Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Ziegelbauer als Vorsitzenden, die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Korn, Dr. Stiefsohn, Dr. Gusenleitner-Helm und Mag. Falmbigl in den verbundenen Rechtssachen der klagenden (AZ 9 C 665/24d, 9 C 666/24a des Bezirksgerichts Favoriten) und beklagten (9 C 609/24v des Bezirksgerichts Favoriten) Partei S*, vertreten durch Aziz Breitenecker Kolbitsch Rechtsanwältinnen in Wien, gegen die beklagte (AZ 9 C 665/24d, 9 C 666/24a) und klagende (AZ 9 C 609/24v) Partei E* GmbH, *, vertreten durch Hasch und Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen 23.158,97 EUR sA und Räumung (AZ 9 C 665/24d), 8.624,66 EUR sA und Räumung (AZ 9 C 666/24a) und 5.567,82 EUR sA (AZ 9 C 609/24v), über die Revision der im führenden Verfahren beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 29. Oktober 2025, GZ 38 R 72/25g-29, mit dem der Berufung der im führenden Verfahren beklagten Partei gegen das Urteil des Bezirksgerichts Favoriten vom 22. Dezember 2024, GZ 9 C 665/24d-23, nicht Folge gegeben wurde, den
Beschluss
gefasst:
1. Die außerordentliche Revision in den verbundenen Verfahren 9 C 665/24d und 9 C 666/24a des Bezirksgerichts Favoriten wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
2. Die Revision im Verfahren 9 C 609/24v des Bezirksgerichts Favoriten wird zurückgewiesen.
3. Die im Verfahren 9 C 609/24v des Bezirksgerichts Favoriten klagende Partei ist schuldig, der im Verfahren 9 C 609/24v des Bezirksgerichts Favoriten beklagten Partei die mit 751,92 EUR (darin enthalten 125,32 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
[1] Die zu 9 C 665/24d und 9 C 666/24a klagende und zu 9 C 609/24v beklagte Partei (idF Klägerin) ist Alleineigentümerin einer Liegenschaft, auf der sich eine Wohnhausanlage befindet. Die zu 9 C 665/24d und 9 C 666/24a beklagte und zu 9 C 609/24v klagende Partei (idF Beklagte) ist ein Bauunternehmen und betreibt auch einen Baustoffhandel.
[2] Mit 16. 11. 2023 unterfertigten Vertreter beider Parteien Mietverträge über die Objekte Top II und III auf der Stiege 8–9 dieser Liegenschaft.
[3] Davor war eine Besichtigung der Objekte vom Geschäftsführer der Beklagten und einem Mitarbeiter der Klägerin durchgeführt worden. Der Geschäftsführer der Beklagten ging davon aus, dass dieser Mitarbeiter Entscheidungsträger über die Objekte bei der Hausverwaltung ist. Tatsächlich ist er aber nur Techniker bei der Hausverwaltung. Bei dieser Besichtigung wurden die Notwendigkeit einer Zufahrt zu dem Objekt, die Übergabe von Schlüsseln zu einem Schranken in der Durchfahrt und Umbauarbeiten thematisiert. In die Mietverträge wurde keine Vereinbarung zu diesen Punkten aufgenommen. In der Folge konnte über diese Fragen kein Einvernehmen erzielt werden.
[4] Die Klägerin begehrt in den Verfahren 9 C 665/24d und 9 C 666/24a des Bezirksgerichts Favoriten die Zahlung rückständiger Mieten für die beiden Objekte sowie deren Räumung. Der bei der Besichtigung anwesende Mitarbeiter der Klägerin sei nicht berechtigt gewesen, vertragliche Zusagen zu machen.
[5] Die Beklagte bestreitet, die Mietverträge seien nicht wirksam zustande gekommen, da mit der Klägerin vereinbarte Bedingungen nicht eingehalten worden seien.
[6] Im Verfahren 9 C 609/24v des Bezirksgerichts Favoriten begehrt die im führenden Verfahren Beklagte die Rückzahlung bereits geleisteter Mieten sowie den Ersatz von Kosten für die Erstellung eines Bauplans für die Umbauarbeiten.
[7] Die Klägerin im führenden Verfahren bestreitet.
[8] Das Erstgericht gab dem Klagebegehren in den Verfahren 9 C 665/24d und 9 C 666/24a statt, das Klagebegehren im Verfahren 9 C 609/24v wies es ab.
[9] Das Berufungsgericht gab der dagegen gerichteten Berufung der Beklagten nicht Folge. Es verneinte eine Anscheinsvollmacht des die Besichtigung durchführenden Mitarbeiters der Klägerin. Es seien daher keine wirksamen Zusagen außerhalb der schriftlichen Mietverträge erfolgt. Die Mietverträge seien wirksam zustande gekommen.
[10] Das Berufungsgericht sprach zunächst aus, dass die ordentliche Revision nicht zulässig ist.
[11] Im Verfahren 9 C 609/24v des Bezirksgerichts Favoriten wurde die Revision nachträglich „zur Vermeidung einer allfälligen Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs“ zugelassen.
[12] Gegen diese Entscheidung wendet sich die Revision der Beklagten mit dem Antrag, die Klage in den Verfahren 9 C 665/24d und 9 C 666/24a abzuweisen und der Klage im Verfahren 9 C 609/24v stattzugeben. In eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
[13] Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen, in eventu ihr nicht Folge zu geben.
[14]1. Gemäß § 502 Abs 5 Z 2 ZPO gilt die in § 502 Abs 2 und 3 leg cit normierten Wertgrenze nicht für die Beurteilung der Zulässigkeit der Revision für die unter § 49 Abs 2 Z 5 JN fallenden Streitigkeiten, sofern dabei über eine Kündigung, über eine Räumung oder über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Bestandvertrags entschieden wird.
[15] Die außerordentliche Revision in den Verfahren 9 C 665/24d und 9 C 666/24a ist daher nicht schon aufgrund des Streitwerts, aber mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung zurückzuweisen.
[16]2. Die Revision im Verfahren 9 C 609/24v ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts mangels Aufzeigens einer erheblichen Rechtsfrage nicht zulässig.
[17]3. Eine mangelhafte und unzureichende Beweiswürdigung kann im Revisionsverfahren nicht angefochten werden. Nur wenn sich das Berufungsgericht mit der Beweisfrage überhaupt nicht befasst, ist sein Verfahren mangelhaft (RS0043371).
[18] Entgegen der Revision hat sich das Berufungsgericht mit der Beweisrüge inhaltlich befasst. Die Richtigkeit dieser Beurteilung ist nicht zu überprüfen.
[19] Darüber hinaus kommt aber dem Umstand, ob der Mitarbeiter der Klägerin darauf hingewiesen hat, dass er bei der Klägerin als Techniker beschäftigt ist, keine wesentliche Bedeutung zu.
[20] 4. Eine wirksame Stellvertretung setzt neben dem Handeln des Stellvertreters im Namen des vertretenen Geschäftsherren das Vorliegen von Vertretungsmacht voraus. Ein Vertretungsakt ist nach der Rechtsprechung auch dann wirksam, wenn die Regeln der Handlungsvollmacht oder der Anscheinsvollmacht eingreifen.
[21] Eine Anscheinsvollmacht (Vollmacht wegen Vertrauens auf den äußeren Tatbestand) setzt voraus, dass Umstände vorliegen, die geeignet sind, im Dritten den begründeten Glauben an die Berechtigung des Vertreters zum Abschluss des beabsichtigten Geschäfts zu erwecken ( RS0019609). Um Vertretungsmacht iSd § 1029 ABGB begründen zu können, muss ein „äußerer Tatbestand“ die Grundlage für die Überzeugung des Dritten vom Vorhandensein der Vertretungsmacht bieten und vom Vertretenen selbst geschaffen sein ( RS0020145 ). Es muss somit ein durch das Verhalten des Geschäftsherrn zurechenbar veranlasster bestimmter Sachverhalt vorliegen, der objektiv dazu geeignet ist, im Dritten den begründeten Glauben an die Berechtigung des Vertreters zum Abschluss des beabsichtigten Geschäfts zu erwecken ( RS0020145[T16]). Ob die Voraussetzungen einer Anscheinsvollmacht vorliegen, richtet sich nach den Umständen des jeweils zu beurteilenden Falls und begründet damit keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO ( RS0020145 [T15, T17]).
[22] 5. Die Beklagte bestreitet nicht mehr, dass der Mitarbeiter der Hausverwaltung, der mit ihr vor Mietvertragsabschluss die Besichtigung durchführte, nicht zu inhaltlichen Zusagen betreffend den Mietvertrag berechtigt war. Sie leitet jedoch daraus, dass er im Auftrag der Hausverwaltung einen Besichtigungstermin wahrgenommen hat, ab, dass der äußere Anschein einer solchen Vertretungsbefugnis gesetzt worden sei.
[23] Allein daraus, dass jemand vom Vermieter oder der Hausverwaltung geschickt wird, eine Besichtigung durchzuführen, lässt sich allerdings nicht schließen, dass er auch zu verbindlichen Vertragszusagen berechtigt ist. Gerade bei größeren Vermietern wie der Klägerin ist darüber hinaus damit zu rechnen, dass sie einerseits eigene rechtliche Abteilungen haben, die für die Vertragsgestaltung zuständig sind, und andererseits sich üblicherweise Standardverträgen bedienen, von denen Abweichungen nicht ohne weiteres möglich sind.
[24] Auch wenn daher der Geschäftsführer der Beklagten auf eine Vertretungsbefugnis vertraut hat, ist die Rechtsauffassung der Vorinstanzen nicht korrekturbedürftig, dass sich dieses Vertrauen nur aus dem Auftreten des Vertreters vor Ort ergab, nicht aus einem der Beklagten zurechenbaren Verhalten.
[25]6. Schon das Berufungsgericht hat darauf hingewiesen, dass in der von der Revision zitierten Entscheidung 5 Ob 40/21z bereits aufgrund des Inhalts der Inserate und Werbebroschüren von einer zugesicherten Eigenschaft auszugehen war. Zwar wurde hinsichtlich der zusätzlichen Zusicherung durch einen Mitarbeiter der Verkäuferin auf eine (zumindest) Anscheinsvollmacht verwiesen. Dieser war allerdings bis zur Unterschriftsreife der jeweiligen Kauf-und Bauträgerverträge zur umfassenden Betreuung von Kaufinteressenten eingesetzt, was aus den von der Beklagten selbst vorgelegten Inseraten ableitbar war, in denen dieser Mitarbeiter als Ansprechpartner für Kaufinteressenten ausdrücklich namentlich genannt wurde. Von einem vergleichbaren Sachverhalt ist daher nicht auszugehen.
[26] 7. Nicht richtig ist auch, wenn die Revision darauf verweist, dass vor Mietvertragsunterfertigung kein Kontakt mit anderen Mitarbeitern der Klägerin bestand. Aus den Feststellungen ergibt sich, dass die Übermittlung des Mietvertragsentwurfs und die entsprechende Korrespondenz über Korrekturen durch bzw mit einer anderen Mitarbeiterin der Hausverwaltung erfolgte und der Vertrag von einem Vertretungsbefugten der Klägerin unterfertigt wurde. Die Person, die die Besichtigung durchführte, war daher auch für die Beklagte ersichtlich in die Erstellung des Mietvertrags nicht weiter involviert.
[27] 8. Soweit sich die Beklagte auf eine unterlassene Aufklärung stützt, liegt eine solche Verpflichtung, wenn schon ein äußerer Tatbestand für die Annahme einer Vertretungsbefugnis zu verneinen ist, nicht vor. Eine solche lässt sich auch nicht aus einem E-Mail, mit dem um einen anderen Mietvertragsbeginn ersucht wird, ableiten.
[28] 9. Liegt eine Vertretungsbefugnis (auch nicht aufgrund einer Anscheinsvollmacht) für allfällige Nebenabreden nicht vor, stellt sich die Frage, ob diese neben einem schriftlichen Vertrag, der solche ausschließt, wirksam sein können, nicht.
[29] 10. Weshalb trotz eines von beiden Seiten unterfertigten Mietvertrags – unabhängig davon, ob man eine Vertretungsbefugnis des die Besichtigung durchführenden Mitarbeiters der Klägerin bejaht oder verneint – von einem Dissens auszugehen sein soll, ist nicht nachvollziehbar.
[30] 11. Die Beklagte hat ihren Anspruch auf Ersatz der Kosten für die von ihr in Auftrag gegebenen Umbaupläne darauf gestützt, dass ihr – in der Klägerin zurechenbaren Erklärungen – bereits vor Mietvertragsabschluss Umbauarbeiten gestattet und in der Folge zu Unrecht verweigert wurden.
[31]Auf eine Haftung nach § 1313a ABGB für eine vollmachtslose und auch nicht aufgrund einer Anscheinsvollmacht zurechenbaren Erklärung eines Mitarbeiters hat sie sich dagegen in erster Instanz nicht berufen. Auf die Frage, ob eine solche Haftung überhaupt in Betracht kommt, muss daher nicht weiter eingegangen werden.
[32]12. Insgesamt gelingt es der Beklagten daher nicht, das Vorliegen einer Rechtsfrage von über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO aufzuzeigen. Die Revision der Beklagten in sämtlichen verbundenen Verfahren ist daher zurückzuweisen. Einer weiteren Begründung bedarf diese Zurückweisung nicht (§ 510 Abs 3 Satz 3 ZPO).
[33] 13. Die Kostenentscheidung gründet auf §§ 41, 50 ZPO. Die Klägerin hat auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen. Allerdings wurde die Revision nur im Verfahren 9 C 609/24v des Bezirksgerichts Favoriten zugelassen, in den beiden anderen verbundenen Verfahren liegt eine außerordentliche Revision vor. Die Bemessungsgrundlage für die Revisionsbeantwortung beträgt daher nur 5.567,82 EUR.
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