Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Samm sowie die Hofrätinnen MMag. Ginthör und Dr. Kronegger als Richterinnen und Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Dr. in Schimpfhuber, über die Revision der S S, vertreten durch Mag. Milan Glisic, Rechtsanwalt in Wien, gegen das am 13. Juni 2025 mündlich verkündete und mit 17. Juli 2025 schriftlich ausgefertigte Erkenntnis des Verwaltungsgerichts Wien, Zl. VGW-101/060/2753/2025-12, betreffend grundverkehrsbehördliche Genehmigung (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Magistrat der Stadt Wien), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
1 Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Verwaltungsgericht Wien die Beschwerde der Revisionswerberin gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 7. Jänner 2025, mit dem der Antrag der Revisionswerberin vom 22. März 2024 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Erwerb von mit Wohnungseigentum verbundenen Liegenschaftsanteilen in Wien durch die Revisionswerberin aufgrund eines Schenkungsvertrages vom 19. März 2024 gemäß § 1 Abs. 1 iVm. § 4 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (Wr. AuslGEG) abgewiesen worden war, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung ab. Die Revision nach Art. 133 Abs. 4 B-VG erklärte das Verwaltungsgericht für nicht zulässig.
2 Begründend führte das Verwaltungsgericht aus, die Revisionswerberin bewohne die in Rede stehende Wohnung, die im Eigentum ihres Sohnes stehe, bereits seit 13. Mai 2016 ohne Mietvertrag.
3 In dem am 19. März 2024 geschlossenen Schenkungsvertrag seien die Revisionswerberin, eine serbische Staatsangehörige, als Geschenknehmerin, deren Ehegatte als Beitretender und der Sohn der Revisionswerberin als Geschenkgeber bezeichnet worden.
4 Die Revisionswerberin verfüge über ein monatliches Einkommen in der Höhe von € 1.681,82. Ihr Ehegatte beziehe Arbeitslosengeld in der Höhe von € 29,47 täglich.
5 Die verfahrensgegenständliche Wohnung sei zunächst durch einen vom Sohn der Revisionswerberin aufgenommenen Kredit finanziert worden. Die Revisionswerberin habe die Tilgung des Darlehens durch den Verkauf einer anderen Wohnung ermöglicht. Nach dem Verkauf dieser Wohnung sei die Revisionswerberin am 13. Mai 2016 mit ihrem Ehegatten in die gegenständliche Wohnung gezogen. Im Zuge dessen sei bereits besprochen worden, dass die Revisionswerberin wegen der „Lastenfreistellung“ und der Aufgabe der eigenen Wohnung die gegenständliche Wohnung erwerben werde.
6 In rechtlicher Hinsicht gelangte das Verwaltungsgericht zum Ergebnis, das Vorliegen eines sozialen Interesses am gegenständlichen Grundstückserwerb bzw. an der Schaffung einer Wohnmöglichkeit für die Revisionswerberin sei zu verneinen. Das Wohnbedürfnis der Revisionswerberin werde dadurch gedeckt, dass sie die in Rede stehende Wohnung bereits seit Jahren bewohne und sie diese Wohnung auch weiterhin nutzen werde können. Die von der Revisionswerberin angeführten Argumente hinsichtlich eines allfälligen Arbeitsplatzverlustes seien bloß hypothetisch. Zudem sei zu berücksichtigen, dass der Sohn der Revisionswerberin das Geld nur geschenkt bekommen habe, um den Kredit für die gegenständliche Wohnung zurückzubezahlen und in weiterer Folge diese Wohnung der Revisionswerberin zu „schenken“. Für die Bejahung des Vorliegens eines sozialen Interesses am Wohnungserwerb müssten über den individuellen Vorteil hinausgehende „soziale Komponenten“ vorliegen. Allein der Umstand, dass ein Wohnraum nicht dauerhaft gesichert sei, bedeute nicht, dass von einem nicht gedeckten Wohnbedürfnis auszugehen sei.
7 Gegen dieses Erkenntnis erhob die Revisionswerberin zunächst Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, der die Behandlung der Beschwerde mit Beschluss vom 28. November 2025, E 2655/2025-5, ablehnte und sie dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abtrat.
8 In der Folge brachte die Revisionswerberin die vorliegende außerordentliche Revision ein.
9 Die Voraussetzungen nach Art. 133 Abs. 4 B-VG liegen nicht vor:
10 Nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
11 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
12 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen (vgl. VwGH 1.10.2024, Ra 2024/11/0046, mwN).
13 In der demnach allein maßgeblichen Zulässigkeitsbegründung der vorliegenden Revision wird geltend gemacht, es fehle Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage, ob die fehlende dauerhafte Sicherung eines Wohnraums und ein Eigentumserwerb an dem Wohnraum zu einem sozialen Interesse im Sinn von § 4 Abs. 1 Wr. AuslGEG führten. Im Hinblick auf das Fehlen eines Mietvertrages und einer Absicherung des Wohnraumes für die Revisionswerberin liege zudem eine Abweichung von näher genannter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor. Ferner habe das Verwaltungsgericht eine grundrechtswidrige Auslegung des Gesetzes vorgenommen. Darüber hinaus werden in der Zulässigkeitsbegründung Verfahrensmängel ins Treffen geführt.
14 Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 4 Abs. 1 Wr. AuslGEG, dass ein soziales Interesse am Grundstückserwerb bzw. zur Schaffung einer Wohnmöglichkeit nicht vorliegt, wenn ein Wohnbedürfnis anders gedeckt werden kann bzw. anders gedeckt wird (vgl. etwa VwGH 7.2.2025, Ra 2023/11/0139, mwN).
15 Dass die Beurteilung des Verwaltungsgerichts, ein soziales Interesse der Revisionswerberin an dem in Rede stehenden Rechtserwerb sei ungeachtet des Nichtvorliegens eines Mietvertrages für die von der Revisionswerberin bewohnte Wohnung ihres Sohnes zu verneinen, im Hinblick auf den Prüfmaßstab des Verwaltungsgerichtshofes zu beanstanden wäre, wird in der Zulässigkeitsbegründung nicht dargelegt (vgl. VwGH 21.3.2022, Ra 2021/11/0172 und 0173, mwN).
16 Das Verwaltungsgericht hatte einen Sachverhalt zu beurteilen, in dem es um einen-von familiären Anknüpfungspunkten zu österreichischen Staatsbürgern losgelösten-Eigentumserwerb durch eine Ausländerin zu Wohnzwecken ging. Zu derartigen Konstellationen hat der Verwaltungsgerichtshof wiederholt ausgesprochen, dass das Wohnbedürfnis auch anders gedeckt werden kann als durch den Kauf eines Eigenheims (vgl. auch dazu VwGH 9.11.2023, Ra 2021/11/0066, mwN).
17 Auch eine Abweichung von den Ausführungen des Verwaltungsgerichtshofes im Beschluss vom 26. August 2025, Ra 2024/11/0197 und 0198, vermag die Zulässigkeitsbegründung nicht aufzuzeigen. Wird in dieser Entscheidung doch hinsichtlich einer Schenkung-wie hier-im Familienkreis und einer von der Geschenknehmerin bereits bewohnten Wohnung nur erneut bekräftigt, dass ein soziales Interesse nicht vorliegt, wenn ein Wohnbedürfnis anders gedeckt werden kann bzw. gedeckt wird.
18 Überdies ist nicht zu sehen, dass das Verwaltungsgericht von den in der Zulässigkeitsbegründung zitierten Entscheidungen VwGH 5.8.2021, Ra 2020/11/0058, sowie VwGH 27.9.2022, Ra 2020/11/0017, abgewichen wäre.
19 Davon, dass die Revision im Zusammenhang mit einem Verfahrensmangel von der Lösung der geltend gemachten Rechtsfrage abhängt, kann nur dann ausgegangen werden, wenn auch die Relevanz des Mangels für den Verfahrensausgang dargetan wird, das heißt, dass dieser abstrakt geeignet sein muss, im Fall eines mängelfreien Verfahrens zu einer anderen - für die revisionswerbende Partei günstigeren - Sachverhaltsgrundlage zu führen (vgl. VwGH 10.2.2023, Ra 2022/11/0096, mwN).
20 Dass diese Voraussetzung fallbezogen erfüllt wäre, ist anhand des Zulässigkeitsvorbringens, das im Wesentlichen auf Mietverhältnisse in Genossenschaftswohnungen Bezug nimmt, schon deshalb nicht nachvollziehbar, weil die Revisionswerberin unter den vom Verwaltungsgericht festgestellten Begleitumständen in der Wohnung ihres Sohnes lebt.
21 Abgesehen davon hat das Verwaltungsgericht eine mündliche Verhandlung durchgeführt, in der die Revisionswerberin bzw. ihr Rechtsvertreter entsprechendes Vorbringen erstatten hätten können.
22 Im Übrigen ist der Verwaltungsgerichtshof zur Prüfung einer Verletzung von verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten gemäß Art. 133 Abs. 5 B-VG nicht berufen und können verfassungsrechtliche Rechtsfragen nicht zur Zulässigkeit der Revision führen (vgl. etwa VwGH 23.7.2024, Ra 2024/02/0148; siehe im Übrigen den Ablehnungsbeschluss des Verfassungsgerichtshofes im vorliegenden Fall).
23 In der Revision werden somit keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinn des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG ohne weiteres Verfahren zurückzuweisen.
Wien, am 21. Juli 2026
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