2R78/25z – OLG Innsbruck Entscheidung

Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. Berchtold als Vorsitzende sowie die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. Dr. Tangl und den Richter des Oberlandesgerichts Mag. Ortner als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A* B* , vertreten durch den mit Beschluss des BG Kitzbühhel zu ** bestellten gerichtlichen Erwachsenenvertreter C* B*, dieser vertreten durch Mag. Helmut Gruber, Rechtsanwalt in 6392 St. Jakob in Haus, wider die beklagte Partei D* , vertreten durch Altenweisl Wallnöfer Watschinger Zimmermann Rechtsanwälte GmbH in 6020 Innsbruck, wegen EUR 645.000,-- s.A., über die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse EUR 645.000,-- s.A.) gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 19.3.2025, **, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen:

Der Berufung wird F o l g e gegeben, die angefochtene Entscheidung aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Entscheidungsgründe:

Der Kläger war seit 1995 Alleineigentümer der Liegenschaft EZ F* GB ** E* (idF vereinfacht „Liegenschaft“). Auf der Liegenschaft befindet sich der landwirtschaftliche Betrieb „G*“. Am 27.12.2015 wurde vom Beklagten im Beisein des Klägers ein Schreiben mit der Überschrift „Kaufanbot“ verfasst. Dort wurde festgehalten: „Bis zum 28.2.2016 bietet der Verkäufer dem Käufer seinen Betrieb G* samt 101.921 m² Flächen, Wegen, Gebäuden, Rechten, Geräten (zusammen der „Betrieb“, siehe Anlage) zum Kaufpreis von EUR 1,645.000,-- an, davon EUR 1,000.000,-- bei Eigentumsübergang fällig und EUR 645.000,-- genau 12 Monate danach.“ Weil beide damit einverstanden waren, unterfertigten der Kläger und der Beklagte das „Kaufanbot‟. Beide unterfertigten zudem das gemeinsam ausformulierte und vom Beklagten bereits zuvor ebenfalls handschriftlich angefertigte Schriftstück „Anlage Betrieb‟.

Nach Unterfertigung des Kaufanbots stellte der Kläger weitere Forderungen von EUR 40.000,--. Im Zuge der Nachverhandlungen, die Rechtsanwalt Dr. H* führte, bot der Beklagte zweimal die Aufhebung des Kaufvertrags an, was jedoch von Dr. H* abgelehnt wurde. Daraufhin brachte der (hier) Beklagte am 7.6.2016 gegen den (hier) Kläger eine Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts beim Landesgericht Innsbruck ein. Mit Urteil des Oberlandesgerichtes Innsbruck vom 26.4.2018 zu 2 R 30/18f wurde der (hier) Kläger verpflichtet, in die Einverleibung des Eigentumsrechtes für den (hier) Beklagten an der Liegenschaft einzuwilligen.

Die Eigentumsübertragung wurde mit Beschluss des Bezirksgericht Kitzbühel vom 19.8.2019 grundbücherlich durchgeführt.

Der Beklagte hat die zweite Kaufpreisrate von EUR 645.000,-- bis dato nicht bezahlt.

Dieser Sachverhalt ist nicht strittig.

Mit der vorliegenden Klagebegehrt der Kläger die Zahlung des restlichen Kaufpreises von EUR 645.000,-- s.A. Er berief sich auf die vereinbarte Fälligkeit des Kaufpreisrests per 19.8.2020 und brachte vor, dass er den Betrieb „wie er liegt und steht“ an den Beklagten veräußert habe. Er habe nur für die im Kaufanbot gemachten Zusicherungen (12 Kühe und 12 Kälber, Betriebsfähigkeit und Lastenfreiheit) Gewähr zu leisten. Darüber hinaus habe er keinerlei Garantien abgegeben. Im Übrigen lägen auch keine Mängel des Kaufobjekts vor. Die nunmehrigen Mängeleinreden stellten lediglich einen Versuch des Beklagten dar, nachträglich den Kaufpreis zu reduzieren. Der Beklagte hätte allfällige Mängel innerhalb der Frist des § 377 UGB anzeigen müssen, was er unterlassen habe. Bei der Übergabe seien dem Beklagten alle Maschinen und Fahrzeuge vom Enkel des Klägers erklärt, gezeigt und diese auch gestartet worden. Sogar den Mistkran habe man eingeschaltet. Die Landwirtschaft sei bis zur Übergabe an den Beklagten ordnungsgemäß bewirtschaftet worden. Der Kläger habe sogar die Kühe und Kälber im Somme 2019 noch auf Almen der Umgebung entsprechend zur Sommerweide untergebracht. Aus einem von beiden Streitteilen im Jahr 2018 in Auftrag gegebenen Gutachten ergebe sich ein Verkehrswert der Liegenschaft ohne landwirtschaftliche Betriebsmittel und ohne die Tiere von EUR 1.663.000,--; der Sachwert habe zum Befundaufnahmezeitpunkt laut diesem Gutachten (ohne landwirtschaftliche Betriebsmittel) EUR 1.714.452,32 betragen. Wirtschaftlich betrachtet sei anhand des Gutachtens evident geworden, dass der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis für den Beklagten günstig gewesen sei. Der Beklagte habe die erste Kaufpreisrate erst nach Vorliegen des Gutachtens und auf Drängen der damaligen Rechtsvertretung des Klägers erlegt und die Vertragszuhaltung begehrt.

Der Inhalt der im Verfahren vom Beklagten vorgelegten Beilage ./9 (idF vereinfacht „Einigung“ oder „Vereinbarung“) sei dem Kläger erst im Zuge des gegenständlichen Gerichtsverfahrens – konkret mit der Urkundenvorlage vom 25.3.2021 – bekannt geworden. Als er (Kläger) damals (am 4.8.2020) diesen „Zettel“ unterschrieben habe, habe er darauf vertraut, dass es dabei nur eine von den Streitteilen beabsichtigte Geltendmachung von Ansprüchen gegen Rechtsanwalt Dr. H* gehe. Hätte er gewusst, was tatsächlich auf dieser Urkunde angeführt sei, hätte er sie niemals unterschrieben. Er sei diesbezüglich vom Beklagten überlistet und getäuscht worden. Bei seinen auf dem Zettel vermerkten „Paraphen“ handle es sich auch nicht um eine rechtswirksame Unterschrift.

Der Inhalt der vermeintlichen – vom Beklagten verfassten – Einigung sei unklar und undeutlich; im Übrigen auch sittenwidrig und daher nichtig. Sie führe angesichts des tatsächlichen Werts der Liegenschaft einseitig zu einer gröblichen Benachteiligung des Klägers und sei daher sittenwidrig. Hätte der Kläger gewusst, dass die Urkunde vom Prozessgegner im gegenständlichen Prozess gegen ihn verwendet werden könnte, hätte er sie nicht mit Paraphen versehen. Der Kläger habe sich über den wahren Zweck dieser Regelung in Irrtum befunden; insbesondere darüber, dass sie im Ergebnis dazu führen könnte, dass er die Liegenschaft lediglich um EUR 460.000,-- und sohin um „mehr um“ (gemeint : „weniger als um“) die Hälfte ihres wahren Werts veräußert (ON 53 S 14). Da der Kläger die in der angeblichen Einigung, welche bestritten werde, angeführten Beträge zum darin angeführten Fälligkeitsdatum nicht bezahlt habe, sei die unter Punkt 1 der Vereinbarung angeführte Bedingung (des Verzichts des Beklagten auf die Geltendmachung seiner Ansprüche) nicht eingetreten. Mangels Bedingungseintritt sei die gesamte Erklärung hinfällig. Für den Fall, dass das Gericht von einer rechtmäßigen zweiseitig verbindlichen Erklärung ausgehe, sei der darin enthaltene pauschalierte Schadenersatz in Form einer Konventionalstrafe zu mäßigen. Es werde eine Mäßigung gegen Null begehrt.

Der Beklagte bestritt und beantragte Klagsabweisung. Er wendete zusammengefasst ein, er habe erst nach Übergabe des Kaufobjekts festgestellt, dass der übergebene Betrieb grob mangelhaft gewesen sei. Es lägen sowohl Baumängel am Gebäude als auch faktische Mängel an der Liegenschaft vor. Mehrere Teile der Gebäude entsprächen nicht den Baubescheiden; es seien daher teure Rück- und Umbauten notwendig. Es bestünden auch sonst zahlreiche bauliche, statische und auch Sicherheitsmängel. So seien beispielsweise zahlreiche Leitungen nicht fachgerecht montiert und unzureichend dimensioniert gewesen. Die Maschinen seien größtenteils nicht einsatzbereit gewesen und offenbar viele Jahr nicht mehr gewartet worden. Das Grünland sei unbrauchbar und sanierungsbedürftig. Selbst die Erschließung der Liegenschaft habe sich als grob mangelhaft herausgestellt. Die Zufahrtssituation sei rechtlich unsicher, was die Liegenschaft erheblich entwerte. Zwischen der Anbotsstellung vom 27.12.2015 und dem im Wege einer einstweiligen Verfügung einverleibten Belastungs- und Veräußerungsverbot sei eine Dienstbarkeit grundbücherlich einverleibt worden, obwohl der Kläger garantiert habe, dass es außer den im Grundbuch ersichtlichen keine weiteren Lasten gebe. Der Kläger habe den Hof nach Abschluss des Kaufvertrages noch zusätzlich dadurch entwertet, dass er ihn mit einem im März 2016 gestellten Antrag zu einem geschlossenen Hof nach dem Tiroler Höfegesetz habe erklären lassen. Ein geschlossener Hof habe regelmäßig einen um ca. 20% geringeren Verkehrswert als eine gewöhnliche landwirtschaftliche Liegenschaft. Aufgrund dieser Mängel sowie aufgrund des Umstands, dass der Beklagte wegen des vertragsbrüchigen Verhaltens des Klägers mit mehr als drei Jahren Verspätung in den Besitz des Betriebs gekommen sei, habe der Beklagte sein Betriebskonzept bislang nicht umsetzen können. Er habe zunächst sogar Vieh abbauen müssen; auch eine Privatzimmervermietung sei nicht möglich gewesen.

§ 377 UGB sei nicht anzuwenden, schon gar nicht auf die Liegenschaft. Zudem habe der Beklagte ohnehin alle Mängel unverzüglich gerügt und sogleich mit dem Kläger besprochen. Man habe sodann im Einvernehmen versucht, eine Einigung über die weitere Abwicklung des Vertrags zu finden. Schließlich hätten sich die Streitteile im Jahr 2020 über die finale Abwicklung des Vertrags geeinigt. Am 7.3.2020 habe diesbezüglich eine Besprechung über einen schriftlichen Entwurf zur gesamten Einigung stattgefunden. Der Kläger sei dann am 4.8.2020 auf den Hof des Beklagten gekommen, wo die Parteien eine schriftliche Vereinbarung unterzeichnet hätten. Man habe darin die Mängel der Liegenschaft sowie an Maschinen, Geräten und Vorräten sowie auch Rechtsmängel betraglich bewertet. Der Beklagte habe sich unter der Bedingung der vollständigen Bezahlung der auf der ersten Seite angeführten Beträge verpflichtet, auf die Geltendmachung von Mängeln und Schäden aus dem Kaufvertrag zu verzichten. Aufgrund der erfolgten Einigung sei der Kläger dem Beklagten eigentlich noch Geld schuldig; jedenfalls aber werde „die sich aus dieser Vereinbarung ergebende Forderung des Beklagten“ (Anm: die Summe der dort angeführten Abschlagzahlungen beläuft sich auf EUR 1,185.000,--) einer allenfalls zu Recht bestehenden Klagsforderung gegenüber aufrechnungsweise entgegen gehalten.

Die Vereinbarung vom 4.8.2020 sei nicht einseitig, sondern zweiseitig verbindlich und rechtswirksam. Sie sei weder sittenwidrig noch unklar. Der Kläger habe aktiv zu den wesentlichen Inhalten dieser Vereinbarung beigetragen und habe deren Inhalt schon lange vor der Unterfertigung gekannt. Er sei bei der Unterzeichnung auch keinem Irrtum unterlegen. Selbst wenn man von der Unwirksamkeit der Vereinbarung ausgehen würde, lägen allein die Kosten für die Behebung der Mängel und Schäden an den Gebäuden bei EUR 945.000,--, welche Summe hilfsweise als Gegenforderung eingewendet werde. Der Wohntrakt sei ein „baurechtlicher Totalschaden“. Die Raumhöhen seien fast durchgehend zu niedrig. Da die Zwischendecken als massive Betondecken ausgeführt seien, sei dieser Mangel auch praktisch nicht wirtschaftlich behebbar. Der Beklagte habe nach einer ihm im Jahr 2012 erteilten Baubewilligung Umbauarbeiten in Eigenregie durchgeführt und sich weder an den Baubescheid noch an geltende Richtlinien gehalten. Einige Fenster seien zu klein dimensioniert. Teilweise habe der Kläger auch noch nach Abschluss des Kaufvertrags mit dem Beklagten noch weitere konsenswidrige bauliche Maßnahmen durchgeführt. Es werde dem Beklagten nicht erspart bleiben, eine Neubewilligung des gesamten Wohntrakts samt aller notwendigen Gutachten zu beantragen und durchzuführen, wobei allein der Abbruch in dem steilen und schwer zugänglichen Gelände ca. EUR 50.000,-- und ein Neubau zumindest EUR 3.000,00 pro m² Nutzfläche kosten werde. Wenn man daher von nur 200m² Nutzfläche ausginge, wären allein dies schon Kosten, welche den Klagsbetrag überstiegen. Darüber hinaus habe der Beklagte auch Anspruch auf Preisminderung wegen der mangelhaften Zufahrtssituation. Der Umstand, dass der Hof nun ein geschlossener Hof sei, rechtfertige eine weitere Preisminderung von 12,5 %, was für sich allein betrachtet bereits einen Betrag von EUR 200.000,-- ergebe.

Da der Kläger dem Beklagten den ordnungsgemäßen Betrieb garantiert habe, schulde er ihm alle zur vollen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung notwendigen Maschinen und Geräte. Der Kläger habe vor Übergabe beispielsweise den berggängigen Traktor samt Mähwerk vom Betrieb entfernt. Er habe auch zahlreiche kleinere Gerätschaften (zB Motorsäge, Dampfstrahler, elektrische Versorgungsgeräte von Zäunen udgl) vertragswidrig entfernt und nicht an den Beklagten übergeben. Um Ersatz zu beschaffen, habe der Kläger notwendige Anschaffungen in Höhe von insgesamt EUR 236.000,-- (dieser Betrag wird im SS ON 27 im einzelnen aufgeschlüsselt) für notwendige Geräte, Fahrzeuge, Vieh, Futtermittel und Brennholz getätigt. Auch hinsichtlich dieses Betrags werde eine Kompensandoeinrede erhoben; eventualiter stütze er sich auch hier auf Preisminderung. Hinsichtlich der Mängel an Maschinen, Geräten und Vorräten habe man sich im Zuge der Einigung am 04.08.2020 auf eine Summe von EUR 181.000,-- geeinigt.

Im Ergebnis sei ihm vom Kläger wissentlich ein (zumindest teilweiser) „Schwarzbau“ verkauft worden. Überspitzt formuliert habe der Beklagte anstelle eines voll ausgebauten Hofs, in den man nur einziehen müsse und den man sofort bewirtschaften könne, „ein paar steile Wiesen mit einer Abbruchlast“ erworben.

Mit dem angefochtenen Urteil erkannte das Erstgericht die Klageforderung als zu Recht und die Gegenforderung bis zur Höhe der Klageforderung ebenfalls als zu Recht bestehend fest, weshalb die Klage vollinhaltlich abgewiesen wurde. Es legte dieser Entscheidung neben den eingangs wiedergegebenen Feststellungen nachstehenden Sachverhalt zugrunde (die vom Berufungswerber bekämpften Feststellungen werden in Fettdruck gehalten):

„Im Auftrag der Streitteile wurde am 9.7.2018 zur Ermittlung des Verkehrswerts [der Liegenschaft EZ F*] ein Sachverständigengutachten als Vorlage bei Behörden erstellt. In diesem Gutachten wurde ein Verkehrswert von EUR 1,663.000,-- festgestellt. Der Sachverständige überprüfte bei Erstellung nicht die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen, es wurden von ihm keine Baustoff- und Bauteilprüfungen sowie Bodenuntersuchungen vorgenommen, der Bau- und Erhaltungszustand wurde ausschließlich durch äußeren Augenschein anlässlich der Befundaufnahme festgestellt und klassifiziert. Der Sachverständige ging bei seiner Bewertung davon aus, dass das Gebäude zur Gänze den genehmigten Einreichplänen entspricht.

Der Beklagte stellte nach der Übergabe der Liegenschaft, welche am 30.8.2019 erfolgte, verschiedene Mängel fest, insbesondere Abweichungen zum Baubescheid, bauliche Mängel und Mängel bei den Geräten. Er besprach mit dem Kläger mehrfach die vorhandenen Mängel. Weiters besprach er mit ihm, dass sein Rechtsvertreter den Vorschlag gemacht habe, ein Gutachten zu den Mängeln einzuholen, damit eine Einigung vor der Fälligkeit der zweiten Rate erzielt werden könne. Der Kläger sprach sich gegen diesen Vorschlag aus, da er keine weiteren Rechtsanwaltskosten bzw Sachverständigenkosten bezahlen wollte. (B1) Sie einigten sich dahingehend, dass sie selbst die Mängel festhalten und der Kläger aufgrund seiner Erfahrung im Baugewerbe die Kosten bewertet.

Ende Jänner 2020 vertrat der Kläger die Auffassung, dass er gegen den Rechtsanwalt Dr. I* H* Schadenersatzansprüche wegen dessen mangelhafter Vertretung habe, die er geltend machen könne. Da er das Risiko für die Durchsetzung der Schadensforderung nicht tragen wollte, hatten die Streitteile die Idee, dass der Beklagte diese Forderungen auf seine Kosten „eintreiben“ und im Gegenzug 50 % Erfolgsprämie erhalten solle. Es folgten mehrere Besprechungen, wobei (B2) der Beklagte die handschriftlichen Aufzeichnungen der Mängel und Kostenschätzungen des Klägers mittels Computer in Tabellen übertrug. Anlässlich einer Besprechung am 7.3.2020, die beim Kläger zuhause stattfand, redigierte der Kläger die erste Seite der Vereinbarung.

Am 4.8.2020 unterfertigten der Kläger und der Beklagte das gemeinsam erarbeitete Schriftstück mit dem Titel „ Einigung zur Abwicklung des Kaufvertrags vom 27.12.2015 / 28.02.2016 zwischen … [Kläger] und ...[Bekl] “. Der Kläger unterfertigte die Vereinbarung mit Paraphen. Mit Abschluss dieser Vereinbarung wollten sie die Abwicklung des Kaufvertrags finalisieren. Der Inhalt dieser schriftlichen Vereinbarung entsprach den Ergebnissen der mündlichen Verhandlungen bezüglich der Mängel und ihrer Abgeltung, die die Streitteile über Monate geführt hatten. Dem Kläger war der Inhalt der Vereinbarung bekannt. Er war im Zeitpunkt der Unterfertigung geschäftsfähig, nicht alkoholisiert und frei von Zwang. (A) Nicht festgestellt werden kann, ob zwischen den Streitteilen mündlich vereinbart worden war, dass die offenen Forderungen vom Kläger nicht bezahlt werden müssen, sondern mit dem noch offenen Kaufpreis gegenverrechnet werden.

Der Inhalt dieser Vereinbarung lautet:

„ Einigung zur Abwicklung des Kaufvertrags vom 27.12.2015/28.02.2016

zwischen … [Kläger] und [Beklagter]

Vorbemerkung

Nachfolgend wird folgende Einigung zur Abwicklung des (gerichtlich bestätigten) Kaufvertrags vom 27.12.2015/28.02.2016 getroffen (Nur zur Klarstellung: Diese Einigung soll nicht diesen gerichtlich bestätigten Kaufvertrag über die J* G* ändern):

1. Verzicht

Unter der Bedingung, dass Ziffer 2 ausgeglichen wurde, verzichtet [Bekl] in Zusammenhang mit dem Kaufvertrag auf die Verfolgung...

a) ... aller Ansprüche wegen Mängeln, die sich aus einem nicht vertragsgemäßen Zustand der übergebenen Kaufsache ergeben, egal ob die Mängel bekannt oder unbekannt sind,

b) ... aller Ansprüche aus Mängelfolgeschäden, egal ob die zugrundeliegenden Mängel bekannt oder unbekannt sind.

2. Ausgleich

a) Folgende Beträge verpflichtet sich [Kläger] gegenüber [Bekl] auszugleichen, zur Abgeltung von Mängelansprüchen hinsichtlich nicht vertragsgemäßen Zustands der Kaufsache, und zwar in Zusammenhang mit ...

i) ... der Hofstelle samt Wirtschafts- und Wohntrakt sowie Garagen: Euro 275.000,00

ii) ... den Flächen samt Wegen, Bestockung, Zäunen u. ähnlichen Anlagen: Euro 90.000,00

üi) ... dem selbständigen Inventar (Maschinen, Geräten, Vorräte, usw.): Euro 145.000,00

iv) ... den sonstigen und allgemeinen sachlichen und rechtlichen Eigenschaften

der Kaufsache (Erschließung, Berechtigungen, Belastungen, Rechtszustand,

Zu-/Ableitungen, Ertragsfähigkeit, usw.): Euro 225.000,00

b) Zusätzlich verpflichtet sich [Kläger] gegenüber [Bekl] auszugleichen (zur Abgeltung von Mängelfolgeansorüchen wegen vermeidbarer Folgeschäden auch

einschließlich Steuern, Abgaben, Beiträge, Gebühren): Euro 365.000,00

c) Zusätzlich verpflichtet sich [Kläger] gegenüber [Bekl] auszugleichen (wegen unüblich hohen Aufwand der Umsetzung Kaufvertrag samt Beratungs-/Gerichtskosten): Euro 85.000,00

3. Fälligkeit, Abschlag bei frühzeitigem Ausgleich

a) Alle Beträge in Ziffer 2 sind zum 01.10.2020 fällig.

b) Soweit Beträge aus Ziffer 2 vor dem 01 .10.2020 ausgeglichen werden, kann dies mit einem Abschlag von 1% pro früher gezahlter Woche geschehen, bei natürlich trotzdem voller Wirksamkeit des jeweiligen Ausgleichs.

4. Sonstiges

Es gibt keine Nebenabreden zu dieser Einigung. Änderungen zu dieser Einigung bedürfen der Schriftform. Sollten einzelne Bestimmungen dieser Einigung ungültig oder u[Bekl]irksam sein oder werden, so berührt dies nicht die Wirksamkeit oder Gültigkeit der anderen Bestimmungen. An Stelle der nichtigen oder unwirksamen Bestimmung gilt jene Bestimmung als vereinbart, die wirtschaftlich der ungültigen Bestimmung möglichst nahekommt.

E*, 04.08.2020

[Kläger - Paraphe] [Beklagter – Unterschrift]“

Der Vereinbarung waren drei weitere Seiten mit folgenden Aufstellungen beigeschlossen:

Seite 1 :

„Zu zahlende Beträge als Ausgleich einschliesslich "Abschlag für Einigung":

Gebäude und Garagen

Anpassung Stromsystem, -kapazität und -zuleitungen 25 TEuro

Reinigung, Entsorgung 5 TEuro

Heukran neuwertig sanieren 20 TEuro

Reparatur Verrohrung, Kanäle, Schächte 35 TEuro

Reparatur Warmwasser- und Heizungsanlage 40 TEuro

Reparaturen Stallgebäude 45 TEuro

Reparaturen Garagengebäude 40 TEuro

Hanggeschoss an Baubescheid anpassen 35 TEuro

Erdgeschoss an Baubescheid anpassen 20 TEuro

Dachgeschoss an Baubescheid anpassen, Dachhöhe 50 TEuro

Reparatur Einbauküchen und Bäder 35 TEuro

Rep. div. Kleinposten 10 TEuro

Zwischensumme 360 TEuro

25% Abschlag für Einigung 90 TEuro [richtig: 85 TEuro]

Zu zahlen 270 TEuro [richtig: 275 Teuro; siehe obigen Pkt. 2 der Vereinbarung]

Grünland, Forst, Wege, Zäune u.ä.

Zustand Bestockung und Holzentnahmen 35 TEuro

Futtermittelvorräte 6 TEuro

Notwendige Aufforstung 20 TEuro

Wartung und Reparaturen Wege 45 TEuro

Wartung und Reparaturen Zäune 15 TEUro

Grünland sanieren 8 TEuro

Zwischensumme 129 TEuro

30% Abschlag für Einigung 39 TEuro

Zu zahlen 90 TEuro

[Kläger - Paraphe] [Beklagter – Unterschrift]“

Seite 2 :

„Zu zahlende Beträge als Ausgleich einschliesslich "Abschlag für Einigung":

Maschinen, Geräte, Vorräte usw.

Motormäher zu beschaffen 25 TEuro

Wiesenegge zu beschaffen 4 TEuro

Motorsäge zu beschaffen 1 TEuro

Dampfstrahler zu beschaffen 1 TEuro

Traktor mit Mähwerk zu beachaffen 65 TEuro

Bestandsmaschinen und fahrzeuge neuwertig machen 60 TEuro

Sonstige Geräte beschaffen 25 TEuro

Zwischensumme 181 TEuro

20% Abschlag für Einigung 36 TEuro

Zu zahlen 145 TEuro

Sonstige allgemeine Eigenschaften

Wiederherstellung Wegerechte 50 TEuro

Wertminderung Eintragung K* 30 TEuro

Verpflichtungen aus Eintragung K* 25 TEuro

Anpassungen Zu- und Ableitungen vom Grundstück weg 35 TEuro

Abwertung geschlossener Hof Bescheid 180 TEuro

Mindererträge kurzfristig in Zwischenzeit 26 TEuro

Zwischensumme 346 TEuro

35% Abschlag für Einigung 121 TEuro

Zu zahlen 225 TEuro“

[Kläger - Paraphe] [Beklagter – Unterschrift]

Seite 3 :

„Zu zahlende Beträge als Ausgleich einschließlich "Abschlag für Einigung":

Zu zahlen wegen Folgeschäden

Verlorene Schenkung 1.000 TEuro

Zinsschäden 25 TEuro

Zu hohe Abgaben, Gebühren, Grunderw.steuern 18 TEuro

Zwischensumme 1.043 TEuro

65% Abschlag für Einigung 678 TEuro

Zu zahlen 365 TEuro

Zu Zahlen wegen zu hoher Rechts-/Gerichtskosten [Bekl]

Zusatzaufwand wegen unrichtiger Behauptungen

wegen falschen und irreführenden Beratung H*

Zu zahlen 85 TEuro“

[Kläger – Paraphe] [Beklagter – Unterschrift]

Mit E-Mail vom 6.8.2020 teilte der Beklagte dem von ihm bevollmächtigten Rechtsanwalt Mag. L* mit, dass er sich mit dem Kläger über die Mängel und die Mängelfolgeschäden geeinigt habe. Gleichzeitig gab er bekannt, dass der Kläger sich in den nächsten 2 Wochen überlegen wolle, wie er mit seinen Schäden umgehe. Der Kläger habe den Vorschlag gemacht, dass der Beklagte auf dessen Kosten gegen eine 50%ige Erfolgsprämie die Schadenersatzansprüche des Klägers gegenüber Rechtsanwalt Dr. H* geltend machen solle.

Mag. L* informierte den Kläger in weitere Folge, dass dieser sich mit dem Beklagten über die weitere Vorgangsweise einigen müsse, erst dann sei ein Besprechungstermin mit ihm möglich.

Nachdem Mag. L* informiert worden war, dass sich die Streitteile auf eine Vorgangsweise geeinigt hätten, fand am 2.9.2020 eine Besprechung in der Kanzlei des Rechtsanwaltes statt. Im Zuge des Gesprächs zeigte der Kläger Mag.L* die erste Seite der Vereinbarung. Deren Inhalt war nicht Gegenstand des Gesprächs. Der Kläger wollte Schadenersatzansprüche wegen mangelhafter Vertretung gegenüber Dr. H* geltend machen, da dieser ihn nicht vom damaligen Angebot des Beklagten auf Rückgängigmachung des Kaufvertrags informiert hatte. Konkret wollte er Gerichts- und Prozesskostenkosten gegen ihn geltend machen. Er legte Mag. L* eine von ihm und dem Beklagten unterfertigte, undatierte Schadensaufstellung mit folgenden Inhalt vor:

Verlorene Wertsteigerung bei J* G* EUR 500.000,00

Vergebliche Investitionen in J* G* EUR 150.000,00

Einigung zur Abwicklung Kaufvertrag 27.12.2015/28.02.2016 EUR 1.185.000,00

Rechts- und Prozesskosten A* B* EUR 150.000,00

Zusammen EUR 1.985.000,00

Mag. L* bereitete eine Abtretungserklärung vor, in der der Kläger seine denkbaren Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Vertretung gegenüber Rechtsanwalt Dr. H* an den Beklagten abtrat. Der Beklagte verpflichtete sich laut dieser Erklärung, die zur Verfolgung der Schadensforderung notwendigen Kosten zu bezahlen. Weiters wurde in diesem Schreiben eine Vereinbarung dahingehend festgehalten, wie der Erlös bei erfolgreicher Durchsetzung der Schadensforderung aufgeteilt werden solle. Die Streitteile unterschrieben am 1.10.2020 diese von Rechtsanwalt Mag. L* angefertigte Vereinbarung.

In weiterer Folge verfasste RA Mag. L* einen Entwurf eines Aufforderungsschreibens an RA Dr. H*, in dem er Schadenersatzansprüche des Klägers behauptete, da sich der Kläger durch die Nichterteilung von Informationen falsch beraten erachte und in seinen Interessen und seinem Vermögen geschädigt fühle. In diesem Zusammenhang kam es zu einer Besprechung zwischen dem Kläger und Rechtsanwalt Mag. L*, in der der Kläger die Richtigkeit des von Mag. L* vorbereiteten Aufforderungsschreiben bestätigte. Zu einem nicht feststellbaren Zeitpunkt teilte der Kläger Mag. L* telefonisch mit, dass er alles widerrufe.“

Rechtlich führte das Erstgericht aus, dass die zwischen den Streitteilen am 4.8.2019 (gemeint 2020) getroffene Einigung wirksam und damit auch für den Kläger verbindlich sei. Einen Irrtum zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Vertrags habe der Kläger nicht unter Beweis stellen können. Es liege auch kein Scheingeschäft vor. Von einem solchen wäre nur auszugehen, wenn sich der Erklärende und der Erklärungsempfänger darüber einig gewesen wären, dass das Erklärte nicht gelten solle, wenn also die Parteien einverständlich nur den äußeren Anschein des Abschlusses eines Rechtsgeschäfts hätten hervorrufen wollen. Aufgrund des festgestellten Sachverhalts sei auch davon auszugehen, dass dem Kläger damals die Bedeutung der Vereinbarung bewusst gewesen sei. Ein Aufrechnungsverbot sei nicht vereinbart worden. Dem Beklagten stünden daher Forderungen gegen den Kläger zu, welche die Höhe der Klagsforderung erreichten. Da die Klagsforderung dadurch vernichtet werde, sei das Klagebegehren abzuweisen.

Der Kläger bekämpft diese Entscheidung zur Gänze mit einer fristgerechten Berufung. Er macht eine Mängel-, Beweis- und Rechtsrüge geltend und beantragt die Abänderung des Ersturteils in eine vollinhaltliche Klagsstattgebung; hilfsweise stellt er einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.

Der Beklagte begehrt in seiner ebenfalls rechtzeitigen Berufungsbeantwortung, dem Rechtsmittel keine Folge zu geben.

Die Berufung ist im Sinn der beantragten Aufhebung des Ersturteils berechtigt.

1. Zur Mängelrüge:

1.1.Der Berufungswerber moniert, dass das Erstgericht die Frage, ob die Vereinbarung vom 4.8.2020 unter einer Bedingung stehe, ob diese Vereinbarung nach § 879 Abs 1 oder § 879 Abs 2 Z 4 ABGB sittenwidrig sei oder ob das richterliche Mäßigungsrecht zur Anwendung gelange, nicht mit den Parteien erörtert habe. Dass das Gericht offenbar die Rechtsauffassung vertrete, dass hier weder eine Bedingung vereinbart sei, noch eine Sittenwidrigkeit vorliege und dass auch das richterliche Mäßigungsrecht nicht zur Anwendung gelange, habe den Kläger überrascht und ihn von weiterem Vorbringen abgehalten.

1.2.Dazu ist zunächst festzuhalten, dass die erfolgreiche Geltendmachung eines Verfahrensmangels grundsätzlich voraussetzt, dass der monierte Verstoß gegen ein Verfahrensgesetz abstrakt geeignet war, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Streitsache zu hindern (RS0043027, RS0043049). Die rügende Partei muss daher aufzeigen, welches konkrete Vorbringen sie bei entsprechender Erörterung erstattet und welche Beweisanträge sie diesfalls gestellt und inwieweit dies zu einem für sie günstigeren Ergebnis geführt hätte (RS0043039). Da der Berufungswerber im Rahmen der Geltendmachung des behaupteten Erörterungsmangels (überhaupt) nicht zur Darstellung bringt, welche Prozessbehauptungen und Beweisanbote er im Fall der vermissten Erörterung erstattet hätte und welche für ihn günstigeren Feststellungen auf deren Grundlage zutreffen gewesen wären, wird die Verfahrensrüge in diesem Punkt nicht gesetzmäßig ausgeführt (vgl RS0120056 [T2, T12]; Pimmer in Fasching/KonecnyZPO³ IV/1 § 496 ZPO Rz 35 ff).

1.3.Im Übrigen ist der dem Erstgericht gemachte Vorwurf der Überraschungsentscheidung auch inhaltlich nicht berechtigt. Der Einwand der Sittenwidrigkeit wurde vom Kläger in erster Instanz selbst erhoben; auch die Mäßigung des Schadenersatzes wurde von ihm Rahmen seines Prozessvorbringens (ON 43 S 4) beantragt. Ein Verstoß gegen § 182a ZPO kann aber von vornherein nur dann vorliegen, wenn die Parteien an rechtliche relevante Aspekte nicht dachten. Demgegenüber ist das Gericht nicht verpflichtet, seine Rechtsansicht zu konkreten Prozessthemen und Rechtsstandpunkten der Parteien vor seiner Entscheidung kundzutun (RS0122749; Schwaighofer in Höllwerth/Ziehensack, ZPO-TaKom § 182a ZPO Rz 2).

1.4. Das in der Berufung ins Treffen geführte Argument, dass Punkt 1. der Vereinbarung eine Bedingung beinhalte, deren Nichteinhaltung zur Vertragsauflösung führe, betrifft die Vertragsauslegung und damit eine (reine) Rechtsfrage. Dazu kann auf die Ausführungen unter Punkt 3.1. verwiesen werden. Zu welchem Tatsachenvorbringen der Kläger in diesem Zusammenhang hätte angeleitet werden müssen, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht zur Darstellung gebracht.

1.5.Auch was der Kläger zur begehrten Mäßigung noch weiter ins Treffen geführt hätte, lässt die Mängelrüge offen. Dazu ist nur zur Klarstellung festzuhalten, dass die Vereinbarung einer Konventionalstrafe nur dann vorliegt, wenn eine Vertragspartei die Verpflichtung zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrags für den Fall übernimmt, dass die versprochene Leistung nicht oder nicht auf gehörige Art oder zu spät erbracht wird (§ 1336 Abs 1 ABGB). Eine solche Verpflichtungserklärung beinhaltet die Vereinbarung aber nicht.

1.6. Ein Erörterungsmangel im oben aufgezeigten Sinn wird vom Berufungswerber somit nicht judikaturkonform aufgezeigt.

2. Auf den weiters gerügten Stoffsammlungsmangel muss nicht eingegangen werden, weil sich die Rechtssache noch nicht als spruchreif erweist. Auch eine Auseinandersetzung mit der Beweisrüge ist aus diesem Grund entbehrlich .

Für das weitere Verfahren wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Bedenken des Klägers an den gerügten Feststellungen, dass

die Parteien sich dahingehend einigten, dass sie selbst die Mängel festhalten und der Kläger aufgrund seiner Erfahrung im Baugewerbe die Kosten bewerte und

der Beklagte die handschriftlichen Aufzeichnungen und Kostenschätzungen des Klägers mittels Computer in Tabellen übertrug ,

nicht von vornherein von der Hand zu weisen sind.

Im Kontext mit den weiters getroffenen Feststellungen, wonach der Kläger die erste Seite der Vereinbarung redigierte, ist davon auszugehen, dass mit diesen Tabellen die 3-seitige Aufstellung, welche der Vereinbarung vom 4.8.2020 angeschlossen (und oben auf Seiten 11-13 der Berufungsentscheidung wiedergegeben) gemeint ist, was bedeuten würde, dass die dort angeführten Summen vom Kläger stammen. Insgesamt und ungekürzt, also ohne Abschläge, ergeben sich aus diesen Aufstellungen folgende Beträge:

Für das Berufungsgericht scheint (jedenfalls derzeit) nicht plausibel, warum der damals geschäftsfähige Kläger die Mängel und Mängelfolgeschäden des Kaufobjekts um nahezu eine halbe Million Euro höher als den vereinbarten Kaufpreis hätte bewerten sollen, zumal er damit dem Beklagten – gegen den er bereits in einem Gerichtsverfahren unterlegen und ihm daher nicht freundschaftlich verbunden war – rückwirkend betrachtet den Hof samt landwirtschaftlichem Betrieb und 10 ha Grund (weit) „mehr als“ geschenkt hätte. Da das in diesem Zusammenhang vom Berufungswerber in der Rechtsrüge ins Treffen geführte Argument der Sittenwidrigkeit nicht von der Hand gewiesen werden kann und der Sachverhalt für eine dahingehende Beurteilung im Sinn einer Gesamtbetrachtung jedenfalls noch erweiterungsbedürftig ist, ist dieser Gesichtspunkt jedenfalls noch nicht abschließend geklärt (siehe dazu unter Punkt 3.2.). Es erübrigt sich daher derzeit eine abschließende Erörterung; das Erstgericht wird jedoch im fortgesetzten Verfahren Gelegenheit haben, sich mit den diesbezüglichen Argumenten im Wege einer Gesamtschau auseinander zu setzen.

3. Zur Rechtsrüge:

3.1. Der Berufungswerber kritisiert die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts in mehrfacher Hinsicht. Er führt zunächst aus, dass eingangs der Vereinbarung ausdrücklich festgehalten werde, dass diese Einigung den Kaufvertrag nicht ändern solle. Daraus ergebe sich klar, dass der Kaufvertrag inhaltlich unverändert bleibe, also keine Änderungen des Kaufgegenstands, des Kaufpreises oder der Fälligkeit vorgenommen würden. Sodann hätten die Parteien die Vereinbarung unter Punkt 1. („Verzicht“) ausdrücklich die Bedingung der Bezahlung der Ausgleichsbeträge gestellt. Nur unter dieser Bedingung habe der Beklagte auf seine Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche verzichtet. Bei einer Bedingung handle es sich um eine von den Parteien einem Rechtsgeschäft hinzugefügte Beschränkung, durch die der Eintritt oder die Aufhebung einer Rechtswirkung von einem ungewissen Umstand abhängig gemacht werde. Da die Vereinbarung keine konkreten Rechtsfolgen für den Fall des Nichteintritts der Bedingung – also der Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtung durch den Kläger – beinhalte, sei eine Interpretation des Vertragstextes vorzunehmen. Der Beklagte, welcher den Text verfasst habe, hätte behaupten und beweisen müssen, dass die Vereinbarung so zu verstehen sei, dass eine Zahlungsverpflichtung entgegen dem Wortlaut auch dann weiter bestehe, wenn die Zahlung nicht bis 1.10.2020 erfolge. Dieser Behauptungs- und Beweislast habe er nicht entsprochen, weshalb schon deshalb davon auszugehen sei, „dass die Vereinbarung durch die Nichtzahlung weggefallen sei“. Dies ergebe sich aus deren Zweck und den Umständen. Da bei den einzelnen Positionen Abschläge „für Einigung“ eingeräumt worden seien, sei ferner davon auszugehen, dass der Beklagte sich ganz offenbar für den Fall der Nichterfüllung der Vereinbarung die Geltendmachung seiner Ansprüche in voller Höhe habe vorbehalten wollen. Es sei ihm offensichtlich darum gegangen, vom Kläger durch ein scheinbar günstiges Angebot eine rasche Zahlung zu erhalten. Dementsprechend seien auch keine Verzugsfolgen geregelt worden. Vielmehr hätte die Einigung im Fall der Nichterfüllung bis 1.10.2020 „offenbar wieder wegfallen“ sollen. Damit könne aber die eingewendete Gegenforderung nicht auf die Vereinbarung gestützt werden, weil diese keine Rechtswirkungen erzeuge.

3.1.1. Richtig ist, dass die Frage, ob ein Vertrag unter einer Bedingungabgeschlossen wurde und ob eine solche als Resolutiv- oder Suspensivbedingung (dazu unten) zu behandeln ist, durch Vertragsauslegung zu beantworten ist (RS0110873). Zwar liegt im Allgemeinen die aufschiebende Wirkung näher, jedoch kommt die Umdeutung einer aufschiebenden Bedingung in eine auflösende dann in Betracht, wenn schon für die Zeit vor dem Bedingungseintritt echte Erfüllungsansprüche vereinbart werden und der bedingt Berechtigte durch unbestimmte Zeit etwas unterlassen oder fortgesetzt tun soll (3 Ob 96/91, 1 Ob 330/97d mwN).

Bei der Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen zunächst vom Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung auszugehen (RS0017915). Dieser (objektive Erklärungswert) bildet den Ausgangspunkt der Interpretation. Dabei ist aber nicht stehenzubleiben, sondern muss in einem weiteren Schritt auch die Absicht der Parteien erforscht werden, wobei es mangels einer tatsächlichen Willensübereinkunft auch auf die Berücksichtigung aller Begleitumstände ankommt (vgl 9 Ob 81/04h, 7 Ob 104/22b uvm). In diesem Zusammenhang muss auch auf den allen Beteiligten erkennbaren Zweck des Rechtsgeschäfts Bedacht genommen werden (vgl RS0045922 [T3]).

Bringen weder Wortsinn noch Parteiabsicht ein eindeutiges Ergebnis, ist nicht schon § 915 ABGB anzuwenden, sondern der Vertrag so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht (3 Ob 186/14w uvm), wobei auch hier die Umstände einer abgegebenen Erklärung sowie die im Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche heranzuziehen sind (RS0017915). Die sog – ebenfalls zu den Verkehrssitten zählende – „Erklärungssitte“, dh der übliche Sprachgebrauch, fließt hingegen bereits in die Wortinterpretation mit ein ( Kollmatsch in Schwimann/Neumayr,ABGB TaKo 6§ 914 ABGB Rz 2 mwN), weil daraus abgeleitet werden kann, wie ein Empfänger die Erklärung verstehen durfte (vgl Bollenberger/P. Bydlinski in KBB , ABGB 7 Rz 3 und 7, jeweils mwN).

3.1.2. Die die Grundlage für die vorangeführte Argumentation des Berufungswerbers bildende Vertragsklausel (Pkt 1. „Verzicht“) lautet wie folgt:

„ Unter der Bedingung, dass 2 ausgeglichen wurde, verzichtet [der Beklagte] in Zusammenhang mit dem Kaufvertrag auf die Verfolgung a) alle Ansprüche wegen Mängeln … b) alle Ansprüche aus Mangelfolgeschäden …“

Der Berufungswerber will diese Formulierung so verstehen, dass die gesamte Vereinbarung aufgrund der Nichtzahlung des als Gegenforderung eingewendeten Betrags (also des nicht erfolgten „Ausgleichs“ im Sinn von Vertragspunkt 1.) „weggefallen“ sei, was darauf hindeutet, dass er sich auf das Vorliegen einer Resolutivbedingung (auflösende Bedingung) beruft. Dabei handelt es sich um eine vertraglich vereinbarte Bedingung, deren Nichteintritt zur Vertragsauflösung führt.

Vereinbaren die Vertragsteile eine auflösende Bedingung, hat dies zur Folge, dass die vertraglichen Rechte und Pflichten zwar zunächst entstehen, der Eintritt der vereinbarten Bedingung dann aber sämtliche Wirkungen des Rechtsgeschäfts ohne weiteres Zutun rückwirkend wieder vernichtet (RS0017499 [T1]). Häufig werden solche Auflösungsbedingungen durch eine Formulierung wie „ Die Rechtswirksamkeit dieses Vertrags ist auflösend bedingt durch … “ in den Vertragstext aufgenommen. Bei der aufschiebenden Bedingung („Suspensivbedingung“) tritt das von der Bedingung abhängig gemachte Recht hingegen erst mit deren Erfüllung ein; ohne den Bedingungseintritt entfaltet der Vertrag somit (gar) keine Rechtswirkungen.

3.1.3. Der Wortsinn der hier zu beurteilenden Formulierung ist eindeutig, nämlich dass der Beklagte für den Fall der Vornahme des unter Punkt 2. der Vereinbarung geregelten „Ausgleichs“ (gemeint: Zahlung von EUR 1,185.000 durch den Kläger) auf die Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen resultierend aus dem Kaufvertrag – welche auf den der Vereinbarung beigeschlossenen Seiten 1 bis 3 im Einzelnen aufgeschlüsselt werden – gegen den Kläger verzichtet. Die Bedingung bezieht sich klar und deutlich (wie dies auch aus der Überschrift „1. Verzicht“ hervorgeht) auf den in Punkt 2. geregelten „Ausgleich“ (sprich: die Zahlung von insgesamt EUR 1,185.000,-- durch den Kläger), nicht aber auf die Rechts(un)wirksamkeit der gesamten Vereinbarung.

Die Frage, ob der Verzicht schlagend wird, stellt sich hier nicht. Der Beklagte will (derzeit) an der vereinbarten Abschlagzahlung festhalten. Er stützt sich auf die aus Vertragspunkt 2. abzuleitende Verpflichtung des Klägers zum „Ausgleich“ der dort angeführten Beträge von insgesamt EUR 1,185.000,-- und hält die daraus erwachsenede Forderung dem Begehren auf Zahlung des restlichen Kaufpreises von EUR 645.000,-- aufrechungsweise entgegen. Die Argumentation des Klägers, dass der Vertrag wegen Nichteintritts der Bedingung oder weil es sich um eine auflösende Bedingung handle, keine Wirkung entfalte, kann ihm daher nicht zum Erfolg verhelfen.

3.2. Der Berufungswerber macht im Weiteren den Nichtigkeitsgrund derSittenwidrigkeit nach § 879 ABGB geltend. Er verweist zunächst darauf, dass der Beklagte die Liegenschaft um einen Kaufpreis von EUR 1,645.000,-- erworben habe. Laut der festgestellten Einigung habe er (der Beklagte) sich für die Abgabe eines Verzichts auf Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aus diesem Vertrag eine Summe von EUR 1,185.000,-- als Pauschalzahlung vom Kläger versprechen lassen. In diesem Vertrag seien Abschläge für die Einigung in Höhe von weiteren (insgesamt) EUR 1,109.000,-- [richtig: EUR 959.000,--] enthalten, sodass sich die gesamten (angeblichen) Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Beklagten auf EUR 2,294.000,-- [richtig: EUR 2,144.000) beliefen. Dies stelle eine krasse Inäquivalenz von Leistung und Gegenleistung dar. Beim Kläger sei zum Zeitpunkt der Paraphierung (am 4.8.2020) eine Zwangslage im Sinn einer wirtschaftlichen Bedrängnis vorgelegen. Dies habe der Beklagte ausgenutzt. Die Vereinbarung verstoße auch ganz allgemein gegen die guten Sitten, sie sei für den Kläger wirtschaftlich vernichtend und würde zum Verlulst seines gesamten Lebenswerks führen.

Dazu ist auszuführen:

3.2.1. Gemäß § 879 Abs 1 ABGB ist ein Vertrag nichtig, wenn er gegen ein gesetzliches Verbot (was hier nicht behauptet wird) oder gegen die guten Sitten verstößt. Unter den guten Sitten wird der Inbegriff jener Rechtsnormen verstanden, die im Gesetz zwar nicht ausdrücklich ausgesprochen sind, sich aber aus der richtigen Beurteilung der rechtlichen Interessen ergeben, die nicht gröblich benachteiligt werden dürfen (6 Ob 140/18h mwN). Die Sittenwidrigkeitskontrolle ist ein restriktiv einzusetzendes Regulativ, das die grundsätzlich zu gewährende Vertragsfreiheit nur in jenen krassen Fällen, in denen dem Rechtsgefühl aller billig und gerecht Denkenden zuwider gehandelt wird, einschränkt (RS0113654). Vor diesem Hintergrund gelten Verträge oder Vertragsklauseln nur dann als sittenwidrig, wenn eine Interessenabwägung eine grobe Verletzung rechtlich geschützter Interessen ergibt oder wenn bei Interessenkollisionen ein grobes Missverhältnis zwischen den verletzten und den geförderten Interessen vorliegt (RS0113653 [T4]). Dabei sind im Sinne eines beweglichen Systems alle Umstände zu berücksichtigenund deren Gewichtung zu prüfen [T2]. Gegen die guten Sitten verstößt, was dem Rechtsgefühl der Rechtsgemeinschaft, dh aller billig und gerecht Denkenden, widerspricht, wobei die Beurteilung auf allgemein anerkannten Wertungsgesichtspunkten zu beruhen hat (3 Ob 13/99d).

3.2.2. Vom Kläger wurde in diesem Zusammenhang bereits in erster Instanz die enorme Höhe der in der festgestellten Einigung angeführten „Ausgleichszahlungen“ und das daraus resultierende Missverhältnis der beidseitigen Leistungspflichten hervorgehoben. Dazu führte er unter anderem aus, dass der Inhalt der vom Beklagten verfassten Regelung im Ergebnis nicht bloß dazu führe, dass er (Kläger) ohne nähere Begründung und Verifizierung lediglich unter Angaben von Pauschalbeträgen um den noch offenen Kaufpreisrest (von unstrittig EUR 645.000,--) umfalle, sondern auch dazu, dass er letztlich er für das Kaufobjekt nur einen Kaufpreis von EUR 460.000,-- erhalte. Da aus der von den Streitteilen im Jahr 2018 in Auftrag gegebenen Schätzung der Liegenschaft ein Verkehrswert von EUR 1,663.000,-- (ohne den landwirtschaftlichen Betrieb) hervorgehe, sei von einer einseitigen, gröblichen und daher sittenwidrigen Benachteiligung des Klägers durch die Vereinbarung auszugehen.

3.2.3. Fest steht, dass die Streitteile mit dem Abschluss der klagsgegenständlichen Vereinbarung die Abwicklung des Kaufvertrags finalisieren wollten und dass deren Inhalt den Ergebnissen der zwischen den Streitteilen geführten mündlichen Verhandlungen, entsprach. Fest steht auch, dass dem Kläger der Inhalt der Vereinbarung bekannt, er im Zeitpunkt der Unterfertigung geschäftsfähig, nicht alkoholisiert und frei von Zwang war, was grundsätzlich für deren Wirksamkeit spricht. Wie bereits bei der Behandlung der Beweisrüge aufgezeigt wurde, ist dieser Gesichtspunkt aber noch nicht abschließend geklärt und daher rechtlich noch nicht beurteilbar.

Der Kläger brachte zum Hintergrund der Entstehung der Beilage ./9 in erster Instanz vor, er sei im Zusammenhang mit der Angelegenheit gegen RA Dr. H*, wofür beide Streitteile gemeinsam einen Rechtsbeistand aus ** beauftragt hätten, vom Beklagten öfters zu Hause besucht worden und dass der Beklagte im Rahmen eines solchen Besuchs (offensichtlich am 4.8.2020) ein paar beschriebene Blätter hervorgeholt habe. Er habe gemeint, der Kläger müsse noch eine paar Unterlagen in Zusammenhang mit der Sache „M*. L* / Dr. H*“ unterschreiben. Es gehe um eine Aufstellung von Beträgen, welche der Beklagte im Fall einer Schadenersatzleistung von der Haftpflichtversicherung des Dr. H* bekäme sowie darum, was dann der Kläger bekäme. Im Vertrauen darauf, dass es laut den Worten des Beklagten um die Sache gegen Dr. H* gehe, habe der Kläger die „Zettel höchstwahrscheinlich paraphiert“. Es widerspräche jeglicher Lebenserfahrung, dass man eine derart umfangreiche Verpflichtungserklärung in Kenntnis der damit einhergehenden Konsequenzen unterschreiben würde; ebenso, dass der Kläger nach einem jahrelangen Rechtsstreit mit dem Beklagten nicht nur auf den Klagsbetrag verzichten, sondern dem Prozessgegner auch noch weitergehende immense Schadenersatzansprüche hätte zugestehen sollen (ON 41 S 3).

3.2.4. Diese Überlegungen sind nicht von der Hand zu weisen. Warum ein erwachsener und geschäftsfähiger Mensch, der (unstrittig) – als er noch im Erwerbsleben stand – unternehmerisch tätig war, freiwillig ein Schriftstück mit dem Inhalt des oben auf Seiten 9 bis 13 wiedergegebenen Texts in Kenntnis der darin beinhalteten, horrenden Beträge unterschreiben sollte, ist durchaus rätselhaft. Nach dem (oben in S 9 bis 13 wiedergegebenen) reinen Wortlaut der Vereinbarung würde sich – im Fall ihrer Rechtswirksamkeit – der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis von EUR 1,645.000,-- für die 10 ha große, im Raum ** gelegene, Liegenschaft samt Hof und landwirtschaftlichem Betrieb auf EUR 460.000,-- reduzieren (dies unter der Bedingung, dass die Ausgleichszahlung tatsächlich geleistet wird - dazu im Folgenden). Die Wirksamkeit der Einigung hätte somit nicht nur das Unterliegen des Klägers im vorliegenden Verfahren, sondern weiters zur Folge, dass er dem Beklagten gemäß Vertragspunkt 2. den zusätzlichen Betrag von EUR 540.000,-- schuldet. Damit aber nicht genug, wird die Verzichtserklärung des Beklagte gemäß Punkt 1. der Einigung (auf die Geltendmachung von weiteren EUR 959.000,--) nach der im Vereinbarungstext gewählten Formulierung (siehe dazu die Ausführungen unter Punkt 3.1.) nur dann schlagend, wenn der Betrag von EUR 1,185.000,-- vom Kläger auch tatsächlich „ausgeglichen“ (sprich: geleistet) wird. Sollten dem Kläger die finanziellen Mittel zur Rückzahlung von mehr als der Hälfte der ersten Kaufpreisrate fehlen, so hätte er – wiederum nach dem Wortlaut der Vereinbarung („zu zahlen“) – mit der Geltendmachung aller aufgelisteten Mängel und Schäden durch den Beklagten zu rechnen. Dass es sich dabei um eine massiv nachteilige Vertragsgestaltung zu Lasten des Klägers handelt, liegt auf der Hand. Als vom Kläger (laut Formulierung im Vertragstext) „ zu zahlende Beträge als Ausgleich für Mängelansprüche und Mängelfolgeansprüche “ werden nämlich – wie schon mehrfach erwähnt – Beträge von insgesamt EUR 2,144 Mio angeführt.

Ein möglicher Hintergrund dafür, warum der Kläger die Urkunde in Kenntnis der Summen paraphierte, könnte durchaus jener sein, dass der Beklagte ihn in den Glauben versetzte, er (Beklagte) werde „die Zettel“ nur in der Sache gegen RA Dr. H* verwenden. Dafür spräche auch, dass der Kläger RA Mag. L* eine Schadensaufstellung vorlegte, in der der Betrag von EUR 1,185.000,-- aufschien. Selbst die Aussage des Beklagten, wonach ihm der Kläger die in der Vereinbarung genannten Beträge nicht hätte bezahlen sollen (sondern man diese Beträge mit der offenen Kaufpreisrate gegenverrechnet hätte), bietet Anhaltspunkte in diese Richtung und deutet auch darauf hin, dass die Streitteile am 4.8.2020 über die Verwendung der vom Kläger paraphierten Urkunde sprachen .

Dass der Beklagte den Kläger im Irrglauben beließ, man würde mit besonders hohen Beträgen (nur) gegen RA Dr. H* vorgehen, wäre zumindest eine mögliche Erklärung dafür, warum der damals geschäftsfähige und unternehmerisch versierte Kläger, die oben wiedergegebenen Mängel- und Schadenszusammenstellungen aus freiem Willen unterfertigte. Auch in diese Richtung (subjektive Vorstellungen des Klägers und ob/was konkret am 4.8.2020 darüber gesprochen wurde, wer letztlich was bezahlen müsse) wird der Sachverhalt zu erweitern sein. In diesem Zusammenhang von Interesse ist auch, ob die Vertragsteile darüber sprachen, wie weiter vorgegangen werden würde, wenn von RA Dr. H* keine Zahlung erlangt werden würde und ob auch konkret angesprochen wurde, dass die Gesamtsumme der vom Kläger laut Vereinbarungstext „zu zahlenden“ Mängel- und Schäden den Betrag von zwei Millionen Euro (also den Kaufpreis deutlich) übersteigt. Ebenfalls erörterungsbedürftig erweisen sich die auf der „Seite 3“ (oben wiedergegeben in US 12-13) angeführten Pauschalsummern (insbesondere den EUR 1,000.000,-- für „verlorene Schenkung“ [?]) , und welche Bewandtnis es damit hat(te).

3.2.5. Wenngleich (allein) die Höhe der nach dem Wortlaut der Vereinbarung vom Kläger „zu zahlenden“ Pauschalbeträge grundsätzlich für eine Bejahung der Sittenwidrigkeit nach § 879 ABGB spricht, kann diese Beurteilung nur anhand einer Gesamtbetrachtung vorgenommen werden. Dabei kommt es nicht nur auf den Inhalt der Vereinbarung und des diesbezüglich am 4.8.2020 geführten Gesprächs, sondern auch auf den Inhalt des Kaufvertrags vom 20.12.2015 / 28.2.2016 und die daraus resultierenden wechselseitigen Ansprüche der Streitteile an, zumal der Beklagte im vorliegenden Verfahren den Standpunkt vertritt, ihm sei ein landwirtschaftlicher Hof mit einem abbruchreifen Gebäude und zahlreichen weiteren gravierenden Mängeln zu einem überhöhten Preis verkauft worden. Da die hier zu beurteilende Vereinbarung der „finalen Abwicklung des Kaufvertrags“ diente, wozu auch das beabsichtigte Vorgehen gegen den Vertragsverfasser RA Dr. H* zählt, und damit folglich auch das vom Beklagten behauptete krasse (Wert-)Missverhältnis des Kaufvertrags hätte ausgleichen sollen, kann die Beurteilung der Sittenwidrigkeit nicht isoliert vom Grundgeschäft (Kaufvertrag) erfolgen. Dass dem Beklagten jedenfalls nicht „nur steile Wiesen mit einer Abbruchlast“ verkauft wurden, ergibt sich aus dem ein Jahr vor der Übergabe von beiden Parteien gemeinsam eingeholten Schätzgutachten.

3.2.6. Sollte eine Gesamtabwägung aller Umstände zu einer Unwirksamkeit der Vereinbarung führen, wäre der Sachverhalt im zweiten Rechtsgang zur Beurteilung der hilfsweise eingewendeten Gegenforderungen zu erweitern. Dazu bedürfte es der Schaffung einer Sachverhaltsgrundlage zur Frage, welche Leistungen der Kläger dem Beklagten aus dem Kaufvertrag schuldete, ob die Gewährleistung ausgeschlossen wurde (bejahendenfalls wofür) und falls nicht, ob Mängel und Mängelfolgeschäden vorliegen, welche die Höhe Klagsforderung erreichen.

Sollte es sich beim Kaufvertrag über die Liegenschaft für beide Vertragsteile um ein unternehmensbezogenes Rechtsgeschäft gehandelt haben, wird darauf hingewiesen, dass die §§ 377, 378 UGB nur für den beiderseitig unternehmensbezogenen Warenkauf, nicht aber für den Kauf unbeweglicher Sachen gelten ( Kramer/Martiniin Wiener Kommentar zum UGB, Vor  §§ 373-382 Rz 6 sowie §§ 377, 378 Rz 8).

4. Die angefochtene Entscheidung war somit aus den dargestellten Gründen aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückzuverweisen.

5.Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.