2R21/26i – OLG Graz Entscheidung

Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch die Richterinnen Mag a . Gassner (Vorsitz) und Mag a . Schiller sowie den Richter Mag. Scheuerer in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH , FN **, **, vertreten durch Mag. Mario Sollhart, Rechtsanwalt in Graz, gegen die beklagten Parteien 1. B* Holding GmbH, FN **, **, und 2. DI Dr. C* , geboren am **, Architektin, **, beide vertreten durch die Neubauer Fähnrich Rechtsanwälte GmbH&Co KG in Graz, wegen EUR 54.000,00 sA, über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 1. Dezember 2025, **-25, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der erstbeklagten Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 3.728,82 (darin EUR 621,47 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen.

Die ordentliche Revision gemäß § 502 Abs 1 ZPO ist nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Gegenstand des Verfahrens ist der Anspruch der Klägerin auf eine Vermittlungsprovision von EUR 54.000,00, die sie zunächst von beiden Beklagten verlangte.

D* war grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft EZ ** GB **, die er mit Kaufvertrag vom 10. September 2020 an die E* GmbH&Co KG zu einem Kaufpreis von EUR 1.500,000,00 verkaufte. Die Erstbeklagte ist die Komplementärin der Käuferin.

Die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, wurde rund eineinhalb Jahre vor Vertragsabschluss vom Liegenschaftseigentümer mit der Vermittlung der Liegenschaft beauftragt. Dieser Vertrag wurde von D* Anfang August 2020 aufgekündigt.

Der Vater des Geschäftsführers der Erstbeklagten, F*, richtete seit 2017 mehrere telefonische Anfragen zu unterschiedlichen Liegenschaften an die Klägerin. Er tat dies (als Pensionist) aus eigenem persönlichen Interesse und nicht im Auftrag oder Interesse der Erstbeklagten. Er hatte auch kein Interesse daran, die nach Anfragen erhaltenen Exposés an die Erstbeklagte weiterzuleiten, um ein potentielles Geschäft zu initiieren.

Im Zuge der von F* gestellten Anfragen erlangte der Geschäftsführer der Klägerin, G*, von der familiären Verbindung Kenntnis und verknüpfte in der von der Klägerin verwendete Software den Namen F* mit dem der Erstbeklagten [F1].

Am 6. Juli 2019 schrieb die Klägerin ohne vorherige Anfrage bzw. Korrespondenz seitens der Erstbeklagten an deren Office-E-Mail-Adresse: „Sehr geehrte Damen und Herren! Anbei die Unterlagen von einer neuen Liegenschaft von uns! Mit freundlichen Grüßen […]“ und übermittelte im Anhang mehrere unverschlüsselte Dokumente die klagsgegenständliche Liegenschaft betreffend. Dieses E-Mail wurde von der Erstbeklagten nicht beantwortet.

Es kann nicht festgestellt werden, dass die Erstbeklagte zu irgendeinem Zeitpunkt auf der Internetplattform H*.at, sei es durch ihren Geschäftsführer oder einen Mitarbeiter, mit dem bezughabenden Angebot der Klägerin interagierte und dabei den Erhalt einer Widerrufsbelehrung oder den Abschluss eines Maklervertrags bestätigte [F2].

Nachdem die Erstbeklagte im August 2020 im Zuge von Grundbuchsrecherchen aus eigenem auf die gegenständliche Liegenschaft aufmerksam geworden war, führte sie Vertragsgespräche direkt mit D*; auch in die weiteren Vorgänge bis zum Vertragsabschluss am 10. September 2020 – wobei als Käuferin nicht die Erstbeklagte, sondern die E* GmbH&Co KG agierte – war kein Makler involviert [F3].

Im Prozess begehrte die Klägerin EUR 54.000,00 samt Zinsen und brachte zur Begründung ihres Provisionsanspruchs – soweit für das Berufungsverfahren noch von Bedeutung – vor, sie habe der Erstbeklagten aufgrund eines zwischen ihr und der Erstbeklagten bestehenden Vermittlungsauftrags alle relevanten Unterlagen betreffend die Liegenschaft EZ **, GB ** übermittelt. Die entsprechende Provisionsvereinbarung sei auf Anfrage durch die Erstbeklagte über das Internetportal H*.de im Zuge der elektronischen Übermittlung der liegenschaftsbezogenen Unterlagen samt Widerrufsbelehrung zustande gekommen. Sie sei durch die Benennung der Liegenschaft, die Weitergabe der Kontaktdaten des Verkäufers sowie die Übermittlung des Exposés verdienstlich gewesen. Ungeachtet der späteren Käuferin, deren Komplementärin die Erstbeklagte sei, bestehe der Provisionsanspruch gemäß §§ 3, 6 und 15 MaklerG gegenüber der Erstbeklagten. Verjährung sei nicht eingetreten, weil sie erst durch Einsichtnahme in das Grundbuch am 27. Oktober 2022 auf den Vertragsabschluss aufmerksam geworden sei.

Die Erstbeklagte wendet im Wesentlichen ein, sie habe weder einen wirksamen Maklervertrag mit der Klägerin geschlossen noch hätte sie die Liegenschaft gekauft. Die Leistungen der Klägerin seien nicht kausal und adäquat zum Abschluss des Kaufvertrags gewesen. Sie habe bloß unaufgefordert Informationen an die Erstbeklagte übermittelt, die zu keiner Provisionsvereinbarung geführt hätten. Der Geschäftsführer der Erstbeklagten sehe sich grundsätzlich (auch von anderen Maklern) unaufgefordert an ihn versendete E-Mails nicht an. Im Übrigen werde Verjährung eingewendet, weil der Kaufvertrag bereits im September 2020 abgeschlossen und die Klage erst im Juni 2024 eingebracht worden sei.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren gegenüber der Erstbeklagten und – insoweit rechtskräftig – gegenüber der Zweitbeklagten ab. Es traf über den eingangs zusammengefassten Sachverhalt – die von der Erstbeklagten bekämpften Feststellungen sind kursiv gedruckt – im Detail die auf den Urteilsseiten 5 bis 8 enthaltenen Tatsachenfeststellungen, auf die das Berufungsgericht verweist. Aus diesem Sachverhalt zog es folgende für das Berufungsverfahren bedeutsame rechtliche Schlüsse:

Der Makler habe nur bei einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat kausalen Vermittlungstätigkeit Anspruch auf eine Provisionszahlung. Dies sei bereits durch Namhaftmachung potentieller Geschäftspartner oder Mitteilung der Kaufgelegenheit der Fall. Die Kausalität werde nicht schon deshalb verneint, weil andere Ursachen für den Vertragsabschluss gesetzt worden seien. Zum Schutz des Maklers seien diesbezüglich strenge Anforderungen anzustellen. Der Anspruch gegenüber der Erstbeklagten bestünde nicht zu Recht, weil der Klägerin schon der Nachweis eines Vertragsschlusses zwischen ihr und der Erstbeklagten nicht gelungen sei; im Übrigen ergebe sich aus den Feststellungen, dass ihre Tätigkeit nicht kausal für den späteren Kauf gewesen sei, weil die Erstbeklagte auf die Übermittlung des Exposés nicht reagiert und erst über ein Jahr später aus anderem Anlass den Kaufentschluss gefasst habe.

Gegen die Abweisung des Klagebegehrens der Erstbeklagten gegenüber richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie macht einen Verfahrensmangel und unrichtige Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung geltend und stellt primär den Abänderungsantrag auf Stattgebung des Klagebegehrens hinsichtlich der Erstbeklagten; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.

Die Erstbeklagte beantragt, der Berufung keine Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

A. Zur Mängelrüge:

1. Verfahrensmängel sind nach ständiger Rechtsprechung nur dann beachtlich, wenn sie geeignet waren, eine unrichtige Entscheidung herbeizuführen (EFSlg 136.343 ua). Ein wesentlicher Verfahrensmangel liegt nur dann vor, wenn dieser abstrakt geeignet war, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Streitsache zu verhindern (RIS-Justiz RS0043049; Klauser/Kodek, JN-ZPO 18 § 496 E 11f; OGH 2 Ob 174/12w).

2. Nach § 182a ZPO hat das Gericht das Sach- und Rechtsvorbringen der Parteien mit diesen zu erörtern und darf seine Entscheidung auf rechtliche Gesichtspunkte, die eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, nur stützen, wenn es diese mit den Parteien erörtert und ihnen Gelegenheit zur Äußerung gegeben hat (RIS-Justiz RS0037300 [T46]). Es darf die Parteien in seiner Entscheidung daher nicht mit einer Rechtsauffassung überraschen, die sie nicht beachtet haben und auf die sie das Gericht nicht aufmerksam gemacht hat (RIS-Justiz RS0037300). Nach herrschender Rechtsprechung bedarf es aber keiner richterlichen Anleitung zu einem Vorbringen, gegen das der Prozessgegner bereits Einwendungen erhoben hat. Angesichts solcher Einwendungen hat die andere Partei ihren Prozessstandpunkt selbst zu beurteilen und die erforderlichen Konsequenzen zu ziehen. Auch die Verpflichtung nach § 182a ZPO kann nicht bezwecken, das Gericht zur Erörterung eines Vorbringens zu zwingen, dessen Schwächen der Prozessgegner aufzeigte (RIS-Justiz RS0122365).

Im vorliegenden Fall stützt die Klägerin ihren Provisionsanspruch auf den Maklervertrag und führte dazu aus, die Erstbeklagte habe über das Internetportal H* ihr Angebot auf Vermittlung der klagsgegenständlichen Liegenschaft durch Bestätigung des Buttons „Zum Abschluss des Maklervertrags und Exposé-Zugang“ sowie der Widerrufsbelehrung inklusive Provisionsvereinbarung angenommen und erst danach ein Passwort zum Öffnen erhalten. Zum Beweis der Richtigkeit ihres Vorbringens legte sie die Widerrufsbelehrung Beilage ./D und ein Demovideo Beilage ./P vor. In diesem Zusammenhang bestritt die Erstbeklagte den Vertragsabschluss und brachte vor, dass sich weder aus der Widerrufsbelehrung, die an die Klägerin selbst adressiert sei, noch aus dem Video eine aktive Handlung der Erstbeklagten bzw. ein wirksames Vertragsverhältnis ableiten lasse. Die Beweisführerin war daher dazu angehalten, das Zustandekommen des Vertrags zu beweisen. Damit war aber auch klar, was strittig ist, sodass auch vor dem Hintergrund, dass die Frage, ob zwischen den Streitteilen ein Maklervertrag zustande gekommen sei, in das Prozessprogramm aufgenommen wurde, keine Rede davon sein kann, dass das Erstgericht gegen die Erörterungspflicht nach den §§ 182, 182a ZPO verstoßen habe. Ob das Erstgericht ausgehend von den vorliegenden Beweisergebnissen vom Standpunkt der Klägerin oder jenem der Beklagten überzeugt wurde oder aber von einem non liquet ausgeht und wie es diesen Sachverhalt rechtlich beurteilt, musste es mit den Parteien nicht erörtern und die anwaltlich vertretene Klägerin auch nicht zu weiterem Vorbringen anleiten. Der gerügte Verfahrensmangel liegt daher nicht vor.