5Ob263/07y – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. E. Solé als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache des Antragstellers 1. Mag. Peter B*****, und weiteren antragstellenden Parteien, wider die Antragsgegnerin E***** Hausverwaltungs GmbH, *****, vertreten durch John John, Rechtsanwälte in 1070 Wien, unter Beteiligung der I***** GmbH, *****, und weiteren Parteien, wegen § 52 Abs 1 Z 6 WEG iVm § 20 Abs 3 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes Wiener Neustadt als Rekursgericht vom 29. März 2007, GZ 18 R 214/06h-140, den Beschluss

gefasst:

Der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragsgegners wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG und § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).

Begründung:

In Verkennung der Rechtslage meint die Revisionsrekurswerberin, mit einem Antrag an das Rekursgericht die Korrektur des Zulassungsausspruches durch eine Zulassungsvorstellung erwirken zu können, übersieht jedoch dabei, dass dies im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zufolge der Bestimmung des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG und § 63 Abs 1 AußStrG nur dann zulässig wäre, wenn der Entscheidungsgegenstand nicht EUR 10.000,-- übersteigt. Das ist zufolge des den Obersten Gerichtshof grundsätzlich bindenden Ausspruches des Rekursgerichtes (vgl Rechberger AußStrG Rz 5 zu § 59 AußStrG mwN) nicht der Fall.

Richtigerweise sind daher die Ausführungen zur „Zulassungsvorstellung" als Ausführungen zur Begründung des Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG und damit als Bestandteil des außerordentlichen Revisionsrekurses zu werten.

Entgegen der Ansicht des Revisionsrekurswerbers liegt aber eine Rechtsfrage von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG und § 52 Abs 2 WEG nicht vor.

1. Die Rüge der Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens hat

das Rekursgericht bereits abschließend erledigt (vgl 4 Ob 135/05i =

ZAK 2005/28 = EFSlg 110.743; RIS-Justiz RS0042963; RS0050037 u.a.).

2. Die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen, dass die Parteien des Verwaltungsvertrages keine Vereinbarung über eine dem Hausverwalter bei Beendigung des Verwaltungsvertrages zustehende Kündigungsentschädigung getroffen haben, stellt eine Vertragsauslegung im Einzelfall dar, die - abgesehen von einer hier nicht vorliegenden krassen Fehlbeurteilung - nicht revisibel ist (vgl RIS-Justiz RS0042936; RS0044358; RS0042871 u.a.).

Ein „angemessenes" Entgelt, das allenfalls an den Honorarrichtlinien orientiert werden könnte, würde voraussetzen, dass keine Honorarvereinbarung getroffen wurde; die Bezahlung einer Kündigungsentschädigung bei Beendigung eines Verwaltungsvertrages hinge von der Branchenüblichkeit ab (vgl RIS-Justiz RS0021446; 5 Ob 167/03z = SZ 2004/42; zum Immobilienverwalter: 5 Ob 152/98h). Das ist hier nicht der Fall bzw nicht erwiesen. Dass in dem nicht zwischen den Parteien des Verwaltungsvertrages abgeschlossenen Anwartschaftsvertrag zum Wohnungseigentumsvertrag auf die Honorarrichtlinien für die Verwaltung Bezug genommen wurde, vermag die Vereinbarung der Geltung sämtlicher Bestimmungen der Honorarrichtlinien im konkreten Verwaltungsvertrag nicht zu ersetzen. Irrelevant für die Frage der Branchenüblichkeit wäre auch der Nachweis durch die Antragsgegnerin, dass sie in anderen Fällen solche Kündigungsentgelte vereinbart und bezahlt erhalten hätte.

3. Dass es sich bei der angesprochenen Frage nicht um eine Herabsetzung des vereinbarten Entgeltes wegen grober Pflichtverletzung des Verwalters im Sinn des § 20 Abs 8 WEG handelt, deren Durchsetzung gemäß § 52 Abs 1 Z 6 WEG gar nicht im wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren erfolgen könnte, geht schon aus dem klaren Wortlaut des § 20 Abs 8 WEG hervor.

4. Es kann keinem Zweifel unterliegen, dass auch nach neuer Rechtslage das Verwalterhonorar zu den „Aufwendungen für die Liegenschaft" gehört und der Abrechnungspflicht nach § 20 Abs 3 WEG iVm § 34 WEG unterliegt (vgl 5 Ob 64/02a; 5 Ob 12/93; 5 Ob 171/02m). Seit Inkrafttreten der WRN 1999 besteht nach § 20 Abs 3 WEG eine Erweiterung der Überprüfungsmöglichkeit einer Abrechnung im außerstreitigen Verfahren dahin, dass nicht nur die Verpflichtung zur Legung einer ordentlichen, sondern auch einer inhaltlich richtigen Abrechnung durchsetzbar ist (vgl SZ 2004/42 = 5 Ob 167/03z). Die Überprüfung der Richtigkeit von Abrechnungen des Wohnungseigentumsverwalters ist in Verfahren möglich und zulässig, die nach dem 31. 12. 1999 anhängig gemacht wurden (RIS-Justiz RS0116822). Dabei sind auch Rechnungslegungen über frühere Zeiträume auf ihre Richtigkeit zu prüfen, soweit die Überprüfungsansprüche nicht verjährt sind (SZ 2003/35 = 5 Ob 37/03g; RIS-Justiz RS0116821). Die Abrechnung muss also den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Rechtsverhältnisses zwischen Wohnungseigentümern und Hausverwalter entsprechen (SZ 2004/42 = 5 Ob 167/03z). Soweit die Revisionsrekurswerberin damit argumentiert, zwischen den Parteien des Verwaltungsvertrages sei die „Genehmigung" der Abrechnung vereinbart, wenn ein Wohnungseigentümer nicht innerhalb von acht Wochen schriftlich beim Verwalter dagegen Einspruch erhebt, erübrigt sich ein Eingehen darauf schon infolge Verstoßes einer solchen Vereinbarung gegen zwingende Vorschriften des WEG (§ 20 Abs 3 WEG iVm § 34 Abs 1 und Abs 3 WEG).

5. Zum Einwand des Anerkenntnisses der Richtigkeit der Abrechnung durch Zahlung der sich daraus ergebenden Beträge ist überdies auf die ständige Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes hinzuweisen, dass unabhängig vom Bestehen eines Streites über die Richtigkeit einer Abrechnung „über" die getätigten Vorschreibungen zur Erhaltung der notwendigen Liquidität für die Hausbewirtschaftung eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung besteht (vgl RIS-Justiz RS0109647). Bedenken gegen die Richtigkeit einer Abrechnung können also die Fälligkeit laufender Vorschreibungen nicht verhindern. Selbst wenn Streit darüber besteht, ob die Abrechnung vollständig oder richtig ist, können also Zahlungen durch die Wohnungseigentümer niemals dahin gewertet werden, dass mit ihnen ein Anerkenntnis der Richtigkeit der Abrechnung bewirkt worden wäre.

Damit liegen Rechtsfragen von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG nicht vor, was zur Zurückweisung des außerordentlichen Rechtsmittels der Antragsgegnerin zu führen hatte.