Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Rendl als Vorsitzenden sowie den Richter Mag. Viktorin und den Kommerzialrat Mag. Veyder Malberg in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.) Mag.(FH) A* B*, geb. **, und 2.) C* B* , geb. **, beide **, beide vertreten durch Mag. Rudolf Lind, Rechtsanwalt in Korneuburg, wider die beklagte Partei D* GmbH, FN **, **, vertreten durch Mag. Hubert Traudtner, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 62.889,62 samt Nebengebühren und Verbesserung (Streitwert EUR 5.000; Gesamtstreitwert EUR 67.889,62), über die Berufung der beklagten Partei (Berufungsinteresse [richtig] EUR 26.005,21) gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 17. Dezember 2024, ** 82, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt und beschlossen:
I. Der Berufung wird teilweise Folge gegeben. Das angefochtene Urteil, das im Umfang seines unbekämpft in Rechtskraft erwachsenen abweislichen Spruchpunktes 3. unberührt bleibt, wird im Übrigen insoweit bestätigt, dass es als Teilurteil lautet:
„1.) Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien zur ungeteilten Hand EUR 10.688,28 samt 4 % Zinsen seit Klagsbehändigung zu zahlen.
2.) Das Mehrbegehren, die beklagte Partei sei schuldig, der klagenden Partei EUR 25.696,13 samt Nebengebühren zu zahlen, wird abgewiesen.
3.) Die Kostenentscheidung wird der Endentscheidung vorbehalten.“
Die Entscheidung über diesen Teil des Berufungsverfahrens wird der Endentscheidung vorbehalten.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 5.000, nicht auch EUR 30.000.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
II. Im Übrigen, also in Ansehung der Stattgebung des Klagebegehrens im Umfang von weiteren EUR 21.505,21 samt Nebengebühren sowie der Verpflichtung zur Herstellung einer gegen Feuchteeintritt wirksamen Gebäudeabdichtung (Pechanstrich 30 cm hochführend ab Bodenanschluss unterhalb der gesamten Außenfassade) bei dem auf der Liegenschaft EZ **, KG **, in der ** errichteten Gebäude, Reihenhaus Top 3, wird das angefochtene Urteil aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens sind insoweit weitere Verfahrenskosten.
Entscheidungsgründe
und
Begründung:
Die Kläger begehrten von der Beklagten im Zusammenhang mit dem von ihnen erworbenen Reihenhaus Top 3 an der Adresse ** (EZ **, KG **), die Zahlung von EUR 62.889,62 samt Nebengebühren sowie die (näher umschriebene) Herstellung einer gegen Feuchteeintritt wirksamen Gebäudeabdichtung aus dem Titel des Schadenersatzes bzw der Gewährleistung. Dazu brachten sie – soweit für das Berufungsverfahren von Relevanz – im Wesentlichen vor, von der Beklagten Anteile an der dortigen Baurechtsliegenschaft gekauft zu haben, auf der die Beklagte als Bauträgerin vier Wohneinheiten als Reihenhaus errichtet habe. Eine Fertigstellung sei bis 31.8.2018 zugesagt worden. Die Übergabe sei am 2.11.2018 erfolgt. Nach dem Einzug seien Mängel sichtbar geworden, deren Behebung die Beklagte jedoch abgelehnt habe. Es liege eine Abweichung von der zugesagten Nutzfläche von zumindest 2 m² vor, die Wärmepumpe sei entgegen der vertraglichen Vereinbarung in einem Zimmer im Dachgeschoß ausgeführt worden, sodass dieses im Ausmaß von etwa 2,5 m² nicht zur Bewohnung nutzbar sei, und zwischen den Plänen sowie der tatsächlichen Grundfläche des Eigengartens bestehe eine Differenz von 9 m². Hinsichtlich dieser Mängel, die wirtschaftlich vernünftig nicht sanierbar seien, werde Preisminderung verlangt.
Im Vertrauen auf den zugesagten Übernahmetermin hätten die Kläger ihre bisherige Wohnmöglichkeit gekündigt und sodann eine Ersatzwohnung um EUR 500 anmieten und doppelte Übersiedlungskosten von EUR 1.000 zahlen müssen.
Weiters lägen noch nicht behobene Mängel vor, deren Sanierung die Kläger aufgrund der Weigerung der Beklagten im Wege der Ersatzvornahme veranlasst hätten: Die Dachflächenfenster seien entgegen der zugesagten Leistungsbeschreibung nicht mit 3 Scheiben Isolierverglasung ausgeführt worden, das gartenseitige Dachflächenfenster sei offenbar durch unsachgemäße Verwendung als Dachausstieg in der Bauphase beschädigt worden, die Beschlagabdeckungen bei den Fenstern im Erdgeschoß und im 1. Stock seien nicht vorhanden, die Übertrittsschiene der Hebeschiebetüre im Erdgeschoß und der Beschlag selbst seien beschädigt, die Vollwärmeschutzfassade sei mangelhaft ausgeführt worden, im Bereich des Vordachs sei eine unsachgemäß verschlossene Arbeitsöffnung vorhanden, sodass es zu Wassereintritten komme, ein Sockelschutz fehle, der Kfz Stellplatz sei nicht als solcher zu erkennen und entgegen der Leistungsbeschreibung sei die Zufahrt nicht gepflastert, sondern – überdies mangelhaft – asphaltiert worden.
Ferner hätten die Kläger im Wege der Ersatzvornahme folgende Mängel bereits verbessert und es seien folgende Kosten dafür entstanden: Herstellung der Innenfensterbänke (EUR 470), Putznachbesserungen im Bereich von Schaltern und Steckdosen (EUR 200), Fertigstellungsarbeiten im Bereich der Zaunsockel (EUR 350). Der im Plan ersichtliche Einlagerungsraum im Gartenbereich sei nicht errichtet worden. Für die beabsichtigte ersatzweise Beschaffung in mittlerer Qualität würden zumindest EUR 1.000 veranschlagt.
Schließlich sei eine wirksame Gebäudeabdichtung unterhalb der Fassade nicht erfolgt, sodass es zu Feuchteeintritten komme. Die Gebäudeabdichtung (Pechanstrich) müsse zumindest 30 cm ab Bodenniveau hochgeführt sein und fehle im gesamten Außenbereich der Fassade.
Die Beklagte wendete – soweit für das Berufungsverfahren von Relevanz - im Wesentlichen ein, die behauptete Minderfläche sei als geringfügig zu vernachlässigen. Die örtliche Situierung der Wärmepumpe sei im Kaufvertrag nicht festgelegt worden. Selbst wenn das Flächenausmaß des Eigengartens um 9 m² geringer sein sollte, ergäbe sich daraus kein Anspruch auf Preisminderung, zumal für diese Minderfläche auch der von den Klägern zu bezahlende Baurechtszins entfalle. Es sei kein fixer Termin für die Übergabe vereinbart worden. Bei der Übernahme am 2.11.2018 seien von den Klägern nach einer vollständigen Begehung und eingehender Besichtigung alle zu diesem Zeitpunkt vorhandenen und sichtbaren Mängel im Protokoll vermerkt und deren Behebung geltend gemacht worden. Diese Mängel habe die Beklagte sodann behoben. Die nunmehr geltend gemachten Mängel lägen nicht vor. Die Ausführung von Dachflächenfenstern sei im Kaufvertrag nicht definiert worden. Die behaupteten Beschädigungen seien im Zeitpunkt der Übergabe des Reihenhauses nicht vorgelegen. Die Vollwärmeschutzfassade sei entsprechend den einschlägigen technischen Normen hergestellt worden. Ein Sockelschutz in Form eines Sockelblechs sei nicht erforderlich. Die Abänderung der Pflasterung der Zufahrt in eine Asphaltierung entspreche der Vereinbarung, wonach die Beklagte berechtigt sei, die vereinbarten Leistungen abzuändern, wenn diese keine Wertminderung darstellen würden. Im Zusammenhang mit Innenfensterbänken und der Ausführung des Verputzes lägen keine Mängel vor. Es sei vereinbart worden, den tatsächlich nicht errichteten Einlagerungsraum durch die Lieferung einer Fahrradbox abzulösen. Der behauptete Anspruch auf Gebäudeabdichtung mittels Pechanstrichs sei verjährt.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht dem Zahlungsbegehren im Ausmaß von EUR 37.193,49 samt Nebengebühren sowie dem Verbesserungsbegehren statt und wies das Mehrbegehren auf Zahlung weiterer EUR 25.696,13 samt Nebengebühren ab. Es traf die auf den Seiten 11 bis 14 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen, auf die verwiesen wird. In rechtlicher Hinsicht führte es aus, die geringere Wohnnutz und Gartenfläche stelle einen unbehebbaren Mangel dar. Die Preisminderung ergebe sich im Wege einer anteiligen Aufteilung des Kaufpreises auf Wohnfläche, Stellplatz und Garten. Die Umzugs und Mietkosten seien darauf zurückzuführen, dass die Kläger aufgrund der im Vertrauen auf den zugesagten Übernahmetermin erfolgten Kündigung der bisherigen Wohnmöglichkeit eine Ersatzwohnung anmieten und doppelte Übersiedlungskosten leisten hätten müssen, woraus sich eine Mehrbelastung ergebe. Die Beklagte habe den zugesagten Übernahmetermin nicht eingehalten und daher rechtswidrig und schuldhaft die daraus entstandenen Mehrkosten verursacht. Auch die Kosten der geplanten sowie der bereits durchgeführten Ersatzvornahmen seien der Beklagten zuzurechnen und von ihr aus dem Titel des Schadenersatzes zu ersetzen. Mangels Feststellbarkeit, wann die Kläger Kenntnis von den jeweiligen Schäden erlangt hätten, sei nicht von Verjährung auszugehen. Der Zinsenlauf beginne mit Klagsbehändigung, weil erst zu diesem Zeitpunkt der Schaden zahlenmäßig bestimmt und damit fällig gewesen sei.
Gegen den Zuspruch des Klagebegehrens ( laut Berufungsantrag; siehe aber S 17 ) im Umfang von EUR 27.544,21 (Spruchpunkt 1) sowie des Verbesserungsbegehrens (Spruchpunkt 2) richtet sich die Berufung der Beklagten wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, Aktenwidrigkeit, unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung sowie unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das Klagebegehren dahin abzuändern, dass nur EUR 9.649,28 ohne Nebengebühren zugesprochen und das Verbesserungsbegehren abgewiesen werde; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Kläger beteiligen sich nicht am Berufungsverfahren.
Die Berufung ist teilweise berechtigt .
Aus Gründen der Übersichtlichkeit erfolgt die Auseinandersetzung mit den Argumenten der Berufung anhand der Nummerierung der einzelnen in der Klage geltend gemachten Positionen ( Nr. 1 bis 18 ) und der jeweiligen Bezeichnung in der Berufung.
1. Zur Mangelhaftigkeit des Verfahrens :
1.1. Zunächst wendet sich die Beklagte unter Verweis auf den von ihr gestellten Antrag auf Beiziehung eines Sachverständigen aus dem Fachgebiet „Immobilienwesen“ gegen die vom Erstgericht vorgenommene Anwendung des § 273 ZPO zur Bemessung einer Preisminderung in Bezug auf die geringeren (Nutz )Flächen des Hauses und des Gartens ( Nr. 1 bis 3 ).
1.1.1. Die Entscheidung des Gerichtes darüber, ob es den § 273 ZPO anwenden darf, ist eine rein verfahrensrechtliche Entscheidung. Wurde zu Unrecht die Anwendbarkeit des § 273 ZPO bejaht oder verneint, muss dies mit Mängelrüge bekämpft werden (RS0040282).
1.1.2. § 273 ZPO räumt dem Gericht für den Fall, dass die Anspruchshöhe nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten bewiesen werden kann, ein – gebundenes – Ermessen ein, die Höhe einer Forderung nach freier Überzeugung festzusetzen (RS0040459). Lässt sich die Anspruchshöhe gar nicht feststellen, muss der Richter gemäß § 273 ZPO schätzen ( Rechberger in Fasching/Konecny ³ § 273 ZPO Rz 9). § 273 Abs 1 ZPO enthält hinsichtlich der Forderungshöhe eine Einschränkung der allgemeinen Beweislastregel, dass der Geschädigte die Höhe des Schadens erweisen müsse (RS0040459). Der Kläger trägt in diesem Fall nur die Behauptungs , nicht aber die Beweislast für die Höhe des Schadens (3 Ob 66/12w). Die Schätzung der Anspruchshöhe gemäß § 273 Abs 1 ZPO ist vom Richter nach seiner Lebenserfahrung und den Ergebnissen der gesamten Verhandlung nach bestem Wissen und Gewissen nach freier Überzeugung vorzunehmen (vgl RS0121220).
1.1.3. Nach ständiger Rechtsprechung ist § 273 Abs 1 ZPO bei der Ermittlung eines Anspruchs auf Preisminderung anwendbar (RS0018735), nicht aber, wenn sich der Wert der Sache durch einen Sachverständigen aufgrund der relativen Wertberechnungsmethode berechnen lässt (10 Ob 11/13k mwN).
1.1.4. Bei der Beantwortung der im Zusammenhang mit der Flächenreduktion gestellten Fragen (1 bis 3) hielt der vom Erstgericht bestellte bautechnische Sachverständige fest (ON 39.1, 44 und 46): „Inwieweit die Reduktion der m² tatsächlich linear zu berechnen sind, wäre im Detail durch einen Sachverständigen aus der Immobilienbewertung abzuklären“ (Frage 1), „In welchem Ausmaß das [ = die Lageänderung der Wärmepumpe ] eine Wertminderung berechtigt, wäre im Detail durch einen Sachverständigen aus der Immobilienbewertung zu beantworten“ (Frage 2) und „Inwieweit die Flächenverschiebung Auswirkungen auf den Kaufpreis hat, wäre im Detail durch einen Sachverständigen aus der Immobilienbewertung zu beantworten“ (Frage 3).
Hinsichtlich des – zur Beurteilung einer Preisminderung ebenfalls zu berücksichtigenden - Einwands der Beklagten, die ausgeführten Zwischenwände würden einen wirtschaftlichen Mehrwert darstellen, hielt er zudem in seinem Ergänzungsgutachten fest, dass diese Beurteilung nicht in sein Fachgebiet falle (ON 57, 5), woraufhin die Beklagte in ihrer Äußerung (ON 63, 3) die Einholung eines Sachverständigengutachtens aus dem Bereich des „Immobilienwesens“ beantragte.
Dessen ungeachtet unterließ das Erstgericht die Einholung eines weiteren Gutachtens, ohne darzulegen, inwieweit dies mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten oder einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden wäre. Da die Kläger ihrem Klagebegehren in Bezug auf die begehrte Preisminderung EUR 10.885,92 sowie EUR 1.669,29 zugrunde legen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kosten des Gutachtens jedenfalls außer Relation stehen.
1.1.5. Vielmehr ist schon aufgrund der mehrfachen Verweise des bautechnischen Sachverständigen zu erwarten, dass ein Sachverständiger für Immobilienbewertung jene wertbezogenen Parameter ermitteln kann, die für die relative Berechnungsmethode heranzuziehen sind. Die Voraussetzungen zur Anwendung des § 273 Abs 1 ZPO lagen damit nicht vor, weshalb der von der Beklagten monierte Verfahrensmangel gegeben ist.
2. Zur Beweisrüge :
2.1. Der Behandlung der Beweisrüge ist voranzustellen, dass die Umstände und Erwägungen, welche für die Überzeugung des Gerichtes maßgebend waren, gemäß § 272 Abs 3 ZPO in der Begründung der Entscheidung anzugeben sind. Der Richter muss in knapper, überprüfbarer und logisch einwandfreier Form darlegen, warum er aufgrund bestimmter Beweis oder Verhandlungsergebnisse bestimmte Tatsachen festgestellt hat, damit sowohl die Parteien als auch das Rechtsmittelgericht die Schlüssigkeit seines Werturteiles überprüfen können (RS0040122 [T1]). Fehlt für eine wesentliche Feststellung eine nachvollziehbare Begründung bzw hat sich das Gericht in seiner Beweiswürdigung hierzu mit großen Teilen der Beweisergebnisse nicht auseinandergesetzt, ist einer solchen Feststellung der Boden entzogen und ein Verfahrensmangel verwirklicht (vgl 4 Ob 91/10a, 4 Ob 41/06t).
2.2.1. Die Beklagte bekämpft die Feststellung, dass die Kläger alle bei der Übernahme am 2.11.2018 vorhandenen und sichtbaren Mängel im Übernahmeprotokoll vermerkt haben und diese sodann von der Beklagten behoben wurden. Nach dem Einzug seien sodann Mängel sichtbar geworden, welche die Kläger dann gerügt hätten (ON 82, 11 f).
2.2.2. Dabei moniert die Beklagte zutreffend die fehlende Begründung des Erstgerichts, warum diese ihrer Natur nach ins Auge fallenden Mängel ( Nr. 6 bis 8 und 13 bis 15 ) erst nach dem Einzug für die Kläger sichtbar geworden sein sollten. Weshalb das Erstgericht davon ausging, dass diese Mängel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden gewesen seien, lässt sich der Beweiswürdigung nicht entnehmen, zumal diese lediglich kursorisch auf das – hierzu keine Aussage treffende - eingeholte Gutachten samt Ergänzungen sowie das Privatgutachten (./B, ./C) verweist und auch die weiters angeführte Aussage des Zweitklägers sowie die Beilagen ./1 und ./M keiner nachvollziehbaren Würdigung unterzieht.
2.3.1. Ebenso verhält es sich mit dem von der Beklagten gerügten Zuspruch von Umzugs und Mietkosten ( Nr. 4 ), der offenkundig auf der Feststellung des Erstgerichts gründet, wonach die Kläger aufgrund der im Vertrauen auf den „zugesagten“ Übernahmetermin erfolgten Kündigung der bisherigen Wohnmöglichkeit eine Ersatzwohnung anmieten und doppelte Übersiedlungskosten leisten hätten müssen (ON 82, 12).
2.3.2. Auch dieser Feststellung mangelt es an einer tragfähigen Beweiswürdigung. Aus dem angefochtenen Urteil ist nicht ersichtlich, auf welche beweiswürdigenden Überlegungen die Feststellung eines zugesagten (fixen) Übernahmetermins gestützt wird. Die im Kaufvertrag (./A) enthaltene Klausel allein vermag eine solche Auslegung jedenfalls nicht zu tragen, zumal es nicht naheliegt, dass ein bloß „voraussichtlicher“ Übergabetermin mit der – vom Erstgericht unterstellten – Zusage eines verbindlichen Zeitpunkts gleichzusetzen wäre.
Bereits an dieser Stelle ist festzuhalten, dass die angeführte Passage im Kaufvertrag (./A) jedenfalls einer näheren Auslegung zuzuführen ist, zumal vor dem Hintergrund der darin angeführten Gründe für ein Abweichen vom „voraussichtlichen“ Übernahmetermin (vgl Pkt 3.1 ff in ./A) nicht ersichtlich ist, weshalb die Kläger nicht auf eine Übergabe „bis 31.8.2018“ vertrauen hätten dürfen. Diesbezüglich werden beide Parteien zu ergänzendem Vorbringen aufzufordern sein.
2.4.1. Die Beklagte wendet sich zudem zutreffend gegen die Feststellung, wonach keine Vereinbarung getroffen worden sei, dass die Kläger auf den nicht errichteten Einlagerungsraum ( Nr. 16 ) verzichtet hätten (ON 82, 14).
2.4.2. Das Erstgericht stützt die bekämpfte Feststellung auf die „glaubwürdig erscheinende“ Aussage des (richtig) Zweitklägers sowie die Beilage ./M, in der „Fahrradständer und Gartenhäuser“ und keine „Fahrradbox“ gefordert worden sei, und die Beilage ./5, in welcher das Wort „Einlagerungsraum“ oder eine solche Vereinbarung nicht erwähnt worden seien. Aus der Korrespondenz gehe nicht hervor, dass die Fahrradboxen statt des Einlagerungsraums kommen sollten.
2.4.3. Diese Begründung vermag die getroffene Feststellung allerdings nicht zu tragen, setzte sich das Erstgericht doch mit großen Teilen der Beweisergebnisse hierzu nicht auseinander:
2.4.3.1. Zunächst bleibt unbeachtet, aus welchem Grund die Beklagte die (unstrittig gelieferten) Fahrradboxen überhaupt leisten sollte, wenn dem – wie vom Erstgericht implizit angenommen - keine entsprechende Vereinbarung zwischen den Parteien – wie etwa der behauptete Abtausch gegen den ursprünglich vereinbarten Einlagerungs /Fahrradraum – zugrunde liegen sollte. Auch wenn im E Mail Verkehr (./5) eine solche Vereinbarung nicht ausdrücklich erwähnt wird, erscheint ein anderer Hintergrund für die darin dokumentierte Korrespondenz zwischen den Parteien nicht ohne Weiteres naheliegend. Der Inhalt lässt vielmehr darauf schließen, dass ein Zusammenhang zwischen den beiden angebotenen Fahrradboxen und der zuvor urgierten Bereitstellung der ursprünglich vorgesehenen Einlagerungsmöglichkeit besteht. Unklar bleibt jedenfalls, auf welcher sonstigen Grundlage die Beklagte zur Bereitstellung dieser Fahrradboxen verpflichtet gewesen sein sollte, wenn – wie das Erstgericht annimmt – ein Abtausch nicht stattgefunden haben sollte.
2.4.3.2. Soweit das Erstgericht darauf verweist, dass die Kläger mit Schreiben vom 15.3.2019 (./M) „Fahrradständer und Gartenhäuser“ und keine „Fahrradbox“ gefordert hätten, bleibt unberücksichtigt, dass daraus nicht geschlossen werden kann, die Kläger hätten im Jahr 2020 (vgl ./5) keine nachträgliche Änderung des vertraglich Geschuldeten – etwa im Sinne eines Austauschs – vereinbart. Der Umstand, dass im Jahr 2019 noch keine Fahrradboxen gefordert wurden, spricht nicht gegen eine spätere einvernehmliche Anpassung.
2.4.3.3. Schließlich liegt in der bloßen Wendung, die Aussage des Zweitklägers „erscheine glaubwürdig“, eine unzureichende Beweiswürdigung, zumal nicht dargelegt wird, auf welche konkreten Erwägungen sich diese Einschätzung stützt. Dies gilt umso mehr, als die zuvor angestellten Überlegungen, welche die über eine bloße Bestreitung kaum hinausgehenden Angaben des Zweitklägers relativieren, eine umfassendere Würdigung erforderlich machen.
2.5. Im Ergebnis liegt diesen Feststellungen somit keine tragfähige Beweiswürdigung zugrunde, weshalb die Entscheidung mit wesentlichen Verfahrensmängeln belastet ist. Gemäß § 84 Abs 2 ZPO schadet die Fehlbezeichnung der Berufungsgründe nicht.
3. Zur Rechtsrüge :
3.1. Ausgehend von den Feststellungen wendet sich die Beklagte gegen den Zuspruch von Sanierungskosten aufgrund der entgegen dem Kaufvertrag erfolgten Asphaltierung der Zufahrt ( Nr. 12 ).
3.1.1. Dem Zuspruch wurden erkennbar die Feststellungen zugrunde gelegt: „Die Zufahrt ist nicht gepflastert, sondern lediglich asphaltiert worden. Die Ausgestaltung im Verkaufsplan ist optisch höherwertiger und aufwendiger anzusehen als eine einfache Asphaltfläche“ (ON 82, 13). Daraus ergibt sich jedoch lediglich ein rein optischer Mangel, der die Funktionsfähigkeit der Zufahrt nicht beeinträchtigt. Auch wenn die Ersatzfähigkeit der Sanierungskosten nicht ausschließlich von der Funktionalität abhängt (vgl RS0022044), bedarf es im gegenständlichen Fall zumindest konkreter Feststellungen dazu, ob und inwieweit das äußere Erscheinungsbild für die Kläger im Rahmen des konkreten Vertragsverhältnisses bedeutsam war (vgl 7 Ob 131/99m zur Neuherstellung einer Verfliesung zur Beseitigung optischer Mängel). Mangels entsprechender Feststellungen dazu ist bereits zweifelhaft, ob insoweit überhaupt von einer Mangelhaftigkeit auszugehen ist.
3.1.2. Hinzu kommt, dass die Leistungsbeschreibung in Bezug auf die Außenanlagen lediglich von einer „Pflasterung der Zufahrt“ spricht, ohne dass daraus konkrete Anforderungen an das optische Erscheinungsbild ableitbar wären. Allein aus der Verwendung von Asphalt anstelle einer nicht näher beschriebenen Pflasterung kann daher noch keine eindeutige Abweichung von einer vertraglich geschuldeten Beschaffenheit angenommen werden.
3.1.3. Zudem setzte sich das Erstgericht nicht mit dem Einwand der Beklagten auseinander, wonach sie gemäß der im Kaufvertrag enthaltenen Leistungsbeschreibung berechtigt gewesen sei, Abänderungen der vereinbarten Leistungen vorzunehmen, sofern diese keine Wertminderung darstellen. Zur Behauptung der Beklagten, die Asphaltierungsschicht sei in einer derartigen Qualität ausgeführt worden, dass sie im Vergleich zur ursprünglich vorgesehenen Pflasterung sogar als höherwertig einzustufen sei (ON 3, 7), fehlen Feststellungen. Dass tatsächlich nur eine „einfache“ (und insofern im Vergleich zu einer Pflasterung minderwertige) Asphaltfläche ausgeführt wurde, lässt sich den Feststellungen („Die Zufahrt ist nicht gepflastert, sondern lediglich asphaltiert worden“) nicht mit der nötigen Klarheit entnehmen.
3.1.4. Darüber hinaus ist der Einwand der Beklagten zu berücksichtigen, dass die Kläger als einzelne Wohnungseigentümer nicht zur Geltendmachung der gesamten Sanierungskosten für die Zufahrt berechtigt seien. Da die Zufahrt ein allgemeiner Teil der Wohnanlage sei, könnten Ansprüche darauf nur von der Eigentümergemeinschaft oder für den eigenen Miteigentumsanteil geltend gemacht werden. Die Kläger seien daher nur hinsichtlich ihres Stellplatzes und ihres anteiligen Miteigentums an der Zufahrt klagslegitimiert.
Ob die von der Beklagten angeführten Grundsätze zur Klagslegitimation von Wohnungseigentümern im gegenständlichen Fall überhaupt einschlägig sind, lässt sich mangels entsprechender Feststellungen derzeit nicht beurteilen. Insbesondere ist unklar, ob und inwieweit es sich bei der Zufahrt um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft handelt bzw ob allfällige Sondernutzungsrechte daran bestehen.
3.2. Zuletzt moniert die Beklagte die in Spruchpunkt 2. aufgenommene Verpflichtung zur Herstellung einer gegen Feuchteeintritt wirksamen Gebäudeabdichtung ( Nr. 18 ), zumal dieser Anspruch angesichts der am 2.11.2018 erfolgten Übergabe und der (erst) am 9.3.2022 erstmals substantiiert geltend gemachten Forderung verjährt sei.
3.2.1. Dabei übersieht die Beklagte die im Rahmen der rechtlichen Beurteilung disloziert getroffenen Feststellungen, wonach nicht festgestellt werden konnte, „wann die klagenden Parteien Kenntnis von den jeweiligen Schäden erlangt haben“ (ON 82, 19) und dass die fehlende „Vertikalabdichtung im Spritzwasserbereich unter der VWS Fassade […] auch mit Schreiben vom 15.3.2019 gerügt wurde“ (ON 82, 18).
3.2.2. Das Erstgericht stützte die beanstandete Verpflichtung zur Verbesserung auf Schadenersatz (ON 82, 18). Schadenersatzansprüche verjähren gemäß § 1489 ABGB binnen drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger. Wer die Verjährung einwendet, dem obliegt die Behauptungs und Beweislast für das Vorliegen ihrer Voraussetzungen (RS0034456; RS0034198 [T1 bis T4]). Selbst wenn man der Ansicht der Beklagten folgen würde, wonach der Anspruch erst im Zusammenhang mit der Klagsänderung am 9.3.2022 erstmals geltend gemacht worden sei, ist die Forderung vor dem Hintergrund der angeführten Feststellungen nicht verjährt, zumal nicht feststeht, dass die Kläger bereits vor dem 15.3.2019 Kenntnis vom Schaden hatten.
3.2.3. In Hinblick auf den Grundsatz der allseitigen Prüfung der materiell rechtlichen Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung (RS0043352) war jedoch die fehlende Tatsachengrundlage zur Begründung der Verpflichtung gemäß Spruchpunkt 2. aufzugreifen.
3.2.3.1. Diese Verpflichtung gründete das Erstgericht auf folgende Feststellung: „Es wurde punktuell festgestellt, dass keine Vertikalabdichtung im Spritzwasserbereich unter der VWS Fassade vorhanden ist“ (ON 82, 14).
3.2.3.2. Diese Feststellung allein vermag die spruchgemäße Verpflichtung nicht zu tragen, da weder festgestellt wurde, dass das Fehlen der Vertikalabdichtung flächendeckend entlang der gesamten Außenfassade besteht – obwohl sich die Verpflichtung gemäß Spruchpunkt 2. gerade darauf bezieht -, noch ob der festgestellte Zustand tatsächlich zu einem Feuchteeintritt führt oder geeignet ist, einen solchen zu verursachen. Zudem fehlt es an Feststellungen dazu, ob eine Sanierung im ausgesprochenen Umfang überhaupt erforderlich ist, um den vertragsgemäßen Zustand herzustellen.
3.3. In Bezug auf die Ersatzfähigkeit von Sanierungskosten aufgrund der Asphaltierung sowie die Verpflichtung zur Herstellung einer Gebäudeabdichtung liegen somit sekundäre Feststellungsmängel vor, da wesentliche Tatsachenfeststellungen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind.
4.1. Die Berufung der Beklagten richtet sich nicht gegen den gesamten Zuspruch des Kapitalbetrags, sondern lässt die Positionen Nr. 5, 9, 10 und 11 unbekämpft. Ungeachtet des im Berufungsantrag angeführten Betrags von EUR 9.649,28 (ohne Zinsen) ergibt die Addition der unbekämpft gebliebenen Positionen richtigerweise EUR 10.688,28. Der Zuspruch im Teilurteil hat sich daher auf diesen Betrag zu erstrecken, während das Berufungsinteresse EUR 26.505,21 beträgt (EUR 21.505,21 [Spruchpunkt 1.] + EUR 5.000 [Spruchpunkt 2.]).
4.2. Hinsichtlich der Miet und Umzugskosten ( Nr. 4 ) führt die Berufung in der darin enthaltenen Tabelle (ON 83, 3) nur einen Betrag von EUR 1.000 an. Die zugrunde liegende Feststellung lautet allerdings „Die klagenden Parteien mussten aufgrund der im Vertrauen auf den zugesagten Übernahmetermin erfolgten Kündigung der bisherigen Wohnmöglichkeit eine Ersatzwohnung um EUR 500 anmieten und andererseits doppelte Übersiedlungskosten leisten, woraus sich eine weitere Mehrbelastung von EUR 1.000 ergab“ (ON 82, 12). Die Miet und Umzugskosten belaufen sich demnach auf insgesamt EUR 1.500. Der in der Tabelle der Beklagten nicht enthaltene Betrag von EUR 500 war allerdings nicht als unbekämpft anzusehen, zumal aus den inhaltlichen Ausführungen (noch) erkennbar ist, dass die Beklagte den gesamten Zuspruch der Miet und Umzugskosten (dem Grunde nach) – und somit den Zuspruch von EUR 1.500 – bekämpft.
4.3. Soweit sich die Beklagte in Hinblick auf die unbekämpften Beträge gegen den Zinsenzuspruch wendet und anführt, dass die zugrunde liegenden Kapitalsbeträge zumindest teilweise noch nicht entstanden und bezahlt worden seien, ist ihr entgegenzuhalten, dass sich der Zuspruch von 4 % Verzugszinsen auf § 1333 iVm § 1000 ABGB gründet. Dabei handelt es sich um einen gesetzlichen Schadenersatzanspruch, der voraussetzt, dass eine Forderung im Fälligkeitszeitpunkt schuldhaft nicht bezahlt wird. Die Fälligkeit tritt daher mit jenem Zeitpunkt ein, an dem der Schuldner vom Gläubiger erstmals zur Zahlung aufgefordert wurde – im vorliegenden Fall spätestens mit Klageeinbringung. Den Klägern stehen daher die begehrten Verzugszinsen ab Klagsbehändigung zu.
4.4. Die aufgezeigten Verfahrens- sowie sekundären Feststellungsmängel führen zur Aufhebung des angefochtenen Urteils im aufgezeigten Umfang ( Nr. 1 bis 4, 6 bis 8, 12 bis 16 und 18 ) und Zurückverweisung der Sache an das Erstgericht zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung. Eine Ergänzung des Verfahrens durch das Berufungsgericht kommt aufgrund nicht absehbarer Weiterungen des Verfahrens nicht in Betracht. Im Übrigen war die Entscheidung als Teilurteil zu bestätigen ( Nr. 5 und 9 bis 11 ).
Dass sich der vom Erstgericht in Spruchpunkt 1. zugesprochene Kapitalsbetrag von EUR 37.193,49 der Höhe nach nicht aus den Feststellungen ableiten lässt, zumal sich sämtliche vom Erstgericht als ersatzfähig beurteilten Behebungskosten lediglich auf EUR 32.193,49 belaufen würden, kann in Hinblick auf die Aufhebung der Entscheidung dahingestellt bleiben.
4.5. Im fortgesetzten Verfahren wird das Erstgericht unter Berücksichtigung der dargelegten Erwägungen sowie unter nachvollziehbarer und vollständiger Würdigung der Beweisergebnisse eine ausreichende und tragfähige Sachverhaltsgrundlage festzustellen haben, um eine abschließende rechtliche Beurteilung zu ermöglichen.
4.6. Ausgehend von ihrem Berufungsantrag erweist sich die Berufung der Beklagten somit als teilweise berechtigt, zumal sie insoweit nicht durchdrang, als ihre Berufung auf den bloßen Zuspruch eines Kapitalbetrags ohne Zinsen gerichtet war. Darüber hinaus war der im Berufungsantrag mit EUR 9.649,28 zugestandene Kapitalsbetrag geringer als der tatsächlich zuzusprechende von EUR 10.688,28.
5. Die Entscheidung über die Kosten des Teilurteils und die darauf entfallenden Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 50, 52 Abs 4 ZPO (vgl Obermaier , Kostenhandbuch 4 Rz 1.452 mwN).
6. Der Wertausspruch gründet sich auf § 500 Abs 2 Z 1 lit b ZPO und folgt in Ansehung des nicht geldwerten Entscheidungsgegenstands der unbedenklichen Bewertung der Kläger (zur Erforderlichkeit siehe RS0042608 T1).
7. Der Ausspruch nach § 500 Abs 2 Z 3 ZPO beruht auf dem Fehlen einer Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO.
8. Die Kostenentscheidung über den aufhebenden Teil der Berufungsentscheidung beruht auf § 52 Abs 1 ZPO ( Obermaier aaO Rz 1.453 mwN).
Rückverweise
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