Das Oberlandesgericht Linz hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Barbara Jäger als Vorsitzende sowie Dr. Dieter Weiß und Mag. Nikolaus Steininger, LL.M. als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümgergemeinschaft A*-**, B* C*, EZ D* KG E* , vertreten durch die F* GmbH, 5020 Salzburg, **-Straße **, diese vertreten durch Dr. Johannes Hebenstreit, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen die beklagte Partei G* , geboren am **, B* C*, A*/**, vertreten durch Dr. Reinhold Gsöllpointner, Rechtsanwalt in Salzburg, wegen (eingeschränkt) Zinsen und Kosten , über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Salzburg vom 6. November 2025, Cg*-13, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 336,82 (darin EUR 56,14 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist jedenfalls unzulässig.
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:
Die Klägerin ist die Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ D*, KG E* C*. Die Beklagte ist zu 170/4566 Anteilen (B-LNR 45) Miteigentümerin dieser Liegenschaft, mit welchen Wohnungseigentum an der Wohnungseinheit W B5 Top 1 verbunden ist.
Mit der am 6. August 2025 eingebrachten Mahnklage begehrte die Klägerin eine Zahlung von (restlichen) EUR 22.789,02 samt 4 % Zinsen ab 5. Juli 2025 an rückständiger Sondervorschreibung, die in Zusammenhang mit einer groß angelegten Sanierung mangels ausreichender Rücklage notwendig geworden und von der Beklagten nicht bezahlt worden sei; nach Zahlung des Klagsbetrags schränkte sie auf Zinsen und Kosten ein. Zur Fälligkeit brachte sie vor, dass sich das auf der Jahresabrechnung angeführte Fälligkeitsdatum mit 30. September 2025 nur auf das Abrechnungsergebnis des Jahres 2024 beziehe und nicht auf den ebenfalls angeführten Saldo des Bestandnehmerkontos.
Die Beklagte bestritt, beantragte die Abweisung der Klage und brachte vor, dass der Klagsbetrag nicht fällig sei. Auf der Jahresabrechnung vom 30. Juli 2025 sei die Fälligkeit für die Zahlung des Gesamtbetrags mit 30. September 2025 angeführt worden. Die Beklagte habe die Gründe für die Verschiebung der Fälligkeit auch nicht hinterfragen müssen.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht dem eingeschränkten Klagebegehren statt. Der Entscheidung liegt zusammengefasst folgender Sachverhalt zugrunde:
Mit Schreiben vom 18. Juni 2025 wurde der Beklagten seitens der Hausverwaltung ihr Anteil an der erforderlichen Sonderzuführung zur Rücklage (Sondervorschreibung Rücklage) für 7/2025 in Höhe von EUR 23.289,02 vorgeschrieben. Es wurde darauf hingewiesen, dass Vorschreibungen nicht automatisch vom Bankkonto eingezogen werden und gleichzeitig wurde die Fälligkeit mit längstens bis Fünften des jeweiligen Monats angegeben.
Mit 15. Juli 2025 erhielt die Beklagte von der Hausverwaltung eine Zahlungserinnerung über die noch ausständige Zahlung der Sondervorschreibungen, wobei in diesem Schreiben auf eine Frist bis zum 25. Juli 2025 hingewiesen wurde.
Mangels fristgerechter Zahlung erging am 24. Juli 2025 eine weitere Mahnung an die Beklagte mit einer Frist bis zum 31. Juli 2025.
Am 30. Juli 2025 erstellte die Hausverwaltung der Klägerin die Jahresabrechnung für das Jahr 2024 und übermittelte diese der Beklagten. Aus ihr geht als Abrechnungsergebnis eine Nachzahlung inklusive USt von EUR 27,48 hervor. Weiters wird der Saldo des Bestandnehmerkontos zum 30. Juli 2025 in Höhe der bis dahin noch offenen Sondervorschreibung von EUR 23.289,02 kundgetan.
Unter „Gesamtergebnis Nachzahlung“ ist ein Betrag von EUR 23.316,50 angeführt. Die Fälligkeit wurde mit 30. September 2025 angegeben. Zusätzlich findet sich folgender Hinweis: „Wir ersuchen Sie, die Nachzahlung spätestens zum oben genannten Fälligkeitstermin auf das tieferstehende Bankkonto zu überweisen“.
Die Beklagte hat sämtliche Schreiben der Hausverwaltung erhalten. Am 25. September 2025 bezahlte sie den klagsgegenständlichen Betrag.
In seiner rechtlichen Beurteilung gelangte das Erstgericht zum Ergebnis, dass die (restliche) Sondervorschreibung mit 5. Juli 2025 und damit vor Klagseinbringung fällig gewesen sei, weshalb die Zinsen und Kosten wie begehrt zuzusprechen gewesen seien.
Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten aus dem Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem auf eine Klagsabweisung gerichteten Abänderungsantrag; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Klägerin beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung, der Berufung keine Folge zu geben.
Die gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung zu behandelnde Berufung ist nicht berechtigt .
1 Gemäß § 32 Abs 9 WEG sind die den Wohnungseigentümern vorgeschriebenen Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die Liegenschaft mangels anderslautender (einstimmiger) Vereinbarung der Wohnungseigentümer (zB im WE-Vertrag) am Fünften eines jeden Kalendermonats fällig, sofern sie noch vor diesem Termin vorgeschrieben wurde (vgl Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer , Miet- und Wohnrecht II 24§ 32 WEG Rz 17). Dies gilt auch bei Vorschreibung eines einmaligen Beitrags zur Rücklage zwecks Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands (OGH 5 Ob 175/16w [Pkt 4]).
2Gemäß § 20 Abs 1 WEG steht dem Verwalter die Verwaltung der Liegenschaft und dabei insbesondere auch die Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen zu. Die Vollmacht eines Verwalters von Wohnungseigentum ist eine nach außen hin unbeschränkte und unbeschränkbare Formalvollmacht (RIS-Justiz RS0105791) und ähnelt einer organschaftlichen Vertretung (RIS-Justiz RS0013750 [T4]). Im Außenverhältnis umfasst das rechtliche Können des Verwalters zwingend sämtliche Verwaltungsagenden, somit Maßnahmen der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung, und daher ist es im Außenverhältnis gleichgültig, ob eine ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme vorliegt (RIS-Justiz RS0013747).
2.1Der Verwalter ist im Innenverhältnis nur – wie sonst ganz allgemein – zu Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung berechtigt (RIS-Justiz RS0083447). Zufolge § 28 Abs 1 Z 1 WEG gehört zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann der Verwalter eigenständig auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft setzen (RIS-Justiz RS0083550 [T7]; RS0122841), solange kein gegenteiliger Mehrheitsbeschluss vorliegt (OGH 5 Ob 173/16a [Pkt 3]).
Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung darf der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft durchführen (§ 29 Abs 6 WEG). Der Begriff der außerordentlichen Verwaltung umfasst alle Maßnahmen der Verwaltung, soweit sie nicht unter § 28 WEG fallen. Dabei ist zu unterscheiden zwischen den in § 29 Abs 1 bis 4 WEG geregelten „Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft“, die über § 28 WEG hinausgehen, insbesondere nützlichen Verbesserungen einerseits und anderen wichtigen Veränderungen im Sinne des § 29 Abs 5 WEG andererseits, hinsichtlich derer nur auf §§ 834 und 835 ABGB verwiesen wird ( Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer , Miet- und Wohnrecht II 24 § 29 WEG Rz 1).
Über Veränderungen im Sinne des § 29 Abs 1 bis 4 WEG entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Wichtige Veränderungen, die nicht unter § 29 Abs 1 bis 4 WEG fallen (zur Abgrenzung OGH 5 Ob 2330/96z), wie die Verfügung über gemeinsames Eigentum, bedürfen hingegen grundsätzlich der Einstimmigkeit ( Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer , Miet- und Wohnrecht II 24 § 29 WEG Rz 8).
2.2Diese Beschränkung der Vertretungsbefugnis betrifft nach Rechtsprechung und Lehre jedoch nur das Innenverhältnis und kann die Wirksamkeit einer im Rahmen der Verwaltung vorgenommenen Vertretungshandlung nach außen nicht beseitigen (OGH 5 Ob 173/16a [Pkt 4]). Agiert der Verwalter im Bereich der außerordentlichen Verwaltung ohne die erforderliche Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer im Sinne des § 29 Abs 1 WEG oder im Bereich der ordentlichen Verwaltung gegen den Willen der Eigentümer, sind seine Vertretungsakte aufgrund der Formalvollmacht des § 20 WEG gegenüber Dritten dennoch wirksam (RIS-Justiz RS0013747 [T8] = 3 Ob 140/11a [Pkt 2.5.5]). Eine ungültige Vertretungshandlung liegt nur im Missbrauchsfall vor, von dem der Dritte wusste oder wissen musste (OGH 10 Ob 44/12m).
3Gemäß § 20 Abs 1, 5 und 6 WEG ist der Verwalter nicht nur zur Einforderung der von den Wohnungseigentümern zu leistenden Akontozahlungen zur Sicherstellung einer ordentlichen Bewirtschaftung des Hauses verpflichtet (RIS-Justiz RS0083581), sondern hat auch die erforderliche Rücklage einzuheben und auf einem auf die Gemeinschaft lautenden Konto anzulegen. Er hat rückständige Zahlungen einzumahnen und notfalls mit Klage innerhalb der Frist des § 27 Abs 2 WEG zu erzwingen. Zumindest seit der Schaffung des Vorzugspfandrechts durch die WRN 1999 wird es als unbedingte Pflicht des Verwalters angesehen, säumige Wohnungseigentümer notfalls zu mahnen, rückständige Beiträge gerichtlich zu betreiben und das der Eigentümergemeinschaft zustehende Vorzugspfandrecht auszunützen. Ein Abgehen von dieser gesetzlich vorgeschriebenen Verpflichtung käme als Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung im Sinne des § 29 Abs 5 WEG nur mit Zustimmung der anderen Mit- und Wohnungseigentümer bzw nach Maßgabe des § 835 ABGB in Betracht (OGH 5 Ob 146/06s).
Dem Verwalter ist es daher verwehrt, einzelnen Wohnungseigentümern selbständig Zahlungserleichterungen wie Ratenzahlungen, Stundungen etc einzuräumen, weil dadurch die Einbringlichkeit, insbesondere auch die Aktivierung des Vorzugspfandrechts gefährdet würde. Überschreitet der Verwalter diese Befugnis, ist die Maßnahme gegenüber der Eigentümergemeinschaft unwirksam (vgl OGH 5 Ob 146/06s).
4 In ihrer Rechtsrüge kritisiert die Beklagte, dass sich aufgrund der Jahresabrechnung vom 30. Juli 2025 eindeutig die Fälligkeit der Sondervorschreibung mit 30. September 2025 ergebe. Eine nähere Auseinandersetzung mit der Auslegung der Jahresabrechnung kann jedoch aus folgenden Überlegungen unterbleiben:
4.1 Die Sonderumlage wurde der Beklagten am 18. Juni 2025 vorgeschrieben. Der Vorschreibungsbetrag wurde daher nach § 32 Abs 9 WEG am 5. Juli 2025 fällig. Da die Beklagte die Sondervorschreibung bis zum Fälligkeitsdatum nicht bezahlte, kam der Verwalter durch die Zahlungserinnerung vom 15. Juli 2025 und die Mahnung vom 24. Juli 2025 seiner Verpflichtung nach, rückständige Zahlungen einzumahnen. Aus diesem Vorgehen resultierte jedenfalls kein Hinausschieben der Fälligkeit.
4.2 Würde durch das in der Jahresabrechnung vom 30. Juni 2025 angeführte Fälligkeitsdatum die Fälligkeit hinausgeschoben, wäre das als eine vom Verwalter selbständig gewährte Zahlungserleichterung der Klägerin gegenüber aufgrund der Vollmachtsüberschreitung unwirksam (so auch bereits OLG Linz 6 R 153/25z). Eine (ändernde) Stundung bis zum 30. September 2025 würde gegen die klaren Interessen der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer verstoßen, weil damit ein Verzicht auf die objektiven Verzugsfolgen und die der Eigentümergemeinschaft zustehenden Zinsen einhergehen würde.
4.3 Die Gewährung einer solchen Zahlungserleichterung für die Beklagte käme nur als Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung im Sinne des § 29 Abs 5 WEG mit Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer in Betracht. Dass ein einstimmiger Beschluss sämtlicher Mit- und Wohnungseigentümer gefasst wurde, der es dem Verwalter gestattet, der Beklagten Sonderrechte bei der Bezahlung der Rücklagen bzw Sondervorschreibungen zu gewähren, wurde von der Beklagten nicht behauptet. Ihr war aber bekannt bzw musste ihr (mangels der erforderlichen Mitwirkung am Zustandekommen) bekannt sein, dass es keinen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu einer Einräumung von etwaigen Sonderrechten gab (vgl LG ZRS Wien 36 R 374/07b).
4.4Ein Miteigentümer ist nicht als außenstehender Dritter anzusehen; vielmehr sind Einschränkungen der Vollmacht des Wohnungseigentumsverwalters im Innenverhältnis zu den einzelnen Mit- und Wohnungseigentümern wirksam (vgl OGH 5 Ob 159/01w; LGZ Wien 36 R 374/07b). Die Beklagte könnte sich daher auch nicht darauf berufen, dass ihr gegenüber als „außenstehende Dritte“ die im Innenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft bestehende Vollmachtsbeschränkung nicht wirksam ist.
4.5 Eine allfällige vom Verwalter im Rahmen der Jahresabrechnung vereinbarte Stundung, der zufolge die Fälligkeit bis zum 30. September 2025 hinausgeschoben werden sollte, würde daher eine Vollmachtsüberschreitung darstellen und wäre der Eigentümergemeinschaft gegenüber unwirksam (in diesem Sinne auch OLG Linz 6 R 153/25z).Die Sondervorschreibung war daher mit 5. Juli 2025 fällig.
Dass Verzugszinsen grundsätzlich erst mit dem der Fälligkeit folgenden Tag zu laufen beginnen, macht die Beklagte in ihrer Berufung nicht geltend.
5 Dem auf Zinsen eingeschränkten Klagebegehren wurde somit im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Der Berufung musste der Erfolg versagt bleiben.
6Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens gründet sich auf §§ 50, 41 ZPO.
7Wird die Klage auf Zinsen und Kosten eingeschränkt, sinkt der Streitwert – nach der JN – auf Null (RIS-Justiz RS0042793 [T1]). Eine Revision ist daher gemäß § 502 Abs 2 ZPO jedenfalls unzulässig.
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