Das Oberlandesgericht Wien als Berufungsgericht erkennt durch den Senatspräsidenten Mag. Weixelbraun, die Richterin Mag. a Viktorin und den Richter Mag. Eilenberger-Haid in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH , FN **, **, vertreten durch die Engindeniz Rechtsanwälte für Immobilienrecht GmbH in Wien, wider die beklagte Partei Dr. B* Rechtsanwaltsgesellschaft m.b.H., FN **, **, vertreten durch die pfaller Rechtsanwaltskanzlei GmbH in Mödling, wegen EUR 123.999,06 samt Zinsen und Feststellung (Streitwert EUR 17.500; Gesamtstreitwert EUR 141.966,06), über die Berufung der Klägerin (Berufungsinteresse EUR 123.999,06) gegen das Urteil des Landesgerichtes Wiener Neustadt vom 23.4.2026, **-52, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die Klägerin ist schuldig, der Beklagten binnen 14 Tagen die mit EUR 3.991,32 (darin EUR 665,22 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe
Die Klägerin ist Mit- und Wohnungseigentümerin (dzt BLNr 11 bis 13) der Liegenschaft **, EZ **7 KG ** ( EZ **7 ), und Alleineigentümerin der angrenzend gelegenen Liegenschaft EZ **6 KG ** ( EZ **6 ). Die Liegenschaften sind so situiert, dass nur die EZ **7 unmittelbar an der **gasse gelegen und damit über öffentliche Verkehrsflächen unmittelbar erreichbar ist, während die EZ **6 keine Verbindung zum öffentlichen Verkehrsnetz aufweist.
Die beklagte Rechtsanwaltsgesellschaft m.b.H. [im Folgenden wird die Formulierung „ die Beklagte “ auch synonym für deren Geschäftsführer und Alleingesellschafter Rechtsanwalt Dr. B* gebraucht] verfasste folgende Vertragsurkunden:
a ) Kaufverträge ( Ankaufsverträge ) vom 18.12.2014, mit welchen
- die Klägerin 834/1270 Miteigentumsanteile an der EZ **7 und Alleineigentum an der EZ **6 (./D) und
- die C* GmbH, FN ** (C * ), die restlichen 436/1270 Miteigentumsanteile an der EZ **7 (./E)
jeweils von der vormaligen Alleineigentümerin der beiden Liegenschaften, der D* GmbH, FN **, erwarb; die Beklagte war Rechtsvertreterin der d* GmbH, sie wurde von dieser sowie den Käuferinnen mit der Erstellung der Ankaufsverträge beauftragt.
In der Folge wurde die Beklagte von der Klägerin auch mit der Verfassung der weiteren Vertragsurkunden, nämlich dem Kooperationsübereinkommen, dem Wohnungseigentumsvertrag sowie den Kaufverträgen mit den Käufern beauftragt:
b ) Kooperationsvereinbarung zwischen der C* und der Klägerin vom 15.12.2014 zur Festlegung der wechselseitigen Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit den geplanten Baumaßnahmen und der Wohnungseigentumsbegründung (./F);
c ) Wohnungseigentumsvertrag vom 16.2.2015 zwischen der Klägerin und der C*;
d ) Kaufvertrag vom 12.6.2015 zwischen der Klägerin als Verkäuferin und E* ( Käuferin ) und Dr. F* ( Käufer ; zusammen die Käufer ) als Käufer von 112/1270 Anteilen an der EZ **7, verbunden mit Wohnungseigentum an Top 7 (./H);
e ) Anteilsberichtigungs- und Wohnungseigentumsübereinkommen zwischen den Wohnungseigentümern der EZ **7 vom 1.6.2016 ( Übereinkommen ./K).
Sowohl die Klägerin als auch die C* erwarben die Anteile an der EZ **7 zu dem der Beklagten bekannten Zweck, dort nach Umbau- und Sanierungsarbeiten in den Regelgeschossen (Klägerin) und Ausbau des Dachbodens (C*) gemeinsam Wohnungseigentum zu begründen und die neu geschaffenen bzw umgebauten und sanierten Wohnungseigentumsobjekte zu verkaufen.
Für die Klägerin war neben dem Geschäftsführer Mag. G* auch DI H* mit der Betreuung und Leitung des Projektes „**“ betraut und in diesem Zusammenhang auch bevollmächtigt, die Klägerin zu vertreten.
Beim Bezirksgericht Innere Stadt Wien war zu ** ein Verfahren ( Vorverfahren) anhängig, worin die Käufer von der Klägerin unter anderem die Entfernung des zur Ver- und Entsorgung des auf der EZ **6 befindlichen Gartenhauses errichteten Anschlusses des Kanalstranges an das auf der EZ **7 befindliche Kanalleitungsnetz und die Unterlassung der Verwendung des auf der EZ **7 befindlichen Kanalleitungsnetzes für die EZ **6 bzw das auf dieser Liegenschaft befindliche Gartenhaus begehrten (./I). In jenem Verfahren trat die (hier) Beklagte als Nebenintervenientin auf Seiten der (hier) Klägerin dem Streit bei. Mit Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 23.1.2024, 1 Ob 192/23a, wurde in jenem Verfahren dem Begehren des Käufers auf Unterlassung der Verwendung der Kanalleitung für die EZ **6 stattgegeben und das Begehren auf Entfernung des Kanalanschlusses abgewiesen. Diese Entscheidung wurde unter anderem aufgrund folgender Tatsachenfeststellungen getroffen:
„Das Gartenhaus bestand [im Mai 2015] aus einer Rückwand und zwei Betonpfeilern auf der Vorderseite, sodass es an drei Seiten offen war. Auf den Säulen ruhten Holzplatten, darüber befand sich ein Raum, der von einem Dach abgedeckt war. Das Gebäude wurde als Unterstand für einen Pkw verwendet. Es gab damals dafür weder einen Strom- noch einen Wasseranschluss und auch keine Sanitäranlagen sowie Stromzähler. Auch gab es keinen Anschluss dieses Gebäudes an den vorhandenen Kanal. Die Regenrinne dieses Gebäudes endete oberhalb des Erdbodens mit einem Krummrohr nach außen. Vor dem Gebäude gab es eine mit Holzbrettern abgedeckte Grube, in der sich ein altes Rohr befand, das in dieser Grube offen endete und nicht an den bestehenden Kanal angeschlossen war. Über diese Grube und das darin befindliche offene Rohr konnte Regenwasser abfließen. Ein Kanal verlief bereits über die EZ **6 auf die EZ **7. Das heißt, bereits zum damaligen Zeitpunkt bestand ein Kanal auf der EZ **7 und auf der EZ **6. In einem Gespräch zwischen der Maklerin, der das Kaufanbot für die Beklagte unterzeichnenden Vertreterin, dem Kläger [= Käufer] und seiner Lebensgefährtin wurde über einen Nachtrag zum Kaufanbot, nicht aber über eine Dienstbarkeit oder darüber gesprochen, dass der Schuppen im Hof („Gartenhaus“) in ein voll ausgestattetes Wohngebäude mit allen sanitären Anlagen umgebaut werden sollte, das in der Folge an Touristen vermittelt werden würde. Darüber wurden der Kläger und seine Lebensgefährtin auch vor Kaufvertragsunterzeichnung nicht informiert. Für diese war aber auch klar, dass eine „Servitutsregelung“ erforderlich war, weil das hintere Grundstück nur durch das vordere Grundstück erreichbar war. […] Eine in der Folge erstellte Servitutsvereinbarung wurde vom Kläger und seiner Lebensgefährtin nicht unterzeichnet. Die Beklagte ließ das Gartenhaus ab 2016 in ein bewohnbares Gebäude mit sanitären Anlagen umbauen. Zuvor – jedoch nach Kaufvertragsunterzeichnung – wurde auch ein neuer Kanal auf der Liegenschaft der Beklagten verlegt und mit einem „Abzweiger“ fachgerecht an den bestehenden Kanal angeschlossen. Seit 2017 wird das Gebäude bewohnt.“
Mit ihrer Klage vom 17.11.2020 begehrte die Klägerin zunächst die dort (S 11 f) im Einzelnen ersichtliche Feststellung der Haftung der Beklagten für sämtliche zukünftigen Schäden unter anderem aus der mangelhaften Beratung und der mangelhaften Umsetzung betreffend die EZ **7 und der Servitutsbestellung zugunsten der EZ **6 erteilten Aufträge.
Nach einer zwischenzeitlichen Umstellung des Klagebegehrens im Fortsetzungsantrag vom 7.3.2024 (ON 20) begehrte die Klägerin zuletzt (ON 48, S 16)
1 . EUR 123.999,06 samt 4 % Zinsen seit 17.12.2025 und
2 . die Feststellung der Haftung der Beklagten für sämtliche zukünftigen, derzeit nicht bekannten Schäden aus der mangelhaften Beratung und der mangelhaften Umsetzung des der Beklagten im Zusammenhang mit dem Projekt der Wohnungseigentumsbegründung und Abwicklung des Verkaufes der Wohnungseigentumsobjekte betreffend die EZ **7 erteilten Auftrages der rechtswirksamen Begründung von (Zubehör-) Wohnungseigentum an dem im Hof der EZ **7 gelegenen Garten aus einer nicht rechtswirksam erfolgten Verschaffung des Wohnungseigentums, in eventu des Zubehör-Wohnungseigentums, verbunden mit dem Wohnungseigentum an dem Wohnungseigentumsobjekt Top 1B (BLNr. 13) an dem im Hof der EZ **7 gelegenen Garten.
Soweit im Berufungsverfahren - damit für ihr Zahlungsbegehren - noch von Relevanz brachte die Klägerin vor, zum Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge vom 18.12.2014 und der Kooperationsvereinbarung habe sich auf der EZ **6 ein sanierungsbedürftiges Gartenhaus befunden, das unter anderem über einen bestehenden Kanalstrang mit dem Kanalleitungsnetz des auf der straßenseitigen EZ **7 gelegenen Zinshauses verbunden gewesen sei. Der Beklagten sei bekannt gewesen, dass der baufällige Schuppen alias Gartenhaus bzw Carport umgebaut werden sollte und die Klägerin zur Versorgung des Gartenhauses unter anderem eine Leitungsdienstbarkeit der Kanalleitung benötige. Im Kaufvertrag mit den Käufern seien die für die Nutzung der EZ **6 notwendigen Dienstbarkeiten zur Ver- und Entsorgung des darauf gelegenen zu Wohnzwecken umgebauten Gartenhauses nur in einer sehr allgemeinen und nicht ausreichenden Art und Weise geregelt worden. Obwohl der Beklagten bekannt gewesen sei, dass das auf der EZ **6 gelegene Gartenhaus umgebaut werden solle und für dieses (neben der Sicherstellung des Zugangs bzw der Zufahrt) die Dienstbarkeiten für die erforderlichen Ver- und Entsorgungseinrichtungen wie Strom, Wasser, Kanal, Internet/Telefon notwendig seien, habe sie in dem von ihr errichteten Kaufvertrag lediglich allgemein vorgesehen, dass die Vertragsparteien „der Einräumung einer Geh-, Fahr- und Leitungsdienstbarkeit“ zustimmen. Was unter dem allgemeinen Begriff der Leitungsdienstbarkeit zu verstehen sei, habe die Beklagte den Käufern vor Unterfertigung des Kaufvertrages ebenso wenig erklärt wie den Umstand, dass die einzuräumenden Leitungsdienstbarkeiten nicht für das bestehende sondern für das erst umzubauende Gebäude einzuräumen seien. Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, für eine ausreichende vertragliche Regelung der erforderlichen Leitungsdienstbarkeiten, insbesondere im Umfang der für die Abwasserentsorgung erforderlichen Kanalleitungen gegenüber den Käufern, zu sorgen, indem sie die notwendigen Leitungsdienstbarkeiten im Kaufvertrag ausreichend beschreibe und konkretisiere. Bei Unterfertigung des Kaufvertrages sei die Klägerin davon ausgegangen, dass die Beklagte eine rechtswirksame Vereinbarung über die Kanalleitungsservitut über das auf der EZ **6 errichtete Wohnhaus erstellt habe. Auf die baurechtliche Widmung komme es nicht an, weil die Beklagte ausdrücklich den Auftrag zur Verschaffung einer Kanalleitungsservitut für dieses Gebäude auf der EZ **6 gehabt habe.
Nach Abschluss dieses Kaufvertrages habe die Klägerin im Vertrauen darauf, dass eine gültige Zustimmung ua zur Kanaldienstbarkeit vorliege, das Gartenhaus für Wohnzwecke umgebaut, die für dessen Ver- und Entsorgung erforderlichen Leitungen verlegt und den bereits auf der EZ **7 vorhandenen Kanalstrang erneuert und wieder an das Kanalnetz angeschlossen. Im Vorverfahren sei dem Begehren [der Käufer] auf Unterlassung der Benützung der Kanalleitung mit der Begründung stattgegeben worden, dass aufgrund der eindeutigen Formulierung des Kaufvertrags die Leitungsdienstbarkeit mit dem Ausmaß und der Versorgung des Gartenhauses begrenzt sei.
Das Zahlungsbegehren entspreche den der Klägerin entstandenen Schäden in Form der frustrierten Aufwendungen für den Umbau dieses Gebäudes von EUR 118.174,80 zuzüglich der anteiligen Kosten des Vorverfahrens von EUR 7.413,26 abzüglich der Kosten einer Gartenhütte von EUR 1.589.
Die Beklagte habe die ihr erteilten Aufträge schuldhaft nicht ordnungsgemäß erfüllt. Sie sei Auftragnehmer im Sinne der §§ 1002 ff ABGB und Sachverständige iSd § 1299 ABGB. Sie hätte aus der von ihr selbst verfassten Kooperationsvereinbarung und dort insbesondere aus der von ihr selbst formulierten Präambel sowie aus dem E-Mail-Verkehr vor Abschluss des Kaufvertrages mit dem Käufer in ausreichender Form erkennen müssen, dass die Klägerin den Umbau des Hofgebäudes auf der EZ **6 beabsichtige. Sie habe sich auch mit dem Inhalt des der Kooperationsvereinbarung beigeschlossenen Leistungskatalogs vertraut machen müssen. Ausgehend von dieser für die Beklagte erkennbaren Sachlage wäre es ihre Verpflichtung als Auftragnehmer gewesen, entsprechende Nachfragen bei der Klägerin zu stellen; dabei wäre es leicht möglich gewesen, die Änderung der Formulierung über die Kanalleitungsdienstbarkeit im Kaufvertrag in eine Verpflichtung des Käufers zur Einräumung einer Kanalleitungsdienstbarkeit für ein für Wohnzwecke zu nutzendes und umzubauendes Gebäude zu ändern.
Die Beklagte beantragte die Abweisung der Klage. Sie habe im Zusammenhang mit der Formulierung des Kaufvertrages keinen Kunstfehler zu verantworten. Die Verpflichtung der Käufer sei auf Grund der von der Klägerin zur Verfügung gestellten bzw letztlich nicht zur Verfügung gestellten Unterlagen in den Kaufvertrag aufgenommen worden. Es habe nicht zu den Verpflichtungen der Beklagten gehört, die zur Ver- bzw Entsorgung der EZ **6 notwendigen Dienstbarkeiten grundbücherlich rechtswirksam umzusetzen. Die Klägerin habe die Beklagte erst nach Unterfertigung des Kaufvertrages mit den Käufern mündlich beauftragt, einen Servitutsvertrag vorzubereiten; sie hätte bereits vor Unterfertigung der ersten Abverkaufsverträge die Verbücherung der von ihr geplanten Dienstbarkeiten – durch wen auch immer – veranlassen müssen, um sich nicht der Problematik auszusetzen, dass zukünftige Käufer Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Begründung der Dienstbarkeiten übernehmen müssten. Dies sei offenbar deshalb nicht geschehen, weil die Klägerin nicht gewusst habe, wo welche Leitungen verlaufen sollten. Eine Verpflichtung der Beklagten zur Verbücherung der Dienstbarkeiten gleichsam im Sinne einer Erfolgshaftung habe die Beklagte nicht übernommen, sie hätte eine solche auch nicht übernehmen können. Ein grundbuchstauglicher Plan sei trotz Aufforderung durch die Beklagte von der Klägerin nicht zur Verfügung gestellt worden. Die Klägerin hätte im Zusammenhang mit der Abstimmung der in den Kaufvertrag aufzunehmenden Textierung die entsprechende Information an die Beklagte erteilen müssen. Die Textierung der Kooperationsvereinbarung stamme von der Beklagten, der Leistungskatalog Anlage 1 der Kooperationsvereinbarung jedoch nicht. Die Beklagte habe die Interessen beider Parteien zu berücksichtigen gehabt und sei nicht als Rechtsvertreterin der Klägerin aufgetreten. Die Klägerin habe die Formulierung im Kaufvertrag nicht nur im Vorfeld akzeptiert, sondern den Kaufvertrag mit dieser Formulierung auch unterfertigt.
Zu keinem Zeitpunkt habe sie die Beklagte darauf hingewiesen, dass auf der EZ **6 etwas Anderes als ein Gartenhaus, nämlich ein Wohnhaus errichtet werden sollte. Dies sei nie vereinbart oder beauftragt worden; ebenso wenig sei in der Korrespondenz von einem Wohnhaus die Rede gewesen, sondern immer nur von einem Gartenhaus. Auf der EZ **6 sei auf Grund der Widmung „Großgrün“ die Neuerrichtung eines Gebäudes nicht zulässig, das dort bestehende Gebäude sei nicht tatsächlich im Umfang des ursprünglichen Gartenhauses errichtet worden. Es weise weder eine Wohnungswidmung noch eine Benützungsbewilligung noch eine ordnungsgemäße Fertigstellungsmeldung auf, sondern sei als Magazin gewidmet, sodass ein Kanalanschluss – ausgenommen für Regenwasser – nicht erforderlich sei.
Die Klägerin hätte sich vor Errichtung des Gartenhauses bzw Hofhauses davon überzeugen müssen, dass die gewünschte Nutzung überhaupt möglich sei. Sie hätte zur Überzeugung kommen müssen, dass eine Nutzung als Wohngebäude nicht zulässig sei. Sie hätte dementsprechend von der Errichtung Abstand nehmen müssen. Die klagsweise geltend gemachten Errichtungskosten seien aus Schuld der Klägerin resultierende frustrierte Kosten. Die für Schadenersatz notwendigen Voraussetzungen, nämlich Schaden auf Seiten der Klägerin, Kausalität, Adäquanz sowie Rechtswidrigkeit und Verschulden auf Seiten der Beklagten lägen nicht vor.
Im Falle eines Verschuldens auf Seiten der Beklagten treffe die Klägerin das weitaus überwiegende Mitverschulden als rechtskundige Bauträgerin. Die Klägerin hätte im Rahmen der sie treffenden Schadenminderungspflicht das ursprüngliche Vergleichsanbot des Käufers über EUR 8.000 annehmen müssen.
Die Beklagte wendete, von der Klägerin - unter anderem wegen Verjährung - bestritten, offene Honorarsprüche von EUR 13.675,20 compensando gegen die Klagsforderung ein (ON 23 S 6).
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht (1.a) das Zahlungsbegehren und (1.b) das Feststellungsbegehren jeweils zur Gänze ab und verpflichtete die Klägerin zum Ersatz der Verfahrenskosten.
Es ging dabei neben den eingangs wiedergegebenen Tatsachen von den auf Seiten 14 bis 23 der Urteilsausfertigung wiedergegeben Feststellungen aus, die im Berufungsverfahren nicht strittig sind und auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird.
Hervorzuheben sind folgende Feststellungen:
Am 15.12.2014 unterfertigten Vertreter der Klägerin und der C* eine von der Beklagten verfasste Kooperationsvereinbarung (./F), die unter anderem folgenden Text enthielt und worin die Klägerin als „A“ und die C* als „B“ bezeichnet wurden: „ Präambel: […] Die Vertragsparteien haben je ihre Miteigentumsanteile […] erworben, um auf der Liegenschaft EZ **7 […] gemeinsam Wohnungseigentum zu errichten, durch „B“, auf deren Kosten den bestehenden Dachboden […] auszubauen sowie die allgemeinen Teile der Liegenschaft zu erneuern und durch „A“ die Wohnungen […] zu verkaufen. […] 3. „B“ und „A“ […] haben ein unbedingtes Interesse daran, dass die allgemeinen Teile der Liegenschaft und des Gebäudes von „B“ und die Innenhofgestaltung von „A“ innerhalb der nachfolgenden Fristen fertiggestellt werden: […] Der Hofbereich - ausgenommen das Gartenhaus samt Carport und der dazugehörige Garten (EZ **6) ist von „A“ bis spätestens 31.12.2016 herzustellen. “
Der Kooperationsvereinbarung war als ./1 ein von den Parteien dieser Vereinbarung erstelltes Leistungsverzeichnis angeschlossen, welches unter anderem folgende Punkte enthielt (./F, S 5 ff): „ Folgende Leistungen sind durch A und B […] zu erbringen. […] 10) […] Der Hofbereich komplett, mit Ausnahme des Gartenhaus (Carport) und dem dazugehörigen Garten (EZ **6), wird von A bis spätestens 31.12.2016 hergestellt. “
In einem im Auftrag der Klägerin mit Stichtag 1.4.2015 erstellten und bei der Baubehörde eingereichten Bestandsplan war an der Position des Gartenhauses ein mit „Nebengebäude“ bezeichnetes Objekt eingezeichnet. Die Bezeichnung dieses Gebäudes wurde nachträglich handschriftlich auf „Magazin“ geändert.
Am 19.5.2015 schrieb DI H* an die Beklagte die nachstehende E-Mail (./3): „ Sehr geehrter Herr Dr. B*, wie soeben besprochen bitte um Vermerken des Servituts der Leitungen Wasser, Abwasser und Strom von und zu Gartenhaus (Nebengebäude) EZ **6. Leitungen müssen bei Haus auf EZ **7 einmünden. “
Am 22.5.2015 übermittelte die Beklagte die nachstehend angeführte E-Mail an DI H* (./Q; Fettdruck auch im Original):
„ Ich habe nachstehende Bestimmung in alle Verträge aufgenommen:
Pkt. VIII. 5.; 5. Die Vertragsparteien erklären einseitig unwiderruflich - zur Versorgung des auf der Liegenschaft EZ **6 (Grundstück Nr. **/3 und **/4) befindlichen Gartenhauses - der Einräumung einer Geh-, Fahr- und Leitungsdienstbarkeit über die Grundstücke Nr. **/3 und **/5 (dienendes Gut [= EZ **7] ) zugunsten der Grundstücke Nr. **/3 und **/4 (herrschendes Gut [= EZ **6 ) zuzustimmen. Die Vertragsparteien verpflichten sich, eine vom Schriftenverfasser - ohne Kostenbelastung für die Käuferseite - noch zu unterfertigende, bezughabende Servitutsvereinbarung beglaubigt zu unterfertigen. Festgehalten wird, dass mit der Ausübung dieses Servituts keine Kostenbelastung für die Käuferseite verbunden ist.
Der von Ihnen am 19.05.2015 übermittelte Plan ist nicht grundbuchstauglich. Ich benötige eine planliche Darstellung der bezughabenden Leitungen (Kanal) und des beanspruchten Weges über die EZ **7. “
Mit E-Mail vom 22.5.2015 antwortete DI H* (./4): „ In Ordnung. Ein präziser Plan wird erst mit Einreichung des Gartenhauses (in den nächsten Monaten) möglich sein. “ Den Ausdruck „ In Ordnung “ bezog sie auf die Formulierung des Punktes VIII.5 des Kaufvertragsentwurfes.
Der am 12.6.2015 von den Käufern und von DI H* für die Klägerin als Verkäuferin unterzeichnete Kaufvertrag über 112/1270 Anteile an der EZ **7, verbunden mit Wohnungseigentum an der W Top 7, enthielt unter anderem folgenden Text (./H, Fettdruck auch im Original): „ […] VIII. Verpflichtungen der Käufer […] 5. Die Vertragsparteien erklären einseitig unwiderruflich - zur Versorgung des auf der Liegenschaft EZ **6 (Grundstück Nr. **/3 und **/4) befindlichen Gartenhauses - der Einräumung einer Geh-, Fahr- und Leitungsdienstbarkeit über die Grundstücke Nr. **/3 und **/5 (dienendes Gut [= EZ **7] ) zugunsten der Grundstücke Nr. **/3 und **/4 (herrschendes Gut [= EZ **6] ) zuzustimmen. Die Vertragsparteien verpflichten sich, eine […] bezughabende Servitutsvereinbarung beglaubigt zu unterfertigen. […] “
Die dem Kaufvertrag als ./1 angeschlossene Baubeschreibung enthielt unter anderem den Punkt (./H), „ Die Verkäuferin […] verpflichtet sich zu folgenden Leistungen: […] De Gestaltung des Hofbereichs (mit Ausnahme Gartenhaus und Garten auf EZ **6) bis spätestens 31.12.2016. “
Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufvertrages war dem Geschäftsführer der Beklagten nicht bekannt, in welchem Zustand sich das Gartenhaus befindet. Ebensowenig war ihm bekannt, dass die Klägerin den Umbau des Gartenhauses in ein Haus für Wohnzwecke beabsichtigte. Auf Grund der ihm bis zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung gestellten Dokumente hätte er dies auch nicht vermuten müssen. In seinen Vertragsentwürfen verwendete der Geschäftsführer der Beklagten den Ausdruck „Gartenhaus“, weil dieser Ausdruck auch von Seiten der Klägerin verwendet wurde.
Im Zusammenhang mit der Unterfertigung des Kaufvertrages, also zeitlich davor und beim Termin der Unterfertigung, wurde weder seitens des Geschäftsführers der Beklagten selbst noch in dessen Anwesenheit mit den Käufern darüber gesprochen, dass das Gartenhaus in ein Wohngebäude umgebaut werden könnte.
2016 errichtete die Klägerin im Hof auf der EZ **6 ein für Wohnzwecke geeignetes Haus. An Kosten für diese Bauarbeiten wurden ihr EUR 118.174,80 verrechnet und von ihr gezahlt. Bei der Baubehörde erfolgte Ende 2015 die Einreichung der Errichtung des Gebäudes im Hof mit der Bezeichnung „Umbau Hofhaus“ unter Verwendung eines mit 4.11.2015 datierten Einreichplans. In diesem Einreichplan wurde, ebenso wie in einem in der Folge im Zusammenhang mit der Fertigstellungsmeldung vom 16.12.2015 vorgelegten, mit 22.12.2016 datierten Auswechslungsplan und einem mit 2.5.2017 datierten Bestandsplan, das Gebäude im Hof jeweils als „Magazin“ bezeichnet. Laut Baubewilligungsbescheid der MA 37 vom 30.5.2016 sollte „am bestehenden Hofgebäude im Dachgeschoss die Außenfront durch Wände geschlossen“ werden. Hätten die für die Klägerin handelnden Personen gewusst, dass eine Nutzung des Kanalanschlusses dieses Gebäudes nicht gestattet ist, hätten sie dieses Haus nicht errichtet, sondern allenfalls ein Gartenhaus, für welches Kosten von EUR 1.589 angefallen wären.
In rechtlicher Hinsicht kam das Erstgericht nach Darlegung der Grundsätze zur Sorgfaltspflicht eines Rechtsanwalts im Zusammenhang mit seiner Pflicht zur Beratung und Belehrung zum Zwischenergebnis, die Formulierung des Punktes VIII.5. des Kaufvertrages sei entsprechend dem Ergebnis des Vorverfahrens so auszulegen, dass die Leitungsdienstbarkeit mit dem Ausmaß und der Versorgung des Gartenhauses begrenzt sei, zum Zeitpunkt der Bestellung dieser Dienstbarkeit das Gartenhaus nicht über Sanitäranlagen, einen Wasseranschluss oder einen Kanalanschluss verfügt habe, gegenüber den Käufern keine Bezugnahme auf eine bestimmte, künftig beabsichtigte andere Bauweise des Bauwerks auf der herrschenden Liegenschaft erfolgt sei und weder der ursprüngliche Bestand noch die ursprüngliche oder vorhersehbare Art der Ausübung auf eine künftige Verwendung als Wohngebäude hingedeutet hätten.
Es komme daher darauf an, ob die Beklagte als Vertragsverfasserin aufgrund der ihr bei Errichtung der Verträge vorliegenden Informationen die Vertragsklausel VIII.5. weiter fassen und/oder wegen Unklarheit noch weitere Informationen von der Klägerin hätte einholen müssen. Die Beklagte habe weder über Informationen verfügt, die auf den Umbau des Gartenhauses in ein für Wohnzwecke vorgesehenes Haus hingedeutet hätten, noch sei aufgrund der ihr vorliegenden Dokumente eine zusätzliche Informationsbeschaffung durch die Beklagte angezeigt gewesen. Vielmehr habe die Beklagte sogar die wesentliche Passage der Kaufvertragsurkunde, mit der Verpflichtung der Käufer zur Einräumung einer Servitut, vorab an die Klägerin zur Kontrolle übermittelt und diese habe darauf mit der Formulierung „in Ordnung“ reagiert. Eine darüber hinausgehende, aktive Informationsbeschaffung durch die Beklagte, etwa durch Nachfragen, ob der Ausbau des Gartenhauses einen Umbau in ein Wohngebäude bedeuten könne, bedeutete eine Überspannung der Sorgfaltspflichten des Vertragserrichters. Die Haftung der Beklagten sei daher zu verneinen und das Leistungsbegehren abzuweisen.
Gegen die Abweisung des auf Zahlung von EUR 123.999,06 samt Zinsen gerichteten Leistungsbegehrens richtet sich die Berufung der Klägerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, es im Spruchpunkt 1.a) dahin abzuändern, dass dem auf Zahlung des genannten Betrages samt 4 % Zinsen seit 17.12.2025 gerichteten Leistungsbegehren stattgegeben werde. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt .
1. Darin wendet die Klägerin zum vom Erstgericht verneinten Grund ihres Anspruchs zusammengefasst ein, die Beklagte habe es durch (1.) ihre den bekannten Geschäftszweck nicht entsprechende Formulierung der Vertragsbestimmung in VIII.5. des Kaufvertrages und (2.) das Unterlassen des Nachfragens bei der Klägerin, welche Baumaßnahmen an dem durch die Grunddienstbarkeiten zu versorgenden Gartenhaus mit der geplanten Baueinreichung gemeint seien, zu verantworten, dass sie keine rechtlich durchsetzbare vertragliche Verpflichtung des Käufers zur Einräumung einer Kanalleitungsdienstbarkeit zur Versorgung des für Wohnzwecke umgebauten Gartenhauses im Kaufvertrag geregelt habe. Dadurch sei das von der Klägerin zu Wohnzwecken umgebaute Gartenhaus unbrauchbar geworden, weil ohne die Zustimmung des Käufers zu dem für das umgebaute Gartenhaus notwendigen Kanalanschluss keine Möglichkeit bestehe, das umgebaute Gartenhaus in irgendeiner Form sinnvoll zu nutzen. Ohne rechtlich abgesicherte Möglichkeit einer Kanalleitungsdienstbarkeit wäre der Umbau des Gartenhauses nicht erfolgt sondern die Klägerin hätte es mit sehr geringen Kosten durch einen handelsüblichen Geräteschuppen ersetzt.
2.Zur Haftung eines berufsmäßigen Vertragserrichters (Rechtsanwalt oder Notar) existiert umfangreiche Rechtsprechung (RS0023549; RS0026349; RS0026380; RS0026390; RS0026419; 4 Ob 131/24d [6] mzwN). Der Vertragserrichter hat im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren die Parteien über die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen der einzelnen Vereinbarungen zu belehren, über bestehende Risken aufzuklären und allfällige ungünstige wirtschaftliche Entwicklungen zu berücksichtigen (4 Ob 131/24d; 5 Ob 12/05h; 10 Ob 43/03a; 2 Ob 114/01f). Alle Vertragsparteien können darauf vertrauen, dass sie der Vertragsverfasser vor Nachteilen schützt und für ihre rechtliche und tatsächliche Sicherheit sorgt (7 Ob 104/10k mwN; RS0023549 [T6, T7, T17, T27]; RS0026380). Die Parteien sind über jene Umstände aufzuklären, von denen der Vertragserrichter annehmen muss, dass sie den Vertragsparteien unbekannt sind (1 Ob 262/98f).
Der Rechtsanwalt ist aufgrund des Bevollmächtigungsvertrags zur sachgemäßen Vertretung und Belehrung seines (meist rechtsunkundigen) Klienten verpflichtet (RS0038695 [T3]; RS0038682). Die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht dürfen nicht überspannt werden (RS0026584 [T5]; RS0026349). Bei Beurteilung des Sorgfaltsmaßstabs sind der konkrete Auftrag und die sonstigen Umstände des Einzelfalls maßgeblich.
3. Hier steht unbekämpft fest, dass zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags der Beklagten nicht bekannt war, in welchem Zustand sich das Gartenhaus befand und dass die Klägerin den Umbau des Gartenhauses in ein Haus für Wohnzwecke beabsichtigte; sie musste dies auch nicht auf Grund der ihr bis zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung gestellten Dokumente vermuten (US 20 f).
Auch wenn man diesen letzten Halbsatz als Ergebnis einer rechtlichen Beurteilung versteht, ist dem Einwand der Klägerin nicht zu folgen:
4. Vorab ist festzuhalten, dass deren Argumentation nur erfolgreich sein könnte, wenn die Beklagte aus den ihr vor Abschluss des Kaufvertrags bekannt gewordenen Umständen bei Einhaltung der gebotenen Sorgfalt vermuten – und deshalb durch Nachfrage bei der Klägerin in Erfahrung bringen – hätte müssen, dass einerseits die Klägerin nicht (bloß) einen Ausbau des als „ Gartenhaus (Carport) “ (s. Leistungsverzeichnis in der Kooperationsvereinbarung ./F) bezeichneten Bauwerks schlechthin, sondern dessen Umbau in ein gerade zu Wohnzwecken geeignetes Gebäude beabsichtigte, und dass andererseits zum Zeitpunkt der Vertragsgestaltung das bestehende Gebäude trotz seiner Bezeichnung als „Gartenhaus“ zu - wenn auch allenfalls nicht ganzjährigen - Wohnzwecken vollständig ungeeignet war. Dass die Beklagte den Auftrag der Klägerin, vertraglich eine Leitungsdienstbarkeit zu begründen, durch Änderung des Vertragswortlauts (./H, VIII.5.) von „ Versorgung des […] befindlichen Gartenhauses “ durch Einfügen der Formulierung „ bzw umzubauenden Gartenhauses“ ohne weiteres erfüllen hätte können, (Berufung S 5, Abs 1 letzter Satz) trifft daher nicht zu.
Dass die Klägerin der Beklagten den Zustand des bestehenden Gebäudes und ihre Absicht dessen Umbaues in ein Wohngebäude zu irgendeiner Zeit (aktiv und ausdrücklich) bekannt gab, behauptet sie im Berufungsverfahren nicht mehr.
5. Soweit sie in der Berufung verschiedentlich unterstellt, sie habe der Beklagten im E-Mail vom 22.5.2015 (./4; US 17) bekanntgegeben, „eine Bau einreichung bedürfende Baumaßnahmen“ und „umfangreiche bauliche Änderungen des Gartenhauses“ zu beabsichtigen, entfernt sie sich in unzulässiger Weise (vgl RS0043603 [T2, T8] ua) vom festgestellten Sachverhalt.
6. Wesentlich ist nicht, ob eine Nachfrage bei der Klägerin, welche bauliche Maßnahme diese bei dem Gartenhaus beabsichtige, für die Beklagte „völlig simpel“ gewesen wäre, sondern ob für die Beklagte eine solche Nachfrage aufgrund von Umständen, die ihr bekannt waren, indiziert war; dies ist aber zu verneinen:
6.1Der tatsächliche Zustand des von der Klägerin (schon im Leistungsverzeichnis beim Kooperationsvertrag) durchaus missverständlich als „Gartenhaus“ bezeichneten baufälligen und an drei Seiten offenen Schuppens (Berufung S 9) war der Beklagten nicht bekannt (US 20); unter dem Begriff „Gartenhaus“ wird ganz allgemein nicht ein solches Gebäude verstanden. Die Beklagte hatte keinen Anlass zur Vermutung, dass es bei einer Verwendung – allenfalls nach baulicher Sanierung – für Wohnzwecke zu einer gegenüber der üblichen Nutzung eines „Gartenhauses“ wesensmäßig unterschiedlichen Inanspruchnahme des Kanals durch erstmals abgeleitete Abwässer (vgl 1 Ob 192/23a [20] im Vorverfahren) kommen würde. Dies umso weniger, als die Vertreterin der Klägerin die von der Beklagten formulierte Vertragsbestimmung in VII.5. über die Einräumung einer Geh-, Fahr- und Leitungsdienstbarkeit „ zur Versorgung des auf der Liegenschaft befindlichen Gartenhauses “ ausdrücklich als in Ordnung befand (E-Mail vom 22.5.2015 ./4; US 17), ohne die Beklagte gleichzeitig oder später darüber zu informieren, dass die Klägerin das Gebäude nachträglich zu einem völlig anderen, ganzjährig bewohnbaren Wohnhaus umbauen werde.
6.2 Auch wenn man dem nicht folgen und davon ausgehen wollte, die Beklagte hätte richtigerweise unter „Gartenhaus“ ein Gebäude mit einer Ausstattung verstehen müssen, die (nur) jener des tatsächlich bestehenden baufälligen und an drei Seiten offenen Schuppens entsprach, wäre der Klägerin nicht zuzustimmen. Aus der Formulierung „ ausgebaut “ (in P.10 des von der Klägerin und der C* erstellten Leistungsverzeichnisses beim Kooperationsvertrag; US 16) und „ Einreichung “ (im E-Mail der Klägerin vom 22.5.2015 ./4), jeweils in Zusammenhang mit dem „ Gartenhaus “, musste die Beklagte bei Einhaltung der gebotenen Sorgfalt nämlich nicht schließen, die Klägerin könnte beabsichtigten, den beschriebenen Schuppen nicht etwa bloß zur fortgesetzten Verwendung als Unterstellplatz für einen Pkw zu sanieren und dafür - etwa durch Aufbau weiterer Wände - auszubauen, sondern ihn vielmehr in ein voll ausgestattetes Wohngebäude mit allen sanitären Anlagen (US 4; 1 Ob 192/23a [3] im Vorverfahren) umzubauen.
6.3Die von der Klägerin (Berufung S 7) zur Untermauerung ihrer Ansicht betreffend die Erkundigungspflicht des Rechtsanwalts herangezogenen Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs sind hinsichtlich ihres Sachverhalts mit dem vorliegenden nicht vergleichbar, weil es dort – im wesentlichen – um Fälle positiver Kenntnisse des Rechtsanwalts oder konkreter Weisungen der Mandanten ging: Die Entscheidung zu 4 Ob 83/02p hat ein schadensbegründendes Zuwiderhandeln des Rechtsanwalts gegen die konkrete Weisung des Mandanten zum Gegenstand; zu 7 Ob 198/07d waren dem Rechtsanwalt konkrete, den Beginn der Verjährung der Ansprüche des Mandanten auslösende und mit diesem daher zu erörternde Umstände tatsächlich bekannt; auch zu 1 Ob 291/01b kannte der Rechtsanwalt positiv die Unrichtigkeit der ihm von der Mandantin erteilten Information, ohne dass er sie auf die rechtlichen Konsequenzen hinwies; zu 6 Ob 226/97x hatte der - vom Sachwalter seines Mandanten aber mit der gesamten Verfahrensführung bevollmächtigte - Rechtsanwalt ohne rückzufragen eine Weisung des Sachwalters auf Erhebung eines Rechtsmittels (zu lange) abgewartet; zu 6 Ob 56/05m schließlich hat der Oberste Gerichtshof eine Nachforschungspflicht des Rechtsanwalts gegenüber einer unrichtigen Behauptung des Mandanten (ohnehin) verneint.
7. Der Anspruch der Klägerin besteht damit schon dem Grunde nach nicht zu Recht. Auf Fragen des eingewendeten Eigenverschuldens der Klägerin und der Höhe des Anspruchs war nicht einzugehen.
Der Berufung war nicht Folge zu geben.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil eine Rechtsfrage von der in § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität nicht zu lösen war (vgl RS0026584 [T21]; RS0026458 [T7]; RS0112203 [T10]).
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