Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Schaller als Vorsitzenden, die Richterin Mag. Schmied und den KR Schiefer in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. A* B* , 2. C* B* und 3. D*, alle **, vertreten durch Mag. Désirée Benkö, Rechtsanwältin in Perchtoldsdorf, gegen die beklagte Partei E* GmbH , **, vertreten durch Wiedenbauer Mutz Winkler Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen EUR 283.000 s.A., über die Berufung der klagenden Parteien gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 4.7.2025, **-12, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 5.275,06 (darin EUR 879,18 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Kläger begehrten die Zahlung von EUR 283.000 s.A. und brachten – soweit für das Berufungsverfahren relevant – vor, die beklagte Maklerin sei von ihnen mit dem Verkauf der damals im Alleineigentum der Drittklägerin stehenden Liegenschaft beauftragt worden.
Die Beklagte habe im Alleinvermittungsvertrag einen geschätzten Verkaufspreis von EUR 1.649.000 festgelegt. Dieser Wert habe auf einer bloßen Schätzung basiert, ohne vorher eine umfassende Marktanalyse durchgeführt zu haben. Sie habe jedenfalls sorgfaltswidrig gehandelt, zumal sie den Klägern unter Berufung auf ihr Expertenwissen einen von ihren Preisvorstellungen abweichenden höheren Betrag als „realistischen Preis“ bekannt gegeben habe, ohne zuvor nachvollziehbare Überlegungen zum Wert anzustellen sowie auf eine Schätzungsbandbreite hinzuweisen. Sie habe erst verspätet eine Marktanalyse vorgenommen, nach der ein Betrag von nur EUR 1.366.000 als realistisch angenommen werden könne. Die Liegenschaft sei letztendlich um EUR 960.000 verkauft worden. Die bekannte Schätzungsbandbreite von 15% sei nicht eingehalten worden.
Die Beklagte hafte den Klägern wegen der Verletzung von Informations- und Aufklärungspflichten für den Vertrauensschaden aus der Differenz zwischen dem von der Beklagten im Alleinvermittlungsauftrag festgelegten Verkaufswert (EUR 1.649.000) und dem aus der späteren Marktanalyse eruierten Wert (EUR 1.366.000), sohin für den Klagsbetrag in Höhe von EUR 283.000. Die Kläger hätten durch die Vertragsverletzung anderweitige günstigere Abschlussmöglichkeiten versäumt. Der Vertrauensschaden sei jener Preis, um den die Kläger die Liegenschaften veräußert hätten, wenn sie von der Beklagten sorgfaltsgemäß informiert worden wären.
Zuletzt brachten die Kläger vor, sie hätten nur einen Teil des tatsächlichen Schadens eingeklagt: Der gänzliche Schaden wären EUR 689.000, dies sei die Differenz zwischen dem ursprünglich angesetzten Betrag (EUR 1.649.000) und dem tatsächlichen Verkaufspreis (EUR 960.000). Bei bereits zu Beginn durchgeführter Marktanalyse hätte die Liegenschaft einen Wert von EUR 2.000.000 aufgewiesen.
Die Beklagte bestritt und wandte ein, sie habe keine Pflichtverletzung begangen. Zudem sei das Klagebegehren nicht schlüssig. Von Seiten der Drittklägerin sei ursprünglich ein Verkaufspreis von EUR 2.000.000 angestrebt worden, dieser sei aber überhöht gewesen, weshalb zu Beginn des Vertragsverhältnisses im Einvernehmen ein anzubietender Verkaufspreis in Höhe von EUR 1.649.000 vereinbart worden sei. Ein den Verkehrswert klärendes Verkehrswertgutachten sei weder beauftragt noch erstellt worden. In weiterer Folge sei mangels entsprechender Nachfrage der Angebotspreis der Liegenschaft im Einvernehmen mit der Auftraggeberin sukzessive reduziert worden. Dessen ungeachtet habe diese nicht verkauft werden können und sei daher der Maklervertrag seitens der Auftraggeberin am 28.4.2024 gekündigt worden. Die Beklagte habe für ihre Tätigkeiten keine Provision oder sonstige Vergütung erhalten. Sie hafte nach dem Maklervertrag nicht dafür, dass ein bestimmter Kaufpreis erzielt werden könne. Nach Aufkündigung des Maklervertrages habe die Drittklägerin die Liegenschaft eigenständig und ohne Einbindung der Beklagten an die Erstklägerin verschenkt, die diese schließlich ohne jegliche Beteiligung der Beklagten im Juli 2024 an einen Dritten um EUR 960.000 verkauft habe.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab und traf die auf den Seiten 3 bis 5 der Urteilsausfertigung angeführten Feststellungen.
Rechtlich führte das Erstgericht aus, dass die Kläger ihren Anspruch auch nach Verbesserungsversuch nicht nachvollziehbar und schlüssig darzulegen vermochten, weshalb das Klagebegehren ohne weitere Beweisaufnahme abzuweisen gewesen sei.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Kläger wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Tatsachenfeststellung infolge unrichtiger Beweiswürdigung sowie unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das Urteil im Sinne einer gänzlichen Klagsstattgebung abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt sowie die Anberaumung einer mündlichen Berufungsverhandlung beantragt.
Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt .
1.Vorweg ist festzuhalten, dass die Entscheidung trotz Antrags der Kläger, eine mündliche Berufungsverhandlung anzuberaumen, in nicht öffentlicher Sitzung zu treffen war, weil der Berufungssenat gemäß § 480 Abs 1 ZPO eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hielt.
2. Zur Rechtsrüge
2.1 Aus Gründen der Zweckmäßigkeit ist zunächst auf die Rechtsrüge einzugehen. Die Kläger monieren in diesem Zusammenhang nachfolgend angeführte sekundäre Feststellungsmängel: Das Erstgericht habe es unterlassen, Feststellungen zu treffen
(1) zum Verkehrswert der Liegenschaft sowie dazu, wie die Kläger in Kenntnis des wahren Verkehrswerts agiert hätten sowie
(2) zur richtigen rechtlichen Beurteilung des Vertrauensschadens.
Die Feststellungsgrundlage ist jedoch nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317). Die Kläger übersehen, dass das Erstgericht ein Unschlüssigkeitsurteil gefällt hat. Es hat seiner rechtlichen Beurteilung die Klagserzählung der Kläger zugrunde gelegt. Ein Unschlüssigkeitsurteil verneint nur die Schlüssigkeit der Klagsbehauptungen und bedarf somit keiner Feststellungen (vgl 2 Ob 109/16t, RS0037755 [T3]). Auf die von den Klägern vermissten Feststellungen kommt es daher nicht an (vgl OLG Wien 14 R 43/25h).
2.2Ein unschlüssiges Klagebegehren liegt vor, wenn das Sachbegehren des Klägers materiell-rechtlich nicht aus den zu seiner Begründung vorgetragenen Tatsachenbehauptungen abgeleitet werden kann (vgl RS0037516). Werden für den eingeklagten Anspruch schlüssige rechtserzeugende Tatsachen nicht angegeben und lässt sich auch durch richterliche Anleitung eine solche Angabe nicht erreichen, ist die Klage wegen Unschlüssigkeit abzuweisen (vgl 6 Ob 173/22t, RS0036973 ua).
Die Kläger gehen zwar ausführlich auf die gesetzlichen Pflichten eines Maklers und den im Falle einer Pflichtverletzung zu ersetzenden Vertrauensschaden ein, führen jedoch nicht aus, worin dieser im konkreten Fall liegt. Es erhellt nicht, wie die beanstandete Pflichtverletzung der Maklerin – nämlich ohne vorherige Marktanalyse einen Wert von EUR 1.649.000 angenommen zu haben - den geltend gemachten Schaden hervorgerufen haben soll.
2.3Zur Begründung der Unschlüssigkeit kann auf die zutreffenden rechtlichen Ausführungen des Erstgerichts verwiesen werden (§ 500a ZPO), mit welchen sich die Kläger inhaltlich nicht auseinandersetzten, sondern in weiten Teilen ihre erstinstanzlichen Rechtsausführungen wiederholen. Damit mangelt es der Rechtsrüge an der gesetzmäßigen Ausführung (vgl RS0041826; RS0043603). Eine solche erfordert, dass der Rechtsmittelwerber darlegt, warum falsche rechtliche Schlüsse gezogen wurden. Wie für das Revisions- (§ 506 Abs 2 ZPO) und das Rekursverfahren (§ 520 Abs 2 ZPO) ausdrücklich angeordnet ist es erforderlich darzulegen, aus welchen Gründen die rechtliche Beurteilung der Sache – in concreto die Qualifikation als unschlüssiges Begehren - unrichtig erscheint (vgl Kodek in Rechberger/Klicka 5§ 471 ZPO Rz 16).
2.4 Der Vollständigkeit halber kann ergänzt werden: Wie die Kläger (noch) richtig ausführen, handelt es sich bei einem Vertrauensschaden um jenen Schaden, den der Geschädigte im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Vertrages erlitten hat. Der Geschädigte ist sohin so zu stellen, wie er stünde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wäre.
Wenn man davon ausginge, dass die Liegenschaft nicht - wie zu Beginn geschätzt - EUR 1.649.000 wert war, sondern nur - wie im Zuge der später durchgeführten Marktanalyse ermittelt - EUR 1.366.000, könnte ein Vertrauensschaden allenfalls darin liegen, dass die Kläger die Liegenschaft aufgrund des zu hohen geforderten Preises über längere Zeit nicht verkaufen konnten und ihnen in der Zwischenzeit unnütze Kosten erwachsen sind oder allenfalls darin, dass sie im Vertrauen auf die Richtigkeit eines Schätzwerts von EUR 1.649.000 ein konkretes Kaufangebot ausschlugen, das sie bei Kenntnis eines Schätzwerts von EUR 1.366.000 angenommen hätten.
Ein derartiges Vorbringen wurde jedoch nicht konkret erstattet. Im Gegenteil, die Kläger brachten in der Tagsatzung vom 1.7.2025 – im Widerspruch zu ihrem bisherigen Vorbringen - sogar vor, die Liegenschaft sei eigentlich EUR 2.000.000 wert gewesen, die Schätzung der Maklerin sei sohin zu niedrig gewesen.
Soweit die Kläger erstmals in der Berufung – ua im Rahmen der Beweisrüge – anführen, die Beklagte hätte ein Angebot eines Interessenten über EUR 1.300.000 ohne Rücksprache mit den Klägern abgelehnt, verstoßen sie gegen das Neuerungsverbot des § 482 ZPO. Im Übrigen wäre aber auch dieses Vorbringen nicht geeignet gewesen, die Schlüssigkeit des begehrten Klagsbetrags darzutun. Die umfangreichen Rechtsausführungen über die Erleichterungen des Beweises eines hypothetischen Kausalverlaufs gehen ins Leere, weil die Kläger einen solchen nie konkret behaupteten.
3. Zur Verfahrensrüge
3.1Soweit die Kläger einen Stoffsammlungsmangel darin erblicken, dass das Erstgericht von den klagsseitig beantragten Beweisaufnahmen – Einvernahme der Kläger sowie genannten Zeugen, Einholung eines Sachverständigengutachtens – abgesehen hat, übersehen sie, dass dieses das Begehren schon aufgrund des Klagsvorbringens wegen Unschlüssigkeit abgewiesen hat. Ein Unschlüssigkeitsurteil verneint – wie bereits ausgeführt - nur die Schlüssigkeit der Klagsbehauptungen und bedarf somit keiner Feststellungen (vgl 2 Ob 109/16t; RS0037755 [T3]). Daraus folgt, dass auch die Unterlassung von Beweisaufnahmen zur Ermittlung des Sachverhalts keinen Verfahrensmangel begründen kann (OLG Wien 14 R 94/24g).
3.2Der Vollständigkeit halber ist anzuführen, dass dem Erstgericht auch keine Verletzung der Anleitungspflicht nach §§ 182, 182a ZPO anzulasten ist. Wie sich aus dem Verhandlungsprotokoll vom 1.7.2025 (ON 11.4) ergibt, wurde die Sach- und Rechtslage mit den Parteien ausführlich erörtert. Insbesondere wurde auf den Begriff des Vertrauensschadens eingegangen und darauf hingewiesen, dass für das erkennende Gericht eine nachvollziehbare Darstellung des geltend gemachten Schadens fehle bzw sich der eingeklagte Betrag nicht aus dem bisher erstatteten Vorbringen ableiten lasse. In weiterer Folge wurde den Klägern ausreichend Gelegenheit gegeben, ihr Begehren schlüssig zu stellen.
4. Zur Beweisrüge
4.1 Auch hier ist auf die Ausführungen zur Notwendigkeit von Feststellungen im Unschlüssigkeitsurteil unter Punkt 3.1 zu verweisen. Da das Erstgericht auf Grundlage des Klagsvorbringens entschieden hat, mangelt es den begehrten Ersatzfeststellungen an rechtlicher Relevanz und ist die Beweisrüge daher bereits aus diesem Grund nicht erfolgsversprechend.
4.2 Abgesehen davon erfordert die gesetzmäßige Ausführung der Beweisrüge, dass der Rechtsmittelwerber darlegt, welche konkrete Feststellung bekämpft wird, aufgrund welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, welche Feststellung begehrt wird und aufgrund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen diese zu treffen gewesen wäre. Die Ausführungen zur Beweisrüge müssen somit eindeutig erkennen lassen, auf Grund welcher Umwürdigung bestimmter Beweismittel welche vom angefochtenen Urteil abweichenden Feststellungen angestrebt werden ( Kodek in Rechberger/Klicka 5§ 471 ZPO Rz 15 mwN; RS0041835).
Die Kläger führen zwar an, welche Feststellungen sie bekämpfen sowie welche Ersatzfeststellungen sie begehren, sie führen jedoch nicht aus, aufgrund welcher Beweisergebnisse Letztere zu treffen gewesen wären. Soweit sie sich auf die (unterbliebene) Einvernahme der Kläger stützen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass der Berufungsgrund der unrichtigen Tatsachenfeststellungen nur dann „gesetzmäßig“ ausgeführt wird, wenn der Beweiswürdigung im angefochtenen Urteil tatsächlich aufgenommene Beweise entgegengehalten werden können, nicht aber Beweise, die nach Ansicht der Berufung aufgenommen werden hätten müssen (vgl OLG Wien 13 R 163/22v, 7 Rs 99/14a; RS0111146).
5. Der Berufung war daher insgesamt ein Erfolg zu versagen.
6.Die Kostenentscheidung im Berufungsverfahren beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
7.Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil die Frage der Schlüssigkeit einer Klage nur anhand der konkreten Behauptungen im Einzelfall geprüft werden kann und daher keine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO darstellt (vgl RS0037780).
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