Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie den Hofrat Dr. Höllwerth, die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin Mag. S***** M*****, vertreten durch Mag. Peter Skolek, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegner 1. Dr. O***** A*****, 2. H***** D*****, 3. Dr. K***** E*****, 4. G***** G*****, 5. Mag. C***** K*****, 6. Mag. P***** L*****, 7. Dr. C***** L*****, 8. E***** M*****, 9. G***** W*****, alle vertreten durch Mag. Karl Moser, Rechtsanwalt in Wien, wegen Angemessenheit des Entgelts (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm §§ 63 f WWFSG, § 13 Wiener Sanierungsverordnung 2008), über den Revisionsrekurs der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 25. März 2015, GZ 39 R 296/15s 12, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Favoriten vom 6. Juli 2015, GZ 9 Msch 3/15i 8, bestätigt wurde, den
Sach beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Antragsgegner sind zur ungeteilten Hand schuldig, der Antragstellerin die mit 377,50 EUR (darin enthalten 62,92 EUR) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
Die Antragsgegner sind die Miteigentümer einer Liegenschaft in Wien. Auf dieser Liegenschaft befindet sich ein Haus, das in den Jahren 2010 bis 2012 neu errichtet wurde. Der Bau dieses Hauses wurde vom Land Wien im Rahmen einer sogenannten Totalsanierung mit 50 % Neubauanteil gemäß § 13 Abs 2 Z 2 Sanierungsverordnung 2008 mit einem Darlehen gefördert. Das gewährte Förderungsdarlehen hat eine Laufzeit von 20 Jahren (Juni 2012 bis Mai 2032).
Die Antragstellerin ist aufgrund eines am 10. 5. 2012 unterfertigten Mietvertrags Mieterin der in diesem Haus gelegenen Wohnung Top Nr 13. Für die Dauer der Inanspruchnahme von Förderungsmitteln haben die Streitteile den nach den Förderungsrichtlinien höchstzulässigen Hauptmietzins vereinbart. Auf die Förderungsdauer werde anstelle des an sich vereinbarten „nach § 16 Abs 1 Z 2 MRG angemessenen“ Hauptmietzinses daher (nur) der Betrag gemäß § 13 Abs 2 der Sanierungverordnung 2008 in Verbindung mit den §§ 63 Abs 1, 3 und 4 WWFSG 1989 eingehoben.
Unter Hinweis auf die in den Bestimmungen des WWFSG 1989 festgelegte Valorisierung übermittelte die Hausverwaltung der Antragstellerin am 23. 12. 2014 die Mietzinsvorschreibung ab 1. 1. 2015. Diese Vorschreibung enthielt (erstmals) die Einhebung eines Erhaltungsbeitrags.
Die Antragstellerin begehrte in diesem Verfahren – soweit für das Revisionsrekursverfahren noch relevant – die Feststellung der Unzulässigkeit der Vorschreibung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags. Die Antragstellerin sei weder im Mietvertrag noch mündlich darauf hingewiesen worden, dass ihr – plötzlich und zu einem völlig willkürlichen Zeitpunkt – ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag vorgeschrieben werden könne. Die Antragsgegner könnten ihr Begehren auf Zahlung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags auch nicht auf § 63 Abs 2 WWFSG 1989 stützen, weil zwar die Anwendung der Absätze 1, 3 und 4 des § 63 WWFSG ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden sei, nicht aber die Anwendung des Absatz 2. Hätten die Antragsgegner gewollt, dass dieser den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag regelnde Absatz 2 des § 63 WWFSG für das Bestandverhältnis gelte, so hätte sie es ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren müssen.
Die Antragsgegner bestritten das Antragsbegehren und brachten vor, dass die Zulässigkeit der Vorschreibung eines Erhaltungsbeitrags keiner schriftlichen Vereinbarung im Mietvertrag bedürfe. Der Anspruch ergebe sich vielmehr direkt aus der Bestimmung des § 63 Abs 2 WWFSG. Gegenstand des Feststellungsbegehrens der Antragstellerin sei die angebliche Vertragswidrigkeit der Forderung nach Zahlung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags. Die mit einer Vertragsverletzung begründeten vermeintlichen Feststellungsansprüche seien aber im streitigen Verfahren geltend zu machen.
Das Erstgericht stellte in seinem Sachbeschluss fest, dass die Antragsgegner gegenüber der Antragstellerin das gesetzlich zulässige Zinsausmaß im Zeitraum 1. 1. 2015 bis 28. 2. 2015 durch die Vorschreibung eines monatlichen Erhaltungs und Verbesserungsbeitrags von 44,95 EUR netto um jeweils monatlich 44,95 EUR netto überschritten hätten. Das Haus sei unter Zuhilfenahme von öffentlichen Förderungsmitteln gemäß dem WWFSG 1989 errichtet worden. Damit werde der Hauptmietzins auf Förderungsdauer gemäß § 13 Abs 2 der Sanierungsverordnung 2008 iVm § 63 Abs 1, 3 und 4 WWFSG 1989 gebildet. Nach § 63 Abs 2 WWFSG dürfe auf Förderungsdauer ein Betrag ein „Beitrag zur Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im Sinne des Mietrechtsgesetzes“ von höchstens 0,58 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat als Bestandteil des Hauptmietzinses begehrt werden. Im Gesetz werde hierzu nach einer Wortinterpretation keinerlei Vereinbarung oder Form verlangt. In § 16 Abs 10 MRG werde für die Einhebung eines derartigen Beitrags hingegen explizit die Schriftform verlangt. Zwar räume § 16 Abs 12 MRG förderungsrechtlichen Mietzinsbestimmungen einen Vorrang gegenüber dem MRG ein, soweit aber nicht zulässiger Weise durch Landesförderungsgesetze Mietzinsvorschriften erlassen worden seien, seien die Bestimmungen des MRG unmittelbar anwendbar. Angesichts der Gesetzessystematik im Bereich des Wohnrechts sei § 16 Abs 12 MRG daher dahingehend zu interpretieren, dass der darin enthaltene Vorrang von landesförderungsrechtlichen Bestimmungen nicht dazu führen könne, dass die Schutzfunktion der betreffenden Gesetze umgangen werde. Es würden vielmehr in analoger Heranziehung die hierzu anwendbaren Regeln des MRG greifen und dieses sehe in seinem § 16 Abs 10 für derartige Beiträge Formvorschriften vor. Die Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags sei daher gegenständlich nur bei vertraglicher Vereinbarung der Parteien zulässig. Dem Antrag der Antragstellerin, die Vorschreibung eines auf § 63 Abs 2 WWFSG 1989 gestützten Erhaltungsbeitrags als unzulässig festzustellen, sei daher – mangels einer solchen Vereinbarung – stattzugeben. Es sei ein gesetzlich nicht zulässiger Hauptmietzinsbestandteil zur Vorschreibung gebracht worden.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegner nicht Folge. Der bereits in erster Instanz erhobene und im Rekurs wiederholte Einwand der Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs sei nicht berechtigt. Über Anträge, welche die Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses zum Gegenstand hätten, sei im besonderen außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 3 MRG zu entscheiden. Mit Angemessenheit des Hauptmietzinses sei dessen Zulässigkeit gemeint. Es gehe daher um die Feststellung, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspreche. Dabei könne der Außerstreitrichter vor die Aufgabe gestellt sein, bei der Feststellung des gesetzeskonformen Hauptmietzinses als Vorfrage auch das wirksame Zustandekommen oder den Inhalt einer Mietzinsvereinbarung zu überprüfen. Vor allem bei Anträgen auf Überprüfung der Zulässigkeit eines Hauptmietzinses komme es entscheidend auf das konkret gestellte Begehren an. Der von der Antragstellerin gestellte Antrag sei freilich eindeutig. Sie habe die Überprüfung der Zulässigkeit der Einhebung eines Erhaltungs und Verbesserungsbeitrags beantragt und die Feststellung begehrt, dass dessen Einhebung unzulässig und daher unwirksam sei. Es sei daher lediglich als Vorfrage zu prüfen, ob ein solcher Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ohne Vereinbarung, die hier unstrittig nicht vorliege, eingehoben werden dürfe. Damit habe die Antragstellerin zu Recht den außerstreitigen Rechtsweg bestritten. In der Sache sei den Rekurswerbern zwar zuzugestehen, dass § 16 Abs 10 MRG hier nicht herangezogen werden könne. Förderungsrechtliche Mietzinsbestimmungen seien leges speciales zum MRG und vorrangig anzuwenden. Aus den Bestimmungen des MRG könne daher für die Beurteilung der Frage, ob es zur Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbetrags im Sinne des § 63 Abs 2 WWFSG einer Vereinbarung bedürfe oder nicht, nichts gewonnen werden. Zur Interpretation dieser Gesetzesbestimmung sei vielmehr auf die systematische Interpretationsmethode zurückzugreifen. Die in den §§ 62 bis 64 WWFSG erwähnten Beträge zur Finanzierung der Kosten künftiger Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten seien von vornherein als „weiterer Hauptmietzinsbestandteil“ konzipiert und dürften auf Förderungsdauer neben bzw gemeinsam mit der sogenannten „Deckungsmiete“ (§ 62 Abs 1, § 63 Abs 1 bzw § 64 Abs 2 WWFSG) begehrt bzw eingehoben werden. Während in § 62 Abs 3 und § 63 Abs 2 WWFSG von einem „dürfen“ die Rede sei, spreche § 64 Abs 2 für Förderungen nach dem II. Hauptstück des WWFSG (Wohnhaussanierung) von der Möglichkeit, für die Dauer der Förderung bei Überlassung eines im Standard angehobenen Mietgegenstands einen kostendeckenden Mietzins (Deckungsmiete) zu vereinbaren. Hier sei also erstmals von einer „Vereinbarung“ eines Betrags für Erhaltungs und Verbesserungsarbeiten die Rede. Das gegenständliche Bauvorhaben falle zweifellos unter das II. Hauptstück des WWFSG; dies ergebe sich schon aus § 13 Sanierungsverordnung 2008, in der auf Totalsanierungen gemäß § 34 Abs 1 Z 6 und Z 7 WWFSG verwiesen werde. Gemäß § 13 Abs 2 Sanierungsverordnung 2008 dürfe als Deckungsmiete auf Förderungsdauer höchstens der Betrag gemäß § 63 Abs 1 iVm Abs 3 und 4 WWFSG 1989 mit einem 50%igen Zuschlag begehrt werden. Durch den Verweis auf § 63 Abs 1 WWFSG sei dem Förderungsnehmer auch die Möglichkeit eingeräumt worden, als weiteren Hauptmietzinsbestandteil einen Betrag zur Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im Sinne des § 63 Abs 2 WWFSG einzuheben. Die Formulierung „als weiterer Hauptmietzinsbestandteil“ und die Regelung des § 64 Abs 2 3. Satz WWFSG, in der eine „Vereinbarung“ verlangt werde, ließen nur den Schluss zu, dass das Gesetz dem Förderungsnehmer wohl die Möglichkeit gebe, einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zu begehren, aber nur dann, wenn dies bereits im Mietvertrag vereinbart worden sei. Das Erstgericht habe dem Antrag daher im Ergebnis zu Recht Folge gegeben.
Das Rekursgericht erklärte den Revisionsrekurs für zulässig, weil die Frage, ob im Rahmen der §§ 62 f WWFSG ein Betrag zur Finanzierung von Erhaltungs und Verbesserungsarbeiten bereits unmittelbar aufgrund des Gesetzes begehrt werden dürfe oder nur bei einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung, noch nicht Gegenstand höchstgerichtlicher Rechtsprechung gewesen sei und diese Frage eine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung habe.
Gegen die Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegner. Diese beruhe auf einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung der Sache, die außerdem nicht auf den außerstreitigen Rechtsweg gehöre. Die Antragsgegner beantragen den angefochtenen Beschluss des Rekursgerichts dahin abzuändern, dass der Antrag der Antragstellerin wegen Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs zurückgewiesen in eventu abgewiesen werde.
Die Antragstellerin beantragt in ihrer Revisionsrekursbeantwortung , dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben und den Beschluss des Rekursgerichts vollumfänglich zu bestätigen, in eventu den Beschluss des Rekursgerichts dahin abzuändern, dass nicht § 63 Abs 2 WWFSG 1989, sondern § 64 Abs 2 WWFSG 1989 zur Anwendung gelange und den Beschluss des Rekursgerichts im Ergebnis zu bestätigen.
Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig; er ist aber nicht berechtigt.
Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs
1. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Sache in das Außerstreitverfahren oder auf den ordentlichen Rechtsweg gehört, ist von den Behauptungen der Antragsteller, nicht von den Einwendungen des Antragsgegners oder den Feststellungen auszugehen, die das Gericht aufgrund der durchgeführten Beweise trifft (RIS Justiz RS0005861 [T1]). Auch im Verfahren nach § 37 MRG ist daher für die Frage der Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs immer der Inhalt des von einer Partei gestellten Entscheidungsbegehrens und ihr Sachvorbringen maßgeblich (RIS Justiz RS0102190, RS0005861 [T6]).
2. Über Anträge, welche die Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses zum Gegenstand haben (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG), ist im besonderen außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 3 MRG zu entscheiden. Mit Angemessenheit des Hauptmietzinses ist dessen Zulässigkeit gemeint. Es geht daher um die Feststellung, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht. Welcher Hauptmietzins vereinbarungsgemäß zu zahlen ist, wäre im streitigen Rechtsweg zu entscheiden, doch kann der Außerstreitrichter vor die Aufgabe gestellt sein, bei der Feststellung des gesetzeskonformen Hauptmietzinses als Vorfrage auch das wirksame Zustandekommen oder den Inhalt einer Mietzinsvereinbarung zu überprüfen (RIS Justiz RS0069523, RS0070552 [T3]). Vor allem bei Anträgen auf Überprüfung der Zulässigkeit eines Hauptmietzinses kommt es somit entscheidend auf das konkret gestellte Begehren an. So kann bei gleichem Sachverhalt je nach dem Wortlaut des Begehrens die Sache dem streitigen Rechtsweg oder dem außerstreitigen Verfahren zuzuordnen sein (RIS Justiz RS0069523 [T10], RS0070552 [T4], RS0102190 [T2]).
3. Gegenstand des Begehrens der Antragstellerin ist die Feststellung der Unzulässigkeit und Unwirksamkeit der Vorschreibung eines Erhaltungs und Verbesserungsbeitrags. Sie begründet diese Unzulässigkeit mit dem – unstrittigen – Fehlen einer Vereinbarung der Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags. Nach dem Antragsvorbringen dürfe im Rahmen der §§ 62 f WWFSG ein Erhaltungs und Verbesserungsbeitrag nicht bereits unmittelbar aufgrund des Gesetzes begehrt werden, dafür sei vielmehr eine Vereinbarung notwendig. Die Antragstellerin spricht damit das Vorliegen einer Vereinbarung als Vorfrage an, die beantwortet werden muss, um die Rechtsfrage zu klären, ob eine Vorschreibung des Erhaltungs und Verbesserungsbeitrags als Bestandteil des Hauptmietzinses zulässig war oder nicht. Dies ist der nach der oben zitierten Rechtsprechung dem außerstreitigen Verfahren vorbehaltenen Frage zuzuordnen, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht. Die damit zum Thema gemachte Einhaltung der gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften ist Gegenstand des außerstreitigen Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG (vgl jüngst zur Wertsicherungsvereinbarung als Voraussetzung für die Erhöhung eines Hauptmietzinses nach dem Richtwertgesetz: 5 Ob 159/15s, 5 Ob 27/16f).
4. Das Rekursgericht hat somit die Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs zutreffend bejaht.
Unzulässigkeit der Vorschreibung eines Erhaltungs und Verbesserungsbetrags iSd §§ 63 f WWFSG
1. Der Neubau des Hauses wurde vom Land Wien im Rahmen einer sogenannten Totalsanierung mit 50 % Neubauanteil gemäß § 13 Abs 2 Z 2 Sanierungsverordnung 2008 mit einem Darlehen gefördert. Gegenstand der von der Wiener Landesregierung erlassenen Sanierungsverordnung 2008 ist die Gewährung von Förderungen im Rahmen des II. Hauptstücks des Wiener Wohnbauförderungs und Wohnhaussanierungsgesetzes – WWFSG 1989. Das vorliegende Mietverhältnis unterliegt daher den Mietzinsbildungsvorschriften der Sanierungsverordnung 2008 bzw des WWFSG 1989. Solche – zulässigerweise erlassenen – förderungsrechtlichen Mietzinsbestimmungen sind leges speciales zum MRG (RIS Justiz RS0069215, RS0108990 [T2], RIS Justiz RS0105800 [T3]) und vorrangig anzuwenden (RIS Justiz RS0105800 [T1]).
2. Das WWFSG 1989 regelt in seinem I. Hauptstück (§§ 1 bis 32) die Wohnbauförderung und in seinem II. Hauptstück (§§ 33 bis 59) die Förderung der Wohnhaussanierung. Das IV. Hauptstück (§§ 62 bis 69) enthält Vorschriften über die Mietzinsbildung; § 62 WWFSG 1989 regelt die Mietzinsbildung bei Förderungen nach dem I. Hauptstück dieses Gesetzes, § 63 WWFSG enthält besondere Mietzinsbildungsvorschriften für nach §§ 12 und 15 WWFSG 1989 geförderte Mietwohnungen und § 64 WWFSG 1989 solche für Förderungen nach dem II. Hauptstück (5 Ob 128/15g).
3. Die Sanierungsverordnung 2008 enthält in ihrem § 13 Regelungen für die Förderung von Totalsanierungen iSd § 34 Abs 1 Z 6 WWFSG 1989. Gemäß § 13 Abs 2 Sanierungsverordnung 2008 erfolgt die Förderung (unter anderem) bei Totalsanierungen mit mehr als 50 % Neubauanteil durch die Gewährung eines Förderungsdarlehens des Landes mit einer Laufzeit von 20 Jahren. Für die Abstattung der eingesetzten Darlehen bzw Eigenmittel darf auf Förderungsdauer höchstens der Betrag gemäß § 63 Abs 1 iVm Abs 3 und 4 WWFSG 1989 mit einem 50%igen Zuschlag begehrt werden (§ 13 Abs 2 letzter Satz Sanierungsverordnung 2008). Der Verordnungsgeber hat die Mietzinsbildung für die nach § 13 Abs 2 Sanierungsverordnung 2008 geförderten Vorhaben damit insofern besonders geregelt, als in diesen Fällen mit § 64 WWFSG 1989 nicht jene Mietzinsbildungsvorschrift zur Anwendung kommen soll, die an sich für Förderungen nach dem II. Hauptstück zur Anwendung gelangt. Die Revisionsrekurswerber sehen den Grund dafür darin, dass sich die in § 13 Abs 2 Sanierungsverordnung 2008 geregelten „Sonderfälle“ durch einen neubauähnlichen Charakter auszeichnen und dementsprechend förderungsrechtlich nicht wie gewöhnliche Altbausanierungen, sondern wie Neubauten behandelt werden sollten.
4. Nach § 63 Abs 1 WWFSG 1989 darf bei nach §§ 12 und 15 geförderten Mietwohnungen für die Finanzierung der angemessenen Gesamtbaukosten nach § 4 Abs 3 auf Förderungsdauer der Hauptmietzins höchstens mit einem Betrag von insgesamt 3,91 EUR je m² Nutzfläche und Monat begehrt werden, wenn in der Zusicherung nicht ein niedrigerer Betrag als höchstzulässig erklärt wurde. Neben diesem Betrag dürfen für den Anteil an Grundkosten, der nicht gemäß § 69 Abs 1 WWFSG 1989 überwälzt wurde, jährliche Finanzierungskosten bzw die Verzinsung des Eigenkapitals maximal jeweils in Höhe der mit Verordnung der Landesregierung festgelegten Verzinsung für die Aufnahme eines Darlehens gemäß § 6 Abs 2 WWFSG 1989 begehrt werden. § 63 Abs 3 WWFSG 1989 regelt die Valorisierung, § 63 Abs 4 WWFSG 1989 die Aufteilung des so ermittelten Hauptmietzinses auf die einzelnen geförderten Wohnungen (Geschäftsräume).
5. § 13 Abs 2 letzter Satz Sanierungsverordnung 2008 verweist lediglich auf diese Absätze 1, 3 und 4 des § 63 WWFSG 1989, nicht aber auf dessen Absatz 2. Nach § 63 Abs 2 WWFSG 1989 darf als weiterer Hauptmietzinsbestandteil auf Förderungsdauer zur Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im Sinne des Mietrechtsgesetzes ein Betrag von höchstens 0,58 EUR je Quadratmeter Nutzfläche und Monat begehrt werden. Der Umstand, dass der Verordnungsgeber in § 13 Abs 2 letzter Satz Sanierungsverordnung 2008 in dem Verweis auf § 63 WWFSG ausdrücklich (nur) dessen Absätze 1, 3 und 4 anführt, obwohl dieser (seit seiner Stammfassung LGBl Wien Nr 5/1990) insgesamt lediglich aus vier Absätzen besteht, zeigt, dass dieser bewusst keine Anwendung auch des § 63 Abs 2 WWFSG normieren wollte; andernfalls wäre ja ein Verweis auf § 63 WWFSG als Ganzes ausreichend und naheliegend gewesen. Die – wegen ihres oben zu Punkt 3.1 dargestellten Ausnahmecharakters schon grundsätzlich eng auszulegende – Mietzinsbildungsvorschrift des § 13 Abs 2 letzter Satz Sanierungsverordnung 2008 hat demnach nur jene Hauptmietzinskomponente zum Gegenstand, die an die Kosten der Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen geknüpft ist. Hingegen ist der in den Mietzinsbildungsvorschriften der §§ 62 WWFSG 1989 unterschiedlich geregelte Hauptmietzinsbestandteil zur Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten von dieser Sonderbestimmung nicht erfasst. Entgegen der (auch nicht weiter begründeten) Auffassung des Rekursgerichts räumt der in § 13 Abs 2 letzter Satz Sanierungsverordnung 2008 enthaltene Verweis auf § 63 Abs 1, 3 und 4 WWFSG dem Förderungsnehmer daher nicht die Möglichkeit ein, einen Betrag zur Finanzierung künftiger Erhaltungs und Verbesserungsarbeiten nach § 63 Abs 2 WWFSG einzuheben. Mangels eines Anhaltspunkts dafür, dass § 13 Abs 2 letzter Satz Sanierungsverordnung 2008 den Hauptmietzins abschließend regeln und die Einhebung eines derartigen Betrags überhaupt ausschließen soll, hat es vielmehr bei der Anwendung der für Förderungen nach dem II. Hauptstück allgemein geltenden Regelung des § 64 Abs 2 WWFSG 1989 zu bleiben. Da § 63 Abs 2 WWFSG 1989 auf das vorliegende Mietverhältnis daher weder unmittelbar noch analog anwendbar ist, erübrigt sich die vom Rekursgericht erörterte Frage seiner Auslegung.
6. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 64 Abs 2 WWFSG 1989 ist für die Dauer der Förderung nach dem zweiten Hauptstück bei Überlassung eines im Standard angehobenen Mietgegenstands, der mit wohnungsinnenseitigen Sanierungsmaßnahmen gefördert wurde sowie bei Überlassung einer durch Dachgeschossausbauten, Auf und Zubauten neu geschaffenen Wohnung die Vereinbarung höchstens eines kostendeckenden Mietzinses (Deckungsmiete) zulässig. Im Falle der Vereinbarung einer solchen Deckungsmiete darf als weiterer Hauptmietzinsbestandteil auf Förderungsdauer zur Finanzierung künftiger Erhaltungs und Verbesserungsarbeiten (§§ 3, 4 MRG) ein – gemäß § 63 Abs 3 WWFSG valorisierter – Betrag von höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter und Nutzfläche vereinbart werden. Diese Bestimmung stellt somit ausdrücklich auf die Vereinbarung eines Betrags zur Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten ab, sodass dessen Einhebung schon nach seinem insoweit klaren Wortlaut eine solche – hier nicht vorliegende – Vereinbarung voraussetzt. Das entspricht im Übrigen auch dem Konzept der Mietzinsbildungsvorschriften des WGG. Auch dieses kennt keinen gesetzlichen Mietzins, sondern erfordern die zumindest konkludente Vereinbarung des Entgelts (Mietzinses) bzw aller seiner Komponenten (RIS Justiz RS0083344 [T3]).
Ergebnis und Kostenentscheidung
1. Die Mietzinsbildungsvorschrift des § 13 Abs 2 letzter Satz Sanierungsverordnung 2008 schafft eine Sonderregelung für jene Hauptmietzinskomponente, die an die Kosten der Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen geknüpft ist. Die Möglichkeit, als weiteren Hauptmietzinsbestandteil einen Betrag zur Finanzierung künftiger Erhaltungs und Verbesserungsarbeiten einzuheben, bestimmt sich weiterhin nach der für Förderungen nach dem II. Hauptstück allgemein geltenden Regelung des § 64 Abs 2 WWFSG 1989. Nach dessen insoweit klarem Wortlaut setzt die Einhebung eines Betrags zur Finanzierung künftiger Erhaltungs und Verbesserungsarbeiten eine entsprechende Vereinbarung voraus. Da hier eine solche aber nicht getroffen wurde, haben die Vorinstanzen dem Antrag im Ergebnis zu Recht stattgegeben.
2. Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Es entspricht dem Grundsatz der Billigkeit der auch im Revisionsrekursverfahren erfolgreichen Antragstellerin die Kosten der Rechtsmittelgegenschrift zuzusprechen.
Rückverweise
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