Das Oberlandesgericht Graz hat als Rekursgericht durch die Richterinnen Dr. in Angerer (Vorsitz) und Mag. a Zeiler-Wlasich sowie den Richter Mag. Schellnegger in der Rechtssache der klagenden Partei Mag. A* , Geburtsdatum und Beruf nicht bekannt, **, vertreten durch Ulm Neger Partner Rechtsanwälte GmbH in Graz, und den Nebenintervenienten auf Seiten der klagenden Partei Land Steiermark , per Adresse **, vertreten durch Dr. Edwin Mächler, Rechtsanwalt in Graz, gegen die beklagte Partei B* reg.Gen.mbH , **, vertreten durch Mag. Johannes Schröttner, Rechtsanwalt in Graz, wegen Zuhaltung eines Vertrags (Interesse EUR 60.000,00), über den Rekurs der beklagten Partei gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz vom 26. Mai 2025, **-7, in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 27. Mai 2025, ON 12, in nichtöffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 2.252,04 (darin EUR 375,34 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Zwischenstreits zu ersetzen.
Der Revisionsrekurs ist jedenfalls unzulässig .
Begründung:
Die Beklagte ist eine gemeinnützige registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung, die auf der Liegenschaft EZ **, KG **, **, geförderte Mietwohnungen mit Kaufoption errichtet hatte.
Mit auf unbestimmte Zeit abgeschlossenem Mietvertrag vom 23./30. Juni 2014 mietete der Kläger die Wohnung Nr. ** im genannten Haus im Ausmaß von ca 75 m² samt Kellerabteil und Tiefgaragenstellplatz. Im Punkt 11 des Mietvertrags wurde auf die Möglichkeit des späteren Erwerbs der Mietwohnung in das Eigentum des Klägers hingewiesen.
Mit Klage vom 31. März 2025 begehrt der Kläger, die Beklagte schuldig zu erkennen, das (näher beschriebene) Objekt Wohnung Nr. ** im Haus **, gegen Übernahme der darauf lastenden Verbindlichkeiten und gegen Zahlung der Zusatz- und Nebenkosten sowie der Gebühren (wie Vertragserrichtungskosten, Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühren) sowie des vertraglich vereinbarten Kaufpreises - welcher auf Basis der Herstellungskosten und nicht auf Basis des Buchwertes, sowie nach dem von der Beklagten bis zumindest 2017 durchgehend angewendeten „Steirischen Modells“, sohin wie folgt: Herstellungskosten, Grund- und Baukosten der Wohnung abzüglich Anzahlung (reduziert um jährlich 1 %), abzüglich Tilgung des anteiligen Kapitalmarktdarlehens (ohne Zinsen), zugleich anteiliger Rücklage gemäß § 31 WEG 2002, zuzüglich erhaltener anteiliger Förderung durch das Land Steiermark (e.e. Annuitätenzuschuss), zuzüglich eines Barbetrags von 2 % der Gesamtherstellungskosten (Bau- und Grundkosten) der Wohnung zu berechnen sei - in das Wohnungseigentum des Klägers zu übertragen und binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution alle hiefür erforderlichen Veranlassungen zu treffen sowie alle erforderlichen Erklärungen abzugeben.
Diesen Anspruch auf Übertragung der Wohnung in sein Eigentum zu den im Klagebegehren genannten Kaufpreiskonditionen stützt der Kläger auf eine Vereinbarung mit der Beklagten . Danach bestimme sich der Kaufpreis nach dem sogenannten (näher beschriebenen) „Steirischen Modell“ und nicht nach dem von der Beklagten nun unterbreiteten „Buchwertmodell“ mit einem deutlich überhöhten Barkaufpreis.
Die Beklagte erhebt die Einwände der Unzulässigkeit des (streitigen) Rechtswegs und der (sachlichen) Unzuständigkeit des angerufenen Gerichts. Im Hinblick auf die Unzuständigkeitseinrede sei das Klagebegehren unschlüssig. Der Anspruch des Klägers sei auch verjährt bzw verfristet, weil er gegen den Fixpreis im Kaufanbot der Beklagten vom 6. Juni 2024 nicht Einwendungen im Sinn des § 16e Abs 3a WGG - über die das Bezirksgericht im außerstreitigen Verfahren zu entscheiden gehabt hätte - erhoben habe. Der Kläger behaupte die Zusage einer Eigentumsübertragung auf Basis einer konkreten Kaufpreisberechnung, lege jedoch nicht dar, wer und wann von Seiten der Beklagten mit ihm welche konkrete Kaufpreisberechnung vereinbart habe. Gemäß Punkt 11 des Mietvertrags erfolge die Kaufpreisberechnung nämlich gemäß § 15b WGG.
Mit dem angefochtenen Beschluss vom 26. Mai 2025, berichtigt mit Beschluss vom 27. Mai 2025, verwirft das Erstgericht sowohl den Einwand der Unzulässigkeit des (streitigen) Rechtswegs als auch jenen seiner (sachlichen) Unzuständigkeit. Für die Bestimmung der Art des Rechtswegs seien allein der Wortlaut des Klagebegehrens samt den zu seiner Begründung vorgebrachten Sachverhaltsbehauptungen maßgebend (RIS-Justiz RS0005896 [T 17]; RS0013639; RS0005861), wobei vor allem der innere Sachzusammenhang des jeweils geltend gemachten Anspruchs mit einer entweder in die streitige oder in die außerstreitige Gerichtsbarkeit verwiesenen Materie von Bedeutung sei (RS0013639 [T 15]). Ohne Einfluss für die Beurteilung dieser Frage sei, was der Gegner einwende und ob der behauptete Anspruch begründet sei (RS0013639 [T 20]; RS0005896 [T 12]; RS0045584 [T 35]), insbesondere ob der Kläger im Beweisverfahren das Bestehen einer besonderen vertraglichen Vereinbarung auch nachweisen könne (RS0045584 [T 72]). Im Zweifel gehören alle in die Zuständigkeit der Gerichte fallenden (Zivilrechts-)Sachen auf den streitigen Rechtsweg (RS0012214 [T 5, T 14]). Für die von § 22 Abs 1 WGG erfassten Angelegenheiten sei zwar der streitige Rechtsweg ausgeschlossen (). Da der Kläger seinen Anspruch nach seinem anspruchsbegründenden Vorbringen aber ausdrücklich auf eine im Zuge des Vertragsabschlusses im Jahr 2014 getroffene Vereinbarung über die konkrete Ermittlung des Kaufpreises stütze, seien sowohl der Unzuständigkeitseinwand als auch der Einwand der Unzulässigkeit des Rechtswegs zu verwerfen. Vom Inhalt des Begehrens und des Vorbringens ausgehend strebe der Kläger gerade nicht die Festsetzung des Preises nach den §§ 15b und 15c () und auch keine Angemessenheitsprüfung nach an. Er mache auch keine offenkundige Unangemessenheit des Fixpreises (§§ 15a und 15d ) geltend (). Vielmehr begehre er von der Beklagten die Zuhaltung einer vertraglichen Vereinbarung, nämlich die Übertragung von Wohnungseigentum gegen Bezahlung des auf Basis des „Steirischen Modells“ zu berechnenden Kaufpreises. Es liege daher keine Angelegenheit im Sinn des vor. Ansprüche oder Einwendungen, die auf Vereinbarungen gestützt seien, seien grundsätzlich auf dem Rechtsweg geltend zu machen (; ; ). Die Rechtssache sei daher im streitigen Verfahren zu behandeln und aufgrund der Streitwerthöhe liege die Zuständigkeit des Gerichtshofs vor.
Gegen diesen Beschluss richtet sich der Rekurs der Beklagten wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses mit dem Auftrag an das Erstgericht, nach Ergänzung des Verfahrens neuerlich zu entscheiden; in eventu die Klage kostenpflichtig zurück- bzw abzuweisen. Der Kläger erstattet eine Rekursbeantwortung . Dessen Nebenintervenient nimmt am Rekursverfahren nicht teil.
Der Rekurs ist nicht berechtigt .
Das Rekursgericht erachtet die Rechtsmittelausführungen für nicht stichhältig, hingegen die damit bekämpften Entscheidungsgründe des angefochtenen Beschlusses für zutreffend, sodass der Rekurswerberin nur kurz Folgendes entgegengehalten wird (§ 526 Abs 3 iVm § 500a ZPO):
1. Die Rekurswerberin wendet sich nicht gegen die vom Erstgericht - zutreffend - referierten Grundsätze und gesteht auch zu, dass eine Überprüfung, ob der angebotene Fixpreis den auf einer privatrechtlichen Vereinbarung beruhenden Vorgaben entspreche, nicht vom Verfahrensgegenstand des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens umfasst sei und dass die Einhaltung der aus einem solchen Vertrag entspringenden Verpflichtung Sache des streitigen Rechtswegs sei. Sie meint aber, es ergebe sich aus der Klageerzählung nicht unzweifelhaft, auf welche konkrete Vereinbarung der Kläger sich stütze. In Wahrheit erhebe der Kläger Einwendungen gegen die Höhe des Kaufpreises. Implizit macht sie einen Verfahrensmangel geltend, wenn sie argumentiert, das Erstgericht hätte nicht ohne Anberaumung einer Tagsatzung bloß aufgrund der Klageerzählung und ohne Vorlage irgendeines Beweises ihre Unzuständigkeitseinrede verwerfen dürfen. Damit ist sie nicht im Recht:
2. In welchem Verfahren eine Rechtssache zu behandeln ist, richtet sich gemäß § 40a JN nicht nach der Bezeichnung durch die Partei, sondern nach dem Inhalt des Begehrens und des Vorbringens der Partei, also des Klägers oder Antragstellers. Die Einwendungen des Beklagten bzw Antragsgegners sowie amtliches Wissen bleiben außer Betracht ( Mayr in Rechberger/Klicka, ZPO 5§ 40a JN Rz 4 mwN).
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zuhaltung einer - behaupteten - vertraglichen Vereinbarung zwischen den Streitteilen, nämlich die Übertragung von Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung gegen Bezahlung des auf Basis des „Steirischen Modells“ zu berechnenden Kaufpreises. Dieser Klagevortrag ist - auch ohne die von der Rekurswerberin vermissten näheren Angaben - schlüssig und führt nach den bereits vom Erstgericht zutreffend referierten und von der Rekurswerberin auch gar nicht in Abrede gestellten Judikaturgrundsätzen zur Behandlung der Rechtssache im streitigen Rechtsweg. Ob die vom Kläger behauptete Vereinbarung mit der Beklagten letztlich erweislich ist, ist - wie das Erstgericht ebenfalls richtig anmerkt - für die Frage der Zulässigkeit des streitigen Rechtswegs nicht von Belang.
3. Über die Einreden nach § 239 Abs 3 Z 1 ZPO - hier die Unzulässigkeit des streitigen Rechtswegs und des Fehlens der sachlichen Zuständigkeit - hat das Gericht gemäß § 261 Abs 1 ZPO mit Beschluss zu entscheiden. Nach Abs 2 der zuletzt zitierten Bestimmung ist eine mündliche Verhandlung über die Einrede(n) nur anzuberaumen, wenn das Gericht dies im einzelnen Fall für erforderlich hält. Ein Verstoß des Erstgerichts gegen die Prozessgesetze, der einen Verfahrensmangel begründen könnte, liegt daher in der unterlassenen Anberaumung einer Tagsatzung vor der Entscheidung über die Einreden der Beklagten nicht vor.
4. Für die auf den streitigen Rechtsweg gehörende Rechtssache ist im Hinblick auf die vom Kläger nach § 56 Abs 2 erster Satz JN vorgenommene Bewertung mit EUR 60.000,00 (die nicht übermäßig hoch gegriffen erscheint vgl § 60 Abs 1 JN) der Gerichtshof erster Instanz kraft Wertzuständigkeit nach § 50 iVm § 49 Abs 1 JN sachlich zuständig.
5. Das Erstgericht hat daher ohne Verfahrensmangel und ohne Rechtsirrtum die Einreden der Unzulässigkeit des (streitigen) Rechtswegs und seiner (sachlichen) Unzuständigkeit verworfen. Dem dagegen erhobenen Rekurs ist nicht Folge zu geben.
6. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 iVm § 52 Abs 1 ZPO. Der Kläger hat in dem von der Beklagten ausgelösten Zwischenstreit endgültig obsiegt. Die Beklagte hat ihm daher die richtig verzeichneten Kosten der Rekursbeantwortung zu ersetzen.
7. Gemäß § 528 Abs 2 Z 2 ZPO ist der Revisionsrekurs jedenfalls unzulässig (RS0044536 [T 5, T 10, T 12, T 18] jeweils zur Einrede der Unzulässigkeit des Rechtswegs).
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