Das Oberlandesgericht Linz hat als Berufungsgericht durch die Richter Mag. Bernhard Telfser als Vorsitzenden sowie Dr. Werner Gratzl und Mag. Christine Mayrhofer in der Rechtssache des Klägers DDr. A* , geb. **, Rechtsanwalt, **, vertreten durch die WEINBERGER Rechtsanwaltskanzlei GmbH in Salzburg, gegen die Beklagten 1. B* C* , geb. **, Kraftfahrer, 2. D* C* , geb. **, Reinigungskraft, beide **, beide vertreten durch Mag. Robert Kirchgaßner, LL.M., Rechtsanwalt in Mattighofen, wegen Räumung (Streitwert EUR 5.000,00) und Zahlung von EUR 20.000,00 sA, über die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landesgerichtes Ried im Innkreis vom 6. August 2025, Cg*-59, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Der Kläger ist schuldig, den Beklagten binnen 14 Tagen die mit EUR 3.019,00 (darin EUR 503,17 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,00.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger ist Alleineigentümer der Liegenschaft EZ **, KG **, samt dem Haus mit der Adresse ** in **. Ende 2013 überließ er die Liegenschaft den Beklagten zum Bewohnen. Mit der nunmehrigen Klage vom 14. Juni 2023 begehrt der Kläger nach Kündigung des Nutzungsverhältnisses in erster Linie die Räumung der Liegenschaft durch die Beklagten. Weiters stellt er ein Schadenersatzbegehren über EUR 20.000,00.
Zu den Vorprozessen:
Mit Klage vom 2. Jänner 2021 hatte der Kläger bereits vor dem Bezirksgericht Mattighofen (**) die Räumung der Liegenschaft durch die Beklagten samt einem Leistungsbegehren wegen titelloser Benützung begehrt. Er stützte seine Ansprüche dort auf die Aufkündigung einer Bittleihe (Prekarium). Dem hielten die Beklagten eine Vereinbarung mit dem Kläger zur Nutzung der Liegenschaft gegen Übernahme der Betriebskosten und Erbringung von Renovierungsarbeiten entgegen. Danach hätten sie die zuvor unbewohnbar gewesene Liegenschaft, nachdem sie sie wohnbar gemacht hätten, bewohnen dürfen. Nach dem Ableben des Klägers hätten sie die Liegenschaft binnen Jahresfrist von dessen Tochter E* um EUR 80.000,00 erwerben können.
Das Bezirksgericht Mattighofen wies die Klage ab. Es ging rechtlich nicht vom Vorliegen einer Bittleihe aus, sondern unterstellte das mit dem Kläger vereinbarte Nutzungsrecht den Bestimmungen eines Leih- oder Bestandvertrags, wobei es unabhängig von der Einordnung dieses Vertrags unter einen der beiden Vertragstypen ein Dauerschuldverhältnis unterstellte, welches nur aus wichtigem Grund, welcher die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für einen der Vertragsteile unzumutbar erscheinen lasse, aufgelöst werden könne. Sowohl der vom Kläger geltend gemachte Umstand, dass sich seine Tochter den ihr zustehenden Pflichtteil zu seinen Lebzeiten gegen einen Erb- und Pflichtteilsverzicht auszahlen lassen wolle, als auch der Umstand, dass er nun über 65 Jahre alt sei und seine Sachen in Ordnung bringe, damit er in absehbarer Zeit in Pension gehen könne, seien Gründe, mit denen schon bei Abschluss des Vertragsverhältnisses gerechnet werden hätte können und müssen, sodass sie eine vorzeitige Auflösung des Vertragsverhältnisses nicht rechtfertigten. Auch von einem erheblich nachteiligen Gebrauch des Hauses oder einem Zahlungsrückstand sei nach den Feststellungen nicht auszugehen.
Über Berufung des Klägers bestätigte das Landesgericht Ried im Innkreis (6 R 53/22v) am 29. 8.2022 das Urteil. Zur wesentlichen Begründung führte es aus, wenn der Kläger sein Räumungsbegehren mit dem Widerruf einer prekaristisch eingeräumten Benützung begründe, sei das Gericht an den ausdrücklich geltend gemachten Rechtsgrund gebunden. Dieser sei nicht gegeben, weil der Kläger das die Bittleihe kennzeichnende Merkmal der freien Widerruflichkeit nicht nachgewiesen habe. Es könne daher dahingestellt bleiben, ob die Parteien auf unbestimmte Dauer einen Mietvertrag oder einen bloßen Leihvertrag (iSd § 971 ABGB) abgeschlossen hätten. In beiden Fällen läge ein Dauerschuldverhältnis vor, das nur aus wichtigen Gründen aufgelöst werden könne, worauf sich der Kläger im erstinstanzlichen Verfahren aber nicht berufen habe. Der in der Berufung erstmalig geltend gemachte „erheblich nachteilige Gebrauch“ der Liegenschaft unterliege dem Neuerungsverbot.
Zum gegenständlichen Verfahren:
Mit Klage vom 14.6.2023 erhebt der Kläger neuerlich ein Räumungsbegehren samt Leistung von Schadenersatz. Er führt in erster Linie wieder den Widerruf einer Bittleihe ins Treffen; hilfsweise sei von einem bloßen Leihvertrag auszugehen, welcher mit ordentlicher Kündigung formfrei aufgelöst werden könne. Dies sei bereits zum 30.9.2024 unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist erfolgt, weshalb die Beklagten ungeachtet aller sonstigen bisher geltend gemachten sofortigen Auflösungsgründe die Liegenschaft dem Kläger spätestens zum 30.9.2024 geräumt zu übergeben hätten. Zusammengefasst lägen wichtige Gründe für die Auflösung des Nutzungsverhältnisses vor, weil die Beklagten umfangreiche Beschädigungen der Liegenschaft ** (Abbrucharbeiten ohne Neuherstellung) zu verantworten hätten. Sie ignorierten jegliche behördliche Vorschriften und Anordnungen und verletzten elementare Rechte des Klägers, insbesondere sein Eigentumsrecht. Ihr Verhalten hätte jegliches Vertrauensverhältnis zerstört. Das Gesamtverhalten der Beklagten, aber auch jede einzelne Verfehlung für sich genommen würden wichtige Gründe für eine sofortige Auflösung eines wie immer Namen habenden Vertragsverhältnisses darstellen. Das Gesamtverhalten stehe außerhalb fundamentalster Grundsätze eines geordneten Zusammenlebens, sei eigenmächtig, mutwillig und rechtswidrig.
Die Beklagten bestritten und beantragten die Abweisung der Klage. Sie wandten im Wesentlichen die Ergebnisse der Vorverfahren beim Bezirksgericht Mattighofen und Landesgericht Ried im Innkreis ein. Danach sei die Rechtsbeziehung der Streitteile nicht als Prekarium zu werten. Eine vorzeitige Auflösung des Nutzungsverhältnisses aus wichtigem Grund sei nicht zu rechtfertigen. Der Kläger habe den von ihm nunmehr als konsenslos kritisierten Abbrucharbeiten und Umbauten zugestimmt und als Eigentümer das behördliche Einreichprojekt für die Umbauarbeiten unterzeichnet. Mit Bescheid vom 16. Mai 2015 sei vom Gemeindeamt ** der Zu- und Umbau entsprechend dem Bauplan der F* GmbH erteilt worden. Die Beklagten hätten aufgrund der Zustimmung des Klägers mit den Umbauarbeiten begonnen und seien die Abbruchmaßnahmen gemäß dem bewilligten Bauplan notwendig gewesen. 2019 sei der Kläger überraschend mit der Forderung zu einem zeitnahen Ankauf der Liegenschaft um EUR 80.000,00 an die Beklagten herangetreten. Für den Fall des Scheiterns habe er die Einbringung einer Räumungsklage angedroht. Wegen der unsicheren Rechtslage hätten die Beklagten vorerst keine weiteren Investitionen auf der Liegenschaft tätigen wollen. Eine Einsturzgefahr des Dachs oder Gefahr in Verzug bestehe nicht. Die von der Baupolizei aufgezeigten Mängel seien saniert und die Herstellung eines statisch sicheren Gewerks durch ein konzessioniertes Unternehmen gegenüber der Baubehörde bestätigt worden. Der Kläger weigere sich als Grundeigentümer, Einreichunterlagen für Genehmigungen zu unterfertigen. Seine Zustimmung zu den Umbauarbeiten schließe ein schuldhaftes Verhalten der Beklagten aus. Der als „Stützmauer“ bezeichnete Teil der vormaligen Güllegrube sei von ihnen wegen Einsturzgefahr entfernt worden. Die Zahlung der Gemeindevorschreibungen sei unterblieben, weil sie den Beklagten nicht zur Kenntnis gebracht worden seien. Sie würden alle Vorschreibungen, die der Kläger schon bezahlt habe, refundieren und sie seien - wie in der Vergangenheit - bereit, die entsprechenden Gemeindevorschreibungen an den Kläger direkt an die Gemeinde zu entrichten. Zahlungsverzögerungen seien nicht von den Beklagten verursacht worden.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgerichtdas Klagebegehren zur Gänze ab. Seiner Entscheidung legte es die auf den Seiten 9 bis 28 seines Urteils ersichtlichen Feststellungen zugrunde, auf die gemäß § 500a ZPO verwiesen wird. Neben den eingangs geschilderten unstrittigen Tatsachen sind folgende für das Berufungsverfahren wesentliche Feststellungen hervorzuheben, wobei die im Berufungsverfahren bekämpften Feststellungen kursiv gehalten sind:
Der Kläger wollte im 1979 erworbenen Wohnhaus (Baujahr 1945) nach einer Generalsanierung mit seiner Familie wohnen. Da es nicht dazu kam, vermietete er die Liegenschaft von 1980 bis 2013 durchgehend. Der letzte Mieter wurde - zumal er einem Übergabeauftrag nicht gefolgt war – delogiert. Er ließ das Haus total vermüllt und auch „abgehaust“ zurück. Der durch diese Situation verärgerte Kläger dachte darüber nach, das Haus abzureißen.
Der Kläger und der Erstbeklagte lernten sich vor 20 Jahren kennen, weil der Kläger in einem Strafverfahren zum Verfahrenshelfer des Erstbeklagten bestellt wurde. Es entwickelte sich ein freundschaftliches Verhältnis. Während der Kläger dem Erstbeklagten, wenn notwendig, Rechtsberatung erteilte, half der Erstbeklagte ihm bei der Renovierung ihm gehöriger Wohnungen.
2013 erzählte der Kläger dem Erstbeklagten von seinem Objekt ** in **. Er zog ihn zur Beurteilung des Sanierungsaufwands in Folge der Beeinträchtigungen durch den letzten Mieter bei. Der Erstbeklagte beurteilte die Sanierung als kostenaufwendig. Da der Erstbeklagte zu dieser Zeit auf der Suche nach einem größeren Wohnobjekt war, bekundete er Interesse an der Liegenschaft des Klägers. Dabei wurde ein Mietkauf von Seiten des Klägers abgelehnt. Ein Ankauf durch die Beklagten schied wegen ihrer finanziellen Situation aus. Der Erstbeklagte und der Kläger kamen überein, dass die Beklagten die Liegenschaft gegen Leistung der Gemeindeabgaben sowie der Prämie für die Gebäudeversicherung benutzen dürfen. Der Kläger, der von einem damaligen Liegenschaftswert von EUR 80.000,00 ausging, bot den Beklagten auch an, das Objekt zu diesem Wert zu erwerben, was aufgrund der finanziellen Situation der Beklagten aber nicht möglich war.
Der Kläger händigte dem Erstbeklagten unmittelbar nach der Delogierung des letzten Mieters am 14. November 2013 die Schlüssel für das Haus aus. Bei der Übernahme des Hauses durch die Beklagten war dieses verdreckt, stark vermüllt und renovierungsbedürftig. Vor ihrem Einzug im September 2014 entsorgten die Beklagten den auf der Liegenschaft vom letzten Mieter zurückgelassenen Müll und brachten das Haus in einen teilweise bewohnbaren Zustand. Sie bewohnen derzeit das Untergeschoss des Hauses gemeinsam mit ihrer Tochter. Das Obergeschoss ist weder benützbar noch bewohnbar. Es kann nicht festgestellt werden, ob beim Einzug der Beklagten ein Brotbackofen im Haus vorhanden war. Nach Stellungnahmen zur Vorprüfung durch das Bezirksbauamt ** suchte die Zweitbeklagte sodann beim Gemeindeamt ** um den Zu- und Umbau des Bestandgebäudes ** in **, Grundstück 137/4, KG **, an, wobei der Kläger als Eigentümer das genannte Einreichprojekt unterzeichnete. Der Erstbeklagte sprach vorab mit dem Kläger über die geplanten Zu- und Umbauarbeiten. Der Kläger sah sich die vom Erstbeklagten vorgelegten Pläne auch an. Dass er mit den von den Beklagten geplanten Zu- und Umbauarbeiten nicht einverstanden wäre, äußerte er nicht. Mit Bescheid vom 16. Juni 2015 erteilte das Gemeindeamt ** dem Zu- und Umbau des Bestandsgebäudes entsprechend dem Bauplan der F* GmbH die Bewilligung. Diese Baubewilligung ist mittlerweile erloschen. Die Beklagten sanierten das Haus auf ihre Kosten in folgendem Umfang:
Sie verlegten im Wohnzimmer und in der Stube (über den alten Boden) einen neuen Boden, bauten eine neue Küche ein, montierten beim Durchgang vom Vorraum zum Wohnbereich eine Schiebetür, erneuerten teilweise die Fenster, installierten eine Pelletsheizung mit Radiatoren, brachten ein Blockheizkraftwerk ein, bauten einen neuen Sicherungskasten ein, finanzierten weiters die Zuleitung eines Erdkabels zum Haus, nahmen eine notwendige Tieferlegung des Brunnens, eine notwendig gewordene Kanal- und Wasserleitungssanierung vor und erneuerten an der Nordseite des Hauses einen einsturzgefährdeten Giebel.
Durch die Beklagten erfolgten auch weitere umfangreiche Arbeiten am Haus. Dabei handelt es sich insbesondere um Abbrucharbeiten, die Entfernung der Wände und Decken des gesamten Dachgeschosses sowie diverse kleine Umbaumaßnahmen im Bereich des Erdgeschosses. Die Beklagten führten in erster Linie Abbrucharbeiten bezugnehmend auf den genehmigten Einreichplan durch. Im Obergeschoss wurden sämtliche Zwischenwände plangemäß entfernt und sind die neu herzustellenden Decken bzw Zwischenwände bis dato nur in einem sehr geringen Umfang in Form von einigen Trägern eingebaut. Aufgrund der Baubewilligung und des bewilligten Bauplans waren sämtliche Innenwände im Obergeschoss sowie ein Großteil der Innenwände im Erdgeschoss des Hauses abzubrechen. Der Erstbeklagte führte alle Arbeiten selber durch. Er erneuerte auch die Elektroinstallation, insbesondere den Sicherungskasten, wobei er diese Arbeiten gemeinsam mit einem befreundeten Elektriker durchführte. Am 5. März 2024 überprüfte die Firma G* GmbH beim Objekt die Elektroinstallationen und die Photovoltaikanlage und befand alles für in Ordnung. Der derzeitige Zustand des Hauses kann als „Baustelle“ beschrieben werden, wobei der Baufortschritt nur als gering zu bezeichnen ist. Die von den Beklagten durchgeführten Arbeiten weichen von der Baubewilligung / dem Baubescheid zum geplanten Zu- und Umbau nicht oder nur in einem geringen Umfang im Bereich der Schleuse im Erdgeschoss ab. In diesem Bereich schufen die Beklagten einen Technik- und einen Tankraum. Beide Räume sind nicht Inhalt der Einreichunterlagen. Es kann nicht festgestellt werden, ob der Kläger über den Tankraum Bescheid wusste und ob mit ihm vor der Errichtung darüber gesprochen wurde. Von der Errichtung des Technikraums wusste der Kläger nichts und wurde vorab auch nicht mit ihm darüber gesprochen.
Der Kläger war auch manchmal bei den Beklagten, sohin beim gegenständlichen Haus vor Ort und sah auch teilweise die von den Beklagten bereits durchgeführten Arbeiten. Er wendete auch nichts gegen die durchgeführten Arbeiten der Beklagten ein. Zu einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt entfernte der Erstbeklagte die auf dem Grundstück Richtung Norden befindliche „Stützmauer“. Bei der „Stützmauer“ bestand jedenfalls ein erheblicher Sanierungsbedarf.
Am 27. August 2014 kamen der Erstbeklagte und die Zweitbeklagte in die Rechtsanwaltskanzlei des Klägers. Dabei wurde zwischen dem Kläger und den Beklagten ein mit „Prekariumsvertrag“ betitelter und mit 1. September 2014 datierter Vertrag unterschrieben. Der schriftliche Prekariumsvertrag wurde auf Wunsch des Erstbeklagten erstellt, zumal er ihn für die Schuldenregulierung benötigte. Die Beklagten waren nicht mit dem gesamten Inhalt dieses Vertrags einverstanden und teilten dies dem Kläger auch mit. Sie unterzeichneten den Vertrag aufgrund der Äußerung des Klägers, dass dieser pro forma zu unterzeichnen sei und niemals gegen sie verwendet werden würde.
Im am 21. März 2018 beim Bezirksgericht Mattighofen eröffneten Schuldenregulierungsverfahren des Erstbeklagten gab er unter anderem an, dass er die Liegenschaft im Rahmen einer Bittleihe bewohne.
Über Wunsch der Beklagten erklärte der Kläger mit handschriftlicher „Bestätigung“ vom 7. September 2015, dass er testamentarisch verfügt habe, dass die Zweitbeklagte im Fall seines Ablebens das Recht erhalte, seiner Tochter durch Zahlung von EUR 80.000,00, wobei in Klammer „Stand 2013“ vermerkt wurde, ihren Pflichtteil abzulösen, der in der Liegenschaft ** bestehe – dies binnen eines Jahres nach seinem Ableben. Dies war zur Absicherung der Beklagten durch den Kläger für den Fall gedacht, dass er zeitnah versterben sollte, nachdem er kurz zuvor einen Schlaganfall erlitten hatte.
Es kann nicht festgestellt werden, dass der Kläger die Beklagten über diese testamentarische Verfügung hinaus für den Kläger bindend hinsichtlich des Erwerbs der Liegenschaft nach seinem Tod absichern oder begünstigen wollte oder dass er ihnen diese Möglichkeit verbindlich und von ihm selbst einseitig nicht widerrufbar anbot.
Da der Erstbeklagte gegenüber dem Kläger in der Folge den Wunsch äußerte, dass er und nicht die Zweitbeklagte im Sinne dieser testamentarischen Verfügung begünstigt sein sollte, verfügte der Kläger in einem neuen Testament vom 27. Jänner 2017 auszugsweise Folgendes:
„[…]
2. Meine Tochter ... setze ich auf den Pflichtteil. In Entsprechung dieses Pflichtteils erhält sie die Liegenschaft **, bzw erhält Herr B* C*, **, das Recht, diese Liegenschaft durch Zahlung von EUR 80.000,00 an sie zu erwerben. Dies binnen einer Frist von einem Jahr nach meinem Ableben.
[…]“
Diese weitere Verfügung sollte neuerlich die Beklagten für den Fall eines zeitnahen Ablebens des Klägers absichern, ohne dass der Kläger den Beklagten verbindlich für die weitere Zukunft dieses Recht einräumen wollte. 2020 änderte der Kläger sein Testament, sodass nun weder der Erst- noch die Zweitbeklagte darin vorkommen.
Aufgrund der am 19. Oktober 2022 über Veranlassung des Klägers durchgeführten Bauüberprüfung erließ die Gemeinde ** am 18. November 2022 gegen den Kläger einen Bescheid, der im Wesentlichen auftrug, eine Baubewilligung zu beantragen sowie Sicherungsmaßnahmen im Decken- und Dachstuhlbereich durchzuführen, wobei bereits Gefahr in Verzug gegeben sei, weshalb das Gebäude umgehend zu räumen und sicherzustellen sei, dass das Gebäude nicht wieder betreten werde. Der Kläger gab zum Bescheid einen Rechtsmittelverzicht ab.
Am 18. Jänner 2023 erging seitens der Bezirkshauptmannschaft ** ein Straferkenntnis gegen den Kläger, weil der Bescheid des Bürgermeisters vom 18. November 2022 nicht erfüllt worden sei, die Liegenschaft nicht geräumt und auch nicht durch Aufstellen von Absperrgittern sichergestellt worden sei, dass das Gebäude nicht betreten werden kann. Über den Kläger wurde eine Strafe von EUR 400,00 verhängt und ihm vorgeschrieben, EUR 40,00 an Verfahrenskosten zu bezahlen.
Nachdem der Bürgermeister der Gemeinde ** dem Erstbeklagten mitteilte, dass er das Haus räumen lassen müsse, weil Gefahr in Verzug bestehe und er ihm diesbezüglich eine Frist von weniger als 24 Stunden setzte, ließ der Erstbeklagte die Situation durch die Firma H* GmbH prüfen und setzte die von dieser Firma als notwendig erachteten Sicherungsmaßnahmen um, wobei die Firma H* die Umsetzung bestätigte und bescheinigte, dass keine Gefahr in Verzug mehr besteht. Diese Bestätigung übergab der Erstbeklagte auch der Gemeinde **.
Die für den 3. Mai 2023 für die Liegenschaft anberaumte Feuerbeschau konnte nicht durchgeführt werde, weil der Erstbeklagte sämtlichen Personen den Zutritt auf das Grundstück verweigerte. Grundsätzlich muss der Eigentümer dafür Sorge tragen, dass sein Eigentum besichtigt werden kann und dieses für eine Überprüfung bereitstellen. Deshalb erging am 1. Februar 2024 seitens der Bezirkshauptmannschaft ** wegen der Verletzung der Rechtsvorschriften ein Straferkenntnis gegen den Kläger über EUR 20,00, wobei dieses Strafverfahren aufgrund der Eingaben des Klägers mittlerweile eingestellt ist. Er hatte hinsichtlich des Strafverfahrens einen Aufwand, weil der Klagevertreter auch dort als sein Rechtsanwalt einschritt.
Am 21. März 2024 fand unter Beiziehung der Polizei eine weitere feuerpolizeiliche Überprüfung statt. Aufgrund dieser erließ die Gemeinde ** am 21. März 2024 gegen den Kläger einen Bescheid, der im Wesentlichen die Behebung von acht Mängeln anordnete, wobei diese unterschiedliche Durchführungsfristen aufwiesen. Der Erstbeklagte behob von den im Bescheid angeführten Punkten 1. bis 8., die Punkte 1. und 4. zumal diese unverzüglich zu erledigen waren. Es kann nicht festgestellt werden, ob sich zum Zeitpunkt der feuerpolizeilichen Überprüfung am 21. März 2024 tatsächlich Diesel in den Diesellagerbehältern befand. Bei der Befundaufnahme am 24. Juni 2024 befand sich Wasser in den Tanks im Container.
Am 7. August 2024 erhielt der Kläger von der Gemeinde zwei Mahnungen vom 25. Juli und 30. Juli 2024 wegen der Entrichtung der Kanal- und Müllabfuhrgebühren. Die an den Kläger adressierten Schreiben enthielten die Androhung der Einleitung gerichtlicher Schritte, falls bis zum Fälligkeitsdatum keine Zahlung erfolgt. Der Kläger bezahlte die offenen Gebühren nicht. Die Gemeinde leitete bisher keine gerichtlichen Schritte gegen ihn ein. Der Kläger leitete diese Schreiben der Gemeinde nicht an die Beklagten weiter, weshalb sie bis zum gegenständlichen Verfahren davon keine Kenntnis hatten. Die Beklagten bezahlten seit ihrem Einzug die Gebühren für Kanal und Müllabfuhr durchgehend sowie auch sonstige Gemeindeabgaben. Dies zumindest so lange, als sie die Vorschreibungen von der Gemeinde ** zugestellt erhielten. Diese Schreiben lauteten immer auf den Kläger, allerdings zu Handen des Erst- und der Zweitbeklagten.
Kurz vor dem 17. Juni 2024 erhielten die Beklagten ein Schreiben von der Gemeinde, das nur an den Kläger und nicht auch zu Handen der Beklagten adressiert war. Sie öffneten es nicht und gaben es bei der Gemeinde ** ab. Ein Mitarbeiter der Gemeinde ** teilte ihnen mit, dass dieses Schreiben die Kanalgebühr betreffe. Der Erstbeklagte sagte der Mitarbeiterin der Gemeinde ** daraufhin, dass diesbezüglich sein Name als Adressat auf dem Schreiben der Gemeinde ** angeführt sein müsse, damit er die Post öffnen dürfe. Von da an erhielten die Beklagten keine Schreiben mehr von der Gemeinde. Sie zahlten keine weiteren Gebühren und es meldete sich auch seitens der Gemeinde niemand wegen offener Gebühren bei ihnen. Die Beklagten würden die Gebühren auch weiterhin bezahlen.
Das Erstgericht urteilte zum Räumungsbegehren rechtlich wie folgt:
Abgesehen von der Präjudizialität der Entscheidungen des Bezirksgerichtes Mattighofen und des Landesgerichtes Ried im Innkreis, welche rechtskräftig seien und das Vorliegen eines Prekariums verneint hätten, ergebe sich aus der Zustimmung des Klägers zu den geplanten Zu- und Umbauarbeiten der Beklagten und den damit verbundenen Investitionen kein Raum für die Annahme freier Widerruflichkeit des Vertrags. Das sowohl für den Leihvertrag als auch für den Bestandvertrag erforderliche Tatbestandsmerkmal „auf eine gewisse Zeit“ fordere das Bestehen einer zeitlichen Bindung des Bestand- oder Leihgebers. Durch die Feststellung, dass der Kläger den Einreichplan unterzeichnet habe und er mit den Zu- und Umbauarbeiten der Beklagten einverstanden gewesen sei, sowie der festgestellten Erklärung, dass die Beklagten innerhalb eines Jahres nach seinem Ableben die Liegenschaft durch Bezahlung von EUR 80.000,00 an seine Tochter erwerben könnten, sei zwischen den Streitteilen ein auf die Lebenszeit des Klägers befristetes Vertragsverhältnis begründet worden.
Sowohl Leih- wie Bestandvertrag seien Dauerschuldverhältnisse. Diese könnten durch einseitige Erklärung vorzeitig aufgelöst werden, wenn ein wichtiger Grund vorliege, der die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für einen der Vertragsteile unzumutbar erscheinen lasse. Eine Kündigung aus wichtigem Grund sei den Dauerschuldverhältnissen immanent. Ein volles Abbedingen der außerordentlichen Kündigung sei unzulässig. Bei Bestandverträgen sei die vorzeitige Auflösung des Vertrags aus wichtigem Grund in den §§ 1117f ABGB geregelt (außerordentliche Kündigung). Durch den wichtigen Grund werde das Dauerschuldverhältnis sofort beendet, das Einhalten von Kündigungsfristen oder Terminen sei nicht erforderlich. Bei der Beurteilung, ob ein solcher gegeben sei, lege die Rechtsprechung einen strengen Maßstab an; die außerordentliche Kündigung sei nur das „äußerste Notventil“, um einen Vertrag zu beenden. Hier sei gemäß § 1118 ABGB der erheblich nachteilige Gebrauch der Liegenschaft durch die Beklagten als Auflösungsgrund zu prüfen.
Es entspreche ständiger Rechtsprechung, dass ohne Zustimmung des Bestandgebers vorgenommene bauliche Veränderungen durch den Mieter die Auflösung des Bestandvertrags für sich noch nicht rechtfertigten, sondern es dazu eines erheblichen Nachteils für die Bestandsache bedürfe. Mangels erheblicher Substanzschädigung des Bestandgegenstands berechtige ein eigenmächtiger Umbau (selbst bei gleichzeitiger Missachtung der Intentionen oder Vorgaben des Vermieters) für sich allein noch nicht zur sofortigen Vertragsauflösung. Vielmehr bedürfe es dazu einer – vom Bestandgeber darzulegenden – Verletzung wichtiger wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen oder eines Verhaltens, das die Vertragsfortsetzung unzumutbar mache. Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung oder Modernisierung des Bestandgegenstands erfüllten den Auflösungstatbestand grundsätzlich nicht. Unabhängig, ob ein Leih- oder – wegen der von den Beklagten übernommenen Zahlungen – ein Mietverhältnis vorliege, sei ein wichtiger Grund, welcher eine vorzeitige Auflösung des Vertragsverhältnisses rechtfertigen würde, nicht zu erblicken, wobei das Erstgericht dies zusammengefasst wie folgt begründete:
Wenn der Kläger vorbringe, dass durch die Abrissarbeiten im Obergeschoß ein Schaden von zumindest EUR 95.000,00 entstanden sei, dieser Betrag erforderlich sei, um den vorherigen Rohbauzustand wiederherzustellen, sowie dass diese Beschädigungen in keinem Zusammenhang mit dem Baubescheid 2015 gestanden seien, geschweige denn sachgerechte Umbauarbeiten seien, übersehe er, dass er dazu den Beklagten seine Zustimmung erteilt habe. Nach den Feststellungen habe der Kläger als Eigentümer das genannte Einreichprojekt unterzeichnet. Der Erstbeklagte habe vorab mit ihm über den geplanten Zu- und Umbau gesprochen und er habe sich die vorgelegten Pläne auch angesehen. Der Kläger habe sich einverstanden gezeigt. Damit hätten die Beklagten nicht eigenmächtig und auch nicht rechtswidrig gehandelt. Es liege kein Auflösungsgrund vor.
Weiters sei festgestellt worden, dass die vom Kläger als Beschädigungen angesehenen Abbrucharbeiten und Umbauten nicht vom Baubescheid 2015 abwichen. Lediglich der im Erdgeschoss geschaffene Technik- und der Tankraum seien nicht Inhalt der Einreichunterlagen. Ob der Kläger über den Tankraum Bescheid gewusst habe und mit ihm zuvor gesprochen worden sei, habe nicht festgestellt werden können und sei diesbezüglich der Kläger beweispflichtig. Von der Errichtung des Technikraums habe der Kläger nichts gewusst, jedoch sei durch dessen Errichtung nicht von einem erheblich nachteiligen Gebrauch des Hauses auszugehen. Es gebe insgesamt keine Hinweise für unsachgemäße Arbeiten der Beklagten. Sachgemäße Arbeiten rechtfertigten die Kündigung aber nicht, selbst wenn vor deren Beginn die Baubehörde beizuziehen gewesen sein sollte. Es liege kein Auflösungsgrund vor.
Die Erneuerung der Elektroinstallation habe der Erstbeklagte mit einem befreundeten Elektriker durchgeführt. Ihre Sach- und Ordnungsgemäßheit sei durch die Firma G* GmbH am 5. März 2024 bestätigt worden. Es lägen keine losen Leitungen herum, sodass auch kein Auflösungsgrund vorliege.
Aufgrund der getroffenen Negativfeststellung sei das Fehlen des auf der Liegenschaft nicht mehr vorhandene hochwertige Brotbackofens kein Auflösungsgrund, weil der Kläger für das Vorhandensein des Ofens beweispflichtig gewesen sei. Die Entfernung der im nördlichen Bereich des Grundstücks befindlichen „Stützmauer“, welche keinen Schutz gegen bei Starkregen zutretender Erde oder zutretenden Schlamm dargestellt habe, führe zu keinem Auflösungsgrund, weil sie ohnehin einen erheblichen Sanierungsbedarf aufgewiesen habe.
Soweit im Oktober 2022 festgestellt worden sei, dass Einsturzgefahr bestehe und Sicherungsmaßnahmen im Decken- und Dachstuhlbereich von einer befugten Fachfirma durchzuführen seien und eine Bestätigung darüber der Gemeinde zu übermitteln sei, liege aktuell keine Einsturzgefahr des Dachs mehr vor. Sicherungsmaßnahmen seien durch die Beklagten unter Anleitung der Fachfirma H* GmbH erfolgt. Die Kontrolle dieser Firma habe die Beseitigung der Mängel ergeben. Es sei von keinem nachteiligen Gebrauch des Hauses mehr auszugehen.
Dem Vorwurf, die feuerpolizeiliche Überprüfung verweigert zu haben und dadurch ein Verwaltungsstrafverfahren für den Kläger verursacht zu haben, was einen Auflösungsgrund bilde, sei entgegenzuhalten, dass das Verwaltungsstrafverfahren letztlich aufgrund der Eingabe des Klägers eingestellt worden sei. Zudem habe am 21. März 2024 eine weitere feuerpolizeiliche Überprüfung durchgeführt werden können. Grundsätzlich sei bei der Frage, ob ein wichtiger Grund vorliege, ein strenger Maßstab anzulegen, weil die außerordentliche Kündigung nur das „äußerste Notventil“ sei, um einen Vertrag zu beenden. Ein wichtiger Grund liege im Falle einer Vertragsverletzung, eines erheblichen Verlustes des Vertrauens in die Person des Vertragspartners oder aber auch im Falle einer schwerwiegenden Änderung der Verhältnisse vor. Das Verhalten des Erstbeklagten sei in diesem Fall zwar unangebracht gewesen, ein Auflösungsgrund sei darin allerdings noch nicht zu sehen, weil bei Anlegen des strengen Maßstabs diese Schwelle noch nicht überschritten worden sei.
Zum Vorwurf, dass im Rahmen der weiteren feuerpolizeilichen Überprüfung vom 21. März 2024 Beschädigungen hervorgekommen seien, die einen Auflösungsgrund bildeten, sei auszuführen, dass im Bescheid vom 21. März 2024 die Behebung von verschiedenen Mängeln angeordnet worden sei. Die Punkte 1. und 4. seien unverzüglich zu erledigen, was auch erfolgt sei. Zu den Punkten 7. und 8. sei als Durchführungsfrist „vor Benützung“ festgehalten worden. Diese Punkte beträfen die Container des Erstbeklagten, wobei nicht festgestellt habe werden können, ob sich zum Zeitpunkt der feuerpolizeilichen Überprüfung tatsächlich Diesel in den Lagerbehältern befunden habe. Bei der Befundaufnahme am 24. Juni 2024 sei Wasser in den Behältern gewesen. Die Punkte 2., 3., 5. und 6. seien binnen zwei Monaten durchzuführen. Hinsichtlich der Elektroleitungen und Elektroinstallationen (Punkte 2. und 5.) sei auszuführen, dass die Firma G* GmbH am 5. März 2024 die Elektroinstallation sowie Photovoltaikanlage beim Objekt überprüft habe und das Prüfungsergebnis keine Beanstandungen gezeigt habe. Weiters lägen auch keine losen Leitungen herum und habe der Erstbeklagte die elektrischen Arbeiten gemeinsam mit einem befreundeten Elektriker durchgeführt. Es lägen keine Hinweise vor, dass die bisherigen Arbeiten der Beklagten nicht fachgerecht wären. Insgesamt führten die angeführten Punkte weder einen Schaden noch einen nachteiligen Gebrauch herbei.
Den Vorwurf, dass aufgrund des eigenmächtigen Verhaltens der Beklagten der Kläger zwischenzeitig nunmehr seit 10 Jahren jede Nutzungsmöglichkeit seiner Liegenschaft genommen worden sei und in zahllosen Verfahren enorme Gerichts-, Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten entstanden seien und entstünden, was zu einem Auflösungsgrund führe, hielt das Erstgericht entgegen, dass diese Umstände durch die vom Kläger mit den Beklagten getroffenen Vereinbarungen bedingt seien. Eine Bittleihe scheide, wie bereits ausgeführt, jedenfalls aus. Die aufgelaufenen Kosten stünden ebenfalls im Zusammenhang mit zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen. Im Übrigen stehe es jedem frei, einen Gerichtsprozess anzustreben. Zu den Rechtsanwaltskosten des Verwaltungsstrafverfahrens sei vom Kläger nichts näheres vorgebracht worden. Er habe den Zu- und Umbauarbeiten der Beklagten zugestimmt, sodass auch insoweit kein Auflösungsgrund vorliege.
Der zuletzt durch die Beklagten nicht erfolgten Zahlung der Müllabfuhr- und Kanalgebühr liege zugrunde, dass die Kommunikation der Gemeinde eine Information der Beklagten dazu erschwerte. Es habe nicht festgestellt werden können, warum die Schreiben der Gemeinde ** plötzlich nur mehr an den Kläger und nicht mehr zu Handen der Beklagten adressiert gewesen seien und warum die weiteren Schreiben direkt an den Kläger geschickt worden seien. Es liege auch deswegen kein Auflösungsgrund vor, zumal die Beklagten die Gebühren an die Gemeinde weiterhin bezahlen würden. Ihre Zahlung sei nur unterblieben, weil sie keine Vorschreibung mehr von der Gemeinde erhalten hätten. Dies falle ihnen nicht zur Last. Insgesamt liege noch kein erheblicher Verlust des Vertrauens in die Beklagten vor. Die außerordentliche Kündigung sei nur das „äußerste Notventil“, um den Vertrag zu beenden. Solche Gründe lägen noch nicht vor, weshalb das Räumungsbegehren abzuweisen sei.
Zum Schadenersatzbegehren führte das Erstgericht rechtlich aus, dass der in diesem Zusammenhang geltend gemachte Schaden von zumindest EUR 95.000,00 nicht vorliege, weil der Kläger nach den Feststellungen sämtlichen Umbauplänen und Abbrucharbeiten zugestimmt und die Pläne eingesehen habe, sodass die Beklagten nicht eigenmächtig und damit auch nicht rechtswidrig gehandelt hätten. Die Feststellungen hätten ergeben, dass es kein Abweichen der Arbeiten vom Baubescheid 2015 gegeben hätte, das einen Schaden herbeigeführt hätte. In der Errichtung des Technikraums sei kein Schaden zu erblicken. Auch lägen keine Hinweise für eine nicht fachgerechte Durchführung der Arbeiten durch die Beklagten vor.
Wegen des fehlenden hochwertigen Brotbackofens sei noch einmal auf die Negativfeststellung zum Vorhandensein am Grundstück hinzuweisen. Die Beweispflicht treffe in diesem Zusammenhang den Kläger. Auch aus dem Abriss und der gänzlichen Entfernung der „Stützmauer“ sei kein Schaden entstanden, weil diese Mauer keiner Sicherung gedient habe und sanierungsbedürftig gewesen sei, sodass auch daraus kein Schaden entstanden sei. Auch das Schadenersatzbegehren bestehe nicht zu Recht.
Die Abweisung der Beweisanträge begründete das Erstgericht damit, dass die Abhaltung eines Augenscheins durch die Richterin entbehrlich gewesen sei, zumal der Sachverständige DI I* eine umfassende Befundaufnahme durchgeführt habe und in seinem Befund sowohl eine ausführliche Zustandsbeschreibung vorgenommen als auch zahlreiche Lichtbilder angefertigt habe. Die Richterin habe sich auf Basis des Gutachtens und den Angaben der Parteien ein umfassendes Bild über die Örtlichkeit machen können. Der Abhaltung eines Ortsaugenscheins habe es deshalb nicht bedurft.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers aus den Berufungsgründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen oder „unvollständigen“ Tatsachenfeststellung infolge unrichtiger Beweiswürdigung sowie wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem auf Stattgabe der Klage gerichteten Abänderungsantrag; in eventu wird ein Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Beklagten beantragen in ihrer Berufungsbeantwortung die Bestätigung des Urteils.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1. Zur Mängelrüge:
Der Kläger moniert, die vom Erstgericht unterlassene Durchführung eines Ortsaugenscheins begründe einen wesentlichen Verfahrensmangel. Dieser sei zum Beweis dafür beantragt worden, die umfangreichen Devastierungen durch die Beklagten in Augenschein zu nehmen. Durch den Augenschein wäre offenkundig geworden wäre, dass die Beklagten keine Verbesserungen, sondern massivste Beschädigungen und Devastierungen vorgenommen hätten. Der bloße Hinweis des Sachverständigen, es handle sich um eine „Baustelle“, sei eine kryptische Beschreibung, unter welcher sich ein Unkundiger auch nicht ansatzweise das vorstellen könne, was sich tatsächlich in ** vorfinde. Gerade im Zusammenhang mit den Aussagen des Zeugen J* und der Lichtbildbeilage ./A ergebe sich, dass sich das Haus noch kurz vor Einzug der Beklagten in einem guten Zustand befunden hätte und sich die Vormieter auch im Haus wohlgefühlt hätten. Der Ortsaugenschein hätte ergeben, dass die „baulichen“ Maßnahmen, also die Devastierungen durch die Beklagten, jedenfalls zur sofortigen Auflösung eines wie immer Namen habenden Vertragsverhältnisses berechtigten, weshalb das Verfahren mangelhaft geblieben sei.
Mit dieser Argumentation macht der Kläger einerseits einen Stoffsammlungsmangel und andererseits eine vorgreifende Beweiswürdigung geltend. Eine relevante Mangelhaftigkeit des Verfahrens iSd § 496 Abs 1 Z 2 ZPO liegt nur dann vor, wenn ein Verfahrensmangel abstrakt geeignet ist, eine unrichtige Entscheidung zum Nachteil des Rechtsmittelwerbers herbeizuführen (RS0043027 [T1, T6], RS0043049). Der Rechtsmittelwerber muss, wenn dies nicht ausnahmsweise offenkundig ist, in seiner Berufung aufzeigen, dass der gerügte Verfahrensfehler erheblich und abstrakt geeignet ist, das ihn belastende Ergebnis verursacht zu haben ( Kodek in Rechberger 4 § 471 Rz 6) und damit auch, welche für die Entscheidung des Einzelfalls relevanten Ergebnisse ohne den Mangel erzielt werden hätten können. Will der Beweisführer nicht nur einen Befund, sondern auch einen Augenschein, so ist im Beweisantrag anzugeben, warum sich die Richterin einen unmittelbaren Eindruck vom Augenscheinsgegenstand verschaffen müsse. Wenn die Feststellungen relevanter Tatsachen oder Eigenschaften besondere Sachkunde erfordert, über welche der Richter nicht verfügt, so stellt die Nichtdurchführung eines Augenscheins keinen relevanten Verfahrensmangel dar. Bei Abweisung des Antrags auf Durchführung eines Augenscheins muss der Berufungswerber in der Berufung darlegen, dass die Abweisung dieses Antrags abstrakt geeignet war, eine unrichtige Entscheidung herbeizuführen. Dazu ist es – wie bereits erwähnt - notwendig anzugeben, aus welchen Gründen sich der Richter einen unmittelbaren Eindruck von dem Augenscheinsobjekt verschaffen hätte müssen und welche relevanten Warnungen er dadurch machen hätte können ( Pochmarski/Tanczos/Kober in Pochmarski/Tanczos/Kober(Hrsg), Berufung in der ZPO 4 [2022] S 137f).
Das Erstgericht hat die Abweisung des Beweisantrags nachvollziehbar begründet. Der Berufungswerber zeigt in seiner Mängelrüge nicht auf, welche konkreten Zustände über die durch die zahlreichen Lichtbilder der Befundaufnahme durch den Sachverständigen dokumentierten hinaus durch einen Ortsaugenschein erfasst hätten werden sollen. Die Berufung zeigt nicht auf, weswegen sich gerade die – Gegenteiliges wurde nicht behauptet - bautechnisch nicht fachkundige Richterin einen unmittelbaren Eindruck von der Örtlichkeit verschaffen hätte müssen und welche relevanten und konkreten Wahrnehmungen über die Dokumentation des Sachverständigengutachtens hinaus sie dadurch machen hätte können. Mangels einer Konkretisierung solcher Wahrnehmungen bestand für das Erstgericht kein Anlass, einen Ortsaugenschein durchzuführen oder die Ergänzung des Gutachtens aufzutragen. Eine vorgreifende Beweiswürdigung liegt nicht vor, weil sich die Richterin bei Schluss der Verhandlung auf die Bewertung bereits aufgenommener Beweismittel beschränkte und einem noch nicht aufgenommenen Beweismittel kein gewisses Ergebnis vorweg unterstellte.
Eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens liegt nicht vor.
2. Zur Tatsachenrüge:
2.1. Der vom Kläger angeführte Berufungsgrund der „unvollständigen Tatsachenfeststellung“ ist in der Zivilprozessordnung nicht vorgesehen. Soweit die unter diesem Titel gemachten Ausführungen erstgerichtliche Feststellungen angreifen oder ersetzen wollen, sind sie als Teil der Beweisrüge (unrichtige Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung) anzusehen. Soweit der Kläger damit das Fehlen von rechtlich relevanten Feststellungen (so genannte sekundäre Feststellungsmängel) geltend machen will, handelt es sich um einen Teil der Rechtsrüge (vgl. dazu etwa Pochmarski/Lichtenberg , Die Berufung in der Zivilprozessordnung [2003], 123). Soweit relevant wird auf die einzelnen Punkte dieses Berufungsabschnitts dort eingegangen werden, wo sie systematisch hingehören.
2.2. Der Kläger strebt den Entfall der Feststellung an, dass das Haus bei Einzug der Beklagten renovierungsbedürftig gewesen sei. Der Zeuge J* habe im Verfahren bestätigt, dass er bis 2009, also nur wenige Jahre vor dem Einzug der Beklagten, dort zufrieden gewohnt hätte und das Haus auch bewohnbar gewesen sei. Seine Familie hätte sich dort wohlgefühlt. Noch für 2012 sei aufgrund der Lichtbildbeilage ./A nachvollziehbar, dass das Haus problemlos bewohnbar gewesen sei. Das Haus sei bei Übernahme durch die Beklagten zwar verdreckt und vermüllt gewesen, jedoch nicht renovierungsbedürftig und in bewohnbarem Zustand.
Es genügt nicht die ersatzlose Streichung einer Feststellung anzustreben (RS0041835 [T3]; vgl auch 3 Ob 123/07w, 9 ObA 73/14y, 8 Ob 60/14b uva). Davon abgesehen, dass das Erstgericht für die bekämpfte Feststellung die Angaben der Parteien in ihren Vernehmungen anführen konnte – wobei der Kläger selbst ausführte, dass er Überlegungen anstellte, das Haus abzureißen, was dafür spricht, dass es tatsächlich renovierungsbedürftig war –, weist der Entfall der Feststellung der Renovierungsbedürftigkeit rechtlich keine Relevanz auf. Unbekämpft steht fest, dass der Kläger die Einreichunterlagen für den Zu- und Umbau unterzeichnete, der Erstbeklagte vorab mit ihm über den geplanten Zu- und Umbau gesprochen hat und sich der Kläger auch die vorgelegten Pläne angesehen hat. Das Fehlen einer Zustimmung zum Umbau brachte der Kläger nicht zum Ausdruck. Damit kann dahingestellt bleiben, ob ein Renovierungsbedarf am Bestandsgebäude vorgelegen hat.
2.3. Der Kläger bemängelt die Feststellung, „dass die Beklagten in erster Linie Abbrucharbeiten nach dem genehmigten Einreichplan durchgeführt hätten und im Obergeschoss sämtliche Zwischenwände plangemäß entfernt worden seien und die neu herzustellenden Decken und Zwischenwände bis dato nur in einem sehr geringen Umfang in Form von einigen Trägern eingebaut seien.“
Er wünscht stattdessen die Feststellung, „dass der Abriss des Dachgeschosses und die Entfernung der Zwischenwände vor der gegenständlichen Planung bereits 2013 konsenslos erfolgt sei.“
Die Zweitbeklagte habe bestätigt, dass der Abriss bereits 2013 erfolgt sei.
Zunächst ist festzuhalten, dass die Berufung nicht ausführt, inwiefern die Abbrucharbeiten und die Entfernung der Zwischenwände im Obergeschoss nicht den genehmigten Einreichplänen entsprochen haben. Nach der Judikatur berechtigen nämlich sachgemäß durchgeführte Verbesserungsarbeiten grundsätzlich auch dann nicht zur Auflösung des Bestandvertrags, wenn sie ohne erforderliche baubehördliche Bewilligung und nicht von befugten Gewerbsleuten im „Pfusch“ vorgenommen wurden (3 Ob 65/99a; 5 Ob 291/07s; Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB 4Rz 50 zu § 1118 ABGB; RS0067816). Damit weist die allenfalls erst später eingeholte Einreichplanung rechtlich keine Relevanz für die angestrebte Vertragsauflösung auf. Klar ist, dass der Kläger den Baumaßnahmen jedenfalls im Nachhinein zugestimmt hat.
Die Angaben der Zweitbeklagten, dass der Abriss bereits 2013 erfolgte, stehen zwar in Widerspruch zu den Feststellungen, wonach die Schlüsselübergabe der Liegenschaft erst im November 2013 erfolgte und zunächst die Vermüllung der Liegenschaft zu beseitigen war, sodass nicht realistisch erscheint, dass die Abbrucharbeiten bereits 2013 begonnen wurden.Zudem äußerte die Zweitbeklagte, dass sie zu diesem Umstand (Abbrucharbeiten schon 2013) keine verlässliche Erinnerung mehr habe (ON 31.1, 31). Letztlich weist der genaue Zeitpunkt der Abbrucharbeiten, wie bereits erörtert, jedoch keine rechtliche Relevanz auf.
2.4. Der Kläger bekämpft die Feststellung, „dass bezüglich der von den Beklagten entfernten „Stützmauer“ erheblicher Sanierungsbedarf bestand.“
Er wünscht stattdessen die Feststellung, „dass nicht festgestellt werden kann, ob eine Sanierungsbedürftigkeit der Stützmauer bestand.“
Er führt dafür ins Treffen, dass aus der Beilage./M keine Grundlage für einen Sanierungsbedarf abzuleiten und zu erkennen sei. Der Berufungswerber übersieht, dass der Sachverständige für seine Beurteilung des Sanierungsbedarfs das Foto 0757 aus der Anlage A zum Gutachten (Datenstick, Bilder C* [Handakt]) anführt. In diesem Bild ist die vom Sachverständigen angesprochene erhebliche Rissbildung und Schädigung der Mauer durch den Wurzeldruck dokumentiert. Gegen diese Begründung des Sachverständigen führt die Berufung nichts aus. Auf die Beurteilung des Lichtbilds Beilage./M hat der Sachverständige lediglich seine Schlussfolgerung gestützt, dass durch die Mauer kein Schutz gegen bei Starkregen zutretende Erde und zutretenden Schlamm gegeben war. Die gewünschte Negativfeststellung war daher nicht zu treffen.
2.5. Der Kläger bekämpft die Feststellung, wonach er manchmal bei den Beklagten, so wie beim gegenständlichen Haus, vor Ort gewesen sei und auch teilweise die von den Beklagten bereits durchgeführten Arbeiten gesehen habe und er nichts gegen die durchgeführten Arbeiten der Beklagten eingewendet habe.
Er wünscht stattdessen die Feststellung, „dass er vom 14. November 2013 bis Frühjahr 2019 nicht mehr in ** gewesen sei und daher über die Maßnahmen der Beklagten in keiner Weise Kenntnis hatte.“
Für die gewünschte Feststellung führt er die Angaben in seiner Parteieneinvernahme ins Treffen, die nicht weniger glaubwürdig seien wie die gegenteiligen Angaben der Beklagten.
Im Rahmen einer (ordnungsgemäß) ausgeführten Tatsachenrüge ist vom Berufungsgericht zu prüfen, ob die Tatsachenfeststellungen des Erstgerichts das Ergebnis einer unrichtigen Würdigung der aufgenommenen Beweise, einer unrichtigen Anwendung von Erfahrungssätzen oder der Heranziehung unzutreffender Erfahrungssätze darstellen ( Pimmer in Fasching/Konecny³ § 467 ZPO Rz 39). Dass ein anderer als der vom Erstgericht festgestellte Sachverhalt möglich wäre, reicht nicht aus; maßgeblich ist, ob für die rechtsrichtige Einschätzung im Rahmen der freien Beweiswürdigung ausreichende Gründe bestanden haben ( Klauser/Kodek 18§ 467 ZPO E 39/1). Das Berufungsgericht hat anhand des vorliegenden Beweismaterials lediglich die Nachvollziehbarkeit und Vertretbarkeit von erstgerichtlichen Feststellungen zu prüfen, wobei die Überprüfung nach Plausibilitätsgrundsätzen zu erfolgen hat, nicht jedoch eine eigene Beweiswürdigung vorzunehmen oder ein eigenes Beweisverfahren durchzuführen ist, weil letzteres zwangsläufig zu einer Beweiswiederholung in jenem Verfahren führen müsste, in dem Feststellungen bekämpft werden. Eine Beweiswiederholung wäre nur durchzuführen, wenn das Berufungsgericht bei seiner Plausibilitätsprüfung Bedenken gegen die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen bzw die vorgenommene Beweiswürdigung haben sollte (vgl OLG Linz, 2 R 178/03m, 1 R 161/06m, 1 R 50/10v, 3 R 108/21d).
Das Erstgericht hat in seiner Beweiswürdigung ausführlich begründet, warum es von mehreren Besuchen des Klägers bei den Beklagten ausgegangen ist. Zum einen bezog sich das Erstgericht auf die detailreiche Schilderung der Beklagten und auf den Umstand, dass der Kläger auch seinen Computer zur Instandsetzung zum Erstbeklagten gebracht hat und ihn auch wieder abgeholt hat. Letztlich bleibt die Beurteilung des Erstgerichts auch deshalb plausibel, weil eine Nachschau des Eigentümers auf seiner Liegenschaft während eines Zeitraums von mehr als fünf Jahren plausibel ist. Dem Kläger gelingt es damit nicht, Bedenken gegen die erstgerichtliche Beweiswürdigung hervorzurufen; diese ist jedenfalls vertretbar und hält einer Plausibilitätsprüfung Stand.
2.6. Der Kläger bekämpft im Zusammenhang mit den Feststellungen zum Prekariumsvertrag die Feststellung, „dass der schriftliche Prekariumsvertrag auf Wunsch des Erstbeklagten erstellt wurde, zumal er ihn für die Schuldenregulierung benötigte.“
Er begehrt die Feststellung, „dass der schriftliche Prekariumsvertrag über Wunsch des Erstbeklagten 2014 erstellt wurde.“
Dieser Feststellungswunsch weicht zunächst von den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen ohnedies nicht ab, weil festgestellt ist, dass am 27. August 2014 der mit 1. September 2014 datierte Vertrag über Wunsch des Erstbeklagten erstellt wurde, sodass ohnehin die gewünschte Feststellung vom Erstgericht getroffen wurde. Welche Relevanz das Weglassen des Grundes für die Errichtung des Prekariumsvertrags, nämlich dass dieser für die Schuldenregulierung benötigt wurde, aufweist, führt die Berufung nicht aus. Die Tatsachenrüge ist damit in diesem Punkt weder gesetzmäßig ausgeführt (siehe schon 2.2.) noch relevant.
2.7. Entgegen den Berufungsausführungen liegen Feststellungen zum Straferkenntnis gegen den Kläger vom 1. März 2023 (richtig: 18. März 2023) vor (US 22ff), sodass die Tatsachenrüge in diesem Punkt ins Leere geht.
2.8. Der Kläger bekämpft die Feststellung, wonach nicht festgestellt werden kann, dass der Kläger die Beklagten über diese testamentarische Verfügung hinaus für den Kläger bindend hinsichtlich des Erwerbs der Liegenschaft nach seinem Tod absichern oder begünstigen wollte, oder dass er ihnen diese Möglichkeit verbindlich und von ihm selbst einseitig nicht widerrufbar anbot.
Stattdessen wünscht er die Feststellung:
„Die Absicherung der Beklagten durch den Kläger sei nur dahingehend gedacht gewesen, sollte dieser zeitnah (also beispielsweise in den nächsten zwei, drei Jahren) versterben, wobei durch Unterfertigung von Einreichplänen und der Ausstellung einer Bestätigung kein befristetes Vertragsverhältnis zustande kommen könne.“
Der Kläger meint, die bekämpfte Negativfeststellung suggeriere, dass der Kläger die Beklagten bindend hinsichtlich des Erwerbs der Liegenschaft zumindest bis zu seinem Tod absichern wolle, was jeglicher Grundlage entbehre und vielmehr im Widerspruch zur Feststellung stehe, dass die Bestätigung vom 7. September 2015 deshalb ausgestellt worden sei, sollte der Kläger zeitnah versterben, was ja gerade nicht der Fall gewesen sei.
Zunächst ist festzuhalten, dass die angestrebte Feststellung teilweise nicht mit der bekämpften Feststellung korrespondiert, weil damit unterschiedliche Fragen verknüpft werden. Die bekämpfte Feststellung beschäftigt sich mit dem Umstand, ob eine Bindung des Klägers im Hinblick auf einen Eigentumserwerb wegen der von den Beklagten getätigten Investitionen über den Tod des Klägers hinaus bestehen sollte, während die gewünschte Feststellung darauf abzielt, „festzustellen, dass aus der Unterfertigung des Einreichplans und der Ausstellung einer Bestätigung über die Legatserrichtung kein befristetes Wohnrecht der Beklagten bis zum Ableben des Klägers zustande kommen konnte.“
Bei der angestrebten „Feststellung“ liegt in Wahrheit eine Schlussfolgerung vor die dem Bereich der rechtlichen Beurteilung zugehört und es handelt sich nicht um eine – einer Beweiswürdigung bedürfende – Tatsachenfeststellung (RS0017911 [ T5]). Insoweit ist die Tatsachenrüge in diesem Punkt nicht gesetzmäßig ausgeführt.
Insgesamt zeigt sich, dass das Erstgericht die Situation zu einem allfälligen Eigentumserwerb der Beklagten samt Bestätigung des Klägers, ein Legat zugunsten der Beklagten in seinem Testament auszuloben, ohnedies im Sinne des Vorbringens des Klägers gewürdigt hat, wenn es davon ausging, dass die Absicherung nur für einen zeitnahen Tod gelten sollte, was die Berufung in Punkt g. auch ausführt. Diese Absicherung des Eigentumserwerbs ist aber von der Frage zu trennen, wie lange und unter welchen Voraussetzungen die Beklagten das Haus zum Wohnen nutzen dürfen. Die insoweit in der Tatsachenrüge weiters angestellten Überlegungen betreffen Fragen der rechtlichen Beurteilung und sind dort zu behandeln. Soweit die gewünschten Feststellungen Tatsachensubstrat betreffen, ändern sie nichts am rechtlichen Ergebnis und wurde der erste Teil der Feststellungen, wie die Berufung selbst ausführt, ohnedies vom Erstgericht getroffen (US 18 oben).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es der Berufung nicht gelingt, die für die rechtliche Beurteilung relevanten Feststellungen zu erschüttern. Sie werden daher der Entscheidung des Berufungsgerichtes als unbedenklich zugrunde gelegt.
3. Zur Rechtsrüge:
3.1. Der Kläger hält die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts für unrichtig, dass sich aus der Unterzeichnung des Einreichplans durch den Kläger und seiner Zustimmung zu den Zu- und Umbauarbeiten sowie seiner Erklärung, dass die Beklagten innerhalb eines Jahres nach seinem Ableben die Liegenschaft durch Bezahlung von EUR 80.000,00 an seine Tochter erwerben könnten, ein Vertragsverhältnis zwischen den Streitteilen ergäbe, das auf die Lebenszeit der Klägers befristet sei. Einem Vertragsverhältnis auf Lebenszeit stehe schon die Feststellung entgegen, dass das Testament nur für den zeitnahen Todesfall so gestaltet worden sei und das Testament auch jederzeit geändert werden könne. Auch fehlten Feststellungen zur Schadenshöhe, weil das Beweisverfahren ergeben habe, dass der Aufwand der Wiederherstellungskosten jedenfalls der Höhe nach der Klagsforderung entspreche. Letztlich sei auch deswegen von einer gerechtfertigten Auflösung des Nutzungsverhältnisses auszugehen, weil jegliche nennenswerten Neubaumaßnahmen fehlten.
Bereits zum letzten Punkt der Tatsachenrüge wurde ausgeführt, dass zwischen dem Umstand in welchem zeitlichen Umfang der Kläger die Beklagten für einen Eigentumserwerb der Liegenschaft infolge ihrer Investitionen absichern wollte, und dem Umstand, wie lange er ihnen die Nutzung der Liegenschaft zum Wohnen überlassen wollte, zu unterscheiden ist. Das Erstgericht brachte in seiner Urteilsbegründung zum Ausdruck, dass es die Absicherung der Beklagten durch den Kläger zum Eigentumserwerb für seinen zeitnahen Tod nur als weiteres Indiz für einen längerfristigen Bindungswillen neben der Unterfertigung des Einreichplans und damit der Zustimmung zu den Umbauarbeiten herangezogen hat (US 40).
Wenn der Kläger nunmehr vorbringt, dass die fehlenden nennenswerten Neubaumaßnahmen die Auflösung des Nutzungsverhältnisses rechtfertigten, verstößt dieses Vorbringen gegen das Neuerungsverbot nach § 482 ZPO. Die fehlenden nennenswerten Neubaumaßnahmen rechtfertigen die Auflösung aber ohnedies nicht, weil der derzeitige Zustand Folge der zwischen den Streitteilen geschlossenen Vereinbarungen ist und der Kläger nach den Feststellungen dem insgesamten Projekt zugestimmt hat. Dieses befindet sich nun in Umsetzung, weshalb der derzeit bestehende Zustand der Umsetzungsphase nicht als Schaden anzusehen ist. Die Vereinbarung, die die Streitteile geschlossen haben, sind vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Verhältnisse zu beurteilen. Der Kläger war in Kenntnis der konkreten Leistungsfähigkeit der Beklagten und der damit verbundenen relativ langsamen Umsetzung des Projekts in Folge finanziell beengter Verhältnisse.
3.2.Wenn der Kläger weiter ausführt, dass er die Beklagten mit dem Eigentumserwerb nur für seinen „zeitnahen“ Tod absichern wollte, weshalb er hier nicht auf Lebenszeit mit einem Nutzungsvertrag der Beklagten vertraglich gebunden werden dürfe und für die Kündigung das MRG anwendbar sei, ist Folgendes entgegenzuhalten:
Der bloßen Behauptung, das MRG wäre auf das Vertragsverhältnis anwendbar, steht schon § 1 Abs 2 Z 5 MRG entgegen, wonach Gegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen, dem Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes nicht unterfallen (5 Ob 151/24b).
Schon gesagt wurde, dass die Absicherung zum Eigentumserwerbs für den Fall eines „zeitnahen“ Todes von der Frage der Dauer der Nutzung der Liegenschaft durch die Beklagten zum Wohnen zu trennen ist. Die Beurteilung des Erstgerichts - welche zudem die Beurteilung des Bezirksgerichtes Mattighofen und das Landesgerichtes Ried im Innkreis für sich hat -, wonach die Investitionen der Beklagten, die letztlich dem Kläger als Eigentümer nützen und zugute kommen, gleichzeitig auf einen längerfristigen Bindungswillen des Klägers schließen lassen, der einer jederzeitigen Widerrufbarkeit entgegensteht und deshalb eine Bittleihe ausscheidet, wird vom Berufungsgericht geteilt. Damit liegt, egal welchen Vertragstypus man unterstellt, ein Dauerschuldverhältnis vor, dass jeweils nur aus wichtigem Grund aufgelöst werden kann.
Der Kläger, der sich auch in diesem Verfahren auf ein Prekarium berief, bringt nun hilfsweise den Abschluss eines bloßen Leihvertrags vor (Vorbringen des Klägers US 6). Der Leihvertrag ist definitionsgemäß ein befristetes Dauerschuldverhältnis, das durch Ablauf der bedungenen Zeit endet (6 Ob 147/07x; Kellner in Rummel/Lukas/Geroldinger ABGB 4Rz 11 zu § 971 ABGB). Entsprechend allgemeinen Regeln für solche Verträge kann der Verleiher schon ex lege nicht ordentlich kündigen. Das außerordentliche Kündigungsrecht steht ihm nach herrschender Ansicht jedoch nicht nur in den Fällen des § 978 ABGB zu, sondern auch bei jedem anderen wichtigen Grund, ausgenommen Eigenbedarf im Sinne von § 976 ABGB. Zur Abwägung der Gründe ist nach Lehre und Rechtsprechung wie folgt festzuhalten:
Zur Beurteilung der (Un-)zumutbarkeit der Vertragsauflösung ist eine Interessenabwägung in einem beweglichen System notwendig: Das Auflösungsinteresse des Kündigungswilligen ist gegen das Bestandsinteresse des Kündigungsgegners im Lichte der Gesamtumstände des Einzelfalls abzuwägen (7 Ob 566/95; 1 Ob 340/98a; 10 Ob 21/03s). Das Auflösungsinteresse ist mit dem Gewicht des geltend gemachten Kündigungsgrunds gleichzusetzen. Das gegenläufige Bestandsinteresse speist sich aus der bisherigen Dauer des Vertragsverhältnisses sowie, soweit es reibungslos verlaufen ist, dem Prinzip der Vertragstreue und den Nachteilen, die der Kündigungsgegner bei Vertragsauflösung erleiden würde ( Kellner, aaO Rz 24 zu §§ 986, 987 ABGB mwN). Bei der Abwägung sind nicht streng juristische Maßstäbe anzulegen, sondern wirtschaftliche Gesichtspunkte und die Verkehrsauffassung maßgebend. Daher ist auch eine allfällige Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung mitzuberücksichtigen: Je stärker das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, desto labiler das Dauerschuldverhältnis. Bei langer Restlaufzeit können an sich minderschwere Nachteile wegen der langen Restlaufzeit schwerer zu gewichten sein. Notwendig ist nicht, dass sich die Umstände von einem Tag auf den anderen schlagartig ändern. Vielmehr ist die Gesamtentwicklung zu betrachten (RS0052565, 7 Ob 106/14k).
Legt man nun diese Grundsätze eines beweglichen Systems auf den konkreten Fall um, so zeigt sich, dass das Verhältnis zwischen den Streitteilen über mehrere Jahre problemlos bestanden hat und die Interessenausrichtung darin bestand und besteht, dass die Beklagten günstig wohnen können, der Kläger aber durch ihre Investitionen und die Geschicklichkeit des Erstbeklagten als Handwerker bei der Renovierung profitiert. Die Beurteilung des Erstgerichts, das noch keinen ausreichenden wichtigen Grund für eine Auflösung des Nutzungsverhältnisses gesehen hat, ist zutreffend und unbedenklich. Insbesondere die Feststellungen des Erstgerichts, wonach grundsätzlich fachgerechte Arbeiten des Erstbeklagten vorliegen und die Berücksichtigung der angespannten finanziellen Situation, die dem Kläger auch schon zu Beginn der vertraglichen Vereinbarungen mit dem Beklagten bekannt gewesen ist, stützen die Beurteilung des Erstgerichts. Diese wird vom Berufungsgericht geteilt.
Diese Beurteilung erfährt auch keine Änderung, wenn man berücksichtigt, dass der Kläger kurzfristig von einem Verwaltungsstrafverfahren bedroht war. Auch der Umstand, dass die Beklagten nach den Problemen der Gemeinde bei der Zustellung der Gebührenrechnungen für eine kurze Zeit die Gemeindegebühren nicht bezahlt haben, obwohl sie grundsätzlich bereit waren, führt noch nicht zur Auflösung des Vertrags. Dabei kommt dem Erstbeklagten zu Gute, dass er die Gemeinde auf die Probleme aufmerksam machte und insoweit aktiv geworden ist. Aus den angeführten Gründen bleibt die Rechtsrüge, ebenso wie die Berufung insgesamt, erfolglos.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 50, 41 ZPO.
Die Bewertung des Entscheidungsgegenstandes gründet sich auf den Wert des Benützungsrechts eines Wohnhauses samt Grundstück (§ 500 Abs 2 Z 1. lit b) ZPO iVm § 58 Abs 1 JN [zehnfache Jahresleistung]).
Die ordentliche Revision gemäß § 502 Abs 1 ZPO ist nicht zulässig, weil keine über den Einzelfall hinaus bedeutsamen Rechtsfragen zu klären waren und im Übrigen das Berufungsgericht nicht von den zitierten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs abwich.
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