Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch die Richter:innen Mag. Schallhart als Vorsitzenden sowie Mag. Eppacher und Mag. Ecker-Gorny als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A* , vertreten durch Mag. Ulrich Ortner, Rechtsanwalt in Innsbruck, gegen die beklagte Partei C* , vertreten durch Mag. Peter Linser, Rechtsanwalt in Imst, und der Nebenintervenientin auf Seiten der beklagten Partei, D* , vertreten durch Mag. Stefan Weiskopf, Dr. Rainer Kappacher und Dr. Michael Kössler, Rechtsanwälte in Landeck, wegen (ausgedehnt) EUR 24.102,37 s.A. und Feststellung (Streitwert: EUR 3.000,-) über die Berufungen der beklagten Partei und der Nebenintervenientin (Berufungsinteresse jeweils EUR 24.217,81) gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 20.2.2026, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Den Berufungen wird keine Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen zu Handen des Klagsvertreters die mit EUR 2.874,78 (darin enthalten EUR 479,13 an USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteigt EUR 5.000,00, nicht aber EUR 30.000,00.
Die Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin kaufte im Februar 2022 von der Beklagten eine Liegenschaft samt darauf errichtetem Wohnhaus für EUR 630.000,00. Die Nebenintervenientin ist die Rechtsvorgängerin der Beklagten. Gegenstand des Verfahrens sind Gewährleistungsansprüche der Klägerin. Im Berufungsverfahren ist strittig, ob und bejahendenfalls in welchem Umfang die Streitteile einen Gewährleistungsverzicht vereinbarten.
Die Klägerin begehrt EUR 21.217,81 an Verbesserungskosten und EUR 2.884,56 an Kosten für die Einholung eines Privatgutachtens und die Feststellung der Haftung der Beklagten für alle nachteiligen Folgen, die daraus entstehen, dass die Beklagte der Klägerin Baumängel an dem verkauften Wohnhaus verschwiegen habe und brachte vor, nach Übergabe der Liegenschaft sei es zu Wassereintritten gekommen. Grund dafür sei der nicht sach- und fachgerechte Einbau der Fenster gewesen. Die Klägerin habe die Fenster an der Nord- und der Südseite und einen durch das Wasser beschädigten Holzbalken tauschen lassen. Dafür seien Kosten von EUR 21.217,81 angefallen. Weiters habe sich herausgestellt, dass die Fassade nicht dem Stand der Technik entsprechend errichtet worden sei. Die Beklagte habe die ihr bekannten Mängel verschwiegen. Für ein Bausachverständigengutachten seien EUR 2.884,56 angefallen. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass durch die jahrelangen Wassereintritte weitere Schäden entstehen, weshalb die Klägerin ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Haftung der Beklagten für sämtliche zukünftigen Schäden aus den von der Beklagten verschwiegenen Wasserschäden habe. Weiters seien auch die Fenster an der Ost- und der Westseite des Hauses nicht sach- und fachgerecht eingebaut worden, sodass weitere Schäden durch Wassereintritte hinter die Eternitfassade zu befürchten stünden. Die Klägerin habe lediglich auf die Anfechtung des Vertrages, nicht auf Gewährleistung verzichtet. Die Streitteile hätten keinen (umfassenden) Gewährleistungsverzicht vereinbart.
Die Beklagte beantragt Klagsabweisung. Sie wendet zusammengefasst ein, sie habe von den behaupteten Mängeln nichts gewusst. Die Streitteile hätten einen umfassenden Gewährleistungsverzicht vereinbart. Konkret habe die Beklagte keine Garantie für einen bestimmten Bau- oder Kulturzustand übernommen.
Die Nebenintervenientin auf Seiten der Beklagten wendet ein, sie habe das Wohnhaus im Jahr 1996 von Professionisten errichten lassen. Die Fenster seien von einer Fachfirma eingebaut worden. Von allfälligen Mängeln habe sie nichts gewusst. Im Oktober 2018 habe sie die Liegenschaft samt darauf errichtetem Wohnhaus an die Beklagte und ihren Ehemann verkauft.
Mit dem angefochtenen Urteilverpflichtete das Erstgericht die Beklagte zur Zahlung von EUR 21.217,81 samt Zinsen und Zinseszinsen und gab dem Feststellungsbegehren im Umfang der Haftung für zukünftige Schäden aus dem mangelhaften Einbau der Fenster im Dachgeschoß an der Süd- und Nordseite sowie aus der mangelhaften Montage der Fassade statt. Das Feststellungsmehrbegehren es ab und verpflichtete die Beklagte nach § 41 ZPO zum Kostenersatz. Die Abweisung des Feststellungsmehrbegehrens erwuchs in Rechtskraft.
Über den mit Schriftsatz ON 21 ausgedehnten Betrag von EUR 2.884,56 sA sprach das Erstgericht nicht ab. Die Nichterledigung dieses Sachantrags wurde weder mit Berufung geltend gemacht, noch wurde ein Ergänzungsantrag gestellt. Dieser Anspruch ist daher aus dem Verfahren ausgeschieden (RS0040490).
Das Erstgericht ging von folgendem, nicht immer wörtlich wiedergegebenen und vom Berufungsgericht ergänzten (RS0121557) Sachverhalt aus:
Die Beklagte beabsichtigte die Liegenschaft samt darauf errichtetem Wohnhaus zu verkaufen und beauftragte einen Immobilienmakler mit der Vermittlung von Kaufinteressentinnen. Der Immobilienmakler übermittelte der Klägerin im Dezember 2021 ein von ihr erstelltes „Immobilienangebot“, das unter anderem folgende Beschreibung des Wohnhauses enthielt:
„[…] Die Fassade wurde mit hochwitterungsbeständigen Eternitschindeln versehen. Fassaden und Paneele aus Eternit verbinden Holzoptik mit der Dauerhaftigkeit von Faserzement – wertbeständig und pflegeleicht. […] Abgerundet wird dies alles von den schönen Holz-Alu-Fenstern, die ebenso von einem Premium Hersteller empfohlen wurden. […]“
Nach Übermittlung des Immobilienangebots fanden zwei Besichtigungstermine statt. Beim ersten Besichtigungstermin sprach die Klägerin die Wasserflecken an der Holzdecke der Essküche im ersten Obergeschoß an. Der Immobilienmakler erklärte, diese Flecken seien in der Bauphase entstanden. Diese Information hatte er vom damaligen Bauherrn erhalten. Die Beklagte teilte mit, dass diese Flecken mit einem Feuchtigkeitsmessgerät überprüft und für in Ordnung befunden worden seien.
Die Klägerin entschied sich, das Haus zu kaufen. Der Kaufvertrag wurde von einem von der Beklagten beauftragten Rechtsanwalt erstellt. Der Vertragserrichter übermittelte dem Rechtsanwalt der Klägerin zunächst einen Entwurf. Über Anregung des Rechtsvertreters der Klägerin wurde u.a. zu Punkt VI. die Regelung aufgenommen, dass die Verkäuferseite dafür Gewähr zu leisten hat, dass das auf der Liegenschaft errichtete Gebäude baurechtlich bewilligt ist und seitens der Baubehörde wie auch der Anrainer keine Beanstandungen bestehen (Ergänzung durch das Berufungsgericht Beilagen ./1 und ./2; vgl. RS0121557).
Am 3.2.2022 unterfertigten die Streitteile eine als „Kaufvertrag“ bezeichnete Urkunde mit auszugsweise folgendem Inhalt:
„[…] VI.
Den Vertragsparteien ist das Kaufobjekt hinreichend bekannt. Die Vertragsteile haben das Kaufobjekt eingehend besichtigt. Der Käuferin sind insbesondere nachstehende Dienstbarkeiten bekannt […] (Ergänzung durch das Berufungsgericht Beilage ./1; vgl. RS0121557)
Die Verkäuferin leistet Gewähr dafür, dass das auf der Liegenschaft errichtete Gebäude baurechtlich bewilligt ist und seitens der Baubehörde wie auch seitens der Anrainer keine Beanstandungen diesbezüglich bestehen.
Sämtliche Vertragsteile verzichten daher darüber hinaus, diesen Vertrag nach erfolgter Übernahme, aus welchen Gründen auch immer, sei es aus dem Titel der Gewährleistung, […] des Irrtums oder Schadenersatzes oder sonstiger verzichtbarer Anfechtungsgründe zu bekämpfen bzw. dessen Ungültigkeit im Wege der Einrede geltend zu machen.
Die Verkäuferin leistet weiters dafür Gewähr, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft mit Ausnahme der im C-Blatt ersichtlichen Belastungen frei von grundbücherlichen und außerbücherlichen Lasten, insbesondere pfandlastenfrei und bestandfrei in das Eigentum der Klägerin übertragen werden kann. Darüber hinaus übernimmt die Verkäuferin jedoch keine Garantie für ein bestimmtes Ausmaß, einen bestimmten Bau- oder Kulturzustand, eine sonstige bestimmte Eigenschaft oder Eignung des Kaufobjektes. […]“
Nach der Übergabe der Liegenschaft im März 2022 trat mehrmals Regenwasser in das Wohnhauses ein. Grund dafür war der mangelhafte Bauzustand der Fenster an der Nord- und Südseite im Dachgeschoß bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dieser mangelhafte Zustand entstand durch einen fehlerhaften Einbau der Fenster. Die Drainageöffnungen am Fensterstock waren verklebt. Die Flüssigkunststoffanbindung wurde an die Massivholzplatte geklebt und ohne dichte Weiterführung an die Fassade hergestellt. Die fehlende Fassadenabdichtung führte zum Eindringen von Niederschlagswasser, das durch die Eternitfassade eindrang, der Massivholzplatte entlang hinter die Sockelabdichtung gelangte und dort eine holzzerstörende Fäulnis verursachte. Der Umstand, dass die Fassade nicht hinterlüftet war, verstärkte die Fäulnisbildung, da die Massivholzplatte nicht abtrocknen konnte. An der Ostseite sind in einem geöffneten Bereich immer noch die Verfärbungen am Holz durch angehende Fäulnis sichtbar, nicht zuletzt, weil die Fensterelemente nicht dampf- und luftdicht angeschlossen waren und Niederschlagswasser durch die Eternitfassade eindrang. Bei normgemäßer Ausführung wäre die Massivholzplatte vor eindringender Nässe geschützt gewesen. Dadurch hätte eindringendes Wasser nicht zu den Holzbauteilen vordringen und somit keine Fäulnis an der Holzkonstruktion entstehen können. Weiters wurden Entwässerungsöffnungen an den Fensterelementen verklebt oder hinter die wasserführende Ebene geleitet, was ebenfalls die Holzkonstruktion zerstörte. Eine Eternitfassade mit dieser Ausführung ist nicht regensicher und entspricht aufgrund der fehlenden Hinterlüftungsebene samt Abdichtungsschicht nicht den Bauteilanforderungen. Bei sach- und fachgerechtem Einbau der Fenster an der Nord- und Südseite ist bei Errichtung im Jahr 1998 ein Schadensbild wie im vorliegenden Fall nicht anzunehmen. Holz-Alu Fenster zählen zu den qualitativ hochwertigsten Fenstern und haben eine Lebensdauer von bis zu 50 Jahren. Das Gebäude ist mit groben Planungs- und Ausführungsfehlern behaftet, welche größtenteils als versteckte Mängel zu werten sind, da sie ohne Detailplan oder Bauteilöffnung für den Laien nur schwer oder gar nicht zu erkennen waren.
Nicht festgestellt werden kann, dass die Beklagte den Zustand der Holzkonstruktion und der fehlerhaften Fassade kannte, der Klägerin bewusst verschwieg und sie so in die Irre führte oder gar mit Arglist handelte. Der Beklagten war von der Voreigentümerin und deren Ehemann ebenso erklärt worden, dass die sichtbaren Wasserflecken aus der Errichtungsphase des Gebäudes stammten.
Die Klägerin ließ die beschädigten Fenster im Dachgeschoß austauschen. Der dafür aufgewendete Betrag von EUR 21.217,81 ist marktüblich. Durch den Austausch wurden die Mängel an diesen Fenstern behoben. Das Gesamtausmaß der Mängel kann ohne Bauteilöffnungen nicht abschließend beurteilt werden. Weitere Schäden aufgrund des mangelhaften Einbaus der Fenster und der mangelhaften Fassadenerrichtung sind nicht auszuschließen.
Rechtlich argumentierte das Erstgericht, die Beklagte habe ausgehend vom Inhalt des Exposès den ordnungsgemäßen Einbau der Fenster und die ordnungsgemäße Errichtung der Fassade zugesichert. Diese Mängel seien daher nicht vom Gewährleistungsausschluss umfasst. Davon abgesehen sei in Punkt VI des Kaufvertrags lediglich die Vertragsanfechtung (Wandlung) ausgeschlossen worden, nicht jedoch die Geltendmachung anderer Gewährleistungsbehelfe. Erkennbar ging das Erstgericht weiters davon aus, dass aufgrund der Besichtigungsklausel nur solche Mängel vom Gewährleistungsausschluss umfasst seien, die bei ordnungsgemäßer Besichtigung erkennbar gewesen wären. Ein Abzug „neu für alt“ sei nicht vorzunehmen, weil allfällige durch die Verbesserung erlangte Vorteile nach der Rechtsprechung von der Übernehmerin nicht zu vergüten seien. Davon abgesehen habe die Klägerin ohnehin einen Preisminderungsanspruch geltend gemacht, bei dem ein Abzug „neu für alt“ nicht in Frage komme. Die Irrtums- und Arglistanfechtung greife hingegen nicht. Daher sei das Feststellungsbegehren nur im Umfang künftiger Schäden aus dem mangelhaften Fenstereinbau und der mangelhaften Fassade, nicht jedoch für Schäden aus verschwiegenen Mängeln berechtigt.
Die Berufungen sind nicht berechtigt.
1. Beide Berufungswerberinnen monieren, das erstinstanzliche Urteil sei mit einem sekundären Feststellungsmangel behaftet, weil das Erstgericht keine Feststellungen dazu getroffen habe, dass die Klägerin bereits vor dem Vertragsabschluss anwaltlich vertreten gewesen sei und ihr Rechtsanwalt insbesondere bei der Ausformulierung des Punktes VI. des Kaufvertrags Änderungswünsche der Klägerin eingebracht habe. Der behauptete sekundäre Feststellungsmangel liegt nicht vor. Die Einbindung des Rechtsanwalts der Klägerin war im erstinstanzlichen Verfahren ebenso unstrittig wie der Umstand, dass der Kaufvertrag von einem von der Beklagten beauftragten Rechtsanwalt erstellt wurde. Von diesem unstrittigen Sachverhalt ist im Berufungsverfahren auszugehen. Der Inhalt der gewünschten Ergänzungen kann vom Berufungsgericht aus Beilage ./2, deren Echtheit und Richtigkeit nicht bestritten wurde, ohne Durchführung einer Berufungsverhandlung ergänzt werden (RS012557). Eine Ergänzung des Sachverhalts dahingehend, dass die Klägerin den Kaufvertrag unterfertigte, obwohl sie bei der Besichtigung Wasserflecken wahrgenommen hatte, ist nicht erforderlich, weil sich dies aus den Feststellungen des Erstgerichts bereits ergibt.
2.Aufgrund des Zeitpunkts des Vertragsabschlusses gelangt das Gewährleistungsrecht in der Fassung des GRUG, BGBL I 175/2021 zur Anwendung (vgl. § 1503 Abs 20 ABGB).
2.1. Die Beklagte und die Nebenintervenientin argumentieren in ihren Rechtsrügen , die Streitteile hätten einen umfassenden Gewährleistungsverzicht vereinbart und nicht nur die Geltendmachung bestimmter Gewährleistungsbehelfe ausgeschlossen.
2.2.Die Reichweite eines zwischen zwei Verbraucherinnen jedenfalls zulässigen vertraglichen Gewährleistungsverzichts ist durch Auslegung im Einzelfall (§§ 914 f ABGB) nach der Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs zu ermitteln. Parteiabsicht meint nicht irgendeinen unkontrollierbaren Parteiwillen, sondern den redlicherweise zu unterstellenden Geschäftszweck. Dabei ist nach allgemeinen Grundsätzen nicht nur am Wortlaut der Vereinbarung zu haften, sondern es sind auch alle ihren Abschluss begleitende Umstände zu berücksichtigen. Wird eine übereinstimmende – hier nicht behauptete – abweichende Parteienabsicht nicht festgestellt, so ist bei der Auslegung vom Wortlaut des Vertrages vor dem Hintergrund des Gesamtzusammenhangs auszugehen (RS0014160; RS0017797; RS0017831; 4 Ob 296/97a). Ein umfassend vereinbarter Gewährleistungsverzicht erstreckt sich grundsätzlich auch auf geheime Mängel und solche, die gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften betreffen (RS0018564), nicht aber auf das Fehlen (auch schlüssig) zugesicherter Eigenschaften oder auf arglistig verschwiegene Mängel (6 Ob 138/98g; 9 Ob 50/10h; 8 Ob 7/10b; 3 Ob 111/09h; RS0018523; RS0018561).
2.2.1. Ob eine Eigenschaft als zugesichertanzusehen ist, hängt davon ab, was der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben aus der Erklärung schließen durfte und ist daher an der Verkehrsauffassung und der Natur des Geschäfts zu messen (RS0114333). Dabei haben auch Angaben in einem Inserat über die Beschaffenheit eines Grundstücks, die dem Erwerber zur Kenntnis gelangen, Berücksichtigung zu finden. Enthält dieses „echte“ Zusicherungen, muss der Verkäufer davon ausgehen, dass der Käufer seine Offerte nur mit einem diesem entsprechenden Inhalt abgeben will. Solche Zusicherungen gelten daher als vereinbart (1 Ob77/23i).
Das Exposè des Maklers stellte auf die Eigenschaften der verbauten Materialien (hochwitterungsbeständige Eternitschindeln, wertbeständige und pflegeleichte Eternitpanele) und deren optisches Erscheinungsbild (schöne Fenster) ab. Die Klägerin als redliche Erklärungsempfängerin durfte aus der (richtigen) Behauptung, dass hochwertiges Material verbaut wurde, nicht schließen, dass damit auch ein sach- und fachgerechter Einbau und ein altersgemäßer, mängelfreier Zustand der Fenster und der Fassade zugesichert werden sollte. Dasselbe gilt für die Information des Maklers bei den Besichtigungsterminen, wonach der Wasserfleck an der Decke der Essküche (nach seinem Informationsstand) aus der Bauphase stamme und jene der Beklagten, wonach der Wasserfleck mit einem Messgerät überprüft und für „in Ordnung“ befunden worden sei. Die Klägerin als redliche Erklärungsempfängerin musste diese Ausführungen als Wissenserklärung auffassen, weil sich sowohl der Makler als auch die Beklagte erkennbar auf Informationen Dritter bzw. nicht von einem Professionisten durchgeführte Messungen bezogen und eine fundierte Forschung nach der Ursache für diese Wasserflecken gar nicht behauptet wurde. Darauf, dass die Beklagte einen ordnungsgemäßen Zustand der Fenster und der Fassade zusicherte und diese Mängel von vornherein nicht vom Gewährleistungsausschluss umfasst waren, kann sich die Klägerin aus diesen Gründen nicht berufen. Im Berufungsverfahren ist nicht mehr strittig, dass die Beklagte die Mängel auch nicht arglistig verschwiegen hat.
2.2.2. Bei Besichtigungsklauselnist durch Auslegung im Einzelfall zu ermitteln, ob der Gewährleistungsausschluss (nur) jene Mängel abdeckt, die durch ordnungsgemäße Untersuchung erkennbar gewesen wären (vgl. dazu RS0018555; RS0108027). Der Oberste Gerichtshof sprach in mehreren Entscheidungen (3 Ob 542/87, 9 Ob 50/10 h, 2 Ob 176/10 m uvm.) aus, dass dann, wenn ein Haftungsausschluss mit dem Hinweis auf den der Käuferin bekannten Zustand des Kaufgegenstands und der somit eingeräumten Gelegenheit zur Informationsbeschaffung in Verbindung steht, nur die Gewährleistung für solche Mängel ausgeschlossen ist, die für den Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen wären (RS0018555). Wie das Erstgericht zutreffend ausführte, ist nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofs für den inhaltlichen Zusammenhang zwischen dem Hinweis auf die Besichtigung und den Haftungsausschluss nicht zwingend ein Verbindungswort (demnach; daher) erforderlich (1 Ob 79/23 h). Die fehlenden Feststellungen zu den ersten beiden Sätzen des Punktes VI. des Kaufvertrags konnten anhand des Inhalts der Beilage ./1, deren Echtheit und Richtigkeit nicht bestritten wurde, ohne Durchführung einer Berufungsverhandlung ergänzt werden (RS0121557). In diesen wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass den Vertragsparteien das Kaufobjekt hinreichend bekannt ist und es eingehend besichtigt wurde.
Wenn die Beklagte in ihrer Berufung argumentiert, der Vertrag enthalte keinen Hinweis auf eine erfolgte Besichtigung, sodass ein umfassender Gewährleistungsverzicht vorliege, entfernt sie sich vom unstrittigen Inhalt der Urkunde und bringt den Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung nicht gesetzmäßig zur Darstellung. Die Nebenintervenientin geht in ihrer Berufung auf die Besichtigungsklausel und die rechtlichen Überlegungen des Erstgerichts nicht ein, sondern argumentiert nur auf Basis der letzten beiden Absätze des Vertragspunktes VI., dass ein umfassender Gewährleistungsverzicht vereinbart worden sei.
Hier ergibt sich aus dem Gesamtbild des die Gewährleistung regelnden Vertragspunktes VI. die Verbindung zwischen dem Hinweis auf die Besichtigung und dem Gewährleistungsausschluss. Eingangs wird auf die eingehende Besichtigung und die hinreichende Kenntnis der Streitteile über den Vertragsgegenstand verwiesen. Es folgt eine Aufzählung jener Eigenschaften, für welche die Beklagte Gewähr leistet. Der letzte Satz regelt, dass die Beklagte „darüber hinaus keine „Garantie“ u.a. für einen bestimmten Bau- oder Kulturzustand, eine sonstige bestimmte Eigenschaft oder Eignung des Kaufobjektes übernimmt. Diese Formulierung (darüber hinaus keine Garantie) ist in dem Sinn zu verstehen, dass die Beklagte über die ausdrücklich angeführten Eigenschaften der Liegenschaft hinaus keine Gewähr leistet. Dies ergibt sich schon daraus, dass sich dieser Satz auf den vorherigen bezieht, in welchem jene Eigenschaften angeführt sind, für welche die Beklagte Gewähr leistet. Die Regelung bezweckt davon abgesehen die Beschränkung der Haftung der Beklagten und nicht ihre Erweiterung. Auch deshalb ist klar, dass „Garantie“ im hier zu beurteilenden Zusammenhang keine Garantie im Sinne des § 880a ABGB oder eine unechte Garantie (vgl. RS0016964) sondern Gewährleistung meint. Der enge sachliche Zusammenhang zwischen dem Hinweis auf die erfolgte Besichtigung und dem letzten Satz des Vertragspunktes, welcher festlegt, dass die Beklagte abgesehen von den zuvor angeführten Eigenschaften nicht Gewähr leistet, mag mangels Verwendung eines Verbindungsworts nicht von vornherein so klar auf der Hand liegen, wie in anderen vom Obersten Gerichtshof entschiedenen Fällen. Im Ergebnis ist der Vertragspunkt jedoch eindeutig so konzipiert, dass zunächst der Hinweis auf die durchgeführten Besichtigungen erfolgt, sodann Eigenschaften der Liegenschaft angeführt werden, für welche die Beklagte Gewähr leistet und im Abschlusssatz vereinbart wird, dass die Beklagte darüber hinaus nicht Gewähr leistet. Eine verständige Vertragspartnerin musste den Hinweis auf die erfolgten Besichtigungen und die (daraus resultierende) hinreichende Kenntnis der Beschaffenheit des Vertragsgegenstands ausgehend von der Strukturierung der Regelung als Einschränkung zum im letzten Satz formulierten Gewährleistungsausschluss verstehen.
Weiters wurde zu Punkt VI. des Kaufvertrags vereinbart, dass die Vertragsteile darauf verzichten, den Vertrag aus welchen Gründen auch immer zu „bekämpfen“ bzw. dessen Ungültigkeit im Wege der Einrede geltend zu machen. Diese Regelung kann – wenn überhaupt – nur so verstanden werden, dass damit auf die Geltendmachung sekundärer Gewährleistungsbehelfe verzichtet werden sollte. Die primären Gewährleistungsbehelfe sind nämlich nicht auf eine Aufhebung/Änderung des Vertrages, sondern auf die auf die Herstellung der im Vertrag festgelegten Sollverteilung gerichtet. Der Vertrag wird mit primären Gewährleistungsbehelfen daher nicht „bekämpft“. Diese Regelung bezieht sich somit nicht auf die Reichweite des Gewährleistungsausschlusses, sondern lediglich auf den Verzicht auf die Geltendmachung bestimmter Gewährleistungsbehelfe. Darauf ist nicht näher einzugehen, weil die Klägerin den Ersatz der Verbesserungskosten (und nicht wie vom Erstgericht angenommen einen Preisminderungsanspruch) geltend macht.
Punkt VI des Kaufvertrages ist ausgehend von obigen Erwägungen so auszulegen, dass der Gewährleistungsausschluss mit dem Hinweis auf den der Käuferin bekannten Zustand der Liegenschaft und der ihr eingeräumten Gelegenheit zur Informationsbeschaffung in Verbindung steht und sich auf Mängel bezieht, die bei ordnungsgemäßer Besichtigung erkennbar gewesen wären. Der Umstand, dass kein Verbindungswort verwendet wurde und der Vertragspunkt auch Regelungen über Eigenschaften, für die Gewähr zu leisten ist und – wenn überhaupt – einen Verzicht auf die Geltendmachung bestimmter Gewährleistungsbehelfe enthält, ändert daran nichts. Weshalb der Umstand, dass die Klägerin sich vor Vertragsabschluss anwaltlich beraten ließ, zu einem Auslegungsergebnis im Sinne des Prozessstandpunktes der Beklagten führen soll, ist nicht ersichtlich.
2.2.3. Im erstinstanzlichen Verfahren war nicht strittig, dass die Klägerin als Laie die Mängel bei der Besichtigung nicht erkennen hätte können. Ausgehend davon und von der Feststellung, dass es sich größtenteils um versteckte Mängel handelte, die für den Laien bei einer Besichtigung nur schwer oder gar nicht erkennbar waren, ergibt sich, dass die Klägerin selbst die Mängel bei der Besichtigung nicht erkennen hätte können.
Zwischen den Streitteilen war in erster Instanz nicht strittig, dass der Wasserfleck an der Decke im ersten Obergeschoß ein Hinweis auf Wassereintritte war. Die Klägerin brachte dazu vor (ON 21, Seite 3), ca zwei Monate nach Übergabe sei es zum ersten Wassereintritt in der Decke des ersten Obergeschoßes gekommen. (In etwa) dort habe sie bei der Besichtigung Wasserflecken entdeckt und die Beklagte darauf angesprochen. Die Beklagte bestritt dies nicht und brachte vor, sie habe selbst nicht gewusst, dass diese Wasserflecken ein Hinweis auf weiterhin bestehende Wasserschäden seien (ON 23). Es ist daher unstrittig, dass diese Wasserflecken ein Hinweis auf Wassereintritte waren.
Für die Klägerin bestand jedoch aufgrund der Informationen des Maklers (Nässe in der Bauphase) und der Beklagten (Fleck wurde kontrolliert und für „in Ordnung“ befunden) kein Anlass für weitere Nachfragen nach allfälligen Wassereintritten und/oder Beiziehung eines Sachverständigen zur Besichtigung (RS0018513). Das behauptet die Beklagte in erster Instanz zu Recht selbst nicht. Sie hielt dem Argument der Klägerin, die Beklagte habe eine Besichtigung durch einen Sachverständigen verhindert (ON 21, Seite 2), lediglich entgegen, dass dem nicht so gewesen sei (ON 23, Seite 2, vorletzter Absatz).
2.2.4. Im Ergebnis handelt es sich bei den geltend gemachten Mängeln um verborgene Mängel, die bei ordnungsgemäßer Besichtigung nicht erkennbar waren. Für diese greift der vereinbarte Gewährleistungsausschluss aufgrund der Besichtigungsklausel nicht.
2.3.Bereits das Erstgericht führte zutreffend aus, dass im Gewährleistungsrecht die sogenannte Vorteilsausgleichung schon nach dem Wesen der Gewährleistung nicht gilt (RS0018699). Abgesehen davon, dass die Klägerin – wie oben bereits erwähnt - den Ersatz der von ihr aufgewendeten Verbesserungskosten und nicht Preisminderung begehrt, geht der Einwand, dass die Bereicherung der Klägerin bei der Ermittlung des Preisminderungsanspruchs in Anschlag zu bringen sei, ins Leere. Nach der relativen Berechnungsmethode ist die Herabsetzung der Leistung in jenem Verhältnis vorzunehmen in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mängelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würden (RS0018764). Eine nach Vertragsabschluss erfolgte Wertsteigerung hätte also auch bei Geltendmachung eines Preisminderungsanspruchs keinen Einfluss. Das Erstgericht hat daher zu Recht keinen Vorteilsausgleich vorgenommen.
2.4. Auf das Feststellungsbegehren kommen weder die Beklagte noch die Nebenintervenientin zurück. Darauf ist daher nicht einzugehen (RS0043338).
3.Die Kostenentscheidung im Berufungsverfahren stützt sich auf §§ 50, 41 ZPO.
4.Da der Entscheidungsgegenstand im Berufungsverfahren nicht nur in einem Geldbetrag bestand, war gemäß § 500 Abs 2 ZPO eine Bewertung vorzunehmen. Es bestand kein Grund, dabei von der von der Klägerin vorgenommenen Bewertung ihres Feststellungsinteresses abzugehen.
5.Da eine Rechtsfrage in der von § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität nicht zu lösen war, war die Revision nicht zuzulassen.
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