§ 15 Provisionsvereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs

(1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässi…

wird es vor Eintritt der Bedingung einvernehmlich aufgelöst, so steht dem Makler eine Provision nur bei absichtlicher Provisionsverhinderung oder bei Vorliegen einer Vereinbarung nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG zu. Der Nachweis, dass die Bedingung eingetreten wäre, genügt nicht.…

…keine erheblichen Rechtsfragen oder sonstige Gründe auf, aus denen sich ergäbe, dass die Entscheidungen der Vorinstanzen, das auf eine (unstrittig vorliegende) Provisionsvereinbarung iSd § 15 MaklerG gestützte Klagebegehren der Maklerin wegen insgesamt berechtigter vorzeitiger Auflösung abzuweisen, unrichtig sein sollte. [7] 3.1. Die Revision führt einerseits ins Treffen, es gebe keine Rechtsprechung…

zweckgleichwertiges Geschäft auf Grund der Vermittlungstätigkeit des Maklers abgeschlossen, dann richtet sich die Provisionspflicht des Auftraggebers nach §6 Abs3 MaklerG und nicht nach §15 Abs1 Z 3 MaklerG.…

…habe, nicht aufzeigen können und daher beachtenswerte Gründe für den Vertragsrücktritt nicht bewiesen. Nach der neueren Judikatur des Obersten Gerichtshofs bestehe aber nach § 15 MaklerG gegenüber dem Auftraggeber kein Anspruch auf Entschädigung der auf der Gegenseite entfallenen Provision (RIS Justiz RS0120254; 8 Ob 73/04z), weshalb lediglich die…

§ 31 Schriftlichkeit und zwingende Bestimmungen beim Maklervertrag

…zusätzlichen Aufträgen (§ 9 MaklerG); 2. Abschluß und Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen (§ 14 MaklerG); 3. besondere Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs (§ 15 MaklerG). (2) Von den Bestimmungen der §§ 30a bis 31 Abs. 1 sowie von § 2 Abs. 2, § 3…

…erklärte die ordentliche Revision mit der Begründung für zulässig, es fehle an höchstgerichtlicher Rechtsprechung zu der Frage, ab welchem Verhandlungsstadium der Tatbestand des § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG verwirklicht werden könne. An diesen Ausspruch ist der Oberste Gerichtshof bei der Prüfung der Zulässigkeit der Revision nicht gebunden (§ 508a Abs 1…

…beachtenswerten Grund unterlässt. 2.3.1. Diese Bestimmung setzt voraus, dass das zu vermittelnde Geschäft letztlich nicht zustande kam (vgl Kothbauer in GeKo Wohnrecht II § 15 MaklerG Rz 12), und soll dem Makler eine leicht geltend zu machende Entschädigung für vertragswidriges Verhalten des Auftraggebers oder einen Ersatz für seine Aufwendungen und…

…der klagenden Partei. Der Rücktritt vom Kaufanbot werde auch auf § 3 und auf § 30a KSchG gestützt. Die Geltung des § 15 MaklerG sei zwischen den Streitteilen nicht vereinbart worden. Das Erstgericht gab dem Klagebegehren mit Ausnahme eines Zinsenteilbegehrens dieses wurde rechtskräftig abgewiesen statt. Es ging im Wesentlichen…

…über Alleinvermittlungsaufträge des Beklagten und seiner Lebensgefährtin ausgefüllt. Zudem enthalten die Vordrucke eine besondere Provisionsvereinbarung für den Fall fehlenden Vermittlungserfolgs im Sinn des § 15 MaklerG, die sämtliche in dieser Gesetzesstelle angeführten Tatbestände umfasst. Sämtliche Punkte wurden durchbesprochen, die Aufträge genau durchgelesen und schließlich unterschrieben. Es wurde auch besprochen, dass zunächst…

…einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO ab: 1. Die Beklagten machen geltend, dass mangels treuwidrigen Verhaltens gegenüber der Klägerin eine auf § 15 Abs 1 MaklerG gestützte Vergütung schon dem Grunde nach nicht zustehe. 1.1. Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Bindung an die in einem vorangegangenen Aufhebungsbeschluss vertretene Rechtsansicht des Berufungsgerichts…

…auch frei, ein Angebot auszuschlagen, welches an sich seinen Preisvorstellungen entspricht. Die genannte Norm sei zwingendes Recht und könne daher auch nicht durch § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG abbedungen werden. Im Übrigen könne der Beklagten auch ein Vereiteln des Zustandekommens des Geschäfts wider Treu und Glauben nicht vorgeworfen werden. Das Berufungsgericht bestätigte diese…

…sei, betrage auch die Provision EUR 0,--. Ein erfolgsunabhängiges Entgelt sei nicht vereinbart worden. Die Regelung in Punkt 3.2.1 des LoE verstoße gegen § 15 MaklerG und sei unwirksam. Punkt 9.1 des LoE halte nur fest, dass die Klägerin keine Garantie für das Gelingen der Finanzierung bzw der Transaktion abgeben wolle…

…der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu § 9 Abs 1 Z 3 lit d IMV (aF) (RIS-Justiz RS0076375) und nunmehr zu § 15 MaklerG (RIS-Justiz RS0116974) beruhenden Rechtsansicht der Vorinstanzen, aus der sie abgeleitet haben, dass in den Fällen des § 15 MaklerG ohne eine Vereinbarung nach…

…solche Erklärung stellt eine Vertragsverletzung durch den Auftraggeber dar, für welche ein Provisionsanspruch des Maklers vereinbart werden kann ( Kothbauer in GeKo Wohnrecht II § 15 MaklerG Rz 42 ) und hier auch wurde. 3. Nach der Entscheidung 1 Ob 558/92 haften bei einem Vermittlungsauftrag, der von einem Miteigentümer…

…die konkreten Umstände auszulegen sei. An dieser Auslegung des § 6 Abs 3 MaklerG ändere auch die Bestimmung des § 15 MaklerG nichts, weil letztere ausschließlich die Vereinbarung einer Provision ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg betreffe. § 15 Abs 1 Z 3 sei…

… 1, 30 Abs 2 Satz 1 MaklerG nicht entstehe. Für jene Fälle, in denen der Makler somit erfolglos sei, gestatte § 15 MaklerG eine Vergütungsvereinbarung nur für bestimmte Fallkonstellationen. Entgegen § 15 MaklerG abgeschlossene Vereinbarungen seien nichtig. Nach dem Wortlaut der Klausel 4.aF bestehe selbst…

…Inwieweit die Klägerin auch solche Konstellationen durch entsprechende klare vertragliche Vereinbarungen erfassen hätte können, bedarf hier keiner weiteren Erörterungen. 7. Die Bestimmung des § 15 Abs 2 Z 3 MaklerG, dass eine Provision für den Fall vereinbart werden kann, dass das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines…

…alten ImmMV als nicht zulässig anzusehen waren und dass das Maklergesetz diesbezüglich auch keine Änderung der bisherigen Rechtslage mit sich bringen sollte ( S. Bydlinski - Maklergesetz, § 15, Anm 3; Frommherz , MaklerG, § 15, Rz 6). Aus der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 13. 7. 1982 zu 4 Ob 353…

…sich der Erklärung der Zweitbeklagten ein auf Zahlung der „doppelten Provision“ gerichteter Wille nicht entnehmen lässt (siehe oben 3.). Ein auf § 15 MaklerG gestützter A nspruch scheidet daher aus (4 Ob 12/09g; RS0061580 [T4]). [16] 4.2. Zudem setzt sich die Klägerin auch nicht mit…

…auf 34.200 EUR sA aus und brachte dazu vor, es werde nunmehr doch die Provision (3 % der Verkaufssumme) im Sinne des § 15 MaklerG geltend gemacht. Weiters stellte sie ein Eventualklagebegehren. Die Beklagten beantragten die Abweisung des Klagebegehrens. Der Erstbeklagte sei nicht passivlegitimiert, da er die Zweitbeklagte niemals zum…

…Haus erworben, deren Geschäftsführer er sei. Im Laufe des Verfahrens stützte die Klägerin den Anspruch überdies auf den Titel des Schadenersatzes und auf § 15 MaklerG. Der Beklagte habe gegen die aus § 3 Abs 2 MaklerG resultierende Verpflichtung verstoßen, den Makler bei der Ausübung der Vermittlungstätigkeit zu unterstützen…

…der tatsächliche Marktwert der Liegenschaft, doch bestehe kein Missverhältnis, das dem Tatbestand der Verkürzung über die Hälfte nahe käme. Der Klägerin stehe daher gemäß § 15 MaklerG die Provision unverändert zu. In teilweiser Stattgebung einer Berufung der Beklagten änderte das Berufungsgericht diese Entscheidung so ab, dass es die Beklagten zur ungeteilten Hand…

…„Vereitelung“ des Rechtsgeschäfts „wider Treu und Glauben“ umschriebene Sachverhalt nunmehr durch das MaklerG genauer determiniert wird (vgl dazu Fromherz , Komm zum MaklerG [1997] § 15 Rz 16 mH auf die Materialien). Diese Bestimmung soll dem Makler eine leicht geltend zu machende Entschädigung für vertragswidriges Verhalten des Auftraggebers oder einen…

lagen, unterblieben, was auch deren Provisionszahlungspflicht nach §6 Abs 1 iVm § 7 Abs 1 MaklerG begründete, scheidet der Rückgriff auf eine nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG getroffene Vereinbarung zwischen dem Makler und den Käufern, Ersatz für den nicht entstandenen Provisionsanspruch leisten, aus.…

…für die Eigentümerin nicht vorteilhaft gewesen, sondern gezielt zum Nachteil der beklagten Vorkaufsberechtigten vereinbart worden sein sollte. [15] 2.4 Die Bestimmung des § 15 MaklerG bietet eine gesetzliche Grundlage für Vereinbarungen, die es dem Makler ermöglichen, auch für bestimmte Fälle des fehlenden Vermittlungserfolgs von seinem Auftraggeber eine entsprechende Vergütung zu…

…einer anderen Person zustande gekommen ist, der vom Auftraggeber diese Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben wurde oder ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wurde (§ 15 Abs 1 Maklergesetz, siehe umseitige Information). Weiters wird die Zahlung des oben genannten Betrages vereinbart für die Fälle, dass der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig…

…Ausführungen zur verbotenen Einlagenrückgewähr unter 3.) schon nach § 6 Abs 3 MaklerG erworben hat, erübrigen sich weitere Überlegungen zu § 15 MaklerG. 2. Verdienstlichkeit [17] Nach den Feststellungen trat die Erwerberin mit der Klägerin aufgrund des Inserats in Kontakt, was zumindest mitkausal für den Abtretungsvertrag war…

…der Klägerin in Irrtum geführt worden und deshalb zum Vertragsrücktritt berechtigt gewesen zu sein. Das Erstgericht gab dem Klagebegehren auf der Grundlage von § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG statt. Soweit von Relevanz, stellte es fest, dass bei den Besichtigungen nie über Anschlussgebühren sowie darüber, dass zusätzlich zum Kaufpreis auch die Anschlussgebühren für Strom…

…definierenden tatsächlichen Schadens die Intensität der vom Makler bis zur Vertragsauflösung erbrachten Vermittlungstätigkeit (HS 3/28; SZ 32/28; SZ 25/90; Fromherz , Kommentar zum MaklerG § 15 Rz 64, 65; Jabornegg aaO 270 f). Die Höhe des möglichen Provisionsverlustes ist also - entgegen der Ansicht der klagenden Partei - nicht als wirklicher Schaden und…

…Alleinvermittlungsauftrag zu einem Kaufpreis von 865.000 EUR. Als Provision wurden jeweils 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart und die Auftraggeber auf § 15 MaklerG hingewiesen. Mit E Mail vom 7. 3. 2013 informierte die Beklagte konkrete Interessenten, dass die erwähnte Liegenschaft gut zu ihren Suchkriterien passen würde…

…7 Abs 1 MaklerG entsteht aber der Anspruch auf Provision erst mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäftes. Honorarvereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs (§ 15 MaklerG) bedürfen zufolge § 31 Abs 1 Z 3 KSchG der Schriftform. Eine schriftliche und ausdrückliche Honorarvereinbarung liegt aber hier nur für…

…ige Vermittlungsprovision beinhalte. Eine Vereinbarung, wonach auch die vom Dritten zu leistende Provision gezahlt werden müsse, sei im Fall eines Doppelauftrags im Rahmen des § 15 MaklerG unzulässig. Die von der klagenden Partei behauptete besondere Provisionsvereinbarung über die Käuferprovision sei aber nicht wirksam zustande gekommen, weil die klagende Partei diese Vereinbarung nicht…

…Kaufvertrag sei jedoch nicht zustande gekommen. Weiters bestehe eine Verpflichtung der beklagten Parteien zur Bezahlung der Provision für den Fall, dass der Provisionstatbestand des § 15 Abs 1 MaklerG vereinbart worden sei. Eine solche Vereinbarung hätten die Streitteile getroffen. Für den Fall, dass die Beklagten vom Anbot bzw abgeschlossenen Rechtsgeschäft zurücktreten oder die Ausführung…

…Aufnahme eines Kredits von 98.000 EUR zur Umschuldung bereits laufender Kredite beabsichtigt. Nach eingehender Information und dem ausdrücklichen Hinweis, dass der vereinbarte Provisionsbetrag gemäß § 15 MaklerG auch dann zu bezahlen sei, wenn entgegen dem jeweiligen Verhandlungsverlauf ein für das Zustandekommen des Kredits erforderlicher Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund von den Beklagten unterlassen…

…“ umgesetzt hätte werden können. Dass die Beklagte für ihr beabsichtigtes Projekt tatsächlich die Erteilung einer Baubewilligung erlangt hätte, steht nicht fest. Gemäß § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG ist eine Vereinbarung, nach der der Auftraggeber auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, nur bis zur Höhe der vereinbarten…

…Nichterteilung der Genehmigung seien ohne Bedeutung, weil die Klägerin nicht behauptet und bewiesen habe, dass die Genehmigung erteilt worden wäre. Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG habe die Klägerin nicht behauptet. Von einer Nichtunterfertigung des Kaufvertrags in Schädigungsabsicht sei nach den Feststellungen nicht auszugehen. Im Übrigen habe der Beklagte vorgebracht, dass…

…habe die Klägerin nicht behauptet. Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung entspreche nicht § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG. § 15 MaklerG sei zwingender Natur, andere als die dort angeführten Provisionsvereinbarungen könnten nicht wirksam getroffen werden. Das Berufungsgericht sprach aus, dass die Revision zulässig sei, weil zur…

…unterschrieben worden sei, sei ein Provisionsanspruch der Klägerin mangels eines wirksamen Kaufvertrages noch nicht entstanden. Es sei auch keine besondere Provisionsvereinbarung im Sinn des § 15 MaklerG getroffen worden. Das Klagebegehren sei daher insgesamt unberechtigt. Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und sprach aus, dass die ordentliche Revision zulässig sei. Es erachtete die…

…Berufungsgericht übernommenen Feststellungen des Erstgerichts widerlegt, weshalb der Grund des Klagsanspruchs von den Vorinstanzen frei von Rechtsirrtum bejaht wurde. 2.1. Eine Vertragsstrafe (hier nach § 15 Abs 3 MaklerG in Verbindung mit § 1336 ABGB) ist nicht von Amts wegen zu mäßigen (RIS Justiz RS0032136), vielmehr ist der Beklagte mit dem Beweis belastet, dass…