Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. K*-GmbH, *, vertreten durch die Schaffer Sternad Rechtsanwälte OG in Wien, 2. N*-GmbH, *, vertreten durch Dr. Annemarie Stipanitz-Schreiner, Rechtsanwältin in Graz, gegen die beklagte Partei B* KG, *, vertreten durch die Fellner Wratzfeld Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen 113.229,75 EUR sA, Rechnungslegung und Feststellung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgericht vom 13. Mai 2025, GZ 5 R 50/25x-42, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Klägerinnen sind Bestandnehmerinnen in dem Einkaufszentrum der Beklagten. Das Einkaufszentrum wurde ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. 6. 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet.
[2]Gegenstand des Revisionsverfahrens sind die Klagebegehren auf Rechnungslegung betreffend die Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2022 und die Feststellung, dass bestimmte Bestimmungen des Bestandvertrags wegen Verstoßes gegen § 879 Abs 3 ABGB nichtig seien.
[3] Das Erstgericht gab den beiden Begehren statt. Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten nicht Folge.
[4]Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts richtet sich die außerordentliche Revision der Beklagten. Diese zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO auf und ist daher zurückzuweisen. Die Begründung kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 ZPO).
[5] 1.1.Das Bestandverhältnis unterliegt – unstrittig – nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG. Die Rechnungslegungspflicht der Beklagten als Bestandgeberin ist daher nach den §§ 1099, 1012 ABGB zu beurteilen (6 Ob 172/21v).
[6] 1.2.Nach ständiger Rechtsprechung verjährt der Anspruch auf Rechnungslegung – mangels einer gesetzlichen Sonderbestimmung – in 30 Jahren (5 Ob 75/24a; 5 Ob 76/24y; RS0019397 [T1]; RS0034499; RS0109276; RS0086687). Nur wenn der Rechnungslegungsanspruch bloßer Nebenanspruch zu einem der kurzen Verjährungsfrist unterliegenden Hauptanspruch ist, verjährt er mit diesem (5 Ob 75/24a; 5 Ob 76/24y; RS0028102; RS0034499 [T1]; RS0034930 [T1]).
[7]Die lange Verjährungszeit gemäß § 1479 ABGB ist die Regel. Die Analogie zu den die Ausnahme bildenden besonderen Verjährungszeiten ist mit Vorsicht zu handhaben (RS0086687 [T1, T2]). So hat der Fachsenat in den rezenten Entscheidungen 5 Ob 75/24a und 5 Ob 76/24y die analoge Anwendung der dreijährigen Verjährungsfrist des § 34 Abs 1 WEG, des § 5 Abs 4 KlGG und des § 27 Abs 3 MRG – nach ausführlicher Auseinandersetzung mit Literatur und Judikatur – im Zusammenhang mit § 21 Abs 3 MRG ausdrücklich verneint. Es ist nämlich nicht zu erkennen, dass das MRG gemäß seiner immanenten Teleologie im Hinblick auf die Verjährung der darin vorgesehenen Rechnungslegungsansprüche ergänzungsbedürftig wäre. Bedenkt man den aus dem Gesetz erfließenden Zweck der Jahresabrechnung, den Mieter darüber zu informieren, wie hoch seine erst im Nachhinein ermittelbare wahre Verbindlichkeit an Betriebskosten tatsächlich ist, und ob ihm allenfalls ein Rückforderungsanspruch zusteht, der erst mit dem auf die Abrechnung zweitfolgenden Zinstermin fällig werden könnte, so lässt sich auch die Notwendigkeit nach einer Gesetzesanalogie zu § 34 Abs 1 WEG, § 27 Abs 3 MRG und § 5 Abs 4 KlGG (wie in der Literatur va von Dobler, Zur Verjährung der Rückforderung und Abrechnung von Betriebskosten im Bereich des § 1099 ABGB, immoZak 2020, 62 [63 f], erwogen), nicht schlüssig begründen. Den dafür ins Treffen geführten, überwiegend faktischen Schwierigkeiten einer Rechnungslegung für länger zurückliegende Perioden kann ein Vermieter dadurch entgegenwirken, dass er die Rechnungslegungspflicht dem Gesetz entsprechend erfüllt; überdies steht einem Vermieter auch der Einwand der Unmöglichkeit der Rechnungslegung nach zu. Allein aus praktischen Gründen die vom Gesetzgeber nicht vorgesehene kurze dreijährige Verjährungsfrist des § 34 Abs 1 WEG analog auch auf den Anspruch auf Betriebskostenabrechnung nach anzuwenden, ist daher nicht angezeigt. Für den Anspruch des Hauptmieters auf Betriebskostenabrechnung nach gilt also die lange Verjährungsfrist von dreißig Jahren (; [T1]).
[8] 1.3.Warum zwar nicht der Anspruch des Hauptmieters auf Betriebskostenabrechnung nach § 21 Abs 3 MRG sehr wohl aber die im Teilanwendungsbereich des MRG geltende Rechnungslegungspflicht für Betriebskosten nach § 1012 ABGB – nach § 1486 Z 4 ABGB oder analog zu § 34 WEG, § 27 Abs 3 MRG oder § 5 Abs 4 KIGG – der kurzen dreijährigen Verjährungsfrist unterliegen soll, vermag die Revisionswerberin nicht nachvollziehbar zu begründen. Auch in diesem Regelungsregime gilt, dass ausgehend vom Zweck der Jahresabrechnung die Notwendigkeit einer solchen Gesetzesanalogie nicht zu erkennen ist. Den faktischen Schwierigkeiten einer Rechnungslegung für länger zurückliegende Perioden kann ein Vermieter – wie bereits erörtert – dadurch entgegenwirken, dass er die Rechnungslegungspflicht entsprechend erfüllt; überdies steht einem Bestandgeber auch der Einwand der Unmöglichkeit der Rechnungslegung nach § 1447 ABGB zu (vgl 5 Ob 75/24a; 5 Ob 76/24y). Aus teleologischer Sicht liegt ein Gleichlauf der Verjährung der Rechnungslegungsansprüche des Bestandnehmers im Teilanwendungsbereich des MRG (und damit im Regime des ABGB) einerseits und des Hauptmieters im Vollanwendungsbereich des MRG nicht nur näher als ein Gleichlauf mit dem Rechnungslegungsanspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter, dieser ist vielmehr geboten.
[9]Es bestehen daher keine Anhaltspunkte für die von der Beklagten im Zusammenhang mit Rechnungslegungsanspruch nach § 1012 ABGB behauptete planwidrige Lücke. Warum die Anwendung der langen Verjährungsfrist im Widerspruch zum Werkvertragsrecht stehen soll, ist nicht nachvollziehbar. Die Revisionswerberin führt ins Treffen, dass im Werkvertragsrecht anerkannt sei, dass der Werkunternehmer den Verjährungsbeginn nicht beliebig dadurch hinauszögern könne, dass er keine Rechnung lege. Dieser Grundsatz verpflichtet aber gerade nicht den Berechtigten, die Rechnungslegung rasch durchzusetzen, sondern nimmt den zur Rechnungslegung Verpflichteten in die Pflicht.
[10] 1.4.Dass der Rechnungslegungsanspruch des Bestandnehmers auch im Teilanwendungsbereich des MRG entsprechend den allgemeinen Grundsätzen für den Rechnungslegungsanspruch nach §§ 1099, 1012 ABGB der langen Verjährungsfrist unterliegt, hat der Oberste Gerichtshof zwar noch nicht ausdrücklich ausgesprochen. Angesichts der Klarheit der Rechtslage wirft diese Beurteilung aber keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO auf.
[11]Das Fehlen einer ausdrücklichen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu einer bestimmten Frage begründet nämlich dann keine erhebliche Rechtsfrage, wenn diese anhand des Gesetzes, das selbst eine klare und eindeutige Regelung trifft, sowie den dazu in der Rechtsprechung vertretenen Grundsätzen zweifelsfrei gelöst werden kann und von den Vorinstanzen auch in diesem Sinn gelöst wurde (vgl RS0042656; RS0107773; RS0102181; RS0110702). Dies ist hier der Fall. Anhaltspunkte für die von der Beklagten geortete, durch Analogie zu schließende Gesetzeslücke bestehen nicht und werden in der Revision auch nicht nachvollziehbar dargetan. Legt der Rechtsmittelwerber nicht nachvollziehbar dar, aus welchem Grund vernünftigerweise eine unmittelbar ohne jeden Zweifel nicht anwendbare Vorschrift sinngemäß Anwendung zu finden habe, liegt trotz des Fehlens einer ausdrücklichen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs keine erhebliche Rechtsfrage vor (5 Ob 88/15z; RS0042656 [T20]).
[12] 2.1.Die formellen und inhaltlichen Anforderungen, die an die Abrechnung nach §§ 1099, 1012 ABGB zu stellen sind, ergeben sich aus deren Zweck, den Bestandnehmern eine ausreichende Grundlage für die Beurteilung zu liefern, ob der Bestandgeber bei der Vorschreibung der Pauschalraten, bei der Rückerstattung des Überschusses oder bei der Nachforderung des Fehlbetrags die maßgeblichen Bestimmungen eingehalten hat. Die Abrechnung hat daher eine übersichtliche, entsprechend aufgegliederte Verzeichnung der im abgerechneten Kalenderjahr dem Bestandgeber gegenüber fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten zu enthalten, die für einen durchschnittlichen Bestandnehmer nachvollziehbar ist (vgl RS0070610 [§ 21 MRG; § 34 WEG]; zu den Grundsätzen der Rechnungslegung allgemein 6 Ob 172/21v mwN).
[13] 2.2.Für die Ermittlung des Umfangs der Rechnungslegungspflicht muss nach der Natur des Geschäfts und den Umständen des Falls auf das Verkehrsübliche abgestellt werden (RS0019529 [T1, T7]). Ob eine Betriebskostenabrechnung den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen entspricht, ist daher nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Fragen von erheblicher Bedeutung stellen sich daher in diesem Zusammenhang im Allgemeinen nicht. Vielmehr schließt die Kasuistik des Einzelfalls in der Regel eine beispielgebende Entscheidung aus (vgl 5 Ob 125/22a; 5 Ob 192/17x).
[14] 2.3.Die Beklagte zeigt in ihrer Revision auch keine im Interesse der Wahrung der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts auf. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die für den klagegegenständlichen Zeitraum – vor und im Laufe des Verfahrens – gelegten Betriebskostenabrechnungen seien nicht ordnungsgemäß, weil diese zum Teil Sammelpositionen (wie „Materialaufwand und Schadensfälle“ und „Instandhaltung und Werbeeinrichtungen“) und/oder Positionsbezeichnungen, (wie „Technische Betriebsführung“) aufwiesen, die nicht erkennen ließen, welche Leistungen genau damit verrechnet worden seien, orientiert sich an den von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vorgegebenen Grundsätzen und steht mit Entscheidungen in vergleichbaren Fällen im Einklang (vgl 7 Ob 93/12w). Gleiches gilt für die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass eine ordnungsgemäße Rechnungslegung im vorliegenden Fall eines Einkaufszentrums die Angabe des konkret angewandten Verteilungsschlüssels (vgl 5 Ob 189/09v; 5 Ob 192/17x) und des Ausweises der von den zu verteilenden Bewirtschaftungskosten in Abzug zu bringenden Aufwendungen für das Gesundheits- und Bürozentrum erfordert. Den Bestandnehmer – entsprechend der Argumentation der Revisionswerberin – auf die Möglichkeit der Ermittlung durch eine Schlussrechnung zu verweisen, wird den von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen an die Abrechnung nach §§ 1099, 1012 ABGB nicht gerecht.
[15] 3.1.Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblätter iSd § 879 Abs 3 ABGB liegen nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (nur) dann nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt wurden (RS0123499 [T2]). Für das Zustandekommen einer solchen Individualabrede reicht es dabei nicht aus, dass eine Vertragsbestimmung zwischen den Vertragsparteien bloß erörtert und dem Geschäftspartner bewusst gemacht wird. Der Geschäftspartner muss vielmehr auch hinsichtlich des Vertragsinhalts eine Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener berechtigter Interessen und die Möglichkeit haben, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Sein Vertragspartner muss daher zu einer Abänderung des von ihm verwendeten Textes erkennbar bereit gewesen sein (RS0123499 [T17]). Nicht verhandelte und aus der Sicht des Verwenders eines Vertragsformulars jedenfalls beizubehaltende – für ihn also nicht verhandelbare – Klauseln in Vertragsformularen stellen Vertragsformblätter iSd § 879 Abs 3 ABGB dar, auch wenn andere Vertragspunkte erörtert und über Wunsch des Vertragspartners abgeändert wurden (RS0128571; RS0123499 [T3]).
[16] 3.2.Nach den Feststellungen haben die Vertragsparteien die vom Feststellungsbegehren erfassten, nach § 879 Abs 3 ABGB beanstandeten Klauseln nicht ausverhandelt und nicht thematisiert. Von einer Individualabrede kann daher unabhängig davon, ob die Beklagte grundsätzlich zu Verhandlungen und Abänderung dieser in ihrem Mustervertrag standardmäßig enthaltene Vereinbarungen bereit gewesen wäre, keine Rede sein. Die von der Beklagten in ihrer Zulassungsbegründung aufgeworfene Frage, wer bei einem reinen Unternehmergeschäft die Beweislast für die Änderungsbereitschaft des AGB-Verwenders betreffend die inkriminierte Klausel (und damit die Anwendbarkeit von § 879 Abs 3 ABGB) trägt, begründet angesichts der dazu getroffenen Negativfeststellung eine solche iSv § 502 Abs 1 ZPO.
[17]Schon aus der bestehenden Rechtsprechung ist nämlich abzuleiten, dass für das Vorliegen einer Individualabrede der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblätter behauptungs- und beweispflichtig ist (vgl 2 Ob 20/14a mwN; siehe auch Art 3 Abs 2 KlauselRL). Entsprechend dem allgemeinen Grundsatz, dass jede Partei die Voraussetzungen der ihr günstigen Norm zu behaupten und zu beweisen hat (RS0039939 [T3]), muss sich der Verwender auf eine die Anwendung des § 879 Abs 3 ABGB hindernde Individualabrede berufen und beweisen, zu einer Änderung der nach § 879 Abs 3 ABGB inkriminierten Klausel bereit gewesen zu sein.
[18] 3.3.Die Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner iSd § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligt, orientiert sich am dispositiven Recht, das als Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs für den Durchschnittsfall dient (RS0014676 [T43]). Weicht eine Klausel von dispositiven Rechtsvorschriften ab, liegt eine gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners schon dann vor, wenn es für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung gibt. Dies ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in einem auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition des anderen steht (RS0016914 [T3, T4, T32]).
[19]Die Beurteilung, ob die Abweichung von der für den Durchschnittsfall getroffenen Norm sachlich gerechtfertigt ist, erfordert eine umfassende, die konkreten Umstände berücksichtigende Interessensabwägung. Diese auf den Einzelfall bezogene Beurteilung wirft – von einer vom Obersten Gerichtshof im Interesse der Rechtssicherheit aufzugreifenden Fehlbeurteilung abgesehen – keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO auf (4 Ob 39/16p mwN).
[20]Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die in Pkt 6.1.2.1. des Bestandvertrags vereinbarte Überwälzung aller zur Erhaltung des Gebäudes des Einkaufzentrums und der dazu gehörigen Park-, Verkehrs- und Grünflächen notwendigen Ausgaben, der mit der Erhaltung und Verwaltung des Einkaufzentrums verbundenen sonstigen Aufwendungen, die für einen ordnungsgemäßen Betrieb erforderlich sind, der Kosten aller aufgrund von gesetzlichen oder behördlichen Vorschriften vorgenommenen Neueinführungen und Umgestaltungen, sofern diese mit dem Besitze des Einkaufzentrums oder seiner Erhaltung verbunden sind, und weiterer Kosten für nützliche Aufwendungen und Herstellungen, sofern diese im Interesse des Einkaufzentrums notwendig sind, sei wegen des Verstoßes gegen § 879 Abs 3 ABGB nichtig, hält sich im Rahmen der einschlägigen Rechtsprechung zur Frage der generellen Überwälzung von Erhaltungskosten (vgl RS0126571 [insb T4]), insbesondere auch zu Einkaufzentren (7 Ob 93/12w; 2 Ob 20/14a). Entgegen der Argumentation der Revisionswerberin bedeutet die in Pkt 6.1.2.1. formulierte Überwälzung bloß „notwendiger“ und „zweckmäßiger“ Aufwendungen bei objektiver Auslegung keine substanzielle Einschränkung der Pflicht zur Tragung von Erhaltungskosten im eigentlichen Sinn. Zumal die Qualifikation als Maßnahme der Erhaltung oder nützlichen Aufwendung in der Regel deren Notwendigkeit bzw Zweckmäßigkeit ohnedies voraussetzt. In der bei Einkaufzentren nicht ungewöhnlichen „Generalisierung“ einer bestimmten Infrastruktur liegt auch noch keine angemessene Gegenleistung, die ausnahmsweise die generelle Überwälzung der Erhaltungskosten rechtfertigen könnte. Der Umstand, dass die Bestandnehmer die Erhaltungskosten „nur“ entsprechend des Verteilungsschlüssels zu tragen hätte, vermag an der Vertretbarkeit dieser Einschätzung des Berufungsgerichts nichts zu ändern.
[21]Auch in Bezug auf den in Pkt 7.5. vereinbarten Ausschluss der Verzinsung von überbezahlten Bestandzinsen, Kostenvorauszahlungen, sonstigen Abrechnungsbeträgen sowie der Kaution vermag die Revisionswerberin keine vom Obersten Gerichtshof im Interesse der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung aufzuzeigen. Die von ihr behaupteten Beschränkungen des Ausschlusses ergeben sich bei objektiver Auslegung der Klausel nicht; vielmehr schließt diese jegliche Verzinsung und nicht nur einen pauschalisierten Mindestersatz aus. Angesichts der dispositiven Rechtslage (§§ 1000, 1333 ABGB; § 16b MRG; RS0011283) und der demgegenüber besonders begünstigten Stellung der Beklagten (Vereinbarung hoher Verzugszinsen zu ihren Gunsten) ist auch die Beurteilung des Berufungsgerichts, der Verzinsungsausschluss in Pkt 7.5. sei gröblich benachteiligend, nicht zu beanstanden.
RIS