10Ob2119/96g – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Kropfitsch als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Bauer, Dr.Ehmayr, Dr.Steinbauer und Dr.Danzl als Richter in der Rechtssache der klagenden Partei C***** Immobilienvermittlungsgesellschaft mbH Co KG, *****, vertreten durch Dr.Wilhelm Schlein, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1.) Günther P*****, Kaufmann, *****, vertreten durch Dr.Harald Essenther, Rechtsanwalt in Wien, und 2.) Ing.Peter L*****, Angestellter, *****, vertreten durch Dr.Helmut Berger, Rechtsanwalt in Wien, wegen S 501.595,20 s.A., infolge außerordentlicher Revision der zweitbeklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Wien als Berufungsgerichtes vom 21. September 1995, GZ 1 R 142/95-17, womit infolge Berufung der zweitbeklagten Partei das Urteil des Handelsgerichtes Wien vom 13. März 1995, GZ 15 Cg 127/94g-10 bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die zweitbeklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit S 21.379,32 bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung (darin enthalten S 3.563,22 USt) binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin begehrt von den Beklagten zur ungeteilten Hand die Zahlung von S 501.595,20 s.A. als Vermittlungsprovision. Sie sei behördlich befugte Immobilienmaklerin. Aufgrund einer Zeitungsannonce habe ihr der Erstbeklagte sein Interesse am Bestandobjekt bekanntgegeben. Bereits zur ersten Besichtigung habe er den Zweitbeklagten mitgebracht; beide hätten angegeben, daß sie das Objekt gemeinsam mieten würden, da sie beabsichtigen würden, eine gemeinsame Firma zu gründen, und das Objekt als Betriebsstätte dieser neu zu gründenden Firma dienen sollte. Entgegen der vertraglichen Vereinbarung hätten die Beklagten jedoch die Adresse, die Angaben zur Mietzinshöhe sowie weitere vermögenswerte Informationen betreffend die Anmietungsmöglichkeiten an die Firma HPL ***** , in der Folge Firma HPL genannt, deren Geschäftsführer der Zweitbeklagte sei, unrechtmäßig weitergegeben. Hiedurch habe diese Firma von der Anmietungsmöglichkeit Kenntnis erlangt und schließlich mit dem Eigentümer der Liegenschaft den Mietvertrag abgeschlossen. Dadurch hätten die Beklagten grob fahrlässig verschuldet, daß der Klägerin der Provisionsanspruch für die Vermittlung entgangen sei; sie seien dafür ersatzpflichtig.

Beide Beklagten beantragten die Abweisung des Klagebegehrens. Der Erstbeklagte wendete ein, es habe niemals eine vertragliche Vereinbarung zwischen der Klägerin und ihm gegeben, wonach er zur Geheimhaltung verpflichtet worden wäre; er habe auch keine Angaben zur Mietzinshöhe oder sonstige Informationen an die Firma HPL weitergegeben. Der Zweitbeklagte wendete ein, daß der Mietvertrag nicht mit ihm sondern der Firma HPL als Mieterin zustande gekommen sei, und zwar ohne Zutun der Klägerin. Der Zweitbeklagte sei der Klägerin gegenüber keine vertraglichen Verpflichtungen eingegangen. Der Mietgegenstand und der Name des Vermieters sei ihm vom Erstbeklagten bekannt gegeben worden und er habe erst mit dem Vermieter Verhandlungen aufgenommen, als der Erstbeklagte sein Interesse an dem Mietobjekt verloren gehabt habe.

Das Erstgericht erkannte den Zweitbeklagten schuldig, der Klägerin S 500.581,-- samt 9,5 % Zinsen seit 18.2.1994 zu zahlen. Ein Mehrbegehren von S 1.014,20 samt Zinsen sowie das gesamte Klagebegehren gegen den Erstbeklagten wurden hingegen (rechtskräftig) abgewiesen. Das Erstgericht stellte dazu folgenden Sachverhalt fest:

Der Erstbeklagte erfuhr von dem Umstand, daß das Bestandobjekt zur Anmietung angeboten werde, aufgrund einer Zeitungsannonce der Klägerin. Er meldete sich bei ihr als Interessent und vereinbarte einen Besichtigungstermin am 19.10.1993. Hierauf teilte er dem Zweitbeklagten die Anmietungsmöglichkeit des Objektes mit. In weiterer Folge gab es einen zweiten Termin mit einer Mitarbeiterin der Klägerin, zu welchem beide Beklagten gemeinsam erschienen. Sie erklärten, an der gemeinsamen Anmietung des Objektes interessiert zu sein, da das Objekt für jede der Firmen der Beklagten alleine zu groß gewesen wäre. Bei einem dritten und vierten Termin, bei denen auch der Vermieter Dr.A***** anwesend war, traten wieder beide Beklagten gemeinsam auf. Als beim vierten Termin der Vermieter erklärte, nur an einen Mieter vermieten zu wollen, gaben die Beklagten an, sie würden gemeinsam eine Holding gründen, die das Objekt anmieten würde. Gegen Ende 1993 zog sich der Erstbeklagte aus dem Projekt zurück, worauf der Zweitbeklagte direkt an den Vermieter herantrat und mit diesem für die Firma HPL, deren alleiniger Geschäftsführer er ist, einen Mietvertrag abschloß. Dabei wurde auch vereinbart, daß es der Mieterin erlaubt sein soll, die Hälfte des Mietobjektes unterzuvermieten. Sämtliche Korrespondenzen im Rahmen der Verhandlungen über die Anmietung wurden an den Erstbeklagten adressiert. Der Zweitbeklagte war jedoch - abgesehen vom 19.10.1993 - bei sämtlichen Besprechungsterminen zugegen.

In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht im wesentlichen aus, der Erstbeklagte sei deshalb nicht provisionspflichtig, weil er keinen Mietvertrag abgeschlossen habe und somit die Vermittlung der Klägerin als nicht erfolgreich anzusehen sei. Er habe auch nicht vertragswidrig die Anmietungsmöglichkeit weitergegeben. Der Zweitbeklagte habe die Information bezüglich der Anmietbarkeit des Objektes vom Erstbeklagten erhalten, er habe diesen zum zweiten Termin begleitet, sei auch an den folgenden Terminen anwesend gewesen und habe sich aktiv an den Verhandlungen betätigt. Er sei sich des Umstandes bewußt gewesen, daß es sich bei der klagenden Partei um eine Immobilienmaklerin handelte. Er habe sich die Auskunftserteilung und Bekanntgabe des Vermieters im Rahmen der Kontaktaufnahme zunutze gemacht und auch in weiterer Folge die Dienste der Klägerin in Anspruch genommen. Dadurch habe er das Tätigwerden der Klägerin als Vermittlerin für sich stillschweigend gebilligt. Auch der Maklervertrag könne durch konkludente Handlungen oder Unterlassungen abgeschlossen werden. Die Tatsache, daß der Mietvertrag "formell" von der GmbH "des Zweitbeklagten" abgeschlossen worden sei, ändere nichts an seiner Provisionspflicht. Er sei Alleingeschäftsführer dieser GmbH und es könne daher nicht unterschieden werden, ob er sein Verhalten der Duldung der Vermittlung als Privatmann oder als Geschäftsführer seiner Firma gesetzt, ob er das Wissen als Privatmann oder als Geschäftsführer der Firma erworben habe. Die Provisionspflicht sei deshalb auch ihm anzulasten, der sämtliche Handlungen persönlich für seine Firma vorgenommen habe. Daher sei der Zweitbeklagte verpflichtet, die sich gemäß § 14 Abs 1 ImmV auf S 500.580,96 incl USt belaufende Vermittlungsprovision zu zahlen.

Das Berufungsgericht gab der nur vom Zweitbeklagten erhobenen Berufung nicht Folge. Der Provisionsanspruch habe zur Voraussetzung, daß die Tätigkeit des Realitätenvermittlers für den Abschluß des Rechtsgeschäftes kausal und verdienstvoll gewesen sei. Provisionspflichtig sei der Auftraggeber des Immobilienmaklers, der mit ihm ausdrücklich oder schlüssig einen Maklervertrag abgeschlossen habe. Für die schlüssige Erklärung des Abschlußwillens durch den Auftraggeber reiche es aus, daß er sich der Vermittlung nutzbringend bediene. Eine stillschweigende Auftragserteilung sei immer dann anzunehmen, wenn der Interessent die vom Realitätenvermittler für ihn entfaltete Tätigkeit kenne und ihr nicht widerpreche. Nur dann, wenn der Immobilienmakler erkennbar für einen anderen Auftraggeber handle, sei in der Annahme der Maklerdienste kein stillschweigender Vertragsabschluß zu sehen. Zweifel, ob eine schlüssige Auftragserteilung erfolgt sei, gingen zulasten des Maklers, der für das Zustandekommen des Vertrages beweispflichtig sei. Zu Unrecht stehe der Zweitbeklagte auf dem Standpunkt, daß er immer als Geschäftsführer der GmbH für diese eingeschritten sei, weshalb ein Vermittlungsauftrag mit ihm persönlich nicht zustande gekommen sei. Wenngleich er im Zuge der Vertragsverhandlungen sein Interesse an der Anmietung des Objektes dahin präzisiert habe, daß er auch Geschäftsführer der Firma HPL sei, habe er jedoch nicht unmißverständlich klargestellt, daß er ausschließlich für diese GmbH handle bzw namens dieser GmbH das Objekt anzumieten beabsichtige. Er habe auch ein Mietvertragskonzept persönlich, also ohne Hinweis auf sein Einschreiten für die GmbH unterfertigt. Das Erstgericht sei daher zutreffend davon ausgegangen, daß zwischen der Klägerin und dem Zweitbeklagten konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen und dieser für ihre Tätigkeit auch provisionspflichtig geworden sei.

Das Berufungsgericht sprach schließlich aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei, weil es nicht von der oberstgerichtlichen Rechtsprechung abgewichen wäre.

Gegen dieses Urteil des Gerichtes zweiter Instanz richtet sich die außerordentliche Revision des Zweitbeklagten wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Er beantragt die Abänderung dahin, daß das gegen ihn gerichtete Klagebegehren zur Gänze abgewiesen werde.

Die Klägerin erstattete eine ihr freigestellte Revisionsbeantwortung und beantragte, die außerordentliche Revision zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.

Die Revision ist entgegen dem Ausspruch des Berufungsgerichtes zulässig, weil es unter Beeinträchtigung der Rechtssicherheit (§ 502 Abs 1 ZPO) keine Begründung dafür gegeben hat, warum der Zweitbeklagte persönlich provisionspflichtig sei, obwohl der vermittelte Mietvertrag von der HPL GmbH abgeschlossen wurde.

Die Revision ist aber nicht berechtigt.

Der Zweitbeklagte steht zu Unrecht auf dem Standpunkt, er sei nicht passiv legitimiert, weil er als Geschäftsführer einer Gesellschaft mbH, nämlich der Firma HPL, nur diese verpflichtet habe. Grundsätzlich muß ein Vertreter (Machthaber) in erster Linie dem Geschäftspartner gegenüber deutlich machen, daß er für den Vertretenen (Machtgeber) agiert. Es genügt nicht, daß er diesem den wirtschaftlichen Erfolg zuwenden will (Handeln "auf Rechnung" eines anderen), er hat die Beziehung zum Vertretenen auch klarzustellen (Handeln "im Namen" eines anderen). Dieser sogenannte Offenlegungsgrundsatz dient der Evidenz der Rechtsverhältnisse: Der Geschäftsgegner (Dritte) hat - wegen des Prinzips der Vertragsfreiheit - ein Recht zu erfahren, wer sein Partner werden soll. Für die Offenlegung reicht es nicht ohne weiteres aus, daß dem Dritten erkennbar ist, der Handelnde wolle im Interesse eines anderen tätig werden, weil dies ebensogut im Wege der indirekten Stellvertretung geschehen kann. Es bedarf vielmehr im Einzelfall sorgfältiger Prüfung, wie der Dritte das Auftreten des Handelnden verstehen mußte. Es genügt allerdings für die Offenlegung, wenn sich das Geschäft eindeutig auf ein Unternehmen bezieht, für das der Handelnde einschreiten kann. In Zweifel ist jedoch ein Eigengeschäft des Handelnden anzunehmen (Koziol/Welser, Grundriß10 I 162f mwN; RdW 1996, 468).

Die Gesellschaft mbH wird nach § 18 Abs 1 GmbHG durch den (die) Geschäftsführer vertreten. Auch der Zweitbeklagte als alleiniger Geschäftsführer war durch das allgemein anerkannte Gebot der Offenlegung dem Erklärungsempfänger (Klägerin) gegenüber verpflichtet, klar zum Ausdruck zu bringen, ob er im eigenem Namen oder als organschaftlicher Vertreter der GmbH handelte. Die tatsächliche Zurechnung einer rechtsgeschäftlichen Erklärung richtet sich dann nach der Vertrauenstheorie: Es kommt darauf an, wie ein redlicher und verständiger Erklärungsempfänger die Erklärung des Geschäftsführers auffassen mußte. Unterläßt es etwa der Geschäftsführer, mit einer dem § 5 Abs 2 GmbHG entsprechenden Firmenbezeichnung zu unterfertigen, und rechnet ihm der Erklärungsempfänger die rechtsgeschäftliche Erklärung persönlich zu, trifft den Geschäftsführer die Beweislast, daß er für die GmbH handeln wollte und er diesen Umstand dem Vertragsgegner so deutlich zum Ausdruck gebracht hat, daß jeder redliche und verständige Erklärungsempfänger dies erkannt hätte oder zumindest hätte erkennen können (Kostner/Umfahrer, GmbH-Handbuch Rz 228 mwN; Koppensteiner, GmbHG-Kommentar Rz 10 zu § 18; Schneider in Scholz, Kommentar zum deutschen GmbHG Rz 2 zu § 36). Der Geschäftsführer kann demnach persönlich haftbar werden, wenn er bei Rechtsgeschäften nicht deutlich macht, daß er für die Gesellschaft handelt. Fehlt es an einem erkennbaren Handeln, wird auch nicht aus den Umständen deutlich, daß er für die Gesellschaft handelt, so wird er persönlich haftbar (Schneider aaO Rz 221 zu § 43; EvBl 1987/202 mwN aus Lehre und Rechtsprechung).

Ob ein Geschäftsführer nach diesen Grundsätzen namens der GmbH handelt oder ein Eigengeschäft schließt, kann immer nur nach den besonderen Umständen des Einzelfalles beurteilt werden. Im vorliegenden Fall hat der Zweitbeklagte nach den Feststellungen nicht ausreichend offengelegt, daß er für die GmbH handeln wolle, weshalb die Vorinstanzen bei Abschluß des Vermittlungsauftrages zutreffend ein Eigengeschäft annahmen.

Was nun den Provisionsanspruch der Klägerin gegen den Zweitbeklagten betrifft, so kann grundsätzlich nur ein vom Vermittlungsvertrag umfaßter Geschäftsabschluß eine Provisionspflicht auslösen (Jabornegg, HVG 234 mwN). Provision gebührt also grundsätzlich nur dann, wenn der abgeschlossene Vertrag (hier der Mietvertrag) inhaltlich dem zu vermittelnden Geschäft entspricht. Der Zweitbeklagte vertritt nach wie vor die Auffassung, daß er deshalb nicht zahlungspflichtig sei, weil der provisionspflichtige Mietvertrag von der HPL GmbH und nicht von ihm persönlich abgeschlossen wurde. Die vom Erstgericht für eine Haftung des Zweitbeklagten gegebene Begründung, es könne nicht unterschieden werden, ob er sein Verhalten als Privatmann oder als Geschäftsführer seiner Firma gesetzt habe, ist freilich für sich allein nicht tragfähig. Das Berufungsgericht hat sich mit dieser Rechtsfrage überhaupt nicht auseinandergesetzt. Der Rechtsrüge des Zweitbeklagten kann jedoch aus folgenden Gründen kein Erfolg beschieden sein:

Zu unterscheiden ist zwischen dem Vermittlungsvertrag und dem vermittelten Vertrag. Nach herrschender Auffassung muß das abgeschlossene Geschäft dem aufgetragenen insofern nicht völlig entsprechen, als auch wirtschaftliche Gleichwertigkeit die Provisionspflicht begründet. Die Provision gebührt daher im allgemeinen auch bei Abschluß eines dem aufgetragenen Geschäft "zweckgleichwertigen" Geschäftes (Jabornegg aaO 235 mit Judikaturnachweisen). Nach § 6 Abs 3 MaklerG (in Kraft erst ab 1.7.1996) hat der Makler auch dann Anspruch auf Provision, wenn aufgrund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt. Damit wurde die bisherige Rechtsprechung vom Gesetzgeber festgeschrieben. Wirtschaftliche Gleichwertigkeit in diesem Sinn liegt aber nicht nur vor, wenn etwa statt eines ursprünglichen in Aussicht genommenen Kaufes schließlich ein Mietvertrag zustande kommt, sondern auch dann, wenn der Geschäftsabschluß mit einer vom Auftraggeber verschiedenen dritten Person erfolgt, in deren Interesse der Auftrag erteilt wurde (RV zum MaklerG, zitiert bei S. Bydlinski, MaklerG MSA 25 Anmerkung 11 zu § 6; MietSlg 39.706; ImmZ 1996, 5 = MietSlg 45.599), wenn also der Geschäftsabschluß durch den Dritten vom Vermittlungsauftrag ausdrücklich oder schlüssig umfaßt ist (Jabornegg aaO 241 unter Hinweis auf ImmZ 1961, 39; vgl auch JBl 1994, 538 = ecolex 1993, 666).

Im vorliegenden Fall ist nicht zweifelhaft, daß der Mietvertrag zwar mit der Gesellschaft mbH zustande kam, der Zweitbeklagte aber den Vermittlungsauftrag im Interesse dieser Gesellschaft erteilt hatte. Insoweit ist keine mit der bisherigen Rechtsprechung unvereinbare Fehlbeurteilung darin zu erblicken, daß die Vorinstanzen im Ergebnis den Zweitbeklagten zur Zahlung der Vermittlungsprivision verurteilt haben.

Der Revision war daher ein Erfolg zu versagen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO.