4Ob47/26d – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Painsi als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Istjan, LL.M., Mag. Böhm, Dr. Gusenleitner-Helm und Mag. Resetarits in der Rechtssache der klagenden Partei Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte, Prinz-Eugen-Straße 20–22, 1041 Wien, vertreten durch Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei * GmbH, *, vertreten durch die DSC Doralt Seist Csoklich Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen Unterlassung (Streitwert 30.500 EUR) und Urteilsveröffentlichung (Streitwert 4.400 EUR; Gesamtstreitwert 34.900 EUR), über die Revisionen der klagenden Partei (Revisionsinteresse 6.980 EUR) und der beklagten Partei (Revisionsinteresse richtig 27.920 EUR) gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 28. Jänner 2026, GZ 33 R 153/25z-18, womit das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 14. August 2025, GZ 10 Cg 96/24h-10, bestätigt wurde, zu Recht erkannt und beschlossen:

I. Die Revision der klagenden Partei wird zurückgewiesen.

Die beklagte Partei hat die Kosten ihrer Revisionsbeantwortung selbst zu tragen.

II. Der Revision der beklagten Partei wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 2.166,90 EUR (darin 361,15 EUR USt) bestimmten Kosten ihrer Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

[1] Die Klägerin ist ein nach § 29 KSchG klageberechtigter Verband.

[2] Die Beklagte vermietet und verpachtet ihre Immobilien in dauernder Organisation und schließt im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern Wohnungsmietverträge unter Anwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) oder Vertragsformblättern ab.

[3] Verfahrensgegenständlich sind die – unten näher dargestellten – Klauseln 7, 8, 9, 10 und 11 aus einem von der Beklagten geschlossenen Mietvertrag über die Vermietung einer Wohnung, die mit Hilfe von Förderungsmitteln nach §§ 12, 14 Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnbausanierungsgesetz (WWFSG 1989) neu errichtet wurde.

[4] Die Klägerin begehrte mit Abmahnschreiben vom 2. 9. 2024 die Unterlassung der Verwendung von insgesamt 20 Klauseln, darunter auch die verfahrensgegenständlichen Klauseln. Am 6. 11. 2024 gab die Beklagte eine Unterlassungserklärung samt Verpflichtung zur Zahlung einer Vertragsstrafe zu insgesamt 17 Klauseln ab. Hinsichtlich zweier dieser Klauseln, den Klauseln 7 und 11, verpflichtete sie sich nur zur Unterlassung von bestimmten (unten bei den einzelnen Klauseln jeweils näher dargestellten) Teilen, was sie durch Durchstreichen der ihrer Ansicht nach aufrecht bleibenden Teile zum Ausdruck brachte.

[5] Die Klägerin begehrte, der Beklagten zu verbieten, im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern in AGB und Vertragsformblättern die Klauseln 7, 8, 9, 10 und 11 oder sinngleiche Klauseln zu verwenden oder sich darauf zu berufen. Daneben erhob sie ein Begehren auf Veröffentlichung des klagsstattgebenden Urteils bundesweit im redaktionellen Teil einer Samstagsausgabe der „Kronenzeitung“.

[6] Die beanstandeten Klauseln seien überraschend iSd § 864a ABGB, gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB, intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG und/oder sie verstießen gegen das MRG oder die Bestimmungen des WWFSG 1989.

[7] Die Beklagte begehrte Klagsabweisung. Die – nach Abgabe ihrer Unterlassungserklärung – verbliebenen Regelungsteile der Klauseln 7 und 11 sowie die Klauseln 8, 9 und 10 seien zulässig. Das Veröffentlichungsbegehren bestehe nicht zu Recht. Die Beklagte stellte ihrerseits einen Antrag auf Gegenveröffentlichung des klagsabweisenden Teils des Spruchs.

[8] Das Erstgericht gab dem Klagebegehren in Ansehung der Klauseln 7, 8, 9 und 10 statt. Das Mehrbegehren in Ansehung der Klausel 11 wies es dagegen ebenso ab wie das Gegenveröffentlichungsbegehren der Beklagten.

[9] Das Berufungsgericht gab den Berufungen der klagenden und der beklagten Partei jeweils nicht Folge. Es sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands insgesamt 30.000 EUR übersteige und ließ die Revision zu, weil die gegenständlichen Klauseln für eine größere Zahl von Verbrauchern von Bedeutung seien und vom Obersten Gerichtshof bisher noch nicht zu beurteilen gewesen seien.

[10] Dagegen richten sich die Revisionen beider Parteien , mit denen sie eine gänzliche Klagsstattgebung bzw Klagsabweisung anstreben. Die Beklagte stellt hilfsweise auch einen Aufhebungsantrag.

[11] Die Parteien beantragen in ihren Revisionsbeantwortungen jeweils, die Revision der Gegenseite als unzulässig zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.

[12] Die Revision der Klägerinist – entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508 Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulässig.

[13] Die Revision der Beklagten ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig. Sie ist aber nicht berechtigt.

I. Grundsätze des Verbandsprozesses:

[14] 1. Zu den nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs im Verbandsprozess zu beachtenden Grundsätzen kann auf die Ausführungen der Entscheidung zu 4 Ob 59/22p (Pkt 1.) verwiesen werden.

2. Zur Teilbarkeit von Klauseln:

[15] Maßgeblich für die Qualifikation einer Klausel als eigenständig iSd § 6 KSchG ist nicht die Gliederung des Klauselwerks, es können vielmehr auch zwei unabhängige Regelungen in einem Punkt oder sogar in einem Satz der AGB enthalten sein. Es kommt darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können (RS0121187 [T1]). Dabei kann auch der sprachlichen Unselbständigkeit ein gewisses Gewicht zukommen (RS0121187 [T11]). Die Annahme von zwei Regelungen setzt mit anderen Worten voraus, dass der Verbraucher erkennen kann, dass zwei unterschiedliche Fragen einer Vereinbarung unterworfen werden sollen (1 Ob 162/20k [Pkt 2.2.]). Jede der beiden Regelungen muss für sich allein verständlich sein und einen eigenen (anderen) Regelungsinhalt haben (7 Ob 27/25h Rz 26 mwN).

3. Zur Wiederholungsgefahr:

[16] 3.1 Voraussetzung für die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs nach § 28 Abs 1 KSchG ist eine Unterlassungspflicht und die Gefahr, dass dieser Unterlassungspflicht zuwidergehandelt wird (RS0037660).

[17] 3.2 Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs kann in einem Abmahnverfahren nach § 28 Abs 2 KSchG die Wiederholungsgefahr nur durch vollständige Unterwerfung unter den Anspruch der gemäß § 29 KSchG klageberechtigten Einrichtung beseitigt werden (RS0111637, RS0111640 [T20]). Der Verwender von AGB muss, will er die Wiederholungsgefahr beseitigen, nach Abmahnung eine unbedingte, uneingeschränkte und strafbewehrte Unterlassungserklärung abgeben (RS0111637 [T11], RS0124304 [T2]). Die Beseitigung der Wiederholungsgefahr setzt voraus, dass zwischen dem Abmahnenden und jenem, der die Unterlassungserklärung abgibt, Willenseinigung über deren Inhalt besteht und damit eine mit konstitutiver Wirkung ausgestattete Vereinbarung zustande kommt. Im Fall einer „Übermaßabmahnung“ fehlt bei einer bloß teilweisen Unterwerfungserklärung eine solche Willenseinigung, weshalb die Wiederholungsgefahr nicht beseitigt wird. Der Unternehmer muss sich vielmehr vollständig („alles oder nichts“) und ohne auslegungsbedürftige Zusätze im Sinne der Abmahnung unterwerfen (6 Ob 24/11i [verstärkter Senat; Pkt 2.4.3.]; 3 Ob 109/13w; 5 Ob 118/13h [Pkt 2.6.]; 1 Ob 146/15z [Pkt III.2.]; [Pkt II.2.3.]).

II. Zur Revision der Klägerin:

Klausel 11 (Mietvertrag VIII.2):

„ Der Mieter verpflichtet sich, das Mietobjekt vertragsgemäß und schonend zu benützen [in der Folge Klausel 11a] und samt den Versorgungseinrichtungen (z.B. Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen sowie Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärinstallationen inkl. Heizkörper und Armaturen) auf Vertragsdauer auf seine Kosten ordnungsgemäß zu warten, instand zu halten und zu erneuern, es sei denn, es handelt sich um ernste Schäden des Gebäudes oder um sonstige Wartungs-, Instandhaltungs- oder Erneuerungsarbeiten, die aufgrund zwingender gesetzlicher Bestimmungen von der Vermieterin durchzuführen sind. Solche Schäden, deren Behebung der Vermieterin obliegen, sind dieser vom Mieter unverzüglich anzuzeigen. [in der Folge Klausel 11b] “

[18] Die Beklagte gab zu dieser Klausel eine Teilunterlassungserklärung ab, wonach sie die Wortfolge der Klausel 11b im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Vertragsformblättern oder sinngleiche Klauseln nicht mehr verwenden und sich darauf nicht mehr berufen werde.

[19] Die Klägerinbrachte vor, die Klausel verstoße gegen § 9 Abs 1 und § 6 Abs 3 KSchG. Sie sehe eine über § 8 Abs 1 Satz 2 MRG hinausgehende Erhaltungspflicht des Mieters vor. Zudem lasse die Klausel den Mieter über das Ausmaß der ihn konkret treffenden Erhaltungspflicht im Unklaren. Die Klausel sei nicht teilbar; die von der Beklagten abgegebene Teilunterlassungserklärung sei unzulässig gewesen.

[20] Die Beklagte wendet ein, die Klausel sei teilbar. Der nicht von der Unterlassungserklärung erfasste erste Satzteil (Klausel 11a) und der zweite Satzteil (Klausel 11b) seien jeweils eigenständig. Zu Klausel 11b sei aufgrund der abgegebenen Teilunterlassungserklärung die Wiederholungsgefahr weggefallen. Klausel 11a, die nur die Pflicht zum vertragsgemäßen und schonenden Gebrauch vorsehe, sei jedenfalls zulässig.

[21] Das Erstgericht ging von einer Teilbarkeit der Klausel im Sinne des Beklagtenvorbringens aus. Im ursprünglichen ersten Satz der Klausel seien zwei Verpflichtungen zusammen geregelt worden: einerseits jene zum schonenden Umgang mit dem Mietobjekt (Klausel 11a), und andererseits jene zur Instandhaltung/Erneuerung des Mietobjekts bzw von Teilen davon (Klausel 11b). Der Entfall der zweiten Verpflichtung führe nicht dazu, dass die erste Verpflichtung keinen vernünftigen Regelungszweck mehr aufweise. Aufgrund der Eigenständigkeit der Klauseln entfalle die Wiederholungsgefahr für Klausel 11b, für die die Unterlassungserklärung abgegeben worden sei. Die Formulierung betreffend die Verpflichtung in Klausel 11a sei bislang von der Rechtsprechung nicht beanstandet worden.

[22] Das Berufungsgerichtteilte die Rechtsansicht des Erstgerichts zur Teilbarkeit der Klausel 11. Die Entscheidung zu 6 Ob 24/11i sei hier nicht einschlägig, weil die Beklagte keine neu formulierte Ersatzklausel nach erfolgter Abmahnung eingefügt, sondern eine Unterlassungserklärung in Bezug auf den zweiten Satzteil abgegeben habe. Klausel 11a drücke jene Obhuts- und Sorgfaltspflichten aus, die auch ohne spezifische Vereinbarung mit dem Gebrauchsrecht korrespondieren würden, und sei daher zulässig.

[23] Die Revision macht lediglich geltend, da die Beklagte in Bezug auf Klausel 11 keine vollständige Unterwerfungserklärung abgegeben habe, sei selbst im Fall einer Übermaßabmahnung nicht von einer Willenseinigung auszugehen. Durch die bloße Teilstreichung des Textes der beanstandeten Klausel sei die Wiederholungsgefahr somit nicht weggefallen.

[24] 1. Der Oberste Gerichtshof ist zur Auslegung von AGB-Klauseln nicht „jedenfalls“, sondern nur dann berufen, wenn die zweite Instanz Grundsätze höchstgerichtlicher Rechtsprechung missachtete oder für die Rechtseinheit und Rechtsentwicklung bedeutsame Fragen zu lösen sind (RS0121516). Demnach genügt für die Anrufbarkeit des Obersten Gerichtshofs nicht schon der Umstand, dass es an einer höchstgerichtlichen Rechtsprechung zu gleichen oder ähnlichen Klauseln mangelt (RS0121516 [T4]). Der Umstand allein, dass im konkreten Fall mehrere Vertragspartner Verträge mit der Beklagten abgeschlossen haben, die gleichartige (oder ähnliche) Klauseln enthalten, bewirkt nicht das Vorliegen einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO (RS0042816 [T1]). Selbst wenn das Berufungsgericht aussprach, die ordentliche Revision sei zulässig, das Rechtsmittel aber dann nur solche Gründe geltend macht, deren Erledigung nicht von der Lösung erheblicher Rechtsfragen abhängt, ist die Revision trotz der Zulässigerklärung durch das Gericht zweiter Instanz zurückzuweisen (RS0102059).

[25] 2. Die Beurteilung der Eigenständigkeit einer Klausel hat naturgemäß einzelfallbezogen zu erfolgen, weshalb sie in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage aufwirft (RS0121187 [T8]).

[26] 2.1 Die Vorinstanzen haben die oben (I.2.) bereits wiedergegebene Rechtsprechung zur Teilbarkeit von Klauseln auch in Bezug auf die Klausel 11 berücksichtigt. Die Beurteilung, dass die Klausel zwei materiell eigenständige Regelungen enthalte, nämlich einerseits die Pflicht zum schonenden Umfang mit dem Mietobjekt (Klausel 11a) und andererseits die Pflicht zur Instandhaltung bzw Erneuerung desselben (Klausel 11b) ist im Einzelfall nicht korrekturbedürftig. Dass beide Anordnungen unter einem Vertragspunkt enthalten sind, steht einer Teilbarkeit nicht entgegen (vgl RS0121187). Auch dass Klausel 11b nur unter Einbeziehung von Subjekt und Prädikat der Klausel 11a grammatikalisch richtig ist, nimmt ihm noch nicht den erkennbaren eigenständigen Regelungszweck. Es werden unterschiedliche Fragen geregelt, die auch unabhängig beurteilt werden können (vgl 10 Ob 74/15b, 5 Ob 15/20x).

[27] 2.2 Einer Teilbarkeit der Klausel 11 in diesem Sinne tritt die Klägerin in ihrer Revision auch offenbar gar nicht (mehr) entgegen.

[28] 3. Die Unzulässigkeit der von der Unterlassungserklärung der Beklagten nicht erfassten Klausel 11a macht die Revision nicht geltend.

4. Zur von der Unterlassungserklärung der Beklagten erfassten Klausel 11b:

[29] 4.1 Die Revision steht auf dem Standpunkt, die Beklagte habe zur Klausel 11 bloß eine „Teilstreichung“ innerhalb einer Klausel vorgenommen; diese unvollständige Unterwerfungserklärung beseitige nicht die Wiederholungsgefahr.

[30] 4.2 Im Verbandsprozess ist allerdings jede beanstandete Klausel (zur Qualifikation als eigenständig siehe oben I.2.) für sich zu prüfen; das betrifft auch die Frage der Wiederholungsgefahr. Allein der Umstand, dass ein Unternehmen im Fall der Beanstandung von mehreren Klauseln eine bedingungslose Unterlassungserklärung nur für einige Klauseln abgibt, rechtfertigt es nicht, nur deshalb das Fehlen einer vollständigen Unterwerfung und das Weiterbestehen der Wiederholungsgefahr anzunehmen (vgl RS0107902; 3 Ob 109/13w; 5 Ob 118/13h [Pkt 2.6.]; 1 Ob 146/15z [Pkt III.3.]; 5 Ob 33/18s [Pkt II.2.2.]).

[31] Diese Grundsätze haben die Vorinstanzen berücksichtigt, die von der Abgabe einer umfassenden Unterlassungserklärung in Bezug auf eine von zwei materiell eigenständigen Klauseln – nämlich in Bezug auf die Klausel 11b – ausgingen. Weder setzt sich die Revision aber mit dieser rechtlichen Beurteilung auseinander, noch legt sie dar, warum – ausgehend von der dargestellten Rechtsprechung – die Abgabe einer Unterlassungserklärung bloß hinsichtlich einer von mehreren in einer Klausel dargestellten, materiell eigenständigen Regelungen die Wiederholungsgefahr in Bezug auf diese Regelung nicht beseitigen soll. In den in der Revision zitierten Entscheidungen ging es jeweils um die Beurteilung des Wegfalls der Wiederholungsgefahr in anderen Konstellationen. Sie sind daher nicht einschlägig.

[32] 4.3 Ob und für welche Klauseln die Vermutung der Wiederholungsgefahr in dieser (II.4.2) Konstellation wegfällt, hängt von einer Gesamtwürdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls ab (RS0107902 und die zu II.4.2 zitierte Rechtsprechung) und begründet daher – entgegen der Revision – ebenfalls keine erhebliche Rechtsfrage.

[33] Im vorliegenden Fall gab die Beklagte eine unbedingte Unterlassungserklärung ohne Zusätze oder Ergänzungen zu einem Großteil der im Abmahnschreiben der Klägerin genannten Klauseln ab. Lediglich zu Klausel 7 und Klausel 11 erfolgte nur eine ihrem Umfang nach aber eindeutige Teilunterlassungserklärung. Zu beiden Klauseln war von der Klägerin im Abmahnschreiben inhaltlich auch nur jener Teil beanstandet worden, für den die Beklagte in weiterer Folge die Unterlassungserklärung abgab.

[34] Ausgehend davon ist die Rechtsansicht der Vorinstanzen, dass diese Unterlassungserklärung die Wiederholungsgefahr in Bezug auf die Klausel 11b beseitigt habe, nach den Umständen des Einzelfalls jedenfalls vertretbar.

[35] Umstände, die Anlass dazu geben, die Ernsthaftigkeit der Unterwerfungserklärung in Bezug auf die Klausel 11b sonst in Zweifel zu ziehen, zeigt die Revision nicht auf.

[36] 5. Die Revision der Klägerin war daher zurückzuweisen.

III. Zur Revision der Beklagten:

A. Unterlassungsbegehren:

Klausel 7 (Mietvertrag V.2):

„ Bei Übergabe des Mietobjektes ist ein Protokoll anzufertigen. In diesem Protokoll sind augenfällige Mängel der von der Vermieterin zu erbringenden Ausstattung taxativ festzuhalten. Die Behebung dieser Mängel wird die Vermieterin innerhalb einer angemessenen Frist veranlassen. “

[37] Die Beklagte gab zu dieser Klausel eine Teilunterlassungserklärung zu den Sätzen 2 und 3 ab.

[38] Die Klägerinbrachte vor, die Klausel verstoße gegen § 9 und § 6 Abs 3 KSchG. Zudem sei sie gröblich benachteiligend, weil sie impliziere, der Mieter könne bei nicht vertragskonformer Leistung die Vermieterin nicht in Verzug setzen. Die Klausel sei nicht teilbar. Die Wiederholungsgefahr sei daher durch die Teilunterlassungserklärung der Beklagten nicht weggefallen.

[39] Die Beklagte wendet ein, Satz 1 einerseits und Sätze 2 und 3 andererseits seien jeweils eigenständig. Zu den Sätzen 2 und 3 sei aufgrund der abgegebenen Teilunterlassungserklärung die Wiederholungsgefahr weggefallen. Satz 1 sei jedenfalls zulässig. Selbst wenn die Klausel nicht teilbar sein sollte, sei sie nicht rechtswidrig.

[40] Das Erstgericht verneinte eine Teilbarkeit der Klausel. Inhaltlich erachtete es die Klausel als gröblich benachteiligend und intransparent. Sie sei dahin zu verstehen, dass der Mieter das Mietobjekt auch mit bereits bei Übergabe „augenfälligen“ Mängeln übernehmen müsse, anstatt die nicht vertragskonforme Leistung zurückzuweisen. Damit weiche die Bestimmung ohne sachliche Rechtfertigung vom dispositiven Recht ab. Der Verbraucher werde auch über seine wahre Rechtsposition, die von der vertraglich suggerierten deutlich abweiche, im Dunkeln gelassen.

[41] Das Berufungsgericht ging ebenfalls nicht von einer Teilbarkeit der Klausel aus. Satz 1, der die Anfertigung eines Protokolls bei der Übergabe der Wohnung vorsehe, erzeuge nur dann einen Regelungssinn, wenn – zur Rechtssicherheit beider Parteien – gerade das brauchbare Zustandsbild der Wohnung bei deren Übergabe dokumentiert werden sollte. Dass die Klausel in der ursprünglichen Form unzulässig sei, habe die Beklagte in ihrer Berufung nicht in Frage gestellt.

[42] Die Revision hält dem entgegen, dass Parteien eines Mietvertrags in einem Übergabeprotokoll typischerweise auch (bloß) die faktische Übergabe der Wohnung (und insb deren Datum) und/oder die Übergabe der Schlüssel (oder deren konkrete Anzahl) dokumentieren wollten. Satz 1 der Klausel habe somit einen teilbaren Regelungsgehalt.

[43] 1. Es trifft zwar zu, dass Satz 1 der gegenständlichen Klausel für sich betrachtet verständlich ist und sprachlich eigenständig bestehen kann. Allerdings ist leicht erkennbar, dass die Sätze 2 und 3 an den ersten Satz anknüpfen (arg „In diesem Protokoll […]“). Damit wird ein inhaltlicher Konnex zwischen Satz 1 einerseits und den Sätzen 2 und 3 andererseits hergestellt, aus dem folgt, dass der Zweck des in Satz 1 erwähnten Protokolls gerade die Auflistung von augenfälligen Mängeln sein soll. Auch wenn mit der Errichtung eines Übernahmeprotokolls grundsätzlich auch andere Umstände dokumentiert werden könnten, kann aufgrund der konkreten sprachlichen Gestaltung und der Klauselstruktur der durchschnittliche Verbraucher – anders als es nach der Rechtsprechung für eine Teilbarkeit erforderlich ist (vgl oben I.2.) – nicht erkennen, dass zwei unterschiedliche Fragen einer Vereinbarung unterworfen werden sollen. Insbesondere ist für ihn nicht ersichtlich, dass Satz 1 nur ein Protokoll betrifft, das der Dokumentation der Aushändigung der Wohnungsschlüssel oder des Übergabedatums, nicht hingegen der Auflistung von Mängeln dienen soll.

[44] 2. Die Vorinstanzen haben die Teilbarkeit der Klausel 1 im Hinblick auf die Pflicht zur Anfertigung eines Protokolls (Satz 1) und den Inhalt bzw den Folgen dieses Protokolls (Satz 2 und 3) somit zu Recht verneint.

[45] Darauf, dass die Sätze 2 und 3 zulässig wären, kommt die Beklagte in ihrer Revision nicht mehr zurück. Mangels Teilbarkeit ist somit die gesamte Klausel 7 unzulässig. Die Wiederholungsgefahr für diese Klausel wurde durch die Erklärung der bloß teilweisen Unterlassung nicht beseitigt.

Klausel 8 (Mietvertrag VII.1):

„Die Mietzinsbildung richtet sich auf Förderungsdauer nach den jeweiligen förderungsrechtlichen Bestimmungen. Das (vorläufige) monatliche Entgelt für das vertragsgegenständliche Mietobjekt beträgt € 908,51 und besteht aus dem Hauptmietzins in der Höhe von € 503,03, Beiträgen zur Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten in der Höhe von € 73,51, geschätzten und pauschalierten Nebenkosten laut §§ 21 bis 24 MRG (Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, Verwaltungskosten usw.) in der Höhe von € 168,30, dem Akonto für Raumheizung, Kaltwasser und Warmwasser in Höhe von € 73,84 sowie der gesetzlichen Umsatzsteuer in der Höhe von € 89,83. Diese wurden entsprechend der derzeitigen Gesetzeslage auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI 1986 bzw. Nachfolgeindex) vom Juni 2012 ermittelt. Für den Fall einer Änderung behält sich die Vermieterin eine Anpassung vor und es erklärt sich der Mieter damit einverstanden. Bei Änderungen der förderungsrechtlichen Bestimmungen, insbesondere bei Änderungen der gesetzlich zulässigen Beträge, erfolgt eine entsprechende Anpassung. “

[46] Die Klägeringeht davon aus, dass die Klausel nur einen einzigen Regelungsbereich, nämlich das monatlich zu leistende Entgelt, aufweise. Die Klausel sehe für eine Preisanpassung den VPI vom Juni 2012 als Ausgangswert vor und berücksichtige somit VPI-Änderungen, die aus der Zeit vor Abschluss des Mietvertrags stammten. Die Klausel verstoße daher einerseits gegen § 864a ABGB. Andererseits sei die Klausel deshalb auch gröblich benachteiligend, weil nachträglich in die subjektive Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung eingegriffen werde, womit der Mieter nicht rechnen müsse. Die Vermieterin sei nach der Klausel zu einer Anpassung zwar berechtigt, aber nicht verpflichtet. Die Klausel sei daher nicht zweiseitig ausgebildet und verstoße deshalb auch gegen § 879 Abs 3 ABGB und gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Die Bestimmung sei schließlich auch intransparent. So bleibe für den Mieter nach Satz 1 unklar, welche Bestimmungen gemeint seien und welchen Einfluss sie auf das als „vorläufig“ bezeichnete monatliche Entgelt haben. Satz 2 erwecke durch Verwendung des Begriffs „geschätzte und pauschalierte Nebenkosten“ den Eindruck, der Mieter müsse eine Pauschale bezahlen, unabhängig davon, wie hoch die Kosten tatsächlich seien, obwohl § 21 MRG von einem „gleichbleibenden Teilbetrag“ und einer „Jahrespauschalverrechnung“ spreche. Weiters sei dem Mieter nicht bewusst, auf welche Entgeltbestandteile sich die in Satz 3 erwähnte Indexierung beziehe. Nach Satz 4 bleibe unklar, auf welche Änderung Bezug genommen werde und nach Satz 5, von welchen aktuell gesetzlich zulässigen Beträgen die Klausel ausgehe und inwieweit sich der Mietzins bei deren Änderung allenfalls verändern könne.

[47] Die Beklagteerachtet die Klausel 8 als teilbar. Die Klausel sei nicht überraschend. Die Inhaltskontrolle sei auf die Klausel 8 nicht anwendbar, weil diese mit der Höhe des Bestandzinses die Hauptleistung definiere. Entgeltanpassungen seien per se und bereits um das Äquivalenzverhältnis zu wahren, als sachlich gerechtfertigt anzusehen. Die Formulierung der Klausel entspreche sowohl hinsichtlich der „pauschalierten Nebenkosten“ als auch hinsichtlich der Jahresabrechnung dem MRG. Satz 3 beziehe sich klar und verständlich bloß auf die Positionen „Hauptmietzins“ und „Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag“.

[48] Das Erstgerichtbeurteilte die Klausel 8 als nicht teilbar. Es verneinte einen Verstoß gegen § 864a ABGB. Die Klausel sei aber gröblich benachteiligend, weil die Anpassung vom Willen einer Partei abhänge und dem Mieter eine Zustimmung vor Kenntnis der Anpassung abverlangt werde. Sie sei zudem intransparent. Satz 1 verschaffe dem Mieter kein klares Bild über seine Pflichten. Nach Satz 2 sei unklar, ob es sich bei den „geschätzten und pauschalierten Nebenkosten“ um eine Pauschale oder ein Akonto handle. Entsprechend der kundenfeindlichsten Auslegung wären nach Satz 3 sämtliche Teilkosten indexiert und damit wertgesichert. Auch in Bezug auf Satz 4 bleibe im Dunkeln, auf welche Änderung(en) er sich beziehe und mit welcher Anpassung sich der Mieter im Vorhinein einverstanden erklären sollte.

[49] Das Berufungsgericht teilte die Rechtsansicht des Erstgerichts, dass Klausel 8 nicht teilbar sei. Die Wertsicherungsklausel sei gröblich benachteiligend, weil sich die Beklagte als Vermieterin das einseitige Recht einräumen würde, eine Anpassung vorzunehmen. Der Verweis auf die „förderungsrechtlichen Bestimmungen“ mache die Wertsicherungsklausel außerdem intransparent.

[50] Die Revisiongeht weiterhin von einer Teilbarkeit der Klausel 8 aus. Satz 1 verweise lediglich auf die einschlägige gesetzliche Bestimmung des § 63 WWFSG 1989. Satz 2 beinhalte den – gemäß den Vorgaben des WWFSG 1989 – errechneten Mietzins. Der Begriff „geschätzt“ bringe lediglich zum Ausdruck, dass die Gesamtkosten des Vorjahres zzgl einer Überschreitung um 10 % heranzuziehen seien; der Begriff „pauschaliert“, dass unterjährig eine pauschale Betriebskostenabrechnung erfolgte. Satz 3 bilde die Ausgangsbasis für die Wertsicherung, die sich nach dem WWFSG richte, und demnach keine unzulässige Vordatierung begründe. Satz 4 verstoße nicht gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, weil die Anpassung an gesetzliche Umstände anknüpfe und nicht im Belieben des Vermieters stehe.

[51] 1. Es kann dahingestellt bleiben, ob die einzelnen Sätze der Klausel 8 – wie die Beklagte vertritt – jeweils einen materiell eigenständigen Regelungsbereich aufweisen. Denn selbst für den Fall der Teilbarkeit der Klausel wären die einzelnen Sätze (jeweils für sich betrachtet) unzulässig:

[52] 2. Der Verbraucher soll sich nach dem Transparenzgebot aus den AGB oder dem Vertragsformblatt zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung informieren können. Inhalt und Tragweite der vorgefassten Vertragsklauseln sollen für ihn „durchschaubar“ sein (vgl RS0122169 [T2] mwN). Diesen Anforderungen entspricht Satz 1 nicht, der durch den bloßen Hinweis auf die Mietzinsbildung „nach den jeweiligen förderungsrechtlichen Bestimmungen“ völlig offen lässt, welche (gesetzlichen oder sonstigen) „Bestimmungen“ damit angesprochen werden sollen (vgl 6 Ob 67/25h Rz 68). Die Regelung lässt auch nicht erkennen, ob neben dem im Mietvertrag genannten WWFSG 1989 überhaupt weitere „Bestimmungen“ Einfluss auf die Bildung des Mietzinses haben können. Im Übrigen hat der Oberste Gerichtshof bereits mehrfach den pauschalen Verweis auf ergänzende Bedingungen als intransparent angesehen (6 Ob 17/16t [Klausel 14b]; 2 Ob 155/16g [Pkt 4.2.] ua). Ein solcher Verweis führt typischerweise dazu, dass sich der Verbraucher aus verschiedenen AGB jene Regelungen heraussuchen muss, die auch für das konkrete Vertragsverhältnis gelten (RS0122040 [T18]; 2 Ob 155/16g [Pkt 4.2.]). Dies gilt sinngemäß auch für den vorliegenden Fall. Satz 1 verstößt damit gegen § 6 Abs 3 KSchG.

[53] 3. Auch die Anordnung in Satz 2, wonach die „geschätzten und pauschalierten Nebenkosten laut §§ 21 bis 24 MRG“ Bestandteil des monatlichen Entgelts seien, ist intransparent. Nach der beispielhaften Aufzählung in Satz 2 fallen darunter jedenfalls auch die Betriebskosten. Die Höhe der Betriebskosten wird nach § 21 MRG aber nicht „geschätzt“, sondern entweder – bei Inanspruchnahme der Jahrespauschalabrechnung nach § 21 Abs 3 MRG – als Betriebskostenpauschale aus den tatsächlichen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres ( Schinnagl in GeKo Wohnrecht I 2§ 21 MRG Rz 53 mwN), oder im Rahmen einer Einzelabrechnung nach § 21 Abs 4 MRG unter Angabe der Art und Höhe der angefallenen Betriebskosten und des auf den Mietgegenstand entfallenden Anteils unter Vorlage der entsprechenden Rechnungsbelege errechnet ( Schinnagl in GeKo Wohnrecht I 2§ 21 MRG Rz 93 ff). Bei kundenfeindlichster Auslegung wird die oben genannte Wortfolge von einem Mieter dahin verstanden werden, dem Vermieter komme bei der Festlegung der Betriebskosten ein durch „Schätzung“ auszuübendes – aus den erwähnten Bestimmungen des MRG aber nicht ableitbares und überdies auch nicht näher bestimmtes – Ermessen zu. Ein klarer Hinweis darauf, dass die Gesamtkosten des Vorjahres (zzgl einer Überschreitung von 10 %) zur Pauschalierung heranzuziehen seien, ist der Klausel – entgegen der Revision – nicht zu entnehmen. Insoweit verstößt die Formulierung gegen das dem Transparenzgebot immanente Richtigkeitsgebot (vgl RS0115219 [T12, T22]).

[54] 4. Mit der Argumentation, die Wertsicherung in Satz 3 richte sich nach den Bestimmungen des WWFSG 1989, übergeht die Revision, dass sich die Intransparenz dieser Bestimmung schon daraus ergibt, dass das den Satz einleitende Wort „Diese“ für den durchschnittlichen Verbraucher nicht eindeutig erkennen lässt, welche der in Satz 2 aufgezählten Positionen auf Basis des Verbraucherpreisindex ermittelt wurden und der Indexierung nach Satz 3 unterworfen werden sollen. Der Inhalt und die Tragweite dieser Klausel sind für den Mieter somit nicht durchschaubar (vgl RS0122169). Dem hält die Revision nichts Stichhältiges entgegen. Aus dem Verweis auf die in einem Individualverfahren ergangene Entscheidung zu 10 Ob 57/25t betreffend eine auf § 63 Abs 3 WWFSG 1989 gestützte Valorisierungsbestimmung ist für die Beklagte nichts gewonnen, weil dort – anders als hier – die Frage, welche Entgeltbestandteile überhaupt von der Indexierung erfasst sein sollen, nicht Verfahrensgegenstand war.

[55] 5. Satz 4 der Klausel behält dem Vermieter „für den Fall einer Änderung“ eine „Anpassung“ vor, mit der sich der Mieter einverstanden erklärt. Die Bestimmung lässt jedenfalls – ähnlich wie Satz 3 – völlig offen, welche Entgeltpositionen von der dem Vermieter ermöglichten „Anpassung“ betroffen sein sollen. Damit ist für den Verbraucher nicht durchschaubar, inwiefern er sich mit einer Einschränkung seiner Rechtsposition einverstanden erklärt. Die Bestimmung ist daher schon deshalb intransparent nach § 6 Abs 3 KSchG.

[56] 6. Auch Satz 5 lässt offen, auf welche „förderungsrechtlichen Bestimmungen“ er sich konkret bezieht. Insofern kann auf die Ausführungen zu Satz 1 verwiesen werden. Überdies ist ihm auch nicht zu entnehmen, welche Entgeltpositionen im Fall einer Änderung angepasst werden sollen. Auch insofern erhält der Mieter – entgegen dem Transparenzgebot – keine verlässliche Auskunft über seine vertragliche Rechtsposition.

Klausel 9 (Mietvertrag VII.3):

„Nach Ablauf der Förderungsdauer finden die gesetzlichen Bestimmungen zur Ermittlung des zulässigen Mietzinses Anwendung. Mindestens wird der für Wien als Richtwert (§ 1 Richtwertgesetz) im Zeitpunkt der Übergabe (Punkt V dieses Vertrages) gültige Mietzins pro m² und Monat vereinbart, wertgesichert gemäß § 5 Richtwertgesetz nach dem von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindex (VP1 1986 bzw. Nachfolgeindex). “

[57] Die Klägerinmacht geltend, die Klausel verstoße gegen § 6 Abs 3 KSchG. Es sei unklar, auf welche (zukünftigen oder derzeit geltenden) gesetzlichen Bestimmungen zur Ermittlung des zulässigen Mietzinses nach Ablauf der Förderungsdauer Bezug genommen werde. Außerdem sei der Verweis auf die Wertsicherung intransparent. Die Bestimmung sei auch gröblich benachteiligend, weil sich allenfalls aus den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen ein gesetzlich zulässiger niedrigerer Mietzins als der Richtwertbetrag errechnen könne.

[58] Die Beklagtehielt dem entgegen, mit dem Verweis auf das Richtwertgesetz werde auf einen gesetzlich determinierten Mietzins verwiesen. Durch das Wort „mindestens“ werde klargestellt, dass es sich um die Vereinbarung eines (zulässigen) Mindestmietzinses handle, soweit kein höherer gesetzlicher Mietzins zur Anwendung gelange.

[59] Das Erstgericht ging von einem Verstoß der Klausel gegen das Transparenzgebot aus. Der Mieter habe kein klares Bild über die Höhe des tatsächlich nach Ablauf der Förderungsdauer zu bezahlenden Mietzinses. Zudem benachteilige sie den Vertragspartner gröblich, weil keine sachliche Rechtfertigung für eine vom dispositiven Recht abgehende Regelung aufgezeigt worden sei.

[60] Das Berufungsgericht bestätigte die Rechtsansicht des Erstgerichts, dass die Klausel intransparent sei.

[61] Die Revisionführt aus, es sei zulässig, schon während der Förderungsdauer für die Zeit danach einen anderen, dem MRG entsprechenden Hauptmietzins zu vereinbaren. Der nach Förderungsdauer errechnete Mietzins sei jedenfalls objektiv bestimmbar. Zum einen verweise die Klausel ausdrücklich auf das Gesetz. Zum anderen lege sie einen Mindestmietzins fest, der sich eindeutig aus dem Gesetz ergebe und für jedermann leicht erkennbar sei. Auch die Erhöhung des Mindestbetrags sei objektiv bestimmbar.

[62] 1. Die Klausel 9 regelt das Mietentgelt einschließlich Valorisierung nach Ablauf der Förderdauer.

[63] 2. Die Frage, ob die Parteien (auch schon während der Förderungsdauer für die Zeit danach; RS0119201) einen ausreichend bestimmten oder zumindest objektiv bestimmbaren (vgl RS0020426) Mietzins vereinbarten, ist von der Frage zu trennen, ob eine solche Mietzinsvereinbarung dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG standhält (5 Ob 98/23h Rz 24).

[64] 3. In der vom Berufungsgericht und der Revision zitierten (in einem Individualprozess ergangenen) Entscheidung zu 5 Ob 89/23h erachtete der Oberste Gerichtshof eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel, die den nach Ablauf der Förderung nach dem WWFSG 1989 vom Mieter zu zahlenden Hauptmietzins regelte, wegen des dort enthaltenen Verweises für die Wertsicherung auf § 16 Abs 4 MRG, der allerdings seit Inkrafttreten des Richtwertsystems im Jahr 1994 keine Determinierung einer Wertsicherung mehr enthielt, als nicht ausreichend transparent iSd § 6 Abs 3 KSchG.

[65] 4. Die Argumentation der Beklagten, dass der nach Ablauf der Förderungsdauer zu entrichtende Mietzins durch den in der Klausel enthaltenen Verweis auf den im Zeitpunkt der Übergabe für Wien gültigen Richtwert und die Valorisierung mittels VPI objektiv bestimmbar sei, übergeht, dass dieser Wert nur „mindestens“ vereinbart wird. Dabei ist die Klausel – wie die Beklagte selbst zugesteht – so zu verstehen, dass der Richtwert offenbar nur insoweit vereinbart werden soll, als nach den (ebenfalls in der Klausel erwähnten) „gesetzlichen Bestimmungen“ kein höherer gesetzlich zulässiger Mietzins auf das Mietverhältnis zur Anwendung gelangt. Die Regelung lässt aber offen, auf welche „gesetzlichen Bestimmungen zur Ermittlung des zulässigen Mietzinses“ dabei abgestellt werden soll (vgl 6 Ob 67/25h Rz 68).

[66] Dazu kommt, dass der als Mindestmietzins genannte Richtwert den nach den Mietzinsobergrenzen des § 16 MRG, insbesondere nach dem Zinsbegrenzungssystem des Richtwertmietzinses höchstzulässigen Hauptmietzins übersteigen kann. Für die Berechnung des Richtwertmietzinses sind vom Richtwert nämlich gegebenenfalls entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen von der mietrechtlichen Normwohnung vorzunehmen (§ 16 Abs 2 bis 4 MRG). Der „Saldo“ aus diesen Zuschlägen und Abstrichen ist zum Richtwert hinzuzählen oder im Fall eines Negativsaldos von diesem abzuziehen. Für den durchschnittlichen Mieter einer Wohnung wird damit – entgegen den Vorgaben des Transparenzgebots – gerade keine möglichst klare und verständliche Formulierung gewährleistet (vgl RS0115217 [T3]). Die Klausel verstößt daher gegen § 6 Abs 3 KSchG.

Klausel 10 (Mietvertrag VII.10):

„ Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt für das Kalenderjahr jeweils bis zum 30.6. des Folgejahres. “

[67] Die Klägerinbrachte vor, die Klausel verstoße gegen § 6 Abs 3 KSchG. Die Intransparenz ergebe sich aus ihrem Zusammenhang mit der Klausel 8.

[68] Die Beklagtehielt entgegen, die Formulierung der Klausel entspreche sowohl hinsichtlich der „pauschalierten Nebenkosten“ als auch hinsichtlich der Jahresabrechnung dem MRG und sei daher zulässig.

[69] Das Erstgericht erachtete die Klausel aus den bei Klausel 8 genannten Gründen als unzulässig.

[70] Das Berufungsgericht ging davon aus, die Verwendung des Begriffs „geschätzte und pauschalierte Nebenkosten“ in Klausel 8 und die Bezugnahme auf die Abrechnung der Nebenkosten in Klausel 10 lasse den Mieter darüber im Unklaren, ob er diese Nebenkosten unabhängig davon zu bezahlen habe, wie hoch die dem Vermieter gegenüber fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten seien. Dadurch sei die Klausel gröblich benachteiligend und intransparent.

[71] Die Revision führt (neben dem bereits zu Klausel 8 wiedergegebenen Vorbringen) aus, für den Mieter bestehe keine Unklarheit darüber, ob die Nebenkosten unabhängig von einer Abrechnung zu zahlen seien.

[72] 1. Eine Klausel, die zwar eine geltende Rechtslage wiedergibt, dies aber unvollständig, sodass der Verbraucher einen unrichtigen Eindruck von seiner Rechtsposition bekommen kann, ist intransparent (RS0115217 [T52]).

[73] 2. Der Vermieter darf nach § 21 Abs 3 MRG zur Deckung der im Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag zur Anrechnung bringen (Jahrespauschalverrechnung), der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres zu errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten oder den öffentlichen Abgaben um höchstens 10 vH überschritten werden darf. Der Vermieter hat die im Lauf des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30. 6. des folgenden Kalenderjahres abzurechnen. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuss zugunsten der Hauptmieter, so ist der Überschussbetrag zum übernächsten Zinstermin zurückzuerstatten. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, so haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin zu entrichten.

3. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass mit den in Klausel 10 angesprochenen „Nebenkosten“ auf die im zweiten Satz der Klausel 8 genannten „geschätzten und pauschalierten Nebenkosten“ (und damit auch die Betriebskosten) Bezug genommen wird. Die Ansicht der Revision, dass der in Klausel 10 enthaltene Hinweis in Ansehung der Betriebskosten der Systematik des § 21 Abs 3 MRG entspreche, übergeht das dem Begriff der Betriebskosten als Teil dieser Nebenkosten zugrundeliegende – bereits zu Klausel 8 dargestellte – Verständnis eines durchschnittlichen Mieters bei kundenfeindlichster Auslegung. Demnach ist unter Betriebskosten ein vom Vermieter nach dessen Ermessen festgelegter Betrag und nicht etwa eine Pauschalierung anhand des Gesamtbetrags der tatsächlich angefallenen Betriebskosten aus dem vorangegangenen Kalenderjahr zu verstehen.

[74] 4. Ausgehend von diesem Verständnis wird der durchschnittliche Mieter den Begriff „Abrechnung“ in Klausel 10 aber nicht ohne weiteres als Verweis auf eine Abrechnung der Betriebskosten iSd § 21 Abs 3 MRG verstehen, zumal es einer solchen Abrechnung gar nicht bedürfte, wenn die Betriebskosten nach eigenem Ermessen des Vermieters festgesetzt werden könnten. Für den Mieter ist daher nicht durchschaubar, dass es sich bei der Klausel bloß um einen Hinweis auf die Systematik des § 21 Abs 3 MRG handeln soll. Damit bleibt für ihn in Zusammenschau von Klausel 8 und Klausel 10 letztlich auch seine sich aus § 21 Abs 3 MRG ergebende Rechtsposition betreffend eine allfällige Differenz zwischen den vorgeschriebenen und den tatsächlichen angefallenen Betriebskosten unklar (vgl 5 Ob 89/23h Rz 20).

[75] 5. Die Klausel 10 ist daher ebenfalls intransparent.

B. Veröffentlichungsbegehren:

[76] Auf die Behauptung der Unzulässigkeit des Veröffentlichungsbegehrens kommt die Beklagte in ihrer Revision nicht mehr zurück.

C. Ergebnis:

[77] Der Revision der Beklagten war somit nicht Folge zu geben.

IV. Kostenentscheidung:

[78] Die Kostenentscheidung beruht in Ansehung der Klägerin auf §§ 41, 50 ZPO.

[79] Die Revisionsbeantwortung der Beklagten enthält – ungeachtet des (primär) auf die Zurückweisung der klägerischen Revision gerichteten Rechtsmittelantrags – keinen Hinweis auf die Unzulässigkeit der Revision, sodass sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung nicht notwendig war und deren Kosten von der Beklagten selbst zu tragen sind (RS0035979 [T2]).