3Ob554/94 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Hofmann als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Angst, Dr.Graf, Dr.Gerstenecker und Dr.Pimmer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Waltraud B*****, vertreten durch Dr.Wolfgang Leitner und Dr.Helmut Platzgummer, Rechtsanwälte in Wien, wider die beklagte Partei Martin O*****, vertreten durch Dr.Josef Olischar, Rechtsanwalt in Wien, wegen Feststellung, infolge außerordentlicher Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für ZRS Wien vom 10. November 1993, GZ 48 R 689/93-18, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 29.März 1993, GZ 43 C 471/91v-13, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S

8.370 (darin enthalten S 1.395 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Der Beklagte ist Eigentümer des Hauses W*****. Am 15.4.1975 schlossen die Firma O***** Co - eine OHG - als Untervermieterin und die Klägerin als Untermieterin einen Untermietvertrag über die Geschäftsräumlichkeiten top Nr.3 und 4. Den laufenden Zins zahlt die Klägerin seit August 1986 mit der Begründung nicht, daß sie dagegen mit ihrem Rückforderungsanspruch aus dem überhöhten Untermietzins der vergangenen Jahre aufrechne. Gesellschafter der Firma O***** Co waren zuletzt der Beklagte und sein Vater Heinz O*****; dieser verstarb am 18.1.1990. Sein Nachlaß wurde dem Beklagten rechtskräftig eingeantwortet. Seit 11.3.1991 ist die Änderung der Firma auf "O***** Co, Alleininhaber Martin O*****" im Firmenbuch eingetragen. Im Jahr 1991 führte der Beklagte Umbauarbeiten in diesem Haus durch. In diesem Zusammenhang führten die Streitteile eine umfangreiche Korrespondenz, um ein beiderseitiges Einvernehmen zu erzielen.

Die Klägerin begehrt das Urteil, zwischen den Streitteilen werde festgestellt, daß die Klägerin Hauptmieterin der Geschäftslokalität top Nr.3 und 4 im Haus ***** W***** sei. Die als Untervermieterin auftretende protokollierte Firma O***** Co sei ein Einzelunternehmen geworden, deren Alleininhaber der Beklagte sei, der nach wie vor Hauseigentümer sei. Durch die nun eingetretene Personenidentität zwischen der Untervermieterin und dem Hauseigentümer sei die Klägerin durch confusio auf der Bestandgeberseite Hauptmieterin geworden. Da der Beklagte auf die Aufforderung der Klägerin, sie als Hauptmieterin anzuerkennen, nicht reagiert habe und sie nach wie vor zu Unrecht als Untermieterin behandle, habe die Klägerin ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung ihrer Stellung als Hauptmieterin. Der Beklagte habe nach dem Tod des Heinz O***** nicht behauptet, daß das Untermietverhältnis beendet sei. Nach wie vor werde der Untermietzins vorgeschrieben. Zwischen den Streitteilen habe es laufend Korrespondenz über die Umgestaltung des Bestandobjektes aus Anlaß von Renovierungsarbeiten gegeben. Aufgrund dieses Verhaltens des Beklagten bzw der Firma O***** Co könne auf eine schlüssige Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Klägerin geschlossen werden.

Der Beklagte brachte vor, durch die - frühestens mit Rechtskraft der Einantwortung vom 17.10.1991 erfolgte - Vereinigung von Hauseigentümer und bisherigem Untermieter in seiner Person sei das Hauptmietverhältnis untergegangen und damit auch das Untermietverhältnis erloschen.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Das Hauptmietverhältnis zwischen dem Kläger und der Firma O***** Co sei infolge Vereinigung erloschen. Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses aus welchen Gründen immer bewirke das Erlöschen des Untermietverhältnisses. Dies gelte nach der Rechtsprechung auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis infolge Vereinigung mit dem Eigentum untergehe. Das Mietverhältnis sei auch nicht schlüssig fortgesetzt worden.

Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Das Hauptmietverhältnis zwischen dem Beklagten und der Firma O***** Co sei infolge Vereinigung der Rechte des Vermieters und des Mieters in einer Person erloschen. Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses bewirke auch das Erlöschen des Untermietverhältnisses und habe keineswegs ein Nachrücken des Untermieters in die Position des Hauptmieters zur Folge. Das schlüssige Zustandekommen eines Hauptmietvertrages zwischen den Streitteilen habe das Erstgericht zu Recht verneint.

Die gegen dieses Urteil erhobene Revision ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.

Zwischen den Streitteilen war zu 43 C 748/91d des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien ein weiteres Verfahren über die vom hier Beklagten gegen die klagende Partei angestrengte Räumungsklage anhängig. In der in diesem Verfahren ergangenen Entscheidung vom 26.4.1994, 4 Ob 535/94 = ecolex 1994, 335 mit zustimmender Anmerkung von Till Hausmann, hat sich der vierte Senat des Obersten Gerichtshofes mit der (auch hier) von den Vorinstanzen im Einklang mit den Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes SZ 26/149 = MietSlg 2856 und MietSlg 3715 vertretenen Rechtsauffassung, mit dem Wegfall des Hauptmietvertrages sei auch das Untermietverhältnis hinfällig geworden, auseinandergesetzt und zu dieser Frage ausgeführt:

Vereinigen sich die Gläubiger- und die Schuldnerstellung aus ein und demselben Schuldverhältnis in einer Person, so erlischt - von hier nicht in Betracht kommenden Ausnahmen abgesehen - die Forderung (§ 1445 ABGB; Reischauer in Rummel, ABGB2, Rz 1 zu § 1445; Koziol/Welser9, 283). Aus diesem Grund erlischt nach der Rechtsprechung der Mietvertrag über ein Haus (MietSlg 19.174) oder eine Eigentumswohnung (MietSlg 20.220), wenn das (alleinige) Eigentumsrecht des Mieters auf der Liegenschaft einverleibt wird (SZ 64/93 mwN aus dem Schrifttum; aM Reischauer in Rummel, ABGB2, Rz 2 zu § 1445, wonach mangels besonderer Vereinbarung der Mietvertrag schon mit jenem Tag aufgelöst wird, an welchem dem rechtsbesitzenden Mieter der Sachbesitz zusteht). Wenn umgekehrt der Hauseigentümer den bisherigen Hauptmieter beerbt, so ist der Hauptmietvertrag gleichfalls durch Vereinigung erloschen (MietSlg 3715). Durch den Erwerb bloß eines Miteigentumsanteils an dem Hause des Bestandgebers erlischt (mangels ausdrücklicher gegenteiliger Vereinbarung) freilich das Bestandrecht des nunmehrigen Miteigentümers nicht (SZ 44/37; MietSlg 31.166 ua); wird ein Mitmieter Alleineigentümer der Liegenschaft, so bleibt die Rechtsgemeinschaft mit den übrigen Mitmietern aufrecht (SZ 64/93).

Der Vermieter war schon seit Jahrzehnten Alleineigentümer des Hauses in W*****; er ist auch (alleiniger) Rechtsnachfolger nach der Hauptmieterin der Geschäftsräume top Nr.3 und 4 in diesem Hause. Daß dieser Hauptmietvertrag infolge Konfusion (§ 1445 ABGB) erloschen ist, ist somit nicht zu bezweifeln.

In den Entscheidungen SZ 26/149 = MietSlg 2856 und MietSlg 3715 hatte der Oberste Gerichtshof - unter Berufung auf Klang (Der Rechtsschutz des Mieters gegen Dritte, ZBl 1926, 324 ff [352]) und Krasnopolski, (Obligationenrecht 404) - ausgesprochen, daß sich die Abhängigkeit des Untermietvertrages vom Hauptmietvertrag darin zeige, daß die wie immer und aus welchen Gründen immer eintretende Beendigung der Hauptmietrechte auch die Untermiete beende, selbst wenn diese auf längere Zeit geschlossen worden wäre; der Untermietvertrag stelle eine Beziehung zwischen Haupt- und Untermieter dar; er verwandle sich nicht dadurch, daß der Untervermieter Eigentümer des Bestandgegenstandes wird oder daß der Eigentümer den Untervermieter beerbt, in einen Hauptvertrag. Der - auch in der Folge vom Obersten Gerichtshof immer wieder ausgesprochene - Rechtssatz, wonach die aus welchen Gründen immer eintretende Beendigung der Hauptmiete auch die Untermiete beende (MietSlg 19.131; 21.249; 23.154; 38.165; 38.193; 6 Ob 524/91; 8 Ob 546/91; so auch Würth in Rummel, ABGB2, Rz 8 zu § 1112) bedeutet aber - wie der Oberste Gerichtshof schon in MietSlg 19.131 klargestellt und in 6 Ob 524/91 sowie 8 Ob 546/91 wiederholt hat - , daß dem Vermieter (Hauseigentümer) gegenüber der Rechtstitel des Untermieters zugleich mit jenem des Hauptmieters untergeht und sich der Untermieter gegenüber dem Vermieter auf keinen Rechtstitel mehr berufen kann. Es dürfe aber nicht übersehen werden, daß das Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter ein abgesondert vom Hauptmietverhältnis bestehendes Schuldverhältnis bilde. Ob dieses Schuldverhältnis auch zwischen den Vertragspartnern mit dem Ende der Hauptmiete seine Rechtswirksamkeit verliert, sei nach dem Inhalt dieses Schuldverhältnisses zu beurteilen. Nach Maßgabe dieses Vertragsinhaltes sei das Fortbestehen des zwischen den Vertragspartnern vereinbarten Bestandverhältnisses auch nach dem Ende des Hauptmietverhältnisses möglich, weil nicht nur der Eigentümer oder Bestandnehmer, sondern auch der Verwahrer und Prekarist des Bestandobjektes und sogar ein Unbefugter, dem jeder Rechtstitel fehle, einen Mietvertrag abschließen könne. Aus diesem Grund bleibt auch der titellose Hauptmieter an den Untermietvertrag gebunden (vgl MietSlg 21.155 mwN; 6 Ob 524/91). Der Oberste Gerichtshof hat daher ausgesprochen, daß der Wegfall oder auch die nachträglich festgestellte Ungültigkeit des Bestandrechtes des Hauptmieters, welche diesen zur Räumung verpflichte, keinen Kündigungsgrund gegenüber dem Untermieter bilde; dieser behalte vielmehr, auch wenn der Hauptmieter zur Räumung verpflichtet ist, bis zu dessen tatsächlicher Entfernung ihm gegenüber auf Grund des mit ihm bestehenden Vertragsverhältnisses weiterhin das Recht, im Bestandobjekt belassen zu werden (6 Ob 524/91; 8 Ob 546/91).

Umsoweniger kann aber der Untermietvertrag dadurch hinfällig werden, daß der bisherige Hauptmieter und Untervermieter zum Eigentümer des Hauses wird oder - wie hier - der Eigentümer des Hauses Rechtsnachfolger des Hauptmieters wird. Damit endet zwar nach dem oben Gesagten der Hauptmietvertrag, nicht aber das Vertragsverhältnis des bisherigen Hauptmieters (oder seines Rechtsnachfolgers) mit dem Unterbestandnehmer.

Der erkennende dritte Senat schließt sich dieser Rechtsansicht an.

Bei der hier weiters vorzunehmenden Beurteilung der Rechtsstellung der Klägerin ist davon auszugehen, daß die Klägerin die Feststellung ihrer Stellung als Hauptmieterin begehrt. Ein derartiges Feststellungsbegehren ist zulässig (EvBl 1980/36; EvBl 1950/560). Das rechtliche Interesse des Klägers an der alsbaldigen Feststellung des Bestehens eines Hauptmietverhältnisses liegt nicht nur in seinem Wunsch, sich gegen eine spätere Kündigung zu schützen, weil ja Untermietverhältnisse leichter als Hauptmietverhältnisse gekündigt werden können, sondern auch darin, daß der Kläger schon während des Mietverhältnisses den Umfang seiner Rechte kennen will (EvBl 1950/560; vgl Fasching, Kommentar III 59 f, wonach das Begehren in Wahrheit als auf Feststellung des Bestandes oder Nichtbestandes der aus der umstrittenen rechtlichen Qualifikation abgeleiteten Berechtigung oder Rechtsbeziehung aufzufassen sei).

Aus der - bereits dargestellten - Beendigung des Hauptmietverhältnisses durch Vereinigung ergibt sich nicht automatisch ein Aufrücken des Untermieters in die Stellung eines Hauptmieters. Das von der Klägerin mit einer Hauptmieterin eingegangene Vertragsverhältnis ist nicht allein dadurch, daß mittlerweile Hauseigentümer und Hauptmieterin in einer Person vereinigt sind, zu einer Hauptmiete im Sinne der Definition des § 2 Abs 1 Satz 1 MRG geworden ist ("Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer... geschlossen wird"), Untermieter ist hingegen jeder, der nicht nach § 2 Abs 1 Satz 1 MRG Hauptmietrechte erworben hat (Würth in Rummel2, Rz 6 zu § 2 MRG). Der Inhalt der gegenseitigen Rechte und Pflichten aus dem Vertrag bleibt daher unverändert. Daß selbst ein Hauseigentümer gegen seinen Mieter unter Umständen von der erweiterten Kündigungsmöglichkeit des § 30 Abs 2 Z 12 MRG Gebrauch machen kann - wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Vermietung maßgebend sind (MietSlg 8241; 32.389) - hat die Rechtsprechung seit Jahrzehnten im Falle der sogenannten "wirtschaftlichen Untermiete" anerkannt (MietSlg 23.418; 35.380 ua; Würth in Rummel, ABGB2, Rz 43 zu § 30 MRG). Für diese Erwägungen spricht auch II Abschn Z 2 des 3.Wohnrechtsänderungsgesetz (WÄG) BGBl 1993/800, welches freilich infolge seines Inkrafttretens mit 1.März 1994 (III.Abschnitt Abs 1) hier noch nicht anzuwenden ist. Damit hat der Gesetzgeber beabsichtigt, daß die durch das 3.WÄG vorgenommenen Änderungen in der Abgrenzung zwischen Haupt- und Untermiete keinen Einfluß auf die Möglichkeiten der Auflösung eines bestehenden Mietverhältnisses (Wirksamkeit der Befristungen, Art des Hauptmietzinses haben (Würth-Zingher, Wohnrecht '94, 356, Anm 3 zu Z 2 des II.Abschnittes des 3.WÄG).

Dem Hauseigentümer kann auch nicht das Recht zum Abschluß eines neuen Hauptmietvertrages - unter Wahrung der Rechte der Klägerin als Untermieterin - abgesprochen werden. Für einen Verlust einer derartigen Möglichkeit, der allein durch die Vereinigung von Vermieter und Hauptmieter eintreten sollte, besteht keine gesetzliche Grundlage.

Die Klägerin begehrt die Feststellung, daß sie Hauptmieterin eines bestimmten Bestandobjektes ist. Da der Klägerin zwar nicht die Stellung als Hauptmieterin, wohl aber ihre - vom Beklagten ebenfalls bestrittene - bisherige Stellung als Untermieterin zukommt, ist zu prüfen, ob der Klage (teilweise) dahin stattzugeben ist, daß eine derartige Feststellung getroffen wird.

Bei der Beurteilung des Feststellungsbegehrens ist davon auszugehen, daß gerade in der Feststellungsklage das festzustellende Recht oder Rechtsverhältnis sorgfältig zu bezeichnen ist (RZ 1959, 158). Da auch im Feststellungsprozeß der Dispositionsgrundsatz herrscht, ist das Gericht an das vom Kläger gestellte Begehren gebunden. Es darf ihm wohl eine deutlichere und dem Sachvorbringen entsprechende Formulierung geben, darf aber den Gegenstand der Feststellung weder ändern noch verwechseln oder erweitern. Der Zuspruch eines minus ist auch bei Feststellungsurteilen zulässig; doch kann es sich hier nur um ein quantitatives, niemals aber um ein qualitatives minus handeln (denn dieses wäre ein aliud). Das bedeutet, daß das Gericht nur aussprechen kann, daß sich das vom Kläger behauptete Recht oder Rechtsverhältnis umfänglich nicht auf den ganzen vom Kläger behaupteten (örtlichen, sachlichen oder zeitlichen) Bereich erstreckt, nicht aber, daß anstelle eines vom Kläger behaupteten inhaltlich weiter reichenden Rechtes ein inhaltlich weniger weit reichendes Recht bestehe (Fasching, Kommentar III 75 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung).

Hier hat die Klägerin ihr Begehren eindeutig auf die Feststellung eines Hauptmietverhältnisses beschränkt. Da es sich bei Haupt- und Untermietverhältnissen um wesentliche anders geartete Rechtsbeziehungen handelt, wie es in der Verschiedenheit der daraus jeweils entspringenden Rechte und Pflichten zum Ausdruck kommt (EvBl 1980/36; EvBl 1950/560), kommt die Feststellung der Rechtsstellung der Klägerin als Untermieterin nicht in Frage.

Da die Klägerin nicht Hauptmieterin geworden ist, haben die Vorinstanzen das auf Feststellung dieser Stellung gerichtete Klagebegehren im Ergebnis zu Recht abgewiesen, so daß der Revision ein Erfolg versagt bleiben mußte.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO.