Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Samm und die Hofrätin MMag. Ginthör, den Hofrat Dr. Faber sowie die Hofrätinnen Dr. in Oswald und Dr. Kronegger als Richterinnen und Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. a Janitsch, über die Revision des A F, vertreten durch die TWS Rechtsanwälte OG in St. Pölten, gegen den Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 16. Mai 2025, Zl. LVwG-AV-180/001-2025, betreffend grundverkehrsbehördliche Genehmigung (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya; mitbeteiligte Parteien: 1. Mag. F D, vertreten durch Mag. Christian Puck, Rechtsanwalt in Wien und 2. A S), zu Recht erkannt:
Der angefochtene Beschluss wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Das Land Niederösterreich hat dem Revisionswerber Aufwendungen in der Höhe von € 1.346,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 1.1. Mit Schreiben vom 24. April 2024 beantragte der Erstmitbeteiligte bei der belangten Behörde die Feststellung, dass der zwischen ihm als Geschenknehmer und dem Zweitmitbeteiligten (seinem Onkel) als Geschenkgeber geschlossene Schenkungsvertrag vom 8. November 2016 betreffend ein näher bezeichnetes Grundstück gemäß § 5 Abs. 1 Z 5 des Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes 2007-NÖ 2007 keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe. „Aus Gründen der advokatorischen Vorsicht“ beantragte der Erstmitbeteiligte unter einem die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für dieses Rechtsgeschäft.
2 1.2. Mit Bescheid vom 23. Jänner 2025 erteilte die belangte Behörde den Mitbeteiligten die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für dieses Rechtsgeschäft.
3 Die Behörde ging mit näherer Begründung von der Genehmigungspflicht des Rechtserwerbes aus, weil im vorliegenden Fall der Ausnahmetatbestand des § 5 Abs. 1 Z 5 NÖ GVG 2007 aufgrund von Umgehungshandlungen iSd § 5 Abs. 2 NÖ GVG 2007 nicht anwendbar sei.
4 Sie habe aufgrund eines Grundbuchauszuges vom gegenständlichen Schenkungsvertrag Kenntnis erlangt und daraufhin den Erstmitbeteiligten mit Mandatsbescheid vom 21. März 2024 aufgefordert, binnen vier Wochen einen Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung einzubringen.
5 Im Verfahren habe der Revisionswerber eine rechtzeitige Interessentenerklärung gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 abgegeben. Seine Erklärung, zur Bezahlung eines Kaufpreises in Höhe von € 77.000,--bereit zu sein, unterschreite jedoch den auf Grundlage eines agrartechnischen Amtssachverständigengutachtens festgestellten ortsüblichen, zwischen € 100.346,22 und € 325.447,20 liegenden Verkehrswert des Grundstückes.
6 Mangels Vorliegens eines Interessenten iSd § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 komme der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 daher nicht zum Tragen. Da auch sonst keine Versagungsgründe vorlägen, sei die Genehmigung zu erteilen.
7 2. Die vom Revisionswerber gegen diesen Bescheid erhobene Beschwerde wurde vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit dem angefochtenen Beschluss zurückgewiesen. Die Revision erklärte das Verwaltungsgericht für nicht zulässig.
8 Nach ausführlicher Darstellung des Verfahrensganges stellte das Verwaltungsgericht-soweit für das Revisionsverfahren von Relevanz-fest, der Revisionswerber habe mit Schreiben vom 15. Juli 2024 sein Interesse am Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstückes angemeldet. Als ortsüblich habe er einen Preis in Höhe von € 77.000,--bezeichnet und erklärt, bereit zu sein, maximal diesen Preis zu bezahlen. Überdies habe er eine Finanzierungszusage einer Bank über einen Betrag von € 77.000,--vorgelegt.
9 Der ortsübliche Verkehrswert für das verfahrensgegenständliche Grundstück betrage € 230.525,10. Diese Feststellung stützte das Verwaltungsgericht beweiswürdigend auf das bereits im Behördenverfahren eingeholte agrartechnische Sachverständigengutachten, dem zufolge das Preisband von € 100.346,22 bis € 325.557,20 reiche, woraus sich ein gewogener Mittelwert von € 230.525,10 ergebe. Das Vorbringen des Revisionswerbers in seiner Beschwerde, eine Fläche des Grundstückes „im Ausmaß von über 1000m 2 “ sei nicht landwirtschaftlich nutzbar, vermöge ebensowenig die Unschlüssigkeit des Gutachtens aufzuzeigen wie die Behauptung des Revisionswerbers, die Amtssachverständige habe bestimmte aufgrund ihrer Lage nicht taugliche Vergleichsgrundstücke herangezogen.
10 In Bezug auf den für die Feststellung des ortsüblichen Verkehrswertes maßgeblichen Zeitpunkt ging das Verwaltungsgericht in rechtlicher Hinsicht davon aus, dass dafür-entgegen der Auffassung des Revisionswerbers-nicht die Sachlage im Jahr 2016 maßgeblich sei, sondern die Sachlage im Zeitpunkt der Entscheidung des Verwaltungsgerichtes.
11 Der ortsübliche Verkehrswert sei mit € 230.525,10 deutlich höher als der vom Revisionswerber in der Interessentenerklärung angegebene Betrag von € 77.000,--. Die Interessentenanmeldung des Revisionswerbers entspreche daher nicht den gesetzlichen Anforderungen. Selbst der vom Revisionswerber in seiner Beschwerde genannte Betrag von € 150.000,--liege unter dem festgestellten ortsüblichen Verkehrswert. Einer Nachbesserung des in der Interessentenanmeldung gebotenen Kaufpreises stehe außerdem schon die unmissverständliche Formulierung in der Interessentenerklärung entgegen, der zufolge der Revisionswerber auch im Fall der Ermittlung eines höheren ortsüblichen Preises nur zur Bezahlung von maximal € 77.000,--bereit sei. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stelle keinen nach § 13 Abs. 3 AVG verbesserungsfähigen Mangel dar.
12 Die nicht ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses iSd § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 bewirke, dass der Betreffende nicht Interessent und nicht Partei des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens werde. Die Beschwerde des Revisionswerbers sei daher zurückzuweisen gewesen.
13 3. Der Verwaltungsgerichtshof hat über die dagegen gerichtete außerordentliche Revision nach Durchführung eines Vorverfahrens, in dem die belangte Behörde und der Erstmitbeteiligte jeweils eine Revisionsbeantwortung erstatteten, erwogen:
14 4. Das Niederösterreichische Grundverkehrsgesetz 2007-GVG 2007, LGBl. 6 800-5 in der im Revisionsfall maßgeblichen Fassung LGBl. Nr. 38/2019, lautet auszugsweise:
„1. Abschnitt
Allgemeine Bestimmungen
§ 1
Ziele
Ziel des Gesetzes ist
1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
(...)
§ 2
Geltungsbereich
Dieses Gesetz gilt für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an
1. land-und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohngebäuden und Wirtschaftsbauwerken oder Teilen dieser Bauwerke;
(...)
§ 3
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:
(...)
4. Interessent oder Interessentin ist bzw. sind:
a) wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1);
b) mehrere bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2, die gemeinsam bereit sind (Interessentengemeinschaft), anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage sind, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1);
c) der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die land- und forstwirtschaftliche Boden-und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H., wenn sie bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen und sich verpflichtet, alle land-und forstwirtschaftlichen Grundstücke innerhalb von fünf Jahren an bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen weiterzugeben (§ 1 Z 1).
(...)
2. Abschnitt
Rechtserwerb an land-und forstwirtschaftlichen Grundstücken
§ 4
Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte
(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land-und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.
(2) Andere Rechtsgeschäfte über land-und forstwirtschaftliche Grundstücke bedürfen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn durch sie derselbe wirtschaftliche Zweck erreicht wird, wie durch ein in Abs. 1 angeführtes Rechtsgeschäft (Umgehungsgeschäfte).
(...)
§ 5
Ausnahmen
(1) Genehmigungsfrei ist ein Rechtsgeschäft nach § 4, wenn
(...)
5. das Rechtsgeschäft zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern oder Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, zwischen Geschwistern oder mit Ehegatten oder eingetragenen Partnern von Geschwistern, weiters zwischen Onkeln und Tanten einerseits sowie Neffen und Nichten und deren Ehegatten oder deren eingetragenen Partnern andererseits abgeschlossen wird;
(...)
(2) Verboten sind Umgehungshandlungen zur Erschleichung von den in Abs. 1 angeführten Ausnahmetatbeständen.
§ 6
Genehmigungsvoraussetzungen
(...)
(2) Die Grundverkehrsbehörde hat einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land-und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn
1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;
(...)
4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.
(...)
3. Abschnitt
Behörde und Verfahren im land-und forstwirtschaftlichen Grundverkehr
(...)
§ 10
Antrag
(1) Der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin muss innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.
(...)
§ 11
Verfahren vor der Grundverkehrsbehörde
(...)
(2) Die Grundverkehrsbehörde hat im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:
1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;
2. Grundstücksnummer;
3. Katastralgemeinde;
4. Flächenausmaß;
5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.
Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.
(3) Die Anmeldefrist beträgt drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
(4) Die Gemeinden haben ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
(5) Die Kundmachung ist von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
(6) Gleichzeitig mit der Anmeldung ist die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.
(...)
6. Abschnitt
Gemeinsame Bestimmungen
§ 25
Zivilrechtliche Wirkung der Verkehrsbeschränkung
Solange die nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung nicht erteilt wurde, darf das zugrundeliegende Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam. Gleiches gilt, wenn die Behörde von einem Rechtstitel Kenntnis erlangt und nicht binnen einer Frist von vier Wochen nach Aufforderung durch die Behörde die erforderliche Genehmigung beantragt wird.
§ 26
Zulässigkeit der grundbücherlichen Eintragung
(1) Ein nach diesem Gesetz genehmigungspflichtiger Rechtserwerb darf im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchsgesuch die rechtskräftige Genehmigung angeschlossen ist. Der Umstand, dass es sich um kein land-und forstwirtschaftliches Grundstück handelt, ist durch eine rechtskräftige Entscheidung oder öffentliche Urkunde nachzuweisen. Ein solcher Nachweis ist nicht zu erbringen, wenn das Grundbuchsgericht mit Sicherheit annehmen kann, dass es sich um kein land-und forstwirtschaftliches Grundstück handelt.
(...)
§ 27
Unwirksamkeit der Eintragung
(1) Besteht ein begründeter Verdacht, dass eine Eintragung eines genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäftes ohne eine nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung im Grundbuch durchgeführt wurde, hat die Behörde von Amts wegen mit Bescheid ein Verfahren einzuleiten, in dem geprüft wird, ob die nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung für das Rechtsgeschäft vorliegt. Gleichzeitig hat sie den Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin aufzufordern, binnen vier Wochen den Antrag auf Genehmigung des Rechtserwerbes einzubringen.
(...)
11. Abschnitt
Straf-, Übergangs- und Schlussbestimmungen
§ 38
Strafbestimmungen, Nutzungsverbot
(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer
1. Anträge gemäß §§ 10, 22, 30 und 32 nicht fristgerecht stellt;
(...)
(4) Sofern die Tat nicht den Tatbestand einer in die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte fallenden strafbaren Handlung bildet, begeht eine Verwaltungsübertretung und ist von der Grundverkehrsbehörde mit einer Geldstrafe bis € 21.800,--, im Falle der Uneinbringlichkeit mit einer Ersatzfreiheitsstrafe bis zu 3 Wochen zu bestrafen.
(...)“
15 5. Die Revision bringt zu ihrer Zulässigkeit u.a. vor, das Verwaltungsgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass der Verkehrswert des verfahrensgegenständlichen Grundstückes im Zeitpunkt der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung maßgeblich sei. Im Fall einer Umgehungskonstruktion bzw. einer verspäteten Antragstellung-§ 10 Abs. 1 NÖ GVG 2007 schreibe die Antragstellung binnen drei Monaten ab Vertragsabschluss vor-habe die Verkehrswerterhebung bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. auf den Zeitpunkt des Ablaufes der Frist nach § 10 Abs. 1 NÖ GVG 2007 zu erfolgen. Diesbezüglich fehle ebenso Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes wie zur Frage, ob der ortsübliche Verkehrswert iSd NÖ GVG 2007 eine Untergrenze darstelle. Der Revisionswerber habe mit dem in seiner Interessentenerklärung genannten Betrag nämlich sowohl die im „ursprünglichen Rechtsgeschäft“ (gemeint: in einem im Jahr 2015 zwischen dem damaligen Eigentümer und dem Erstmitbeteiligten abgeschlossenen Kaufvertrag) als auch die im gegenständlichen Schenkungsvertrag bedungene Gegenleistung überschritten.
16 Im Hinblick auf dieses Vorbringen ist die Revision zur Klarstellung der Rechtslage in Bezug auf die Beurteilung des ortsüblichen Verkehrswertes nach § 3 Z 4 und § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 zulässig.
17 6. Sie ist auch berechtigt:
18 6.1. Der Revisionswerber wendet sich gegen die Annahme des Verwaltungsgerichtes, seine Interessentenanmeldung habe nicht den Vorgaben des § 3 Z 4 lit. a und § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 entsprochen, weil lediglich die Bereitschaft zur Bezahlung eines geringeren als des ortsüblichen Verkehrswertes des Grundstückes erklärt und glaubhaft gemacht worden sei.
19 Die Voraussetzungen für die Erlangung der Interessentenstellung finden sich einerseits in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 und andererseits in § 11 NÖ GVG 2007. Während die erstgenannte Bestimmung bestimmte inhaltliche Anforderungen für die Erlangung der Interessentenstellung normiert, trifft § 11 NÖ GVG 2007 nähere Verfahrensbestimmungen, die festlegen, wie das Interesse am Grundstückserwerb im laufenden Genehmigungsverfahren geltend zu machen ist (siehe dazu etwa VwGH 15.10.2024, Ra 2024/11/0073, mwN).
20 Nach § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 ist Interessent ein bäuerlicher Landwirt iSd § 3 Z 2 NÖ GVG 2007, der bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder Verpächter lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.
21 Die Erlangung der Parteistellung setzt nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 eine ordnungsgemäße Anmeldung voraus. Dafür ist nach dieser Bestimmung gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und es sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer (Verpächter udgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.
22 6.2. Die Argumentation des Revisionswerbers geht zunächst dahin, er habe die Voraussetzungen des § 3 Z 4 lit. a iVm § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 schon deswegen erfüllt, weil er sich in seiner Interessentenerklärung zur Bezahlung eines Kaufpreises in Höhe von € 77.000,--bereit erklärt habe, welcher höher sei als jener, der in dem im September 2015 zwischen dem damaligen Eigentümer und dem Erstmitbeteiligten abgeschlossenen Kaufvertrag vereinbart worden sei (€ 76.834,90), und welcher in Bezug auf die Gegenleistung auch den gegenständlichen Schenkungsvertrag übersteige.
23 Es kommt für die Erlangung der Interessentenstellung allerdings nicht auf einen Vergleich zwischen dem vom Revisionswerber in der Interessentenerklärung genannten Preis mit einer im verfahrensgegenständlichen Vertrag bedungenen (aufgrund der Natur des Schenkungsvertrages nicht bestehenden) Gegenleistung an.
24 Der Revisionswerber übersieht mit seiner Argumentation nämlich, dass nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007-zusätzlich zur Bereitschaft zur Erfüllung der sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder Verpächter lebensnotwendigen Vertragsbedingungen-die Bereitschaft zur „Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes“ erforderlich ist.
25 Beim ortsüblichen Verkehrswert im Sinne dieser Bestimmungen handelt es sich um den (wahren) ortsüblichen Verkehrswert, welcher gemäß § 39 Abs. 2 AVG von Amts wegen festzustellen ist (vgl. VwGH 29.10.2020, Ra 2020/11/0039, mit Hinweis auf VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025, Rn. 49 und 51).
26 Demgegenüber wird in § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 nicht auf die Höhe der im zu genehmigenden Vertrag zwischen den Vertragsparteien bedungenen Gegenleistung abgestellt (vgl. VfGH 22.2.2013, B 1116/12). Auch wenn der vertraglich bedungene Preis niedriger ist als der ortsübliche Verkehrswert-oder, wie im vorliegenden Fall eines Schenkungsvertrages, keine Gegenleistung bedungen wurde-, hängt die Interessenteneigenschaft von der Bereitschaft zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes ab (zu einem Fall, in dem der vertraglich bedungene Preis den ortsüblichen Verkehrswert unterschritt, siehe VfSlg. 10.449/1985 betreffend das NÖ GVG 1973; vgl. auch Schneider , Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, 1996, 188).
27 Wenn § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 für die Erlangung der Interessenteneigenschaft die Bereitschaft zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes vorschreibt, ist damit nicht die Höhe der Gegenleistung, sondern der Zweck und der Umfang des Rechtsgeschäftes angesprochen (Übertragung des Eigentumsrechtes oder Überlassung zur Nutzung, vgl. § 4 Abs. 1 NÖ GVG 2007; Erfassung der gesamten Liegenschaft, vgl. idZ Müller in Lienbacheret al, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer, 57. ErgLfg., § 3 NÖ GVG 2007 Anm. 286).
28 § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 verlangt somit für die Erlangung der Interessenteneigenschaft jedenfalls, also unabhängig von Art und Inhalt des genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäftes, die Bereitschaft zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes.
29 6.3. In der Revision wird in Bezug auf die Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes des verfahrensgegenständlichen Grundstückes weiters vorgebracht, das Verwaltungsgericht habe als Bewertungsstichtag zu Unrecht den Zeitpunkt der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung im Jahr 2025, nicht jedoch den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgesetzt. Während der langen Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss im Jahr 2016 und dem Entscheidungszeitpunkt habe eine starke Wertsteigerung stattgefunden, wodurch der Genehmigungswerber profitiere und der Revisionswerber benachteiligt werde, wenn zwecks Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes auf den Zeitpunkt der Entscheidung des Verwaltungsgerichtes abgestellt werde.
30 Mit diesem Vorbringen ist der Revisionswerber im Recht:
31 Der Zweck der Interessentenregelungen besteht in der Verfolgung des allgemeinen in § 1 Z 1 und Z 2 NÖ GVG 2007 genannten grundverkehrsrechtlichen Zieles der Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land-und Forstwirtschaft. Dies ist schon aus dem Verweis auf § 1 Z 1 NÖ GVG 2007 in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 und der Bezugnahme auf die allgemeinen Zielsetzungen des Gesetzes in § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 ersichtlich.
32 Das Erreichen der in § 1 Z 1 und Z 2 bzw. § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 normierten Zielsetzungen wird u.a. dann gefährdet, wenn der von den Vertragsparteien bedungene Preis erheblich über dem Verkehrswert liegt, wird damit doch für Landwirte die Chance, zu für sie wirtschaftlich vertretbaren Preisen land-und forstwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben, wesentlich verringert (vgl. VfSlg. 15.138/1998; siehe auch VfSlg. 5831/1968; siehe idZ auch Müller in Lienbacheret al, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer, 57. ErgLfg., § 3 NÖ GVG 2007, Anm. 295). Daher stellt es auch einen ausdrücklichen Versagungsgrund für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung dar, wenn die vertraglich bedungene Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt (§ 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007).
33 Vor diesem Hintergrund dient die Anknüpfung der Interessenteneigenschaft an die Bereitschaft und Fähigkeit des Interessenten zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes (vgl. § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007) nicht nur dem Schutz des Vertragspartners des Erwerbers (siehe dazu VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172), sondern entsprechend der allgemeinen Zielsetzung des Gesetzes auch der Ermöglichung des Erwerbes von landwirtschaftlichen Grundstücken zu ortsüblichen Preisen durch Landwirte.
34 Diese Zielsetzung würde etwa dann vereitelt, wenn die Interessenteneigenschaft von der Bereitschaft zur Bezahlung der vertraglich bedungenen Gegenleistung, nicht jedoch des ortsüblichen Verkehrswertes abhinge. Dass dies nicht der Fall ist, wurde bereits erörtert (Pkt. 6.2.).
35 Die genannten Zielsetzungen können aber auch dann konterkariert werden, wenn-wie im vorliegenden Fall-zwischen dem Vertragsabschluss und der Durchführung des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens ein langer Zeitraum liegt, in dem das verfahrensgegenständliche Grundstück eine erhebliche Wertsteigerung erfährt.
36 Fallbezogen gingen die belangte Behörde sowie das Verwaltungsgericht vom Nichtvorliegen des Ausnahmetatbestandes des § 5 Abs. 1 Z 5 NÖ GVG 2007 aufgrund von Umgehungshandlungen aus, die zum Ziel hatten, grundverkehrsbehördliche Bestimmungen über die Genehmigungspflicht von Rechtsgeschäften zu unterlaufen, und die im Ergebnis dazu führten, dass der gegenständliche Genehmigungsantrag betreffend den im Jahr 2016 geschlossenen Schenkungsvertrag erst im Jahr 2024 „aus advokatorischer Vorsicht“ gestellt wurde.
37 Hinge in einer solchen Konstellation die Erlangung der Interessenteneigenschaft von der Bereitschaft zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Abgabe der Interessentenerklärung oder zum Entscheidungszeitpunkt ab, läge es in der Hand der Vertragspartner-gleichsam mit der künftigen Wertentwicklung spekulierend und aus den durch Umgebungshandlungen im Sinn von § 5 Abs. 2 NÖ GVG 2007 geschaffenen Gegebenheiten Nutzen ziehend-, durch entsprechend verspätete Antragstellung die Parteirechte des Interessenten und die Ziele des NÖ GVG 2007 zu unterminieren.
38 Gerade in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem ein gesetzlich geforderter Genehmigungsantrag erst (um Jahre) verspätet (bzw. überhaupt erst nach Aufforderung durch die Grundverkehrsbehörde gemäß § 25 zweiter Satz NÖ GVG 2007) gestellt wurde, bestünde die Gefahr, dass die Ziele des NÖ GVG 2007 aufgrund von Umgehungshandlungen endgültig vereitelt werden, wenn durch eine solche Verzögerung der Grundstückserwerb durch einen landwirtschaftlichen Interessenten faktisch verhindert wäre.
39 Genehmigungspflichtig ist ein bestimmtes Rechtsgeschäft. Nach dem System des NÖ GVG 2007 wird ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Abschluss dieses Rechtsgeschäftes und der Durchführung des Genehmigungsverfahrens vorausgesetzt. So schreibt § 10 Abs. 1 NÖ GVG 2007 vor, dass der Rechtserwerber innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss um grundverkehrsbehördliche Genehmigung ansuchen muss. Sollte entgegen den Vorgaben des § 26 NÖ GVG 2007 ein genehmigungspflichtiger Rechtserwerb bereits vor rechtskräftiger Genehmigung verbüchert worden sein, so hat die Behörde gemäß § 27 Abs. 1 NÖ GVG 2007 den Rechtserwerber aufzufordern, den Antrag auf Genehmigung binnen vier Wochen einzubringen. Die Bedeutung, die das NÖ GVG 2007 der engen zeitlichen Abfolge von Vertragsabschluss und Durchführung des Genehmigungsverfahrens beimisst, zeigt sich auch daran, dass die Nichteinhaltung der Antragsfrist des § 10 Abs. 1 NÖ GVG 2007 gemäß § 38 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG 2007 verwaltungsstrafbewehrt ist.
40 Insbesondere durch die Antragsfrist des § 10 Abs. 1 NÖ GVG 2007 sowie die Normierung einer bloß dreiwöchigen Anmeldefrist (§ 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007) trifft das Gesetz insgesamt enge zeitliche Vorgaben, die es gewährleisten sollen, dass ein am Grundstückserwerb interessierter Landwirt zum Zeitpunkt der Abgabe der Interessentenerklärung ein rechtsverbindliches Anbot stellt, bei welchem davon ausgegangen werden kann, dass es den tatsächlichen ortsüblichen Verkehrswert des Grundstückes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Wesentlichen abbildet.
41 Es entspricht daher sowohl der Systematik als auch den dargestellten Zielsetzungen des NÖ GVG 2007, wenn die Interessenteneigenschaft, deren Bestehen die Nichtbewilligung des mit einem Nicht-Landwirt abgeschlossenen Rechtsgeschäftes nach sich ziehen kann, anhand eines „alternativen Geschäftes“, welches der Veräußerer bzw. Nutzungsüberlasser mit einem Landwirt abschließen könnte, beurteilt wird. Dafür kann aber in der gegenständlichen Konstellation nur der ortsübliche Verkehrswert im Zeitpunkt des Abschlusses des genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäftes und nicht-wie vom Verwaltungsgericht angenommen-zum Zeitpunkt der Entscheidung im Genehmigungsverfahren maßgeblich sein.
42 6.4. Indem das Verwaltungsgericht die Interessenteneigenschaft des Revisionswerbers schon aus dem Grund verneinte, dass er in seiner Interessentenanmeldung nicht die Bereitschaft zur Bezahlung des zum Entscheidungszeitpunkt des Verwaltungsgerichtes bestehenden ortsüblichen Verkehrswertes des Grundstückes erklärte, hat es seinen Beschluss mit Rechtswidrigkeit des Inhaltes belastet.
43 7. Der angefochtene Beschluss war nach dem oben Gesagten gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben.
44 Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG iVm der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 13. Mai 2026
Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
Rückverweise
RIS