Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. N. Schaller als Vorsitzenden sowie die Richterin Dr. Miljevic-Petrikic und die KR Ing. Mag. Übellacker in der Rechtssache der klagenden Partei A* , geb **, **, vertreten durch Dr. Andreas Ladstätter, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1. B* GmbH&Co KG (FN **), **, und 2. C* GmbH (FN **), **, beide vertreten durch Mag. Alexander Rimser, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 63.708,01, über die Berufung der beklagten Parteien (Berufungsinteresse EUR 34.666,67) gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 14.2.2025, **-20, in nicht öffentlicher Sitzung
I. zu Recht erkannt:
Der Berufung wird teilweise nicht Folge gegeben und das angefochtene Urteil, dessen klagsabweisender Teil unbekämpft in Rechtskraft erwachsen ist, in seinem klagsstattgebenden Teil insoweit bestätigt, dass dieser als Teilurteil einschließlich des in Rechtskraft erwachsenen Teils wie folgt zu lauten hat:
„1. Die Klageforderung besteht mit EUR 43.545,26 zu Recht.
2. Die Gegenforderungen bestehen nicht zu Recht.
3. Die beklagten Parteien sind daher zu ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei EUR 43.545,26 samt 4 % Zinsen seit 6.8.2024 binnen 14 Tagen zu zahlen.“
Die darauf entfallende Kostenentscheidung für beide Instanzen bleibt der Endentscheidung vorbehalten.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
II. den
B e s c h l u s s
gefasst:
Im Übrigen, nämlich in Ansehung der Verurteilung der Beklagten zur Zahlung eines weiteren Betrags von EUR 15.946,67 samt 4 % Zinsen ab Klagseinbringung sowie 4 % Zinsen aus EUR 52.357,67 ab Klagseinbringung bis 2.7.2024 und aus EUR 24.653,67 von 3.7.2024 bis 5.8.2024 wird der Berufung der beklagten Parteien Folge gegeben, das angefochtene Urteil in diesem Umfang aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Die darauf entfallenden Kosten des Berufungsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Entscheidungsgründe:
Nach Rücktritt vom Kaufvertrag über den Erwerb von Anteilen an einer Liegenschaft macht die Klägerin Schadenersatz gegen die Beklagten geltend.
Die Klägerin ist ukrainische Staatsbürgerin und beabsichtigte im Jahr 2023 eine Wohnung zu erwerben. Die Erstbeklagte ist im Geschäftszweig Handel mit Immobilien tätig. Die Zweitbeklagte ist deren unbeschränkt haftende Gesellschafterin.
Die Klägerin stieß im Februar/März 2023 auf eine von D* geschaltete Onlineanzeige der Wohnung und besichtigte diese in deren Beisein. Im Anschluss daran übermittelte D* der Klägerin ein Exposé der Wohnung, in welchem sie als Ansprechpartnerin angeführt ist.
D* trat gegenüber der Klägerin als Maklerin auf und der Klägerin war bewusst, dass diese für ihre Tätigkeit eine Provision fordern werde, wenngleich deren Höhe damals noch nicht gesondert besprochen oder vereinbart worden war. D* war tatsächlich vom GF der Zweitbeklagten als Maklerin mit der Vermittlung auch der hier gegenständlichen Wohnung betraut worden. Daneben hatte D* mit der Fa E* GmbH (in der Folge: Fa E*) vorrangig aus steuerlichen Gründen eine Kooperationsvereinbarung, die es ihr ermöglichen sollte, Provisionen aus Verträgen, die sie vermittelt hatte, über die Fa E* zu „verrechnen“, wobei dazu gegenüber den Auftraggebern die Fa E* Vertragspartnerin der Provisionsvereinbarung werden sollte.
D* diente der Klägerin und ab dessen Beauftragung ab ca Ende März 2023 auch ihrem Rechtsanwalt laufend als Ansprechperson für diverse Auskünfte und kümmerte sich um Übermittlung von ihr angeforderter Unterlagen in Zusammenhang mit der Wohnung.
Am 11.07.2023 übermittelte die Fa E* zunächst an die Rechtsvertretung der Klägerin die von D* vorweg unterfertigte und mit 6.6.2023 datierte schriftliche Provisionsvereinbarung zwischen der Fa E* und der Klägerin über 2 % des vereinbarten Kaufpreises (= brutto EUR 18.720), der die Klägerin nach Weiterleitung an sie zustimmte und die sie schließlich unterfertigt an D* retournierte.
Am 14.7.2023 schlossen die Erstbeklagte als Verkäuferin und die Klägerin als Käuferin einen notariell beglaubigten Kaufvertrag über den Erwerb von Wohnungseigentumsanteilen an der EZ **, GB **, mit der Grundstücksanschrift **, an welchen Wohnungseigentum begründet wird, sodass der kaufenden Partei Wohnungseigentum an ihrem Wohnungseigentumsobjekt samt Zubehörwohnungseigentum an Nebenflächen (Garten, etc.) zukommt um den Kaufpreis von EUR 780.000. Die verkaufende Partei hat zugesagt, das Badezimmer nach den Wünschen der kaufenden Partei zu adaptieren.
Die Bezahlung des Kaufpreises sollte binnen 14 Tagen nach Kaufvertragsunterzeichnung und dessen rechtskräftiger Genehmigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz auf das genannte Treuhandkonto überwiesen werden. Ebenfalls sollten binnen dieser Frist die Grunderwerbsteuer von EUR 27.704 sowie die Eintragungsgebühr von EUR 8.707 auf das Konto für Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr überwiesen werden.
Die tatsächliche Übergabe des Vertragsobjektes sollte 4 Wochen nach Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Erwerbes, nicht jedoch vor treuhändigem Erlag des Kaufpreises, der GrESt und Eintragungsgebühr erfolgen.
Die Klägerin bezahlte am 8.9.2023 die von der E* verrechnete Provision von EUR 18.720. Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Erwerbs der Wohnung durch die Klägerin erfolgte mit Bescheid vom 28.8.2023, der am 4.9.2023 in Rechtskraft erwuchs.
Am 4.9.2023 überwies die Klägerin den Kaufpreis von EUR 780.000, die Grunderwerbsteuer von EUR 27.704 sowie die Eintragungsgebühr von EUR 8.707 an den Treuhänder. Die Kosten für die Vertragsabwicklung durch die F* GmbH von EUR 11.532,00 beglich die Klägerin am 8.9.2023, jene der notariellen Beglaubigung des Kaufvertrages von EUR 701,44 am 24.7.2023.
Die Finanzmittel für diese Anschaffungen und Ausgaben stammten ursprünglich vom Vater der Klägerin, der ihr diese Ende August/Anfang September 2023 in Form einer unentgeltlichen Zuwendungsvereinbarung über ein slowakisches Bankkonto zur Verfügung stellte. Vereinbart wurde dabei, dass im Verhältnis zwischen der Klägerin und ihrem Vater eine Rückzahlung dieser Finanzmittel oder eine Verzinsung ausdrücklich ausgeschlossen wird. Jedenfalls ab diesem Zeitpunkt hätte die Klägerin diese Finanzmittel und damit auch den Kaufpreis auch alternativ verwenden bzw veranlagen können, hätte sie diese nicht zur Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen beim Treuhänder erlegt, und damit zumindest den gesetzlichen Zinssatz lukrieren können (FS 1).
Der Erstbeklagten ist nicht gelungen, weitere Wohnungen im Haus zu verkaufen, sodass sie zur Abdeckung der Zinsen aus der laufenden Finanzierung dazu übergegangen war, sämtliche anderen Wohnungen auf der in einer Wohnzone gelegenen Liegenschaft über Online Plattformen Kurzzeit zu vermieten. Da dies bei der Klägerin auf wenig Gegenliebe stieß und die Beklagten befürchteten, die Klägerin werde wegen der Kurzzeitvermietung rechtliche Schritte einleiten, was für eine weitere Verwertung der (gesamten) Liegenschaft hinderlich sein könnte, entschied die Erstbeklagte, die Wohnung entgegen der vertraglichen Verpflichtung nicht an die Klägerin zu übergeben. Aus diesem Grund wurden auch weder die Sanitärräume fertiggestellt noch weitere Schritte zur Übergabe der Wohnung oder zur Begründung von (Wohnungs)eigentum gesetzt.
Nachdem die Erstbeklagte auf die weiteren Aufforderungsschreiben des Vertreters der Klägerin, der auf Einhaltung der vertraglichen Zusagen drängte, schließlich gar nicht mehr reagierte, wies dieser im anwaltlichen Schreiben vom 8.1.2024 ausdrücklich auf die bereits seit langem abgelaufene Frist zur Übergabe der Wohnung, Begründung von Eigentum und Fertigstellung der geschuldeten Sanierungsarbeiten hin und setzte bis zum 30.1.2024 eine Nachfrist, widrigenfalls bereits zu diesem Zeitpunkt der Vertragsrücktritt erklärt wird. Eine Reaktion der Erstbeklagten auf diese Aufforderung erfolgte nicht und der Vertreter der Klägerin erklärte in der Folge den Rücktritt für wirksam.
In einer von beiden Seiten unterfertigten Auflösungserklärung vom 23.2.2024 hielten die Klägerin und die Erstbeklagten auszugsweise wie folgt fest:
„[...]
1.1. Die Vertragsparteien haben am 14.7.2023 einen Kaufvertrag über vorläufige 178/2368 Anteile, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 5, einschließlich Zubehör-Wohnungseigentum an Einlagerungsraum 5, ob der Liegenschaft EZ **, GB **, Bezirksgericht Innere Stadt Wien, abgeschlossen.
[...]
1.3. Aufgrund von Verzug der verkaufenden Partei erklärte die kaufende Partei mit Schreiben vom 8.1.2024 unter Setzung einer Nachfrist (bis zum 30.1.2024) den Rücktritt vom Kaufvertrag. Infolge des unveränderten Zustandes nach Ablauf der Nachfrist war der Rücktritt vom Vertrag rechtswirksam. Dies wurde der verkaufenden Partei von der kaufenden Partei mit Schreiben vom 3.2.2024 ausdrücklich mitgeteilt.
[...]
2. Auflösung ex tunc, Rückabwicklung
2.1. Die Vertragsparteien halten die rückwirkende (ex tunc) Auflösung und Rückabwicklung des obgenannten Kaufvertrages ausdrücklich fest. Sämtliche wechselseitigen Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag vom 14.7.2023 sind erloschen. Die Vertragsparteien erklären ausdrücklich, sämtliche Rechtshandlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugehen, die für die Durchführung der gegenständlichen Auflösungsvereinbarung notwendig sind.
2.2. Auf allfällige Ansprüche der kaufenden Partei aufgrund des Vertragsrücktritts wird ausdrücklich nicht verzichtet, bleiben durch die gegenständliche Auflösungsvereinbarung unberührt und sind diese außerhalb der gegenständlichen Vereinbarung geltend zu machen. Davon sind insbesondere die von der kaufenden Partei bereits geltend gemachten Schadenersatzansprüche umfasst.
[...]
2.4. Der Kaufpreis wird zuzüglich der Zinsen und abzüglich der Bankspesen auf das Konto bei der G* ...lautend auf die kaufende Partei überwiesen.
[...]
2.6. Die Grunderwerbsteuer in Höhe von EUR 27.704 wird nach der Rückforderung vom Finanzamt gemäß § 17 GrEStG und tatsächlichem Eingang bei der Treuhänderin auf das Konto ... lautend auf die kaufende Partei überwiesen.
2.7. Die Eintragungsgebühr die Eintragungsgebühr in Höhe von EUR 8.707 wird auf das Konto bei der G* ...lautend auf die kaufende Partei überwiesen.
[...]“
Die Klägerin forderte aufgrund ihres Rücktrittes vom Kaufvertrag D* bzw die Fa E* unter Anführung des maßgeblichen Sachverhaltes mit Schreiben vom 5.7.2024 zur Rückzahlung der geleisteten Provision auf, wobei diese die Rückzahlung derzeit ausdrücklich verweigerte und erklärte, der Ausgang dieses Verfahren sei jedenfalls abzuwarten.
Die Rückzahlung des an den Treuhänder geleisteten Kaufpreises an die Klägerin erfolgte am 19.3.2024, die Grunderwerbsteuerrefundierung am 3.7.2024. Zur Rücküberweisung der Eintragungsgebühr in Höhe von EUR 8.707 an die Klägerin kam es am 6.8.2024.
Die Klägerin begehrt die Zahlung von zuletzt EUR 63.708,01 s.A. und brachte (soweit im Berufungsverfahren noch von Relevanz) vor, sie sei aufgrund des schuldhaften Verzuges der Erstbeklagten berechtigt vom Vertrag zurückgetreten und die Erstbeklagte habe ihr den dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen. Die ursprünglich vom Vater der Klägerin stammenden Finanzmittel für den Erwerb der Wohnung seien ihr zuvor ausdrücklich zugewendet worden, weshalb sie darüber hätte disponieren können. In der Zeit, in der die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr noch nicht rücküberwiesen worden seien, habe die Klägerin in ihrem Vermögen einen Schaden erlitten.
Der Klägerin seien folgende frustrierten Aufwendungen entstanden: Provisionszahlung an die Maklerin (EUR 18.720), Grunderwerbsteuer (EUR 27.704), Eintragungsgebühr (EUR 8.707), Kosten des Treuhänders für die Vertragsabwicklung (EUR 11.532), Kosten der notariellen Beglaubigung (EUR 701,44), Kosten der nur für die Wohnung angeschafften und ansonsten für die Klägerin unbrauchbaren Sanitäreinrichtung (EUR 2.623,83) sowie mit dem Erwerb der Liegenschaft in Zusammenhang stehende zweckmäßige Rechtsanwaltskosten (EUR 14.184,07).
Zudem begehre die Klägerin den Ersatz von 4 % aus EUR 780.000 von 4.9.2024 (Erlag beim Treuhänder) bis zur Rücküberweisung am 8.3.2024 von EUR 15.946,67. Die Klägerin habe in dieser Zeit über ihr Geld nicht verfügen können, das sie sonst hätte veranlagen können, wodurch sie zumindest gesetzliche Zinsen lukriert hätte. Nach zwischenzeitiger Rückzahlung der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr hafte der zuletzt begehrte Betrag aus.
Die Beklagten bestritten und wendeten ein, das Projekt sei nicht über einen Makler zum Verkauf angeboten worden, D* sei nicht berechtigt gewesen, von der Klägerin eine Provision zu fordern. Die Fa E* sei nicht verdienstlich tätig geworden und verfüge auch über keine entsprechende Gewerbeberechtigung. Der Rechtsvertreter der Klägerin hätte erkennen müssen, dass die Zahlung der Provision zu Unrecht erfolgt sei. Die Erstbeklagte sei zur Rückforderung der Provision nicht passiv legitimiert. Zinsen aus dem Kaufpreis stünden nicht zu, da die Erstbeklagte den Kaufpreis nicht erhalten habe, Alternativveranlagungen seien nicht nachgewiesen worden. Zudem sei der Klägerin das Geld nur für den Ankauf der Wohnung gegeben worden, eine andere Verwendungsmöglichkeit habe für sie nicht bestanden. Die Beklagten wendeten weiters Gegenforderungen ein.
Mit dem angefochtenen Urteil erkannte das Erstgericht die Klagsforderung mit EUR 59.491,93 als zu Recht bestehend, die Gegenforderungen hingegen als nicht zu Recht bestehend und verpflichtete die Beklagen zur ungeteilten Hand zur Zahlung von EUR 59.491,93 samt 4 % Zinsen aus EUR 95.902,93 ab Klagseinbringung bis 2.7.2024, aus EUR 68.198,93 vom 3.7.2024 bis 5.8.2024 sowie aus EUR 59.491,93 seit 6.8.2024. Das Mehrbegehren von EUR 4.216,08 samt je 4 % Zinsen aus EUR 4.216,08 ab Klagseinbringung bis 2.7.2024, aus EUR 31.920,08 von 3.7.2024 bis 5.8.2024 sowie aus EUR 40.627,08 seit 06.08.2024 wies es hingegen (unbekämpft) ab.
Es traf neben dem eingangs zusammengefasst wiedergegebenen Sachverhalt die auf den Seiten 6 bis 22 der Urteilsausfertigung wiedergegebenen Feststellungen, auf die verwiesen wird. Rechtlich führte es aus, aufgrund des verschuldeten Verzugs der Erstbeklagten mit der Erbringung der ihr vertraglich obliegenden Leistungen habe sie der Klägerin sämtliche dadurch entstandenen Nachteile zu ersetzen. Die Haftung der Zweitbeklagten ergebe sich aus ihrer Stellung als Komplementärin. Der Klägerin seien die nunmehr frustrierten Kosten der Vertragserrichtung und des Treuhänders, der notariellen Beglaubigung des Kaufvertrages sowie die von ihr abgeführten Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr zu ersetzen, weil dadurch, dass ihr zeitweise die Geldmittel nicht zur Verfügung gestanden seien, ihre Dispositionsmöglichkeit eingeschränkt gewesen sei und die Zusammensetzung ihres Vermögens nicht ihrem Willen entsprochen habe. Es sei daher sachgerecht, bis zur Rückführung dieser Beträge einen Anspruch der Klägerin zu bejahen. Auch sei der Ankauf von nur zum Einbau und zur Verwendung in Sanitärräumlichkeiten der Wohnung geeigneten Sanitärgegenständen für die Klägerin frustriert.
Ähnliches gelte für auch für die tatsächlich geleistete Provisionszahlung (EUR 18.720,00), weil das Vermögen der Klägerin um diesen Betrag vermindert sei. Der Schädiger könne sich nicht darauf berufen, dass eine solche Vereinbarung schon ursprünglich nicht geschlossen hätte werden dürfen (vor Eintritt des Schadens könne kein Verstoß gegen die Schadenminderungspflicht vorliegen), und auch nicht darauf, dass die Möglichkeit bestünde, die geleistete Provision von einem Dritten gerichtlich zurückzufordern. Eine Verletzung der Schadenminderungspflicht liege nicht vor, da die Klägerin die Maklerin bereits zur Rückzahlung aufgefordert habe; diese habe aber (nicht zuletzt aufgrund des anhängigen Verfahrens) die Rückzahlung verweigert.
Die Beklagten hätten weiters für jene Vertretungskosten einzustehen, die durch ihre Vertragsverletzung entstanden seien. Die Ersatzfähigkeit sei jedoch auf jene Kosten beschränkt, die im Vertrauen auf die Gültigkeit des Vertrages angefallen seien. Vor Eingehen einer vertraglichen Bindung entstandene Kosten wären indes auch dann entstanden, wenn es zu keiner Übereinkunft gekommen wäre. Ausgehend von den obigen Erwägungen komme daher ein Ersatzanspruch (nur) hinsichtlich der auf die mit Honorarnoten HN 295-2023 und HN 18-2024 verzeichneten Kosten und Leistungen in Betracht.
Voraussetzung für die Geltendmachung eines Zinsschadens sei der Eintritt eines Schadens im Vermögen des Geschädigten, nicht eine Bereicherung im Vermögen des Schädigers. Erlege die Klägerin im Vertrauen auf ein vertragskonformes Verhalten der Erstbeklagten einen Kaufpreis und könne sie deshalb über diesen Geldbetrag, den sie ansonsten gewinnbringend veranlagt hätte, längere Zeit nicht verfügen, sei sie in Höhe der ihr dadurch entgangenen Früchte/Zinsen geschädigt. Die Höhe der geltend gemachten Zinsen sowie der Beginn des Zinsenlaufes seien nicht substanziiert bestritten worden. Da die Klägerin kein Verschulden am Vertragsrücktritt treffe, stünden die Gegenforderungen schon dem Grunde nach nicht zu. Die Kostenentscheidung stützte das Erstgericht auf § 43 Abs 2 erster Fall ZPO.
Gegen den klagsstattgebenden Teil dieses Urteils im Umfang von EUR 34.666,67 sA richtet sich die Berufung der Beklagten aus den Berufungsgründen der Mangelhaftigkeit, Aktenwidrigkeit, unrichtiger Tatsachenfeststellung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, es im Sinne einer Klagsabweisung im angefochtenen Umfang abzuändern. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungsantrag.
Die Klägerin beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist teilweise nicht berechtigt, teilweise im Sinne des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrages berechtigt.
Die Beklagten wenden sich gegen den Zuspruch der Provisionszahlung von EUR 18.720, der kapitalisierten Zinsen von EUR 15.946,67 (4 % aus EUR 780.000 von 4.9.2024 bis 8.3.2024) sowie der Zinsen aus EUR 95.902,93 ab Klagseinbringung bis 2.7.2024 und aus EUR 68.198,93 vom 3.7.2024 bis 5.8.2024.
Aus Gründen der Zweckmäßigkeit wird zunächst auf die Rechtsrüge eingegangen.
Unrichtige rechtliche Beurteilung
Zu I:
1.1. Die Beklagten wenden sich gegen den Zuspruch der Vermittlungsprovision mit der Begründung, die Fa E* sei hier nicht verdienstlich tätig gewesen. Die Klägerin könne daher den Provisionsanspruch zurückfordern, nicht jedoch die Beklagten. Zwischen der Fa E* und der Klägerin liege ein Scheingeschäft vor. Die Klägerin sei arglistig in die Irre geführt worden.
1.2.Gemäß § 6 Abs 1 MaklerG ist der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Verdienstlich ist eine Tätigkeit, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen (RS0062747 [T1]). Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht dafür die Namhaftmachung des potenziellen Geschäftspartners (Nachweisung einer Vertragsabschlussgelegenheit) gemäß § 6 Abs 2 MaklerG aus (RS0062723).
Die Zeugin D* hat über Auftrag des Geschäftsführers der Zweitbeklagten verschiedene festgestellte Vermittlungstätigkeiten entfaltet. Sie hat die Wohnung „beworben“, das Objekt mit der Klägerin besichtigt, ihr Informationen über den Kaufgegenstand übergeben und den Verkäufer namhaft gemacht, welchem die Klägerin in der Folge ein Kaufanbot gelegt hat. Wenn das Erstgericht darin eine verdienstliche Tätigkeit iSd § 6 Abs 1 MaklerG gesehen hat, so ist dies nicht zu beanstanden.
1.3. Fest steht, dass die Zeugin D* mit der Fa E* vorrangig aus steuerlichen Gründen eine Kooperationsvereinbarung hatte, über die Fa E* Provisionen zu verrechnen, wobei gegenüber Auftraggebern die E* Vertragspartnerin der Provisionsvereinbarung werden sollte. Im vorliegenden Fall unterfertigten die E* und die Klägerin eine Provisionsvereinbarung über EUR 18.720. Die Klägerin hat durch Zahlung der mit D* vereinbarten Provision an die E* ihrer (schriftlichen) Vereinbarung entsprochen.
Soweit die Beklagte einwendet, die Fa E* sei nicht verdienstlich geworden, übersieht sie, dass die Klägerin und die Zeugin D* für deren verdienstliche Tätigkeit die Zahlung einer Provision an die E* vereinbart haben (./D).
1.4. Mit ihrer Behauptung eines Scheingeschäftes und des Vorliegens von Arglist entfernen sich die Beklagten vom festgestellten Sachverhalt, sodass ihre Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt ist.
Ein Scheingeschäft im Sinne des § 916 ABGB liegt vor, wenn eine Willenserklärung mit Einverständnis des Vertragspartners zum Schein abgegeben wird. Das Scheingeschäft setzt somit gemeinsamen dolus voraus, der schon im Zeitpunkt des Zustandekommens des Scheinvertrages gegeben sein muss; Scheinverträge werden insbesondere zur Täuschung von Behörden geschlossen (RS0018107). Eine gemeinsam zum Schein abgegebene Willenserklärung steht nicht fest.
Im Übrigen ist ein Scheingeschäft nur dann nichtig, wenn die Parteien überhaupt nicht die Absicht hatten, ein Rechtsgeschäft abzuschließen. (Insbesondere aus Steuergründen eingegangene) Scheingeschäfte sind zwar hinsichtlich des vordergründig zu Tage tretenden Inhalts nichtig, im Falle eines gewollten verdeckten (dissimulierten) andern Geschäfts aber nach dessen wahrer Beschaffenheit zu beurteilen (RS0018131, insbes [T2]. Das dissimulierte Geschäft ist daher wirksam, wenn es den Erfordernissen eines gültigen Rechtsgeschäfts entspricht. Eine gänzliche Nichtigkeit liegt nur vor, wenn auch das umgangene Geschäft nichtig ist (RS0018136, insbes [T5, T8]). Zwar kann sich auch der Dritte auf die Nichtigkeit des Scheingeschäfts berufen, er kann aber nur verlangen, dass das Geschäft auch ihm gegenüber nach seiner wahren Beschaffenheit beurteilt werde (RS0018051).
Im vorliegenden Fall wurde der Maklervertrag zwischen der Klägerin und der E* nur insoweit zum Schein geschlossen, als aus steuerlichen Gründen nicht die das Geschäft tatsächlich vermittelnde D*, sondern die E* Vertragspartnerin der Klägerin wurde. Das Geschäft ist aber nach obiger Judikatur nicht zur Gänze nichtig, sondern nach seiner wahren Beschaffenheit zu beurteilen, also als Vertrag zwischen der Klägerin und D*. Warum dieses dissimulierte Geschäft nichtig sein sollte, ist nicht erkennbar.
List im Sinne des § 870 ABGB ist rechtswidrige, vorsätzliche Täuschung (Betrug). Der Vertragschließende wird durch die Vorspiegelung falscher Tatsachen in Irrtum geführt oder durch Unterdrückung wahrer Tatsachen in seinem Irrtum belassen oder bestärkt und dadurch zum Vertragsabschluss bestimmt (vgl RS0014827). Eine listige Täuschung der Klägerin wurde weder vorgebracht noch festgestellt. Sie wurde durch den Abschluss eines Maklervertrags zwischen der Klägerin und der E* oder D* auch weder zu einem Vertragsabschluss noch zu einer Leistung bestimmt.
1.5 Die Klägerin begehrt die Rückzahlung der Provision als frustrierte Aufwendung.
Haftet ein Schuldner für den Nichterfüllungsschaden, dann hat er dem Gläubiger den Schaden zu ersetzen, der diesem durch die pflichtwidrige Nichterfüllung entstand (positives Vertragsinteresse); der Gläubiger muss daher vermögensmäßig so gestellt werden, wie wenn ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Frustrierte Aufwendungen sind im Rahmen des Erfüllungsinteresses in Ausnahmefällen zu berücksichtigen, so etwa, wenn Aufwendungen eines Vertragsteiles durch den schuldhaften Verzug des anderen sinnlos geworden sind und zur Erlangung der verzögerten Leistung wiederholt werden müssen (RS0018239 [T2]).
Im vorliegenden Fall hat die Klägerin für die Vermittlung der Wohnung eine Provision gezahlt und müsste bei einem neuerlichen Kauf einer Wohnung für die Inanspruchnahme einer Maklerin erneut eine Provision zahlen. Insoweit ist die Provisionszahlung aufgrund des berechtigten Rücktritts der Klägerin im Sinne der Rechtsprechung sinnlos geworden.
1.6Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Geschädigter entsprechend der sich aus § 1304 ABGB ergebenden Schadenminderungspflicht verhalten, seinen Schaden möglichst gering zu halten, wenn und soweit ihm ein konkretes Verhalten zugemutet werden kann (RS0109225 [T1]). Der Schädiger kann aber nicht verlangen, dass der Geschädigte zwecks Behebung des durch den Schädiger verschuldeten Schadens auf sein Risiko und auf seine Kosten ihm nicht zumutbare Schritte unternimmt (RS0027173). Auch ist der Geschädigte nicht zu gerichtlichen Schritten verpflichtet, die mit einem bedeutenden Kostenrisiko verbunden sind oder geringe Aussicht auf Erfolg haben (RS0027787 [T15]; vgl RS0018766 [T2]). Was dem Geschädigten im Rahmen der Schadenminderungspflicht zumutbar ist, bestimmt sich nach den Interessen beider Teile und den Grundsätzen des redlichen Verkehrs. Es kommt daher wesentlich auf die Umstände des Einzelfalls an (RS0027787 [T10]).
Um den Schaden möglichst gering zu halten, forderte die Klägerin nach ihrem Rücktritt vom Kaufvertrag D* bzw die E* mit Schreiben vom 05.07.2024 zur Rückzahlung der Provision auf. Diese verweigerten die Rückzahlung der Provision „derzeit“ mit dem Bemerken, dass der Ausgang des gegenständlichen Verfahrens jedenfalls abgewartet werde. Bei der gebotenen Abwägung ist noch zu berücksichtigen, dass sich die Erstbeklagte bewusst dafür entschieden hat, die Wohnung entgegen der vertraglichen Verpflichtung nicht an die Klägerin zu übergeben (ON 20, 18). Würde man in dieser Konstellation von der Klägerin fordern, den Anspruch auf Rückzahlung der Provision gegenüber einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung gerichtlich geltend zu machen, so würde dies sie einem bedeutenden Kostenrisiko aussetzten und damit die sie treffende Schadensminderungspflicht überspannen.
Die Klägerin hat daher Anspruch auf Ersatz ihrer frustrierten Provisionszahlung.
1.7Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 4 ZPO.
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil eine Rechtsfrage von der in § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität nicht zu lösen war.
Zu II:
2.1 Die Beklagten wenden sich weiters gegen den Zuspruch von Zinsen aus dem Kaufpreis, der Grunderwerbssteuer und der Eintragungsgebühr an die Klägerin und beanstanden, dass sie keine Gewinnmöglichkeit von 4 % bei anderweitiger Veranlagung dargelegt habe. Die Beklagten wenden sich weiters gegen die Beurteilung, die Klägerin hätte den Betrag auch alternativ veranlagen können.
2.2Im Fall eines Rücktritts vom Vertrag ist gemäß § 921 ABGB der gesamte durch verschuldete Nichterfüllung verursachte Schaden zu ersetzen. Der Gläubiger ist so zu stellen, wie er stünde, wenn ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Dementsprechend ist auch der Verspätungsschaden in Form von gesetzlichen Verzugszinsen zu ersetzen, wenn der Schuldner - wie hier - den Entlastungsbeweis nach § 1298 ABGB nicht antritt (vgl Reischauer in Rummel³ Rz 22 zu § 918 ABGB). Der Ersatzanspruch bleibt trotz Rücktritts ein Anspruch wegen Vertragsverletzung (5 Ob 144/01i; ReischaueraaO, Rz 1 zu § 921 ABGB).
2.3 Voranzustellen ist, dass es sich bei den von der Klägerin geltend gemachten Zinsen in Höhe von 4% ab Erlag des Kaufpreises nichtum gesetzliche Verzugszinsen für eine Geldschuld nach § 1333 Abs 1 ABGB handelt, deren Höhe in § 1000 Abs 1 ABGB mit 4% p.a. festgelegt ist. Voraussetzung für den Anspruch auf Verzugszinsen ist, dass der Schuldner eine Geldschuld im Fälligkeitszeitpunkt nicht bezahlt hat ( Größ/Lettenbichler in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.06§ 1333ABGB Rz 5 mwN).
Wann ein Verzug vorliegt regelt § 1334 ABGB. Sofern die Zahlungszeit sonst nicht bestimmt ist, trägt der Schuldner die Folgen der Zahlungsverzögerung nach dem letzten Satz dieser Bestimmung, wenn er sich nach dem Tag der gerichtlichen oder außergerichtlichen Einmahnung nicht mit dem Gläubiger abgefunden hat. Die Zinsen beginnen daher erst mit der Mahnung durch den Gläubiger zu laufen (RS0017614). Fehlt es an einer Mahnung, ist für den Beginn des Zinsenlaufs der Tag der Klagezustellung maßgebend (§ 1334 letzter Satz ABGB; RS0017614 [T4]). Im vorliegenden Fall hat die Klägerin die kapitalisierten Zinsen von EUR 15.946,67 erstmals mit der vorliegenden Klage geltend gemacht, sodass für davor liegende Zeiträume kein Anspruch auf Verzugszinsen besteht.
2.4Die Klägerin macht hier im Wege des Schadenersatzes den Entgang der Möglichkeit der Erzielung eines Zinsenertrages von einem zur Verfügung stehenden Geldbetrag geltend. Der Entgang einer bestimmten Gewinnmöglichkeit wird im Verkehr als selbständiger Vermögenswert angesehen und ist damit als positiver Schaden zu werten (RS0030447, RS0080062). Der infolge Zahlungsverzugs entgangene Geldanlagegewinn ist positiver Schaden, soweit der Geschädigte als Folge des Zahlungsverzugs eine Gewinnchance, die er wahrgenommen hätte und deren Realisierung nach typischen Marktverhältnissen praktisch gewiss gewesen wäre, verlor (RS0030447 [T1]).
Gesetzliche Verzugszinsen gebühren erst ab Fälligkeit des Zahlungsbegehrens; begehrt die Klägerin aufgrund einer Rückabwicklung einer Veranlagung Zinsen ab dem Veranlagungszeitpunkt, muss sie behaupten und beweisen, dass sie das Kapital zu diesem Zinssatz veranlagt hätte (vgl 4 Ob 70/11i). Diese Grundsätze sind auch auf den vorliegenden Fall einer Rückabwicklung infolge Rücktritts vom Vertrag nach § 918 ABGB anwendbar.
2.5 Die Klägerin brachte vor (ON 5, 12), sie hätte ohne das Verschulden der Erstbeklagten den Kaufpreis nicht erlegt und somit diesen veranlagen können , wodurch sie mindestens den gesetzlichen Zinssatz erhalten hätte. Die Klägerin gab an, das Geld stamme von ihrem Vater und befinde sich auf ihrem Girokonto. Sie habe in der Zwischenzeit keine andere Wohnung gefunden.
Die Beklagten bestritten und wendeten ein (ON 18.2,1), der Klägerin gebührten keine Zinsen, weil ihr dieses Geld nur für den Ankauf einer Wohnung gegeben worden sei und der Geldgeber selbst keine Zinsen verrechne. Eine andere Verwendungsmöglichkeit gebe es nicht.
Das Erstgericht stellte (bekämpft) fest, die Klägerin hätte „jedenfalls ab diesem Zeitpunkt [...] diese Finanzmittel und damit auch den Kaufpreis auch alternativ verwenden bzw veranlagen können, hätte sie diese nicht zur Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen beim Treuhänder erlegt, und damit zumindest den gesetzlichen Zinssatz lukrieren können“.
2.6Nach den allgemeinen Beweislastregeln obliegt es der Klägerin, zu behaupten und zu beweisen, dass sie das Geld, wenn sie es nicht als Kaufpreis beim Treuhänder erlegt hätte, zum behaupteten Zinssatz veranlagt hätte (vgl 4 Ob 70/11i, 4 Ob 67/12z ua).
Aus dem Sachverhalt ist dies jedoch nicht abzuleiten. Dass die Klägerin den Betrag hätte veranlagen können, bedeutet nicht, dass sie ihn auch tatsächlich veranlagt hätte, zumal sich der Kaufpreis nach Angaben der Klägerin immer noch auf ihrem Konto befindet. Die Ausführungen in der rechtlichen Beurteilung (ON 20,30 Pkt 2.2.) geben nur den Grundsatz richtig wieder, es handelt sich dabei weder um eine Subsumtion im konkreten Fall noch um eine (dislozierte) Feststellung.
2.7 Der Sachverhalt (sowohl die bekämpfte als auch die begehrte Ersatzfeststellung) bietet keine ausreichende Grundlage zur Beurteilung der Berechtigung des erhobenen Zinsenbegehrens. Vielmehr bedarf es konkreter Feststellungen, ob die Klägerin den Geldbetrag tatsächlich veranlagt hätte und welchen Zinssatz sie durch eine solche Veranlagung tatsächlich lukriert hätte.
Da auch kein ausreichendes Tatsachenvorbringen der dafür behauptungs-und beweisbelasteten Klägerin vorliegt, ist ihr zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung die Gelegenheit zu geben, ihr Vorbringen in diesem Punkt zu ergänzen.
In diesem Umfang ist das angefochtene Urteil daher aufzuheben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufzutragen. Auf die weiteren Berufungsgründe muss nicht eingegangen werden, da diese im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Umfang der Aufhebung stehen.
Eine Verfahrensergänzung durch das Berufungsgericht im Sinn des § 496 Abs 3 ZPO kommt nicht in Betracht, weil sich das Erstgericht bereits auf unmittelbare Beweisergebnisse stützen kann, während bei einer Neudurchführung des Beweisverfahrens vor dem Berufungsgericht mit einem erheblichen Mehraufwand zu rechnen wäre. Außerdem ist allenfalls mit einer Verbreiterung der Sachverhaltsgrundlage zu rechnen.
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