Das Oberlandesgericht Linz hat als Berufungsgericht durch Senatspräsident Mag. Hans Peter Frixeder als Vorsitzenden sowie Mag. Carina Habringer-Koller und Dr. Gert Schernthanner in der Rechtssache der Kläger 1. Dr. A* B*, geboren am **, IT-Berater, **, **straße **, und 2. C* B* , geboren am **, Buchhalterin, ** **, **gasse **, beide vertreten durch die Ebner Aichinger Guggenberger Rechtsanwälte GmbH in Salzburg, gegen die Beklagten 1. D* GmbH , ** **, **-Straße **, vertreten durch Dr. Johannes Hebenstreit, LL.M., Rechtsanwalt in Salzburg, und 2. Mag. E* , geboren am **, Rechtsanwalt, ** **, **-Straße **, vertreten durch Mag. Daniel Schöpf und andere Rechtsanwälte in Salzburg, wegen EUR 24.844,27 sA und Feststellung (EUR 3.000,00) über die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom 2. Jänner 2026, Cg*-56, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die Beklagten sind zur ungeteilten Hand schuldig, den Klägern die mit EUR 3.156,07 (darin EUR 526,01 USt) bestimmen Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
2007 erwarben die Kläger 82/1029-Anteile an der EZ **, Grundbuch ** F*, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung 2 samt einem PKW-Abstellplatz (fortan Wohnungseigentumsobjekt) um EUR 164.000,00 zuzüglich EUR 4.000,00 für Inventar. Sie wollten das Wohnungseigentumsobjekt zu Wohnzwecken nutzen.
Die Erstbeklagte hatte das Wohnungseigentumsobjekt vermittelt. Der Zweitbeklagte hatte den Kaufvertrag errichtet.
2011 ließen sich die Kläger scheiden. Das Wohnungseigentumsobjekt wurde in das Alleineigentum der Zweitklägerin übertragen.
Mit Schreiben vom 16. Oktober 2020 teilte das Baurechtsamt der Stadt F* den Klägern mit, dass das Wohnungseigentumsobjekt widmungswidrig verwendet werde, weil lediglich eine Baubewilligung für eine Nutzung als Büro bestehe. Für die Änderung des Verwendungszwecks (Nutzung als Wohnung) sei keine Baubewilligung erteilt worden. Die Kläger wurden in diesem Schreiben aufgefordert, die widmungswidrige Verwendung zu beseitigen bzw. einzustellen.
Die Kläger ließen die für eine Nutzung des Wohnungseigentumsobjektes als Wohnung notwendigen Umbaumaßnahmen durchführen. Insofern entstanden Kosten von EUR 24.844,27.
Mit Bescheid der Stadt F* vom 31. März 2021 wurde (unter anderem) die Baubewilligung für die Änderung des Verwendungszwecks des Wohnungseigentumsobjektes erteilt. Mit Bescheid der Stadt F* vom 10. Dezember 2021 wurde festgestellt, dass die bauliche Maßnahme in Form der Änderung des Verwendungszwecks des Wohnungseigentumsobjektes mit der Baubewilligung übereinstimmt.
Die Kläger begehrten Zahlung von EUR 24.844,27 sA an Schadenersatz und die Feststellung der Haftung der Beklagten für die der Zweitklägerin künftig entstehenden Aufwendungen im Zusammenhang mit der im Grundbuch zu veranlassenden Widmungsänderung.
Die Beklagten hätten pflichtwidrig eine Aufklärung darüber unterlassen, dass das Wohnungseigentumsobjekt (sowohl baurechtlich als auch nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes) nur als Büro genutzt werden dürfe. Insoweit seien sie von den Beklagten auch getäuscht worden. Hätten sie dies gewusst, hätten sie das Wohnungseigentumsobjekt nicht erworben. Der Erstkläger habe für sich und die Zweitklägerin gehandelt. Die Beklagten hätten dies gewusst.
Die Beklagten bestritten eine Haftung. Der Maklervertrag sei auch nur mit dem Erstkläger zustande gekommen. Einen Vertrauensschaden hätten die Kläger nicht geltend gemacht. Ein solcher könne auch nur durch einen Vergleich des Werts der Sache mit und ohne Mangel berechnet werden.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht dem Leistungsbegehren statt, während es das Feststellungsbegehren (unbekämpft) abwies.
Über das eingangs im Wesentlichen Wiedergegebene hinaus legte es dieser Entscheidung den auf den US 5 bis 7 ersichtlichen Sachverhalt zugrunde, auf den verwiesen wird (§ 500a ZPO). Folgende Feststellungen sind hervorzuheben:
Das Wohnungseigentumsobjekt wurde schon von den Voreigentümern zu Wohnzwecken genutzt. Die Hausverwaltung behandelte dieses bei der Betriebskostenabrechnung bereits 2007 wie eine Wohnung und nicht wie ein Büro. Baubehördlich war die Nutzung des Objekts per Dezember 2007 allerdings als Büro bewilligt.
Im Verkaufsprospekt der Erstbeklagten wurde das Wohnungseigentumsobjekt als 2-Zimmer-Wohnung mit unter anderem einem Wohn- und einem Schlafzimmer beworben.
Der Erstkläger unterfertigte am 27. November 2007 ein Kaufanbot. Dieses wurde von der Verkäuferin, vertreten vom Zweitbeklagten, am 30. November 2007 angenommen. Darin ist festgehalten, dass „die Liegenschaft“ zur Begründung eines Nebenwohnsitzes erworben wird.
Bereits vor der Unterfertigung des Kaufanbots hatte der Erstkläger Mitarbeiter der Erstbeklagten darauf hingewiesen, den Kauf des Wohnungseigentumsobjektes gemeinsam mit der Zweitklägerin zu beabsichtigen.
Dem Zweitbeklagten war bei der Errichtung des Kaufvertrags bewusst, dass das Kaufobjekt wohnungseigentumsrechtlich als Büro gewidmet war, die Käufer jedoch ein Wohnungseigentumsobjekt zu Wohnzwecken kaufen wollten. Auch die Mitarbeiterin der Erstbeklagten, Mag. G*, wusste im Vorfeld der Kaufanbots- und Kaufvertragsunterzeichnung, dass die Kläger die Wohnungseigentumseinheit zu Wohnzwecken nutzen wollten. Der Erstkläger wurde von Mag. G* vor Abschluss des Kaufvertrags zwar auf die Bezeichnung des Kaufobjekts im Grundbuch als Büro sowie eine frühere Nutzung des Objekts als Büro hingewiesen, jedoch mit dem Zusatz, dass das Objekt zuletzt als Wohnung genutzt worden sei. Über die rechtlichen Konsequenzen einer wohnungseigentumsrechtlichen Widmung als Büro bei Nutzung dieser Räumlichkeiten zu Wohnzwecken wurden die Kläger weder von Mitarbeitern der Erstbeklagten noch vom Zweitbeklagten aufgeklärt. Auch über die baurechtliche Bewilligung der Nutzungsform und die Rechtsfolgen bei bewilligungswidriger Nutzung wurden die Kläger vor Kaufvertragsabschluss weder von Mitarbeitern der Erstbeklagten noch vom Zweitbeklagten aufgeklärt. Die Kläger gingen beim Kaufvertragsabschluss davon aus, dass das Wohnungseigentumsobjekt zu Wohnzwecken genutzt werden darf.
Die Kläger hätten die Wohnung nicht gekauft, wären sie vor dem Kaufvertragsabschluss über eine wohnungseigentumsrechtliche Widmung sowie baurechtliche Nutzungsbewilligung des Wohnungseigentumsobjektes als Büro und sämtliche rechtliche Konsequenzen daraus aufgeklärt worden (US 6 iVm US 10). Ob und zu welchem Preis die Kläger eine andere Wohnung gekauft hätten, kann nicht festgestellt werden.
Der Verkehrswert des Wohnungseigentumsobjektes bei wohnungseigentumsrechtlicher Widmung und baubehördlicher Nutzungsbewilligung als Büro belief sich per 7. Dezember 2007 nach dem Ertragswertverfahren auf EUR 114.600,00, nach dem Sachwertverfahren auf EUR 129.200,00 und nach dem Vergleichswertverfahren auf EUR 147.000,00. 2007 war in der Stadt F* der Kauf von gewerblich genutzten Liegenschaften wie Büros vor allem für Investoren interessant.
Im Falle einer gegebenen wohnungseigentumsrechtlichen Widmung als Wohnung und baubehördlichen Bewilligung der Nutzung zu Wohnzwecken wäre der Verkehrswert des Wohnungseigentumsobjekts per 7. Dezember 2007 nach dem Vergleichswertverfahren mit EUR 174.700,00 anzusetzen. Wäre der im Jahr 2020/2021 tatsächlich erfolgte Umbau des Wohnungseigentumsobjekts zum Zwecke der Erreichung der baubehördlichen Bewilligung der Nutzungsänderung bereits im 4. Quartal 2007 erfolgt, wären hierfür im 4. Quartal 2007 Kosten von rund EUR 17.500,00 aufzuwenden gewesen.
In rechtlicher Hinsicht bejahte das Erstgericht eine Verletzung der Aufklärungspflicht durch die Beklagten. Das Wohnungseigentumsobjekt sei 2007 für Investoren interessant gewesen und daher nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Die Kläger hätten im Beurteilungszeitpunkt anstelle des Kaufpreises (EUR 168.000,00) ein Büro mit einem Verkehrswert von EUR 114.600,00 in ihrem Vermögen gehabt. Der Klagsbetrag finde im Vertrauensschaden von EUR 53.400,00 Deckung.
Dagegen richten sich die Berufungen der Beklagten wegen unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit einem auf Klagsabweisung gerichteten Abänderungsantrag. Hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Kläger streben mit ihrer Berufungsbeantwortung die Bestätigung des Ersturteils an.
Den Berufungen kommt keine Berechtigung zu.
I. Zur Tatsachenrüge des Zweitbeklagten
1. Der Zweitbeklagte bekämpft die Feststellung zum hypothetischen Verhalten der Kläger bei entsprechender Aufklärung über die Widmung und Nutzungsbewilligung des Wohnungseigentumsobjektes als Büro. Er strebt primär die Feststellung an, dass die Kläger das Wohnungseigentumsobjekt auch bei entsprechender Aufklärung gekauft hätten. Eventualiter begehrt er eine Negativfeststellung.
2.1.Eine ordnungsgemäße Beweisrüge liegt nur dann vor, wenn klar ersichtlich ist, durch welche Tatsachen sich der Berufungswerber für beschwert erachtet, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurden, welche Feststellungen stattdessen begehrt werden und aufgrund welcher Beweismittel die begehrten Feststellungen getroffen werden könnten. Um die Beweisrüge in der Berufung auszuführen, muss der Rechtsmittelwerber also deutlich zum Ausdruck bringen, welche konkrete Feststellung bekämpft wird, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, welche Feststellung begehrt wird und aufgrund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen die begehrte Feststellung zu treffen gewesen wäre (RS0041835; Kodek in Klicka/Koller 6§ 471 ZPO Rz 15).
Im Rahmen einer (ordnungsgemäß ausgeführten) Tatsachenrüge ist vom Berufungsgericht zu prüfen, ob die Tatsachenfeststellungen des Erstgerichtes das Ergebnis einer unrichtigen Würdigung der aufgenommenen Beweise, einer unrichtigen Anwendung von Erfahrungssätzen oder der Heranziehung unzutreffender Erfahrungssätze darstellen ( Pimmer in Fasching/Konecny 3§ 467 ZPO Rz 39). Dass ein anderer als der vom Erstgericht festgestellte Sachverhalt möglich wäre, reicht nicht aus; maßgeblich ist, ob für die rechtsrichtige Einschätzung im Rahmen der freien Beweiswürdigung ausreichende Gründe bestanden haben ( Klauser/Kodek 18§ 467 ZPO E 39/1). Das Berufungsgericht hat anhand des vorliegenden Beweismaterials lediglich die Nachvollziehbarkeit und Vertretbarkeit von erstgerichtlichen Feststellungen zu überprüfen, wobei die Überprüfung nach Plausibilitätsgrundsätzen zu erfolgen hat, nicht jedoch eine eigene Beweiswürdigung vorzunehmen bzw. ein eigenes Beweisverfahren durchzuführen ist, weil Letzteres zwangsläufig zu einer Beweiswiederholung in jedem Verfahren führen müsste, in dem Feststellungen bekämpft werden. Eine Beweiswiederholung wäre nur durchzuführen, wenn das Berufungsgericht bei seiner Plausibilitätsprüfung Bedenken gegen die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen bzw. die vorgenommene Beweiswürdigung haben sollte (vgl OLG Linz 2 R 179/03m, 1 R 161/06m, 1 R 50/10v, 1 R 145/11s, 6 R 40/14s ua).
2.2. Das Erstgericht hat die bekämpfte Feststellung auf Basis der Angaben der Kläger getroffen (vgl US 6), wonach sie die Wohnung bei entsprechender Aufklärung nicht gekauft hätten (Erstkläger ON 30.3, S 4; Zweitklägerin ON 30.3, S 9). Es hat im Rahmen der Beweiswürdigung dargelegt, warum es deren Angaben als glaubhaft eingestuft hat (vgl US 10). Der Zweitbeklagte setzt sich damit nicht auseinander. Er legt nicht dar, warum dem Erstgericht insofern eine unrichtige Beweiswürdigung unterlaufen sein soll. Er behauptet nicht einmal, dass die Kläger unglaubwürdig gewesen seien. Die Tatsachenrüge ist damit nicht ordnungsgemäß ausgeführt.
Dem Zweitbeklagten gelingt es mit seinen Ausführungen auch nicht, Zweifel an der Beweiswürdigung des Erstgerichtes hervorzurufen. Dass der Erstkläger vor dem Kauf des Wohnungseigentumsobjektes wusste, dass der Kaufpreis „niedrig“ war, bedeutet nicht, dass er es bei entsprechender Aufklärung gekauft hätte. Abgesehen davon erklärte er (ON 30.3, S 6), dass die Maklerin den günstigen Preis mit dem schlechten Zustand des Wohnungseigentumsobjektes begründet hatte. Mit dem vom Zweitbeklagten geschilderten Eindruck, dass die Kläger es in Kauf genommen hätten, dass „etwas mit der Widmung nicht stimmt“, hat sich das Erstgericht ausführlich in der Beweiswürdigung auseinandergesetzt (vgl US 9). Der Zweitbeklagte geht darauf überhaupt nicht ein. Es ist mit Blick auf die Feststellungen zum den Klägern in Bezug auf die Widmung und baurechtliche Bewilligung Mitgeteilten (vgl US 6) auch nicht nachvollziehbar, warum die Kläger in Kauf nehmen hätten sollen, dass „etwas mit der Widmung nicht stimmt“. Auch der Hinweis, dass vergleichbare Immobilien von der Lage her nicht so optimal wie das Wohnungseigentumsobjekt gewesen seien, und die Kläger 2020 die von der Baubehörde für eine Umwidmung geforderten Baumaßnehmen gesetzt hätten, vermag weder eine dem Erstgericht unterlaufene unrichtige Beweiswürdigung zu begründen noch die angestrebten Ersatzfeststellungen zu tragen.
II. Zur Rechtsrüge der Beklagten:
1. Die Erstbeklagte bestreitet eine Verletzung der Informationspflicht. Die Voreigentümer hätten das Wohnungseigentumsobjekt als Wohnung genützt, die Hausverwaltung habe es als Wohnung behandelt. Damit könne an der wohnungseigentumsrechtlichen Widmung als Wohnung kein Zweifel bestehen. Die Widmung als Büro sei durch jahrelange, unwidersprochene Übung schlüssig geändert worden. Dass dies mit der Baubehörde nicht abgeklärt gewesen sei, könne nicht das Problem der Erstbeklagten sein. Sie habe die Verkäuferin auch ersucht, die Richtigkeit ihrer Angaben zu überprüfen. Diese hätten nicht darauf hingewiesen, dass es sich baurechtlich nicht um eine Wohnung handle.
1.1.1.Für die Frage der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen (RS0120725, RS0119528); spätere Widmungsänderungen können allenfalls konkludent die Zustimmung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer finden (5 Ob 157/03d, 5 Ob 210/13p).
1.1.2.Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB. Er hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen, zu welchen unter anderem auch die Pflicht zur Aufklärung über dessen Eignung für die vom Käufer angestrebte Nutzung zählt (vgl RS0109996). Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbaren Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen (RS0109996 [T5]).
1.2. Daraus, dass das Wohnungseigentumsobjekt von den Voreigentümern „zu Wohnzwecken“ genutzt wurde (eine Dauer lässt sich den Feststellungen nicht entnehmen) und die Hausverwaltung dieses bei der Betriebskostenabrechnung als Wohnung behandelt hat, kann eine schlüssige Widmungsänderung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer nicht abgeleitet werden. Unabhängig davon wäre über diese Problematik im Einklang mit dem Erstgericht aufzuklären gewesen. Die Erstbeklagte hätte zweifellos auch über die mit einer baubehördlichen Bewilligung des Wohnungseigentumsobjektes lediglich als Büro verbundenen (möglichen) Konsequenzen informieren müssen. Daran ändert die Behauptung der Erstbeklagten, dass die Erbengemeinschaft nicht darauf hingewiesen habe, dass „es sich baulich gar nicht um eine Wohnung handle“, nichts. Abgesehen davon, dass das Wohnungseigentumsobjekt im Grundbuch als Büro bezeichnet war, war dieser Umstand - wie sich aus den Feststellungen ergibt (vgl US 6) - der Erstbeklagten auch bekannt.
2. Die Erstbeklagte kritisiert die Berechnung des Schadens seitens des Erstgerichtes. Es sei nicht der Wert des Wohnungseigentumsobjektes als Büro heranzuziehen. Eine Wohnung, die baurechtlich und/oder wohnungseigentumsrechtlich als Büro gewidmet sei, werde dadurch nicht zum Büro. Es gebe keinen Grund, den Wert der „mangelhaften“ Wohnung mit dem Wert eines Büros gleichzusetzen. Schon gar nicht sei auf den Ertragswert eines Büros abzustellen, wenn der Widmungsmangel durch Baumaßnahmen im Wert von EUR 17.500,00 behoben werden könne. Richtigerweise sei vom Wert der Wohnung ohne Mangel (EUR 174.700,00) auszugehen. Davon sei ein Abzug für den Mangel in Höhe der Mängelbehebungskosten (EUR 17.500,00) vorzunehmen. Damit hätten die Kläger einen Gegenwert von EUR 157.200,00 erhalten. Ihr Schaden belaufe sich somit auf EUR 6.800,00. Insofern macht die Erstbeklagte auch einen sekundären Feststellungsmangel geltend, weil das Erstgericht den Verkehrswert der Wohnung nach Abzug der Sanierungskosten von EUR 157.200,00 nicht festgestellt habe.
Der Zweitbeklagte meint, aus dem Sachverhalt ergebe sich nicht, dass die Kläger den Kaufpreis bei entsprechender Aufklärung „weiterhin zur Verfügung oder besser investiert hätten“. Die Kläger hätten zudem „bis zuletzt“ den Nichterfüllungsschaden in Form der Mangelbehebungskosten von EUR 24.844,28 geltend gemacht. Dass sie diesen als Vertrauensschaden tituliert hätten, ändere daran nichts. Sie hätten den Vertrauensschaden mit ca. EUR 102.000,00 beziffert, würden aber nur EUR 24.844,27 fordern. Sie hätten klarstellen müssen, welche Teile vom pauschalen Begehren erfasst sein sollen. Die Klage sei somit mangels Bestimmtheit abzuweisen. Für die Bemessung des Vertrauensschadens sei letztlich zu fragen, welchen Kaufpreis ein Käufer, der das Wohnungseigentumsobjekt als Wohnung nutzen wolle, bei Kenntnis der Widmungsthematik bezahlt hätte. Ein Käufer hätte diesfalls EUR 157.200,00 (= EUR 174.700,00 an Verkehrswert des Wohnungseigentumsobjektes als Wohnung abzüglich EUR 17.500,00 an Mängelbehebungskosten) bezahlt.
2.1.Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss eines Vertrags gewährt nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grundsätzen den Ersatz jenes Schadens, den der Geschädigte im Vertrauen auf eine korrekte Information erlitten hat. Er ist so zu stellen, wie er ohne die Aufklärungspflichtverletzung stünde (RS0016374). Zu ersetzen ist der Vertrauensschaden (RS0016377 [insb T4]). Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen der Vermögenslage des Geschädigten, wie sie im Beurteilungszeitpunkt ohne schädigendes Ereignis (hier die Fehlinformation) bestünde, und seinem nach dem schädigenden Ereignis tatsächlich vorhandenen Vermögen (6 Ob 115/21m, 1 Ob 77/23i).
Hätte der Kläger den Kaufpreis ohne Fehlinformation weiterhin in seinem Vermögen, weil er das Objekt bei richtiger und vollständiger Aufklärung nicht erworben hätte, wäre er dadurch geschädigt, dass sich nunmehr anstelle dieses Geldbetrags ein Objekt mit einem (allenfalls) geringeren Wert in seinem Vermögen befindet (vgl 5 Ob 93/16m, 1 Ob 77/23i). Das zu leistende (negative) Interesse läge dann in der Differenz zwischen der Vermögenslage des Klägers, wie sie sich im Beurteilungszeitpunkt ohne schädigendes Ereignis darstellen würde, und dem nach dem schädigenden Ereignis tatsächlich vorhandenen Vermögensstand (RS0030153, RS0016377 [T15], RS0022706 [T7], RS0023549 [T28]).
2.2. Nach den Feststellungen (vgl US 6 iVm US 10) hätten die Kläger das Wohnungseigentumsobjekt ohne Aufklärungspflichtverletzung nicht erworben (ob [und wenn ja, zu welchem Preis] sie eine andere Wohnung gekauft hätten, steht nicht fest). Die Kläger hätten damit ohne das schädigende Ereignis den Kaufpreis anstelle des Wohnungseigentumsobjektes in ihrem Vermögen. Nach dem schädigenden Ereignis hatten sie ein als Büro gewidmetes und baubehördlich bewilligtes Wohnungseigentumsobjekt. Die Berechnung des Vertrauensschadens seitens des Erstgerichtes ist daher nicht zu beanstanden.
Gegen die Rechtsansicht des Erstgerichtes, dass die maßgebliche Liegenschaft 2007 für Investoren interessant gewesen und daher für die Berechnung des Vertrauensschadens die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren heranzuziehen sei, tragen die Beklagten nichts vor. Mit Blick auf den Klagsbetrag hätte auch lediglich ein Abstellen auf den Verkehrswert nach dem Vergleichswertverfahren (teils) Auswirkung. Dass dieser maßgeblich sei, behaupten die Beklagten allerdings gar nicht.
Der Zweitbeklagte geht nicht von den Feststellungen aus, hätten die Kläger das Wohnungseigentumsobjekt doch bei entsprechender Aufklärung nicht gekauft.
2.3.Ein sekundärer Feststellungsmangel (vgl RS0053317) liegt in diesem Zusammenhang nicht vor. Abgesehen davon, dass die Berechnung des Schadens seitens der Beklagten verfehlt ist, hat das Erstgericht den Verkehrswert des Wohnungseigentumsobjektes mit der Widmung Wohnung (EUR 174.700,00) ebenso festgestellt wie die Sanierungskosten (EUR 17.500,00). Ausgehend davon lässt sich der von den Beklagten ins Treffen geführte Differenzbetrag von EUR 157.200,00 problemlos errechnen.
2.4. Bereits im vorbereitenden Schriftsatz vom 27. November 2023 verwiesen die Kläger darauf, dass ihnen der Vertrauensschaden zu ersetzen sei. Diesen berechneten die Kläger mit EUR 55.000,00 bzw. über EUR 102.000,00 (vgl ON 7, Punkte 6. und 7.). Sie hielten fest, dass ihnen dieser Schaden entstanden wäre, hätten sie den für die Nutzung als Wohnung erforderlichen Umbau des Wohnungseigentumsobjektes nicht vorgenommen. Sie hätten somit ihrer Schadensminderungspflicht entsprochen. In der Verhandlung vom 8. Oktober 2025 (ON 52.6) erstatteten die Kläger ein ergänzendes Vorbringen unter anderem dahin, dass sie das Wohnungseigentumsobjekt ohne das schädigende Ereignis nicht gekauft hätten. Der Vertrauensschaden ergebe sich daher aus der Differenz zwischen der Vermögenslage per 7. Dezember 2007 ohne schädigendes Ereignis und nach dem schädigenden Ereignis. Sie hätten bei entsprechender Aufklärung den Kaufpreis von EUR 164.000,00 (ohne Inventar) in ihrem Vermögen. Durch das schädigende Ereignis hätten sie anstelle des Kaufpreises ein diesem wertmäßig nicht entsprechendes Wohnungseigentumsobjekt im Wert von EUR 114.600,00. Der Vertrauensschaden betrage daher EUR 49.400,00. Die ihnen tatsächlich entstandenen Kosten von EUR 24.844,27 seien bei der Berechnung des Vertrauensschadens irrelevant, zumal diese den Nichterfüllungsschaden darstellen würden.
Daraus folgt, dass die Kläger den erlittenen Vertrauensschaden geltend gemacht haben. Dass eine Ausdehnung unterblieb, begründet keine Unbestimmtheit oder Unschlüssigkeit des Klagebegehrens. Von den Klägern war auch keine Aufschlüsselung zu verlangen, machten sie doch ihren Vertrauensschaden geltend. Der Fall, dass ein Teil einer Gesamtforderung geltend gemacht wird und dabei einzelne Forderungspositionen unterschieden werden können, liegt hier nicht vor.
3.1. Die Erstbeklagte verweist auf die fehlende Aktivlegitimation der Zweitklägerin. Es sei nicht festgestellt worden, dass der Erstkläger das Kaufanbot auch im Namen der Zweitklägerin unterfertigt und/oder „überhaupt irgendeine Vollmacht“ gehabt habe. Aus dem Verhalten der Erstbeklagten sei keine schlüssige Zustimmung zum Maklervertrag ableitbar. Sie habe die Provision dem Erstkläger verrechnet. Letzteres hätte das Erstgericht ergänzend feststellen müssen. Der Umstand, dass sie der Zweitklägerin nicht einen Teil der Provision verrechnet habe, belege, dass sie nicht von einer Vertragsübernahme ausgegangen sei.
3.2.Der Wille, im Namen eines anderen zu handeln, muss im Geschäftsverkehr ausdrücklich erklärt werden oder aus den Umständen erkennbar sein (Offenlegungsprinzip; RS0088884).
Der Erstkläger wies die Erstbeklagte bereits vor der Unterfertigung des Kaufanbots darauf hin, dass er das Wohnungseigentumsobjekt gemeinsam mit der Zweitklägerin kaufen will. Der Erstkläger hat der Erstbeklagten sein Handeln für sich und die Zweitklägerin (mit deren Einverständnis, vgl ON 30.3, S 8 und 9) offen gelegt. Dies ergibt sich auch aus der Beilage ./8. Die Ansicht des Erstgerichtes, dass der Maklervertrag auch mit der Zweitklägerin zustande kam, ist nicht korrekturbedürftig. Dass die Erstbeklagte ihre Provisionsrechnung lediglich an den Erstkläger adressierte, ändert daran nichts.
Eine Vertragsübernahme (durch schlüssige Zustimmung des verbleibenden Vertragspartners, vgl dazu RS0032607, RS0032629 [T7]) stellt sich bei der gegebenen Sachlage gar nicht.
III. Ergebnis, Kosten, Rechtsmittelzulässigkeit:
1. Den Berufungen war kein Erfolg zuzuerkennen.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 50, 41 ZPO. Für die Berufungsbeantwortung gebührt nur der dreifache Einheitssatz (§ 23 Abs 9 RATG).
3.Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da die Entscheidung des Berufungsgerichtes nicht von der Lösung erheblicher, im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO qualifizierter Rechtsfragen abhängig war.
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