5R49/25z – OLG Wien Entscheidung

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Guggenbichler als Vorsitzenden sowie die Richterin Mag. a Marchgraber und die KRin Eigner in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH, FN **, **, vertreten durch die Pacher Partner Rechtsanwälte GmbH Co KG in Graz, gegen die beklagte Partei B* GmbH, FN **, **, vertreten durch Mag. Peter A. Miklautz, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 489.672 sA, über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 10.2.2025, **-10, in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 10.2.2025, **-11, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 5.125,92 bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung (darin EUR 854,32 USt) zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Entscheidungsgründe

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin und -vermittlerin. Die Beklagte ist eine Investmentgesellschaft, deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer C* ist. Die Beklagte ist Alleingesellschafterin der D*gesellschaft mbH (FN **; nachfolgend „D* GmbH“), deren Geschäftsführer C* und Mag. E* sind.

Die F*gesellschaft m.b.H. (FN **; nachfolgend: „Eigentümerin“) beauftragte die Klägerin mit Alleinvermittlungsauftrag vom 11.1.2022 mit der Vermittlung (zunächst) der Vermietung des in ihrem Eigentum stehenden Schlossgebäudes auf der Liegenschaft ** [richtig: **] ** (nachfolgend „Schloss G*“); später wurde dieser Auftrag auf die Vermittlung eines Baurechts erweitert. Der Alleinvermittlungsauftrag war zunächst bis 31.12.2022 befristet und ging mit 1.1.2023 in einen schlichten Maklervertrag über.

Am 6.9.2023 schlossen die Eigentümerin als Baurechtsgeberin und die D* GmbH eine schriftliche Vereinbarung, deren Inhalt in der dem angefochtenen Urteil angeschlossenen Urkunde ./E wiedergegeben ist. Am 19.12.2023 übersandte der Geschäftsführer der D* GmbH nachstehendes, auszugsweise wiedergegebenes Schreiben an die Eigentümerin; die Eigentümerin erklärte sich mit Unterschrift vom 22.12.2023 ausdrücklich mit dessen Inhalt einverstanden:

Vereinbarung F*/ D*

Sehr geehrte Damen und Herren,

sehr geehrter Herr Mag. H*,

wir beziehen uns auf die zwischen der F*gesellschaft mbH und der D*gesellschaft mbH abgeschlossenen Vereinbarung vom 06.09.2023 und dürfen mitteilen, dass die von uns beauftragten Architekten I* gmbh mit dem Magistrat Rücksprache gehalten haben und dabei kundgetan wurde, dass voraussichtlich nur eine Wohnnutzfläche von ca 6.200 m2 umgesetzt werden kann. Auf Basis dieser Besprechung beträgt die prognostizierte Wohnnutzfläche nunmehr 6.200 m2 anstatt wie in der Vereinbarung angegeben 8.500 m². Der Vertragspunkt V. lit. c) in der Vereinbarung wird nunmehr dahingehend angepasst, dass man von einer prognostizierten Wohnnutzfläche von 6.200 m2 anstatt von 8.500 m2 ausgeht.

Auf Basis dieser neuen Wohnnutzfläche von 6.200 m2 errechnet sich gemäß Punkt V. der Vereinbarung nunmehr ein jährlicher Bauzins von netto EUR 453.400,00 (anstatt von EUR 550.000,00), sohin monatlich netto EUR 37.783,33. Sollte im Zuge der Erteilung der Baubewilligung die Wohnnutzfläche abweichen (nach oben/unten), erfolgt eine Anpassung des Baurechtszinses gemäß Punkt V., Phase 2.

Hinsichtlich der Fälligkeit des Bauzinses wird auf Punkt V. der Vereinbarung verwiesen (diese besteht unverändert fort). Alle sonstigen Bestimmungen der Vereinbarungen bleiben unverändert aufrecht.

Die Baurechtsnehmerin D*gesellschaft mbH teilt nunmehr mit, dass ein positives Due Diligence Prüfungsergebnis vorliegt und man ab Jänner 2024 mit der Umsetzung der Transaktion bzw. des Projektes, Verträge, Teilungsplan usw. beginnen wird. Die F*gesellschaft mbH verpflichtet sich mit keinen Dritten Verträge abzuschließen, es sei denn, diese wurden schriftlich von der Baurechtsnehmerin freigegeben. Zum Zeichen Ihres Einverständnisses dürfen wir um kurze Rückbestätigung ersuchen.

Die Klägerin begehrte mit ihrer am 31.10.2024 eingebrachten Klage EUR 489.672 sA und brachte - zusammengefasst und soweit für das Berufungsverfahren relevant - vor, sie habe der Beklagten das Schloss G* erstmalig im März 2022 zur Miete angeboten, ein Exposé übersandt und Besichtigungen durchgeführt. Die Beklagte sei von der Liegenschaft angetan gewesen und habe Interesse daran bekundet, nicht nur das Schlossgebäude anzumieten, sondern auch Baurechte an umliegenden Freiflächen zu begründen oder das Objekt gar zu kaufen. Die Klägerin habe diesen Wunsch an die Eigentümerin herangetragen, die durchaus an der Einräumung von Baurechten an die Beklagte interessiert gewesen sei; entsprechend sei der Vermittlungsauftrag durch die Eigentümerin auch auf die Vermittlung allfälliger Baurechte erweitert worden. Im Laufe der Verhandlungen habe die Beklagte mehrere Tochtergesellschaften als potentielle „Projektgesellschaften“ für den Abschluss des Baurechtsvertrags einbezogen und sich schließlich für eine Umsetzung über die D* GmbH entschieden.

Die zwischen der Eigentümerin als Baurechtsgeberin und der D* GmbH als Baurechtsnehmerin abgeschlossene Vereinbarung vom 6.9.2023 (./E) stelle einen mit dem positiven Abschluss einer Due Diligence-Prüfung aufschiebend bedingten Baurechtsvertrag für die Dauer von 99 Jahren dar. Mit Schreiben vom 19.12.2023 (./F) habe der Geschäftsführer der Beklagten, C*, das Vorliegen eines positiven Due Diligence-Prüfungsergebnisses bestätigt; damit sei die aufschiebende Bedingung eingetreten. Der von der Klägerin vermittelte Baurechtsvertrag sei daher unabhängig von der nicht erfolgten Durchführung im Grundbuch mit Bedingungseintritt im Dezember 2023 rechtswirksam zustande gekommen. Die Klägerin habe der Beklagten daraufhin eine Vermittlungsprovision in Höhe des Klagsbetrags in Rechnung gestellt.

Es sei nicht lediglich vereinbart worden, im Falle einer positiven Due Diligence-Prüfung in weiterführende Verhandlungen über einen Baurechtsvertrag einzutreten; vielmehr haben sich die Vertragsparteien unter der Bedingung des Vorliegens einer positiven Due Diligence-Prüfung durch die Baurechtsnehmerin (D* GmbH) ausdrücklich zum Abschluss eines Baurechtsvertrags zu üblichen Konditionen verpflichtet. Die Vereinbarung vom 6.9.2023 enthalte daher sämtliche essentialia negotii eines Baurechtsvertrags. Dass ein grundbuchsförmlicher Baurechtsvertrag bisher noch nicht unterfertigt worden sei, sei allein darauf zurückzuführen, dass die Beklagte sich nicht an die vertragliche Vereinbarung gehalten und stattdessen von der Baurechtsgeberin immer neue Zusagen gefordert habe.

In rechtlicher Hinsicht sei mit Eintritt der aufschiebenden Bedingung (positive Due Diligence-Prüfung) das vermittelte Geschäft rechtswirksam durch verdienstliche Tätigkeit der Klägerin zustande gekommen. Dies begründe den Provisionsanspruch der Klägerin.

Die Beklagte bestritt das Klagebegehren dem Grunde und der Höhe nach, beantragte kostenpflichtige Klagsabweisung und brachte - zusammengefasst und soweit für das Berufungsverfahren relevant - vor, es sei zu keinem Zeitpunkt ein rechtswirksamer Baurechtsvertrag zwischen der Eigentümerin und der Beklagten oder der D* GmbH abgeschlossen worden. Vielmehr seien die Vertragsverhandlungen über einen Baurechtsvertrag zwischen der Eigentümerin und der D* GmbH im Frühjahr des Jahres 2024 endgültig gescheitert.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab.

Das Erstgericht traf die eingangs der Berufungsentscheidung wiedergegebenen, nicht strittigen Tatsachenfeststellungen und folgerte rechtlich (zusammengefasst), aufgrund der Tatsachenbehauptungen der Parteien seien für die Frage, ob bereits ein verbindlicher Baurechtsvertrag zwischen der Eigentümerin und der D* GmbH vorliege, ausschließlich die Urkunden ./E und ./F auszulegen: Keine Streitpartei habe trotz ausführlicher und ausdrücklicher Erörterung dieses Umstands in der mündlichen Verhandlung einen vom Wortlaut abweichenden Willen der Vertragsparteien (Eigentümerin und D* GmbH) behauptet. Die von den Parteien beantragten Personalbeweise seien daher nicht aufzunehmen gewesen. Es bestehe kein Zweifel, dass die Vereinbarung ./E in Zusammenschau mit dem Schreiben ./F lediglich als Vorvertrag zu qualifizieren sei. Für die Rechtsansicht der Klägerin, dass es sich hierbei bereits um einen verbindlichen Baurechtsvertrag handeln solle, verbleibe kein Raum. Dafür seien die nachstehenden Bestimmungen der Vereinbarung ./E hervorzuheben:

- So spreche etwa die Präambel davon, dass „die [D* GmbH] […] ihr Interesse am Abschluss eines Baurechtsvertrags oder mehrerer Baurechtsverträge […] bekundet“. Zur Beurteilung, „ob ein Baurechtsvertrag abgeschlossen wird“, habe die Eigentümerin der D* GmbH eine knapp viermonatige Exklusivitätsfrist eingeräumt, um eine Due Diligence-Prüfung bis 31.12.2023 durchzuführen. Im Falle eines positiven Due Diligence-Prüfungsergebnisses sehe die Vereinbarung vor, dass die D* GmbH und die Eigentümerin „binnen weiterer 10 Wochen den Baurechtsvertrag/Baurechtsverträge abstimmen und abschließen [werden]“, wobei sie sich verpflichteten, „den Baurechtsvertrag mit üblichen Konditionen abzuschließen“.

- Unter Punkt V. seien die Eigentümerin und die D* GmbH übereingekommen, „dass nachstehender Baurechtsvertrag mit nachstehenden wesentlichen Eckpunkten (werden im Baurechtsvertrag näher ausgeführt) abgeschlossen wird“, und haben dabei ua die betreffenden Liegenschaften, Dauer, Umfang, Bauzins, Regelungen zu den Betriebskosten und Gewährleistungsbestimmungen festgelegt.

- Schließlich sehen auch die Kostentragungsregeln in Punkt VIII. vor, dass „[i]m Falle des Nichtzustandekommens des Baurechtsvertrags (aus welchen Gründen auch immer) […] sämtliche etwaigen Ansprüche der Vertragsparteien, insbesondere Ansprüche auf Schaden- und/oder Aufwendungsersatz und/oder aus Verschulden vor Vertragsschluss (cic) gegenseitig ausgeschlossen […] [sind]“.

- In der Vereinbarung ./E differenzierten die Vertragsparteien an mehreren Stellen zwischen dem Begriff „Vereinbarung“ – damit sei jene vom 6.9.2023 (./E) gemeint – und dem (noch abzuschließenden) Baurechtsvertrag (vgl etwa unter Punkt II. oder Punkt VIII.).

Die Vereinbarung ./E dokumentiere damit den Willen der Vertragsparteien, in Zukunft einen Baurechtsvertrag abschließen zu wollen. Damit sei der Weg vorgezeichnet, dass zuerst die Due Diligence durchzuführen sei, dann die Mitteilung über das positive Due Diligence-Prüfungsergebnis erfolge und danach der Baurechtsvertrag abzustimmen und abzuschließen sei. Aus dem Gesamtzusammenhang erschließe sich somit unzweifelhaft, dass damit ein zukünftiger Vertragsabschluss gewollt sei und nicht bereits die Vereinbarung ./E einen aufschiebend bedingten Baurechtsvertrag darstellen solle. Sprachlich zutreffender wäre freilich die Wortwahl im Vertrag gewesen, dass ein Baurechtsvertrag „abgeschlossen werden wird“; diese sprachliche Nuance vermöge aber den ansonsten unmissverständlich dokumentierten Willen der Vertragsparteien, mit der Vereinbarung ./E noch keinen verbindlichen Baurechtsvertrag abzuschließen, nicht zu erschüttern. Auch Punkt IV., 1. Absatz der Vereinbarung vom 6.9.2023 führe zu keiner gegenteiligen Auslegung. Im Ergebnis habe die Eigentümerin der D* GmbH damit eine Option auf Abschluss des Vorvertrags eingeräumt, weil die Erfüllung des Vorbehalts aufgrund der weiten Formulierung allein im Ermessen der D* GmbH gelegen sei. Der Klägerin sei zwar zuzugestehen, dass dieser erste Absatz des Punktes IV. der Vereinbarung ./E für sich allein dafür spreche, dass mit Zugang der Mitteilung der D* GmbH bei der Eigentümerin ein Baurechtsvertrag als verbindlicher Hauptvertrag zustandekomme; diese isolierte Auslegung ignoriere jedoch den zweiten Absatz dieses Vertragspunkts, der wiederum auf die 10-Wochen-Frist zur Abstimmung und zum Abschluss des Baurechtsvertrags verweise, sowie – wie bereits aufgezeigt – die übrigen Vertragspunkte. In der von beiden Vertragsparteien unterfertigten Mitteilung der D* GmbH an die Eigentümerin vom 19.12.2023 (./F) sei von Anpassungen der Vereinbarung vom 6.9.2023 die Rede. Eine über die Vereinbarung vom 6.9.2023 hinausgehende Absprache über die Begründung eines Baurechts sei dieser Mitteilung nicht zu entnehmen. Der dritte Absatz dieser Mitteilung, wonach „man ab Jänner 2024 mit der Umsetzung der Transaktion bzw. des Projektes, Verträge, Teilungsplan usw. beginnen wird“, sei im Lichte der Vereinbarung vom 6.9.2023 (./E) so auszulegen, dass ab Jänner 2024 ua mit der Erstellung und weiteren Verhandlung des Baurechtsvertrags die Transaktion fortgeführt werden sollte. Dafür, dass mit „Umsetzung der Transaktion“ bereits jene Maßnahmen gemeint sein sollten, die üblicherweise erst nach dem Signing einer solchen Transaktion zur Herbeiführung des Closing stattfinden, etwa die sachenrechtliche Durchführung oä, gebe auch die Mitteilung ./F keinen Anlass.

Die Klägerin weise selbst zu Recht darauf hin, dass die Vereinbarung nur vorsehe, dass sich die Vertragsparteien verbindlich verpflichten, binnen 10 Wochen einen Baurechtsvertrag abzuschließen. Eine solche Verpflichtung, in Zukunft einen Vertrag abzuschließen, sei aber genau das Wesen eines Vorvertrags nach § 936 ABGB. Auch dass die Vereinbarung vom 6.9.2023 bereits die essentialia negotii eines Baurechtsvertrags enthalten habe, spreche nicht gegen das bloße Vorliegen eines Vorvertrags; vielmehr seien diese sogar erforderlich, damit überhaupt ein Vorvertrag vorliegen könne. Die „Vereinbarung“ vom 6.9.2023 sei daher auch in Zusammenschau mit der Mitteilung vom 19.12.2023 als bloßer Vorvertrag gemäß § 936 ABGB zu qualifizieren. Damit sei das zu vermittelnde Geschäft iSv § 6 Abs 1 MaklerG nicht zustandegekommen, weshalb die Klägerin keinen Provisionsanspruch habe.

Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens und wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit Antrag, das angefochtene Urteil in der Klage stattgebendem Sinn abzuändern. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

1. Verfahrensrüge

1.1 Die Berufungswerberin rügt das Unterbleiben der Vernehmung ihrer Geschäftsführerin Mag. J* als Verfahrensmangel. Diese habe die Transaktion federführend betreut und hätte Aussagen zu deren Ablauf, dem Inhalt der konkreten Provisionsvereinbarung und zum Zustandekommen der Urkunden Beilage./E und ./F machen können. Aus den vom Erstgericht anhand dieser Aussage zu treffenden Feststellungen wäre in rechtlicher Sicht ein Bindungswille der Parteien der Vereinbarung Beilage./E bereits im Zeitpunkt ihrer Unterfertigung ableitbar gewesen.

1.2 Es trifft einerseits zu, dass die Klägerin die Vernehmung ihrer Geschäftsführerin in der Klage beantragt hat. Die dort angeführten Beweisthemen sind aber entweder nicht strittig (Vermittlungsauftrag der Klägerin, Übermittlung von Anbot und Exposé, Erweiterung des Vermittlungsauftrags auf Baurechte) oder ergeben sich aus den vorgelegten Urkunden, insbesondere den Beilagen./E und./F. Die rechtliche Einordnung dieser Urkunden und die Frage der Verbindlichkeit ihres Inhalts unterliegen der rechtlichen Beurteilung und sind nicht Gegenstand der (Parteien-)Vernehmung. Auch die Berufung nennt keine konkreten Beweisthemen, zu denen die Geschäftsführerin der Klägerin zu vernehmen gewesen wäre und die bereits im Verfahren erster Instanz vorgebracht worden wären.

Der behauptete Verfahrensmangel liegt daher nicht vor.

2. Rechtsrüge:

2.1 Die Berufungswerberin ist der Rechtsansicht, aus dem Text der Beilage./E ergebe sich, dass die Parteien dieser Vereinbarung tatsächlich bereits einen aufschiebend bedingten Baurechtsvertrag, und nicht - wie vom Erstgericht angenommen - bloß einen Vorvertrag abschließen wollten. Gehe man mit dem Erstgericht von einem bloßen Vorvertrag oder der Einräumung einer Option durch diese Vereinbarung aus, sei der Abschluss eines wirksamen Baurechtsvertrags spätestens mit Unterfertigung der Beilage./F zu bejahen.

2.2Die Beklagte bestreitet nicht, neben der Eigentümerin der gegenständlichen Liegenschaft Auftraggeberin der Klägerin zur Vermittlung eines Baurechts-(Vertrags) gewesen zu sein. Der Auftraggeber ist gemäß § 6 Abs 1 MaklerG zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustandekommt. Der Anspruch auf Provision entsteht gemäß § 7 Abs 1 MaklerG mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist somit - neben dem Vorliegen eines Maklervertrags und der (kausalen, adäquaten) Verdienstlichkeit des Maklers – vor allem, dass „das nach dem Vermittlungsvertrag zu vermittelnde Geschäft tatsächlich zustande gekommen ist (‚Vermittlungserfolg‘)“ und es entweder wirklich ausgeführt oder deshalb nicht ausgeführt worden ist, weil auf Seiten des vermittelten Dritten wichtige Gründe vorliegen (§ 7 Abs 2 MaklerG). Die Maklerprovision ist also vom Grundgeschäft abhängig. Sie (ent-)steht und (ent-)fällt mit (dem Bestand) der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts (6 Ob 194/22f Rz 17 f mwN).

2.3Beim Liegenschaftskauf ist der Kaufvertrag grundsätzlich schon dann perfekt, also für beide Vertragsteile voll verbindlich, wenn sie sich - gegebenenfalls auch bloß mündlich - über den Kaufgegenstand und Kaufpreis geeinigt haben (RS0019951 [T3]). In diesem Fall liegt kein bloßer Vorvertrag vor (vgl RS0017217). Wenn Nebenpunkte nicht besprochen wurden, steht dies der Annahme des Zustandekommens eines Kaufvertrags nicht entgegen. Die fehlenden Punkte sind vielmehr aus dem Willen der Parteien zu erschließen oder aus dem Gesetz zu ergänzen. War allerdings eine Vereinbarung über offengebliebene - auch unwesentliche - Punkte vorbehalten, kommt der Vertrag erst zustande, wenn sich die Parteien auch darüber geeinigt haben (RS0013973). Wenn die endgültige Errichtung der Vertragsurkunde in einverleibungsfähiger Form einem späteren Zeitpunkt vorbehalten wurde, hat dies nicht zur Folge, dass die Wirksamkeit des Vertrags erst mit der Einhaltung dieser Form eintritt. Der Vertrag gilt vielmehr als Punktation (RS0017166 [T1]). Hat der Makler durch seine Tätigkeit erreicht, dass die Parteien eine Punktation schließen, ist damit sein Provisionsanspruch erworben (RS0062766; 6 Ob 195/13i). Entsprechendes gilt für den mündlich geschlossenen Liegenschaftskauf, so etwa dann, wenn der Käufer seinen abschließend ausdrücklich erklärten Kaufwillen mit Handschlag besiegelt (vgl 2 Ob 200/18b).

2.4Haben die Parteien für einen Vertrag die Anwendung einer bestimmten Form vorbehalten, so wird gemäß § 884 ABGB vermutet, dass sie vor Erfüllung dieser Form nicht gebunden sein wollen. Trotz der Zweifelsregel des § 884 ABGB ist es aber möglich, dass die Parteien den Vertrag bereits mündlich bindend abgeschlossen haben und die über den Vertrag zu errichtende Urkunde nur deklarative Bedeutung haben soll (RS0017286 [T5, T6]).

2.5 Diese Grundsätze können auch auf den vorliegenden Fall übertragen werden, in dem das Zustandekommen eines Baurechtsvertrags als Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruchs der Klägerin strittig ist.

2.5.1Mit der Vereinbarung laut Beilage ./E verpflichtete sich die Eigentümerin der Liegenschaft zum Abschluss eines Baurechtsvertrags des auf Seite 3-6 der Vereinbarung wiedergegebenen Inhalts mit der D* GmbH, sobald letztere sie über das Vorliegen einer positiven Due Diligence-Prüfung informieren und ihr mitteilen würde, einen Baurechtsvertrag abzuschließen. Diese Vereinbarung, die alle in § 936 ABGB genannten Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt, hat das Erstgericht zutreffend als Vorvertrag im Sinne dieser Bestimmung qualifiziert, der aber für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Maklers nicht ausreicht (RS0029138). Keine Punktation, sondern einen Vorvertrag haben die Parteien geschlossen, wenn nur der künftige Vertragsabschluss vereinbart ist ( Gruber in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.07 § 936 Rz 4). Dies ist hier der Fall.

2.5.2 Mit der Vereinbarung vom 19.12./22.12.2023 (Beilage./F) vereinbarten die Liegenschaftseigentümerin und die D* GmbH, soweit im vorliegenden Zusammenhang relevant, nach Vorliegen einer positiven Due Diligence-Prüfung ab Jänner 2024 mit der Umsetzung der Transaktion bzw. des Projekts, Verträge , Teilungsplan usw. zu beginnen. Dies hat das Erstgericht im Zusammenhalt mit der Vereinbarung Beilage./E zutreffend dahin gewürdigt, dass man nunmehr (unter anderem) mit dem Abschluss des in Beilage./E definierten Baurechtsvertrag beginnen werde. Entgegen der in der Berufung vertretenen Rechtsansicht wurde auch mit der Vereinbarung Beilage./F, die nicht isoliert ohne Einbeziehung der Beilage./E betrachtet werden kann, nicht bereits ein Baurechtsvertrag abgeschlossen.

3. Die Abweisung des Klagebegehrens durch das Erstgericht erweist sich somit als zutreffend, sodass der Berufung nicht Folge zu geben war.

4.Die Kostenentscheidung im Berufungsverfahren gründet sich auf §§ 50 Abs 1,41 Abs 1 ZPO.

5.Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen. Die Auslegung von Willenserklärungen im Einzelfall stellt regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO dar (RS0042936 T57).