Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. Dr. Tangl als Vorsitzende sowie den Richter des Oberlandesgerichts Mag. Ortner und die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. Rofner als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft A*, vertreten durch die B* GmbH Co KG, vertreten durch DI Mag. Nikolaus Gratl, Rechtsanwalt in 6020 Innsbruck, wider die beklagte Partei C* GmbH , vertreten durch Mag. Reinhard Ster, Rechtsanwalt in 6020 Innsbruck, wegen Mängelbehebung (Streitinteresse EUR 65.000,--) über die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse EUR 65.000,--) gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 22.4.2025, ** 42, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
1. Der Berufung wird k e i n e Folge gegeben.
2. Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei zu Handen ihres Vertreters binnen 14 Tagen die mit EUR 3.769,92 (darin EUR 628,32 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
3. Der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteigt EUR 30.000,--.
4. Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die beklagte Partei ist Planerin, Bauträgerin, Errichterin, Vermieterin und Verkäuferin einer Mehrparteienwohnhausanlage bestehend aus drei Wohnblöcken mit (ua) 57 Wohnungen (idF auch „Objekte“). Die Objekte wurden um das Jahr 2007 fertig gestellt und von der Beklagten zunächst im Wohnungseigentum behalten; die einzelnen Wohnungen wurden mit jeweiligen Kaufoptionen nach 10 Jahren zunächst zur Miete in Form eines Mietkaufmodells an die Mieter übergeben. Am 07.12.2017 erfolgte schließlich der „Abverkauf“ eines Großteils der Wohnungseigentumsobjekte an die bisherigen Mieter sowie sonstige Kaufinteressenten.
Die beklagte Partei blieb nach dem Abverkauf zunächst noch bis zumindest 29.08.2023 Wohnungseigentümerin von 17 Wohnungseigentumsobjekten, welche weiterhin durch sie vermietet wurden (konkret die Tops A13, A17, A20 und B18 sowie Autoabstellplätze in der Tiefgarage AP03, AP09, AP 17, AP 26, AP 33, AP 38, AP 42, AP 48, AP 50,AP 63,AP 65 und zwei Autoabstellplätze im Freien [P3 und P4]). Mittlerweile wurden auch diese Einheiten verkauft.
Die klagende Partei ist die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage. Die Hausverwaltung für die Objekte war bis 2017 die D* GmbH (idF vereinfacht „erste Hausverwaltung“). Der für die Verwaltung der Objekte der klagenden Partei zuständige Mitarbeiter (bei der ersten Hausverwaltung) war Dr. E*. Seit 2018 wird die Funktion der Hausverwaltung von der F* GmbH CO KG ausgeübt (idF „zweite Hausverwaltung“). Innerhalb dieser war wiederum Dr. E*, der von ersten Hausverwaltung als Standortleiter zur zweiten Hausverwaltung wechselte, für die Verwaltung der Objekte zuständig; als Objektbetreuer fungierte G*.
Die Wohnung Top A06 wurde im Jahr 2017 von der seit 2011 dort wohnenden Mieterin käuflich erworben (idF kurz „Eigentümerin A06“). Die Wohnung verfügt über einen Balkon. Bereits vor dem Kauf der Wohnung Top A06 im Jahr 2017, nämlich ca. im Jahr 2016 – der genaue Zeitpunkt ist nicht feststellbar – wies die damals noch Mieterin dieses Tops die erste Hausverwaltung darauf hin, dass sich am Balkon die mit Fliesen ausgeführten Sockelleisten ablösten und die dadurch aufgehenden Fugen mit Gras bewucherten. Dr. E* nahm dies zur Kenntnis und beauftragte die Spenglerei H* mit der Begutachtung des Schadensbilds. Dabei zeigte sich am 10.11.2016 , dass sich die im Anschluss an die Sockelleisten situierten zwei Reihen Bodenfliesen über die gesamte Länge allmählich vom Untergrund ablösten bzw locker wurden. Weiters waren bereits zu diesem Zeitpunkt Abrinnspuren auf den Betonfertigteilbrüstungen für jedermann erkennbar. Nach der Begutachtung übermittelte der Spengler H* an Dr. E* am 18.11.2016 nachstehende E-Mail:
„Sehr geehrter Herr Dr. E*!
Nach augenscheinlicher Begutachtung des Terrassenbodenbelags bei Balkon … [A06] halten wir Folgendes fest: Der zu sanierende Bereich des gelockerten Bodenbelags ist hauptsächlich am Sockel mit Rinnenausbildung und ca. zwei Fliesenreihen im Anschluss über die ganze Länge.
3 Sanierungsvarianten bieten sich bei den Gegebenheiten an, wobei nur die Erste noch in diesem Jahr durchführbar ist.
V 1 .) Optische Verbesserung.
Die offene Fuge der best. Sockelfliesen mit einem Z- Blech mit Druck zu schließen und mit Silikon zu versiegeln. Längen STB Brüstung und Fassade ca. 20,00 lfm inkl. Umstellen vom Kasten ...
Aufwand: ca EUR 1.100,00 - 1.300,00 netto
V 2.) Zu sanierender Bereich des gelockerten Bodenbelags.
Durchführung im Frühjahr 2017 möglich.
Farbabweichungen der Fliesen im Sanierungsbereich sind möglich da bestehende am Markt nicht mehr erhältlich sind.
Komplettsanierung schadhafter Bereiche am Sockel und zwei Fliesenreihen am Boden im Anschluss, mit Rinnen- bzw. Tropfblechausbildung. Gesamte Längen ca. 13,00 Ifm Entwässerungsbereich mit PMMA- TRIFLEX abzudichten bzw. mit einem Tropfblech zu versehen.
Aufwand: ca EUR 4.000 - 5.000,00 netto
V 3.) Komplettsanierung Balkon: Durchführung Frühjahr 2017 möglich.
Vollflächige Abdichtung samt Anschlüssen. Bodenbelag nach Wahl, Bodenaufbau nach Möglichkeit, limitiere Aufbauhöhe an Türanschlüssen.
Aufwand: ca EUR 10.000,00 netto“
In der Folge wurden am Balkon von Top A06 am 14.12.2016 Reparaturarbeiten im Bereich der Sockelleisten im Sinne der Variante 1 durch die Spenglerei H* durchgeführt, indem die Sockelleisten mit einem Blech mit Druck verschlossen und mit Silikon versiegelt wurden.
Die Wohnung Top A10 wurde ebenfalls im Jahr 2017 von der seit 2007 dort wohnenden Mieterin gekauft (idF kurz „Eigentümerin A10“). Auch diese Wohnung verfügt über einen Balkon. Der Eigentümerin A10 fiel bereits vor dem Jahr 2018 – der genaue Zeitpunkt ist auch hier nicht nicht feststellbar – auf, dass der Spalt zwischen der Betonbrüstung und der Fassade immer größer wurde und teilte dies der ersten Hausverwaltung mit. Diese wurde daraufhin nicht weiter tätig. Ihr fiel weiters – dies ebenfalls bereits im Jahr 2017 – auf, dass sich am Balkon ihrer Wohnung die Sockelleisten von der Fassade ablösten und teilte auch dies der Hausverwaltung mit, woraufhin von der Spenglerei H* am 20.04.2017 Reparaturarbeiten durchgeführt wurden, indem die Sockelleisten ebenso im Sinne der oa „Variante 1“ mit Druck verschlossen und mit Silikon versiegelt wurden.
Das Top A17 stand bis zumindest 29.08.2023 im Wohnungseigentum der beklagten Partei; sie war seit 2007 an … [den idF „Mieter A17“] vermietet. Auch in dieser Wohnung wurden am 11.04.2017 wegen sich von der Fassade lösender Sockelleisten Reparaturarbeiten durch die Spenglerei H* durchgeführt, indem die Sockelleisten im Sinn der „Variante 1“ mit Druck verschlossen und mit Silikon versiegelt wurden, nachdem das Schadensbild der ersten Hausverwaltung zur Kenntnis gebracht worden war.
Aufgrund der (vorangeführten) wiederkehrenden Schadensbilder an mehreren Balkonen führte Dr. E* als (damals) zuständiger Mitarbeiter der ersten Hausverwaltung Ende Juli 2017 eine Begehung mit den Bewohnern der Anlage vor Ort durch. Seine Wahrnehmungen im Zuge dieser Begehung schilderte er dem Geschäftsführer der beklagten Partei mit E-Mail vom 1.8.2017 wie folgt:
„(…) Im Zuge meiner Begehungen, ua mit den Bewohnern, sind mir Schadstellen aufgefallen, die ich gerne thematisieren möchte:
1. Terrasseneinfassungen mit Blech - sind an- bzw. stark rostig, das darüber fliesende, infolge des Rostes verfärbte, Niederschlagswässer hinterlässt auf den darunter liegenden Balkonbrüstungen farbliche Rückstände
2. Terrasseneinfassungen mit Blech - sind mit Tropfnasen versehen, das daran abfliesende Niederschlagswässer hinterlässt auf den darunter liegenden Balkonbrüstungen Betonabplatzungen durch stetes Tropfen auf dieselbe Stelle
Lösungsvorschlag für Pkt 1+2: anstelle Tropfnasen, Wasserableitung über Regenrinnen samt Einleitung die vorhanden Fallrohre, damit kann die Blecheinfassung an den Terrassen unangetastet bleiben (vorbehaltlich Spenglerempfehlung)
3. Terrassenbepflanzung - wird die Isolierung mittelfristig beschädigen und Wassereintritt in die darunter liegenden Wohneinheiten bewirken (…)“.
Am 10.04.2018 um 18:00 Uhr fand bei der klagenden Partei vor Ort eine Eigentümerversammlung statt, an der wiederum (jetzt für die zweite Hausverwaltung) Dr. E* teilnahm.
Im Protokoll über diese Versammlung wird ua Folgendes festgehalten (Hervorhebung in Fettdruck durch das Berufungsgericht):
„(…) Gemeinsame Feststellung von unaufschiebbaren, mittelfristig notwendigen, langfristig gewünschten Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen.
Bericht der Hausverwaltung:
Im Hinblick auf den Verwalterwechsel berichtet Herr E* von seiner ersten Hausbegehung als neuer Hausverwalter zum Jahreswechsel; ein erstes Hausbegehungsprotokoll wurde angefertigt, dieses wird weiter um Folgendes ergänzt:
Aufwertungsmaßnahmen der Bauträgerin … [Beklagte] (2017)
Auf Rückfrage von Herrn E* werden von Miteigentümerseite keine Mängel aus der großzügigen Renovierung 2017 der Wohnanlage durch die Fa. C* vorgebracht.
Herr .. [Mieter Top A17] beschreibt einen Art „Wasserstrom" von der darüber liegenden Terrasse auf seine Terrasse , ohne dass ein Zusammenhang erklärbar ist. Herr E* sagt eine Ursachenerhebung durch das Unternehmen Fa. I* unmittelbar an den Termin der Hausversammlung zu. Im Hinblick auf die Örtlichkeit (Hausfassade, Balkonbrüstung) ist von einem Schaden an allgemeinen Teilen der Liegenschaft auszugehen, der in die Erhaltungsverpflichtung der WEG fällt und damit voraussichtlich aus Gemeinschaftsmitteln zu finanzieren ist. Herr E* schließt eine Kausalität mit den von Fa. C* im Jahr 2017 durchgeführten Aufwertungsmaßnahmen an der Fassade aus. (…)
Objektsicherheitsprüfung gemäß ÖNORM B1300
Herr E* berichtet über die aktuelle Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes vom Sommer 2016 bzw. zur Haftung durch die gesamte WEG (alle Eigentümer) im Falle von Verletzungen und Schäden an Dritten, über die prüfungspflichtigen Gebäudeteile, zum Inhalt im Ergebnisbericht samt Fristen für die Maßnahmenumsetzung und letztlich zu den üblichen Kosten bekannter Büros. Herr E* wird einen Medienbericht zur ÖNORM B1300 dem Protokoll der Eigentümerversammlung beischließen. Herr e* wird mehrheitlich angewiesen, keinen Auftrag für einen Objektsicherheitsbericht gemäß ÖNORM B1300 zu vergeben, da sich alle Anwesenden einig sind, dass die C* im Hinblick auf den kürzlich stattgefundenen Eigentümerwechsel allfällige Mängel beseitigt hat.“
Mit einem von G* von der zweiten Hausverwaltung an alle Wohnungseigentümer der klagenden Partei gerichteten Schreiben vom 25.08.2020 wurde den Wohnungseigentümern auszugsweise mitgeteilt wie folgt:
„(…) 5. Balkoneindeckungen - Erhebung aktueller Zustand
Am 30.09.2020 wurde die J* GmbH von der zweiten Hausverwaltung mit der Beurteilung von Schimmelbildungen in der Wohnung C02 sowie der Balkone (zB Balkon Top B11) beauftragt.
Am 04.12.2020 fand aufgrund dieses Auftrags eine Begehung vor Ort statt.
Zur Thematik der Balkone führte die J* GmbH in einer als „Information“ überschriebenen Urkunde vom 10.12.2020 aus wie folgt:
„(…) Allgemein: In der Liegenschaft bestehen Betonkragplattenbalkone. Ca die Hälfte der freien Kanten der Balkone sind mit Betonfertigteilbrüstungen ausgebildet, die restlichen freien Kanten mit Stahlgeländern. Die Balkone sind mit Feinsteinzeugplatten auf Alternativabdichtungen eingedeckt. Es besteht ein Quergefälle im Balkonaufbau und eine vertiefte Rinne mit einem Längsgefälle entlang der Betonbrüstungen zur Balkonentwässerung.
Schadbilder: Es bestehen folgende Schadbilder (soweit einsehbar bzw. am beispielhaften Balkon Top B11 ersichtlich):
Kosten: Eine detaillierte Kostenabschätzung ist geschätzt aufgrund der nicht bekannten Massen vorerst nicht möglich. Wir empfehlen entweder alle Balkone in einem Bauvorhaben oder zumindest Balkone die übereinander in einem zu überarbeiten.
Als grober Richtwert kann herangezogen werden:
Wertung: Die bestehenden Schadbilder sind derzeit primär optische. Mittel- bis langfristig wird es zu Betonschäden an den Brüstungen und den Kragplatten kommen. Durch lose Plattenbeläge ist die Nutzung der Balkone etwas eingeschränkt und es bestehen Gefährdungen bei der Benutzung. Wir empfehlen die Balkone innerhalb der nächsten drei Jahre zu bearbeiten um Gefährdungen zu beseitigen und die Lebensdauererwartungen der Betonbauteile zu erhöhen.“
Mit Schreiben vom 20.07.2021 wurden die Wohnungseigentümer der klagenden Partei von der zweiten Hausverwaltung zur Eigentümerversammlung am 11.08.2021 eingeladen. In diesem Schreiben wurde auf folgenden Punkt aufmerksam gemacht: „(…) f. Diskussion und Aufklärung bezüglich Erhalt Balkonbeläge (...)“
Am 11.08.2021 um 17:30 Uhr fand bei der klagenden Partei vor Ort sodann neuerlich eine Eigentümerversammlung statt, an der für die zweiten Hausverwaltung G* teilnahm. Im Zuge dieser Eigentümerversammlung wurde unter anderem Folgendes besprochen:
„(…) 6. Gemeinsame Feststellung von unaufschiebbaren, mittelfristig notwendig, langfristig gewünschten Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen.
(…) E) Erhalt Balkone
Durch die alternden Fliesenbeläge, kommt es zu Wassereintritten zwischen den Fugen, welche den Oberflächenbelag zerstören und in weiterer Folge auch die Betonteile angreifen. Mittelfristig wird eine Sanierung aller Balkone notwendig sein. Die erste Kostenschätzung der Fa ... beläuft sich auf 4.000,00 EUR je Balkon, beinhaltet aber keine neue Abdichtung. Es entsteht eine Diskussion über die möglichen Varianten und Gefahren. Alle Anwesenden kommen darüber ein, dass im Winter 2021/22 eine Begutachtung inkl. Überlegungen der Sanierungsvarianten erfolgen wird, um ein entsprechendes Sanierungskonzept erstellen zu können. Eigentümer mit Balkonen welche aktuell im schlechten Zustand (lockere Bodenfliesen etc.) sind, werden ersucht sich zu melden. Um Gefahren von herunterfallenden Teilen einzudämmen, werden bei diesen Balkonen die Fliesenbeläge vorübergehend entfernt. (…)“.
Daraufhin fand am 28.09.2022 sowie am 25.10.2022 eine weitere Begehung der Objekte der klagenden Partei durch eine beauftragte Architektin statt, bei der 26 Balkone einer Prüfung unterzogen wurden.
In Ihrem daraufhin angefertigten Dokumentationsbericht 009/22 vom 08.08.2024 wird zusammengefasst ausgeführt wie folgt:
„(…) 9. Zusammenfassung
Die ausgeführte Situation der Balkone in obiger Liegenschaft zeigt teils große Schäden auf, dies abhängig von Ausrichtung, Wartung und ob ein mechanischer Schutz, wie Verglasungen, vorhanden ist oder nicht. Das Schadensbild ist jedoch überall gleich, an exponierteren Stellen, wie bei den nach Osten ausgerichteten Balkonen stärker als an anderen.
Dies ist überwiegend auf die Ausbildung des Absturzsicherungssystems und der Entwässerung der Balkone zurück zu führen. Es gibt Bereiche mit verzinkten Geländern und freier Entwässerung, aber auch Bereiche mit Fertigteilbrüstungen und indirekter Entwässerung, erst über eine aus Fliesen hergestellte Rinne hin zur frei entwässerten Kante.
Die Fugen zwischen den Bauteilen „Fassade - Fertigteil“ und „Fertigteil - Fertigteil“ sind offen. Die Attiken der Fertigteilbrüstungen sind ungeschützt und ohne maßgebliches Gefälle hergestellt. Die Fugen dazwischen ebenso offen, weshalb Niederschlags - und Tauwässer direkt entlang der Betonteile bzw. der Fassade unter den Fliesenbelag rinnen kann. Zudem liegen die Fugen zwischen Sockelfliesen und Fertigteilen offen, auch hier können die Niederschlagswässer direkt den Bodenaufbau über Kragplatten Oberkante hinter wandern. Frost und Tauaktivitäten der letzten Jahre haben zur Absprengung der Fliesen geführt. Dies begünstigt den Bewuchs durch Moose und andere Pflanzen. Ein Verbund Kleber unter dem Fliesenbelag hat sich teils gänzlich aufgelöst, es ist keine Haftung vorhanden. Die Aufhängung bzw. Verankerung der Fertigteilelemente an den Kragplatte zumindest einem Balkon frei und ist korrodiert. Die umgesetzte und ausgeführte Situation lässt erwarten, da ss es zu einer Verringerung der statistischen Nutzungsdauer der tragenden Bauteile der Balkone kommen kann.“
Aufgrund der Ausführungen dieser Architektin wurde die K* GmbH mit einer statischen Stellungnahme beauftragt und nahm daraufhin DI L* am 25.10.2022 an der Begehung der Objekte teil. Auch DI L* stellte bei der Begehung am 25.10.2022 beginnende Frostschäden/Frostaufbrüche im oberen Bereich der Betonfertigteilbrüstungen (Versinterungen), Fugenbewuchs, sich lösende Sockelleisten, sich lösende Bodenfliesen, wasserführende Fugen, aber auch wegen eindringender Feuchtigkeit korrodierende Stahlwinkel an der Verbindungsstelle zwischen den Betonfertigteilbrüstungen und den Balkonplatten fest.
Daraufhin erstattete die K* GmbH am 17.11.2022 auszugsweise folgende statische Stellungnahme:
„(…) Zusammenfassung:
Die augenscheinliche Untersuchung ergab für alle Schäden einen Zusammenhang mit nicht ausreichend abgeleiteten Niederschlägen in Verbindung mit Frost.
(…) Aus statischer Sicht wird daher die Überlegung angeraten, die Betonfertigteilbrüstungen abzutragen und durch normale Geländerausbildungen zu ersetzen.“
Am 15.10.2023 erstattete die K* GmbH eine weitere statische Stellungnahme mit auszugsweise folgendem Inhalt:
„(…) Die überwiegende Mehrheit der festgestellten Schäden ist auf Feuchtigkeits- und Frosteinwirkungen zurückzuführen.
(…) Zusammenfassung: Für den Fall, dass im Zuge der Errichtung des gegenständlichen Bauvorhabens eine Polierplanung/Detailplanung beauftragt wurde, kann mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass dem planenden Büro bei der Ausarbeitung der Details im Bereich der Balkone, teils gravierende Fehler unterlaufen sind. Inwiefern materialtechnische Festlegungen in Bezug auf witterungsresistente Materialien in der Ausschreibung der Bauleistungen angeführt wurden, entzieht sich meiner Kenntnis. Es kann aber jedenfalls davon ausgegangen werden, dass auch auf Seite der ausführenden Fachfirmen Mängel zu beanstanden sind. (…)“
Der Sachverhalt ist im Berufungsverfahren nicht strittig.
In der vorbereitenden Tagsatzung wurde das Prozessprogramm – und somit damit das Verfahren – zunächst auf die Frage der Verjährung eingeschränkt.
Mit der am 4.12.2023 beim Landesgericht Innsbruck eingebrachten und in der Tagsatzung vom 10.9.2024 modifizierten Klage begehrte die Klägerin zuletzt, die beklagte Partei schuldig zu erkennen, die Mängel und Schäden laut dem einen integrierenden Bestandteil des Urteils bildenden Dokumentationsbericht 009/22, Beilage./J, an sämtlichen Balkonen der streitgegenständlichen Wohnanlage samt damit verbundenen Folgen zu beseitigen und zu sanieren.
Dem von der beklagten Partei erhobenen Einwand der Verjährung hielt sie entgegen, dass der klagenden Partei als technischer Laiin der Ursachenzusammenhang zwischen den erstmals in den Jahren 2016 und 2017 aufgetretenen Schadensbildern und einem der beklagten Partei zuzurechnenden Verhalten nicht erkennbar gewesen sei. Man habe die vereinzelten Schadstellen auf das Alter des Objekts oder dessen Gebrauch zurückgeführt; dass ihnen ein von der beklagten Partei zu verantwortender systemischer Baumangel zugrunde liege, welcher sogar die Statik der Balkone beeinträchtige, sei für die damalige Hausverwaltung, die als Konsumentin anzusehen sei, nicht erkennbar gewesen. Aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 30.4.2018 [richtig: 10.4.2018] ließen sich keine Anhaltspunkte für den Beginn der Verjährungsfrist ableiten. Hinsichtlich des vom Mieter des Tops A17 geschilderten „Wasserstroms“, der von der darüber liegenden Terrasse auf seine Terrasse gelange, sei seitens der Verwalterin eine Ursachenerhebung durch die Firma I* zugesagt worden. Laut den daran anschließen Sätzen im Protokoll („Im Hinblick auf die Örtlichkeit (Hausfassade, Balkonbrüstung) sei aber von nur einem Schaden [Einzahl] an allgemeinen Teilen der Liegenschaft auszugehen. Hinsichtlich dieses vom Mieter des Tops A17 geschilderten Mangels sei sodann „die Firma I* beauftragt“ worden. Bis zur Stellungnahme der J* GmbH vom 10.12.2021 sei der Verwalterin nicht klar gewesen, dass die vereinzelt aufgetretenen Schadensbilder auf gravierende, systemische und von der Beklagten zu vertretende Mängel und Schäden zurückzuführen seien und dass dieses Problem alle Balkone der Liegenschaft betreffe. Dass die beklagte Partei als Schadensverursacherin in Betracht komme, sei daher frühestens nach Erhalt der Stellungnahme der J* GmbH vom 10.12.2020 – in Wahrheit erst ab „Ende 2022 bis 2023“ – bekannt gewesen.
Die beklagte Partei bestritt und beantragte kostenpflichtige Klagsabweisung. Sie erhob den Einwand der Verjährung und führte dazu ins Treffen, dass der Klägerin, die sich das Wissen ihrer Hausverwalter zurechnen lassen müsse, die klagsgegenständlich behaupteten Mängel und Schäden bereits seit dem Jahr 2016 und daher jedenfalls seit mehr als drei Jahren vor Klagseinbringung bekannt gewesen seien. Hier lägen Versäumnisse der Hausverwalterin vor. Diese sei keinesfalls als technische Laiin zu bezeichnen, zähle es doch auch zu ihren Verpflichtungen, Schäden von den von ihr betreuten Gebäuden abzuhalten und diese laufend auf notwendige Erhaltungsmaßnahmen zu überprüfen. Die ab dem Jahr 2020 eingeholten Erkundigungen und Gutachten hätten bereits Jahre vorher eingeholt werden können und müssen; dies nicht zuletzt deshalb, weil Balkone sowie deren Aufzüge zur Fassade und auch die Sockel zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählten. Da die zu Beginn des Abverkaufs der Wohnungen bereits bestellte zweite Hausverwalterin in Kenntnis der klagsgegenständlichen Schadstellen gewesen und keine Erkundigungs- und Sanierungsmaßnahmen gesetzt habe, sei es zu weiteren Folgeschäden gekommen, welche diese zu verantworten habe. Balkonbrüstungen zählten zu den prüfpflichtige Gebäudeteilen nach der ÖNorm B1300. Da die Schäden an den Balkonbrüstungen bereits im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 30.4.2018 (richtig: 10.4.2018) bekannt gewesen seien, hätte ein Objektsicherungsprüfungsauftrag nach dieser ÖNorm erteilt werden können. Die Ergebnisse einer solchen Objektsicherungsprüfung hätten auch Maßnahmen zur Umsetzung einer Sanierung enthalten können. Obwohl bereits im November 2016 bei einer Begutachtung gelockerte Boden- und Sockelbeläge am Balkon von Top A06 festgestellt worden seien, habe sich die Verwalterin nur für die „Variante 1“ der rein optischen Verbesserung entschieden. Davon, dass die Verwalterin nach Kenntnis der Schadensbilder umgehend Erkundigungsmaßnahmen ergriffen habe, könne somit keine Rede sein.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren zur Gänze ab. Es legte dieser Entscheidung den eingangs des Berufungsurteils auszugsweise wiedergegebenen Sachverhalt zugrunde und führte in rechtlicher Hinsicht aus, dass die dreijährige Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche auch für Feststellungsklagen gelte. Die Frist beginne grundsätzlich zu laufen, wenn die geforderte Tatsachenkenntnis so weit ausgereift sei, dass eine Klage mit Aussicht auf Erfolg erhoben werden könne. Ein diesbezügliches Wissen der Hausverwaltung sei der klagenden Eigentümergemeinschaft umfassend zuzurechnen. Sei für eine Erkennbarkeit der maßgebenden Zusammenhänge (Schadensursache) eine gewisse Fachkunde erforderlich, beginne die Frist nach ständiger Rechtsprechung erst dann zu laufen, wenn die geschädigte Partei Klarheit über diese Zusammenhänge erlange. Auch Laien dürften sich aber nicht passiv verhalten und sich auf ihre Ungewissheit ausreden. Die diesbezügliche Erkundigungsobliegenheit dürfe aber auch nicht überspannt werden.
Bereits in den Jahren 2016 und 2017 seien Schäden auf mehreren Balkonen der Wohnanlage aufgetreten. Die Hausverwaltung sei davon in Kenntnis gesetzt worden. Von den von der Spenglerei der Hausverwaltung im Jahr 2016 unterbreiteten Sanierungsvarianten sei die Wahl auf eine rein optische Verbesserung gefallen. Im Rahmen der nach mehreren Schadenmeldungen von Bewohnern der Anlage durchgeführten Besichtigung des Objekts durch die Hausverwaltung Ende Juli 2017 seien Schäden an den Balkonen durch unsachgemäß abfließende Niederschlagswässer sowie dadurch verursachte Versinterungen an den Terrasseneinfassungen wegen steten Tropfens auf dieselbe Stelle festgestellt worden. Bei einer Eigentümerversammlung am 10.4.2018 sei festgehalten worden, dass bei einem Miteigentümer eine Art Wasserstrom von der darüber liegenden Terrasse auf seine eigene führe. Die Abrinnspuren auf den Betonfertigbrüstungen seien überdies bereits im November 2016 für jedermann erkennbar gewesen. Die Hausverwaltung habe daher jedenfalls ab 2016/2017 Kenntnis vom Eintritt des Primärschadens gehabt. Spätestens nach der Begehung Ende 2017 sei auch bekannt gewesen, dass das Schadensbild durch unsachgemäß abgeleitete Niederschlagswässer hervorgerufen werde. Die Klägerin habe somit seit Ende Juli 2017 positive Kenntnis von Schaden, Schadensursache und – daraus folgend – auch von der Schädigerin gehabt, zumal sie (Klägerin) selbst vorbringe, dass es sich bei der Beklagten um die Planerin, Bauträgerin, Errichterin, Vermieterin und Verkäuferin der Objekte handle.
Der zuständige Mitarbeiter der Hausverwaltung hätte jedenfalls spätestens nach der Begehung des Objekts Ende Juli 2017 überprüfen können und müssen, ob allenfalls ein Baumangel vorliege, welcher von der Beklagten rechtswidrig und schuldhaft herbeigeführt worden sei. Er hätte sich durch Einholung eines Gutachtens ein umfassendes Bild über den Ursachenzusammenhang verschaffen und auf diese Weise die für eine erfolgreiche Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung bringen können. Selbst bei Hinzurechnen eines angemessenen Erkundigungszeitraums und einer angemessenen Überlegungsfrist sei daher die Klage auch bei großzügiger Betrachtung (Verjährungsbeginn ab Ende Juli 2018) verjährt. Die klagende Partei, vertreten durch ihre Hausverwaltung, hätte sich nicht derart passiv verhalten und über mehrere Jahre hinweg untätig bleiben dürfen. Die zu den bereits seit 2016/2017 bekannten Schadensbildern in der gutachterlichen Stellungnahme vom 8.8.2024 angeführten weiteren Schäden seien als Folgeschäden zu qualifizieren, welche mit dem vorbestehenden Primärschaden eine verjährungsrechtliche Einheit bildeten.
Die klagende Partei bekämpft diese Entscheidung mit einer fristgerechten Berufung . Sie führt ausschließlich eine Rechtsrüge aus und beantragt die Abänderung des Urteils in eine gänzliche Klagsstattgebung; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die beklagte Partei begehrt in ihrer ebenfalls fristgerechten Berufungsbeantwortung, dem Rechtsmittel keine Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
Die Berufungswerberin führt zusammengefasst ins Treffen, sie habe – vertreten durch die Hausverwaltung – allerfrühestens am 10.12.2020 infolge der gutachterlichen Ausführungen der J* GmbH Kenntnis von den klagsgegenständlichen Schäden gehabt. Aus den in den Jahren 2016 und 2017 vereinzelt aufgetretenen Schadstellen habe sie nicht auf eine systematische Problematik hinsichtlich aller 26 Balkoneinheiten schließen müssen. Vielmehr habe sie davon ausgehen dürfen, dass die vereinzelten Schadstellen auf das Alter des damals mehr als zehn Jahre alten Objekts und/oder einen nachteiligen Gebrauch der jeweiligen Bewohner zurückzuführen seien. Dies gelte umso mehr, als es sich bei der klagenden Partei und ihrer Hausverwaltung nicht um Bausachverständige handle. Auch, dass es Probleme mit der Statik gebe, sei der Klägerin nicht vor November 2020 bekannt geworden. Die 26 Balkone der Wohnanlage seien außerdem nicht als verjährungsrechtliche Einheit anzusehen, sondern müssten die einzelnen Schadensursachen separat voneinander erforscht und erkundet werden, weshalb sie unterschiedliche Verjährungsfristen auslösten. Allein der Umstand, dass man vor dem 10.12.2020 nur optische Reparaturen durchgeführt habe, verdeutliche, dass zuvor eben keine Kenntnis von Schaden und Schädiger vorgelegen sei. Die vorliegende Klage sei somit innerhalb der offenen Verjährungsfrist, welche frühestens am 4.12.2023 begonnen habe, eingebracht worden.
In ihrer weiters erhobenen sekundären Feststellungsrüge begehrt die Berufungswerberin folgende ergänzende Feststellung:
„Die Vertreterin der Klägerin hatte erstmals am 15.10.2023 Kenntnis davon, was die Schadensursache war bzw wer als Schädiger für diese verantwortlich war, was ihr am 17.10.2022 bzw allerfrühestens am 10.12.2020 bekannt sein musste.“
Obgleich die Klägerin ein substanziiertes Vorbringen zum konkreten Zeitpunkt ihrer Kenntnis bzw zum Zeitpunkt der Möglichkeit ihrer Kenntniserlangung von der Schadensursache erstattet habe, seien diesbezüglich keine konkreten Feststellungen getroffen worden. Hätte das Erstgericht die vermisste Feststellung getroffen, wäre der Klage jedenfalls stattzugeben gewesen. Die begehrte Wunschfeststellung ergebe sich aus den vorgelegten Beilagen ./B, ./C und ./D.
Dazu ist auszuführen:
1. Die zum Beginn der Verjährungsfrist nach § 1489 ABGB von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze wurden vom Erstgericht umfassend dargelegt, weshalb das Berufungsgericht darauf verweist (§ 500a ZPO).
2. Ebenfalls eingehend und auch zutreffend wird im Ersturteil aufgezeigt, dass die Behauptungs- und Beweislast für sämtliche die Verjährung begründenden Umstände stets denjenigen trifft, der die Verjährungseinrede erhebt (RS0034456 [T4]), im vorliegenden Fall somit die beklagte Partei. Dies gilt auch dann, wenn sich die Schädigerin nicht auf die positive Kenntnis der Geschädigten von den nach § 1489 Satz 1 ABGB maßgeblichen Umständen, sondern darauf beruft, die Geschädigte hätte – im Sinne von Erkundigungsobliegenheiten – ausreichende Anhaltspunkte für das Vorliegen maßgeblicher Tatsachen gehabt und diese Umstände zu einem bestimmten Zeitpunkt in Erfahrung gebracht, wenn sie diesen Anhaltspunkten nachgegangen wäre (RS0034456 [T5]).
2.1. Ist die geschädigte Partei Laiin und setzt die Kenntnis des Kausalzusammenhangs und – bei verschuldensabhängiger Haftung – die Kenntnis der Umstände, die das Verschulden begründen, Fachwissen voraus, so beginnt die Verjährungsfrist regelmäßig erst zu laufen, wenn sie durch ein Sachverständigengutachten Einblick in die Zusammenhänge erlangt hat. Zwar ist sie im Regelfall nicht verpflichtet, ein Privatgutachten einzuholen; ausnahmsweise kann aber, sofern eine Verbesserung des Wissensstands nur so möglich und der Geschädigten das Kostenrisiko zumutbar ist, auch – nach einer gewissen Überlegungsfrist – die Einholung eines Sachverständigengutachtens als Obliegenheit angesehen werden. Sowohl die Frage des Ausmaßes der Erkundigungsobliegenheit des Geschädigten über den die Verjährungsfrist auslösenden Sachverhalt als auch jene nach der Angemessenheit der Überlegungsfrist sind nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen (vgl 4 Ob 112/19b).
2.2. Dass die Kenntnis der Hausverwaltungen von den für den Beginn der Verjährung maßgeblichen Umständen der klagenden Eigentümergemeinschaft zuzurechnen ist, wird in der Berufung nicht in Abrede gestellt.
2.3. Der Klägerin ist grundsätzlich darin beizutreten, dass eine Hausverwalterin iSd § 19 WEG bzw deren Mitarbeiter keine Professionisten auf dem Gebiet der Mängelerkennung und Mängelbehebung ist/sind. Wenngleich das Management von Mängelbehebungen zu den zentralen Aufgaben einer professionellen Hausverwaltung zählt, ist die Verwalterin nicht verpflichtet, Mitarbeiter mit einschlägigen Kenntnissen im Bauwesen zu beschäftigen. Es kann ihr daher auch nicht zugemutet werden, selbst Ursachen Mängel und Schäden an den von ihr betreuten Objekten zu erkennen, weshalb ihr dies (Nichterkennen) auch nicht als Verschulden angelastet werden kann.
Die zentrale Fragen , die sich hier stellen, sind daher, ob die Klägerin im vorliegenden Fall verpflichtet war, ein Sachverständigengutachten zur Abklärung der anspruchsbegründenden Tatsachen, also zur Verbesserung ihres fehlenden technischen Wissenstands über die ab 2016 an den Balkonen aufgetretenen Schadensbildern, einzuholen und bejahendenfalls innerhalb welcher Überlegungsfrist.
2.4. Fest steht (ua), dass
Dass das Unternehmen I* nach dieser Versammlung tatsächlich mit einer Ursachenerhebung beauftragt wurde, hat das durchgeführte Beweisverfahren nicht ergeben und wurde auch von keiner Seite behauptet. Die Klägerin stand diesbezüglich auf dem Standpunkt, dass nach dem Inhalt des Eigentümerversammlungsprotokolls vom 10.4.2018 nur von „einem“ Schaden (Einzahl) auszugehen gewesen sei und hinsichtlich dieses vom Mieter des Tops A17 geschilderten Mangels sodann das Unternehmen I* „beauftragt“ worden sei, woraus abzuleiten ist, dass sich der behauptete Auftrag bloß auf eine Sanierung dieses einen Schadens bezog und gerade keine Ursachenerhebung stattfand. Das Ergebnis einer solchen wäre wohl im Verfahren zum Beweis vorgelegt worden.
2.5. Vor diesem Hintergrund lässt sich aus der Chronologie der festgestellten Handlungen der Hausverwalterin ableiten, dass zwischen der Eigentümerversammlung vom 10.4.2018 und dem Schreiben vom 25.8.2020 keine Ursachenerhebung hinsichtlich der in der an die beklagte Partei adressierten E-Mail in der Mehrzahl angeführten Verrostung en an Terrasseinfassung en mit Blech stattfand. Dass nur das Top A17 von den an den Tropfnas enabfließenden Niederschlagsgewässern betroffen war, geht aus dem festgestellten Inhalt dieses Protokolls gerade nicht hervor. Im – im Sachverhalt auszugsweise wiedergegebenen – Schreiben der zweiten Hausverwaltung vom 25.8.2020 wird zwar auch namentlich auf das Unternehmen I* Bezug genommen; dies jedoch nur im Zusammenhang mit Wasseraustritten im Durchgangsbereich zwischen den Gebäuden B und C (unstrittige Beilage ./7., auf welche auch ohne Beweiswiederholung ergänzend Bezug genommen werden kann; RS0121557 [T1], [T3]; vgl auch RS0040083 [T1]). Im Zusammenhang mit den „Balkoneindeckungen“ enthält das Schreiben nur eine „Erhebung des aktuellen Zustands“. Auch daraus lässt sich ableiten, dass in einem Zeitraum von mehr als zwei Jahren und entgegen der von Dr. E* im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 10.4.2018 gemachten Zusage einer Ursachenerhebung „unmittelbar“ anschließend an die Versammlung zu veranlassen, (gar) keine derartige Erhebung stattfand, weil das diesbezügliche Ergebnis der Eigentümergemeinschaft dann auch mitgeteilt worden wäre (was ebenfalls von keiner Seite behauptet wurde).
2.6. Angesichts dessen, dass die Hausverwaltung seit 2017 Kenntnis von unsachgemäß abfließenden Niederschlagsgewässern an mehreren Balkonen hatte, tritt der erkennende Senat der Rechtsauffassung, dass sie sich jedenfalls vor dem 4.12.2020 die für eine erfolgversprechende Anspruchsverfolgung notwendigen Kenntnisse durch Veranlassen einer fachkundigen Ursachenerhebung verschaffen hätten müssen, bei. Dass Dr. E* eine solche Erhebung als notwendig erachtete, lässt auch daraus ableiten, dass er dies im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 10.4.2018 von sich aus zusicherte. Selbst wenn man der Geschädigten (Klägerin) nach der Hausversammlung vom 10.4.2018 noch ein ganzes Jahr zubilligen wollte, um dies zu veranlassen und einen Sachverständigen zu beauftragen, wäre die Klage nach wie vor verjährt. Das Zuwarten bis 30.9.2020 mit der Beauftragung einer Fachfirma zur gutachterlichen Abklärung liegt nach Ansicht des erkennenden Senats jedenfalls außerhalb des für die Klärung des Ursachenzusammenhangs angemessenen Zeitraums.
2.7. Dem Erstgericht ist auch darin beizutreten, dass aus der Information der J* GmbH vom 10.12.2020 und dem Dokumentationsbericht 009/22 vom 8.8.2024 keine neue Schäden, sondern lediglich Folgeschäden aus der nicht fachgerechten Entwässerung der Balkone hervorgehen. Bereits eingetretene Schäden bilden aber mit den aus demselben Schadensereignis voraussehbaren künftigen (Teil[folge]-/)Schäden – wie dies vom Erstgericht ebenfalls mit zutreffender und umfangreicher Begründung aufgezeigt wurde (§ 500a ZPO) – verjährungsrechtlich eine Einheit und lösen daher keinen gesonderten Fristenlauf aus (RS0087613, RS0034618, RS0097976). Den diesbezüglichen Ausführungen in US 35ff (Pkt 4.4.), welche alle in diesem Zusammenhang wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Aspekte beinhalten, ist nichts hinzuzufügen.
Warum die einzelnen Balkone unterschiedliche Verjährungsfristen auslösten sollten, wird in der Berufung nicht nachvollziehbar zur Darstellung gebracht und ist für das Berufungsgericht auch nicht erschließbar.
Eine sekundäre Mangelhaftigkeit des Ersturteils ist ebenfalls nicht erkennbar. Die Feststellungsgrundlage ist nur dann im Sinn einer Unvollständigkeit mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317). Die vom Erstgericht geschaffene Sachverhaltsgrundlage reicht hier aber, wie die vorangeführten Ausführungen zeigen, für eine abschließende rechtliche Beurteilung aus. Verjährung trat im vorliegenden Fall nicht deshalb ein, weil die Hausverwaltung trotz Kenntnis aller Voraussetzungen untätig blieb, sondern weil sie sich diese Kenntnis nicht binnen einer angemessenen Frist verschaffte. Die Frage, ab welchem Zeitpunkt eine Erkundigungspflicht bestand und welche Überlegungsfrist der geschädigten Partei in diesem Zusammenhang zuzubilligen ist, stellt hingegen eine Rechtsfrage dar.
3. Da es der Berufungswerberin somit insgesamt und zusammengefasst nicht gelingt, eine Unrichtigkeit des die Verjährung bejahenden und somit zutreffend als Endurteil gefällten (vgl zu § 393 Abs 1 ZPO; RS0040826 und RS0036749) Ersturteils aufzuzeigen, war der Berufung keine Folge zu geben.
4. Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren stützt sich auf §§ 50, 40 und 41 ZPO. Die beklagte Partei hat ihre Kosten rechtzeitig und tarifgemäß verzeichnet.
5. Da der Entscheidungsgegenstand nicht in einem Geldbetrag besteht, war eine Bewertung vorzunehmen. Dabei bestand für das Berufungsgericht keine Veranlassung, von der von der klagenden Partei vorgenommenen Bewertung ihres Begehrens abzugehen. Somit war gemäß § 500 Abs 2 Z 1 lit b ZPO auszusprechen, dass der Entscheidungsgegenstand den Betrag von EUR 30.000,-- übersteigt.
6. Die Voraussetzungen für die Zulassung der ordentlichen Revision nach § 502 Abs 1 ZPO liegen nicht vor. Die Beurteilung, wo die Grenzen der Erkundigungspflichten einer geschädigten Partei liegen, um die Verjährung abzuwenden, stellt – wie bereits dargelegt – eine Einzelfallentscheidung dar (RS0034524 [T22, T23 uvm]). Darüber hinausgehende Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung iSd angeführten Bestimmung waren nicht zu klären.
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