren Dienste in Anspruch nimmt, hat sie damit jeden (Rest-)Zweifel zerstreut.
Vom maßgeblichen Standpunkt eines objektiven Erklärungsempfängers (vgl RS0113932, RS0053866 [T1]) durfte daher die Klägerin davon ausgehen, dass die Beklagte den Provisionsanspruch akzeptiert. Damit, dass die Zeugin I* die Unterlagen derart selektiv liest (wie von dieser angegeben) und alle Hinweise auf die Provision (bewusst) ausblendet (dass sie schon davor wusste, dass die Klägerin Provision begehrt, steht ja fest; siehe US 5), also vom Provisionsanspruch sozusagen nichts hören und sehen will, konnte und musste die Klägerin ausgehend von den Gepflogenheiten redlicher Geschäftsgebarung unter Unternehmern nicht rechnen.
Vor diesem Hintergrund vermag daher das Berufungsgericht der Rechtsansicht des Erstgerichts, ein Zustandekommen des Maklervertrags scheitere an verbleibenden Zweifeln daran, ob die Beklagte einem Vertragsabschluss (schlüssig) zugestimmt hat, nicht beizupflichten. Vielmehr hat die Beklagte durch ihr Verhalten für einen objektiven Erklärungsempfänger eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass sie den Vertrag abschließen will. Denn die aus einer Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen sind nicht danach zu beurteilen, was der Erklärende sagen wollte (oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat), sondern wie die Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage durch einen redlichen und verständigen Menschen zu verstehen war. Auf konkrete Umstände, namentlich auf den Geschäftszweck und die Interessenlage ist hierbei Bedacht zu nehmen (RS0113932, RS0053866 [T1]). Auch weil die Beklagte nach der Übermittlung der Unterlagen durch die Klägerin ganz leicht klarstellen hätte können, dass sie dennoch nicht bereit ist, überhaupt eine Provision zu zahlen, zumindest aber nicht in der verlangten Höhe, bestand für die Klägerin danach kein Anlass mehr für irgendwelche Bedenken.
Auf die im Zusammenhang damit getroffenen non-liquet-Feststellungen, welche Teile der übermittelten Unterlagen die Zeugin I* wie genau gelesen hat, kommt es daher genauso wenig an, wie auf den Einwand der Beklagten, die Klägerin sei für sie erkennbar für die Vermieterin tätig geworden. Dass die Klägerin nach dem durch Inanspruchnahme ihrer Tätigkeit zustande gekommenen Maklervertrag „verdienstlich“ geworden ist, liegt nach den Feststellungen auf der Hand und bedarf damit keiner weiteren Auseinandersetzung. Der Klägerin steht daher (dem Grunde nach) ein Provisionsanspruch zu.
3.5. Was die Höhe der Provision betrifft, steht nicht nur fest, dass die Klägerin auf die von ihr begehrte Provision von drei Bruttomonatsmieten einschließlich Betriebskosten (mehrfach) hingewiesen hat, sondern auch, dass der für die Beklagte tätigen Zeugin I* das bekannt war. Daher umfasst die (schlüssige) Einigung der Parteien nicht nur den Provisionsanspruch dem Grunde nach, sondern auch der Höhe nach. Die – eingangs wiedergegebenen – Feststellungen des Erstgerichts zur Höhe der Miete und der Betriebskosten (in Form der Akonto-Zahlungen) blieben unbekämpft. Auch die Beklagte ist diesen in ihrer Berufungsbeantwortung nicht (mittels Feststellungsrüge) entgegengetreten. Anzumerken ist, dass jedenfalls die Berufung nicht erkennen lässt, dass die Klägerin nicht nur die Betriebskosten-Akontozahlungen, sondern stattdessen (möglicherweise höhere) tatsächliche Betriebskosten heranziehen möchte, sodass es darauf nicht ankommt.
Daraus folgt, dass sich Nettomonatsbeträge von jeweils EUR 40.913,01 ergeben (Nettomiete von EUR 38.068,82 zuzüglich – auf der Basis der monatlichen Betriebskosten von einem Euro pro m² – EUR 1.787,00 für die Bürofläche und EUR 1.057,19 für die Halle). Für drei Monate resultiert daraus ein (Netto-)Betrag von EUR 122.739,03. Einschließlich der Umsatzsteuer von 20 % beläuft sich daher der Provisionsanspruch der Klägerin auf (gerundet) EUR 147.286,84. Deshalb war das Urteil dementsprechend – im Sinn des Rechtsmitteleventualantrags – abzuändern. Nicht nachvollziehbar ist aufgrund der Berufungsausführungen, warum die Klägerin ungeachtet der getroffenen (unbekämpften) Feststellungen primär nach wie vor den Zuspruch von EUR 148.896,00 sA anstrebt. Das Mehrbegehren von EUR 1.609,16 sA war daher abzuweisen.
In diesem Umfang kommt daher der Berufung (nur) teilweise Berechtigung zu. Die Höhe des Zinssatzes und den – auf den Zeitpunkt der Übermittlung der Rechnung gestützten (S 5/ON 1) – Beginn des Zinsenlaufs hat die Beklagte nicht (substantiiert) bestritten.
Als Folge der Abänderung des angefochtenen Urteils war eine neue Entscheidung über die Kosten des Verfahrens erster Instanz zu treffen. Diese beruht auf § 43 Abs 2 ZPO. Die Klägerin ist mit rund 99 % ihrer Forderung durchgedrungen, sodass sie Anspruch auf vollen Kostenersatz auf der Basis des ersiegten Betrags von EUR 147.286,84 hat (vgl RS0124795, RS0116722). Da die Beklagte weder Einwendungen gegen die von der Rechtsvertreterin der Klägerin verzeichneten Kosten erhoben hat, noch von Amts wegen aufzugreifende offenbare Unrichtigkeiten ersichtlich sind, ergibt sich ein Betrag von EUR 17.105,92 (darin enthalten EUR 2.072,65 USt und EUR 4.670,00 Pauschalgebühr) .
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 50 iVm 43 Abs 2 ZPO. Auch insoweit hat die Klägerin mit rund 99 % obsiegt und daher Anspruch auf Ersatz der Kosten des Berufungsverfahrens auf der Basis des oa Betrags.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil keine Rechtsfragen im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zu lösen waren. Die Frage, ob ein Vertrag (schlüssig) zustande gekommen ist (und wenn ja, mit welchem Inhalt), hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
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