Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Samm sowie die Hofrätinnen MMag. Ginthör und Dr. Kronegger als Richterinnen und Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. a Janitsch, über die Revision der Mag. R Z, vertreten durch Dr. Constanze Emesz, Rechtsanwältin in Salzburg, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 19. März 2025, Zl. 405 1/1233/1/8 2025, betreffend Aufhebung eines Wiederaufnahmebescheides iA grundverkehrsrechtliche Genehmigung (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrskommission Salzburg; mitbeteiligte Parteien: 1. Valentin Greiderer, vertreten durch Schöpf Maurer Rechtsanwälte in Salzburg, und 2. Friedrich Zehentmayr, vertreten durch Dr. Andreas Schöppl, Rechtsanwalt in Salzburg), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
1Mit dem angefochtenen Erkenntnis gab das Landesverwaltungsgericht Salzburg der Beschwerde des Erstmitbeteiligten gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 14. Jänner 2025, mit dem ein (durch antragsgemäße Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für zwei Rechtsgeschäfte vom 9. März 2021, nämlich u.a. für einen von der Revisionswerberin als Verkäuferin und dem Erstmitbeteiligten als Käufer abgeschlossenen Kaufvertrag hinsichtlich einer näher bezeichneten Liegenschaft [„Gut H“]) mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde vom 23. September 2021 rechtskräftig positiv abgeschlossenes Verfahren gemäß § 69 Abs. 1 Z 1 iVm. Abs. 3 AVG von Amts wegen wiederaufgenommen worden war, statt und hob den Wiederaufnahmebescheid der belangten Behörde ersatzlos auf. Die Revision nach Art. 133 Abs. 4 B VG erklärte das Verwaltungsgericht für unzulässig.
2 Gegen dieses Erkenntnis erhob die Revisionswerberin zunächst Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, der mit Beschluss vom 25. Juni 2025, E 1226/2025 5, die Behandlung der Beschwerde ablehnte und sie mit Beschluss vom 25. Juli 2025, E 1226/2025 7, dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abtrat.
3 Die daraufhin eingebrachte vorliegende außerordentliche Revision erweist sich unter dem Gesichtspunkt des Art. 133 Abs. 4 B VG als unzulässig:
4 Nach Art. 133 Abs. 4 B VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichts die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
5Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren in nichtöffentlicher Sitzung mit Beschluss zurückzuweisen.
6Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichts gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG hat der Verwaltungsgerichtshof ausschließlich im Rahmen der dafür in der Revision gesondert vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen (vgl. VwGH 1.10.2024, Ra 2024/11/0046).
7Der Revision, die sich in ihrer Zulässigkeitsbegründung auf eine Abweichung von der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes beruft, gelingt es nicht aufzuzeigen, dass die von ihr bemängelten Ausführungen des Verwaltungsgerichts, der Revisionswerberin komme kein aus grundverkehrsrechtlicher Perspektive geschütztes rechtliches Interesse an der Abweisung der Beschwerde des Erstmitbeteiligten gegen den Wiederaufnahmebescheid der belangten Behörde, sondern nur an der Erlangung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bzw. an der Aufhebung des Wiederaufnahmebescheides zu, nicht im Einklang mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes stünden (vgl. VwGH 22.6.2021, Ra 2020/11/0029; VwGH 29.5.2019, Ra 2017/11/0314; vgl. in diesem Zusammenhang auch VwGH 16.9.2025, Ra 2023/11/0074 bis 0076; siehe ferner VwGH 15.1.2024, Ra 2023/11/0165, betreffend einen auf § 32 VwGVG gestützten Wiederaufnahmeantrag der Revisionswerberin).
8Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes haben die Vertragspartner eines einer behördlichen Genehmigungspflicht unterliegenden Rechtsgeschäfts keinen Anspruch darauf, dass diesem Rechtsgeschäft die behördliche Zustimmung verweigert wird, sofern nicht das betreffende Gesetz anderes vorsieht. Das behördliche Genehmigungsverfahren dient nicht dazu, sich der zivilrechtlichen Verpflichtung auf dem Umweg über dieses Behördenverfahren zu entledigen (vgl. auch VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0006, VwGH 29.6.2016, Ra 2016/11/0092; siehe ferner VfGH 1.12.2008, VfSlg. 18.620).
9Der Verkäufer (hier die Revisionswerberin) kann somit als Vertragspartner(in) eines der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürftigen Rechtsgeschäfts nur insoweit aufgrund eines rechtlichen Interesses am grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren teilnehmen, als die Durchsetzung seines (ihres) Rechts an der Erlangung der behördlichen Genehmigung des Rechtsgeschäfts angestrebt wird. Die subjektive Rechtssphäre des Verkäufers (bzw. vorliegend der Revisionswerberin) ist mithin auf die Erlangung der behördlichen Genehmigung eingeschränkt (vgl. VwGH 29.5.2019, Ra 2017/11/0314).
10 Diese Rechtsprechung ist auch in der gegenständlichen Konstellation, in der mit dem angefochtenen Erkenntnis der Wiederaufnahmebescheid der belangten Behörde aufgehoben und damit dem der Revisionswerberin im grundverkehrsbehördlichen Verfahren zukommenden subjektiven Recht (Erlangung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung) zur Gänze Rechnung getragen wurde, maßgeblich.
11Vor diesem Hintergrund werden in der Zulässigkeitsbegründung keine für den Ausgang des Revisionsverfahrens relevanten Ermittlungs- und Begründungsmängel betreffend die im angefochtenen Erkenntnis erfolgte Verneinung der rechtlichen Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme des rechtskräftig positiv abgeschlossenen Genehmigungsverfahrens aufgezeigt (vgl. in diesem Zusammenhang auch VwGH 24.2.2015, Ra 2015/05/0004, sowie VwGH 29.6.2016, Ra 2016/11/0089).
12Somit war die Revision mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung gemäß § 34 Abs. 1 VwGG ohne weiteres Verfahren zurückzuweisen.
Wien, am 10. November 2025
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