16R32/25f – OLG Wien Entscheidung

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Dr. Sonntag als Vorsitzenden sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Mag. Elhenicky und Mag. Janschitz in der Rechtssache der klagenden Parteien, 1. A* B*, M.Sc. , geb. **, ** und 2. Dipl.Ing. C* B* , geb. **, **, beide vertreten durch Dr. Martin Alt, Rechtsanwalt in Wien wider die beklagten Parteien 1. Ing. D* E* , geb. ** und 2. F* E*, geb. **, beide **, beide vertreten durch Mag. Bernd Trappmeier, Rechtsanwalt in Korneuburg, wegen EUR 58.100 und Einwilligung in die Urkundenhinterlegung, über die Berufungen der klagenden Parteien (Berufungsinteresse EUR 32.300) und der beklagten Parteien (Berufungsinteresse EUR 9.738) gegen das Urteil des Landesgerichts Korneuburg vom 20. November 2024, **-58, gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung

I. zu Recht erkannt:

Der Berufung der klagenden Parteien wird nicht Folge gegeben und das angefochtene Urteil in seinem Punkt 2. als Teilurteil bestätigt, sodass es einschließlich des unbekämpft in Rechtskraft erwachsenden Teils lautet:

„ 1.) Die beklagten Parteien sind schuldig, von den klagenden Parteien das Eigentumsrecht an dem auf der Parzelle G* des Grundstückes 567/4 inneliegend der EZ H* KG I*, errichteten Superädifikat sowie sonstigen Baulichkeiten, durch die Hinterlegung dieses Urteils in die Sammlung der hinterlegten und eingereihten Urkunden des Grundbuches des Bezirksgerichtes Mödling, zu

erwerben und sämtliche zu diesem Zweck und in diesem Zusammenhang erforderlichen Handlungen zu setzen, Zahlungen zu leisten, Erklärungen und Unterschriften abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, sowie den klagenden Parteien zur ungeteilten Hand den Kaufpreis in Höhe von EUR 16.062 zu zahlen.

2.) Das Mehrbegehren, die beklagten Parteien seien darüber hinaus schuldig, den klagenden Parteien zur ungeteilten Hand EUR 32.300 zu zahlen, wird abgewiesen.“

Die Kostenentscheidung bleibt dem Erstgericht nach rechtskräftiger Erledigung der Streitsache vorbehalten.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

II. den

B e s c h l u s s

gefasst:

Der Berufung der beklagten Parteien wird Folge gegeben und das angefochtene Urteil hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung in Spruchpunkt 1. im Umfang von EUR 9.738 aufgehoben und die Rechtssache insoweit zur neuerlichen Entscheidung nach allfälliger Verfahrensergänzung zurückverwiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens sind insoweit weitere Verfahrenskosten.

Entscheidungsgründe:

Die Beklagten waren bis zum 19.12.2022 gemeinsam Eigentümer des Grundstücks EZ H*, KG I*. Die Zweitbeklagte übertrug mit Schenkungsvertrag vom 19.12.2022 ihre 32/100 Anteile je zur Hälfte an J* und DI a* E*. Auf der Liegenschaft befindet sich ein Baggersee („**“) mit am Ufer angrenzenden Parzellen.

Die Kläger erwarben im Jahr 2012 von den damaligen Mietern ein auf einer der Parzellen errichtetes Superädifikat. Die Kläger mieteten mit Mietvertrag vom 28.06.2012/29.06.2012/10.09.2012 von den Beklagten die mit der Orientierungsnummer „Sub-Parzelle G*“ bezeichnete Badeparzelle an. Das Mietverhältnis begann am 1.3.2012 und endete am 31.12.2015. Der Mietvertrag lautet auszugsweise

„ XIII.

[…]

Sollten die Vermieter das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer nicht mehr zu analogen Bedingungen mit dem Mieter fortsetzen wollen, sind sie verpflichtet, die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten dem Mieter um den vollen Schätzwert (Absatz 3) käuflich abzulösen. Das Vormietrecht ist in diesem Falle erloschen, ebenso das nur für die Vertragsdauer geltende Vorkaufsrecht.

Der Schätzwert ist zum Stichtag der Schätzung mangels anderer Einigung von dem Sachverständigen festzustellen, der an erster Stelle in der betreffenden Branchenliste des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien aufscheint. Die Kosten werden von den Vermietern und vom Mieter je zur Hälfte getragen. “

Nachdem keine Einigung zwischen den Parteien über eine Verlängerung des Mietvertrages erzielt werden konnte, endete das Mietverhältnis am 31.12.2015.

Die Kläger begehrten von den Beklagten, sie seien gegenüber den Klägern schuldig, das Eigentumsrecht an dem auf der Parzelle G* des Grundstückes 567/4, inneliegend der EZ H* KG I*, errichteten Superädifikat sowie den sonstigen Baulichkeiten durch die Hinterlegung dieses Urteils in die Sammlung der hinterlegten und eingereihten Urkunden des Grundbuches des Bezirksgerichtes Mödling zu erwerben und sämtliche zu diesem Zweck und in diesem Zusammenhang erforderlichen Handlungen zu setzen, Zahlungen zu leisten, den bestimmbaren Kaufpreis in Höhe von EUR 58.100 oder in der vom Gericht bestimmten Höhe zu bezahlen sowie Erklärungen und Unterschriften abzugeben. Darüber hinaus erhoben sie noch ein Eventualbegehren.

Sie brachten, soweit im Berufungsverfahren noch wesentlich vor, dass es sich bei dem im Mietvertrag vereinbarten „vollen Schätzwert“ um den Verkehrs-und nicht um den Sachwert handle. Darüber hinaus sei DI L* nicht der im Mietvertrag genannte Sachverständige. Er scheine nicht auf der im Vertrag angeführten Liste auf. Das von ihm erstellte Gutachten sei qualifiziert unrichtig, weil sich der Sachwert (Bauzeitwert) der baulichen Anlagen auf der Pachtparzelle auf zumindest EUR 70.000 belaufe. Der Sachwert des Wohngebäudes alleine betrage zumindest EUR 40.000, der der Außenanlagen EUR 3.000, der der Uferanlagen EUR 10.000, der des Gerätehauses EUR 500 sowie der der von den Mietern selbst hergestellten Aufschließungsanlagen zumindest EUR 16.000. Die Wertermittlung durch DI L* gehe lediglich von 1/5 aus, was wesentlich zu gering sei.

Die Beklagten bestritten, beantragten die Klage abzuweisen und wendeten die Wirksamkeit der Schiedsgutachterklausel ein. Die Parteien hätten sich nicht auf die Höhe der Ablöse einigen können, sodass ein Sachverständiger zu bestellen gewesen sei. Die Bestellung des an erster Stelle der Liste des Handelsgerichts Wien genannten Sachverständigen entspreche dem hypothetischen Parteiwillen. Der Schätzwert im Sinne des Vertrags beziehe sich alleine auf das Gebäude und betrage laut Gutachten EUR 16.062.

Mit dem angefochtenen Urteil verpflichtete das Erstgericht in Punkt 1. die Beklagten, das Eigentumsrecht an dem auf der gegenständlichen Parzelle errichteten Superädifikat sowie sonstigen Baulichkeiten, durch die Hinterlegung dieses Urteils in die Sammlung der hinterlegten und eingereihten Urkunden des Grundbuches des Bezirksgerichtes Mödling zu erwerben und sämtliche zu diesem Zweck und in diesem Zusammenhang erforderlichen Handlungen zu setzen, Zahlungen zu leisten, Erklärungen und Unterschriften abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, sowie den Klägern zur ungeteilten Hand den Kaufpreis in Höhe von EUR 25.800 zu zahlen. Das Mehrbegehren von EUR 32.300 wies es in Punkt 2. ab und behielt sich die Kostenentscheidung bis zur rechtskräftigen Erledigung der Streitsache vor (Punkt 3.).

Neben dem eingangs wiedergegebenen Sachverhalt stellte das Erstgericht noch den auf den Seiten 3 bis 7 der Urteilsausfertigungen ersichtlichen Sachverhalt fest, auf den verwiesen wird und aus dem die nachstehenden Festellungen hervorgehoben werden:

„ Die Kläger verstanden unter der Wendung „voller Schätzwert“, dass sie bei Ablöse der Baulichkeit einen marktgerechten, für sie als Mieter fairen, von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen aus dem Fachgebiet Immobilien ermittelten Wert erhalten werden.

Die Kläger gingen nicht davon aus, dass der von dem vereinbarten Sachverständigen ermittelte Wert nur als Orientierungswert für weiterführende Ablöseverhandlungen dienen sollte. Sie gingen vielmehr von dessen Verbindlichkeit für die Vertragspartner aus. […]

Zum 31.12.2015 war in der vom Präsidenten des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien geführten Liste im Fachgebiet 94.17 (Bewertung von Einfamilienhäusern) kein Sachverständiger eingetragen. In der vom Präsidenten des Handelsgerichtes Wien geführten Liste war DI L* an erster Stelle für dieses Fachgebiet eingetragen. […]

Im Dezember 2015 kam es zwischen den Streitteilen zu Gesprächen über den Abschluss eines neuen Mietvertrages ab 1.1.2016. Der von den Beklagten dazu verlangte Mietzins war den Klägerin im Vergleich zu dem bisher gezahlten zu hoch, sodass es zu keinem Abschluss eines weiteren Vertrages kam.

Daher beauftragten die Kläger den Sachverständigen Mag. M* mit der Erstellung eines Bewertungsgutachten, das von einem Bauzeitwert des Superädifikates zum Stichtag 8.2.2021 von EUR 70.052,53 und einem Verkehrswert von EUR 90.000 ausging.

Da es zwischen den Streitteilen zu keiner Einigung über die Höhe der zu zahlenden Ablöse für die Baulichkeit kam und sie sich auch über die Person eines Sachverständigen zur Bewertung nicht einigten, bevollmächtigten die Beklagten den Beklagtenvertreter mit der vertragskonformen Beauftragung eines Gutachtens. Dieser beauftragte DI L* im Namen der Beklagten, den Sachwert das verfahrensgegenständlichen Superädifikats zu ermitteln.

Den Klägern wurde DI L* als von den Beklagten bestellter Sachverständiger vor Erstattung von dessen Gutachten genannt. Sie sprachen sich gegenüber den Beklagten bzw. dem Sachverständigen nicht gegen dessen Tätigwerden aus, kündigten aber an, dessen Ergebnisse gegebenenfalls nicht zu akzeptieren.

In der Folge erstellte DI L*, nachdem er das Objekt am 2.9.2022 besichtigt hatte, ein Sachwertgutachten und bezifferte den Zeitwert des Superädifikates zum 2.9.2022 mit EUR 16.062.

Der Sachwert des Superädifikates betrug zum 2.9.2022 tatsächlich EUR 25.800, der Verkehrswert EUR 58.100.“

Ausgehend von den getroffenen Feststellungen kam das Erstgericht rechtlich zum Ergebnis, dass die in Rede stehende Vereinbarung eine Schiedsgutachtervereinbarung sei; der Sachverständige solle nicht eine verbindliche Entscheidung über eine strittige Forderung treffen, sondern lediglich verbindlich die Höhe des Gebäudewertes festlegen. Nach dem Wortlaut und der erkennbaren Intention des Vertragstextes sei die Baulichkeit nicht zum Verkehrswert abzulösen. Ein Superädifikat sei eine vom Baugrund und einem darüber abgeschlossenen Mietvertrag unabhängige, bewegliche Sache, sodass bei dessen Bewertung nicht auf die Lage des Baugrundes abzustellen sei. Die Kläger könnten daher nur den Sachwert des Superädifikats verlangen.

Grundsätzlich sei daher das Schiedsgutachten von DI L* zur Beurteilung des Kaufpreises verbindlich. Eine qualifizierte Unrichtigkeit beraube jedoch dem Schiedsgutachten seine bindende Wirkung.

Der im Gutachten DI L* ermittelte Sachwert von EUR 16.062 sei um EUR 9.738 unter dem vom Gerichtssachverständigen ermittelten und vom Gericht festgestellten Wert von EUR 25.800 und sei daher von diesem rund 38 % abgewichen. Die Berücksichtigung von Abbruchkosten erscheine unbillig. Es sei daher eine Anpassung des vertraglich zu zahlenden Sachwertes im Umfang des Gerichtsgutachtens vorzunehmen, um diese Unbilligkeit zu vermeiden.

Gegen die Abweisung des Zahlungsbegehrens im Umfang von EUR 32.200 richtet sich die Berufung der Kläger aus den Berufungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag der Berufung Folge zu geben und das angefochtene Urteil aufzuheben (gemeint: abzuändern) und dem Klagebegehren vollinhaltlich stattzugeben; hilfsweise stellen sie einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.

Gegen den Zuspruch von EUR 9.738 richtet sich die Berufung der Beklagten aus den Berufungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtliche Beurteilung mit dem Antrag, der Berufung Folge zu geben und das angefochtene Urteil dahingehend abzuändern, dass die Beklagten verpflichtet seien, einen Kaufpreis von EUR 16.062 an die Kläger zu zahlen und das Mehrbegehren in Höhe von EUR 42.038 abgewiesen werde.

Im Berufungsverfahren ist daher nur mehr das über EUR 16.062 hinausgehende Zahlungsbegehren strittig.

Beide Parteien beantragen in ihren jeweiligen Berufungsbeantwortungen, der Berufung der Gegenseite nicht Folge zu geben.

Die Berufung der Beklagten ist im Sinne des eventualiter gestellten Aufhebungsbegehren berechtigt , jene der Kläger ist nicht berechtigt .

I.: Zur Berufung der der Kläger :

I.1. Die Kläger bekämpfen als unrichtige Tatsachenfeststellung die Ausführungen im Sachverhalt des Ersturteils, wonach die Parteien, wenn sie gewusst hätten, dass zum Zeitpunkt einer künftigen Bewertung kein Sachverständiger für das Fachgebiet in der beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien geführten Liste eingetragen sei, sie im Vertrag das Handelsgericht Wien als für die Auswahl des Sachverständigen relevantes, listenführendes Gericht vereinbart hätten.

Zutreffend weisen die Kläger ohnehin selbst in der Berufung darauf hin, dass es sich dabei um keine Tatsachenfeststellung, sondern um die rechtliche Beurteilung handelt. Ist eine Vertragsurkunde vorhanden und liegen von deren Wortlaut abweichende Verfahrensergebnisse – wie hier - nicht vor, so ist der hypothetische Parteiwille durch die - in den Bereich der rechtlichen Beurteilung fallende - Auslegung der Urkunde zu ermitteln (vgl 3 Ob 562/95).

I.2. Zur Rechtsrüge :

I.2.1.Die Kläger monieren, dass die Bestimmung in Punkt XIII. des Mietvertrags („voller Schätzwert“) nicht eindeutig sei, die Kläger Konsumenten und die Beklagten Unternehmer seien. Unklare Vertragsbestimmungen seien in diesem Fall zum Nachteil der Beklagten auszulegen, sie hätten sich dieser unklaren Vertragsbestimmung bedient. Dass zur Ermittlung des vollen Schätzwerts die Sachwertmethode die einzig geeignete sei, ergebe sich weder aus dem Vertrag noch aus den Bestimmungen des LBG.

I.2.2.Der Oberste Gerichtshof führte zu 5 Ob 36/24s zu der auch im vorliegenden Verfahren zu beurteildenden (identen) Vertragsklausel aus:

„Selbst der Kläger geht davon aus, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) in Geltung stand. Damit mag es zwar zutreffen, dass die Formulierung „voller Schätzwert“ auf einen älteren Vertrag zurück geht und damit an die bei dessen Abschluss geltende Realschätzordnung angelehnt ist. Das ändert aber nichts daran, dass die Bewertung nach dem erkennbaren Parteiwillen nach den Vorgaben des bei Vertragsabschluss bereits geltenden LBG zu erfolgen hatte, das auch für die Ermittlung des Wertes (Bewertung) von Überbauten im Sinn des § 435 ABGB heranzuziehen ist (§ 1 Abs 1 LBG).

Nach § 2 LBG (Bewertungsgrundsatz) ist – sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt ist – der Verkehrswert, also der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann, zu ermitteln. Als allgemeine Regeln für die Bewertung (und damit für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Sache) kommen nach § 3 LBG das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht. Im Sachwertverfahren (§ 6 LBG) ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwerts, des Bauwerts und des Werts sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln. Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens obliegt grundsätzlich dem Sachverständigen (§ 7 LBG).

Berücksichtigt man die Ausgangslage bei Abschluss des Vertrags, ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht zum Ergebnis gelangte, dass mit der Wendung „voller Schätzwert“ in Punkt XIII. des Vertrags der Sachwert der Baulichkeiten mit deren Verkehrswert gleichzusetzen ist, und damit das Sachwertverfahren zur Ermittlung des Preises angesprochen wird:

Dieser Vertragspunkt trifft eine Regelung für die Beendigung des Mietverhältnisses und stellt die vertraglich vereinbarte Alternative zum Regelfall dar, dass der Eigentümer eines Superädifikats dieses bei Beendigung des Grundbenützungsverhältnisses auf Verlangen des Grundeigentümers zu entfernen hätte. Welche wertbildenden Umstände es dem Eigentümer eines Superädifikats nach endgültigem Ablauf des Mietvertrags ermöglichen sollen, das Superädifikat um einen über den Sachwert des Gebäudes hinausgehenden Kaufpreis zu veräußern, ist dabei nicht ersichtlich. In Ermangelung anderer anrechenbarer wertbildender Faktoren, wie etwa ein Bodenwert, verbleibt nur der Bauwert des Superädifikats.

Die gegenteilige Auffassung des Klägers zieht einen „Verkehrswert“ (des Superädifikats) heran, dem der Verkauf an einen Dritten inklusive eines Lagezuschlags und Aufschließungskosten zugrunde liegt. Damit unterstellt er eine Nutzungsbefugnis für das Grundstück und ignoriert, dass das Bestandverhältnis seit 2015 aufgelöst ist und er keine rechtliche Möglichkeit hat, einem potentiellen Käufer seines Superädifikats ein Recht auf dessen Verbleib am Grundstück der Beklagten zu verschaffen. Zutreffend hat bereits das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die vom Kläger angesprochene Lage an einem See nur zum Tragen kommen könnte, wenn der Erwerb des Superädifikats und des Mietrechts für einen Dritten eine wirtschaftliche Einheit darstellte, und deren Einfluss auf die Preisbildung maßgeblich von der verbleibenden Befugnis zur Grundbenützung abhängt. Eine solche Situation liegt hier gerade nicht vor.

Auch der Hinweis des Klägers, die Beklagten als ehemalige Vermieter könnten das Superädifikat selbst verwenden oder (unter Einräumung eines Nutzungsrechts) weiterveräußern, überzeugt nicht. Abzustellen ist auf den Preis, der bei Veräußerung der Sache im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann (§ 2 Abs 2 LBG). Damit ist der Wert der Sache, der für sie am Markt zu erlösen ist, gemeint, nicht aber die potentiellen Dispositionsmöglichkeiten der Beklagten als Grundeigentümer, die sich zum Erwerb des Superädifikats verpflichtet haben. “

Davon ausgehend können die Kläger nur den Sachwert der Baulichkeit, aber nicht deren Verkehrswert verlangen.

Auch zur Unbestimmheit der Vertragsbestimmung äußerte sich der Oberste Gerichtshof und führte aus, dass das Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG verlange, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar seien (RS0122169 [T2]). Daran könne bei der vorliegenden Schiedsgutachterabrede kein Zweifel bestehen.

I.2.3. Die Kläger bringen noch vor, dass im Mietvertrag eine Gerichtsstandsvereinbarung getroffen worden sei, es sei die Zuständigkeit des Bezirksgerichtes Schwechat vereinbart worden. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung sei das Bezirksgericht Schwechat organisatorisch dem Gerichtssprengel des Landegerichts Korneuburg zugeordnet gewesen. Da die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine Gerichtsstandsvereinbarung getroffen hätten, die auch den Instanzenzug zum LG Korneuburg mit sich bringe, hätten sie, wenn sie sich dieses Umstandes bewusst gewesen wären, die Auswahl eines Sachverständigen der beim Landesgericht Korneuburg geführten Liste vereinbart. Alternativ dazu hätten die Parteien, wenn ihnen der Umstand, dass bei der Liste des Landesgerichts für ZRS Wien kein geeigneter Sachverständiger aufscheine, auch jene Liste, die beim Landesgericht Wiener Neustadt geführt werde, gewählt. Der ** liege im Gerichtssprengel des Bezirksgerichts Mödling, dieses liege im Sprengel des Landesgerichts Wiener Neustadt.

Auch die in diesem Zusammenhang sich stellende Frage nach dem hypothetischen Parteiwillen hat der Oberste Gerichtshof in 5 Ob 36/24s beantwortet:

„Treten nach Abschluss des Geschäfts Konfliktfälle auf, die von den Parteien nicht bedacht und daher auch nicht ausdrücklich geregelt wurden, dann ist unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zwecks zu fragen, welche Lösung redliche und vernünftige Parteien vereinbart hätten (RS0017758; vgl auch RS0113932). Haben die Vertragschließenden den eingetretenen Problemfall nicht geregelt, so ist der Vertrag ergänzend auszulegen. Dafür kommen vor allem der hypothetische Parteiwille, die Übung des redlichen Verkehrs (Verkehrssitte) sowie Treu und Glauben in Frage (RS0017758 [T3, T9]; RS0113932).

Die Bestimmung des „an erster Stelle in der betreffenden Branchenliste des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien aufscheinenden Sachverständigen“ in Punkt XIII. des Mietvertrags bezweckt objektiv erkennbar die Bestimmung einer konkreten Person aus einer fachlich befähigten Gruppe zum Schiedsgutachter, dem die Preisbestimmung obliegen sollte. Dazu steht fest, dass in der beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien geführten „entsprechenden Branchenliste“ kein Eintrag vorhanden war (und ist). Dieser Umstand erfordert eine (ergänzende) Vertragsauslegung.

Da die Parteien bei Vertragsabschluss auf den erstgereihten Sachverständigen der „entsprechenden Branchenliste“ abstellten, ein solcher aber beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien nicht gelistet ist, entspricht es dem hypothetischen Willen, dass die Parteien, hätten sie einen solchen Fall bedacht, das örtlich nächste und sachlich zuständige listenführende Gericht (§ 3 SDG), also das Handelsgericht Wien gewählt hätten. Das hat bereits das Erstgericht zutreffend erkannt. “

Auch im vorliegenden Fall hat das Erstgericht dies zutreffend erkannt. Soweit die Kläger vorbringen, sie hätten im Mietvertrag eine Gerichtstandsklausel getroffen, haben sie dies im erstinstanzlichen Verfahren nicht behauptet. Die Berufung verstößt hier gegen das im Berufungsverfahren geltende Neuerungsverbot (vgl § 482 ZPO). Aber auch die von den Klägern behauptete Gerichtstandsklausel hätte am Ergebnis nichts geändert, die Parteien vereinbarten vertraglich trotz der (behaupteten) Gerichtsstandsvereinbarung nämlich das listenführende Gericht in **.

I.2.4. Die Kläger bringen noch vor, dass nicht von einer wirksamen Vereinbarung eines Schiedsgutachtens auszugehen sei. Es sei unklar, ob es sich um eine Schiedsgutachterklausel oder um eine Schiedsklausel handle, welche Konsumenten gegenüber unwirksam wäre. Die Klausel sei zudem unwirksam, weil sie den Klägern nur eine sehr eingeschränkte Möglichkeit der Überprüfung des vom Gutachter wahllos festgesetzten Wertes biete.

Soweit die Kläger vorbringen, es könne ihnen nicht unterstellt werden, dass sie sich einer solchen Einschränkung ihrer Rechte unterworfen hätten, geht die Rechtsrüge nicht vom festgestellten Sachverhalt aus, sie ist damit nicht gesetzmäßig ausgeführt. Das Erstgericht stellte fest, dass beide Kläger vor Unterfertigung des Mietvertrags alle Vertragspunkte durchlasen. Sie gingen im Zusammenhang mit dem inkriminierten Vertragspunkt aber nicht davon aus, dass der vom vereinbarten Sachverständigen ermittelte Wert lediglich eine Orientierung für weiterführende Ablöseverhandlungen sein werde, sondern sie gingen bereits vor Vertragsunterfertigung von dessen Verbindlichkeit für die Vertragspartner aus.

Auch zur Frage, ob die Vertragsbestimmung eine Schiedsgutachterklausel ist, hat der Oberste Gerichtshof zu 5 Ob 36/24s Stellung genommen und dazu ausgeführt, dass ein Kaufvertrag grundsätzlich schon dann perfekt sei, wenn sich die Vertragsteile über den Kaufgegenstand und Kaufpreis geeinigt haben. Dabei genügt die objektive Bestimmbarkeit von Ware und Preis. Nach § 1056 Satz 1 ABGB können Käufer und Verkäufer die Festsetzung des Preises einer dritten bestimmten Person überlassen. Dazu genügt es, wenn die Parteien die Qualitäten des Dritten festlegen. Eine Klausel, die ohne Zwang so zu verstehen ist, dass für den Fall der Nichteinigung ein Gerichtssachverständiger den Preis festsetzen soll, macht den Vertrag nicht mangels Preisbestimmbarkeit ungültig. Der zur Preisbestimmung Berufene ist nicht Schiedsrichter, sondern Schiedsmann. Als Schiedsgutachter soll er aufgrund seiner Sachkunde gewisse Unterlagen und Tatsachen beschaffen und mit bindender Wirkung für die Parteien Feststellungen gewinnen oder den Parteiwillen ergänzen.

Die Einigung auf einen Schiedsgutachter zur Preisbestimmung, wenn sich die Parteien nicht über den „vollen Schätzwert“ verständigen können, in Punkt XIII. des Mietvertrags führt zum Ergebnis, dass ein Kaufvertrag über den Erwerb des Superädifikats durch die Beklagten unter der aufschiebenden Bedingung der Beendigung des Bestandverhältnisses wirksam zustande gekommen ist. Soweit die Kläger dennoch die Wirksamkeit der Schiedsgutachterklausel bestreiten, übergehen sie, dass dann eine Einigung über den Kaufpreis und damit ein gültiger Kaufvertrag, auf den sie ihr Begehren stützen, nicht vorläge, sodass ihrer Klage die Grundlage entzogen wäre. Sie blieben Eigentümer und müsste das Superädifikat auf ihre Kosten entfernen.

Das Ergebnis eines Schiedsgutachtens ist für die Parteien und das Gericht grundsätzlich materiell-rechtlich bindend. Diese Rechtsfolge entspricht dem Zweck des Schiedsgutachtens, einem zeitaufwändigen und kostspieligen Rechtsstreit vorzubeugen. Aus diesem Grund soll das Schiedsgutachten nicht jeder beliebigen Anfechtung ausgesetzt sein, andererseits aber auch keine absolute Gültigkeit haben (RS0106359). Nicht bindend ist ein Schiedsgutachten ausnahmsweise – als offenbar unbillig – dann, wenn es den Maßstab von Treu und Glauben in grober Weise verletzt und seine Unrichtigkeit sich dem Blick eines sachkundigen und unbefangenen Beurteilers sofort aufdrängt. Nicht jede objektive Unrichtigkeit oder Sachwidrigkeit bewirkt allerdings schon eine qualifizierte Unrichtigkeit (RS0016769 [T2]). Damit bleibt ein Schiedsgutachten in gewissen Grenzen überprüfbar, es kommt daher weder - wie die Kläger meinen - einem Glücksgeschäft, noch einer Enteignung gleich.

Der unberechtigten Berufung war somit ein Erfolg zu versagen.

I.3.Der Kostenvorbehalt gründet sich auf         § 52 Abs 3 ZPO.

I.4.Die ordentliche Revision ist mangels erheblicher Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.

II. Zur Berufung der Beklagten :

II.1.1.Die Beklagten wenden sich gegen den Zuspruch des Differenzbetrages von EUR 9.738 zwischen dem vom Sachverständigen DI L* und dem vom gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelten Sachwert. Sie bringen zusammengefasst vor, dass ausgehend vom festgestellten Sachverhalt die Wertermittlung des SV DI L* bindend sei. Der Sachverständige habe vom festgestellten Sachwert - entgegen der Ansicht des Erstgerichts - die Abbruchkosten nicht abgezogen.

II.1.2.Das Ergebnis eines Schiedsgutachtens ist – wie oben bereits dargelegt - für die Parteien und das Gericht grundsätzlich materiell-rechtlich bindend. Aus diesem Grund soll das Schiedsgutachten nicht jeder beliebigen Anfechtung ausgesetzt sein, andererseits aber auch keine absolute Gültigkeit haben (RS0106359). Nicht bindend ist ein Schiedsgutachten ausnahmsweise – als offenbar unbillig – dann, wenn es den Maßstab von Treu und Glauben in grober Weise verletzt und seine Unrichtigkeit sich dem Blick eines sachkundigen und unbefangenen Beurteilers sofort aufdrängt. Nicht jede objektive Unrichtigkeit oder Sachwidrigkeit bewirkt allerdings schon eine qualifizierte Unrichtigkeit (RS0016769 [T2]).

Das Erstgericht führt - ohne dazu Feststellungen zu treffen - in der rechtlichen Beurteilung (ob es sich dabei allenfalls um dislozierte Feststellungen handelt, kann an dieser Stelle dahingestellt bleiben) aus, dass das Gutachten des Sachverständigen DI L* in weiten Bereichen dem Aufbau und den Bewertungsregeln des Gerichtsgutachtens folge. Bei seiner Bewertung sei DI * aber gegenüber dem Gerichtsgutachten von nicht mehr ganz aktuellen Empfehlungen für den Ansatz der Herstellungskosten ausgegangen und er habe sich bei der Wertanpassung am Baukostenindex und nicht am Baupreisindex orientiert. Weiters habe DI K* der Bewertung eine ungewöhnlich kurze Restnutzungsdauer von 5 Jahren zu Grunde gelegt und er habe anders als der Gerichtssachverständige Abbruchkosten von rund EUR 9.200 berücksichtigt. Insbesondere aus Letzterem ließen sich die Abweichungen im Ergebnis ziffernmäßig nachvollziehen.

Damit ging das Erstgericht von Unrichtigkeiten des Schiedsgutachten aus. Ob diese allerdings den Maßstab von Treu und Glauben in grober Weise verletzen und sie sich dem Blick eines sachkundigen und unbefangenen Beurteilers sofort aufdrängen, kann noch nicht abschließend beurteilt werden, weil dazu Feststellungen fehlen. Diese Frage kann schließlich nur von einer sachkundigen Person beurteilt werden (vgl OLG Wien 16 R 117/23b).

Dass Erstgericht wird daher im fortgesetzten Verfahren Feststellungen zum von SV DI L* ermittelten Sachwert (insbesondere ob darin bereits Abbruchkosten enthalten sind oder nicht) und den den Schiedsgutachten SV DI L* anhaftenden Unrichtigkeiten zu treffen haben, wobei auch festzustellen sein wird, ob sich die Unrichtigkeiten dem Blick eines sachkundigen und unbefangenen Beurteilers sofort aufdrängen.

II.2.Das angefochtene Urteil war daher im hier bekämpften Umfang aufgrund der dargelegten sekundären Verfahrensmängel iSd § 496 Abs 1 Z 3 ZPO zur allfälligen Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung aufzuheben.

II.3.Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 2 ZPO.