Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. Primus als Vorsitzende sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Mag. Fidler und Dr. Berka in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft EZ A* KG B*, C*, vertreten durch Dr. Bertram Broesigke, Rechtsanwalt in Wien und deren Nebenintervenienten 1. D* E* , **, und 2. Dkfm. F* E* , **, beide vertreten durch Mag. Alexander Paleczek, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei G* GmbH , FN **, **, vertreten durch ENGINDENIZ Rechtsanwälte für Immobilienrecht GmbH in Wien, wegen zuletzt € 68.012,88 s.A über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 26.8.2025, GZ: **-48, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 3.781,32 (darin EUR 630,22 USt) und den Nebenintervenienten auf Seiten der klagenden Partei die mit EUR 4.159,14 (darin EUR 693,19 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortungen binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 11.7.2018 kaufte die Beklagte von der Alleineigentümerin H* GesmbH Co OG 782/1355 Anteile der Liegenschaft EZ A* KG B*, mit der Grundstücksadresse C*.
Unter Punkt 8. des Vertrages wurde unter anderem festgehalten:
„8. Bauausführung
8.1 Die Käuferin verpflichtet sich neben der Bauführung der 4 Wohnungen im Dachboden […] binnen 18 Monaten ab Baubeginn, folgende weitere Bauausführungen zu Gunsten der Miteigentümergemeinschaft auf ihre Kosten durchzuführen: […]
d) Einbau neuer bzw. Sanierung der bestehenden Steigleitungen und Fallsträngen; jedoch sind die Zu- bzw Ableitungen für Strom, Gas, Wasser und Abwasser zu den einzelnen Wohnungen von den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen zu bezahlen. […]“
In weiterer Folge verkaufte die Beklagte bis auf die Werkstätte A (B-LNr. 3, 150/2984 Anteile) und Top 37 (B- LNr. 31, 172/2984 Anteile) die Wohnungen im Altbestand. Die Beklagte verpflichtete sich gegenüber ihren Käufern so wie auch gegenüber der H* GesmbH Co OG und deren Rechtsnachfolgern zur Erneuerung der Elektro- und Gassteigleitungen.
Für durch den von der Beklagten durchgeführten Dachausbau notwendig gewordene und 2024 durchgeführte Elektroarbeiten zahlte die Klägerin EUR 20.046.
Für die Erneuerung des Gasstranges zahlte die Klägerin gesamt EUR 42.301,92.
Es kann nicht festgestellt werden, dass eine alleinige Abdichtung der Gasleitung oder Verdichtung (Inliner-Verfahrens) ausreichend gewesen wäre, ebenso nicht, dass es eine Alternative zur Erneuerung der Gassteigleitung gegeben hat.
Die Klägerin begehrte von der Beklagten letztlich insgesamt EUR 68.012,88 (ursprünglich: EUR 65.192,88) und brachte dazu – soweit im Berufungsverfahren noch relevant - vor, die Beklagte schulde für ihre Objekte anteilige Sondervorschreibungen von EUR 2.638,73 (für die Werkstätte A) sowie EUR 3.025,75 (für Top 37).
Hinsichtlich der weiteren EUR EUR 62.348,40 stützt sich die Klägerin auf folgende Grundlagen:
Die Beklagte bestritt und wandte die fehlende Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft ein, legitimiert sei nur jeder einzelne Wohnungseigentümer. Soweit im Berufungsverfahren noch relevant, wandte sie ein, die Beklagte treffe keine Sanierungspflicht. Die Notwendigkeit, die Gasleitungen neu zu kommissionieren, habe sich nur durch die von den Nebenintervenienten vorgenommene Versetzung des Absperrhahns ergeben. Eine allfällige dadurch verursachte Sanierungsbedürftigkeit (Undichtheit) der Steigleitungen sei nicht von einer vertraglichen Zusage der Beklagten gedeckt. Die behauptete Undichtkeit könne außerdem durch einen einfachen Austausch des Sektionshahns (S-Hahn) behoben werden.
An den Stromleitungen bestehe kein Mangel. Es sei kein Nachweis über die Mangelhaftigkeit bzw. die Notwendigkeit der Sanierungsarbeiten erbracht worden.
Soweit sich die Klägerin auf die Bestimmung im Kauf- und Werkvertrag stütze, sei der Wortlaut der vertraglichen Bestimmung eindeutig, dass, sofern eine Sanierung der bestehenden Steigleitung möglich sei, die Sanierung (und kein Austausch) durchzuführen sei.
Die Nebenintervenienten (Wohnungseigentümer der Top 8) brachten vor, der Austausch (die Erneuerung) bzw die Sanierung der Gasleitung sei keineswegs lediglich für den Fall vereinbart worden, dass eine Sanierung oder ein Austausch erforderlich werden sollte, sondern es handle sich um eine unbedingte Vereinbarung. Die Klägerin habe die Beklagte außerdem aufgefordert, die Gassteigleitung entsprechend zu sanieren bzw. zu erneuern, und die Beklagte hätte daher die Möglichkeit gehabt, aus eigenen Mitteln die Steigleitung nach ihrem Belieben - dem Stand der Technik entsprechend – abzudichten.
Mit dem angefochtenen Urteil verpflichtete das Erstgericht die Beklagte zur Zahlung von EUR 68.012,40 samt 4 % Zinsen aus EUR 65.192,40 seit 18.5.2024 und aus EUR 2.810 seit 30.8.2024 (1.) sowie zum Kostenersatz gegenüber der Klägerin und der Nebenintervenienten (3.). Das Mehrbegehren von EUR 0,48 samt 4 % Zinsen wies es (unbekämpft) ab (2.).
Es stellte den auf den Seiten 7 bis 11 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Sachverhalt fest, der eingangs gekürzt wiedergegeben wurde und auf den im Übrigen verwiesen wird. Rechtlich folgerte es, dass die Sondervorschreibungen 2024/53 und 2024/77 nach dem gesetzmäßigen Verteilungsschlüssel erfolgt seien und die Beklagte zur Zahlung der ihr vorgeschriebenen gesamt EUR 5.664,48 verpflichtet sei.
Anderes gelte für die Sondervorschreibung 1/2024, die nur der Beklagten vorgeschrieben worden sei. Damit liege eine Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer, und zwar eine zu Lasten der Beklagten vor. Allerdings habe sich die Beklagte gegenüber den anderen Wohnungseigentümern zur Erneuerung der Elektro- und Gassteigleitungen verpflichtet. Die von der Klägerin veranlassten Arbeiten an den Elektro- und Gassteigleitungen, damit diese ordnungsgemäß die Wohnungen versorgen (zulässige Anzahl von Wohnungen an einem Elektrostrang; Verwendbarkeit der Gassteigleitung), zu denen sich die Beklagte verpflichtet habe, seien zur Wahrung der gemeinschaftlichen Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmen gewesen. Die Beklagte sei gemäß § 1042 ABGB zur Zahlung der Elektroarbeiten von EUR 20.046 sowie der Arbeiten an den Gasleitungen von EUR 42.301,92 verpflichtet.
Gegen den stattgebenden Teil des Urteils richtet sich die Berufung der Beklagten aus den Berufungsgründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung, mit dem Antrag, das Urteil dahin abzuändern, dass die Klage zur Gänze abgewiesen werde; in eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Klägerin und die Nebenintervenienten auf Klagsseite beantragen, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt .
Der Behandlung der Berufung ist voranzuschicken,dass die Beklagte zwar formal den gesamten klagsstattgebenden Teil des erstinstanzlichen Urteils bekämpft, in ihren Ausführungen aber auf die beiden Sondervorschreibungen 53/2024 und 77/2024 über gesamt EUR 5.664,48 nicht mehr zurückkommt.
1. Zur Verfahrensrüge:
1.1. Die Beklagte sieht einen Verfahrensmangel darin, dass das Erstgericht kein Sachverständigengutachten eingeholt hat. Ein Sachverständiger hätte feststellen können, dass es eine günstigere Variante gegeben hätte die erforderliche Dichtheit bei der Gasleitung herzustellen.
1.2. Welche Variante das sein soll oder welcher konkrete Betrag mit „günstiger“ gemeint ist, lässt die Mängelrüge offen. Die gesetzmäßige Ausführung des Berufungsgrundes der Mangelhaftigkeit erfordert aber, dass der Berufungswerber die für die Entscheidung wesentlichen Feststellungen anführt, die bei aus Sicht des Berufungswerbers gebotener Vorgehensweise zu treffen gewesen wären (RS0043039). Diesem Erfordernis kommt die Beklagte nicht nach, wenn sie keine für sie günstigen Feststellungen anführt, die ohne das Vorliegen eines Verfahrensmangels zu treffen gewesen wären. Die Verfahrensrüge ist damit nicht gesetzmäßig ausgeführt.
2.1. In ihrer Beweisrüge bekämpft die Beklagte die Feststellung
„Es war damit für die Beklagte bereits damals klar, dass der S-Hahn für das gesamte Haus nicht in einer Wohnung verbleiben kann, sondern sich im allgemeinen Teil der Liegenschaft befinden muss, was wiederum zur Folge hat, dass für die Verlegung des Hahns auch eine neue Gasleitung erforderlich war“.
Sie begehrt folgende Ersatzfeststellung:
„Es war damit für die Beklagte bereits damals klar, dass der S-Hahn für das gesamte Haus nicht in einer Wohnung verbleiben kann, sondern sich im allgemeinen Teil der Liegenschaft befinden muss, wobei aber nicht festgestellt werden kann, dass damit zwingend eine Erneuerung der Gasleitung verbunden ist.“
Die Schlussfolgerung des Erstgerichts, dass für die Verlegung des Hahns auch eine neue Gasleitung erforderlich war, gehe zu weit. Die Beklagte verweist dazu auf die Aussagen des Zeugen I*. Die Feststellung sei von Relevanz, da sich dadurch die rechtliche Beurteilung hinsichtlich des Anspruchs nach § 1042 ABGB zumindest der Höhe nach ändere, da sich die klagende Partei eine Kostenersparnis anrechnen lassen müsse.
2.2. Die Beklagte missversteht die Feststellung offenkundig. Die Erstrichterin führt in ihrer Beweiswürdigung zur bekämpften Feststellung aus, dass nach Einbeziehung des S-Hahns in die Wohnung Top 8 klar gewesen sei, „dass bei einer Einbeziehung eines allgemeinen Teils des Hauses in eine Wohnung, von der auch der Gashahn für die Allgemeinheit betroffen ist, aus dem nunmehrigen Wohnungsverband wieder für die Allgemeinheit zugänglich gemacht werden muss, sowie dass hierfür auch eine neue Leitung zu legen ist.“ Die Feststellung, es sei eine neue Gasleitung erforderlich gewesen, betrifft daher nicht den Austausch des Altbestandes, sondern die Verlegung neuer (bisher nicht vorhandener) Leitungen, um den Hahn zu versetzen.
Das wird auch dadurch untermauert, dass die Erstrichterin zum Austausch des Altbestandes eigene Feststellungen trifft bzw eine Negativfeststellung zur Frage der Alternative zur Erneuerung der Gassteigleitung (Urteil Seite 10 unten). In der Beweiswürdigung dazu geht sie auf mögliche Alternativen (Inliner-Verfahren) ein. Diese eigentliche Feststellung zum Fehlen oder Vorhandensein von Alternativen wird vom Berufungswerber nicht angefochten. Insoweit ist die Beweisrüge nicht dem Gesetz entsprechend ausgeführt (vgl RS0041835 [T5]).
2.3. Allerdings bestünden gegen die Feststellung auch inhaltlich keine Bedenken. Die Erstrichterin weist zutreffend darauf hin, dass es für eine (positive) Feststellung zu einer Alternative zur Erneuerung der Gassteigleitung keine Beweisergebnisse gab. Auch der Zeuge I* gab lediglich an, dass er Alternativen überlegt und Denkansätze geliefert habe. Dass es tatsächlich eine durchführbare, günstigere Alternative gegeben hätte, ergibt sich aus seiner Aussage nicht.
3. Das Berufungsgericht übernimmt daher die Feststellungen als das Ergebnis eines mängelfreien Verfahrens und einer unbedenklichen Beweiswürdigung und legt sie seiner rechtlichen Beurteilung zu Grunde (§ 498 ZPO).
4. Zur Rechtsrüge:
4.1. Soweit die Beklagte moniert, das Erstgericht wäre verpflichtet gewesen, Feststellungen darüber zu treffen, ob es günstigere Alternativen zur Sanierung gab, ist auf die dazu ohnehin getroffene negative Feststellung des Erstgerichts zu verweisen (Urteil Seite 10). Ein sekundärer Feststellungsmangel kann daher nicht vorliegen.
4.2. Die Ansicht der Beklagten, bei der vom Erstgericht festgestellten übernommenen vertraglichen Verpflichtung, handle es sich (nur) um eine individuelle vertragliche Verpflichtung der Beklagten gegenüber Dritten und nicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft, teilt das Berufungsgericht nicht.
4.3. Die Klägerin behauptet eigene Ansprüche aus einem Vertrag zu Gunsten Dritter. Ob ein solcher Vertrag vorliegt, ist gemäß § 881 Abs 2 ABGB aus der Vereinbarung und der Natur und dem Zweck des Vertrags zu beurteilen, wobei die Zweifelsregel zu beachten ist, dass der Begünstigte das ihm zugewendete Recht unmittelbar erwirbt, wenn die Leistung hauptsächlich ihm zum Vorteil gereichen soll (§ 881 Abs 2 Satz 2 ABGB).
Die Regelung in ihrem Kaufvertrag, die die Beklagte (als Käuferin) zum Einbau neuer Steigleitungen und Fallstränge verpflichtet, findet sich unter dem Punkt „Bauausführung“. Es ist damit evident, dass Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist, die Erhaltung (Erneuerung) allgemeiner Teile (Gas und Elektrik), die durch den Dachausbau erwartet wurden, auf die Beklagte zu überwälzen. Dabei handelt es sich (auch) um nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen, also um Maßnahmen, die dem Bereich der Verwaltung zuzuordnen sind ( Painsi in GeKo Wohnrecht II 2 § 18 WEG 2002 Rz 16). Die Leistung der Beklagten dient daher nahezu ausschließlich der von der Erhaltungspflicht betroffenen und zur Kostentragung verpflichteten Eigentümergemeinschaft, was ein starkes Indiz für ein gewolltes Forderungsrecht ist.
Zu bedenken ist auch, dass nach der Begründung von Wohnungseigentum typischerweise die Eigentumsverhältnisse des WE-Organisators wechseln, sodass die Verkäuferin von vorneherein selbst langfristig gar keinen wirtschaftlichen Nutzen von der vereinbarten Übernahme der Sanierung/Erneuerung durch die Beklage gehabt hätte.
Schließlich wird auch nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vereinbarung die Leistung „zu Gunsten der Miteigentümergemeinschaft“ geschuldet. Es ist daher von einem echten Vertrag zu Gunsten Dritter auszugehen.
4.4. Die Aktivlegitimation der Klägerin ist damit - auch unter Berücksichtigung ihrer durch § 18 Abs 1 WEG beschränkten Rechtsfähigkeit - gegeben. Anders als bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen resultierend aus dem Errichtungsprozess (RS0108157 [T28]; RS0013430 [T13]), ist die Eigentümergemeinschaft zur Geltendmachung von Ansprüchen aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis sachlegitimiert, wenn diese ihre Wurzeln in der Verwaltung der Liegenschaft und damit in dem durch § 18 Abs 1 WEG definierten Rechtsbereich haben. Geht die Eigentümergemeinschaft im Bereich der Verwaltung vertragliche Beziehungen ein, ist sie als Vertragspartnerin berechtigt, sämtliche aus diesen Verträgen resultierende Ansprüche durchzusetzen ( Painsi in GeKo Wohnrecht II 2 § 18 WEG 2002 Rz 24 und 39). Damit spricht nichts dagegen, ihr solche Ansprüche auch mit einem Vertrag zu Gunsten Dritter zu übertragen.
Die Klägerin hatte also einen eigenen Erfüllungsanspruch gegen die Beklagte. Dass die Beklagte bei Nachfristsetzung leistungsbereit gewesen wäre, hat diese nicht einmal behauptet (RS0018428, RS0018371), damit hat sie das Erfüllungsinteresse (den Nichterfüllungsschaden) zu ersetzen ( Gruber in Kletečka/Schauer , ABGB-ON 1.07 § 921 Rz 4).
Auch wenn man aus dem Wortlaut im eigenen Kaufvertrag der Beklagten („Einbau neuer bzw. Sanierung der bestehenden Steigleitungen“) eine Wahlschuld (§ 906 ABGB) ableiten wollte, wäre für die Beklagte nichts gewonnen. Dass auch günstigere Varianten der Sanierung möglich gewesen wären und die Klägerin daher gegen die Schadensminderungsobliegenheit ( Hödl in Schwimann/Neumayr (Hrsg), ABGB Taschenkommentar 6 (2023) § 921 ABGB Rz 5) verstoßen hätte, ergibt sich aus den Feststellungen nicht. Die dazu getroffene Negativfeststellung trifft die beweisbelastete Beklagte.
4.5. Selbst wenn man ein eigenständiges Forderungsrecht als vertraglichen Anspruch verneint, wäre für die Beklagte nichts gewonnen. Der Ansicht der Beklagten, die Bestimmung des § 1042 ABGB fände „keine Anwendbarkeit bei fremden Vertragspflichten“, steht die herrschende Ansicht entgegen, die das Erfordernis, der Schuldner habe den Aufwand „nach dem Gesetze“ selbst machen müssen, weit auslegt ( Lurger in Kletečka/Schauer , ABGB-ON 1.09 § 1042 Rz 5). Danach genügt jede, auch vertragliche, Verpflichtung des Schuldners (RS0104142 [T4]; [T9]).
Die Beklagte als Schuldnerin kann gegen den Anspruch der - verkürzten - Klägerin nach § 1042 ABGB (nur) Einwendungen geltend machen, die ihr gegenüber dem Empfänger zustanden, da sich der Aufwandersatz ganz nach der beglichenen Forderung richtet ( Lurger in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.09 § 1042 Rz 9). Nach den unbekämpften Feststellungen im Ersturteil verpflichtete sich die Beklagte gegenüber ihren Käufern so wie auch gegenüber ihrer Verkäuferin, der K* GesmbH Co OG, und deren Rechtsnachfolgern zur Erneuerung der Elektro- und Gassteigleitungen. Mit dieser Erneuerung ist die Klägerin als Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG in in Vorlage getreten und hat damit – falls man einen eigenen direkten vertraglichen Anspruch verneint - einen eigenen Verwendungsanspruch nach § 1042 ABGB gegenüber der an sich zur Erneuerung verpflichtete Beklagten erworben (zur vergleichbaren Konstellation im Falle des Schadenersatzes: Painsi in GeKo Wohnrecht II 2 § 27 WEG 2002 Rz 12). Da sich die Beklagte zur Erneuerung der Leitungen verpflichtet hat, kann sie der Klägerin auch nicht entgegenhalten, dass alternative Sanierungsmaßnahmen die Undichtheit der Leitungen behoben hätten.
5. Der insgesamt unberechtigten Berufung war daher ein Erfolg zu versagen.
Die ordentliche Revision ist mangels erheblicher Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.
6. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.
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