10Ob57/25t – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Hargassner als Vorsitzenden, den Vizepräsidenten Hon. Prof. PD Dr. Rassi, die Hofräte Dr. Annerl und Dr. Vollmaier sowie die Hofrätin Dr. Wallner Friedl als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte, 1041 Wien, Prinz Eugen Straße 20–22, vertreten durch Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagten Parteien 1. Mag. E*, 2. Ing. A*, 3. Dr. M*, 4. Dr. J*, 5. A*, 6. Mag. M*, 7. C*, 8. Mag. E*, 9. Dr. W*, 10. Dipl. Ing. G*, 11. Mag. G*, 12. Dr. F* und 13. Dr. R*, alle vertreten durch Wiedenbauer Mutz Winkler Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen 2.672,22 EUR sA, über die außerordentlichen Revisionen der klagenden Partei und der beklagten Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 22. Juli 2025, GZ 40 R 49/25i 26, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Fünfhaus vom 6. Februar 2025, GZ 23 C 377/24k 20, teilweise abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung

I. den

Beschluss

gefasst:

Die außerordentliche Revision der klagenden Partei wird mangels der Voraussetzung des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

II. zu Recht erkannt:

Der außerordentlichen Revision der beklagten Parteien wird Folge gegeben. Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, dass das Ersturteil wiederhergestellt wird.

Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit 1.314,53 EUR bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens (darin 219,09 EUR USt) und die mit 1.456 EUR bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin 125,42 EUR USt und 703,50 EUR Barauslagen) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

[1] Die Beklagten sind Miteigentümer einer Liegenschaft in Wien; Wohnungseigentum ist an der Liegenschaft nicht begründet. Die Liegenschaft wurde aufgrund der Zusicherung des Amtes der Wiener Landesregierung (Magistratsabteilung 50) vom 3. 12. 2013 unter Zugrundelegung des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes ( WWFSG 1989 ) in Verbindung mit der Sanierungsverordnung 2008 total saniert. Eine Nachtragszusicherung wurde mit 6. 12. 2016 erteilt; die Endabrechnung wurde mit 9. 2. 2017 vorgenommen.

[2]Eine der Wohnungen auf der Liegenschaft wurde von J* und M* (im Folgenden: Mieter) aufgrund des am 23. 5. 2022 abgeschlossenen Mietvertrags ab 1. 6. 2022 unbefristet gemietet. Das Mietverhältnis fällt in den Teilanwendungsbereich des MRG.

[3] Im Mietvertrag wurde ua vereinbart:

„§ 3 (Mietzins):

[...]

4. Das Gebäude, in dem sich das Mietobjekt befindet, wurde unter Zuhilfenahme von Förderungsmitteln gemäß dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz 1989 (WWFSG) saniert (Totalsanierung). Für die Dauer der Förderung, soweit keine vorzeitige Rückzahlung der Fördermittel erfolgt, kommt die gemäß § 64 Abs 2 WWFSG höchstens zulässige kostendeckende Deckungsmiete in Höhe von derzeit (netto) EUR 7,58830 pro m 2 zur Verrechnung. Das sind, bezogen auf die Nutzfläche des Mietgegenstandes, derzeit (netto) EUR 421,15. Als Kosten gelten sämtlichen Ausgaben, die sich auf Basis der im Prüfbericht, der Zusicherung sowie der Endabrechnung (Schlussprüfbericht) genannten Beträge unter Berücksichtigung von Förderungszuschüssen und Annuitätszuschüssen für die Tilgung und Verzinsung von Kapitalmarktdarlehen, Landesförderungsdarlehen, die Rückzahlung von gewährten Zuschüssen sowie der Abstattung und Verzinsung der durch den Förderungswerber eingesetzten Eigenmittel auf Förderungsdauer ergeben.

Weiterer Hauptmietzinsbestandteil auf Förderungsdauer, oder bis zu einer vorzeitigen Rückzahlung der Fördermittel, ist der jeweils gesetzliche Betrag je Quadratmeter und Nutzfläche zur Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (§§ 3, 4 MRG), gemäß § 64 Abs 2 WWFSG 1989, in Höhe von derzeit (netto) EUR 0,63 pro m 2. Das sind, bezogen auf die Nutzfläche des Mietgegenstandes, derzeit (netto) EUR 34,97. Dieser Betrag valorisiert sich gemäß § 63 Abs 3 WWFSG und wird für die Deckung der Kosten laufend wiederkehrender Erhaltungsarbeiten gemäß § 18 Abs 1 Z 5 MRG verwendet.

Mit Beginn des Mietverhältnisses, jedoch nur bis zum Zeitpunkt zu dem die Förderungsdauer abgelaufen ist, oder eine vorzeitige Rückzahlung der Fördermittel erfolgt, beträgt der höchstzulässige

Hauptmietzins (netto) pro m2 EUR 8,21830

insgesamt für die förderbare Fläche von 55,50 m² (netto) EUR 456,12

zuzüglich der Umsatzsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe (derzeit 10 %) EUR 45,61

insgesamt somit EUR 501,73

Der Hauptmietzins ist im Rahmen der Zusicherung des Amtes der Wiener Landesregierung veränderlich. Eine Erhöhung oder eine Verminderung des Hauptmietzinses kann sich im Zusammenhang mit dem Schlussprüfbericht des Wohnfonds Wien und der Endabrechnung durch das Amt der Wiener Landesregierung ergeben.

Der Vermieter hat zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen Eigenmittel gemäß § 44 WWFSG verwendet.

Die jährliche Verzinsung der vom Förderungswerber eingesetzten Eigenmittel darf jeweils nur in Höhe von 2 % über dem 6 Monats Euribor erfolgen. Die Anpassung des Zinssatzes erfolgt am 31.3. (auf Basis des Durchschnittswertes März) bzw 30.09. (auf Basis des Durchschnittswertes September) für den jeweils folgenden Ratentermin. Der Hauptmietzins wird unter Zugrundelegung der durch Gesetz zulässigen Eigenmittelverzinsung angepasst. “

[4] Wegen der vorgenommenen Anpassungen (Erhöhungen und Senkungen) der Deckungsmiete zahlten die Mieter im Vergleich zur im Mietvertrag genannten ursprünglichen Deckungsmiete im klagsgegenständlichen Zeitraum (Juni 2022 bis Juli 2024) einen Mehrbetrag von insgesamt 2.672,22 EUR.

[5] Aus den Vorschreibungen seit Beginn des Mietverhältnisses (beginnend mit Juni 2022) ergibt sich, inwieweit die Eigenmittelverzinsung in den Hauptmietzins eingeflossen und aufgrund welcher Parameter diese erhöht wurde. Eine Beanstandung des Mietzinses oder eine Mietzinsüberprüfung durch die Mieter hat nie stattgefunden.

[6]Die Mieter haben der klagenden Kammer sämtliche Rückforderungsansprüche hinsichtlich (allfälliger) überhöhter Mietzinse im Ausmaß der Klagsforderung zum Inkasso und zur Klagsführung abgetreten (§ 502 Abs 5 Z 3 ZPO).

[7] Die Klägerinbegehrt als Zessionarin die Rückzahlung von zu Unrecht vorgeschriebenen Mietzinsen in Höhe von insgesamt 2.672,22 EUR durch die Beklagten (erkennbar) zur ungeteilten Hand. Die Vereinbarung, dass der Hauptmietzins, soweit er sich aus für die Sanierung eingesetzten Eigenmittel zusammensetzt, in Höhe von 2 % über dem 6-Monats-Euribor erhöht werden dürfe, sei intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG und verstoße zudem gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Der Mietvertrag lasse die Mieter im Unklaren darüber, in welchem Ausmaß die Eigenmittelverzinsung und deren Veränderlichkeit in den vereinbarten Hauptmietzins eingepreist sei. Der Mietvertrag lasse daher nicht erkennen, mit welchen Entgelterhöhungen Mieter zu rechnen hätten. Die Formulierung „in Höhe von 2 % über dem 6-Monats-Euribor“ sei zudem so auszulegen, dass darunter ein Zinssatz zu verstehen sei, der um 2 % des Euriborwerts höher sei als der Euribor selbst. Belaufe sich der Euribor beispielsweise auf 4 %, ergebe sich höchstens eine Erhöhung von 4,08 %, nicht aber von 6 %.

[8] Die Beklagtenbestritten und wandten im Wesentlichen ein, dass die Klausel transparent sei und nicht gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstoße. Zudem gehe aus den Mietzinsvorschreibungen auch hervor, inwieweit die Eigenmittelverzinsung in den Hauptmietzins eingeflossen und aufgrund welcher Parameter diese erhöht worden sei.

[9] Das Erstgerichtwies die Klage ab. Es ging im Wesentlichen davon aus, dass im Mietvertrag auf den Einsatz von Eigenmitteln hingewiesen worden sei. Den Mietern sei zudem eine Einsichtnahme in die Förderunterlagen möglich gewesen. Die Mietzinsanpassung sei nachvollziehbar und erfolge nach objektiven Kriterien in beide Richtungen. Somit liege auch kein Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG vor. Der Vertrag sei eindeutig so auszulegen, dass der Zinssatz 2 % „ über dem Euribor“ betrage, also 2 % auf den jeweiligen Euribor aufzuschlagen seien.

[10] Das Berufungsgerichtgab der Berufung der Klägerin teilweise Folge und änderte das Urteil des Erstgerichts dahin ab, dass es die Beklagten zur Rückzahlung des begehrten Betrags verpflichtete, allerdings nur jeweils anteilig im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Die Vereinbarung sei intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG, weil nicht offengelegt werde, welche Kosten für die Sanierungsmaßnahmen angefallen seien und in welchem Ausmaß dafür Eigenmittel der Vermieter verwendet worden seien. Offengelegt werde auch nicht, in welchem Ausmaß in der vereinbarten Deckungsmiete bereits eine Eigenmittelverzinsung eingepreist sei. Die Prüfung der Wirksamkeit von Klauseln habe ex ante im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu erfolgen. Auf die nach Vertragsabschluss erfolgten Vorschreibungen des Mietzinses, aus denen sich die Aufschlüsselung ableiten lasse, komme es daher nicht an.

[11] Das Berufungsgericht ließ die ordentliche Revision nicht zu, weil der Auslegung der konkreten Mietzinsvereinbarung keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukomme.

[12] Gegen das Berufungsurteil erhoben beide Parteien eine außerordentliche Revision .

[13] Die Klägerin begehrt die gänzliche Klagsstattgebung und wendet sich gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Beklagten nur anteilig und nicht solidarisch haften würden.

[14] Die Beklagten streben die Klagsabweisung, hilfsweise die Aufhebung an und stehen in ihrer Revision weiterhin auf dem Standpunkt, dass die Mietzinserhöhungen wirksam seien.

[15] Die Klägerin beantragt in ihrer freigestellten Revisionsbeantwortung die Zurückweisung der Revision, hilfsweise, ihr nicht Folge zu geben.

Zur Revision der Beklagten:

[16] Die Revision ist zur Klarstellung zulässig, sie ist auch berechtigt.

[17]1.1 Vorliegend war zu prüfen, ob die Anpassungen des Hauptmietzinses (bis Juli 2024) im Mietvertrag Deckung finden. Das Berufungsgericht ging davon aus, dass die in § 3 Punkt 4 des Mietvertrags normierte Anpassung des Hauptmietzinses gegen § 6 Abs 3 KSchG verstößt.

[18]1.2 Nach § 6 Abs 3 KSchG ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Das Transparenzgebot begnügt sich nicht mit formeller Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind ( RS0122169 ). Das Transparenzgebot soll eine durchschaubare, möglichst klare und verständliche Formulierung Allgemeiner Vertragsbestimmungen sicherstellen, um zu verhindern, dass der für die jeweilige Vertragsart typische Verbraucher von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird ( RS0115219 [T9]) oder ihm unberechtigt Pflichten auferlegt werden ( RS0115217 [T8]). Vertragsbestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern müssen also so gestaltet sein, dass der Verbraucher durch ihre Lektüre klare und verlässliche Auskunft über seine Rechtsposition erhält (vgl RS0115217 [T14]). Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind insbesondere das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen Vertragsteil auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot und das Gebot der Vollständigkeit ( RS0115219 [T12]; RS0115217 [T12]).

[19]2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts wird die zwischen den Beklagten und den Mietern vereinbarte Erhöhung der Deckungsmiete den referierten Anforderungen an § 6 Abs 3 KSchG gerecht.

[20] 2.1 Im Mietvertrag wurde offengelegt, dass sich das Mietobjekt in einem Gebäude befindet, das unter Zuhilfenahme von Förderungsmitteln nach dem WWFSG 1989 saniert wurde (Totalsanierung). Weiters wurde unter Wiedergabe des wesentlichen Wortlauts des § 64 Abs 2 WWFSG 1989 darauf hingewiesen, dass die Höhe des Mietzinses gesetzlich begrenzt ist und (für die Dauer der Förderung) nur eine kostendeckende Deckungsmiete verlangt werden darf. Neben den mannigfaltigen Bestandteilen der Kosten wurde die Deckungsmiete auch der Höhe nach (pro m² und im Gesamtausmaß) betraglich ebenso offengelegt wie der Umstand, dass der Hauptmietzins im Rahmen der Zusicherung des Amtes der Wiener Landesregierung veränderlich ist. Auch wird im Mietvertrag erläutert, dass die Vermieter zur Sanierung des Mietobjekts Eigenmittel nach § 44 WWFSG 1989 verwendeten. Auch das Ausmaß der jährlichen Verzinsung der eingesetzten Eigenmittel („in der Höhe von 2% über dem 6-Monats-Euribor“) und der Zeitpunkt der Anpassungen des Zinssatzes wird im Vertrag normiert. Daran anknüpfend wurde vereinbart, dass „der Hauptmietzins unter Zugrundelegung der durch Gesetz zulässigen Eigenmittelverzinsung angepasst wird“.

[21] Für die Mieter war damit hinreichend klar, dass sie für die Dauer der Förderung (bis 2030) nur einen (marktunüblich niedrigen) kostendeckenden Mietzins, nämlich die gesetzlich in § 64 Abs 2 WWFSG 1989 normierte Deckungsmiete schulden. Das Ausmaß der Deckungsmiete ist – wie in § 64 Abs 2 WWFSG 1989 ersichtlich – von zahlreichen Komponenten abhängig. Darunter fallen ua auch die vom Förderungswerber eingesetzten Eigenmittel (und die darauf entfallende Verzinsung). Durch eine – wie von der klagenden Kammer geforderten – bloße Offenlegung des Anteils der Eigenmittel( verzinsung) am Hauptmietzins im Mietvertrag ließe sich die weitere Entwicklung des zu entrichtenden Mietzinses nicht näher abschätzen, weil es sich nur um eine von mehreren Komponente handelt, die die Höhe der Deckungsmiete beeinflussen. Mit Blick auf die Anknüpfung an einen gesetzlichen normierten Höchstmietzins war der Mietvertrag – ungeachtet der zunächst fehlenden Offenlegung der „Eigenkapitalquote“ – so gestaltet, dass die Mieter im Sinne der oben zitierten Rechtsprechung klar und verlässliche Auskunft über ihre Rechtsposition erhalten konnten. Es würde die Vorgaben des Transparenzgebots überspannen, wenn vom Unternehmer verlangt wird, dass er Preisänderungsklauseln derart aufschlüsselt, dass sich daraus ex ante (im Vertragszeitpunkt) der zukünftige Mietzins bereits betragsmäßig exakt ableiten lässt. Entscheidend ist vielmehr, ob die Bedingungen klar sind, von denen die (objektiv überprüfbare) Erhöhung (bzw Anpassung) des Entgelts abhängt. Die Höhe der Deckungsmiete kann gerichtlich überprüft werden (vgl zB 5 Ob 126/16i ;5 Ob 128/15g; 5 Ob 1/13b ), was im Anlassfall nicht geschah. Im vorliegenden Mietvertrag wurden die Parameter für eine Anpassung ausreichend klargelegt, zumal bei der in Aussicht gestellten Änderung des Mietzinses an die gesetzlichen Bestimmungen des WWFSG im Zusammenhang mit der (damaligen) Sanierungsverordnung angeknüpft wurde.

[22] 2.2 Für die Klägerin ist aus der vom Berufungsgericht zitierten Entscheidung 5 Ob 89/23hnichts abzuleiten, weil die Transparenz dort im Zusammenhang mit dem nach Ablauf der Förderung zu zahlenden Hauptmietzins zu prüfen war. Ein Verstoß gegen § 6 Abs 3 KSchG wurde deshalb bejaht, weil nicht sicher zu erkennen war, nach welchen Kriterien dieser Mietzins dann ermittelt werden soll. Im Anlassfall wurden im Mietvertrag die Kriterien für die Entgeltanpassung (während der Förderung) jedoch offengelegt bzw mit hinreichender Deutlichkeit an die kostendeckende Deckungsmiete angeknüpft.

[23]2.3 Dass im Mietvertrag bei der Änderung des Mietzinses (im Ergebnis) an die Entwicklung des Euribor angeknüpft wurde, schadet ebenfalls nicht. Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach klargestellt, dass die Bezugnahme auf allgemein bekannte Referenzwerte (wie Libor oder Euribor) unter dem Gesichtspunkt der Transparenz grundsätzlich nicht zu beanstanden ist (vgl 6 Ob 220/09k Pkt 1; 7 Ob 15/10x; 4 Ob 147/17x Pkt 4.2; 4 Ob 4/23a Rz 53), zumal ein durchschnittlicher Verbraucher sich ohne Aufwand Kenntnis von der Bedeutung eines solchen Referenzwerts machen kann (6 Ob 220/09k Pkt 1; 4 Ob 4/23a Rz 53).

[24] 2.4 Nicht geteilt wird die von der Klägerin vertretene Auslegung des Mietvertrags, dass die Erhöhung nur 2 % des jeweiligen Euribor betragen dürfe. Nach verständiger Würdigung des Vertrags sind hier eindeutig Prozent punkte (also die absolute Differenz zwischen zwei Prozentangaben) und nicht die relativen Veränderungen einer Größe im Vergleich zur Basis gemeint. Dies auch deshalb, weil die Parteien des Mietvertrags hier an die entsprechend auszulegende Bestimmung des § 4 Abs 5 Z 3 Sanierungsverordnung 2008 anknüpfen.

[25]2.5 Die von der Klägerin ins Treffen geführte Zweifelsregel des § 915 ABGB ist erst dann für die Auslegung heranzuziehen, wenn die Ermittlung der erklärten Absicht der Parteien ohne eindeutiges Ergebnis geblieben ist (vgl RS0109295). Steht der Vertragsinhalt – wie hier –eindeutig fest, dann ist für die Anwendung des § 915 ABGB kein Raum (RS0017752; RS0017957).

[26]3. Dass die Regelung im Mietvertrag § 6 Abs 1 Z 5 KSchG nicht verletzt, hat bereits das Erstgericht zutreffend dargelegt. Die für eine Entgeltänderung maßgebenden Umstände müssen vertraglich vereinbart werden, sachlich gerechtfertigt sein und unabhängig vom Willen des Unternehmers eintreten (5 Ob 223/14a Pkt 3; 4 Ob 4/23a Rz 33; 3 Ob 45/25a Rz 29). Im Anlassfall wurde die Anpassung an gesetzliche Umstände und damit an objektiven Kriterien geknüpft, somit stand sie nicht im Belieben des Vermieters. D i e Anpassung des Mietzinses erfolgte auch in beide Richtungen; im Verfahren blieb unstrittig, dass der Mietzins per Juni 2024 geringer wurde.

[27] 4. Das Rückforderungsbegehren besteht damit nicht zu Recht, weshalb in Stattgebung der außerordentlichen Revision der Beklagten die klagsabweisende Entscheidung des Erstgerichts wiederherzustellen ist.

[28]5. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO. Für ein Rechtsmittel (hier: außerordentliche Revision) steht den Beklagten lediglich der ERV Erhöhungsbetrag für Folgeeingaben zu ( RS0126594 ).

Zur außerordentlichen Revision der Klägerin:

[29]6. Mit Blick auf das wiederhergestellte, abweisende Ersturteil, stellen sich die im Rechtsmittel der Klägerin zur Solidarhaftung der Beklagten aufgeworfenen Rechtsfragen nicht. Bei dieser Sachlage käme somit der Lösung der von der Klägerin als erheblich angesehenen Rechtsfrage nur theoretische Bedeutung zu. Die Anrufung des Obersten Gerichtshofs ist aber § 502 Abs 1 ZPO nur zulässig, wenn die Entscheidung gerade von der Lösung einer erheblichen Rechtsfrage abhängt, die angeschnittene Rechtsfrage also für die Entscheidung präjudiziell ist ( RS0088931 ). Fehlende Relevanz für die Entscheidung des zu beurteilenden Falls schließt aber das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage aus.