1Ob589/94 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Hofmann als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schlosser, Dr. Schiemer, Dr. Gerstenecker und Dr. Rohrer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Renate B*****, vertreten durch Dr. Gerald Albrecht, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1. Irmgard H*****, und 2. Marianne H*****, beide vertreten durch Dr. Heinz Knoflach, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen restlicher S 471.429,20 sA, infolge von Rekursen beider Parteien gegen den Beschluß des Landesgerichtes Innsbruck als Berufungsgerichtes vom 26. April 1994, GZ 3 R 76/94 31, womit infolge von Berufungen beider Parteien das Urteil des Bezirksgerichtes Innsbruck vom 5. November 1993, GZ 17 C 355/92 21, aufgehoben wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Rekurs der beklagten Parteien wird nicht Folge gegeben.

Dagegen wird dem Rekurs der Klägerin Folge gegeben, der berufungsgerichtliche Beschluß aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Gericht zweiter Instanz zurückverwiesen.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Kosten des Berufungsverfahrens.

Begründung:

Die Beklagten sind Miteigentümerinnen eines mehr als 100 Jahre alten, teilunterkellerten und mit Ober- und Dachgeschoß ausgestatteten Hauses in einer Landgemeinde, und zwar die Erstbeklagte zu drei Vierteln und die Zweitbeklagte zum restlichen Viertel.

Mitte 1988 wandte sich die Klägerin an die Beklagten in der Absicht, früher zu Wohnzwecken vermietete und seit 1980 leerstehende Räume im Erdgeschoß und im Keller, an denen die Beklagten zuletzt keinerlei Erhaltungsarbeiten durchgeführt hatten, zu mieten.

Am 12.11.1988 schloß die Erstbeklagte im Einvernehmen mit der Zweitbeklagten mit der Klägerin einen Mietvertrag, dessen wesentliche Bestimmungen nachstehenden Wortlaut haben:

„1. ........

2. Das Mietobjekt ist im Haus ........ und umfaßt zwei abgeschlossene Räume mit ca.60 m 2 . Ein dritter Raum wird zum Teil zur Verfügung gestellt. ....... Das WC befindet sich im Parterre und kann ebenfalls benützt werden.

3. Für die nötigen Wasserzu- und abläufe sowie Stromführungen gestattet die Vermieterin die Ausführung dieser Arbeiten. Für die Wasserentnahme wird seperat eine Wasseruhr eingebaut, die Kosten für den gesamten Punkt 3 trägt die Mieterin.

4. Die Vermieterin erklärt sich damit einverstanden, daß für das Mietobjekt ein Telefon mit Nebenstelle installiert werden. Auch hier werden die Kosten von der Mieterin übernommen.

5. Sämtliche Versorgungsanlagen sowie Baulichkeiten, die fest mit dem Bauwerk des Hauses verbunden sind (Fliesen, Boden, Türen, Zwischenwände usw.), gehen sofort nach Beendigung des Mietvertrages an die Vermieterin über.

6. Die Mieterin stellt ein Ansuchen an die ...... für eine eigene Stromabnahme, d.h. sie führt ihre sämtlichen Stromabnahmen auf diesen Zähler zu. Strom für WC und hinteren Hausgang bleibt auf Kosten der Vermieterin, hingegen wird die Beleuchtung für den vorderen Hausgang und für den Raum, in dem sich die Waschmaschine, Boiler, Trockenmaschine und Öltank usw. befinden sowie den Geschäftsräumen, auf die Stromabnahme der Mieterin geführt. Dasselbe gilt auch für zwei Werbetafeln, welche sich eine auf der Nordseite und eine auf der Westseite des Hauses befinden, für deren Genehmigung zur Aufstellung die Mieterin sorgt und hiefür von Seiten der Vermieterin das Einverständnis gegeben wird.

7. Die Einmietung beginnt mit 1. Februar 1989 und wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen.

8. Der Mietzins beträgt im Monat öS 3.300 brutto, eine Mieterhöhung wird nach 5 Jahren (nach Unterzeichnung des Mietvertrages) neu vereinbart.

........................

12. Beide Teile geben ihre ausdrückliche Anerkennung dieses Mietvertrages. ................“

Am 26.7.1989 kam es zwischen den Streitteilen zu einem weiteren Mietvertrag, dessen wesentliche Bestimmungen wie folgt lauten:

„1. .......

2. Das Mietobjekt ist ein abgeschlossener Raum ca.20 m 2 im Haus ....... und befindet sich gegenüber dem WC im Parterre.

3. Für die nötigen Adaptierung Wasserzu- und -abläufe sowie Stromversorgung und Telefon sorgt die Mieterin. Das Wasser wird auf die bestehende Wasseruhr der Mieterin angeschlossen, der Strom auf die bestehenden Zähler der Mieterin.

4. Die Einmietung beginnt am 1.August 1989 und wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen.

5. Der Mietzins beträgt im Monat S 500 incl. MWSt. .......... Eine Mieterhöhung wird nach 5 Jahren (nach Unterzeichnung des Mietvertrages) neu vereinbart.

.....................“

Schon Ende September oder Anfang Oktober 1988 begann die Klägerin mit den erforderlichen Umbauarbeiten, eröffnete am 27.1.1989 ihren Frisiersalon und beendete die Arbeiten Mitte 1989. Beide Mietverträge hat die Klägerin zum 31.3.1992 gerichtlich aufgekündigt.

Die Klägerin begehrte zuletzt die Verurteilung der Erstbeklagten zur Zahlung von S 396.000 und der Zweitbeklagten zur Zahlung von S 132.000 und brachte hiezu vor, sie habe einen nützlichen Aufwand von zumindest 1 Mio S getätigt. Bei der Anmietung in den Jahren 1988/89 seien die Räumlichkeiten nicht vermietbar gewesen. Die Klägerin habe auf ihre Kosten eine „Radikalsanierung“ vorgenommen, durch die das Gebäude eine erhebliche Aufwertung erfahren habe.

Die Beklagten wendeten insbesondere ein, die Klägerin habe bei Abschluß der Mietverträge den Zustand des Objekts gekannt und habe dieses vereinbarungsgemäß auf eigene Kosten ohne Anspruch auf Ersatz saniert. Die mangelhaften Arbeiten böten den Beklagten keinerlei Vorteil, vielmehr erfordere deren Beseitigung einen Aufwand von etwa S 300.000; der Anspruch auf dessen Ersatz werde einem allenfalls zu Recht bestehenden Klagsanspruch zur Aufrechnung eingewendet. Aufgrund der Sanierungsarbeiten der Klägerin sei auch kein wesentlich höherer Mietzins erzielbar.

Die Klägerin erwiderte darauf, aus den Mietverträgen sei kein Ausschluß ihrer Ersatzansprüche ableitbar. Den Beklagten sei deren Ersatzpflicht auch bewußt gewesen. Es sei übrigens völlig unmöglich, ein derart verwahrlostes Gebäude makellos zu sanieren. Seit dem Auszug der Klägerin seien mehrere Mietinteressenten aufgetreten.

Das Erstgericht sprach aus, daß die eingeklagten Forderungen gegen die Erstbeklagte mit S 135.807,24 und gegen die Zweitbeklagte mit S 45.269,08 zu Recht und die eingewendeten Gegenforderungen nicht zu Recht bestünden, gab dem Klagebegehren gegen die Erstbeklagte daher mit S 135.807,24 und gegen die Zweitbeklagte mit S 45.269,08 je sA statt und wies das Mehrbegehren von S 260.192,76 bzw von S 86.730,92 ab.

Es stellte - abgesehen von dem schon eingangs wiedergegebenen Sachverhalt und soweit für die Erledigung der Rechtsmittel bedeutsam - ferner fest, die Klägerin und der von ihr betraute Verhandlungsführer hätten vor Vertragsabschluß die Räumlichkeiten besichtigt, sodaß ihnen deren Zustand ebenso bekannt gewesen sei wie das Erfordernis umfangreicher Investitionen, um die Räume in einen für den Geschäftszweck brauchbaren Zustand zu bringen. Bei den Vertragsverhandlungen seien die Streitteile davon ausgegangen, daß die dazu notwendigen Arbeiten im wesentlichen von der Klägerin auf deren Kosten durchgeführt werden; auch den Beklagten sei klar gewesen, daß die Klägerin in den genannten Räumen einen Frisiersalon zu führen gedachte. Nicht erweislich sei indessen, daß vor oder bei Abschluß der Mietverträge weitere die Mietverhältnisse berührende Belange, insbesondere im Zusammenhang mit den erforderlichen Aufwendungen, erörtert worden seien. Bei Verfassung des ersten Mietvertrags hätten die Streitteile verschiedene Punkte anhand eines vom Verhandlungsführer der Klägerin mitgebrachten Mietvertragsformulars durchbesprochen; den zweiten Mietvertrag, mit dem man eine dem ersten Vertrag entsprechende Regelung habe treffen wollen, habe der von der Klägerin zur Wahrung ihrer Interessen betraute Verhandlungsführer niedergeschrieben. Auch dabei sei man sich im klaren gewesen, daß zur Herstellung eines brauchbaren Zustands für den beabsichtigten Geschäftszweck verschiedene Investitionen erforderlich sein würden; weitere über den Text des Mietvertrags hinausgehende Abreden seien nicht getroffen worden.

Die Klägerin habe in den angemieteten Räumen zahlreiche, teils auch umfangreiche Instandsetzungs- und Adaptierungsarbeiten vorgenommen (die vom Erstgericht ebenso wie ihre Mängel in allen Einzelheiten festgestellt wurden, ohne daß festgestellt worden wäre, welche dieser Aufwendungen nun zur Behebung ernster Schäden des Hauses bzw aus sonstigen Gründen für die Erhaltung des Mietgegenstandes notwendig waren) und dabei, soweit es zur Herstellung des für den Geschäftszweck erforderlichen Zustands erforderlich war, für das Material Kosten von insgesamt S 182.906,05 zuzüglich 20 % Umsatzsteuer aufwenden müssen. Lediglich in einer darin eingeschlossenen Elektroinstallation von S 37.615,18 sei auch der Aufwand für „fachmännische Arbeitsleistung“ enthalten. Von diesen Kosten seien auf die zunächst gemieteten Räumlichkeiten ein Betrag von S 164.044,47 und auf den erst später in Bestand genommenen Raum der restliche Betrag von S 18.861,58 entfallen. Infolge der Investitionen der Klägerin sei die „grundsätzliche Verwendbarkeit“ der Räume nicht verändert worden, weil sie nur für bestimmte Geschäftszweige, wie etwa einen Frisiersalon, brauchbar seien. Trotz der Mängel der Instandsetzungs- und Umbauarbeiten habe sich der Zustand der Bestandobjekte insgesamt verbessert, was in der Erzielbarkeit eines höheren Mietzinses zum Ausdruck gelange; tatsächlich seien die Räume aufgrund der Investitionen der Klägerin auch wieder zum Betrieb eines Frisiersalons gegen einen monatlichen Bestandzins von S 6.000 vermietet worden.

Bei Bedachtnahme auf die vorhandenen Mängel sei der Neuwert der baulichen Investitionen ebenso wie der Wert beim Auszug der Klägerin am 1.4.1990 mit 90 % der tatsächlichen Aufwendungen anzusetzen; der Neuwert der technisch einwandfreien Sanitär- und Elektroarbeiten (S 60.385,89) erfahre gegenüber dem Aufwand der Klägerin zwar keinen Abstrich, bei deren Auszug sei der Wert auch dieser Investitionen jedoch mit 90 % des Neuwerts zu bemessen. Der Zeitwert der Aufwendungen für den später gemieteten Raum sei mit Rücksicht auf dessen individuelle Ausstattung bei Auszug der Klägerin nur mehr mit 40 % der Kosten zu schätzen. Mit Ausnahme der schon erwähnten Elektroarbeit habe die Klägerin die Arbeiten selbst bewerkstelligt; ihre Helfer hätten sich an diesen Arbeiten nicht im Rahmen ihrer Berufs- oder Gewerbetätigkeit beteiligt. Der Arbeitszeitaufwand betrage für die zunächst gemieteten Räume, 971, für den später in Bestand genommenen Raum 171 und für Entrümpelungs- und ähnliche Arbeiten 80 Stunden a S 150. Die Helfer der Klägerin, vor allem auch deren Verhandlungsführer, hätten der Klägerin die Arbeiten unentgeltlich geleistet. Die Beklagten hätten die Betonlieferungen (S 8.625), einen Teil der oben bezifferten Materialkosten (S 5.578,56) und die Stromanschlußgebühren (S 20.000) bestritten. Auf jene Räume, die die Klägerin nur habe mitbenützen dürfen, sei ein Materialaufwand von S 1.560 entfallen.

Sowohl der von der Klägerin ursprünglich vereinbarte als auch der vom neuen Mieter zu entrichtende Mietzins seien mit Rücksicht auf Zustand, Lage und Ausstattung der Bestandräume ortsüblich und angemessen. Mit gerichtlichem Vergleich vom 13.3.1991, mit dem der von der Erstbeklagten gegen die Klägerin wegen des Zugangs zu einer Verbindungstür eingeleitete Rechtsstreit beigelegt wurde, seien die monatlichen Mietzinse der Klägerin auf S 4.100 bzw S 450 erhöht worden, ohne daß die Investitionen der Klägerin einer näheren Regelung unterzogen worden wären.

Rechtlich meinte das Erstgericht, die Klägerin habe das Bestandobjekt in einem jedenfalls zum bedungenen Gebrauch nicht tauglichen Zustand übernommen. Der vereinbarte Mietzins habe dem Zustand der Räumlichkeiten ohne die nachfolgenden Investitionen entsprochen. Der Aufwand der Klägerin sei notwendig gewesen, um den Bestandgegenstand in einen brauchbaren Zustand zu bringen. Solche Erhaltungsarbeiten könnten dem Mieter nur so weit auferlegt werden, als dadurch nicht der gesetzlich zulässige Mietzins überschritten werde. Da die Klägerin das Bestandobjekt in Kenntnis der vorhandenen Mängel übernommen und nur einen solchen Mietzins bezahlt habe, der dem Zustand vor den Investitionen angemessen gewesen sei, erscheine es gerechtfertigt, ihr gemäß § 1097 ABGB nur den Zeitwert zuzubilligen. Die Arbeitsleistungen müßten bei Ermittlung des Ersatzanspruches unberücksichtigt bleiben. Die Gegenforderung der Beklagten sei nicht berechtigt, weil trotz vorhandener Mängel durch die Arbeiten insgesamt eine Verbesserung des Mietgegenstands eingetreten sei, was auch im erhöhten Bestandzins bei der nachfolgenden Vermietung zum Ausdruck komme. Der zu Recht bestehende Investitionsanspruch der klagenden Partei belaufe sich auf S 181.076,32, von dem S 135.807,24 auf die Erstbeklagte und S 45.269,08 auf die Zweitbeklagte entfielen.

Das Gericht zweiter Instanz hob das lediglich im abweislichen Teil mit einem Teilbetrag von S 56.571,30 in Teilrechtskraft erwachsene Ersturteil infolge der Berufungen beider Teile zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung durch das Erstgericht auf und sprach - der Sache nach - aus, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Es führte aus, die dispositiven Bestimmungen der §§ 1096 und 1097 iVm den §§ 1036 und 1037 ABGB seien von den zwingenden mietrechtsgesetzlichen Bestimmungen zu trennen. Es bestehe kein Zweifel, daß zwar die Klägerin die zur Verwendbarkeit des Bestandobjekts an sich und insbesondere auch als Frisiersalon erforderlichen Investitionen auf ihre Kosten tätigen durfte, diese Aufwendungen jedoch nach Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungslos auf die Beklagten übergehen sollten. Eine „Gesamtschau“ des Mietvertrags vom 12.11.1988, insbesondere in dessen Punkten 3, 4, 5 und 8, lasse keine andere Deutung zu, als daß die Klägerin auf den Ersatz dieser Investitionen von vornherein verzichtete. Gleiches gelte auch für den Vertrag vom 26.7.1989, dessen Inhalt zwar weniger ausführlich sei als der frühere Vertrag, der sich aber insbesondere in den Punkten 3 und 5 an ihn anlehne. Daß man für den damit vermieteten Raum eine dem Vertrag vom 12.11.1988 entsprechende Regelung habe treffen wollen, habe das Erstgericht zutreffend festgestellt. Im übrigen habe der für die Klägerin tätige Verhandlungsführer bei Abschluß des ersten Mietvertrags ein Vertragsformular mitgebracht, anhand dessen verschiedene Punkte des abzuschließenden Vertrags durchgegangen worden seien. Den Mietvertrag vom 26.7.1989 habe er überhaupt verfaßt. Bei zweiseitig verbindlichen Verträgen werde aber eine undeutliche Äußerung gemäß § 915 ABGB zum Nachteil desjenigen erklärt, der sich ihrer bedient habe. Diese ohnedies nur subsidiär anwendbare Auslegungsregel würde somit kein anderes Ergebnis zeitigen. Ginge man daher allein von den Bestimmungen der §§ 1096 und 1097 ABGB aus, müßte ein wirksamer Verzicht der Klägerin auf Ersatz ihres Aufwands unterstellt werden. Nun sei aber, da das Haus mit Sicherheit bereits mehr als 100 Jahre alt sei, auf Mietverträge das Mietrechtsgesetz zur Gänze anzuwenden. Hier kämen die zwingenden Bestimmungen der §§ 3 und 16 MRG zur Anwendung, nicht aber auch § 10 MRG, dessen Anwendungsbereich auf Wohnungsmieten beschränkt sei. Ein ernster Schaden des Hauses sei immer dann anzunehmen, wenn der Bestandgegenstand wegen seines Erhaltungszustands zum bedungenen Gebrauch nicht mehr verwendet werden könne, also etwa Feuchtigkeitsschäden in Wänden oder Fußböden, herabgefallene Teile des Decken- oder Wandverputzes, Schäden an Strom , Gas- und Wasserleitungen und an im Mauerwerk befindlichen Zu- und Abflußleitungen für Klosette; zu den Kosten der Behebung eines ernsten Schadens gehörten auch alle damit notwendig verbundenen Arbeiten. Die Brauchbarmachung „zu vermietender Mietgegenstände schließe einen auf das Mietrechtsgesetz gestützten unverzichtbaren Anspruch des neuen Mieters auf Übergabe in brauchbarem Zustand oder gar auf dessen Wiederherstellung aus, soweit es sich nicht um einen ernsten Schaden des Hauses handle“. Die Investitionen der Klägerin könnten daher in dem Umfang, in dem sie zur Behebung von ernsten Schäden des Hauses erforderlich waren, weder über den Bestandzins noch über einen Verzicht auf Investitionskostenersatz auf den Bestandnehmer überwälzt werden. Die Arbeiten der Klägerin müßten daher - wozu es weiterer Beweiserhebungen bedürfe - 1. in solche, die zur Brauchbarmachung der Mietgegenstände erforderlich waren, soweit es sich um ernste Schäden des Hauses handelte, 2. in Arbeiten, die zur Verwendbarkeit der Mietobjekte notwendig waren, soweit es sich nicht um solche Schäden handelte, und schließlich 3. um jene Aufwände aufgegliedert werden, die lediglich zur Adaptierung als Frisiersalon geboten waren. Nur die Kosten der erstgenannten Arbeiten müßten nach § 3 MRG jedenfalls von den Beklagten getragen werden.

Der nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG zulässige Mietzins könne entweder in einem fixen monatlichen Betrag mit einer an den Kriterien der genannten Gesetzesstelle zu messenden Obergrenze, aber auch in einem niedrigeren Betrag und zusätzlich in der Übernahme von Investitionskosten bestehen. Gegen diese häufig praktizierte Vorgangsweise bestünden keine Bedenken. Der angemessene Mietzins bilde auch bei Geschäftsräumlichkeiten die Obergrenze für die Wertsicherung. Die Höhe des „angemessenen“ Mietzinses werde zwar nicht definiert, § 16 Abs 1 MRG nenne jedoch wertbestimmende Faktoren. Der angemessene Hauptmietzins sei daher nach kritischer Ermittlung des für vergleichbare Mietgegenstände nach Art, Größe und Lage ortsüblichen Mietzinses durch entsprechende Auf- oder Abschläge zu ermitteln, die der Beschaffenheit sowie dem Ausstattungs- und dem Erhaltungszustand des Objektes gebührend Rechnung trügen, soweit diese Umstände nicht ohnehin schon im ortsüblichen Mietzins Niederschlag gefunden hätten. Nach diesen Grundsätzen werde der auf den Vertragsabschluß abzustellende angemessene Mietzins für die Bestandobjekte zu ermitteln sein. Sollte der angemessene Hauptmietzins höher als der vereinbarte Mietzins sein, so werde „die Differenz mit Investitionskosten der Klägerin aufzufüllen“ sein, jedoch nur mit Kosten solcher Investitionen, durch die der Wert des Bestandobjekts erhöht wurde und die von der Klägerin nicht lediglich zur Adaptierung der Räume als Frisiersalon getätigt wurden. Keinesfalls könnten die Erhaltungsarbeiten nach § 3 MRG Berücksichtigung finden. Soweit die vereinbarten Mietzinse zuzüglich des von der Klägerin bestrittenen Aufwands für das Haus bzw ausschließlich für das Bestandobjekt den nach § 16 Abs 1 MRG angemessenen Hauptmietzins überstiegen, seien sie jedenfalls unzulässig gewesen, weil bei Geschäftslokalen der angemessene Mietzins jedenfalls die allgemeine Obergrenze für Mietzinsvereinbarungen und deren Wertsicherung bilde. Bei der Unterscheidung zwischen Elektro- und Sanitärinvestitionen auf das Bestandobjekt und solchen zu dessen Adaptierung als Frisiersalon werde zu beachten sein, daß zu den ersteren nur solche „normaler Standardausführung“ zählten und nicht auch jene Wasser- und Stromauslässe, die zwar ein funktionierender Frisiersalon erfordere, nicht aber ein Geschäftsraum schlechthin. Da beide Mietverträge auf unbestimmte Dauer abgeschlossen worden seien, müßten die gegebenenfalls wenigstens zum Teil im angemessenen Mietzins Deckung findenden Aufwendungen der Klägerin analog zu § 10 Abs 6 Z 2 MRG gleichmäßig auf 10 Jahre aufgeteilt werden. Zu beachten werde auch sein, daß der Ersatz der aufgewendeten Arbeitszeit nicht in Frage komme. Für vom Bestandnehmer selbst verrichtete Arbeiten gebührten keine Entlohnung, soweit diese nicht im Rahmen eigener Gewerbstätigkeit erfolgt seien.

Von den gegen den berufungsgerichtlichen Aufhebungsbeschluß gerichteten Rekursen beider Parteien die gemeinsam erledigt werden können, ist nur das Rechtsmittel der Klägerin im Ergebnis berechtigt.

Das Schwergewicht der Ausführungen der Klägerin liegt auf der Behauptung, in den Mietverträgen sei zwar der Übergang ihrer Investitionen in das Eigentum der Beklagten vorgesehen, daraus dürfe aber noch nicht geschlossen werden, daß ihr deshalb keine Entschädigung gebühre. Es trifft zwar zu, daß diese in Mietverträgen gebräuchliche - Klausel den Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen nicht ohne weiteres ausschließt, die Klägerin übersieht dabei jedoch, daß ihr zwar Punkt 3 des Mietvertrags vom 12.11.1988 zufolge die Vornahme der für den Betrieb eines Frisiersalons erforderlichen Wasser- und Elektroinstallationen gestattet wurde, sie aber deren Kosten zu bestreiten hatte. Vor allem aber waren die Streitteile nach den soweit unbekämpft gebliebenen erstinstanzlichen Feststellungen bei den Vertragsverhandlungen ohnedies davon ausgegangen, daß die Klägerin die notwendigen Instandsetzungs- und Adaptierungsarbeiten auf ihre Kosten auszuführen habe (Ersturteil, S 8); mit dem Vertrag vom 26.7.1989 wollten sie eine dem früheren Vertrag analoge Regelung schaffen (Ersturteil, S 11). Die daran geknüpften Schlußfolgerungen des Berufungsgerichtes stützten sich daher nicht bloß auf die Auslegung des Urkundeninhalts, sondern vor allem auf die Feststellungen über die damit verfolgte übereinstimmende Parteienabsicht, die vom Obersten Gerichtshof als Ergebnis der Beweiswürdigung nicht überprüft werden kann ( Fasching , LB 2 Rz 1926 mwN). Das Berufungsgericht hat deshalb mit Recht seinen weiteren Ausführungen unterstellt, daß die Klägerin auf den Ersatz ihrer Investitionen verzichtet hat.

Davon unabhängig ist die Frage zu prüfen, ob der Verzicht auch wirksam ist. Das Gericht zweiter Instanz hat aus der vom Erstgericht getroffenen Feststellung, das Haus sei mehr als 100 Jahre alt, zu Recht geschlossen, daß die Miete von Geschäftsräumlichkeiten in einem solchen Gebäude nach § 1 Abs 1 des Mietrechtsgesetzes dessen vollen Anwendungsbereich unterworfen ist. Ausnahmen davon (§ 1 Abs 2 bis 4 MRG) haben die Streitteile selbst noch in der Revision nicht behauptet; auch aus dem Akteninhalt können Anhaltspunkte solcher Tatbestände nicht gewonnen werden.

Das Berufungsgericht hat deshalb zutreffend den Investitionskostenverzicht der Klägerin an § 3 MRG über die Erhaltungspflicht des Vermieters und an § 16 MRG über die Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses gemessen, dabei aber mit Recht die auf Wohnungsmieten beschränkte Bestimmung des § 10 MRG außer Betracht gelassen. Da die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes im Zweifel stets zugunsten des Mieters zwingend sind, wenn dies auch nur bei einzelnen Bestimmungen herausgestrichen wird (ImmZ 1990, 6 mwN), kann der durch dieses Gesetz geschützte Mieter - anders als nach dem nachgiebigen Recht des § 1096 ABGB - auf sein Recht, die Erhaltung des Mietgegenstandes durch den Vermieter zu verlangen, im voraus nicht wirksam verzichten (JBl 1988, 522; ImmZ 1990, 6 ua; Würth Zingher , Miet- und Wohnrecht 19 § 3 Rz 1; Würth in Rummel , ABGB 2 § 1096 Rz 1). Bei derart geschützten Mietverhältnissen bleibt § 1096 ABGB und damit auch die Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters nur so weit unberührt, als diese nicht die in § 3 Abs 2 MRG angeführten Arbeiten zum Gegenstand hat, also insbesondere Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile und der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind, in letzterem Fall allerdings nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt oder wenn sie erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben (§ 3 Abs 1 und Abs 2 Z 1 und 2 MRG; vgl dazu Würth Zingher aaO Rz 2). Bei ernsten Schäden des Hauses - die dann gegeben sind, wenn der Mietgegenstand angesichts seines Erhaltungszustands zum bedungenen Gebrauch nicht mehr verwendet werden kann, - besteht daher auch ein unverzichtbarer Anspruch des neuen Mieters auf Übergabe des Bestandobjekts in brauchbarem Zustand ( Würth aaO § 3 MRG Rz 6 mwN und Rz 7). Der Mieter kann zwar auf die Inanspruchnahme der ihm trotz abweichender Vereinbarungen erhalten gebliebenen Rechte nachträglich verzichten, in der Durchführung solcher notwendiger Erhaltungsarbeiten in Entsprechung von § 3 MRG abweichender Vertragsbestimmungen kann jedoch ebensowenig ein Verzicht auf den Erhaltungsanspruch erblickt werden, wie wenn der Mieter den Vermieter ersucht, ihm die Vornahme solcher Arbeiten zu gestatten (vgl ImmZ 1990, 6). Da die Klägerin diese Arbeiten bereits ausgeführt hat, gebührt ihr jedenfalls der Ersatz der erforderlichen Kosten jener Erhaltungsarbeiten, für die nach § 3 MRG unabdingbar die Beklagten als Vermieterinnen zu sorgen gehabt hätten; jede andere Lösung dieser Frage öffnete Umgehungsgeschäften Tür und Tor.

Soweit in den Arbeiten der Klägerin zur Brauchbarmachung der gemieteten Räume für ihre Geschäftszwecke (also den Betrieb eines Frisiersalons) Arbeiten zur Behebung ernster Schäden des Hauses enthalten sein sollten, haben sie ihr die Beklagten jedenfalls abzugelten. Sie behaupten zwar in ihrem Rechtsmittel, ernste Schäden des Hauses lägen nach den Feststellungen des Erstgerichts über Art, Umfang und Beschaffenheit der Arbeiten der Klägerin gar nicht vor, sie übersehen dabei jedoch, daß das Erstgericht die Arbeiten der Klägerin in dieser Richtung vom Sachverständigen gar nicht überprüfen ließ (ON 12). Im übrigen kann der Oberste Gerichtshof, sofern die dem Aufhebungsbeschluß zugrundegelegte Rechtsauffassung richtig ist, gar nicht prüfen, ob die vom Gericht zweiter Instanz angeordnete Verfahrensergänzung tatsächlich notwendig ist (JBl 1991, 580 uva; Kodek in Rechberger , ZPO § 519 Rz 5).

War das Mietverhältnis zwischen den Streitteilen - wie schon weiter oben erörtert - dem vollen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterworfen, war auch das von der Klägerin für die Gebrauchsüberlassung zu leistende Entgelt durch die Bestimmung des § 16 Abs 1 Z 1 MRG nach oben hin limitiert. Danach sind Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand ohne die Beschränkungen des Abs 2 (auf die für die dort umschriebenen Ausstattungskategorien vorgesehenen Zinsobergrenzen) bis zu dem für den Mietgegenstand nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage sowie Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, sofern der Mietgegenstand nicht Wohnzwecken dient, also für Geschäftszwecke bestimmt ist oder wenigstens die Verwendung zu Geschäftszwecken jene für Wohnzwecke bedeutend überwiegt. Zinsvereinbarungen, mit welchen diese Höchstgrenze überschritten wird, sind gemäß § 16 Abs 5 MRG von Teilnichtigkeit betroffen, sodaß der Mieter die diese Grenze übersteigenden Beträge zurückfordern kann ( Würth Zingher aaO § 16 MRG Rz 7). Obschon in § 16 Abs 1 MRG vom Bestandzins als einem „Betrag“ die Rede ist, kann der Zins - als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung - ganz oder teilweise auch in anderen geldwerten Leistungen bestehen, etwa in der Übernahme der laufenden Erhaltung der Bestandsache ( Würth aaO §§ 1092 bis 1094 Rz 17), aber auch darin, daß die Kosten für notwendige oder nützliche Aufwendungen des Mieters derart auf diesen überwälzt werden, daß er - außerhalb des Anwendungsbereichs der unabdingbaren Bestimmung des § 3 MRG - auf den ihm in § 1097 ABGB vorbehaltenen Ersatz im voraus verzichtet, obgleich die Aufwendungen in das Vermögen des Vermieters übergehen bzw übergehen sollen. Auch die damit bewirkten Vermögensflüsse vom Mieter zum Vermieter sind in die Prüfung der Angemessenheit des Bestandzinses einzubeziehen; andernfalls wäre es ein leichtes, die mietrechtsgesetzlichen Zinsobergrenzen zu umgehen. Solche Vereinbarungen müssen aber der Höhe nach wenigstens bestimmbar sein, was etwa dann zu verneinen ist, wenn der Zeitraum, über den diese Leistungen des Mieters auf den Bestandzins anzurechnen sind, in der Abrede nicht festgelegt wird (MietSlg 39.086; 8 Ob 567/93; Würth aaO §§ 1092 bis 1094 Rz 18). Die Streitteile haben aber weder den Umfang der von der Klägerin zu verrichtenden Arbeiten noch auch nur konkludent die Aufteilung der damit verbundenen Kosten auf bestimmte Bestandzeiträume vereinbart. Ist somit eine wirksame Vereinbarung über die Anrechnung der Kosten von Erhaltungs- bzw Adaptierungsarbeiten auf den Bestandzins nicht zustande gekommen, können die den Beklagten aus den Aufwendungen zugeflossenen Leistungen der Klägerin nicht als Teil eines gemäß § 16 Abs 1 MRG wirksam vereinbarten angemessenen Bestandzinses in Anschlag gebracht werden. Demgemäß kann aber - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes - die Differenz zwischen dem tatsächlich vereinbarten Zinsbetrag und dem gemäß § 16 Abs 1 Z 1 MRG angemessenen Betrag nicht „mit Investitionskosten aufgefüllt“ werden.

Im übrigen hat das Erstgericht ohnedies festgestellt, daß die zwischen den Streitteilen bei Abschluß der beiden Mietverträge vereinbarten Bestandzinse unter Berücksichtigung des Zustands der Räume nach Lage und Ausstattung der Bestandsache üblich und angemessen waren (Ersturteil, S 20). Diese Feststellung wird nun in dritter Instanz nicht mehr weiter bekämpft; wohl wandten sich die Streitteilen mit ihren Beweisrügen im Verfahren zweiter Instanz gegen diese Feststellung, die Klägerin hat jedoch in ihrem Rekurs gegen den Aufhebungsbeschluß dezidiert erklärt, die Feststellung sei unbekämpft, und auch die Beklagten halten ihre Bedenken in dritter Instanz nicht mehr aufrecht, sondern behaupten im Gegenteil auf der Grundlage der erstinstanzlichen Feststellungen die Spruchreife der Sache. Deshalb ist die erstgerichtliche Feststellung über die Angemessenheit der ursprünglich vereinbarten Mietzinse auch dem weiteren Verfahren zugrundezulegen. Entsprechen demnach die vereinbarten Bestandzinse dem angesichts des bei Vertragsabschluß vorhandenen Erhaltungs- und Ausstattungszustand der Mietgegenstände gemäß § 16 Abs 1 MRG angemessenen Mietzins, so übersteigt die im Vorausverzicht auf den Aufwendungsersatz bestehende zusätzliche Abgeltung für die Gebrauchsüberlassung die dort festgelegten Obergrenze und ist daher soweit nichtig, sodaß die Klägerin - ungeachtet ihres Verzichts - neben dem ihr schon gemäß § 3 MRG jedenfalls zu ersetzenden Erhaltungsaufwand auch den Ersatz ihrer weiteren notwendigen und zum klaren, überwiegenden Vorteil der Beklagten gemachten Aufwendungen begehren kann. Dem steht dann auch nicht entgegen, daß sich die Klägerin zur Übernahme des Bestandgegenstandes in Kenntnis der mangelhaften Brauchbarkeit bereit fand (vgl etwa RZ 1989/4).

Der Umfang der Ersatzpflicht der beklagten Vermieterinnen hängt davon ab, ob es sich bei den Investitionen der Klägerin um notwendige (§ 1036 ABGB) oder bloß nützliche Aufwendungen (§§ 1037 f ABGB) handelt. Den notwendigen Aufwand - zur Abwendung eines bevorstehenden Schadens - haben die Beklagten der Klägerin jedenfalls zur Gänze zu ersetzen, gleichviel ob er ein nach § 3 MRG zu beurteilender Erhaltungs- oder ein sonstiger notwendiger Aufwand ist.

Anders liegen die Dinge dagegen beim nützlichen Aufwand: Da der Bestandnehmer seine Aufwendungen im allgemeinen nicht in der Absicht, ein Anliegen des Bestandgebers zu fördern, sondern im eigenen Interesse vornimmt, erstreckt sich die in § 1097 ABGB enthaltene Verweisung auf § 1037 ABGB nur auf den Umfang des Ersatzanspruchs. Voraussetzung dieses Anspruchs ist ein von ihm gemachter nützlicher Aufwand, der allein bei objektiver Wertsteigerung des Bestandgegenstandes infolge der Investitionen noch nicht, sondern nur dann und insoweit vorliegt, als auch der Vorteil des Bestandgebers außer Zweifel steht. Bei der Beurteilung, ob der Aufwand des Bestandnehmers dem Bestandgeber zum klaren, überwiegenden Vorteil gereicht, ist von einer an der Verkehrsauffassung orientierten objektiven Bewertung auszugehen, die auf alle Interessen des Bestandgebers Bedacht nimmt (SZ 57/71 und 167 ua; Rummel in Rummel aaO § 1037 Rz 4 mwN). Da die Beklagten kein Friseurgeschäft betreiben, kann der ihnen durch die Investitionen der Klägerin zur Adaptierung der Räume als Frisiersalon verschaffte Nutzen wohl nur in der Möglichkeit erblickt werden, die Räume wieder einem selbständig arbeitenden Friseur in Bestand zu geben. Nach den Feststellungen des Erstgerichtes (Ersturteil, S 21) haben die Beklagten diesen Vorteil auch in der Tat so weit wahrgenommen, als sie die adaptierten Räume nach dem Auszug der Klägerin wieder einem Mieter zum Betrieb eines Frisiersalons - diesmal aber gegen einen monatlichen Mietzins von S 6.000 - in Bestand gaben. Es kann schon deshalb nicht bezweifelt werden, daß die Aufwendungen der Klägerin mindestens in diesem Umfang den Beklagten zum klaren, überwiegenden Vorteil gereichten; wie die Klägerin in ihrem Rekurs zutreffend bemerkt, sind den Beklagten ihre Investitionen somit insgesamt zugute gekommen. Der diesen zuzumutende Aufwandersatz ist dann mit den von ihnen erzielten Vorteil aus der Neuvermietung des adaptierten Geschäftslokales in eine betriebswirtschaftlich sinnvolle Relation zu setzen (SZ 57/71). Im fortgesetzten Verfahren werden daher noch Feststellungen dahin zu treffen sein, ob und welche Investitionen einen notwendigen bzw einen nützlichen Aufwand darstellen; zur Erhaltung des Bestandgegenstandes als solchen ohne Bedachtnahme auf dessen konkreten Verwendungszweck notwendigen Erhaltungsaufwand haben die Beklagten der Klägerin jedenfalls, den nützlichen dagegen nur so weit zu ersetzen, als ihnen deren Ersatz nach den dargestellten betriebswirtschaftlichen Grundsätzen zugemutet werden kann.

Zu Recht wendet sich die Klägerin gegen die Auffassung der Vorinstanzen, ein Ersatz der aufgewendeten Arbeitszeit komme nicht in Betracht. Es entspricht wohl ständiger Rechtsprechung (SZ 57/167; SZ 47/98; 6 Ob 543/89), daß die eigene Mühewaltung des Geschäftsführers (Bestandnehmers) keinen ersatzfähigen Aufwand darstellt, weil nicht die fortwirkende Werterhöhung, sondern nur der getätigte Aufwand zu ersetzen ist. Dagegen hat die Klägerin Anspruch auf Ersatz jener Aufwendungen, die sie für den Arbeitseinsatz ihrer Helfer zu tragen hatte, weil es sich dabei um einen solchen tatsächlich gemachten Aufwand auf die Sache handelt. Wohl hat das Erstgericht festgestellt, daß die Helfer der Klägerin für ihren Arbeitseinsatz kein Entgelt berechnet hätten, die Klägerin hat diese Feststellungen indessen mit ihrer Berufung bekämpft. Das Gericht zweiter Instanz hat die Beweisrüge im Hinblick auf seine - so weit unrichtige - Rechtsansicht nicht erledigt, sodaß das Berufungsverfahren mit einem von der Klägerin in ihrem Rekurs gerügten Mangel behaftet ist.

Das Berufungsgericht wird im fortgesetzten Verfahren die Verhandlung im Sinne der vorangestellten Erwägungen dahin zu ergänzen haben (§ 496 Abs 3 ZPO), ob die Investitionen der Klägerin auf das Haus der Beklagten einen notwendigen bzw zumindest einen nützlichen Aufwand darstellen; den zur Erhaltung des Bestandgegenstandes als solchen ohne Bedachtnahme auf den konkreten Verwendungszweck notwendigen Aufwand haben die Beklagten der Klägerin jedenfalls, den nützlichen dagegen so weit zu ersetzen, als ihnen der Ersatz nach den dargestellten betriebswirtschaftlichen Grundsätzen zuzumuten ist.

In diesem Zusammenhang ist noch darauf hinzuweisen, daß die Auffassung der Beklagten, für nicht fachgerechte Arbeiten sei ein Aufwandersatz ausgeschlossen und selbst die Materialkosten seien nicht zu ersetzen, weil die Arbeiten nicht von befugten Gewerbetreibenden ausgeführt worden seien, verfehlt ist. Nach den erstgerichtlichen Feststellungen erscheint deshalb lediglich ein geringfügiger Abschlag gerechtfertigt, der bei der Entscheidung über den Umfang der Ersatzpflicht der Beklagten in Anschlag zu bringen seien wird (und im übrigen vom Erstgericht auch berücksichtigt wurde); von nicht fachgerechten Erhaltungs- und Adaptierungsarbeiten kann also keine Rede sein. Soweit sich die Beklagten in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung MietSlg 29.163 berufen, übersehen sie, daß dort vom Mieter lediglich eine oberflächliche Behebung eines ernsten Schaden des Hauses vorgenommen wurde; diese Maßnahme erwies sich als unnütz. Der dort maßgebliche Sachverhalt ist somit mit der hier zu beurteilenden Sachlage überhaupt nicht vergleichbar.

Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 ZPO.