5Ob381/97h – OGH Entscheidung

Ob durch die Veräußerung des im Mietobjekt betriebenen Unternehmens ein gespaltenes Mietverhältnis entstand, ist nach der im Zeitpunkt der Unternehmensveräußerung geltenden Rechtslage zu beurteilen. Gesetze wirken nämlich grundsätzlich nicht zurück (§ 5 ABGB), sodaß mangels besonderer Rückwirkungsanordnung des Gesetzgebers - wie hier - auf einen rechtserheblichen Sachverhalt jene materiellen Rechtsnormen anzuwenden sind, die zur Zeit seiner abschließenden Verwirklichung gegolten haben (hier: Ob 1958 durch die Zusammenführung der drei (jeweils in der Rechtsform einer OHG bestehenden) Hotelbetriebsgesellschaften der Familie K zu einer einzigen OHG bei gleichgebliebenen Gesellschaftern und Beteiligungsverhältnissen ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden ist, ist anhand der Judikatur jener Zeit zu untersuchen).

Eine schrittweise Mietzinsanhebung setzt voraus, dass es weder bei der Unternehmensveräußerung noch später (losgelöst von einer Mietzinserhöhung nach § 46a Abs 5 MRG) zu einem Eintritt des Unternehmenserwerbers in den Hauptmietvertrag gekommen ist (gespaltenes Mietverhältnis). Dass für eine solche Vertragsüberbindung ein konkludent erklärtes Einverständnis des Vermieters genügt, ergibt sich aus allgemeinen Vertragsgrundsätzen.

Zwischen der KG und deren Gesellschaftern besteht keine Parteiidentität.

Die Einbringung eines Unternehmens samt den dazu gehörigen Mietrechten am Geschäftslokal als Sacheinlage in eine Kommanditgesellschaft stellt sich als eine Unternehmensübertragung mit Einzelrechtsnachfolge dar, die dem Veräußerungstatbestand des § 12 Abs 3 MRG entspricht.

Mit der Entstehung der Kommanditgesellschaft gehen die Mietrechte vom Vormieter auf die Kommanditgesellschaft über. Dieser Zeitpunkt ist auch maßgebend für die Ermittlung des "angemessenen Hauptmietzinses".

Wer auf Grund eines Veräußerungsgeschäftes ein in gemieteten Geschäftsräumlichkeiten betriebenes Unternehmen zur Weiterführung übernimmt, tritt dadurch in die Vertragsstellung des Hauptmieters ein, wenn das Hauptmietrecht als Unternehmensbestandteil von der Veräußerung mitumfaßt war.

Eine OHG, die mindestens aus zwei Gesellschaftern bestehen muß, verwandelt sich in ein Einzelunternehmen, wenn nur mehr ein Gesellschafter vorhanden ist. Die Gesellschaft erlischt damit und der Einzelunternehmer wird Subjekt der Mietrechte an den Geschäftsräumlichkeiten sowie Betreiber des darin ausgeübten Unternehmens. Dies vollzieht sich nach herrschender Lehre und Rechtsprechung in Form der Gesamtrechtsnachfolge. Gründet nun dieser Einzelunternehmer eine neue Personenhandelsgesellschaft, die mangels Personenidentität auch nicht als fortgesetzte Gesellschaft angesehen werden kann, und bringt er das von ihm in den Bestandräumlichkeiten betriebene Unternehmen in diese Gesellschaft als Sacheinlage (quoad sortem sive substantiam) ein, so stellt dies eine Veräußerung des vom Hauptmieter in den Bestandräumlichkeiten betriebenen Unternehmens, also eine Unternehmensübertragung in Form der Einzelrechtsnachfolge dar.