Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Waldstätten und die Hofräte Dr. Schick, Dr. Grünstäudl, Mag. Samm sowie die Hofrätin Dr. Pollak als Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Dr. Gruber, über die Revision der L reg.Gen.m.b.H. in S, vertreten durch die Thum Weinreich Schwarz Chyba Reiter Rechtsanwälte OG in 3100 St. Pölten, Josefstraße 13, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 29. Juli 2015, Zl. LVwG-AB-14-4199, betreffend Erteilung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya; an deren Stelle in das Verfahren eingetretene Oberbehörde:
Niederösterreichische Landesregierung; mitbeteiligte Partei:
Mag.(FH) K L in Wien, vertreten durch Mag. Johann Juster, Rechtsanwalt in 3910 Zwettl, Landstraße 52), zu Recht erkannt:
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhalts aufgehoben.
Das Land Niederösterreich hat der Revisionswerberin Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.346,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 Mit Bescheid vom 23. September 2014 erteilte die Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya (Grundverkehrsbehörde) einem vom Mitbeteiligten als Käufer abgeschlossenen Kaufvertrag vom 1. Juli 2013 betreffend land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften die grundverkehrsbehördliche Genehmigung.
2 Mit Erkenntnis vom 29. Juli 2015 wies das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich unter Spruchpunkt I. die dagegen von der Revisionswerberin als Interessentin iSd. § 3 Z. 4 lit. b des Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes (NÖ GVG 2007) erhobene Beschwerde gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG als unbegründet ab und bestätigte den angefochtenen Bescheid. Unter Spruchpunkt II. wurde gemäß § 25a VwGG ausgesprochen, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof zulässig sei.
3 Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende, vom Verwaltungsgericht unter Anschluss der Akten des Verfahrens vorgelegte Revision.
Der Mitbeteiligte erstattete eine Revisionsbeantwortung, in der er die Zurückweisung der Revision, in eventu ihre Abweisung beantragte. Die Grundverkehrsbehörde erstattete eine Revisionsbeantwortung, in der sie die Abweisung der Revision beantragte. Die Niederösterreichische Landesregierung erklärte in ihrer Revisionsbeantwortung, gemäß § 22 VwGG an Stelle der Grundverkehrsbehörde als belangte Behörde in das Verfahren einzutreten, und beantragte die Aufhebung des Erkenntnisses infolge inhaltlicher Rechtswidrigkeit und Rechtswidrigkeit infolge wesentlicher Verfahrensmängel.
Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Revision erwogen:
4 1.1.1. Das Niederösterreichische Grundverkehrsgesetz (NÖ GVG 2007), LGBl. 6800 idF. der Novelle LGBl. Nr. 8/2015, lautet (auszugsweise):
"§ 1
Ziele
Ziel des Gesetzes ist
1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
...
§ 2
Geltungsbereich
Dieses Gesetz gilt für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über
den Erwerb von Rechten an
1. land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohngebäuden und Wirtschaftsbauwerken oder Teilen dieser Bauwerke;
...
§ 3
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:
1. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:
Grundstücke, die
a) im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder
b) im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,
wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.
...
2. Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):
a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und
(1) Folgende unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:
1. Die Übertragung des Eigentumsrechtes;
...
§ 6
Genehmigungsvoraussetzungen
...
(2) Die Grundverkehrsbehörde hat einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn
1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;
2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;
3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder
4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.
...
§ 11
Verfahren vor der Grundverkehrsbehörde
...
(6) Gleichzeitig mit der Anmeldung ist die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.
..."
5 1.1.2. Der Motivenbericht (der Niederösterreichischen Landesregierung) zum NÖ GVG 2007 vom 20. Juni 2006 lautet
(auszugsweise):
"Zu § 3
...
Die Definition des Begriffs ‚Landwirt' wurde vom NÖ Grundverkehrsgesetz 1989 übernommen. Es soll weiterhin jener in der Land- oder Forstwirtschaft selbständig tätigen Berufsgruppe ein Vorrang eingeräumt werden, welche den Grunderwerb zur Sicherung ihres Lebensunterhaltes benötigt. Der Lebensunterhalt muss wie bisher entweder zur Gänze (Vollerwerbslandwirt) oder zu einem erheblichen Teil (Nebenerwerbslandwirt) aus der Bewirtschaftung erzielt werden. Als erheblich gilt wie bisher ein Anteil von etwa 25% des Gesamteinkommens der Familie.
...
Der Begriff ‚land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb' ist ein Tatbestandsmerkmal der Landwirtedefinition und wird durch die Begriffsbestimmung in § 3 Z. 3 nun sprachlich verdeutlicht. Er ersetzt den eher abstrakteren Begriff ‚selbständige Wirtschaftseinheit'. ‚Landwirt' im Sinne des Grundverkehrsgesetzes 2007 kann daher nur sein, wer entsprechend der bestehenden Agrarstruktur ein land- oder forstwirtschaftliches Unternehmen führt oder nach dem Erwerb führen wird. Die Landwirtschaft ist diesbezüglich der Forstwirtschaft gleichgestellt.
...
Die Definition des ‚Interessenten' entspricht jener des derzeit geltenden Gesetzes. Jedoch wurde die verfahrensrechtliche Position des Interessenten nun dadurch aufgewertet, indem ihm nach § 11 Abs. 6 die Stellung einer Partei im Sinn des § 8 AVG eingeräumt wird.
...
Zu § 6
...
Der Versagungsgrund § 6 Abs. 2 Z. 1 entspricht dem bisherigen
§ 3 Abs. 2 lit. a NÖ Grundverkehrsgesetz 1989.
Das Wesen der so genannten ‚Interessentenregelung' im landwirtschaftlichen Grundverkehr liegt wie bisher darin, dass ein oder mehrere Landwirte im Sinne des § 3 Abs. 2 ihr Interesse am Erwerb dieses Grundstückes mit der Folge bekunden können, dass dem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu versagen ist, wenn der Erwerber nicht Landwirt im Sinn des Gesetzes ist bzw. mit dem Erwerb wird. Der Interessent muss das Vertragsgrundstück zum ortsüblichen Preis bzw. zur ortsüblichen Pacht erwerben wollen. Anders als im Fall des Versagungsgrundes § 6 Abs. 2 Z. 2 hat die Behörde im Fall des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ Grundverkehrsgesetz nicht zu prüfen, ob der Betrieb des Interessenten aufstockungsbedürftig ist.
...
Der Versagungsgrund § 6 Abs. 2 Z. 2 entspricht den bisherigen Versagungsgründen nach § 3 Abs. 2 lit. b und c NÖ Grundverkehrsgesetz 1989. Inhaber von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben sollen anstelle des rechtsgeschäftlich vorgesehenen Rechtserwerbers das Recht an den land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken erwerben können.
Der Versagungsgrund § 6 Abs. 2 Z. 3 entspricht ungefähr den bisherigen Versagungsgründen nach § 3 Abs. 2 lit. d, e und g NÖ GVG 1989. Nach der Rechtsprechung des EuGH darf einem Rechtsgeschäft wegen des freien Kapitalverkehrs nicht mehr ausschließlich deshalb die Genehmigung versagt werden, weil der Erwerber die Liegenschaft nicht selbst bewirtschaftet. Ist kein Landwirt bzw. Inhaber eines bäuerlichen Betriebes bereit, anstelle des Erwerbers zu erwerben, garantiert der Erwerber jedoch eine ordentliche Bewirtschaftung, so muss in Zukunft die Grundverkehrsbehörde das Rechtsgeschäft genehmigen.
...
Zu § 11
...
Mit der rechtzeitigen Anmeldung des Interesses ist die Erlangung der Parteienstellung verbunden. Die Praxis hat gezeigt, dass die Interessenten oft diese Rechte eingeräumt erhalten wollen. Der Interessent hat mit dem vorliegenden Entwurf alle Verfahrensrechte einer Verfahrenspartei, etwa die Zustellung des Bescheides, ein Berufungsrecht, sowie ein Beschwerderecht an den Verfassungsgerichtshof.
...
Der Verwaltungseffizienz dient es, dass die Grundverkehrsbehörde nur mehr bei Vorliegen einer Interessentenmeldung und auf Initiative der Bezirksbauernkammer Ermittlungen vornimmt. Langen solche nicht ein, so besteht ein Rechtsanspruch der Vertragsparteien auf Genehmigung des Vertrages nach § 6 Abs. 2.
..."
6 1.1.3. Der Motivenbericht (der Niederösterreichischen Landesregierung) zur 4. Novelle zum NÖ GVG 2007, LGBl. 94/2013,
vom 24. September 2013 lautet (auszugsweise):
"Zu § 3 Z. 2 lit. b.:
...
Die Befähigung des zukünftigen Landwirts erfordert naturgemäß sowohl eine einschlägige fachliche Ausbildung als auch eine praktische Tätigkeit in der Land- und Forstwirtschaft.
Es soll verdeutlicht werden, dass Ausbildung und praktische Tätigkeit kumulativ anzuwendende Tatbestandsmerkmale sind. Eine landwirtschaftliche Ausbildung mit einem bloßen Pflicht-Praktikum während der Schulzeit bietet in der Regel keine ausreichende Erfahrung.
..."
7 1.2.1. § 6 NÖ GVG 2007 geht zurück auf § 3 NÖ GVG 1989, LGBl. 6800-0, welcher (auszugsweise) lautete:
"§ 3
Voraussetzungen für die Zustimmung
(1) Die Grundverkehrsbehörde hat einem Rechtsgeschäft die Zustimmung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerstreitet. Soweit ein solches Interesse nicht besteht, hat die Grundverkehrsbehörde dem Rechtsgeschäft auch dann die Zustimmung zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerstreitet.
(2) Ein solcher Widerstreit ist jedenfalls gegeben, wenn
a) der Erwerber, Pächter oder Fruchtgenußberechtigte einer Liegenschaft kein Landwirt ist und ein oder mehrere Interessenten vorhanden sind;
b) das Interesse an der Aufteilung der Liegenschaft auf Interessenten vorwiegend zum Zweck der Stärkung oder Schaffung land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe das Interesse an der einheitlichen Bewirtschaftung überwiegt;
c) das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt und Interessenten vorhanden sind;
..."
8 1.2.2. Der Motivenbericht (der Niederösterreichischen Landesregierung) zum NÖ GVG 1989, LGBl. 8600-0, vom 2. März 1988 führt dazu aus (auszugsweise):
"Die Rechtsgrundlagen des Grundverkehrs waren seit der vor etwa 30 Jahren getroffenen Feststellung des Verfassungsgerichtshofes über die kompetenzmäßige Zuordnung dieser Materie an die Länder wiederholt Gegenstand erfolgreicher Anfechtungen bei diesem Gerichtshof. Durch die aus diesem Grund notwendigen Novellierungen ist das derzeit geltende Gesetz fortlaufend in seiner systematischen Gliederung verändert worden, was größte Verständnisschwierigkeiten verursacht.
...
An der bisherigen Zielsetzung - Erhaltung, Schaffung und Sicherung der Grundlagen für eine gesunde Land- und Forstwirtschaft sowie Vermeidung der Überfremdung inländischen Grundbesitzes - hat sich grundsätzlich nichts geändert. Die bisher geltenden Bestimmungen wurden daher größtenteils unverändert in die neue Regelung übernommen. Aus diesem Grund konnte auch darauf verzichtet werden, im Besonderen Teil auf jede einzelne Bestimmung ausführlich einzugehen.
Darüberhinaus aber mußten in die neue Materie auch neue Elemente eingebracht werden, die der neuesten Spruchpraxis des Verfassungsgerichtshofes Rechnung tragen. Diese Spruchpraxis drängt ungeachtet ihrer manchmal schwer verständlichen Motivation zu einer gewissen Liberalisierung des geltenden Rechts, was in gewissen Vereinfachungen der Bedingungen für den Rechtserwerb an land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften den entsprechenden Niederschlag findet (§ 3).
...
zu §§ 2 und 3:
Mit dieser Vorschrift werden in übersichtlicher Form jene Voraussetzungen gegenübergestellt, unter denen ein Rechtsgeschäft unter Lebenden der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung bedarf und in welchen Fällen die Zustimmung nicht erforderlich ist (§ 3 entspricht dem bisherigen § 8).
..."
9 1.3.1. § 3 NÖ GVG 1989 geht seinerseits zurück auf § 8 NÖ GVG 1973, LGBl. 6800-0, welcher (auszugsweise) lautete:
"§ 8
(1) Die Grundverkehrskommission hat ihre Zustimmung nicht zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes und, soweit ein solches nicht in Frage kommt, dem Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes oder an dem Bestand eines rationell bewirtschafteten, für die Versorgung der Bevölkerung mit Bodenerzeugnissen wichtigen Großbesitzes widerstreitet.
(2) Ein Rechtsgeschäft widerstreitet jedenfalls dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes, wenn
a) der Erwerber, Fruchtnießer oder Pächter eines oder mehrerer land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke kein Landwirt ist und in der Gemeinde, in der das Grundstück oder die Grundstücke liegen, oder in den umliegenden Gemeinden ein oder mehrere Landwirte, oder in Ermangelung solcher Interessenten ein oder mehrere Nebenerwerbslandwirte bereit sind, den ortsüblichen Verkehrswert oder Pachtzins zu bezahlen;
b) der Erwerber, Fruchtnießer oder Pächter eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes kein Landwirt ist und ein oder mehrere Landwirte, oder in Ermangelung solcher Interessenten ein oder mehrere Nebenerwerbslandwirte bereit sind, den ortsüblichen Verkehrswert oder Pachtzins zu bezahlen;
c) das Interesse an der Aufteilung, vorwiegend zum Zwecke der Stärkung oder Schaffung bäuerlicher Betriebe, das Interesse an der einheitlichen Bewirtschaftung der Liegenschaft überwiegt, sofern die Interessenten bereit sind, den ortsüblichen Verkehrswert oder Pachtzins zu bezahlen;
d) das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe, sofern ein solches nicht in Frage kommt, das Interesse an der Stärkung eines oder mehrerer Nebenerwerbsbetriebe das Interesse an der Verwendung auf Grund des vorliegenden Vertrages überwiegt, sofern die Interessenten bereit sind, den ortsüblichen Verkehrswert oder Pachtzins zu bezahlen;
..."
10 2.1. Die auf Art. 133 Abs. 6 Z 1 B-VG gestützte Revision ist zulässig, weil der Revisionswerberin als Interessentin iSd.
§ 3 Z. 4 lit. b NÖ GVG 2007 jedenfalls in Ansehung des im Revisionsfall einschlägigen Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG 2007 auch eine materielle subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition zukommt, die in § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 klargestellt wird (vgl. die unter Punkt 1.1.2. wiedergegebenen Materialien zu § 11 NÖ GVG 2007 sowie das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes VfSlg. Nr. 19.769/2013).
11 2.2. Die Revision ist auch im Hinblick auf Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig, weil es zu den hier maßgebenden Rechtsfragen der Landwirtseigenschaft iZm. der Selbstbewirtschaftung und mit der Erwirtschaftung eines erheblichen Teils des Lebensunterhalts nach den Versagungstatbeständen des NÖ GVG 2007 keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gibt.
12 3. Die Revision ist auch begründet.
13 3.1.1. Das Verwaltungsgericht gründet das angefochtene
Erkenntnis auf folgende Sachverhaltsannahmen:
Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nr. 591/1, KG P, und Nr. 233/2 sowie 383/2, beide KG L, erstreckten sich über eine Gesamtfläche von 121,87 ha und seien im örtlichen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde R und der Stadtgemeinde G als "Grünland Land- und Forstwirtschaft" ausgewiesen. Am 1. Juli 2013 sei hinsichtlich dieser Grundstücke zwischen der Liegenschaftseigentümerin als Verkäuferin und dem Mitbeteiligten als Käufer ein Kaufvertrag unter Vorbehalt der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen und ein Kaufpreis von EUR 1.300.000 vereinbart worden. Mit Eingabe vom 15. Mai 2014 habe der Mitbeteiligte bei der Grundverkehrsbehörde die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes beantragt.
Mit Schreiben vom 2. Juli 2014 habe die Revisionswerberin im Zuge des Kundmachungsverfahrens gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG 2007 fristgerecht eine Interessentenerklärung erstattet. Unter namentlicher Anführung von Betriebsführern dreier Landwirtschaften und deren Kaufinteresse an 10, 19 bzw. 93 ha werde seitens der Revisionswerberin "rechtsverbindlich" erklärt, als Interessentin für die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften aufzutreten und die Bezahlung des Kaufpreises zu garantieren sowie die Kaufflächen an diese "aufstockungsbedürftigen und -würdigen" Landwirte innerhalb von fünf Jahren weiterzugeben.
Der 1975 geborene Mitbeteiligte sei bis 1991 in einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit einer Größe von 227 ha aufgewachsen und habe während seiner beruflichen Tätigkeit als Offizier in den Jahren 2002 bis 2010 regelmäßig - mindestens zwei bis drei Wochen im Jahr - in dem 920 ha umfassenden forstwirtschaftlichen Betrieb einer Familienstiftung mitgeholfen. Im Jahr 2010 habe der Mitbeteiligte in ca. 10 km Entfernung zu den gegenständlichen Grundstücken eine Liegenschaft erworben, auf der mittlerweile eine für die forstliche Ausrüstung eingerichtete Maschinenhalle und ein Schuppen vorhanden seien. Im Frühjahr 2014 habe der Mitbeteiligte die Forstfacharbeiterprüfung erfolgreich abgelegt.
Hinsichtlich der Bewirtschaftung eines forstwirtschaftlichen Betriebes als selbständige Wirtschaftseinheit stütze sich das Verwaltungsgericht auf die Fachexpertise des beigezogenen Amtssachverständigen für Forsttechnik, der in seinem Gutachten u. a. ausführe, grundlegende Fragen für die Bewirtschaftung eines Forstbetriebes dieser Größe seien vom Mitbeteiligten in ausreichendem Maß beantwortet worden.
Zum Nachweis der geforderten fachlichen Ausbildung habe der Mitbeteiligte das Zeugnis über die mit ausgezeichnetem Erfolg bestandene Forstfacharbeiterprüfung vorgelegt und hinsichtlich der gesetzlich geforderten einschlägigen Praxis auf seine jahrelange Mitarbeit in dem Forstbetrieb einer Familienstiftung verwiesen. Dazu werde in dem Sachverständigengutachten ausgeführt, durch die erfolgreiche Absolvierung der 200 Unterrichtseinheiten umfassenden Ausbildung lägen ausreichende fachliche und praktische Kenntnisse für die Führung eines Forstbetriebes in der vorliegenden Größe vor, die durch die praktischen Erfahrungen im elterlichen Forstbetrieb sowie in der Forstverwaltung der Familienstiftung ergänzt würden. Diese Beurteilung decke sich mit der Einschätzung des Forstgutverwalters, bei dem der Mitbeteiligte von 2002 bis 2010 mitgeholfen habe, in der mündlichen Verhandlung.
Das vom forsttechnischen Amtssachverständigen errechnete (künftige) landwirtschaftliche Einkommen werde ca. 43 % des Gesamteinkommens des Mitbeteiligten ausmachen.
14 3.1.2. In rechtlicher Hinsicht führte das Verwaltungsgericht Folgendes aus:
Dem Mitbeteiligten komme die Landwirteigenschaft iSd. § 3 Z. 2 lit. a NÖ GVG 2007 nicht zu. Einer Beurteilung, ob dem Mitbeteiligten die Landwirteigenschaft iSd. § 3 Z. 2 lit. b leg. cit. nach Erwerb der in Rede stehenden Grundflächen zukomme, sei das von ihm vorgelegte ausführliche Betriebskonzept zu Grunde zu legen. Ausgehend von dem im Motivenbericht zum NÖ GVG 2007 als ausreichend angesehenen Anteil des Einkommens aus landwirtschaftlicher Tätigkeit am Gesamteinkommen von 25 % sei das diesbezügliche Kriterium nach § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 als erfüllt anzusehen. Der Mitbeteiligte erfülle somit sämtliche Kriterien nach § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 und sei als Landwirt zu qualifizieren, weshalb der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG 2007 nicht zum Tragen komme.
15 Soweit die Revisionswerberin auf das in § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 genannte Kriterium der personenbezogenen Bewirtschaftung für das Vorliegen eines bäuerlichen Betriebes verweise und vorbringe, bei dem Mitbeteiligten liege keine Selbstbewirtschaftung vor, stütze sich das Verwaltungsgericht auf den Amtssachverständigen, der eine ausschließlich eigenhändige Bewirtschaftung des Betriebes aus forstfachlicher Sicht als nicht sinnvoll erachtet.
16 Auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z. 2 NÖ GVG 2007 liege nicht vor, weil ein relevantes Stärkungsinteresse der in der Interessentenerklärung genannten Landwirte schon von der Größe ihrer Betriebe her nicht erkennbar sei. Von extremen Ausnahmesituationen abgesehen - die gegenständlich nicht vorlägen - sei es ausgeschlossen, dass es den Grundverkehrsinteressen widerspreche, wenn ein Land- und Forstwirt als Erwerber auftrete und das gekaufte Grundstück im Rahmen seines bäuerlichen Betriebes genutzt werden solle.
17 Schließlich lägen auch die Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 Z. 3 und 4 NÖ GVG 2007 nicht vor, weil das Verfahren keine Anhaltspunkte dafür ergeben habe, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der forstwirtschaftlichen Grundstücke nicht zu erwarten wäre bzw. diese der forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würden. Eine Anfechtung des Kaufpreises wegen erheblicher Übersteigung des ortsüblichen Verkehrswertes sei nicht erfolgt.
18 3.2. Die Revision bringt - auf das Wesentliche zusammengefasst und soweit im Folgenden von Bedeutung - vor:
19 Der Mitbeteiligte habe keine erwerbsorientierte Erfahrung bzw. ausreichende Praxis für den Erwerb eines bäuerlichen Betriebes. Neben der schulischen Ausbildung sei jedenfalls eine zusätzliche außerschulische Praxis erforderlich. Das von dem Mitbeteiligten ins Treffen geführte Volontariat - eine unverbindliche Mitarbeit - sei als untergeordnete Mitarbeit einzustufen, die keine ausreichende Praxis vermittle, um künftig einen Betrieb führen zu können. Die Bestätigung einer unverbindlichen und unentgeltlichen Tätigkeit sei in keiner Weise überprüfbar.
20 Wenn der Mitbeteiligte keine Fremdfinanzierung für den Kaufpreis der gegenständlichen Liegenschaft benötige, müsse er über erhebliche liquide Geldmittel verfügen, die laufend entsprechende Kapitalerträge abwürfen und zur Bestreitung des Lebensunterhaltes erheblich beitrügen. Wenn eine Fremdfinanzierung erforderlich sein sollte, wären entsprechende Schuldzinsen bei der Einkünfteberechnung aus der Forstwirtschaft zu berücksichtigen. Im Übrigen seien die Einkünfte aus der Forstwirtschaft vor Steuern mit Einkünften aus der nichtselbständigen Tätigkeit nach Abzug der Steuer verglichen worden, wodurch der forstwirtschaftliche Anteil naturgemäß höher ausfalle. Aussagekräftig sei nur ein Vergleich der Einkünfte jeweils vor Abzug der Lohn- bzw. Einkommensteuer.
21 Der Mitbeteiligte habe weiters keine maschinelle Grundausstattung, sondern verfüge nur über Kleinwerkzeug, das für über 120 ha nicht ausreiche. Im vom Mitbeteiligten vorgelegten Konzept sei nicht die Rede davon, dass ein Maschinenpark angeschafft werde. Abgesehen von der geplanten Christbaumkultur fänden sich keine konkreten Ausführungen zur zukünftigen Bewirtschaftung durch den Mitbeteiligten, sondern es seien lediglich Scheinkonzepte vorgelegt worden. Die rechtlichen Ausführungen des Amtssachverständigen, wonach § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 eindeutig vorsehe, dass auch ausschließlich mit (fremden) landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet werden könne, entspreche nicht der Rechtslage und keinesfalls den Zielsetzungen des NÖ GVG 2007.
22 Ein bäuerlicher Familienbetrieb zeichne sich durch eine weitgehende personenbezogene Selbstbewirtschaftung aus, bei der oft alle Familienangehörigen mitarbeiten müssten, um den Hof erhalten zu können. Der Amtssachverständige spreche nur von Forstwirtschaft, das Wort "bäuerlich" komme in seinen Ausführungen zum Vorhaben des Mitbeteiligten nicht einmal vor. Bei der Interessenabwägung - im konkreten Fall zwischen einem Berufsoffizier und drei Bauernhöfen - sei die vorrangige Zielsetzung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft zu berücksichtigen, weshalb die bäuerlichen Betriebe Vorrang hätten. Dem Ziel des § 1 Z. 1 NÖ GVG 2007 entsprechend seien unter Bauernstand all jene Betriebsführer zu verstehen, deren land- und forstwirtschaftlicher Ertrag für sich allein oder in Verbindung mit einem Nebenerwerb, der den bäuerlichen Haupterwerb nicht in den Hintergrund dränge, einen angemessenen Lebensunterhalt für die bäuerliche Familie sichere. Als bäuerlicher Betrieb könne nur jener gelten, in dem der Betriebsinhaber selbst sowie seine im Familienverband lebenden Angehörigen aktiv mitarbeiten und der den Mittelpunkt der Lebensinteressen der Familie bilde. Das angefochtene Erkenntnis sei rechtlich unrichtig, weil der Mitbeteiligte nicht einmal beabsichtige, einen bäuerlichen Betrieb zu bewirtschaften. Da der Mitbeteiligte den Kaufgegenstand keinesfalls im Rahmen eines bäuerlichen Betriebes nutzen wolle, sei den von der Revisionswerberin genannten drei bäuerlichen Betrieben bei der Interessenabwägung der Vorzug zu geben. Der Mitbeteiligte, das Gutachten des Amtssachverständigen, die Grundverkehrsbehörde und das Verwaltungsgericht stellten in Verkennung der Rechtslage lediglich auf den Grundbesitz, nicht jedoch auf den bäuerlichen Betrieb ab.
23 3.3.1. Soweit sich die Revision gegen die rechtliche Einschätzung des Verwaltungsgerichtes wendet, derzufolge der Mitbeteiligte als Landwirt iSd. § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 anzusehen sei und der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG 2007 nicht vorliege, ist dazu Folgendes auszuführen:
24 3.3.1.1. Gemäß § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG 2007 ist die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes dann zu versagen, wenn einerseits der Rechtserwerber kein Landwirt ist und andererseits zumindest ein Interessent vorhanden ist. Dass die Revisionswerberin im Revisionsfall Interessentin ist, ergibt sich aus § 3 Z. 4 lit. b NÖ GVG 2007, weil sie unstrittig verbindlich erklärt hat, die vom Rechtsgeschäft betroffenen Liegenschaften zum ortsüblichen Verkehrswert an Landwirte weitergeben zu wollen und zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes iSd. § 3 Z. 4 lit. a NÖ GVG 2007 in der Lage ist.
25 Der Versagungsgrund gemäß § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG 2007 wäre im Revisionsfall verwirklicht, wenn der Mitbeteiligte kein Landwirt wäre. Dass der Mitbeteiligte nicht Landwirt iSd. § 3 Z. 2. lit. a NÖ GVG 2007 ist, ergibt sich schon daraus, dass er nicht bereits vor dem in Rede stehenden Grundwerwerb einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet hat.
26 Als Landwirt iSd. § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 wäre er aber nur anzusehen, wenn er nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks "einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will", und diese Absicht durch ausreichende Gründe und aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.
27 3.3.1.2. Das Vorliegen der erforderlichen fachlichen Ausbildung wird in der Revision nicht bestritten. Nicht zuletzt zur Beurteilung des Vorliegens einer ausreichenden praktischen Tätigkeit hat das Verwaltungsgericht zwei mündliche Verhandlungen durchgeführt und dabei den Mitbeteiligten und den Pächter eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, in dem der Mitbeteiligte mitgeholfen hat, einvernommen. Zudem hat der Sachverständige ein Gutachten unter anderem zu der Frage, ob aus forstfachlicher Sicht die Fähigkeiten zur Führung des gegenständlichen Betriebes vorliegen, erstattet, wobei - unter Zugrundelegung der Praxis im Ausmaß von 120 Stunden im Rahmen der erfolgreich absolvierten Forstfacharbeiterausbildung und der praktischen Erfahrungen im elterlichen Forstbetrieb sowie in einem weiteren Forstbetrieb - die notwendigen praktischen Kenntnisse zur Führung eines Betriebes dieser Größe als gegeben erachtet werden. Angesichts dessen ist auf Basis des vom Verwaltungsgerichtshof hinsichtlich der Beweiswürdigung eng wahrzunehmenden Prüfungsmaßstabs die verwaltungsgerichtliche Annahme des Vorliegens der notwendigen praktischen Tätigkeit im Ergebnis nicht zu beanstanden (ein auf gleicher fachlicher Ebene erstattetes Gutachten liegt nicht vor), weshalb es nicht als rechtswidrig erkannt werden kann, wenn das Verwaltungsgericht das Vorliegen der erforderlichen fachlichen Fähigkeiten iSd. § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 bejaht hat.
28 3.3.1.3. § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 enthält als weitere Voraussetzung für die Landwirteigenschaft, dass der Erwerber "einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften" will. Schon nach dem Wortlaut des § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 ist, damit der Erwerber iSd § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG 2007 oder ein Dritter (der als Interessent auftreten will) als Landwirt gelten kann, zumindest eine teilweise Selbstbewirtschaftung unabdingbar (zur Vereinbarkeit dieses Erfordernisses mit der Judikatur des Gerichtshofes der Europäischen Union im Fall Ospelt und Schlössle Weissenberg Familienstiftung vom 23. September 2003, C-452/01 vgl. insbesondere das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes VfSlg. Nr. 18.326/2007, in dem hervorgehoben wird, dass in denjenigen Fällen, in denen "kein Landwirt mit entsprechender Bonität als Interessent" auftritt, "das Fehlen der Landwirteigenschaft des Erwerbers (und damit die mangelnde Selbstbewirtschaftung) keinen Versagungsgrund" bilde). Das Verwaltungsgericht durfte das Vorliegen der Landwirteigenschaft des Mitbeteiligten folglich nur bejahen, wenn es festgestellt hat, dass dieser (glaubhaft) den von ihm beabsichtigten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit selbst oder zusammen mit Familienangehörigen, allenfalls unter Zuhilfenahme landwirtschaftlicher Dienstnehmer, bewirtschaften werde. Solche (mängelfreie) Feststellungen enthält das angefochtene Erkenntnis jedoch nicht. Es ist schon aus diesem Grund mit Rechtswidrigkeit behaftet.
29 3.3.1.4. § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 enthält schließlich als weitere Voraussetzung für die Landwirteigenschaft, dass der Erwerber aus der Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes seinen "eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will". Die Gesetzesmaterialien (vgl. oben Pkt. 1.1.2.) gehen davon aus, dass unter einem erheblichen Teil, "wie bisher ein Anteil von etwa 25 % des Gesamteinkommens der Familie" zu verstehen sei. Diese zusätzliche Voraussetzung, gegen die soweit ersichtlich nach Auffassung des Verfassungsgerichtshofes keine Bedenken ob ihrer Verfassungsmäßigkeit bestehen (vgl. zB. die Erkenntnisse des Verfassungsgerichtshofes VfSlg. Nr. 13.406/1993, 13.903/1994 und 19.753/2013), schließt Personen, die die Land- und Forstwirtschaft nur als Liebhaberei betreiben wollen, von der Landwirteigenschaft aus.
30 Da der Mitbeteiligte unstrittig Einkünfte aus einem Dienstverhältnis zum Bund bezieht, hätte es mängelfreier Feststellungen bedurft, welchen Anteil die zu erwartenden Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft an den Gesamteinkünften haben, wobei zur Ermöglichung eines Vergleichs auf gleiche Bezugsgröße (jeweils Brutto- oder aber jeweils Nettoeinkünfte) abzustellen wäre.
31 Derartige Feststellungen fehlen jedoch im angefochtenen Erkenntnis, in dem Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft nicht mit dem Nettobetrag in Anschlag gebracht wurden. Das angefochtene Erkenntnis ist folglich auch in diesem Punkt mit Rechtswidrigkeit behaftet.
32 3.3.1.5. Da mängelfreie Feststellungen zu den Voraussetzungen für das Vorliegen der Landwirteigenschaft iSd.
§ 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 nicht vorliegen, erweist sich auch die rechtliche Beurteilung des Verwaltungsgerichtes, der Mitbeteiligte sei als Landwirt im Sinne dieser Bestimmung anzusehen, weshalb der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG 2007 nicht verwirklicht sei, als rechtswidrig.
33 Das angefochtene Erkenntnis war schon aus diesem Grund wegen des Verkennens der Rechtslage und der aus ihr abzuleitenden Feststellungserfordernisse gemäß § 42 Abs. 2 Z. 1 VwGG aufzuheben.
34 3.3.2. Soweit sich die Revision gegen die rechtliche Einschätzung des Verwaltungsgerichtes wendet, derzufolge auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z. 2 NÖ GVG 2007 nicht vorliege, sei für das fortzusetzende Verfahren auf Folgendes hingewiesen:
35 3.3.2.1. Der Versagungsgrund gemäß § 6 Abs. 2 Z. 2 NÖ GVG 2007 liegt vor, wenn "das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt". Das NÖ GVG 2007 übernimmt damit im Wesentlichen den Versagungsgrund nach § 3 Abs. 2 lit. c NÖ GVG 1989 ("das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt und Interessenten vorhanden sind;"; vgl. Pkt. 1.2.1.), wenngleich ohne die Zusatzvoraussetzung, dass Interessenten vorhanden sind, und knüpft damit auch an die Vorgängerbestimmung des § 3 NÖ GVG 1989, nämlich § 8 Abs. 2 lit. d NÖ GVG 1973 ("das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe, sofern ein solches nicht in Frage kommt, das Interesse an der Stärkung eines oder mehrerer Nebenerwerbsbetriebe das Interesse an der Verwendung auf Grund des vorliegenden Vertrages überwiegt, sofern die Interessenten bereit sind, den ortsüblichen Verkehrswert oder Pachtzins zu bezahlen;"; vgl. Pkt. 1.3.1.), an.
36 Zu § 8 Abs. 2 lit. d NÖ GVG 1973 hat der Verfassungsgerichtshof in seinem Erkenntnis VfSlg. 10.687/1985 im Anschluss an und in Klarstellung seiner mit dem Erkenntnis VfSlg. 9.004/1981 begonnenen Rechtsprechung die Auffassung vertreten, dass die in dieser Bestimmung angesprochene Interessenabwägung zu unterbleiben hat, wenn ein Landwirt als Erwerber auftritt und das erworbene Grundstück im Rahmen seines bäuerlichen Betriebes genutzt werden soll, und betont, dass diese Bestimmung bei verfassungskonformer Interpretation dann nicht zum Tragen komme, wenn ein Landwirt als Erwerber auftritt, und zwar sowohl ein Voll- als auch ein Nebenerwerbslandwirt. Diese Judikatur wurde in den Erkenntnissen VfSlg. Nr. 10.846/1986, 11.637/1988 und 12.030/1989 fortgeführt. Im Erkenntnis VfSlg. Nr. 13.062/1992 wurde sie aufgrund des Umstands, dass § 3 Abs. 2 lit. c NÖ GVG 1989 der früheren Bestimmung des § 8 Abs. 2 lit. d NÖ GVG 1973 entspreche, auf erstgenannte Bestimmung übertragen.
37 Da § 6 Abs. 2 Z. 2 NÖ GVG 2007 wie dargestellt der Vorgängerbestimmung des § 3 Abs. 2 lit. c NÖ GVG 1989 gleicht, ist davon auszugehen, dass ihn der Gesetzgeber des NÖ GVG 2007 in der gleichen Bedeutung konzipiert hat (so die unter Pkt. 1.1.2. wiedergegebenen Materialien) und die bereits vorgefundene Judikatur des Verfassungsgerichtshofes zu § 8 Abs. 2 lit. d NÖ GVG 1973 und § 3 Abs.2 lit. c NÖ GVG 1989 (vgl. dazu die unter Pkt. 1.2.2. wiedergegebenen Materialien, in denen ausgeführt wird, dass die wegen erfolgreicher Anfechtungen beim Verfassungsgerichtshof notwendig gewordenen Novellierungen des NÖ GVG 1973 der neuesten - zu einer gewissen Liberalisierung drängenden - Spruchpraxis des Verfassungsgerichtshofes Rechnung trügen) gegen sich gelten lassen wollte.
38 Es wird folglich auch bei der Handhabung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z. 2 NÖ GVG 2007 zu beachten sein, dass dann, wenn ein Landwirt iSd. § 3 Z. 2 NÖ GVG 2007 als Erwerber auftritt, dieser Versagungsgrund bei verfassungskonformer Interpretation nicht verwirklicht ist, und zwar sowohl bei einem Voll- als auch einem Nebenerwerbslandwirt.
39 4. Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG iVm der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014, BGBl. II Nr. 518/2013 idF. BGBl. II Nr. 8/2014.
Wien, am 17. März 2016
Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
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