Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Solé als Vorsitzende und die Hofrätin sowie die Hofräte Dr. Weber, Mag. Fitz, Mag. Jelinek und MMag. Dr. Dobler als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei G* E*, vertreten durch Mag. Stefan Wohlfahrt, Rechtsanwalt in Schwanenstadt, gegen die beklagte Partei T* GmbH, *, vertreten durch die SAXINGER Rechtsanwalts GmbH in Wien, wegen Räumung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Wels als Berufungsgericht vom 10. September 2025, GZ 22 R 203/25x 14, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Gmunden vom 28. Juni 2025, GZ 2 C 970/24m 10, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
I. Die Bezeichnung der beklagten Partei wird auf „T* GmbH“ berichtigt.
II. Der Revision wird Folge gegeben.
Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben und die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
I. Zur Berichtigung:
[1]Aus dem Firmenbuch (FN *) ist ersichtlich, dass die Firma der Beklagten nunmehr T* GmbH lautet. Ihre Bezeichnung ist daher gemäß § 235 Abs 5 ZPO zu berichtigen.
II. Zur Sache:
[2] Der Kläger ist Eigentümer der Liegenschaft EZ * KG *, bestehend aus den klagsgegenständlichen drei Grundstücken GSt-Nr * sowie weiteren Grundstücken. Auf den klagsgegenständlichen Grundstücken befindet sich eine von der Beklagten betriebene Tankstelle.
[3] Am 14. 4. 1977 schlossen der Rechtsvorgänger des Klägers als Vermieter und die Rechtsvorgängerin der D* GmbH als Mieterin einen Bestandvertrag über Teile der zur Liegenschaft gehörenden Grundstücke ab. Bestandszweck war der Betrieb einer Tankstelle. Auf Grundlage dieses Bestandvertrags samt Nachträgen bestand – vor Abschluss des nachfolgenden Spaltungs- und Übernahmsvertrags – hinsichtlich der klagsgegenständlichen Grundstücke ein Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der D* GmbH.
[4] Am 17. 8. 2023 schlossen die D* GmbH als übertragende Gesellschaft und die Beklagte als übernehmende Gesellschaft einen Spaltungs- und Übernahmsvertrag ab, welcher auszugsweise wie folgt lautete:
„ 1. Präambel
[…]
1.3. Gegenstand des Unternehmens der übertragenden Gesellschaft ist neben der Vermietung und Verpachtung von Immobilien unter anderem auch der Betrieb von Tankstellen, Servicestationen, Garagen und Autoreparaturwerkstätten. Dieser Teilbetrieb wird in weiterer Folge kurz 'Tankstellenbetrieb' genannt und in Vertragspunkt 9. näher beschrieben. […] Im Rahmen dieses Spaltungs- und Übernahmsvertrages sollen nun von der übertragenden Gesellschaft der Tankstellenbetrieb samt den dazugehörigen Aktiva und Passiva, insbesondere der dazugehörenden Superädifikate, den zu diesem Betrieb gehörigen Vertrags- und Arbeitsverhältnissen sowie die Nachfolgehaftung für Altverbindlichkeiten aus und im Zusammenhang mit der Übernahme des Unternehmens bzw. des Tankstellenbetriebes auf Grundlage des Kaufvertrages vom 31. (einunddreißigsten) März 2022 (zweitausendzweiundzwanzig), sowie weitere Superädifikate, Gebäude(teile) und Bestandsverträge auf die übernehmende Gesellschaft abgespalten werden (Abspaltung zur Aufnahme).
[…]
9. Beschreibung und Zuordnung der übergehenden Vermögensteile (§ 2 Absatz 1 Ziffer 10 SpaltG):
9.1. (Definition des Spaltungsgegenstands) Spaltungsgegenständlich ist der gesamte Tankstellenbetrieb, der von der übertragenden Gesellschaft mit Kaufvertrag vom 31. (einunddreißigsten) März 2022 (zweitausendzweiundzwanzig) von der G* GmbH, FN *, ('G* GmbH') gekauft und per 01. (ersten) April 2022 (zweitausendzweiundzwanzig), 0:00 Uhr übernommen wurde, samt dem nachfolgend definierten Liegenschaftsvermögen ('Spaltungsgegenstand'). Die Übertragung des Spaltungsgegenstands im Wege der Abspaltung auf die übernehmende Gesellschaft umfasst sämtliche nachstehend angeführten Aktiva und Passiva, Rechtsverhältnisse und sonstige Geschäftsbeziehungen jeglicher Art des Spaltungsgegenstandes. Die dem Spaltungsgegenstand zuzuordnenden Aktiva und Passiva ergeben sich insbesondere aus der als Anlage ./11.3 angeschlossenen Übernahmebilanz. […]
Zum Spaltungsgegenstand gehört das nachstehende Vermögen sowie die nachstehenden Rechte und Pflichten der übertragenden Gesellschaft:
[…]
9.1.11. (Superädifikate, Vorkaufsrechte) Alle in Anlage ./9.1.11 angeführten Superädifikate einschließlich der zugrundeliegenden Flächenmietverträge, sowie darin angeführten, soweit rechtlich möglich, Vorkaufsrechte, gehen auf die übernehmende Gesellschaft über.
[…]
9.2. (Zurückbehaltene Vermögensgegenstände) Bei der übertragenden Gesellschaft verbleiben jene Vermögensgegenstände gemäß Spaltungsbilanz (Restvermögensbilanz) laut Anlage ./11.2. Dazu zählen insbesondere sämtliche in Vertragspunkt 9.1.6 nicht angeführte Vertragsverhältnisse bzw. Bestandverhältnisse sowie sämtliche in Vertragspunkt 9.1.11 nicht angeführte Liegenschaften, Grundstücke und Superädifikate, samt den dazugehörigen Verträgen.
[…]
Anlage ./9.1.11 Superädifikate, Vorkaufsrechte
[…]
PLZ *; Standort *; Adresse *; Eigentümer/Bestandgeber G* E*; KG *; EZ *; GSt-Nr. *
[…] “
[5] Die Spaltung wurde am 7. 9. 2023 im Firmenbuch eingetragen.
[6] Der Kläger begehrt gegenüber der Beklagten die Räumung von Teilflächen der GSt-Nr *. Zwar habe zwischen ihm und der D* GmbH ein Mietverhältnis bestanden. Dieses Mietverhältnis sei durch den Spaltungs- und Übernahmsvertrag vom 17. 8. 2023 jedoch nicht auf die Beklagte übergegangen. Diese benütze die Grundstücksteile daher titellos. Ein allenfalls zwischen den Parteien bestehendes Mietverhältnis werde wegen erheblich nachteiligem Gebrauch und unleidlichem Verhalten aus wichtigem Grund aufgelöst.
[7] Die Beklagte beantragt die Abweisung der Klage und wandte ein, dass der Mietvertrag durch den Spaltungs- und Übernahmsvertrag auf sie übergegangen sei. Dies habe jedenfalls dem eindeutigen Parteiwillen entsprochen. Davon sei auch der Kläger ausgegangen, der mehrfach mit der Beklagten korrespondiert habe. Im Übrigen lägen weder ein erheblich nachteiliger Gebrauch noch ein unleidliches Verhalten vor.
[8] Die Vorinstanzen gaben dem Klagebegehren statt. In der Anlage ./9.1.11 zum Spaltungs- und Übernahmsvertrag seien zwar die Liegenschaft und der Kläger genannt, jedoch nur die GSt-Nr *, welche lediglich für die Zu- und Abfahrt zur Tankstelle benützt werden könnten und auf denen sich kein Superädifikat befinde. Diejenigen Grundstücke, auf denen die Tankstelle gelegen sei, seien von dieser Aufzählung ebenso wenig umfasst wie die eigentlichen Superädifikate. Der Mietvertrag sei in diesem Umfang nicht auf die Beklagte übergegangen.
[9] In ihrer dagegen erhobenen außerordentlichen Revision beantragt die Beklagte die Abänderung des Berufungsurteils dahin, dass das Klagebegehren abgewiesen werde. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag.
[10] Der Kläger beantragt in der ihm freigestellten Revisionsbeantwortung , die Revision als unzulässig zurückzuweisen, hilfsweise ihr keine Folge zu geben.
[11] Die Revision ist zulässig und im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags auch berechtigt .
[12]1.1. Wird das Vermögen einer Kapitalgesellschaft nach § 1 Abs 2 SpaltG aufgeteilt, gehen gemäß § 14 Abs 2 Z 1 SpaltG mit der Eintragung der Spaltung in das Firmenbuch die Vermögensteile der übertragenden Gesellschaft entsprechend der im Spaltungsplan vorgesehenen Zuordnung im Weg der Gesamtrechtsnachfolge auf die neue Gesellschaft oder die neuen Gesellschaften über (vgl RS0112576). Das Gleiche gilt gemäß § 17 Z 2 SpaltG bei der Spaltung zur Aufnahme, wobei an die Stelle des Spaltungsplans der Spaltungs- und Übernahmsvertrag tritt (§ 17 Z 1 SpaltG).
[13]1.2. Eine Spaltung erfordert einen Spaltungsplan bzw hier einen Spaltungsvertrag, der die genaue Beschreibung und Zuordnung der Vermögensteile enthalten muss, die an jede der übernehmenden Gesellschaften übertragen werden; dabei kann auf Urkunden verwiesen werden, soweit deren Inhalt eine Zuordnung des einzelnen Vermögensteils ermöglicht (§ 2 Abs 1 Z 10 SpaltG). Die Vermögensgegenstände müssen darin individualisiert und abgegrenzt werden können, damit für den außenstehenden Gläubiger die notwendige Klarheit und Bestimmtheit erreicht wird (4 Ob 241/04a; 5 Ob 88/05k). Es genügt, wenn die zu übertragenden Vermögensteile bestimmbar sind (2 Ob 237/99p; 8 Ob 36/05k; 6 Ob 140/20m; RS0112576).
[14]1.3. Wegen seiner Bedeutung auch für die Rechtsposition der Geschäftspartner der beteiligten Gesellschaften ist ein Spaltungsvertrag immer dort, wo der Rechtsverkehr betroffen ist, nach objektiven Kriterien unter Bedachtnahme auf den Empfängerhorizont eines verständigen Dritten auszulegen (4 Ob 241/04a; RS0119657; vgl 6 Ob 229/13i; 2 Ob 233/13y). Die Auslegung eines Spaltungs- und Übernahmsvertrags im Einzelfall bildet dabei wegen der Einzelfallbezogenheit in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO (6 Ob 229/13i).
[15] 2. Maßgebend ist daher, wie der Spaltungsvertrag den auf die Beklagte übertragenen „Spaltungsgegenstand“ definiert. Nur wenn dieser auch den Mietvertrag mit dem Kläger hinsichtlich der klagsgegenständlichen Grundstücke erfasste, liegt die von der Beklagten behauptete Rechtsnachfolge vor. Das von den Vorinstanzen hierzu vertretene Auslegungsergebnis, der Mietvertrag sei im Umfang der streitgegenständlichen Grundstücke nicht auf die Beklagte übergegangen, bedarf dabei einer rechtlichen Korrektur.
[16] 3.1. Für die Beurteilung, ob das gegenständliche Mietverhältnis auf die Beklagte übertragen wurde, ist Vertragspunkt 9.1.11. von maßgeblicher Bedeutung. Danach gehen alle in der Anlage ./9.1.11 angeführten Superädifikate einschließlich der zugrundeliegenden Flächenmietverträge auf die Beklagte über.
[17] 3.2. Die Anlage ./9.1.11 enthält ausdrücklich einen Bezug auf die Liegenschaft des Klägers und ein dort gelegenes Superädifikat. Im Verfahren blieb auch unbestritten, dass sich im Rahmen deren Tankstellenbetriebs auf der Liegenschaft tatsächlich ein Superädifikat der D* GmbH befinde. Schon damit lässt sich in der hier gegenständlichen Position der Anlage ./9.1.11 eine Beschreibung und Zuordnung gerade dieses Superädifikats erkennen.
[18] 3.3. Die Vorinstanzen haben zwar zutreffend erkannt, dass diese Position der Anlage ./9.1.11 mit GSt Nr * nur zwei Grundstücke der Liegenschaft anführt, auf welchen sich weder die Tankstelle noch ein Superädifikat befinden. Aus der ausdrücklichen Nennung der Einlagezahl und Katastralgemeinde, der Grundstücksadresse und des Klägers als Eigentümer/Bestandgeber erfolgt jedoch eindeutig eine Beschreibung jenes Superädifikats, welches einschließlich des betreffenden Mietvertrags auf die Beklagte übergehen soll. Gerade auch die Tatsache, dass sich auf den in der Anlage ./9.1.11 explizit genannten GSt-Nr * kein Superädifikat befindet, jedoch auf anderen Grundstücken der Liegenschaft, ist von einem verständigen Dritten dahin auszulegen, dass konkret dieses Superädifikat als Spaltungsgegenstand gemeint ist und auch die betroffenen weiteren Grundstücke umfasst sind. Dass sich diese Position der Anlage ./9.1.11 auf die Tankstelle und damit die GSt Nr * erstreckt, folgt zudem aus der im öffentlichen Grundbuch ausgewiesenen Grundstücksadresse „*“, die dem GSt Nr * zugewiesen ist und auf welchem sich Teile der Tankstelle befinden.
[19] 3.4. Letztlich ergibt sich aus Vertragspunkt 1.3. des Spaltungs- und Übernahmsvertrags, dass der Teilbetrieb des Betriebs von Tankstellen, Servicestationen, Garagen und Autoreparaturwerkstätten auf die Beklagte übertragen wird. Auch daraus lässt sich nur schließen, dass die ausdrückliche Anführung der Liegenschaft des Klägers in der Anlage ./9.1.11 die dort errichtete und betriebene Tankstelle beschreibt.
[20] 3.5. Die Nennung von lediglich zwei Grundstücken in der Anlage ./9.1.11 stellt damit für einen verständigen Dritten erkennbar eine offenbare Unvollständigkeit dar.
[21] 3.6. Zusammengefasst ist das gegenständliche Mietverhältnis (auch) hinsichtlich der GSt-Nr * im Spaltungs- und Übernahmsvertrag ausreichend klar und bestimmt als zum zu übertragenden Betrieb gehörig ausgewiesen.
[22] 4. Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der D* GmbH ist damit hinsichtlich der hier gegenständlichen Grundstücke auf die Beklagte übergegangen. Eine titellose Benützung liegt daher nicht vor.
[23]5. Damit gilt es zu prüfen, ob die Beklagte den vom Kläger geltend gemachten Auflösungsgrund nach § 1118 erster Fall ABGB verwirklicht hat.
[24]5.1. Ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands nach § 1118 erster Fall ABGB liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht (RS0067832; RS0068076; RS0102020 [T14]). Der Auflösungsgrund liegt daher grundsätzlich dann nicht vor, wenn der Mieter vom Bestandgegenstand nur den nach dem Verwendungszweck üblichen Gebrauch macht (vgl RS0021043). Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt auch vor, wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter gefährdet werden(RS0020940 [T11]; RS0070348; vgl 1 Ob 33/16h [Tankstellenbetrieb]) .
[25]Grundlage für einen Auflösungsanspruch ist ein vertragswidriges Verhalten. Der Mieter muss sich also so verhalten haben, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ein Verschulden des Mieters ist zwar nicht erforderlich, die Schädlichkeit muss dem Mieter aber bewusst sein können, wobei hier auf einen durchschnittlichen Mieter abzustellen ist (RS0020867; RS0070433).
[26]Es entspricht der höchstgerichtlichen Rechtsprechung, dass eine Verwahrlosung des Bestandobjekts in Verbindung mit einer erheblichen Brand- oder Ungeziefergefahr durch Lagerung von Unrat einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstands darstellt (RS0067832; RS0068211). Das Vorliegen eines Auflösungsgrundes wurde auch bereits beiunsachgemäßer Müllentsorgung sowie bei Verletzung bau- bzw feuerpolizeilicher Vorschriften (1 Ob 628/90; 1 Ob 550/95; 3 Ob 24/04g) oder sonstiger behördlicher Auflagen (5 Ob 145/04s; RS0021098) bejaht. Auch ein unleidliches Verhalten im Sinn des § 30 Abs 2 Z 3 MRG kann dem ersten Fall des § 1118 ABGB unterstellt werden (RS0020956; RS0102020 [T1]).
[27] 5.2. Der Kläger behauptet zusammengefasst, die Beklagte habe die Pflege der vom Mietvertrag umfassten Grundstücke und der Tankstelle weitgehend eingestellt. Die Grünflächen seien völlig ungepflegt, vorhandene Abfalleimer würden kaum entleert und ein Grundstückszaun sei desolat. Weiters würden diverse Altöle und Batterien bei der Tankstelle gelagert, wobei jederzeit mit Austritten gefährlicher Stoffe und einer Kontamination des Bodens zu rechnen sei. Die Tankstellenkunden würden ihren Müll auf dem gesamten Tankstellenareal wegwerfen und aufgrund nicht benutzbarer WC Anlagen an der Grenze zum Privatgrundstück des Klägers urinieren bzw koten. Dies alles führe zu wesentlichen Beeinträchtigungen des Klägers, insbesondere auch in der Nutzung der nicht vom Mietvertrag umfassten Grundstücke, ohne dass die Beklagte dagegen ausreichend vorgehe und den Eintritt solcher Belästigungen verhindere.
[28]5.3. Auf Grundlage des festgestellten Sachverhalts ist eine abschließende rechtliche Beurteilung, ob der Auflösungsgrund nach § 1118 erster Fall ABGB verwirklicht ist, derzeit nicht möglich, sodass sich dieser als ergänzungsbedürftig erweist. Bislang stehen zwar zu den Behauptungen des Klägers einzelne Vorfälle und die allgemeine Situation fest. Eine konkrete Dauer, die Häufigkeit und das Ausmaß der behaupteten Vorfälle und Zustände, die dadurch eingetretenen oder drohenden Beeinträchtigungen des Klägers und der in seinem Eigentum stehenden Liegenschaft, die Kenntnis der Beklagten von diesen Umständen sowie die von ihr dagegen gesetzten Maßnahmen und Vorkehrungen lassen sich dem Sachverhalt jedoch nicht ausreichend entnehmen. Es bedarf insoweit einer Erweiterung des Sachverhalts zu diesen Beweisthemen.
[29]Darüber hinaus liegen keine Feststellungen zu den weiteren Behauptungen des Klägers vor, die Beklagte habe auch insoweit den Auflösungsgrund nach § 1118 erster Fall ABGB verwirklicht, als sie bei Umbau der Tankstelle behördliche Auflagen nicht eingehalten und von der Behörde aufgetragene Baumaßnahmen unterlassen habe.
[30] 6. Der Revision war daher Folge zu geben. Die Entscheidungen der Vorinstanzen waren aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
[31]7. Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.
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