Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Angst als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Graf, Dr. Pimmer, Dr. Zechner und Dr. Sailer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr. N***** Co OEG, *****, vertreten durch Raits, Ebner Partner, Rechtsanwälte in Salzburg, gegen die beklagte Partei Mag. Günther P*****, vertreten durch Dr. Johann Buchner und Mag. Ingeborg Haller, Rechtsanwälte in Salzburg, wegen Räumung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Salzburg als Berufungsgericht vom 21. Dezember 1998, GZ 54 R 423/98i-29, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Salzburg vom 10. August 1998, GZ 15 C 682/97-20, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Der Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird aufgehoben. Die Rechtssache wird an das Berufungsgericht zur neuerlichen Entscheidung über die Berufung zurückverwiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind wie weitere Kosten des Berufungsverfahrens zu behandeln.
Begründung:
Die klagende Partei ist Eigentümerin eines von einem Garten umgebenen Hauses. Sie hatte es mit Kaufvertrag vom 1. 7. 1996 gekauft. Im Vertrag war unter anderem vorgesehen, dass die klagende Partei den mündlichen Mietvertrag vom 31. 8. 1984 zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer betreffend die Wohnung im Obergeschoß übernahm. Um den 7. 1. 1997 ereignete sich im WC der Wohnung des Beklagten ein frostbedingter Rohrbruch, welcher im Haus einen Wasserschaden auslöste. Diesbezüglich ist zwischen den Parteien beim Erstgericht ein Rechtsstreit über eine Schadenersatzforderung (der klagenden Partei) von S 113.261 anhängig. In einem zwischen den Streitteilen anhängigen, seit 30. 10. 1997 ruhenden Verfahren begehrte die klagende Partei vom Beklagten die Unterlassung des Aufstellens von Gegenständen im Erdgeschoß, im Stiegenhaus und im Dachboden sowie die Unterlassung des Aufstellens von Hindernissen im Zufahrtsbereich zur Garage im Garten.
In einem Besitzstörungsverfahren wurde der Beklagte rechtskräftig dazu verurteilt, den vorigen Zustand durch Entfernen eines Holzbalkens wiederherzustellen, den er an der Decke der zugänglichen Parterrewohnung zusätzlich anbringen hatte lassen, um dem in seiner Wohnung befindlichen Kachelofen eine bessere Statik zu geben. Die Entfernung wurde dann von der Klägerin selbst veranlasst.
Neben diesen als unstrittig betrachteten Tatsachen steht weiter fest:
Das streitgegenständliche Haus stammt aus der Zeit von 1920. Gegenüber dem Eingangstor befinden sich im Garten eine Garage und Holzlagen. Derzeit ist die Wohnung des Beklagten im ersten Stock durch eine Eingangstür erreichbar, unmittelbar anschließend befindet sich ohne Vorraum die Küche. Hier ist an der Wand ein Plattenheizkörper angebracht. Durch eine weitere Tür gelangt man in einen Wohnraum, in welchen sich ein vom Beklagten errichteter Lehmofen befindet, der auch in den südlich anschließenden weiteren Raum hineinragt. Zu diesem ist eine Verbindungstür nicht vorhanden, sondern anstelle einer Türe eine vergrößerte Maueröffnung. Im Schlafraum befindet sich neben dem Kachelofen eine Tür, durch welche man in den Baderaum und durch eine weitere in das WC gelangt. Im WC befindet sich ein altes schmales Kastenfenster. Die Steigleitern für das Wasser und die Zuleitung zum Spülkasten unter dem Fenster sind an der Innenseite der Außenmauer außerhalb [derselben] angebracht. Im Bereich der Abgänge zum Spülkasten löste sich [beim streitgegenständlichen Wasserschaden] das Zuleitungsrohr aus der Halterung, weil die Temperierung durch eine in der Küche eingeschaltete Plattenheizung, kurz zuvor nicht mehr wirksam werden konnte. Während der Beklagte alle Türen bis zum WC offengelassen hatte, hatte eine Frau, die während der Abwesenheit des Beklagten die Wohnung betreute, die WC-Türe geschlossen, weshalb die eiskalte Luft vom Fenster her wirksam wurde.
Es sind derartige Mengen Wasser auf diesem Wege ausgetreten, dass die Schüttung im Fußboden der Wohnung ausgetauscht werden musste. Es wurden auch im Parterre (sowie im Nebenhaus) wesentliche Wasserschäden ausgelöst sowie Brandgefahr über durchnässte Stromleitungen geschaffen. Der Schaden wäre bei Verwendung eines Frostwächters nicht entstanden. Kostenaufwendige, umfangreiche Sanierungsmaßnahmen waren die Folge. Dem Rohrbruch waren längere Temperaturen bis -20 Grad zuvorgegangen. Der Schaden entwickelte sich im WC des Beklagten. Andere Rohrleitungen im Haus waren nicht zugefroren (insbesondere nicht im Parterre). Der Haftpflichtversicherer des Beklagten trug bisher keine Kosten.
Der Beklagte hatte die Wohnung, die zunächst zwei Eingänge und ein über den Gang zu erreichendes WC hatte, modernisiert. Dabei wurde ein Zugang vom Gang her beseitigt und neben dem WC eine Bademöglichkeit unter Einbeziehung eines Gangbereiches geschaffen. In der tragenden Mittelwand zwischen Schlaf- und Wohnzimmer verdoppelte der Beklagte die Breite einer Türöffnung und baute einen Lehmofen ein. Alle diese Maßnahmen waren nach den damaligen geltenden Bauvorschriften bewilligungspflichtig. Eine solche Bewilligung hat der Beklagte nicht eingeholt und dadurch bewirkt, dass nun die Klägerin von der Baubehörde mit Bescheid vom 29. 9. 1997 verpflichtet wurde, die nicht bewilligten Maßnahmen bis 1. 6. 1998 bzw 7. 8. 1997 [?] zu beseitigen. Die gesetzten Maßnahmen haben das Bauwerk selbst nicht in größerem Umfang beeinträchtigt.
Der Voreigentümer kümmerte sich um das Haus wenig, weil er es als abbruchreif ansah. Es kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagte gefährliche Stromleitungen verlegen ließ. 1996 wollte er vom Voreigentümer das Haus kaufen, die beiden wurden sich aber nicht über den Preis einig.
Die dann vom Beklagten veranlasste Verstärkung des Deckenbalkens unterhalb des Kachelofens durch Einziehen eines zusätzlichen neuen Balkens bewirkte eine Beschädigung des alten Balkens, weil die Verbindung mit Verschraubung durchgeführt wurde. Durch die zufolge des Besitzstörungsverfahrens aufgetragene und tatsächlich vorgenommene Entfernung des neuen Balkens durch die klagende Partei am 18. 5. 1998 ist die statische Problematik weiterhin gegeben. Für die Einziehung des Balkens holte der Beklagte keine Zustimmung der Klägerin ein. Dabei musste auch zur Erreichung der notwendigen Auflagefläche ein Mauerdurchbruch erfolgen. Der Beklagte, der gewusst hatte, dass er solche Zustimmung nie bekommen werde, nutzte die Zugänglichkeit der Parterrewohnung im Zusammenhang mit den Trocknungsmaßnahmen der Klägerin aus. Im Zuge des Rechtsstreites behob er den Wasserschaden in seiner Wohnung und erstattet entsprechend den neuen Bauvorschriften eine Bauanzeige und ließ sich die Bestätigung des Bauunternehmers für die Baubehörde geben, dass der Kachelofen nun ausreichend sichere Auflagen habe und die übrigen Umbauten ordnungsgemäß seien. Trotz Entfalles der Unterstützung für den Kachelofen wehrt sich der Beklagte gegen dessen Entfernung, obwohl diesbezüglich wieder Konsenswidrigkeit vorliegt. Der Beklagte hat auch, weil schlussendlich nicht er das Haus kaufen konnte, die Klägerin mit verschiedenen kleinen Bosheiten (im Gartenbereich) verärgert. Er benützte das Stiegenhaus sowie den Dachboden zum Abstellen seiner zum Teil brennbaren Gegenstände, da er alles vom Mietvertrag umfasst sieht. Er hat immer wieder seine Stereoanlage so laut betrieben, dass es zu Störungen im Nachbarhaus bzw in der Parterrewohnung kam.
In ihrer am 1. 4. 1997 beim Erstgericht eingelangten Räumungsklage berief sich die klagende Partei auf ein Auflösungsschreiben vom 4. 2. 1996, wiederholte vorsorglich in der Klage die Erklärung der vorzeitigen Auflösung des Bestandverhältnisses und trat gemäß § 1118 ABGB vom Mietvertrag zurück. Dazu brachte sie im wesentlichen vor:
Der Beklagte habe nicht nur vertragswidrig auch Nebenräume, insbesondere das Dachgeschoß und den Garten, benützt, sondern auch einen am 7. 1. 1997 offenkundig gewordenen Wasserschaden grob fahrlässig herbeigeführt. Bei der Feststellung der Ursachen dieses Wasserschadens sei hervorgekommen, dass der Beklagte einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstandes mache. Er habe trotz Verbotes im Dachboden direkt an den Kamin Brennholz geschlichtet und trotz Aufforderung nicht entfernt und den Kachelofen weiterhin beheizt. Er habe ohne Zustimmung des Hauseigentümers und ohne Einholung der dafür erforderlichen Baubewilligungen Umbauten und Einbauten vorgenommen, die den Bestand des Hauses schädigten und gefährdeten. Er habe Durchbrüche tragender Wände statisch bedenklich ausgeführt und durch drei Wände hindurch einen Kachelofen errichtet, wobei die Tramdecke, auf der er aufgestellt sei, dessen Gewicht nicht zu tragen vermöge. Außerdem habe er Elektroinstallationen in nicht sachgerechter Weise durchgeführt.
Da das Parterre des Hauses leergestanden sei, habe es keine Möglichkeit gegeben, das Erdgeschoss zu heizen. Trotz Kenntnis des Umstandes habe der Beklagte unterlassen, sie von seiner Abwesenheit zu verständigen. Die Beheizung seiner Wohnung sei unzureichend gewesen.
In der Folge brachte die klagende Partei weiters vor, dass der Beklagte sich beharrlich weigere, eine Sanierung des Gebäudes hinsichtlich der Wasserschäden und der nicht genehmigten Umbauten zuzustimmen; eine Beschädigung des gesamten Gebäudes drohe.
Mit einem am 3. 3. 1998 überreichten Schriftsatz brachte die klagende Partei ergänzend vor, dass sich auf Seiten des Beklagten weitere die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar machende Gründe ergeben hätten, die sie als weitere Auflösungsgründe geltend mache. Am 29. 12. 1997 habe sie festgestellt, dass der Beklagte eigenmächtig und ohne Zustimmung an der Decke des nordwestlichen Zimmers im Erdgeschoß einen zusätzlichen Holzträger angebracht und mit einem bereits vorhandenen Holzträger verschraubt hat. Obwohl die Klägerin in diesem Zusammenhang einen rechtskräftigen Endbeschluss erwirkt habe, habe er den ursprünglichen Zustand nicht wiederhergestellt. Darüber hinaus habe er ohne Zustimmung in den nicht zum Bestandgegenstand gehörenden Räumlichkeiten diverse Gegenstände gelagert. Im Erdgeschoß habe er Kartons mit leeren Flaschen und sonstigen Abfällen, im Dachboden leere Kartons und auf den Gängen und Stiegen Kühlschränke, Lebensmittel und sonstige Utensilien abgestellt. Zwar habe der Beklagte, nachdem die klagende Partei am 11. 9. 1997 eine Unterlassungsklage eingebracht habe, die Gegenstände im Stiegenhaus und in den Räumen im Erdgeschoß entfernt, doch kurze Zeit später dort wieder Gegenstände und Abfall gelagert. Dies verstoße gegen sanitäts-, feuer- und baupolizeiliche Vorschriften. Beispielsweise werde die baupolizeilich geforderte Mindestdurchgangsbreite des Stiegenaufganges durch das Verstellen mit den vorgenannten Gegenständen nicht erreicht. Der Beklagte habe im Hofbereich zwischen der PKW-Garage und den Holzlagen Brennholz so gelagert, dass eine unmittelbare Verbindung zwischen der Garage und den gemauerten Holzlagen hergestellt worden sei. Abgesehen davon, dass dem Beklagten an dieser Stelle Rechte nicht zustünden verstoße Ablagerung von Brennholz gegen zwingende feuerpolizeiliche Vorschriften. Der Beklagte sei der Aufforderung mit Schreiben vom 2. 12. 1997, das Brennholz zu entfernen, nicht nachgekommen. Mit Bescheid vom 29. 9. 1997 habe die Baubehörde der klagenden Partei als Liegenschaftseigentümerin diverse - zeitlich gestaffelte - bau- und feuerpolizeiliche Aufträge erteilt. Bestimmte dieser Aufträge könne nur der Beklagte durchführen, weil er die beanstandeten Maßnahmen gesetzt habe. Er habe aber trotz mehrfacher Aufforderungen mehrere (auch im einzelnen genannte) bau- und feuerpolizeiliche Aufträge (teils bis 1. 11. 1997, teils bis 1. 12. 1997 befristet) nicht erfüllt. Der Beklagte habe bei der Garage Mistkübel und Fahrräder auf der Zufahrt aufgestellt und dadurch einerseits die Zufahrt zur Garage, anderereseits die Abfahrt aus der Garage behindert, dies trotz mehrmaliger Aufforderung die Zufahrt freizuhalten, und trotz eigens für das Abstellen von Mistkübeln und Fahrrädern vorgesehener Plätze. Durch das Abstellen der genannten Gegenstände habe der Beklagte auf dieser Zufahrt gelegentlich abgestellte PKWs blockiert. Habe die klagende Partei Mistkübel und Fahrräder von der Zufahrt entfernt, habe sie der Beklagte kurze Zeit später wieder auf der Zufahrt platziert. Er verstoße regelmäßig gegen die Benützungsordnung in Bezug auf den Abstellplatz und stelle sein Fahrzeug regelmäßig in der Zufahrt zur Garage dergestalt ab, dass ein Mitarbeiter der klagenden Partei sein Fahrzeug auf den dafür vorgesehenen Parkplatz nicht abstellen könne. Weiters habe er auf dem Parkplatz der Vermieterin das Fahrzeug eines ihrer Angestellten beschädigt und versucht, einer Schadens- einer Identitätsfeststellung zu entgehen. Er betreibe im Mietgegenstand einer Stereoanlage in einer solchen Lautstärke, dass dadurch ihre Mitarbeiter im Nachbarhaus gestört würden. Trotz Aufforderung habe er sein Verhalten nicht abgestellt. Es habe die Polzei eingeschalten werden müssen, um das Weiterarbeiten der Mitarbeiter zu ermöglichen. Das Verhalten stelle einen wichtigen Grund dar, das Vertragsverhältnis vorzeitig zu lösen, zumal das für das Weiterbestehen dieses Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen weggefallen sei.
In der mündlichen Streitverhandlung vom 20. 5. 1998 brachte die klagende Partei noch vor, dass als weiterer Auflösungsgrund geltend gemacht werde, dass sich der Beklagte nach wie vor beharrlich weigere, die Sanierung des Wasserschadens auf seine Kosten durchzuführen, obwohl eine Deckungszusage seiner Versicherung vorliege.
Der Beklagte beantragte die Abweisung des Klagebegehrens.
Er brachte zunächst vor, dass eine Zustimmung Sanierung seinerseits nicht erforderlich sei, weil eine solche bereits erfolgt sei. Nach dem Wasserschaden die klagende Partei habe ihn ersucht, das Haus zu verlassen bzw zu räumen, um das Bestandobjekt sanieren zu können, obwohl dies auch ohne Räumung möglich gewesen wäre. Nachdem er, da ihm in diesem Fall Obdachlosigkeit gedroht hätte, das Ansinnen abgelehnt habe, habe die klagende Partei alle seine Sanierungsvorschläge zurückgewiesen.
Er sei in der Zeit vom 17. 12. 1996 bis zum 15. 1. 1997 im Ausland gewesen und habe bei seiner Rückkehr festgestellt, dass in der Wohnung ein Wasserschaden - bedingt durch das Einfrieren eines Rohres - aufgetreten sei. Ihn treffe aber am Zustandekommen des Schadens kein Verschulden. Er habe für die Zeit seiner Abwesenheit für eine ausreichende Temperierung der Wohnung durch eine Marmorplattenheizung in der Küche Vorsorge getroffen. Die Tür bis zum WC-Bereich sei nicht geschlossen gewesen. Das Einfrieren sei dadurch zustande gekommen, dass die klagende Partei die Wohnung im Erdgeschoß leerstehen lasse und nicht beheize. Die Wasserleitungen verliefen nicht unter Putz. Durch die Nichtbeheizung während einer extremen Kälteperiode von Weihnachten 1996 bis Mitte Jänner 1997 sei der Wasserschaden verursacht worden. Im Gegensatz zu ihm, der im Ausland gewesen sei, hätten die Gesellschafter der klagenden Partei in der nächsten Umgebung gearbeitet und hätten für Maßnahmen gegen extreme Kälte sorgen müssen. Durch Entfernung der Beschüttung des Bodens habe eine vollständige Auftrocknung des Fußbodens sowohl im Schlafzimmer als auch im Badezimmer erreicht werden können. Am 3. 3. 1997 sei das Bestandobjekt durch von ihm beauftragte Handwerker innerhalb von wenigen Stunden fachgerecht repariert worden. Das Vorbringen, er beheize trotz Verbotes den Kachelofen weiterhin, verdeutliche die Vorgangsweise, ihm ein Verbleiben in der Wohnung unmöglich zu machen. Diese verfüge nämlich über keine Zentralheizung. Nachdem die klagende Partei dem Bestandobjekt mit 5. 2. 1997 die Stromversorgung entzogen habe, sei die Beheizung durch den Kachelofen die einzige Möglichkeit gewesen, um einerseits einen weiteren Wasserschaden zu verhindern und andererseits eine Gesundheitsschädigung abzuwenden.
Er habe zur Verbesserung und Werterhöhung des Bestandobjektes einen Kachelofen eingebaut. Dieser sei fachmännisch errichtet worden und beeinträchtige die Statik des Hauses bzw einzelner Trame nicht. Da die klagende Partei nicht ausführe, um welche unfachmännische Elektroinstallationen es sich handle, könne zu diesem Vorwurf derzeit nicht Stellung genommen werden.
Bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Voreigentümer sei zwischen ihm und diesem vereinbart worden, dass die Räumlichkeiten im Obergeschoß für Wohnräumlichkeiten vermietet würden. Beiden Vertragsteilen sei es klar gewesen, dass Adaptierungsarbeiten erforderlich seien, weil die Wohnung bei Vertragsschluss vor 19 Jahren weder eine Heizmöglichkeit gehabt habe noch die Elektroinstallationen dem damaligen Standard entsprochen hätten. Er habe einen von zwei ursprünglichen Eingängen mit Zustimmung und Wissen des Voreigentümers geschlossen, um eine Dusche einbauen zu können. Der Bescheid des Magistrates vom 29. 9. 1997 sei weder rechtskräftig noch gegenüber dem Beklagten rechtswirksam, er sei auch rechtswidrig. Im übrigen habe die Beklagte die nachträgliche Bewilligung der von ihm veranlassten Maßnahmen beantragt.
Gegenüber dem ergänzenden Vorbringen der klagenden Partei wandte der Beklagte ein, dass dieses aus rechtlichen Gründen unerheblich sei, weil für die Räumungsklage die Eventualmaxime des § 33 Abs 3 MRG gelte. Aus dem Vorbringen werde die Absicht der klagenden Partei offenkundig, ihn aus dem seit 1984 bestehenden Mietverhältnis, das sie beim Kauf übernehmen habe müssen, hinauszuekeln. Die Decke [gemeint offenbar: der Balken] sei nach Einbringung der Räumungsklage eingezogen worden, und zwar ohne Schädigung der Substanz. Dies sei erforderlich gewesen, um eine von der klagenden Partei behauptete statische Beeinträchtigung hintanzuhalten. Gegenstände seien dort gelagert bzw abgestellt worden, wo dies mit dem Vorvermieter vereinbart gewesen sei. Gleiches gelte für die Ablagerung von Brennholz. Baupolizeilichen Vorschreibungen seien nachgekommen. Die Maßnahmen laut Bescheid des Magistrates Salzburg sei er mit Wissen und Zustimmung des Vermieters erfolgt. Dieser habe bei laufenden Kontrollen und Besuchen sämtliche Einbauten gesehen, insbesondere den bereits 1984 errichteten Kachelofen. Hätte er tatsächlich Einwände gehabt, hätte er schon viel früher tätig werden müssen. Der Bescheid besage, dass der Zustand konsenswidrig sei, keineswegs aber, dass es nicht möglich wäre, den Zustand konsensfähig zu machen. Die klagende Partei habe bewusst einen Antrag auf Genehmigung unterlassen, wozu sie nach den Bestimmungen des Mietvertrages verpflichtet gewesen wäre. Da die mittlerweilige Bauanzeige von der Baubehörde zur Kenntnis genommen worden sei, liege nunmehr ein konsensmäßiger Zustand vor. Es sei nicht so, dass er die Zufahrt verstelle, vielmehr habe die klagende Partei offenbar ihre Mitarbeiter angehalten, ihre Fahrzeuge so in der Einfahrt abzustellen, dass ein Zu- und Abfahren mit seinem PKW, wie seit 1984 durchgeführt, nicht mehr möglich sei. Unrichtig sei, dass er die Stereoanlage so laut eingeschaltet habe, dass Nachbarn gestört worden seien.
Zum Zeitpunkt seiner Abreise habe mit einer extremen Kältewelle nicht gerechnet werden können. Da die gegenständliche Wasserleitung durch das Erdgeschoß führe, sei es für ihn selbst bei extremer Überheizung nicht möglich gewesen, das Abfrieren der Leitungen im unteren Bereich zu verhindern. Es sei anzunehmen, dass das Einfrieren dort seinen Ausgang genommen habe. Seine Versicherung trete wegen fehlenden Verschuldens nicht ein.
Das Erstgericht gab der Klage statt. Über den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt hinaus stellte es noch fest, dass Frostwächter üblich seien und dass der frühere Hauseigentümer gegenüber dem Beklagten nie Widerspruch gegen dessen Maßnahmen [Umbauten] erhoben habe.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Berufungsgericht der gegen das erstgerichtliche Urteil erhobene Berufung des Beklagten nicht Folge. Es übernahm im wesentlichen die erstgerichtlichen Feststellungen, die beiden zuletzt Genannten, die ebenfalls vom Beklagten als unrichtig bekämpft wurden, sah es als unerheblich an und ließ dementsprechend diese Tatsachenrüge unerledigt. Dasselbe gilt für die in diesem Zusammenhang erfolgten Rüge angeblich fehlender Feststellungen durch die klagende Partei. Angebliche Verfahrensmängel des erstgerichtlichen Verfahrens verneinte das Berufungsgericht. Eine weitere vom Berufungswerber bekämpfte Feststellung ließ das Berufungsgericht unüberprüft. Rechtlich unerheblich sei auch, ob der Wasserschaden dadurch entstanden sei, dass das Untergeschoß des Bestandobjektes nicht beheizt gewesen sei.
In rechtlicher Hinsicht hielt das Berufungsgericht der Berufung entgegen, dass es bei der Beurteilung des erheblich nachteiligen Gebrauches nach § 1118 ABGB auf ein Verschulden des Mieters nicht ankomme. Es müsse sich aber der Mieter der Nachteiligkeit seines Verhaltens bewusst gewesen sein oder ihm müsse in dieser Hinsicht grobe Fahrlässigkeit zur Last fallen. In diesem Zusammenhang stehe fest, dass dem Beklagten bei Antritt seiner Reise bewusst gewesen sei, dass das Erdgeschoß unbeheizt war. Es bedürfe keiner weiteren Erörterung, dass ihm die Art der Installationen seines Bestandobjektes bekannt gewesen sei. Es unterliege keinem Zweifel, dass jeder auch nur durchschnittlich aufmerksame Mieter erkennen müsse, dass beim Kaltwasser-Verbindungsschlauch zum WC die Gefahr des Einfrierens dieser dünnen ungeschützten Leitung unmittelbar neben einem einflügeligen Außenfenster gegeben sein müsse. Der Beklagte habe einen über einen Monat dauernden Urlaub in der kältesten Jahreszeit angetreten, ohne ausreichende Vorkehrungen gegen das Einfrieren der Wasserleitung zu treffen. Dass diese unzureichend gewesen seien, beweise der eingetretene Schade. Es bedürfe auch keines Sachverständigen, um zu wissen, dass man das Einfrieren entweder durch Wasser laufen lassen, durch Heizen oder durch Entleeren der Leitung verhindern könne. Der Beklagte habe eben bei dieser Schwachstelle nicht für eine direkte Beheizung gesorgt, sondern habe die Plattenheizung in der Küche auf der gegenüberliegenden Hausseite laufen lassen, in der Hoffnung, dass das Offenstehenlassen der Türen zum Klo hin ein Einfrieren verhindern werde. Diese Methode habe nicht geklappt, weil eine vom Beklagten betraute Person die WC-Türe dennoch geschlossen habe. Abgesehen davon, dass, wie auch der Sachverständige ausgeführt habe, die vom Beklagten gewählte Vorkehrung unzureichend gewesen sei, müsse er sich, wie das Erstgericht zutreffend erkannt habe, das Verhalten jener Frau zurechnen lassen. Damit stehe aber fest, dass der eingetretene Wasserschaden ihm zuzurechnen sei. Umbekämpft sei in diesem Zusammenhang, dass andere Rohrleitungen im Haus, insbesondere im Parterre, nicht zugefroren gewesen seien, weshalb an der Verursachung durch den Beklagten nicht der geringste Zweifel bestehen könne. Der eingetretene Wasserschaden stelle auch einen erheblich nachteiligen Gebrauch der Bestandsache dar. Es seien solche Wassermengen ausgetreten, dass nicht nur die Decke durchfeuchtet gewesen sei, sondern Wasserschäden auch im Parterre und im Nebenhaus aufgetreten seien. Darüberhinaus habe Brandgefahr über durchnässte Stromleitungen bestanden.
Zu MietSlg 47.131 sei ausgesprochen worden, dass bei einem schwerwiegenden Fall schon eine Einmaligkeit ausreiche, um die Vertragsauflösung zu rechtfertigen. Der Beklagte habe nicht nur den bereits erwähnten Wasserschaden zu verantworten, sondern auch eigenmächtige Umbauarbeiten, die im Besitzstörungsverfahren rechtskräftig festgestellt wurden. Dass es sich dabei um keine Kleinigkeit gehandelt habe, ergäben die beim Besitzstörungsakt erliegenden Lichtbilder ebenso wie die vom Sachverständigen im vorliegenden Verfahren angefertigten.
Würdige man allein diese beiden Gegebenheiten, könne aber kein Zweifel daran bestehen, dass der Beklagte einen erheblich nachteiligen Gebrauch von seiner Bestandsache gemacht habe, weshalb die Klägerin berechtigterweise die Vertragsaufhebung fordere. Dabei komme es aber nicht mehr darauf an, ob der Beklagte die Klägerin mit verschiedenen kleinen Bosheiten verärgert habe oder nicht. Dem Beklagten sei der Umstand bekannt gewesen, dass er zum fraglichen Zeitpunkt der einzige Hausbewohner gewesen sei. Dementsprechend hätte er als Mieter entsprechend mit Frostschäden verhindernden Maßnahmen reagieren müssen.
Das Berufungsgericht sprach aus, dass die Revision nach § 502 Abs 1 ZPO unzulässig sei, und begründete dies damit, dass keine Rechtsfragen erhebliche Bedeutung gelöst werden hätten müssen. Ob das Verhalten des Beklagten tatbestandsgemäß sei oder nicht, sei eine Frage der Einzelfallgerechtigkeit.
Gegen dieses Urteil richtet sich die rechtzeitige außerordentliche Revision des Beklagten, mit der er die Abänderung des angefochtenen Urteils dahin begehrt, dass die Klage abgewiesen werde.
Die Revision ist zulässig und im Sinne ihres vom Abänderungsantrag umfassten Aufhebungsantrages berechtigt.
Zumindest im Ergebnis ist der Revision darin beizupflichten, dass die beiden vom Berufungsgericht allein herangezogenen Auflösungsgründe - jedenfalls auf der derzeit feststehenden Sachverhaltsgrundlage - die Räumung wegen erheblichen nachteiligen Gebrauches der Bestandsache nach § 1118 ABGB nicht rechtfertigen können. Insoweit ist das Berufngsgericht von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes abgewichen.
Nach ständiger Rechtsprechung wird dieser Auflösungstatbestand durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch Unterlassung notwendiger Vorkehrungen, wodurch die erhebliche Substanzverletzung des Bestandobjekts herbeigeführt oder sonstige gewichtige Interessen des Bestandgebers verletzt werden, erfüllt (Nachweise etwa bei Binder in Schwimann, ABGB2 Rz 45 zu § 1118; jüngst auch MietSlg 49.150). Gerade in der zuletzt zitierten Entscheidung wird auch klargestellt, dass die Judikaturformel so zu verstehen ist, dass der vertragswidrige Gebrauch entweder wiederholt oder längerdauernd sein muss und dass es bei Unterlassungen einer längeren Reihe bedarf. Es kann aber auch unleidliches Verhalten im Sinn des § 30 Abs 2 Z 3 MRG dem ersten Fall des § 1118 ABGB unterstellt werden (vgl nur Binder aaO Rz 56 mwN). Maßgebend sind die Umstände des Einzelfalles in ihrer Gesamtheit (zuletzt etwa MietSlg 48.147; 49.150 mwN; vgl auch Binder aaO Rz 13 und Würth in Rummel, ABGB2 Rz 11 zu § 1118).
Aus den Ausführungen des Berufungsgerichtes ergibt sich nun nicht mit völliger Eindeutigkeit, ob dieses lediglich die Verursachung des Wasserschadens und die eigenmächtige Anbringung eines Stützbalkens zusammen, oder aber bereits die Verursachung des Wasserschadens allein als hinreichend nach § 1118 erster Fall ABGB angesehen hat. Auf ersteres deutet die Zitierung der Entscheidung MietSlg 47.131 (dies allerdings ohne den Hinweis, dass es sich um eine solche des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz handelt, in der ausdrücklich davon die Rede ist, dass in einem schwerwiegenden Fall schon Einmaligkeit einer vertragswidrigen Benützung ausreiche) hin. Dieses Rechtsmittelgericht hatte die Installation einer Satellitenanlage, die zufolge eigenmächtiger Öffnung der Dachhaut zu einem schweren Wasserschaden führte, als hinreichend angesehen. Von den zur Begründung zitierten Entscheidungen deckt nur eine desselben Gerichtes den von ihm geprägten Rechtssatz, während in der einzigen zitierten Entscheidung, die vom Obersten Gerichtshof stammt (MietSlg 33.198), davon keine Rede ist. Damals wurde das Vorliegen eines Auflösungsgrundes verneint, als ein Pächter keine Vorkehrungen dagegen getroffen hatte, dass das auf der gepachteten Liegenschaft eingestellte Vieh nicht in den angrenzenden Wald des Verpächters gelangte. In dieser Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof den nachteiligen Gebrauch eines Bestandgegenstandes überhaupt verneint.
Die Subsumtion eines nach den Feststellungen keineswegs auch nur bewusst fahrlässig verursachten Wasserschadens unter den eingangs wiedergegebenen Rechtssatz der Rechtsprechung kann nicht gebilligt werden. Auszugehen ist davon, dass der Beklagte selbst für eine Beheizung seiner Wohnung sorgte und die Tür zu jenem WC, indem die Wasserleitung brach, offenstehen ließ. Weiters wurde auch festgestellt, dass eine von ihm mit der fallweisen Kontrolle der Wohnung beauftragte Frau diese Tür verschlossen hatte. Die vom Berufungsgericht zitierte Stellungnahme des Sachverständigen, die Vorkehrung sei unzureichend gewesen, fand in den erstgerichtlichen Feststellungen keinen Niederschlag. Aber auch die Anbringung des Balken im Untergeschoß, die nach den bloß unsubstantiert bekämpften Behauptungen des Beklagten erst nach Einbringung der Räumungsklage erfolgt war, geschah zwar eigenmächtig, jedoch keineswegs etwa mutwillig oder aus das Vertrauen beeinträchtigenden Motiven, sondern lediglich zum Zweck, dem vom Beklagten errichteten Kachelofen eine bessere Statik zu geben. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass sachgemäß durchgeführte Verbesserungsarbeiten auch dann nicht den Auflösungstatbestand erfüllen, wenn sie ohne die erforderliche baubehördliche Bewilligung und von nicht befugten Gewerbsleuten im Pfusch vorgenommen werden (SZ 48/132). Auch die Vornahme von baulichen Veränderungen durch den Mieter ohne Zustimmung des Bestandgebers rechtfertigt für sich die Auflösung des Bestandvertrages noch nicht, sondern nur dann, wenn diese Veränderungen für die Bestandsache erheblich nachteilig sind (WoBl 1992/102, 143). Wäre demnach der Einbau des Kachelofens (wozu noch Stellung zu nehmen sein wird) rechtmäßig, dann könnte die nach den Feststellungen offenbar unter dem Eindruck des baubehördlichen Vorgehens und dem Druck der Vermieterin erfolgte Stützung der Tramdecke unter dem Mietobjekt keineswegs als derart gravierend angesehen werden, dass sie für sich eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde. Aber auch beide, inhaltlich nicht im Zusammenhang stehende Ereignisse können nicht als lang dauerende bzw wiederholte vertragswidrige Benützung des Bestandobjektes qualifiziert werden, selbst wenn man außer Acht lässt, dass nach den Feststellungen der Voreigentümer das Haus bereits vor diesen Vorfällen als Abbruchhaus angesehen hatte, was ebenfalls geeignet wäre, die Schwere der Vorfälle weiter zu relativieren.
Im Hinblick darauf, dass aber die klagende Partei noch eine ganze Reihe weiterer Auflösungsgründe geltend gemacht hat, von denen lediglich der eine, der in der Anbringung einer unzureichenden Elektroinstallation besteht, vom Erstgericht unangefochten als nicht erwiesen angenommen wurde, ist die Rechtssache noch nicht spruchreif. Insbesondere kann die erforderliche Gesamtabwägung noch nicht vorgenommen werden, ist doch noch völlig offen, ob und welche weiteren angeblich nachteiligen Verhaltensweisen des Beklagten zu beurteilen sein werden.
Nach diesen grundsätzlichen Erwägungen ist noch im Einzelnen auf das Vorbringen in der Revision einzugehen.
Die behauptete Aktenwidrigkeit liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO).
Zu Unrecht behauptet der Beklagte darin (ohne Belegstellen anzuführen), dass auch im Räumungsverfahren nach § 1118 ABGB nach einhelliger Judikatur und Rechtsprechung die Eventualmaxime gelte. Richtig ist nur, dass danach nur Räumungsgründe geltend gemacht werden können, die zum Zeitpunkt der Einbringung der Klage bereits vorlagen (MietSlg 25.156; 7 Ob 538/89; 1 Ob 587/89 mwN; Binder aaO Rz 42). Darüber hinaus wird man (mit Würth in Rummel, ABGB2 Rz 3 zu § 1118) die Geltendmachung nachträglich entstandener angeblicher Auflösungsgründe als neue Auflösungserklärung werten können (was allenfalls mit den Parteien zu erörtern wäre).
Der Hinweis in der Revision auf die Entscheidung 4 Ob 2030/96z = MietSlg 48.119 geht insofern fehl, als in jenem Fall die Halle des Mieters mit Einverständnis mit dem Vermieter generell nicht beheizt wurde, was hier nicht zutrifft. Dazu kommt, dass der Beklagte das Vorbringen der klagenden Partei, er habe sie nicht von seinem mehrwöchigen Urlaub im Winter verständigt, nicht begründet bestritten hat, weshalb von der Richtigkeit dieses Vorbringens auszugehen ist. Es kann daher auf Grundlage der vom Berufungsgericht übernommenen erstgerichtlichen Feststellungen nicht gesagt werden, dass die Verursachung des Wasserschadens bei einer Gesamtabwägung außer Acht gelassen werden könnte. Allerdings wird zu berücksichtigen sein, dass nach der vom erkennenden Senat geteilten Gesetzesauslegung in der Entscheidung WoBl 1992/61 im Rahmen des § 1118 ABGB § 1313a ABGB nicht zur Anwendung kommt, weil sich diese Bestimmung lediglich auf das Schadenersatzrecht bezieht. Demnach kann entgegen der Ansicht der Vorinstanzen nicht gesagt werden, der beklagte Mieter müsse sich ohne weiteres das Verhalten jener Frau anrechnen lassen, welche die WC-Tür geschlossen hatte. Ein Vorbringen, wonach der Beklagte die Unfähigkeit der betreffenden, namentlich nicht bekannten Frau hätte erkennen müssen, wurde nicht erstattet. Es wurde auch nicht behauptet, dass es sich bei ihr um eine Mitbewohnerin oder Unterbestandnehmerin handle, für deren Verhalten der Mieter einzustehen hat (Nachweise bei Binder aaO).
Nach diesen Ausführungen erweist sich die Aufhebung des Berufungsurteils als erforderlich. Das Berufungsgericht wird demnach auf die nicht behandelten Tatsachenrüge des Beklagten einzugehen und auf Grund der endgültigen Feststellungen die erforderliche Gesamtabwägung des Verhaltens des Beklagten im Hinblick auf die Rechtsprechung zu § 1118 ABGB, wie oben dargelegt, durchzuführen haben. Dabei wird zu beachten sein, dass unter Punkt III. 5. der Berufung der Beklagte offenbar die Feststellung anstrebt, dass für die Eisbildung (und den nachfolgenden Wasserschaden) ausschließlich die mangelnde Beheizung des unteren Geschoßes ursächlich gewesen sei. Wenngleich er sich in der Berufung ausdrücklich nur gegen eine im Rahmen der rechtlichen Beurteilung enthaltene negative Feststellung wendet, wird damit inhaltlich auch die korrespondierende Feststellung zur Kausalität getroffen, welche nach dem Ersturteil wörtlich lautet:
"Dies deshalb, weil die Temperierung von der Küche aus, die [sic!] eingeschaltet war, nicht kurz zuvor nicht mehr wirksam werden konnte." Auch wenn diese Feststellung wohl so zu verstehen sein wird wie in der Wiedergabe der Tatsachenfeststellungen am Beginn dieser Entscheidungsbegründung, ist sie derart mangelhaft formuliert, dass man dem Beklagten nicht entgegenhalten können wird, er habe die Feststellungen über die Kausalität seines Verhaltens bzw des Verhaltens seiner Bekannten unbekämpft gelassen. Im übrigen kommt es mangels Haftung des Beklagten für seine Hilfsperson (wie dargelegt) darauf an, ob auch bei offener Tür der Rohrbruch eingetreten wäre, weil sonst dem Beklagten ein vertragswidriges Verhalten nicht vorgeworfen werden könnte.
Was schließlich die Feststellungsrügen der klagenden Partei betrifft, die das Berufungsgericht auf Grund seiner Rechtsansicht nicht erledigte, kommt jenen über die Absichten, die die klagende Partei mit dem von ihr gekauften Haus verfolgte, keine wesentliche Bedeutung zu, weil das Verhalten des Beklagten unabhängig davon zu würdigen sein wird. Von Bedeutung ist allerdings, wenn auf Seite 7 der Berufungsbeantwortung die Feststellungen betreffend den mangelnden Widerspruch des früheren Hauseigentümers gegen die Baumaßnahme des Beklagten in der Form bekämpft werden, dass ergänzende Feststellungen aus dessen Aussage zu treffen wären. Träfe dies zu, könnte von einer (nachträglichen, konkludenten) Zustimmung des Voreigentümers zu den Umbauarbeiten nicht uneingeschränkt gesprochen werden. Wäre demnach eine solche Zustimmung zu verneinen, könnten auch die auf Seite 5 ergänzend gewünschten Feststellungen über die Gefährlichkeit der Umbaumaßnahmen Relevanz erlangen. Je nach dem Ergebnis der berufungsgerichtlichen Überprüfung wird auch die Tatsachenrüge in Bezug auf die Stereoanlage (Seite 10 der Berufungsbeantwortung) zu behandeln sein.
Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.
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