Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch die Richterinnen Mag. a Gassner (Vorsitz) und Mag. a Schiller sowie den Richter Mag. Scheuerer in der Rechtssache der klagenden Partei A* Gesellschaft mbH , FN **, **, vertreten durch die Schmid Horn Rechtsanwälte GmbH in Graz, gegen die beklagte Partei B* GmbH , FN **, **, vertreten durch Mag. Klaus Mayer, Rechtsanwalt in Premstätten, und die Nebenintervenientin auf Seiten der beklagten Partei C* GmbH , FN **, **, vertreten durch die Greiml Horwath Rechtsanwaltspartnerschaft OG in Graz, wegen EUR 113.130,25 samt Anhang , über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz vom 21. Februar 2025, **-35, nach nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig der beklagten Partei und der Nebenintervenientin deren jeweils mit EUR 3.950,52 (darin enthalten EUR 658,42 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Die Nebenintervenientin war von der Beklagten mit der Vermittlung der Liegenschaft EZ ** KG ** betraut, wofür sie ein Exposé erstellte, das unter anderem darauf hinwies, dass neben drei befristeten Wohnungsmietverträgen noch ein unbefristeter Nutzungsvertrag betreffend eine auf dem Dach errichtete Mobilfunkantenne mit einer monatlichen Kündigungsmöglichkeit bestehe. Dieser Nutzungsvertrag datiert vom 8.2.1999 und war zwischen den vormaligen Eigentümern der Liegenschaft und einem Netzbetreiber auf unbestimmte Zeit (unbefristet) abgeschlossen worden. Er war und ist nicht im Grundbuch eingetragen und sieht eine monatliche Kündbarkeit vor. Mit Zusatzvereinbarung vom 18.09./23.10.2014 verlängerten die Rechtsvorgänger der Beklagten und der Netzbetreiber einen bereits davor vereinbarten zeitlich befristeten Kündigungsverzicht um weitere zehn Jahre. Die Existenz dieser Zusatzvereinbarung war den Streitteilen und der Nebenintervenientin zum Zeitpunkt der Verkaufsgespräche nicht bekannt.
Die Klägerin legte am 5.7.2022 unter Verwendung eines Vordruckes der Nebenintervenientin ein Kaufanbot über die sanierungsbedürftige Liegenschaft zu einem Kaufpreis von EUR 1.560.000,00. Noch am selben Tage zeichnete der Geschäftsführer der Beklagten dieses gegen und erklärte darin „unwiderruflich“ die Annahme des Angebots und den Verkauf der Liegenschaft an die Klägerin.
Die Übernahme des Bestandvertrags betreffend den Mobilfunkmasten unter Ausschluss einer Kündigungsmöglichkeit war zwischen den Streitteilen nicht vorgesehen. Im Zuge der Vertragsverhandlungen kommunizierte die Nebenintervenientin der Klägerin vielmehr eine monatliche Kündigungsfrist.
Kurz nach dem Unterzeichnen des Kaufanbots wurden der Klägerin die Schlüssel zur Liegenschaft ausgehändigt. Die Klägerin begann mit dem Ausräumen der Liegenschaft und plante den Umbau zur weiteren Vermietung, wofür sie einen Architekten engagierte.
Bezüglich des Nutzungsvertrags über die Mobilfunkanlage ersuchte die Rechtsvertreterin der Klägerin mit Schreiben vom 11.8.2022 um Übermittlung allfälliger, neben dem Nutzungsvertrag aus 1999 samt Zusatzvereinbarung über die Reduktion des Mietzinses bestehender Urkunden. Aus den daraufhin von der Beklagten beim Mobilfunkanbieter angeforderten Urkunden erlangten sowohl die Klägerin als auch die Beklagte erstmals Kenntnis von der Verlängerung des ursprünglich vereinbarten Kündigungsverzichts.
Mit Schreiben vom 23.8.2022 ersuchte die Klägerin um eine Lösung, da ein Verbleiben des Mobilfunkmastens künftige Verwertungsoptionen drastisch einschränken würde. Mit Schreiben vom 7.9.2022 setzte sie der Beklagten eine Nachfrist bis 13.9.2022, um die Möglichkeiten der Beendigung des Nutzungsvertrags herzustellen, widrigenfalls sie „den Rücktritt vom Vertrag bzw. die Anfechtung aufgrund wesentlichen Geschäftsirrtums oder alternativ die Vertragsauflösung aufgrund Mangels“ erklärte. Am 7.10.2022 erklärte die Klägerin im Rahmen einer Besprechung in der Kanzlei der Klagsvertreterin gegenüber der Beklagten den Rücktritt vom Vertrag. Am 17.10.2022 retournierte sie die Schlüssel zur Liegenschaft.
Im Verfahren begehrt die Klägerin gestützt auf das Schadenersatz- und das Bereicherungsrecht den Ersatz ihrer frustrierten Aufwendungen in die Liegenschaft in Klagshöhe zuzüglich unternehmerischer Zinsen seit 28.10.2022, da sie diese lediglich im Glauben an die jederzeitige Kündbarkeit der Benützungsregelung betreffend die Mobilfunkanlage getätigt habe. Tatsächlich habe sich bei Erstellung des schriftlichen Kaufvertrags entgegen den Angaben der Beklagten und der Nebenintervenientin ergeben, dass aufgrund des mit der Mastenbetreiberin verabredeten schriftlichen Kündigungsverzichts eine Aufkündigung erst 2029 möglich wäre. Sowohl die Beklagte als auch die Nebenintervenientin wären verpflichtet gewesen, „vor Übergabe des Exposés an die Klägerin den Inhalt genau zu prüfen“. Dies sei offenbar nicht erfolgt, was letztlich schuldhaft die Schäden der Klägerin adäquat verursacht habe. Die der Klägerin entstandenen „Entsorgungs- bzw. Räumungsaufwendungen“ sowie die von ihr beauftragten Planungen würden zudem einen für die Beklagte nützlichen Aufwand darstellen, den diese ansonsten aus Eigenem tragen hätte müssen. Der bezughabende Anspruch von netto EUR 72.603,33 werde daher auch „auf einen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch“ der Klägerin gestützt.
Die Beklagtebestreitet ihre Haftung für die geltend gemachten Aufwendungen und entgegnet ua, die Klägerin hätte den Nutzungsvertrag mit dem Mobilfunkanbieter als neue Eigentümerin im Lichte des anzuwendenden § 1120 ABGB binnen Monatsfrist aufkündigen können. Ihre gegenteilige Rechtsansicht sei schlicht falsch. Die Räumungsaufwendungen seien für die Beklagte nicht von Nutzen, da diese von einem anderen Käufer getragen worden wären. Die von der Klägerin beauftragten Planungsleistungen seien für sie grundsätzlich nicht von Interesse. Daher hafte sie für die in diesem Zusammenhang entstandenen Aufwendungen auch nicht nach Bereicherungsrecht.
Die Nebenintervenientin vertritt den Standpunkt, der Kaufvertrag sei überhaupt nicht zustande gekommen, da die Klägerin davor eine due dilligence Prüfung eingeleitet habe. Zudem treffe weder sie noch die Beklagte ein Verschulden am Eintritt des Schadens, da die Verlängerung des Kündigungsverzichtes auch ihnen nicht bekannt gewesen sei.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage zur Gänze ab. Dazu traf es auf Urteilsseiten 4 bis 7 seine Tatsachenfeststellungen, die im für das Berufungsverfahren bedeutsamen Umfang eingangs wiedergegeben wurden, und zog daraus zusammengefasst folgende rechtliche Schlüsse:
– Gemäß § 1120 ABGB trete der Erwerber einer Bestandsache mit deren Übergabe in das an ihr bestehende, durch Rechtsbesitz geschützte Bestandverhältnis ex lege und damit unabhängig vom Willen der Beteiligten ein. Dabei wirkten aber Vereinbarungen über die Vertragsbeendigung, wie ein Kündigungsverzicht, nicht gegen den Erwerber. Diesem komme vielmehr ein besonderes Kündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsmodalitäten bzw vereinbarter kürzerer Kündigungsfristen zu.
– Diese Bestimmung komme hier auf den unbefristeten Nutzungsvertrag mit der Mobilfunkanbieterin zur Anwendung. Durch den Kaufvorgang wäre die Klägerin daher zwar in den Bestandvertrag ex lege eingetreten, jedoch wäre der Kündigungsverzicht nicht auf sie übergegangen. Ihr wäre somit das in § 1120 ABGB normierte besondere Kündigungsrecht zugekommen, wonach unter Einhaltung der gesetzlichen oder einer kürzeren vertraglichen Kündigungsfrist eine Kündigung jederzeit möglich gewesen wäre. Dass eine Kündigung im konkreten Fall sittenwidrig gewesen wäre, sei nicht vorgebracht worden.
– Auch das von der Klägerin behauptete Risiko von Schadenersatzansprüchen der Netzbetreiberin hätte nicht vorgelegen, da dieser lediglich der vormalige Bestandsgeber für alle Nachteile aus der vorzeitigen Auflösung gehaftet hätte.
– Im Ergebnis habe weder die Beklagte noch die Nebenintervenientin der Klägerin Fehlinformationen über die Möglichkeit der Auflösung des Nutzungsvertrags erteilt. Mangels Vorliegens eines haftungsbegründenden Sachverhalts bestehe damit kein Schadenersatzanspruch.
- Sowohl die Planungsleistungen als auch die Räumungsarbeiten hätten ausschließlich der Klägerin, nicht jedoch der Beklagten genutzt. Dass durch die Maßnahmen eine konkrete Wertsteigerung des Kaufobjekts eingetreten wäre, habe die Klägerin nicht vorgebracht. Daher scheide auch ein Bereicherungsanspruch aus.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Klägerin wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Sie beantragt die Abänderung des Urteils in Klagsstattgebung und stellt hilfsweise einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.
Die Beklagte und die Nebenintervenientin beantragen, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
I. Zur Mängelrüge:
1.Die Klägerin erachtet sich durch die Rechtsauffassung des Erstgerichts überrascht, wonach ein Vorbringen zu einer Wertsteigerung des Kaufobjekts notwendig gewesen wäre. Zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung wäre das Erstgericht verpflichtet gewesen, seine Rechtsauffassung gemäß § 182a ZPO mit der Klägerin zu erörtern. Da dies unterblieb, hafte dem Verfahren ein relevanter Verfahrensmangel an.
2.Grundsätzlich hat jede Partei die für sie günstigen Tatsachen zu behaupten und zu beweisen (RS0037797; RS0109832). Daher hat ein Bereicherungskläger alle Voraussetzungen seiner Bereicherungsklage zu beweisen (RS0033564); die Nützlichkeit und Notwendigkeit von auf die zurückzustellende Sache aufgewendeten Kosten ist von dem zu behaupten und zu beweisen, der diese geltend macht (vgl 1 Ob 506/94). Werden für den eingeklagten Anspruch schlüssige rechtserzeugende Tatsachen nicht angegeben und lässt sich auch durch richterliche Anleitung (§§ 182, 182a ZPO) eine solche Angabe nicht erreichen, ist die Klage wegen Unschlüssigkeit abzuweisen (vgl RS0039622 [T1]; RS0036973). Es bedarf jedoch keiner richterlichen Anleitung zu einem Vorbringen, gegen das der Prozessgegner bereits Einwendungen erhoben hat. Angesichts solcher Einwendungen hat die andere Partei ihren Prozessstandpunkt selbst zu überprüfen und die erforderlichen Konsequenzen zu ziehen. Auch die Pflicht nach § 182a ZPO zwingt das Gericht nicht zur Erörterung eines Vorbringens, dessen Schwächen bereits der Prozessgegner aufzeigte (vgl RS0122365).
3. Die Klägerin brachte zum bereicherungsrechtlichen Anspruch in erster Instanz vor, die Entsorgungs- und Räumungsaufwendungen sowie die Planungen seien „im Einvernehmen“ mit der Beklagten erfolgt und stellten einen nützlichen Aufwand für diese dar, den diese ansonsten aus Eigenem hätte tragen müssen. Der diesbezügliche Klagsanspruch von netto EUR 52.603,33 und netto EUR 20.000,00 stütze sich daher auch auf einen „verschuldens-unabhängigen Ersatzanspruch“ (siehe Schriftsatz ON 7, Seite 10). Die Beklagte bestritt dieses Vorbringen konkret und führte aus, es habe weder ein Einvernehmen hinsichtlich der behaupteten Aufwendungen gegeben, noch würden diese der Beklagten nutzen. Die Räumungsarbeiten hätte sie nicht selbst tragen müssen, sondern ein anderer Käufer, die Planungen seien für sie grundsätzlich ohne Nutzen (siehe Schriftsatz ON 9, Seite 8).
4.Im Hinblick auf dieses wechselseitige Vorbringen der Parteien bedurfte es im Lichte der dargestellten rechtlichen Grundsätze keiner weiteren richterlichen Erörterung im Sinne des § 182a ZPO. Zum einen war das Vorbringen der Klägerin nicht unschlüssig im Sinne von unvollständig, da sie den Nutzen der Entsorgungs- und Räumungsaufwendungen sowie der Planungen für die Beklagte konkret bezeichnete, nämlich dass sich diese den betreffenden Aufwand erspart habe. Vor diesem Hintergrund musste das Erstgericht die Klägerin nicht zu einem weiteren Vorbringen über einen allenfalls darüber hinaus bestehenden Nutzen in Form einer Wertsteigerung anleiten. Zum anderen bestritt die Beklagte den behaupteten Nutzen ausdrücklich und substantiiert, sodass die Klägerin ihren Prozessstandpunkt selbst zu überprüfen und die erforderlichen Konsequenzen zu ziehen hatte.
5. Vor diesem Hintergrund kann sich die Berufungswerberin nicht erfolgreich auf die Verletzung eines Verfahrensgesetzes zur Begründung des von ihr behaupteten Verfahrensmangels stützen.
II. Zur Rechtsrüge:
Die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts, wonach die Klägerin im Lichte des § 1120 ABGB – dessen Anwendbarkeit auf das hier zu beurteilende Bestandverhältnis von der Berufungswerberin nicht mehr in Zweifel gezogen wird – nicht an den zwischen den Rechtsvorgängern der Beklagten und der Mobilfunkbetreiberin vereinbarten Kündigungs-verzicht gebunden gewesen wäre, und ihr daher vor dem Abschluss des Kaufgeschäfts keine unrichtigen Informationen über die Kündbarkeit des Bestandverhältnisses erteilt wurden, ist zutreffend. Hingegen erweisen sich die Berufungsausführungen für nicht stichhältig, sodass ihnen in der gebotenen Kürze zu entgegen ist (§ 500a ZPO):
1.Die Berufungswerberin verstößt gegen das Neuerungsverbot (RS0042011; RS0041965), wenn sie in der Berufung erstmals ausführt, die Aufkündigung des Bestandverhältnisses wäre aufgrund ihrer Kenntnis vom in Rede stehenden Kündigungsverzicht und von den hohen Errichtungskosten der Bestandnehmerin sowie weiters von den hohen Kosten der Mastversetzung sittenwidrig gewesen.
Ungeachtet dessen sind diese Argumente auch inhaltlich nicht stichhältig, steht doch die Kenntnis des Objekterwerbers von einer vertraglichen Beendigungsbeschränkung – hier vom Kündigungsverzicht – der Ausübung des gesetzlichen Kündigungsrechts nicht entgegen. Um die Ausübung des Kündigungsrechtes als sittenwidrig qualifizieren zu können, müssten nach hA zu diesem Wissen weitere verschärfende Momente hinzutreten, etwa ein bewusstes Handeln mit dem Ziel , einen nicht-genehmen befristeten Bestandvertrag vorzeitig zur Auflösung zu bringen, oder sonstige besondere Umstände, wie etwa eine von einem Liegenschaftskäufer im Wissen aller Umstände auf § 1120 ABGB gestützte Aufkündigung eines auf 99 Jahre unter Vorauszahlung des Bestandzinses abgeschlossenen Mietvertrags über ein unverbautes Grundstück, auf dem der Bestandnehmer auf eigene Kosten ein Wohnhaus errichtet hatte (1 Ob 501/83; 3 Ob 539/89; 6 Ob 602/93; 7 Ob 31/22t; Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar Band 7 5§ 1120 ABGB Rz 46; Höllwerthin GeKo Wohnrecht I § 1120 ABGB Rz 63). Weder zukünftige Kosten der Bestandnehmerin (der Mobilfunkbetreiberin) für die Versetzung des Funkmastens in behaupteter Höhe von EUR 130.000,00, noch allenfalls hohe ursprüngliche Errichtungskosten – wobei die Berufungswerberin solche offenkundig bloß vermutet und keine konkreten Beträge nennt – würden solche „besonderen Umstände“ darstellen und eine Sittenwidrigkeit der Aufkündigung begründen. Daher bedarf es auch keiner Feststellung über die konkrete Höhe der Kosten der Versetzung des Funkmastens, sodass der in diesem Zusammenhang gerügte sekundäre Feststellungsmangel ebenso nicht vorliegt.
2.Gewöhnliche Nebenabreden des Bestandverhältnisses sind gegen den Erwerber nur soweit wirksam, als sie nicht die Dauer des Vertrags oder die Kündigungsfrist(-termine) betreffen (RS0021133; zum Kündigungsverzicht RS0014444). Die von der Berufungswerberin zu ihrer gegenteiligen Meinung zitierte Entscheidung 4 Ob 556/90 (= MietSlg 42.187) betrifft die Bindung des Käufers einer dem Regime des MRG unterliegenden Wohnung und ist daher nicht einschlägig. Dass § 2 Abs 1 MRG, der gegenüber der Regelung des § 1120 ABGB die Bindung des Rechtsnachfolgers auf alle mit der Beendigung des Mietverhältnisses zusammenhängenden Vertragsbestimmungen erweitert, auf das vorliegende Bestandverhältnis zur Anwendung gelange, behauptet die Berufungswerberin selbst nicht.
3.Inwiefern sie durch die Ausübung ihres gesetzlich vorgesehenen Kündigungsrechtes überhaupt Schadenersatzansprüchen der Erwerberin hätte ausgesetzt sein können, zeigt sie nicht nachvollziehbar auf, zumal solche nach § 1120 2. Satz ABGB ausdrücklich nur gegen den vormaligen Bestandgeber vorgesehen sind. Dass die Bestandnehmerin angenommen hätte, die Streitteile hätten kollusiv zu ihrem Nachteil zusammengewirkt, behauptete sie – wie bereits ausgeführt - in erster Instanz nicht. Daher geht das Argument, der Vertragsrücktritt sei die einzige Möglichkeit gewesen, sich nicht der Gefahr von Schadenersatzansprüchen auszusetzen, ins Leere.
4.Der Standpunkt der Berufungswerberin, sie hätte den Bestandvertrag nach den gesetzlichen Vorgaben nur zum Ende des Quartals unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist auflösen können, weshalb die vertragliche Zusage einer 1-monatigen Kündigungsfrist jedenfalls unrichtig gewesen sei, übersieht, dass eine allfällig günstigere vertragliche Kündigungsfrist nach der Rechtsprechung sehr wohl zur Anwendung gelangt wäre (6 Ob 66/05g). Hier sah der Bestandvertrag unstrittig eine einmonatige Kündigungsfrist vor, die der Klägerin somit offen gestanden wäre.
5.Auch im Falle einer „Genehmigung“ des Vertragsrücktritts durch die Beklagte wäre für die Berufungswerberin nichts gewonnen, würde daraus doch weder ein rechtswidriges noch ein schuldhaftes Verhalten der Beklagten folgen. Daher böte auch eine Genehmigung des Vertragsrücktritts alleine keine taugliche Haftungsgrundlage. Zudem wären durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung, auf die die Argumentation der Berufungswerberin offenkundig abzielt, auch allfällige aus der Verletzung des Vertrages abgeleitete Schadenersatzansprüche beseitigt worden (RS0018484).
Ihre gegenteilige Ansicht begründet die Berufungswerberin nicht weiter (siehe Seite 7 der Berufungsschrift). Soweit sie in der Folge das Fehlen einer konkreten Feststellung zur Genehmigung des Rücktritts rügt, liegt ein sekundärer Feststellungsmangel daher mangels Relevanz der vermissen Feststellung nicht vor. Dass die Beklagte die Klägerin über ihren offenkundigen Rechtsirrtum, sie sei an den Kündigungsverzicht gebunden, im Rahmen des Vertragsrücktritts hätte aufklären müssen, brachte sie weder in erster Instanz vor, noch behauptet sie dies in der Berufung.
6.Einen weiteren sekundären Feststellungsmangel sieht die Berufungswerberin schließlich im Fehlen einer Feststellung über den Inhalt der Mietzinsliste Beilage ./AC. Darin sei der Bestandvertrag über den Funkmasten explizit aufgelistet gewesen, woraus rechtlich folge, dass sie das Bestandverhältnis habe übernehmen müssen. Die Berufungswerberin hat damit offenkundig alternativ zum gesetzlichen Vertragseintritt nach § 1120 ABGB einen sogenannten „Volleintritt“ in das Bestandverhältnis im Auge, wonach sie auch an den Kündigungsverzicht gebunden gewesen wäre. Ein solcher wäre aber nach der Rechtsprechung nur im Rahmen einer echten Vertragsübernahme möglich, was allerdings einer Vereinbarung mit dem Bestandnehmer bedarf (4 Ob 128/22k). Der Inhalt der Mietzinsliste ist damit nicht weiter relevant.
7. Auf den Bereicherungsanspruch kommt die Berufungswerberin in ihrer Rechtsrüge nicht mehr zurück.
Aus diesen Gründen scheitert auch die Rechtsrüge und damit die Berufung insgesamt.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 50 Abs 1, 41 Abs 1 ZPO.
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO nicht zu lösen war.
Rückverweise
Keine Ergebnisse gefunden
RIS