RS0108157 – OGH Rechtssatz

…bei Wahl des Gewährleistungsbehelfs betreffend allgemeine Teile des Hauses zwischen Verbesserung und Preisminderung oder zwischen Naturalersatz und Geldersatz: RS0108158 [T4, T6, T8, T10, T12, T17]; RS0108157 [T7, T10, T13, T14]; RS0082907 [T6, T7, T9, T13]; zuletzt 5 Ob 167/23d [Rz 29]) eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft oder einer…

…allgemeine Teile steht grundsätzlich nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu, sondern es ist darüber ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder eine substituierende Entscheidung eines Außerstreitrichters erforderlich (RS0108157 [T7, T13, T15]; RS0108158 [T4, T8, T12, T17]; RS0082907 [T6, T9, T13]). Nach der Rechtsprechung ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder die Entscheidung des Außerstreitrichters…

…Weiterentwicklung bedürfen (vgl auch RIS Justiz RS0114709). Auch die allgemeinen Ausführungen der Vorinstanzen zur Sachlegitimation sind durch die ständige Rechtsprechung gedeckt (vgl nur RIS Justiz RS0108157). Da auch im Rekurs keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung aufgezeigt wird, war das Rechtsmittel - ungeachtet des den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Zulässigkeitsausspruchs des Berufungsgerichtes - als…

…Ob 272/97y; 5 Ob 294/99t; 5 Ob 253/00t; 5 Ob 201/00w; 5 Ob 282/00g; 5 Ob 296/00s [RIS-Justiz RS0108157]). Diesfalls ergibt sich, dass die einzelnen Miteigentümer auch nach Begründung von Wohnungseigentum berechtigt sind, selbständig Gewährleistungsansprüche, aber auch Schadenersatzansprüche (5 Ob 282/00g) geltend zu…

…dargestellt (5 Ob 147/97x; 5 Ob 2148/96k = SZ 70/129 = MietSlg 49.516/31; 5 Ob 181/03h = SZ 2004/93 mwN; RIS-Justiz RS0108157). Danach steht der verfahrensgegenständliche, aus individuellen Verträgen der Wohnungseigentümer mit dem Bauträger herrührende Schadenersatzanspruch grundsätzlich den Wohnungseigentümern zu. Derartige aus dem jeweiligen Vertrag mit Bauträger…

…der Wohnungseigentümer legitimiert. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn Gemeinschaftsinteressen dadurch nicht gefährdet sind, dass ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch allein geltend macht (RIS Justiz RS0108157, RS0108158 [T6, T7, T8]). 2.4. Der von der Klägerin im Wege der Vertragsanpassung begehrte Abschlag vom Kaufpreis ist nach den im vorigen wiedergegebenen Ausführungen des…

…und nicht die Eigentumsgemeinschaft zur Erhebung von Forderungen berechtigt, mögen diesen auch Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses zugrundeliegen (SZ 70/129, RIS Justiz RS0108157 u.a.). Die Klägerin wäre also nur dann zur Erhebung der gegenständlichen Klagsansprüche legitimiert, wenn ihr solche Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer wirksam vertraglich abgetreten worden wären…

…aus „eigenen“, also von ihr selbst abgeschlossenen Verträgen aktivlegitimiert; das gilt sowohl für Erfüllungsansprüche als auch für Schadenersatz- und Gewährleistungsansprüche (vgl RIS Justiz RS0108157). Die klageweise Geltendmachung von Schadenersatz wegen Nichterfüllung oder mangelhafter Erfüllung der von den jeweiligen Wohnungseigentümern (bzw ihren Rechtsvorgängern) abgeschlossenen Verträge durch die Eigentümergemeinschaft erfordert daher…

…kann, selbst wenn die Mängel allgemeine Teile der Anlage beträfen, steht in Einklang mit ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung (vgl RIS Justiz RS0108158 [T6; T7; T8; T10]; RS0108157; zuletzt 5 Ob 21/09p). Demnach ist zwar zur Durchsetzung eines Anspruchs auf Herstellung eines mängelfreien Zustands allgemeiner Teile, auch wenn es um…

…Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Wohnungseigentumsorganisator selbstständig (allein) geltend machen kann, auch wenn diese allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen, entspricht gesicherter Rechtsprechung (RIS-Justiz RS0108157; RS0108158; RS0013430). Soweit die Beklagte behauptet, es fehle an einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Wahl des Rechtsbehelfs (hier: Schadenersatzansprüche), widerspricht dies insofern den getroffenen…

…ist, weil etwa bei Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderungsansprüchen nur so die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt werden können (WoBl 1998/32 [Hausmann]; RIS-Justiz RS0108157; 0108158; 013431 ua). Soweit allerdings Gemeinschaftsinteressen nicht gefährdet sind, ist der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer nicht gehindert, seine, auch allgemeine Teile der gemeinschaftlichen Sache betreffenden…

…nach Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer auf deren Kosten durchgeführt wurde und die Klägerin für den von ihr angestrebten Schadenersatzanspruch selbst forderungsberechtigt gewesen wäre (RIS Justiz RS0108157, RS0013430 ua). Die Klägerin konnte nicht darauf vertrauen, dass die Beklagte Ansprüche gegen den Erstverkäufer verfolge und damit ihre Ansprüche wahre, da sie von vornherein…

… Ob 147/97x; 5 Ob 201/00w; 5 Ob 181/03h; 5 Ob 50/07z; RIS Justiz RS0108157). 2. Im Verfahren blieb unstrittig, dass zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und der erstbeklagten Partei kein Vertragsverhältnis bestand. Den Wohnungseigentümern stehen daher auch keine vertraglichen Ansprüche…

…Wohnungseigentümer – weil etwa bei der Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung unterschiedliche Interessen bestehen können – ein Mehrheitsbeschluss gefordert (RIS Justiz RS0108157 [T8, T10]; vgl auch RS0108158). Grundsätzlich gilt, dass die Frage der Aktivlegitimation bei Geltendmachung vertraglicher Ansprüche im Außenverhältnis nach der vertraglichen Grundlage zu beurteilen ist…

… § 13b WEG vorliege; es lässt sich aus den bisherigen Feststellungen auch nicht entnehmen, ob Gemeinschaftsinteressen nicht mehr beeinträchtigt werden könnten (RIS Justiz RS0108157, RS0108159, RS0013430, RS0013431). Auch das wird im fortgesetzten Verfahren zu klären sein. Damit erweist sich auch das Rechtsmittel der Beklagten im Ergebnis als nicht berechtigt…

…Eigentümerbeschluss verfehlt. Die allein Gemeinschaftsinteressen beeinflussende Wahl, ob Verbesserung/Naturalrestitution einerseits oder Preisminderung/Geldersatz andererseits zu fordern ist (vgl RIS Justiz RS0108158 [T6; T7]; RS0082907; RS0108157 [T3; T20]), haben die Wohnungseigentümer festgestelltermaßen getroffen. Auf welche Weise und mit welchen Begehrenswortlaut jeweils eine der gewählten Alternativen durchzusetzen ist, bedarf keiner gesonderten Beschlussfassung…

…Teile der Liegenschaft nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer allein zusteht, sondern darüber ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder eine substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich ist (RIS Justiz RS0108157 [T7; T13; T15]; RS0108158 [T4; T8; T12; T17]; RS0082907 [T6; T9; T13]); dass diesen Erfordernissen hier entsprochen sei, behauptet die Beklagte nicht. 2. Soweit auch…

…grundsätzlich der jeweilige Vertragspartner (also entweder der Wohnungseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft) geltend machen, auch wenn die Mängel allgemeine Teile des Hauses betreffen (RIS Justiz RS0013430; RS0108157). Schadenersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft aus einem eigenen Vertrag oder der Eigentümergemeinschaft nach § 18 Abs 2 WEG abgetretene vertragliche Schadenersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer kommen hier…

…ist (RS0013431 [T18]). Der aus individuellen Verträgen der Wohnungseigentümer mit dem Bauträger herrührende Gewährleistungsanspruch steht den Wohnungseigentümern zu; die Eigentümergemeinschaft ist insofern nicht anspruchsberechtigt (RS0119208; RS0108157 [T1]). Allerdings können solche Individualrechte der Miteigentümer gegenüber Dritten auf erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands der Baulichkeit der Eigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung der Liegenschaft…

…einzelne Wohnungseigentümer solche Gewährleistungs und Schadenersatzansprüche geltend machen, ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen (RS0082907; RS0119208; RS0108157). Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist allerdings ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung…

… Ob 147/97x; 5 Ob 99/03z; 5 Ob 21/09p; 5 Ob 126/12h; RIS Justiz RS0108157, RS0108158). Ein solcher Mehrheitsbeschluss liegt hier vor. Die beklagte Partei äußert keine Bedenken gegen die ausreichende Bestimmtheit des Beschlusses und zieht die Rechtsansicht des Berufungsgerichts…

…am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses festzuhalten, weil etwa bei Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderungsansprüchen nur so die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt werden könnten (RIS-Justiz RS0108157; RS0108158; 5 Ob 155/06i; 5 Ob 190/02f; 5 Ob 231/02k). Ob Naturalrestitution oder Geldersatz begehrt werde…

…Wahl zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren der Fall ist, muss er einen Beschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer oder eine diesen Beschluss ersetzende Entscheidung des Außerstreitgerichts erwirken (RS0108157 [T7, T10]; RS0108158 [T7, T10]; RS0013430 [T6, T8]). Gleiches gilt für Schadenersatzansprüche des Wohnungseigentümers (RS0108157 [T7]; RS0108158 [T11]). In einem derartigen Mehrheitsbeschluss muss der Umfang…

…können einzelne Wohnungseigentümer solche Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen, ohne dass die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen (RIS Justiz RS0108157; RS0082907; RS0119208; vgl auch RS0108158). Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist allerdings ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder…

…einzelne Wohnungseigentümer solche Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen, ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen (RIS-Justiz RS0108157; RS0082907; RS0119208; vgl auch RS0108158). Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist allerdings ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder…

…11] 3.2. Nach der Rechtsprechung sind Gewährleistungsrechte vom Vertragspartner jenes Vertrags, in dessen Abwicklung eine Störung eingetreten ist, geltend zu machen ( RS0013431 [T18]; RS0082907 [T11]; RS0108157 [T5]). Ein Wohnungseigentümer, der ein Gewährleistungsrecht aus einem von ihm geschlossenen Vertrag geltend machen will, hat nur dann die Zustimmung der (Mehrheit der) anderen Wohnungseigentümer…

…Begründung: 1.) Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senates seit 5 Ob 147/97x = SZ 70/129 (vgl RIS Justiz RS0108158, RS0108157) kann der Wohnungseigentümer die aus seinem Vertrag mit dem Errichter der Wohnanlage resultierenden Gewährleistungsansprüche gegen seinen Vertragspartner auch dann allein geltend machen, wenn die Mängel…

…Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich (10 Ob 56/19m; RS0108157 [T3, T4 uva]; RS0108158). [27] 6. Eine solche unterschiedliche Interessenlage könnte insbesondere in der möglichen Wahl zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren liegen (4 Ob…

…vom Erwerber einer Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag resultieren, durch einen Mehrheitsbeschluss aufeinander abzustimmen, wenn durch die Vorgangsweise Gemeinschaftsinteressen berührt werden (RIS Justiz RS0108157). Dass solche Individualrechte zur Geltendmachung der Eigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung der Liegenschaft abgetreten werden können (vgl RIS Justiz RS0119208), entsprach schon bisheriger höchstgerichtlicher…

…Wohnungseigentümer Gewährleistungs-ansprüche an gemeinschaftlichen Anlagen geltend machen, ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen (RIS Justiz RS0108157; RS0082907; RS0119208). Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende…

…Teile steht grundsätzlich nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu, sondern darüber ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder eine substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich (RIS-Justiz RS0108157 [T7; T13; T15]; RS0108158 [T4; T8; T12; T17]; RS0082907 [T6; T9; T13]). Dass hier ein solcher, den einschlägigen Anforderungen des WEG 2002 entsprechender Mehrheitsbeschluss…

…Anspruch aus dem vom Erwerber eine Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag her, so ist nur der Erwerber und nicht die Eigentümergemeinschaft forderungsberechtigt (RIS Justiz RS0108157). In den vom Rechtsmittelwerber zitierten Entscheidungen 5 Ob 181/03h und 5 Ob 148/04g (RIS Justiz RS0119208) hat der erkennende Senat im…

…ständigen Rechtsprechung können einzelne Wohnungseigentümer solche Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen, ohne dass die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen (RS0108157, RS0082907, RS0119208, auch RS0108158). Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist allerdings ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine…