Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten Mag. Gerhard Hasibeder als Vorsitzenden sowie MMag. Andreas Wiesauer und Mag. Stefan Riegler in der Rechtssache des Klägers Mag. A* , geboren am **, Unternehmer, **, vertreten durch die Wehner&Steinböck Rechtsanwälte GmbH in Linz, gegen die Beklagte B* GmbH , FN **, **, vertreten durch die Reischl - Bernhofer - Schnöll Rechtsanwälte OG in Salzburg, wegen [richtig:] EUR 867.228,16 sA , über die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom 2. Februar 2026, Cg*-37, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird keine Folge gegeben.
Der Kläger ist schuldig, der Beklagten die mit EUR 5.833,62 (darin enthalten EUR 972,27 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger ist Eigentümer der Liegenschaft EZ C*, Grundbuch D*, Bezirksgericht Mattighofen, bestehend aus dem Grundstück Nr 211/21 mit einer Fläche von 2.392,00 m². Das Nachbargrundstück EZ E*, selbes Grundbuch, bestehend aus dem Grundstück Nr 211/22 mit einer Fläche von 1.943,00 m², steht im Eigentum der F* GmbH (idF kurz: F* GmbH), deren Geschäftsführer der Onkel des Klägers, G*, ist.
Die Beklagte ist eine Bauträgerin, die Grundstücke kauft, darauf Wohnanlagen errichtet und die errichteten Wohneinheiten in Form von Wohnungseigentum weiterveräußert. Sie hatte Interesse, ein Wohnbauprojekt auf den beiden oa Liegenschaften zu verwirklichen. Sie schloss daher am 22. November 2022 bzw am 7. Dezember 2022 sowohl mit dem Kläger als auch mit der F* GmbH jeweils einen Kaufvertrag über die Liegenschaften ab.
Der mit dem Kläger geschlossene Kaufvertrag (Beil ./C) enthält ua folgende Bestimmung:
„IX. RECHTSWIRKSAMKEIT
Die Rechtswirksamkeit dieses Vertrags ist bis
1.) zum Vorliegen eines rechtskräftigen Baubewilligungsbescheides der die Errichtung von mindestens 1.913,60 m² Bruttogeschossfläche (BGF) auf dem Grundstück 211/21 und von zumindest 1.554,40 m² BGF auf dem Grundstück 211/22 (EZ E*) oder alternativ eine BGF von 3.468 m² auf den beiden vorgenannten Grundstücken ermöglicht sowie
2.) bis zur Rechtskraft des Kaufvertrages zwischen der B* GMBH und der F* GmbH betreffend den Ankauf des Grundstückes 211/22 (EZ E*) aufschiebend bedingt.
Die kaufende Partei ist berechtigt, jederzeit durch entsprechende schriftliche Mitteilung auf die vorgenannten Bedingungen zu verzichten und somit die Rechtswirksamkeit des Vertrages zu erklären.
Die entsprechenden Bescheide und Urkunden sind dem Vertragserrichter unverzüglich nach Erhalt zu übermitteln.
Die Vertragsparteien werden nach Unterfertigung des Kaufvertrages die erforderlichen Schritte zur Erlangung der Rechtswirksamkeit gemeinsam mit den beteiligten Behörden abstimmen. Sollte die Rechtskraft des Vertrages nicht binnen einem Jahr nach beidseitiger Unterzeichnung des Kaufanbots eingetreten sein, sind beide Vertragsparteien zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.
Die verkaufende Partei ist verpflichtet, die kaufende Partei bei den Bemühungen zur Erlangung der Bedingungen nach Möglichkeit zu unterstützen und insbesondere allenfalls notwendige Ansuchen und Vollmachten zu unterfertigen. Die Kosten der oben genannten Verfahren sind alleine und abschließend von der kaufenden Partei zu tragen.
Der Vertragserrichter wird hiermit ausdrücklich beauftragt, nach Vorliegen der Bedingungen einen Nachtrag, mit welchem die Rechtswirksamkeit dieses Kaufvertrages festgestellt wird, zu errichten und für alle Vertragsparteien rechtsgültig beglaubigt zu fertigen.“
Mit Nachtragsvereinbarung vom 25. April 2023 (Beil ./D) verlängerten die Parteien die Frist für den Eintritt der „Rechtskraft“ des Vertrags, nach deren Verstreichen die Parteien vom Vertrag zurücktreten können sollten, bis zum 30. September 2023. Mit Schreiben vom 3. Oktober 2023 (Beil ./H) teilte die Beklagte dem Kläger schließlich mit, dass sie vom Kaufvertrag zurücktrete.
Mit seinen (in ihrer Hierarchie missverständlich formulierten) Klagebegehren begehrt der Kläger primär die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises von EUR 741.520,00 sA Zug um Zug gegen Übertragung seiner Liegenschaft (Klagebegehren Nr 1 = erstes Hauptbegehren). In eventu begehrt er, die Beklagte schuldig zu erkennen, den Kaufpreis bei dem im Kaufvertrag bestellten Treuhänder zu erlegen (Klagebegehren Nr 2 = erstes Eventualbegehren zum ersten Hauptbegehren). Hilfsweise begehrt er, die Beklagte schuldig zu erkennen, den Kaufpreis bei (irgend)einem Rechtsanwalt oder Notar treuhändig zu erlegen und den Treuhänder anzuweisen, diesen – Zug um Zug gegen Übertragung der Liegenschaft [an die Beklagte] – an den Kläger zu überweisen (Klagebegehren Nr 3 = zweites Eventualbegehren zum ersten Hauptbegehren). In eventu begehrt er, die Beklagte schuldig zu erkennen, „den am 7. Dezember 2022 mit dem Kläger abgeschlossenen und mit Vereinbarung vom 25. April 2023 ergänzten Kaufvertrag zu erfüllen“ (wobei der Kaufvertrag und die Nachtragsvereinbarung einen integrierenden Bestandteil des Urteils bilden sollten; Klagebegehren Nr 4 = drittes Eventualbegehren zum ersten Hauptbegehren).
Weiters begehrt der Kläger EUR 125.708,16 sA, darin enthalten die mit dem Nachtrag zum Kaufvertrag vereinbarte Wertsicherung des Kaufpreises von (kumuliert) EUR 77.859,60 und – als Schadenersatzforderung – EUR 12.234,38 bzw EUR 33.046,88 an kapitalisierten Zinsen aus zwei Kreditverträgen, die der Kläger mangels Zahlung durch die Beklagte nicht tilgen habe können, sowie EUR 2.567,30 an „frustrierten Gemeindeabgaben“ (Klagebegehren Nr 5 = zweites Hauptbegehren). Darüber hinaus begehrt er den Ersatz der Verfahrenskosten (Klagebegehren Nr 6), wozu auch vorprozessuale Kosten von EUR 48.985,00 zählten (EUR 26.586,00 an Kosten für „Planer, Geometer und Gutachter“ sowie EUR 22.300,00 an – nach der Ansicht des Klägers nicht vom Einheitssatz nach § 23 RATG umfassten – Rechtsvertretungskosten).
Auf das Wesentliche zusammengefasst brachte der Kläger vor, als (erste) aufschiebende Bedingung sei vereinbart worden, dass eine Bruttogeschossfläche (kurz: BGF) von zumindest 1.913,60 m² auf dem Grundstück des Klägers und zumindest 1.554,40 m² auf dem Grundstück der F* GmbH oder alternativ eine BGF von 3.468 m² auf den beiden Grundstücken erreicht werde. Das wäre auch ohne Weiteres möglich gewesen. Auf eine bestimmte Geschossflächenzahl (kurz: GFZ) komme es hingegen nicht an, weil diese nach dem Kaufvertrag nur für die Höhe des Kaufpreises ausschlaggebend gewesen sei.
Die Beklagte habe in der Folge dann nur deshalb keine ernsthaften und zweckentsprechenden (Um-)Planungen bzw Versuche unternommen, die vereinbarte BGF zu erreichen, weil das beabsichtigte Projekt aufgrund einer geänderten Marktlage für sie wirtschaftlich nicht mehr bzw weniger attraktiv gewesen sei. Nur deshalb sei sie schließlich vom Kaufvertrag zurückgetreten. Damit habe sie aber den Eintritt der aufschiebenden Bedingung wider Treu und Glauben vereitelt. Deshalb gelte nach der Rechtsprechung die Bedingung als eingetreten, weshalb der Kläger die Erfüllung bzw Durchführung des Kaufvertrags (auf die in den Klagebegehren spezifizierte Art und Weise), insbesondere die Zahlung bzw den Erlag des Kaufpreises bei einem Treuhänder, verlangen könne. Außerdem schulde die Beklagte dem Kläger zusätzlich jenen Betrag, der sich aus der in der Nachtragsvereinbarung festgelegten Wertsicherung des Kaufpreises ergebe.
Darüber hinaus habe die Beklagte durch ihre Weigerung, den Kaufpreis zu zahlen, dem Kläger einen Schaden zugefügt, weil er dadurch zwei Kredite nicht tilgen habe können und deshalb nach wie vor Zinsen zahlen müsse. Außerdem hafte die Beklagte für die mit der Liegenschaft verbundenen „Gemeindeabgaben“, die der Kläger weiterhin zahlen habe müssen.
Auf den Eintritt der (zweiten) aufschiebenden Bedingung der „Rechtskraft“ des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und der F* GmbH komme es – entgegen der Ansicht der Beklagten – nicht an, weil die beiden Verträge sozusagen „verschränkt“ seien und die „Rechtskraft“ beider Verträge tatsächlich nur vom Erreichen der vereinbarten Mindest-BGF abhänge.
Die Beklagte bestritt und beantragte Klagsabweisung. Entgegen der Darstellung des Klägers habe sie umfangreiche Planungen sowie Erhebungen bei den Behörden durchgeführt. Dabei habe sich ergeben, dass weder die vereinbarte Mindest-BGF noch die dem Vertrag zugrunde liegende GFZ erreicht werden könne. Sie habe dann auch noch versucht, verschiedene Kostenoptimierungen vorzunehmen, um das Projekt allenfalls auch mit einer niedrigeren BGF bzw GFZ wirtschaftlich umsetzen zu können, was aber nicht gelungen sei. Daher könne keine Rede davon sein, dass sie den Eintritt der Bedingung wider Treu und Glauben vereitelt habe. Sie sei daher berechtigt vom Kaufvertrag zurückgetreten, weshalb der Kläger dessen Erfüllung nicht verlangen könne. Abgesehen davon scheiterten die Ansprüche des Klägers schon daran, dass auch die zweite aufschiebende Bedingung („Rechtskraft“ des Kaufvertrags mit der F* GmbH) nicht eingetreten sei. Die weiteren Ansprüche des Klägers bestünden schon dem Grunde nach nicht zu Recht, seien aber jedenfalls überhöht.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgerichtsowohl die Haupt- als auch die Eventualbegehren ab. Seiner Entscheidung legte es – über die eingangs dargestelten unstrittigen Tatsachen hinaus – den auf den Seiten 9 bis 19 des Urteils wiedergegebenen Sachverhalt zugrunde, worauf gemäß § 500a ZPO verwiesen werden kann. Für das Berufungsverfahren wesentlich sind folgende Feststellungen (wobei die vom Kläger bekämpften Feststellungen kursiv hervorgehoben sind):
Anfang des Jahres 2022 lag im Postkasten des Klägers ein Brief der Beklagten, in welchem diese Interesse bekundete, dessen Grundstück zu kaufen. Der Kläger nahm in weiterer Folge mit der Beklagten Kontakt auf, da er mitbekommen hatte, dass die Grundstückspreise im Steigen begriffen waren. Der Kläger hatte sodann einen Termin bei Herrn H*, einem Mitarbeiter bei der Beklagten. Es wurde von der Beklagten erst ein Quadratmeterpreis von EUR 200,00 bis 220,00 angeboten, was dem Kläger allerdings zu wenig war.
Die Beklagte hatte auch Interesse am Kauf des Nachbargrundstücks, das der F* GmbH gehört. Herr H* meinte gegenüber dem Kläger, dass das Angebot erhöht werden könnte, wenn beide Grundstücke verkauft werden würden, da für sie dadurch ganz andere Möglichkeiten in baulicher Hinsicht bestehen würden. Es gab dann zwei Verhandlungsrunden, wobei auch hinsichtlich des Grundstücks der F* GmbH der Kläger im Wesentlichen die gesamte Kommunikation übernommen hatte. In der ersten Runde wurden EUR 270,00 pro m² in Aussicht gestellt, was allerdings dem Kläger und der F* GmbH zu wenig war. Als der Kläger Herrn H* davon berichtete, dass er allenfalls ein Bieterverfahren andenke, was ihm von einem ihm bekannten Mitarbeiter von I* aufgrund der damaligen Wirtschaftslage empfohlen wurde, wurde ihm von der Beklagten ein Angebot von EUR 310,00 pro m² gemacht, womit der Kläger und die F* GmbH einverstanden waren.
Es fand sodann ein Besprechungstermin vor Ort zwischen dem Kläger und der Beklagten, vertreten durch Herrn H*, statt. Der Kläger hatte keine Bedenken hinsichtlich der Beklagten als Vertragspartner, da sie ihm während der gesamten Vertragsanbahnung klar signalisierte, dass sie auf den beiden Grundstücken ein Wohnbauprojekt umsetzen bzw realisieren möchte .
Die Beklagte unterbreitete sodann dem Kläger ein schriftliches Kaufanbot vom 19. April [richtig:] 2022 hinsichtlich seiner Liegenschaft und der F* GmbH mit gleichem Tag ein im Wesentlichen inhaltsgleiches Kaufanbot. Diese Angebote erhielt die Beklagte von beiden Vertragspartnern am 21. April 2022 gegengezeichnet zurück. Das Kaufanbot hinsichtlich der Liegenschaft des Klägers enthält auszugsweise nachstehende Bestimmungen:
„Punkt 2
Die Käuferin stellt hiermit das Anbot, das Eigentum an dem unter Pkt. 1 genannten Kaufgegenstand zu erwerben und zwar zu nachstehenden Bedingungen:
a) Der Kaufpreis beträgt:
€ 310 je m² Grundfläche bei lasten- und bestandfreier Übergabe. Durch die Grundfläche von 2.392 m² ergibt dies einen Gesamtkaufpreis von € 741.520,- (in Worten: Euro siebenhunderteinundvierzigtausendfünfhundertundzwanzig).
Eine etwaige Veränderung der Grundfläche - nach oben oder nach unten - hat keine Auswirkung auf die Höhe des Kaufpreises.
Der Kaufpreisfindung geht die Annahme voraus, dass auf der Liegenschaft ein Geschossflächenzahl (GFZ) von zumindest 0,8 umsetzbar ist. Sollte im Zuge des Genehmigungsverfahrens eine GFZ von 0,9 genehmigt werden, erhöht sich der Kaufpreis um € 30,- je m² Grundfläche.
Der Kaufpreis ist ab dem Folgemonat der beidseitigen Unterzeichnung des Kaufanbotes mit 0,5 % je Monat (somit jährlich 6 %) bis zur Rechtskraft des Kaufvertrages wertgesichert.
[…]
e) Rechtskraft Kaufvertrag:
Die Rechtskraft des Kaufvertrages ist aufschiebend bedingt bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Baubescheides der die Errichtung von mindestens 1.913,6 m² Bruttogeschossfläche (BGF) auf Parzelle 211/21 und von zumindest 1.554,4 m² BGF auf Parzelle 211/22 oder alternativ eine BGF von 3.468 m² auf den beiden vorgenannten Parzellen ermöglicht. Die angegebene BGF entspricht der unter Absatz a) dieses Anbots angemerkten GFZ von 0,8.
Für die Rechtskraft des Kaufvertrags ist darüber hinaus die Rechtskraft des Kaufvertrags zwischen B* und der F* GmbH betreffend dem Ankauf der Parzelle 211/22 (KG D*) erforderlich.
Die Käuferin kann jederzeit auf diese aufschiebenden Bedingungen verzichten.
Die Parteien werden nach Unterfertigung des Kaufvertrages die erforderlichen Schritte zur Erlangung der Rechtswirksamkeit gemeinsam mit den beteiligten Behörden abstimmen. Sollte die Rechtskraft des Vertrages nicht binnen einem Jahr nach beidseitiger Unterzeichnung des Kaufanbotes eingetreten sein, sind beide Vertragsparteien zum Vertrags-Rücktritt berechtigt.“
Die Beklagte hatte im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufanbots erst wenige technische und behördliche Informationen zur möglichen Umsetzung des von ihr avisierten Wohnbauprojekts, sodass zunächst die internen Arbeiten hinsichtlich der Projektabwicklung begonnen wurden, worunter etwa Bodenerkundungen fielen. In diesem Zusammenhang ließ sie am 15. Juni 2022 eine Boden-Kontaminierungs-Prüfung durch ein externes Unternehmen durchführen. Weiters wurde ein externes Unternehmen, die J* GmbH, von der Beklagten mit der Erstellung eines Hangwasserpräventionskonzeptes beauftragt. Da hausintern auslastungsbedingt die Kapazitäten in der Projektabteilung nicht da waren, hat sich DI K*, Projektentwickler bei der Beklagten, darum gekümmert, an welchen Architekten der Auftrag für die Projektplanung ergehen könnte. Es wurde sodann dem Architekturbüro L* GmbH, mit deren Architekten M* die Beklagte bereits mehrere Projekte verwirklichte, der Auftrag erteilt, die Planungsarbeiten für das Projekt „N*“ auf den Liegenschaften des Klägers und der O* GmbH vorzunehmen. Laut dem am 23. Mai 2022 abgeschlossenen Architektenvertrag war konkret die Errichtung einer Wohnanlage mit mehreren Baukörpern und einer Tiefgarage geplant. Im Vertrag wurde eine verwertbare Wohnnettonutzfläche von ca 2.800 m² gemäß den Bebauungsgrundlagen festgelegt, wobei die Beklagte neben der Erreichung einer maximalen Bebauung auch den Anspruch hat, Wohnungen zu kreieren, die gut bewohnbar sind, was dem Architekten bekannt war. Am 2. Juni 2022 fand sodann der erste Vor-Ort-Termin der Belagten mit dem Architekten statt, um sich die Liegenschaft anzuschauen.
Im Lauf der nächsten Monate wurde der beim Rechtsanwalt Dr. O* in Auftrag gegebene Kaufvertragsentwurf mit dem Kläger und der Beklagten mehrfach abgestimmt. Es wurden aufgrund von Änderungswünschen von Seiten des Klägers auch immer wieder Anpassungen im Vertragsentwurf vorgenommen, wobei die Freigabe für den Kaufvertrag vom Kläger letztlich am 2. November 2022 erfolgte.
Der zwischen dem Kläger als Privatperson und der Beklagten abgeschlossene Kaufvertrag vom 22. November 2022 bzw 07. Dezember 2022 enthält [neben der eingangs wiedergegebenen Rechtswirksamkeitsklausel] auszugsweise nachstehende Bestimmungen:
„III. KAUFPREIS
1.) Kaufpreishöhe:
Der einvernehmliche vereinbarte Kaufpreis beträgt EUR 310,00 (Euro dreihundertzehn) pro Quadratmeter Grundfläche.
Bei einer angenommenen Grundfläche von gesamt ca. 2.392 m² errechnet sich ein Gesamtkaufpreis in Höhe von EUR 741.520,00.
Eine etwaige Veränderung der Grundfläche - nach oben oder nach unten - hat keine Auswirkung auf den Kaufpreis.
Der Kaufpreis basiert auf der Annahme, dass auf der kaufgegenständlichen Liegenschaft eine Geschossflächenzahl (GFZ) von zumindest 0,8 realisierbar ist. Sollte im Zuge des Genehmigungsverfahrens eine GFZ von mindestens 0,9 genehmigt werden, erhöht sich der Kaufpreis um EUR 30,00 je m² Grundfläche. Für den genannten Kaufpreis vereinbaren die Parteien darüber hinaus eine Wertsicherung in Höhe von 0,5 % pro Monat (sohin jährlich 6 %) ab Mai 2022 bis zur Rechtskraft des gegenständlichen Kaufvertrages. Der sich ergebende Differenzbetrag ist direkt zwischen den Parteien binnen 14 Tagen nach entsprechender Aufforderung auszugleichen (nicht über das Treuhandkonto!).“
Die Streitteile schlossen den Kaufvertrag in der Annahme – wie schon im Kaufanbot unter Punkt 2 lit e) explizit als Bedingung vereinbart –, dass auf der Liegenschaft eine GFZ von zumindest 0,8 bzw eine BGF von mindestens 1.913,60 m² auf dem Grundstück des Klägers und von zumindest 1.554,40 m² BGF auf dem Grundstück der F* GmbH oder alternativ eine BGF von 3.468 m² auf beiden Grundstücken realisierbar ist und sie verstanden dies auch als Bedingung für den Kaufvertrag.
Nach dem Willen der Parteien sollte, wie in Pkt IX „Rechtswirksamkeit“ im Kaufvertrag näher ausgeführt, ein rechtskräftiger Baubewilligungsbescheid, der die Verwirklichung des Wohnbauprojekts mit zumindest der vertraglich vereinbarten GFZ bzw BGF ermöglicht, innerhalb der 12-Monatsfrist vorliegen, damit der Kaufvertrag für die Parteien bindend wird. Es war für die Parteien dabei auch klar, dass es im Bestreben der Beklagten lag und es ihre Aufgabe war, sich um die Erlangung einer solchen Baubewilligung zu bemühen und hierfür die erforderlichen Schritte, wie etwa das Erstellen entsprechender Planunterlagen und die erforderlichen Behördengänge, zu setzen.
Diese Regelung in Pkt IX im Kaufvertrag wurde auf Bestreben der Beklagten in den Vertrag aufgenommen, da sie das Grundstück zwar jedenfalls erwerben wollte, aber im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bis auf eine telefonische Gemeindeabfrage gar keine gesicherten Informationen zur Bebauung des Grundstücks im Sinne des von ihr avisierten Bauprojekts gehabt hat; so lag etwa auch kein Bebauungsplan der Gemeinde vor. Die GFZ von 0,8 bzw eine BGF von 3.468,00 m² wurde von Seiten der Beklagten deshalb zur Vertragsbedingung gemacht, da ihre internen Berechnungen ergeben haben, dass sie diese GFZ benötigt, um das Projekt wirtschaftlich realisieren zu können. Hintergrund der Regelung war sohin, dass die Beklagte innerhalb der Laufzeit von zwölf Monaten die Möglichkeit hat, zu überprüfen, ob die vereinbarte GFZ bzw BGF realisierbar ist.
Die Beklagte schloss mit der F* GmbH ein im Wesentlichen inhaltsgleiches Kaufanbot und einen im wesentlichen inhaltsgleichen Kaufvertrag, gerade auch was die vereinbarten Bedingungen in Pkt IX anbelangt, ab.
Der Kläger hatte im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch klar den Eindruck, dass die Beklagte darum bemüht war, die vereinbarten Bedingungen, damit der Vertrag für die Streitteile wirksam wird, herbeizuführen.
Nach Unterfertigung des Kaufvertrages zwischen den Streitteilen stellte das von der Beklagten beauftragte Architekturbüro, die L* GmbH, detaillierte Berechnungen hinsichtlich der etwaigen Erreichung der GFZ bzw BGF an. So fand etwa am 14. Dezember 2022 ein Termin des Architekten M* bei der zuständigen Gemeinde ** statt. Im Zuge dieses Termins wurde von der Bausachverständigen des Landes Oberösterreich, Frau P*, mitgeteilt, dass die Gebäudehöhe mit 471,90 m ü.A. als Absoluthöhe festzulegen ist, dies im Hinblick auf den für die Grundstücke geltenden Landschaftsschutz aufgrund der Nähe des **. Für den Architekten M* war damit klar, dass aufgrund dieser Einschränkung das erste Entwurfskonzept, welches drei Baukörper mit Satteldächern vorsah, nicht umsetzbar war, da dadurch die von der Sachverständigen Frau P* vorgegebene Maximalhöhe überschritten werden würde und daher eine Umplanung vorzunehmen ist. Damit war auch klar, dass die angestrebte Wohnnutzfläche geringer ausfallen würde, weil die im Obergeschoss eines jeden Baukörpers geplante Wohnung nicht mehr möglich war. Es war auch da schon Thema, dass bei der Planung die Hangwasserthematik zu berücksichtigen ist.
Q* hat um den Jahreswechsel [2022/2023] herum den Kläger zum ersten Mal nach Unterzeichnung des Kaufvertrags angerufen, ihn auf den laufenden Stand gebracht und diesbezüglich gesagt, dass alles soweit passen würde. Ein weiterer Anruf folgte sodann am 23. März 2023, in welchem Q* den Kläger um eine Fristerstreckung von zwei bis drei Monaten ersuchte, da es ein neues Hangwassergesetz in Oberösterreich gebe, welches die Überprüfung erschwere und sie deshalb etwas mehr Zeit benötigen würden. Es wurde ein Termin für den 12. April 2023 vereinbart. Der Beklagten war seit etwa Ende Februar, Anfang März 2023 aufgrund der behördlichen Vorgaben bereits klar, dass die im Vertrag vereinbarte GFZ von 0,8 wahrscheinlich nicht erreichbar sein würde. Sie wusste allerdings noch nicht, wie viel die GFZ tatsächlich ausmachen würde.
In der Zwischenzeit fand am 31. März 2023 eine Begehung des Grundstückes von Seiten der Beklagten statt, um anhand der Hangwasserhinweiskarte auch die Höhe der Oberkante des Erdgeschoßes festlegen zu können. Es fanden diesbezüglich auch von der Beklagten in Auftrag gegebene Hangwassersimulationen statt, wobei dadurch klar wurde, dass man mit der Erdgeschoß-Oberkante auf 462,20 m raus müsse. Die Aufgabe des Architekten war es in der Folge, auf Basis der maximalen Gebäudehöhe von 471,90 m und der nun ermittelten Fußbodenoberkante des Erdgeschoßes von 462,20 m neuerlich die maximal zu erreichende BGF zu errechnen, wobei dieser vor Kenntnis dieser behördlich definierten Einschränkungen von einer höheren BGF ausgegangen war.
Nach der neuerlichen Überarbeitung des Entwurfskonzepts teilte der Architekt M* Herrn DI K* telefonisch Mitte April 2023 mit, dass aufgrund der behördlicherseits vorgegebenen Einschränkungen im besten Fall eine BGF von maximal 3.350,00 m², was einer GFZ von 0,77 entspricht, erreicht werden kann. Die Beklagte, welche bereits mehrfach das Architekturbüro beauftragt hatte und es sich dabei aus ihrer Sicht beim Architekten um einen namhaften ** Architekten handelte, hatte keinen Grund an dieser Berechnung zu zweifeln. Die Beklagte verblieb mit dem Architekten dergestalt, dass dieser zuwarten solle und die Beklagte in den nächsten drei bis vier Monaten interne Kalkulationen anstellen werde, ob das Projekt umsetzbar ist. Der Beklagten war sohin nunmehr klar, dass die im Kaufvertrag vereinbarte GFZ von 0,8 wahrscheinlich nicht realisierbar ist, allenfalls nur durch eine komplette Neuplanung oder eine weitere Prüfung.
Unternehmensintern wurden daher von DI K* nochmals konkrete Berechnungen angestellt, ob es etwa durch eine Umplanung möglich ist, die BGF zu erhöhen, wobei es hier etwa um Fragen der Statik und einer etwaigen Erweiterung der Konstruktionshöhen, zB durch eine Optimierung der Dachform, ging. Bei der detaillierten Durchsicht der Pläne gelangte DI K* jedoch zum Ergebnis, dass es nicht möglich ist, die BGF-Zahl zu erhöhen bzw dass bei einer Umplanung sogar eher weniger BGF rauskommen würde, als vom Architekten M* errechnet. Die Beklagte stellte auch Berechnungen an, ob es möglich ist, das Projekt günstiger zu bauen, wobei das Thema Baukosten eine wesentliche Rolle spielte. Die Beklagte ging in diesem Zeitpunkt davon aus, dass man trotz der bekannten BGF das Wohnbauprojekt realisieren kann, dass aber auszuloten ist, wie dies wirtschaftlich umgesetzt werden kann.
In der Zwischenzeit fand am 12. April 2023 der telefonisch vereinbarte Termin zwischen dem Kläger und Q* in den Büroräumlichkeiten der Beklagten in ** hinsichtlich einer etwaigen Fristverlängerung statt. Es war der Beklagten dabei klar, dass eine rechtskräftige Baubewilligung auch bei einer Fristverlängerung von etwa zwei bis drei Monaten in zeitlicher Hinsicht nicht erwirkt werden kann. Die Überlegung der Beklagten war dabei aber, dass auch wenn die GFZ von 0,8 nicht erreicht werden kann, sie die Zeit der Fristverlängerung nutzen kann, um Überlegungen anzustellen, wie sich das Wohnbauprojekt durch etwaige Einsparungen, insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung der Baukosten, dennoch wirtschaftlich umsetzen lässt. Q* erklärte gegenüber dem Kläger, dass sie das Grundstück unbedingt wollen, aber etwas mehr Zeit brauchen würden. Er begründete dies gegenüber dem Kläger damit, dass sie aufgrund der Hangabwasserthematik mehr Zeit gebraucht haben, deshalb die Einreichpläne noch nicht eingereicht werden konnten und insgesamt einfach mehr Zeit brauchten. Q* teilte dem Kläger, wie dies auch schon zu einem früheren Zeitpunkt der Fall war, mit, dass anstelle der im Kaufvertrag anvisierten GFZ aufgrund der Vorgaben der Baubehörde lediglich eine GFZ von 0,77 erreichbar ist. Es kann nicht festgestellt werden, ob er dem Kläger diesbezüglich zusicherte, dass der Beklagten das reiche und es für sie kein Grund wäre, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Als Q* den Kläger um eine Fristverlängerung von zwei bis drei Monaten ersuchte, schlug dieser vor, ob es dann nicht sinnvoller wäre, fünf Monate zu machen, um nicht nochmals die Frist verlängern zu müssen. Q* erachtete zwar drei Monate für ausreichend, meinte aber, dass man rein zur Sicherheit fünf Monate mache. Der Kläger erklärte, dass er mit einer Fristverlängerung von fünf Monaten einverstanden wäre, wenn die Beklagte einer Wertsicherungsklausel, konkret einer Wertanpassung von 2 % für Mai, 1 % für Juni und für die weiteren Monate von 0,5 % des Kaufpreises zustimme. Q* teilte dem Kläger diesbezüglich mit, dass sie das kalkulieren müssten und dass er sich diesbezüglich beim Kläger melden werde.
Q* teilte sodann am 18. April 2023 dem Kläger telefonisch mit, dass das Besprochene passen würde und bat um eine kurzfristige Fristverlängerung bis 26. April 2023, damit die Frist bis zur eigentlichen Fristverlängerung nicht auslaufe. In einem E-Mail vom selben Tag von der Beklagten an den Kläger und die F* GmbH wurde die vereinbarte, kurzfristige Fristverlängerung nochmals schriftlich festgehalten und wurde ebenfalls mit E-Mail vom selben Tag vom Kläger und der F* GmbH die Fristverlängerung rückbestätigt.
In der [so bezeichneten] „Nachtragsvereinbarung zum Kaufvertrag vom 22. November 2022 bzw 7. Dezember 2022 und der Zustimmung zur Abänderung der Rechtswirksamkeit auf 26. April 2023 laut Mail vom 18. April 2023“, datiert mit 25. April 2023, wurde sodann nachstehende Vereinbarung zwischen den Streitteilen getroffen:
„Folgende Punkte werden abgeändert:
1. III. Kaufpreis, 1.) Kaufpreishöhe, 4. Absatz.
Der gesamte Absatz bleibt so bestehen und ist diese Vereinbarung aufrecht bis Ende April 2023.
Darüber hinaus wird eine Wertsicherung in der Höhe von 2 % für den Monat Mai 2023, 1 % für den Monat Juni und für jedes weitere Monat bis zur Rechtskraft des gegenständlichen Kaufvertrags eine Wertsicherung von 0,5 % vereinbart.
2. IX. Rechtswirksamkeit, 2.) 4. Absatz, Änderung letzter Satz wie folgt:
Sollte die Rechtskraft des Vertrages nicht bis zum 30. September 2023 eingetreten sein, sind beide Vertragsparteien zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.
Alle anderen Punkte des o.g. Kaufvertrages bleiben unverändert aufrecht.“
Als die Beklagte die von ihr gewünschte Fristerstreckung erlangt hatte, wurde von ihr unternehmensintern überprüft, ob sich durch etwaige Einsparungen, insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung der Baukosten, das Liegenschaftsprojekt wirtschaftlich umsetzen lässt. Es wurde unternehmensintern auch nochmals in der Abteilung für Technik durch DI K* überprüft, ob aus technischer Sicht durch eine Umplanung irgendetwas geändert werden kann, um dennoch die avisierte BGF zu erreichen.
In der Zeit seit der Fristverlängerung sind die Baukosten stetig gestiegen. Es sind auch die Herstellerkosten gestiegen. Es stieg auch das Zinsniveau weiter. Der Beklagten wurde daher im Laufe des Septembers durch die von ihr angestellten Bauträgerkalkulationen klar, dass sich für sie der Liegenschaftskauf nicht wirtschaftlich umsetzen lässt.
Die in der Nachtragsvereinbarung getroffene Fristverlängerung lief am 30. September 2023 aus. Der Kläger erhielt bereits kurz darauf, am 3. Oktober 2023, das [eingangs erwähnte] Schreiben der Beklagten, mit dem diese mitteilte, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Die F* GmbH erhielt zeitgleich hinsichtlich ihrer Liegenschaft ein inhaltsgleiches Rücktrittsschreiben von der Beklagten.
Dem Kläger wurde von seiner damaligen Rechtsvertretung empfohlen, ein Baukonzept zu erstellen, um zu beweisen, dass das Bauvorhaben mit der vereinbarten BGF vereinbar ist. Der Kläger beauftragte daraufhin Anfang des Jahres 2024 einen Planer, welcher ihm mitteilte, dass eine BGF von über 3.468,00 m² machbar ist. Der Kläger beauftragte daraufhin einen mit der Familie befreundeten Architekten, Herrn R*, mit der Erarbeitung eines baubewilligungsfähigen Projekts mit der Vorgabe, die maximale BGF-Zahl zu erreichen. Den ersten Termin mit R* hatte er am 25. Juni 2024. Dem Architekten wurde von der Baubehörde mitgeteilt, dass die Traufenhöhe maximal 6,50 m über einem Kanaldeckel in der sich dort befindlichen Stichstraße betragen darf. Nach mehreren Besprechungsterminen bei der Gemeinde wurden vom Architekten R* die ausgearbeiteten Baupläne mit einer GFZ von 0,61 und einer BGF von 3.477,15 m² (inkl Dachraum) bzw von 2.639,76 m² (ohne Dachraum) bei den Behörden zur Vorprüfung vorgelegt, wobei bereits nach mehreren Wochen das Ergebnis der Vorprüfung da war. Nach einer Überarbeitung des Vorentwurfs fand am 12. März 2025 sodann im Bauamt ** eine finale Besprechung mit der zuständigen Bausachverständigen Frau P* und dem Ortsplaner, der für die Gemeinde [richtig:] ** zuständig ist, statt, bei welcher dem Kläger mitgeteilt wurde, dass er auf Basis seines Baukonzepts eine Baubewilligung mit einer BGF von mindestens 3.468,00 m² und einer GFZ von 0,61 bekommen würde. Die Hangwasseranalyse, welche als Auflage besteht, ist allerdings beim erstellten Einreichplan noch nicht mitberücksichtigt.
In rechtlicher Hinsicht gelangte das Erstgericht zu dem Ergebnis, dass sich die Beklagte – ausgehend von den Feststellungen – durch ihre in Abstimmung mit den Behörden erfolgten Planungen bemüht habe, den Eintritt der Bedingung herbeizuführen. Von einer Vereitelung des Bedingungseintritts wider Treu und Glauben sei daher nicht auszugehen. Außerdem sei auch die zweite Bedingung, nämlich die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags mit der F* GmbH nicht eingetreten, weil die Beklagte auch dieser gegenüber den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt habe. Letztendlich sei die Beklagte daher berechtigt vom Kaufvertrag mit dem Kläger zurückgetreten, weshalb die Klage abzuweisen sei.
Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers wegen Verfahrensmängeln, unrichtiger Tatsachenfeststellungen aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Er beantragt, das Urteil dahin abzuändern, dass „dem Klagebegehren Folge gegeben“ werde. Hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung, der Berufung keine Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1. Zur Mängelrüge:
1.1. Der Kläger macht zunächst einen Begründungsmangel geltend, der darin liegen soll, dass das Erstgericht bei der Feststellung eines besonderen Erfahrungssatzes (der einfachen Relation zwischen GFZ und BGF) nicht auf gegenteilige Beweisergebnisse eingegangen sei (Pkt 3 der Berufung, Rz 57).
Aus §§ 272, 417 ZPO ergibt sich, dass die Entscheidungsgründe eines Urteils die für die Entscheidung erforderlichen Tatsachenfeststellungen enthalten müssen. Das Gericht muss daher klar und zweifelsfrei – und zwar zunächst in geschlossener Darstellung und nicht mit der Beweiswürdigung vermengt – aussprechen, welche Tatsachen seiner Meinung nach vorliegen. Der Richter muss in knapper, überprüfbarer und logisch einwandfreier Form darlegen, warum er aufgrund bestimmter Beweisergebnisse oder Verhandlungsergebnisse bestimmte Tatsachen feststellt oder für den Ausgang des Rechtsstreits erhebliche Tatsachen nicht feststellen kann, damit sowohl die Parteien als auch das Rechtsmittelgericht die Schlüssigkeit seines Werturteils überprüfen können. Eine ordnungsgemäße Beweiswürdigung hat die tatsächlich aufgenommenen Beweise einer Bewertung zu unterziehen. Somit kann auch eine mangelhafte Begründung eines Urteils – sofern nicht ohnehin eine Nichtigkeit nach § 477 Abs 1 Z 9 ZPO vorliegt – einen Verfahrensmangel nach § 496 Abs 1 Z 2 ZPO darstellen, der zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung führt. Das kann etwa bei bloß formelhafter Beweiswürdigung oder, wenn zwar bei den einzelnen Feststellungen in Klammerzitaten dargelegt ist, auf welche Beweisergebnisse sich die getroffene Feststellung stützt, aber in der Beweiswürdigung nicht auf gegenteilige Beweisergebnisse eingegangen wird, der Fall sein ( Pochmarski/Tanczos/Kober, Berufung in der ZPO 5 , Rz 93 ff mwN).
Ein solcher Begründungsmangel liegt hier jedoch nicht vor. Wie bei der Behandlung der Tatsachen- und der Rechtsrüge zu zeigen sein wird, kommt es hier nicht darauf an, ob (und wenn ja, auf welche Art und Weise) nach irgendeiner Verkehrsanschauung (also etwa nach raumordnungsrechtlichen und/oder technischen Gesichtspunkten) BGF und GFZ korrelieren. Abgesehen davon handelt es sich bei der vom Erstgericht angenommenen Relation zwischen BGF und GFZ bei genauer Betrachtung nicht um die Feststellung eines besonderen Erfahrungssatzes, sondern – wie noch zu zeigen sein wird – letztendlich um das Ergebnis einer Vertragsauslegung. Im Übrigen eignen sich die Angaben des Klägers, die das Erstgericht übergangen haben soll, auch nicht, eine (allenfalls relevante) Parteiabsicht im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu belegen. Der Kläger hat nämlich auch ausgesagt, dass die GFZ für ihn nicht bzw ausschließlich hinsichtlich des Kaufpreises relevant gewesen sei (siehe US 20 bzw S 7 f/ON 24.2). Bei seiner (ersten) Vernehmung hat er – obwohl er ausdrücklich nach der Bedeutung des Begriffs gefragt wurde – auch nicht zum Ausdruck gebracht, dass er bereits damals den Begriff in einem bestimmten Sinn verstanden hat, sondern nur, dass ihm die aus dem Text des Kaufanbots entnehmbare Relation zwischen BGF und GFZ „so“ nicht klar gewesen sei (aaO).
Vor diesem Hintergrund drängt es sich geradezu auf, dass es sich bei den Erläuterungen des Klägers zur GFZ bei seiner zweiten – von ihm selbst angestrengten – Vernehmung (S 4 f/ON 32.4) um von ihm erst nachträglich gewonnene Erkenntnisse handelt. Dass er bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die GFZ im Sinn dieser Erläuterungen verstanden hat, lässt sich daraus nicht bzw – im Zusammenhalt mit seinen früheren Aussagen – jedenfalls nicht mit hinreichender Zuverlässigkeit ableiten.
Zusammengefasst folgt daraus, dass das Erstgericht kein (zum Beweis einer rechtserheblichen Tatsache) dienendes und geeignetes Beweismittel übergangen hat, weshalb der geltend gemachte Begründungsmangel nicht vorliegt.
1.2. Einen Stoffsammlungsmangel erblickt der Kläger darin, dass das Erstgericht das von ihm beantragte (und zunächst auch ins Auge gefasste) Gutachten eines Sachverständigen „aus dem einschlägigen Fachgebiet“ zur Frage, ob „der Eintritt der vereinbarten aufschiebenden Bedingung a) objektiv möglich und b) wider Treu und Glauben durch die Beklagte vereitelt worden sei“, schlussendlich nicht aufgenommen hat.
1.2.1. Dazu ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die Frage, ob die Beklagte wider Treu und Glauben gehandelt hat, eine Rechtsfrage darstellt (ebenso wie die in der Mängelrüge weiters aufgeworfene Frage, ob die Erlangung einer Baubewilligung der Beklagten „zumutbar“ war). Da nur Tatsachenfragen eines Beweises bedürfen, nicht aber Rechtsfragen, ist die Mängelrüge insoweit schon von vornherein nicht zielführend.
1.2.2. Ansonsten ist der Anfechtungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens nur dann gegeben, wenn der Verstoß gegen ein Verfahrensgesetz abstrakt geeignet war, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Streitsache zu hindern (RS0043049). Der Rechtsmittelwerber ist zur Dartuung der abstrakten Eignung des Verfahrensmangels gehalten, wenn die Erheblichkeit des Mangels nicht offenkundig ist (RS0043049 [T6]). Insoweit muss er die für die Entscheidung wesentlichen Feststellungen anführen, die (hier bei Einholung des Gutachtens) zu treffen gewesen wären. Er wird hiervon nicht dadurch befreit, dass er im Verfahren erster Instanz die Beweisthemen angegeben hatte, zu denen er das Beweismittel beantragte (RS0043039).
Der Kläger begründete die Notwendigkeit der Einholung des Gutachtens wie folgt (Rz 60 der Berufung):
„Hätte das Gericht den beantragten Sachverständigen mit der Gutachtenserstattung beauftragt, hätte dieser sowohl die streng zu differenzierenden Kriterien BGF und GFZ auch für das Gericht nachvollziehbar darlegen und ihm so die korrekte Ermittlung des besonderen Erfahrungssatzes zu deren Korrelation/Nichtkorrelation (Feststellungsebene) sowie die Würdigung des objektiven Bedeutungsgehalts der Parteienerklärungen ermöglicht, wonach allein die BGF für den Eintritt der Rechtswirksamkeit des Vertrages definiert wurde. Weiters hätte sein Befund und Gutachten demonstriert und zu Feststellungen geführt, wonach die Beklagte die aufschiebende Bedingung entgegen Treu und Glauben vereitelt hat, das sie – sogar eigener Angabe nach – nicht einmal qualifizierte technische Versuche einer Umplanung ihres Bauvorhabens unternommen hat. Vielmehr folgte sie allein ihr zugänglichen, kalkulatorischen Kriterien (etwa Gestehungskosten), die sie der von ihr beobachteten Preisentwicklung am Absatzmarkt gegenüber stellte.“
Abgesehen davon, dass der Kläger damit teilweise wiederum Rechtsfragen anspricht, handelt es sich dabei um eine (eher vage) Umschreibung von Beweisthemen, zu denen Feststellungen getroffen hätten werden können. Zu welchen bestimmten Feststellungen – als Ergebnis der Beweisaufnahme zu den umschriebenen Beweisthemen – das Gutachten geführt hätte, bleibt jedoch unklar. Nicht nachvollziehbar ist auch, inwieweit das Gutachten Aufschlüsse zur Motivlage der Beklagten erbringen soll.
Damit bringt der Kläger die Mängelrüge nicht gesetzmäßig zur Ausführung, weshalb ihr keine Berechtigung zukommen kann.
1.3. Soweit der Kläger am Ende der Mängelrüge meint, die Beklagte hätte gar nicht bestritten, dass ihr die „Herbeiführung des Erfolgs“ möglich gewesen wäre (Rz 61 der Berufung), trifft das nicht zu. Richtig ist zwar, dass das Erstgericht in seiner Beweiswürdigung ausgeführt hat, die Beklagte hätte „gar nicht dezidiert bestritten, dass die Erreichung der vertraglich vereinbarten BGF unter Umständen und theoretisch möglich gewesen wäre“ (US 23, zweiter Absatz). Das Vorbringen der Beklagten, auf das das Erstgericht insoweit verwiesen hat, lautete jedoch wie folgt (S 9/ON 11):
„Wesentlich ist zudem, dass die Frage, ob die Erreichung der BGF unter Umständen und theoretisch möglich gewesen wäre (was tatsächlich nicht der Fall ist), gar nicht rechtsrelevant ist.“
Mit der in Klammern gesetzten Wendung „was tatsächlich nicht der Fall ist“ hat die Beklagte klar und deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie auf dem Standpunkt steht, die Erreichung der BGF wäre auch theoretisch nicht möglich gewesen wäre. Ungeachtet der rechtlichen Relevanz dieser Frage liegt daher keine unstrittige Tatsache gemäß § 266 ZPO oder im Sinn des § 267 Abs 1 ZPO vor, woran die mit dem Akteninhalt insoweit nicht in Einklang stehenden Ausführungen des Erstgerichts nichts ändern können.
2. Zur Tatsachenrüge:
Vorauszuschicken ist, dass das Berufungsgericht anlässlich der Behandlung einer Beweisrüge einer Berufung nur zu überprüfen hat, ob das Erstgericht die ihm vorliegenden Beweisergebnisse nach der Aktenlage schlüssig gewürdigt hat, jedoch nicht, ob seine Feststellungen mit der objektiven Wirklichkeit tatsächlich übereinstimmen. Gemäß § 272 ZPO obliegt die Beweiswürdigung primär dem erkennenden Gericht. Dieses hat nach sorgfältiger Überzeugung unter Berücksichtigung der Ergebnisse des gesamten Verfahrens zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzusehen ist oder nicht. Der bloße Umstand, dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich gewesen wären, oder dass in den Akten einzelne Beweisergebnisse existieren, die für den Prozessstandpunkt des Berufungswerbers sprechen, reicht im Allgemeinen noch nicht aus, eine unrichtige oder bedenkliche Beweiswürdigung mit dem Ergebnis aufzuzeigen, dass die erstinstanzlichen Feststellungen abgeändert werden müssen. Die Beweisrüge muss also überzeugend darlegen, dass die getroffenen Feststellungen entweder überhaupt zwingend unrichtig sind oder wenigstens bedeutend überzeugendere Beweisergebnisse für andere Feststellungen vorliegen (RI0100099).
2.1. Der Kläger bekämpft folgende Feststellung (US 10):
„Der Kläger hatte keine Bedenken hinsichtlich der Beklagten als Vertragspartner, da sie ihm während der gesamten Vertragsanbahnung klar signalisierte, dass sie auf den beiden Grundstücken ein Wohnbauprojekt umsetzen bzw realisieren möchte“.
Stattdessen strebt er folgende Ersatzfeststellung an:
„Der Kläger hatte keine Bedenken hinsichtlich der Beklagten als Vertragspartner, da sie ihm während der gesamten Vertragsanbahnung klar signalisierte, dass sie auf den beiden Grundstücken ein Projekt umsetzen bzw realisieren möchte“.
Zur Begründung führt der Kläger im Wesentlichen aus, dass er – anders als vom Erstgericht suggeriert – in seiner Vernehmung stets nur von einem „Projekt“ gesprochen habe.
Entgegen der Ansicht des Klägers spricht das jedoch nicht zwingend für die Ersatzfeststellung, weil es sich dabei auch um einen verkürzten Ausdruck handeln kann. Soweit er meint, dass das „nicht einmal aus dem Kontext anders interpretierbar“ wäre, handelt es sich dabei um eine bloße Behauptung ohne argumentatives Substrat. Abgesehen davon, dass schon der Firmenname der Beklagten ein Indiz für ein Wohnbauprojekt darstellt, übersieht der Kläger auch, dass das Erstgericht am Beginn seines Urteils von folgenden – seiner Ansicht nach unstrittigen – Tatsachen ausgegangen ist (US 2):
„Die Beklagte hatte Interesse, ein Wohnbauprojekt auf den beiden Grundstücken zu verwirklichen“.
[…]
Vor dem Hintergrund, dass zu diesem Zeitpunkt noch hinsichtlich der Realisierung des angedachten Wohnbauprojekts kein Baubewilligungsbescheid vorlag, [...]“
Da sich der Kläger in seiner Berufung nicht gegen diese Tatsachen wendet, wäre für ihn mit der angestrebten Ersatzfeststellung gar nichts zu gewinnen. Denn selbst wenn diese getroffen würde, könnte daraus nicht der Schluss gezogen werden, dass es nicht (nur) um Wohnbauprojekt gegangen ist. Denn das würde aufgrund oa Tatsachen zu einem in sich widersprüchlichen Sachverhalt führen, der aber keiner rechtlichen Beurteilung unterzogen werden könnte. Damit erweist sich die Tatsachenrüge in diesem Punkt als unberechtigt. Das gilt gleichermaßen, soweit der Kläger dieselbe Frage auch im Kontext der weiteren von ihm bekämpften Feststellungen thematisiert.
2.2. Weiters bekämpft der Kläger die Feststellungen zu den Annahmen bzw zum Willen der Vertragsparteien (wiedergegeben unter Rz 36 der Berufung) insoweit, als diese nicht nur von der Realisierbarkeit einer bestimmten (Mindest-)BGF, sondern auch einer bestimmten GFZ ausgegangen seien. Ersatzweise soll – zusammengefasst – festgestellt werden, dass die Parteien nur von der Realisierbarkeit einer bestimmten (Mindest-)BGF ausgingen und nur diese zur Vertragsbedingung machen wollten (Pkt 2 lit b der Berufung, Rz 36 ff).
Der Kläger meint, die vom Erstgericht (ua) zur Begründung herangezogene Aussage des Zeugen Q* trage die Feststellung nicht. Wie sich auch aus dem Verweis des Klägers auf seine Ausführungen in der Rechtsrüge ergibt, hält er die Angaben des Zeugen deshalb für unzuverlässig, weil dieser (nach seinem vom Kläger in der Berufung zitierten Rechengang) von einem proportionalen Verhältnis zwischen GFZ und BGF ausgegangen sei, was aber unzutreffend, jedenfalls aber nicht zwingend sei.
Diese Ausführungen des Kläger gehen aber am Kern der Sache vorbei. Die bekämpfte Feststellung betrifft den tatsächlichen Willen bzw die Annahmen der Vertragsparteien. Eine bestimmte Interpretation des Begriffs der GFZ (bzw deren Verhältnis zur BGF) kann daher nur relevant sein, wenn diese vom Willen der Vertragsparteien umfasst war. Das wäre aber nur dann der Fall, wenn sie sich darüber ausdrücklich verständigt hätten oder beide Parteien (implizit) von einer bestimmten Deutung ausgegangen wären, etwa weil das Begriffsverständnis als allgemein bekannt vorausgesetzt werden kann (was aber nicht einmal der Kläger behauptet) oder weil insoweit eine bestimmte Verkehrsanschauung existiert, die beiden Parteien auch bekannt war und von der sie auch ausgegangen sind.
Letzteres ist aber nicht der Fall. Schon aus dem Text des Kaufanbots und des Kaufvertrags geht ohne jeden Zweifel hervor, dass die Beklagte die GFZ als bloßes Ergebnis der Division von BGF und Grundfläche verstanden hat. Genau das ergibt sich auch aus den insoweit unbedenklichen Angaben des Zeugen Q*, die der Kläger in seiner Berufung anführt.
Dass dieses Begriffsverständnis der Beklagten nicht einer (allfälligen) Verkehrsauffassung (auf die bei Behandlung der Rechtsrüge zurückzukommen sein wird) entspricht, ist für ihren Willen irrelevant. Daher verfehlen die Ausführungen in der Tatsachrüge insoweit Ziel. Was im Übrigen das Verständnis des Klägers betrifft, hat das Berufungsgericht schon bei der Behandlung der Mängelrüge (oben Pkt 1.1) ausgeführt, dass aus seiner Aussage nicht hinreichend zuverlässig hervorgeht, dass er den Begriff der GFZ bzw deren Relation zur BGF bereits im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses so wie nunmehr verstanden hat.
Ausgehend vom Begriffsverständnis (zumindest) der Beklagten kommt es dann gar nicht darauf an, ob die Parteien nur eine bestimmte BGF oder auch eine bestimmte GFZ vereinbarten. Denn bei gegebener Grundstückfläche und gegebener BGF ergibt sich die GFZ rechnerisch zwangsläufig - genauso wie etwa daraus, dass Vertragsparteien den Kauf einer Liegenschaft mit einer Fläche von 1.000 m² um EUR 100.000,00 vereinbarten, automatisch ein Kaufpreis von EUR 100,00 je m² folgt (völlig unabhängig davon, ob dieser tatsächlich ausdrücklich vereinbart war oder nicht).
Damit gehen aber auch die weiteren Ausführungen des Klägers, mit denen er aus unterschiedlichen Beweisergebnissen abzuleiten versucht, dass für die Vertragsparteien nur die BGF ausschlaggebend war (Rz 42 ff), ins Leere. Denn nach dem oa Begriffsverständnis ist das ohnehin der Fall (weil sich die GFZ direkt aus der BGF ableitet). Deshalb ist es letztendlich in rechtlicher Hinsicht gleichgültig, ob die bekämpfte Feststellung oder die begehrte Ersatzfeststellung getroffen wird.
Daher erweist sich die Tatsachenrüge auch in diesem Punkt als unberechtigt.
2.3. Gleiches gilt für die weiters bekämpfte Feststellung zum „Hintergrund der Regelung“ (Pkt 2 lit c der Berufung). Soweit der Kläger auch insoweit auf die GFZ als Parameter abstellt, genügt die Verweis auf die Ausführungen oben unter Pkt 2.2. Ansonsten ist es rechtlich unerheblich, ob die Beklagte innerhalb der Laufzeit von zwölf Monaten nur die Möglichkeit gehabt haben sollte, „zu überprüfen, ob die vereinbarte BGF erreichbar ist“ oder vielmehr die Möglichkeit gehabt haben sollte, „die erforderliche BGF durch eine rechtskräftige Baubewilli-gung zu erreichen“. Denn der Inhalt der aufschiebenden Bedingung (Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung innerhalb der – verlängerten – Frist) ist ohnehin unstrittig.
2.4. Auch im Kontext der letzten von ihm bekämpften Feststellung wendet sich der Kläger dagegen, dass die vom Architekten dem Mitarbeiter der Beklagten mitgeteilte maximal erreichbare BGF von 3.350,00 m² einer GFZ von 0,77 entspreche. Ausgehend vom oben (Pkt 2.2) dargelegten maßgeblichen Begriffsverständnis ergibt sich aber die GFZ rechnerisch zwingend aus der BGF, weshalb nicht nur die Feststellung insoweit richtig ist, sondern es auch unerheblich ist, ob die GFZ eigens festgestellt wird oder nicht.
Zusammengefasst kommt daher der Tatsachenrüge insgesamt keine Berechtigung zu.
3. Zur Rechtsrüge:
3.1. In seiner Rechtsrüge stellt der Kläger zunächst dar, wie die Begriffe BGF und GFZ (und das Verhältnis zwischen diesen) seiner Ansicht nach richtig zu verstehen seien. Insbesondere will er damit untermauern, dass nicht zwangsläufig ein (direkt) proportionaler Zusammenhang zwischen BGF und GFZ besteht.
3.1.1. Dazu ist zunächst darauf hinzuweisen, dass sich der Kläger dabei – wie sich aus einem (wenn auch eher beiläufigen) Hinweis ergibt – offenbar am (oberösterreichischen) Raumordnungsrecht orientiert. Dass darüber hinaus eine (von raumordnungsrechtlichen Begrifflichkeiten abweichende) Verkehrsauffassung betreffend die Bedeutung dieser Kennzahlen in gewissen Verkehrskreisen (etwa unter Architekten, Bautechnikern oder Bauträgern etc.) existiert, legt der Kläger hingegen auch in der Berufung nicht (substantiiert) dar.
3.1.2. Nach § 32 Abs 6 des oberösterreichischen Raumordnungsgesetzes (kurz: oö ROG) ist (in Bebauungsplänen) das Maß der baulichen Nutzung der Grundstücke durch die Gebäudehöhe, die Geschossflächenzahl oder die Baumassenzahl auszudrücken. Die Geschossflächenzahl ist das Verhältnis der Gesamtgeschossfläche zur Fläche des Bauplatzes. Bei Verwendung einer Geschossflächenzahl ist die Art der Berechnung im Bebauungsplan darzustellen.
Hintergrund des letzten Satzes dieser Bestimmung ist, dass es wegen unterschiedlicher Berechnungsmethoden immer wieder zu Problemen bei der Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung, insbesondere bei der Berechnung der Geschossflächenzahl und der Baumassenzahl (Einbeziehung von Keller, Loggia, Terrassen und außen liegender Stiegen, Objekte in Hanglage), gekommen ist (siehe dazu VwGH Ra 2019/05/0037). Es geht also um die Frage, ob (und unter welchen Voraussetzungen) gewisse Gebäudeteile in die Gesamtgeschossfläche im Sinn des § 32 Abs 6 oö ROG einzurechnen sind (wie etwa Garagen, ausgebaute Dachräume, etc; vgl VwGH 2013/05/0193, 2012/05/0045, 2009/05/0343). Es ist also möglich, dass Teile der tatsächlichen Bruttogeschossfläche eines Gebäudes nicht in die „Gesamtgeschossfläche“ im Sinn des § 32 Abs 6 oö ROG einfließen, woraus wiederum eine geringere GFZ resultiert, als das bei bloßer Division der Bruttogeschossfläche durch die Grundstücksfläche der Fall wäre. Zur Klarstellung ist ansonsten noch zu erwähnen, dass dann, wenn – wie für die Liegenschaft des Klägers – kein Bebauungsplan existiert, eine bestimmte GFZ auch in der Bauplatzbewilligung als Auflage vorgegeben werden kann (VwGH Ra 2025/05/0089).
3.1.3. Damit treffen nicht nur die Ausführungen des Klägers in seiner Berufung grundsätzlich zu, sondern lässt sich auch erklären, warum der Kläger bei seiner Einreichplanung zwar auf eine (tatsächliche) Bruttogeschossfläche von 3.477,16 m² (inklusive Dachräume), aber nur auf eine GFZ von 0,61 kommt (und nicht auf rund 0,8, wie es bei der Teilung dieser Bruttogeschossfläche durch die Gesamtgrundstücksfläche von 4.335 m² sein müsste). Denn bei dieser im Plan ausdrücklich als „GFZ lt oö Bauordnung“ bezeichneten Zahl wurden die Dachräume herausgerechnet (siehe S 6 in Beil ./I). Vor diesem Hintergrund kann auch der Ansicht des Erstgerichts, der Kläger habe bei seiner eigenen Planung selbst nur eine GFZ 0,61 erreicht, so nicht beigepflichtet werden (weil sich – wie sogleich zu zeigen sein wird – die vertraglich vereinbarte GFZ von der „raumordnungsrechtlichen“ GFZ unterscheidet).
3.1.4. Dennoch sind die Rechtsausführungen des Klägers nicht zielführend. Es steht nämlich fest, dass jedenfalls die Beklagte die GFZ als bloßen Quotienten zwischen (tatsächlicher, dh nicht nach aumordnungsrechtlichen Kriterien sozusagen bereinigter) Bruttogeschossfläche und Grundstücksfläche verstanden hat, was auch im Text des (vom Kläger angenommenen) Kaufanbots eindeutig Niederschlag gefunden hat (siehe US 10 f). Es steht weiters (vom Kläger nicht erfolgreich bekämpft) fest, dass beide Parteien (ua) in der Annahme handelten, dass (auch) eine GFZ von 0,8 erzielt werden müsste (US 14, zweiter Absatz).
Dass der Kläger bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (und zwar der Annahme des Kaufanbots der Beklagten durch seine „Gegenzeichnung“) die GFZ bereits so verstanden hat, wie er es im Verfahren zu vermitteln versuchte, steht hingegen nicht fest. Selbst wenn man (zu seinen Gunsten) davon ausgeht, dass er sich darüber gar keine Gedanken gemacht hat, wäre für ihn nichts gewonnen. Ein im Hinblick auf die Interpretation der GFZ übereinstimmender Parteiwille, der dem erklärten Inhalt vorginge ( Kolmasch in Schwimann/Neumayr, ABGB Taschenkommentar 5 § 914 Rz 1), liegt nämlich in keinem Fall vor.
Kann für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses betreffend den in Zweifel stehenden Teil der Vereinbarung eine tatsächliche Willensübereinstimmung der Vertragsparteien ermittelt werden, geht der einheitliche Wille dem erklärten Inhalt vor und eine weitere Auslegung ist nicht notwendig. Kann hingegen – wie hier – eine derartige Übereinstimmung nicht festgestellt werden, ist zunächst der Wortlaut der Erklärung in seiner gewöhnlichen Bedeutung im Zusammenhalt mit dem Zweck der Vereinbarung zu berücksichtigen (8 Ob 163/06p mwN; vgl RS0017833).
Dieser Wortlaut führt bereits zu einem eindeutigen Ergebnis. Der Kaufvertrag ist bereits mit der Annahme des schriftlichen Angebots der Beklagten durch den Kläger zustande gekommen. In diesem ist klar und für jedermann verständlich festgelegt, wie sich die GFZ berechnet (S 1 in Beil ./1). Dass diese Regelung in dem im Anschluss errichteten schriftlichen Kaufvertrag nicht mehr enthalten war, ist nicht relevant, weil keinerlei Anhaltspunkt dafür vorliegt, dass die Parteien in diesem Punkt von der bereits erfolgten Einigung irgendwie abweichen wollten.
Da somit die Wortinterpretation bereits zu einem Ergebnis führt, braucht nicht mehr auf eine (allfällige) Verkehrsübung in Bezug auf die Interpretation der GFZ zurückgegriffen werden, weshalb die vom Kläger im Verfahren vertretene Begriffsauslegung auch nicht auf diesem Weg Vertragsinhalt geworden sein kann.
3.1.5. Damit verfehlen sämtliche darauf abzielenden Ausführungen in der Berufung ihr Ziel, weshalb diese keiner weiteren Erwiderung bedürfen.
Entscheidend für die Frage eines allfälligen Bedingungseintritts ist dann aber ohnehin allein die BGF. Denn wenn sich – wie nach dem oben dargestellten Vertragsinhalt – die GFZ rein rechnerisch aus der BGF ableitet, ist das Kriterium der GFZ automatisch immer dann erfüllt, wenn auch das Kriterium der BGF erfüllt ist (und vice versa).
3.2. Fest steht, dass die Beklagte mit ihren Planungen die festgelegte BGF nicht erreicht hat. Offen blieb hingegen, ob die angestrebte BGF unter Berücksichtigung der behördlichen Vorgaben überhaupt („theoretisch“) erreicht werden hätte können. Dazu hat das Erstgericht keine Feststellung getroffen, weil es diese für nicht relevant erachtete. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Kläger die Feststellungen zu den Auskünften, die die Beklagte (bzw deren Architekt) von der Behörde erhalten hat, nicht bekämpft hat. Daher wäre bei der Beurteilung der theoretischen Erreichbarkeit der BGF von diesen auszugehen, weil eine (allenfalls) falsche Behördenauskunft der Beklagten jedenfalls nicht zum Nachteil gereichen kann. Daher lässt sich im Übrigen auch aus der vom Kläger in Auftrag gegebenen Einreichplanung nichts gewinnen, weil dieser – wie das Beweisverfahren ergeben hat – andere behördliche Vorgaben (im Hinblick auf die zulässige „Absoluthöhe“ der Gebäude) zugrunde lagen. Aus welchen Gründen die Behörde offenbar unterschiedliche Auskünfte erteilte, kann dahingestellt bleiben. Schließlich berücksichtigt die Planung des Klägers – anders als die Planung der Beklagten – auch nicht die „Hangwasserthematik“, die sich auf die Höhensituierung der Gebäude und damit ebenfalls auf erreichbare BGF auswirkt.
3.2.1. Davon ausgehend stellt sich die Frage, ob die Bedingung dennoch als eingetreten gilt oder nicht. Grundsätzlich entfaltet ein Rechtsgeschäft vor Eintritt einer aufschiebenden Bedingung noch nicht seine vollen Rechtswirkungen, sodass insbesondere noch keine klagbaren Erfüllungsansprüche hinsichtlich der Hauptleistungen bestehen. Ist der Vertrag aber gültig zustande gekommen, besteht ein Schwebezustand, von dem sich (außer bei einer – hier nicht vorliegenden – echten Wollensbedingung) kein Teil mehr einseitig lösen kann. Den bedingt Verpflichteten treffen bereits vertragliche Schutz- und Sorgfaltspflichten. Er muss alles tun und vorkehren, was zur Ermöglichung seiner Leistung notwendig ist, und alles unterlassen, was diese Möglichkeit beeinträchtigen könnte (RS0017406; Beclin in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Großkommentar zum ABGB 3 , Rz 48 ff).
Die Parteien haben daher jedenfalls die Pflicht, in zumutbarer Weise am Herbeiführen des Bedingungseintritts mitzuwirken, und alles zu unterlassen, was zur Bedingungsvereitelung treuwidrig beitragen könnte. Die Grenzen der Mitwirkungspflicht bei Herbeiführung der Bedingung sind durch Vertragsauslegung zu ermitteln (dazu ausführlich Beclin , aaO mwN aus der Rechtsprechung).
Wird der Eintritt einer Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert, so gilt die Bedingung als eingetreten („Eintrittsfiktion“; RS0012728). Zum Nachteil gereicht der Eintritt einer Bedingung demjenigen, der ein Interesse an ihrem Nichteintritt hat ( Rummel in Rummel, ABGB 3§ 897 ABGB Rz 7).
Die Eintrittsfiktion beruht nach nunmehr herrschender Ansicht und Rechtsprechung auf einer ergänzenden Vertragsauslegung (RS0017486). Ob eine treuwidrige Bedingungsvereitelung vorliegt, richtet sich folglich nach dem (hypothetischen) Willen redlicher und vernünftiger Vertragsparteien, nach dessen Maßgabe zu beurteilen ist, wie weit der betreffenden Partei nach dem Vertragszweck eine Einflussnahme auf den Eintritt der Bedingung untersagt oder freigestellt war ( Beclin,aaO Rz 70; 9 Ob 49/23f). Was Treu und Glauben entspricht, ist dabei eine Frage der Lebenserfahrung und der praktischen Vernunft (RS0012728 [ТЗ]). Dabei ist nicht generell auf ein Verschulden oder gar Vorsatz bei der Vereitelung der Bedingung abzustellen ( Beclin, aaO). Entscheidend ist, dass eine Partei auf die Bedingung nicht in einer Art und Weise einwirken darf, die die andere nach dem Sinn und Zweck des Vertrags redlicherweise nicht erwarten konnte (RS0017391).
3.2.2. Dem Kläger ist zuzugestehen, dass nur das Vorliegen einer rechtskräftigen baubehördlichen Genehmigung über ein Bauprojekt, das eine bestimmte (Mindest-)BGF aufweist, vereinbart war. Abreden über eine konkrete gestalterische Ausführung oder (sonstige) Kriterien der Wirtschaftlichkeit haben die Vertragsparteien nicht getroffen. Dennoch können – aus der Sicht redlicher und vernünftiger Vertragsparteien – solche nicht gänzlich unberücksichtigt bleiben. So kann die Bedingung aus dieser Perspektive etwa nicht derart verstanden werden, dass die BGF nur irgendwie unter völliger Außerachtlassung gestalterischer oder wirtschaftlicher Aspekte erreicht werden muss, beispielsweise (im Extremfall) durch die Errichtung von – gerade noch bewilligungsfähigen – „Substandard-Wohnungen“, die dann am Markt keine Käufer finden. Es liegt daher in der Natur der Vereinbarung, dass der Beklagten ein gewisser planerischer Spielraum erhalten bleiben muss.
3.2.3. Ausgehend von den Feststellungen hat die Beklagte einen renommierten Architekten mit den Planungen beauftragt, der unter Berücksichtigung der behördlichen Vorgaben zu dem Ergebnis gelangt ist, dass er mit seiner Planung die angestrebte BGF nicht erreicht. Im Anschluss daran hat ein Mitarbeiter der Beklagten (wenn auch erfolglos) herauszufinden versucht, ob durch „Umplanungen“ die BGF doch noch erreicht werden kann. Schließlich hat die Beklagte auch noch Überlegungen angestellt, ob das Projekt nicht dennoch (ohne Erreichen der BGF) umgesetzt werden kann.
Damit hat sie – nach der Auffassung des Berufungsgerichts – alles ihr Zumutbare unternommen, um den Bedingungseintritt zu fördern (RS0017406 [T25]). Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass aufgrund der Feststellungen auch nicht gesagt werden kann, dass die Beklagte zwingend erkennen hätte können und müssen, dass eine „radikale Neuplanung“ (entweder durch den bereits beauftragten oder einen anderen Architekten) möglicherweise doch erfolgversprechend ist. Von der Beklagten dennoch zu verlangen, eine umfassende Neuplanung zu beauftragen oder einen weiteren Architekten zu bestellen, um eventuell doch noch die BGF zu erreichen, würde die sie treffende Pflicht, auf den Bedingungseintritt hinzuwirken, überspannen.
3.2.4. Dass (womöglich) der Auftrag der Beklagten an den Architekten nicht die Vorgabe enthielt, eine „maximale“ BGF zu erreichen (siehe dazu Berufung Rz 24), kann daran nichts ändern. Insoweit liegt daher kein sekundärer Feststellungsmangel vor (weshalb dahingestellt bleiben kann, ob diese Feststellung überhaupt vom Vorbringen des Klägers gedeckt wäre). Gleiches gilt für die weiteren Details des Vertragsverhältnisses zwischen der Beklagten und ihrem Architekten (aaO), weil sich auch daraus kein treuwidriges Handeln ableiten lässt. Soweit der Kläger in diesem Zusammenhang weiters releviert, dass ihn die Beklagte sozusagen hingehalten habe, obwohl sie bereits Kenntnis davon gehabt habe, dass die BGF nicht erreicht werde, spricht auch das nicht gegen den zu wahrenden Grundsatz von Treu und Glauben. Denn mit den Fristverlängerungen verfolgte die Beklagte das Ziel, das Projekt allenfalls auch ohne Erfüllung der Bedingung umsetzen zu können. Wenn der Kläger schließlich meint, die weiteren unternehmensinternen Bemühungen der Beklagten hätten sich in einem „Anschauen“ der Pläne des Architekten erschöpft, ist das eine einseitige und verkürzte Darstellung der getroffenen (unbekämpften) Feststellungen (siehe dazu US 16, dritter Absatz). Da diese Bemühungen – wie bereits ausgeführt – ausreichen, kommt es auf die nach Ansicht des Klägers weiters zu treffende Feststellung, dass die Beklagte „kein neues Konzept“ ausgearbeitet habe, nicht an.
3.3. Zusammengefasst erweist sich daher die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts, dass die Beklagte – ungeachtet der Frage, ob die Erreichung der BGF theoretisch möglich gewesen wäre oder nicht – nicht wider Treu und Glauben gehandelt habe und der Bedingungseintritt deshalb nicht zu fingieren sei, als nicht korrekturbedürftig. Das hat zur Folge, dass die Beklagte berechtigt vom Kaufvertrag zurückgetreten ist und der Kläger daher weder dessen Erfüllung verlangen, noch Schadenersatzansprüche geltend machen kann.
3.4. Damit ist auf die weiteren Argumente in der Rechtsrüge nicht mehr einzugehen. Auch die übrigen geltend gemachten sekundären Feststellungsmängel liegen nicht vor. Insgesamt war daher der Berufung ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 50 iVm 41 ZPO. Die Beklagte hat die Kosten ihrer Berufungsbeantwortung richtig auf der Basis des sich aus der Addition der beiden Hauptbegehren (Klagebegehren Nr 1 und 5) ergebenden Streitwerts von EUR 867.228,16 verzeichnet.
Eine Bewertung des Streitgegenstands erübrigte sich, weil sich der Streitwert einer auf die Erfüllung eines Kaufvertrags gerichteten Klage aus dem Zahlungsbegehren ergibt. Davon abgesehen übersteigt ohnehin bereits die Schadenersatzforderung den Betrag von EUR 30.000,00.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil keine Rechtsfragen im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zu lösen waren. Die Beurteilung, ob der Eintritt einer (aufschiebenden) Bedingung zu fingieren ist, stellt sich als eine Frage des Einzelfalls dar (RS0017486 [T3]).
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