Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Ziegelbauer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Korn, Dr. Stiefsohn, Mag. Böhm und Dr. Gusenleitner Helm in der Rechtssache der klagenden Partei Mag. M*, vertreten durch Mag. Michael Medwed, Mag. Johann Sparowitz, Rechtsanwälte in Graz, gegen die beklagte Partei V* GmbH, *, vertreten durch die ScherbaumSeebacher Rechtsanwälte GmbH in Graz, und die Nebenintervenientin auf Seiten der beklagten Partei B* Aktiengesellschaft, *, vertreten durch Dr. Alexander Scheitz, Rechtsanwalt in Wien, wegen Unwirksamkeit und Löschung einer Urkundenhinterlegung in eventu Feststellung sowie Räumung, über die außerordentlichen Revisionen der klagenden Partei (Revisionsinteresse 31.000 EUR), der beklagten Partei und der Nebenintervenientin (Revisionsinteresse jeweils 31.000 EUR) gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz vom 2. Juli 2025, GZ 2 R 74/25g 32, den
Beschluss
gefasst:
Die außerordentlichen Revisionen des Klägers, der Beklagten und der Nebenintervenientin werden gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
Begründung:
I. Zur Revision des Klägers:
[1] Diese wendet sich gegen die Abweisung des Räumungsbegehrens.
[2] 1. Sollte das Mietrecht an einen Dritten übertragen werden, so ist auch bei Unwirksamkeit dieser Übertragung die Räumungsklage gegen den Dritten abzuweisen, wenn er das Mietobjekt weiter mit Zustimmung des bisherigen Mieters benützt und im Zweifel nicht anzunehmen ist, dass dieser sein Mietrecht im Falle der Unwirksamkeit der Übertragung überhaupt aufgeben wollte (vglRS0010351) .
[3] Solange ein das freie Eigentumsrecht beschränkendes Rechtsverhältnis aufrecht ist, kann der Vermieter nicht unmittelbar gegen Personen mit Räumungsklage vorgehen, die ihr Benützungsrecht aus dem Recht seines Vertragspartners abzuleiten in der Lage sind und mit dessen Zustimmung das Objekt benützen (vgl RS0010408 ). Das gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag ein Weitergabeverbot enthält (vgl RS0010408 [T8, T9]; RS0010367 ).
[4] 2. Die Revision des Klägers wendet sich nicht grundsätzlich gegen diese vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegten Rechtsauffassung. Sie macht jedoch geltend, dass sich der vorliegende Sachverhalt von schon entschiedenen insofern unterscheide, als die Nebenintervenientin nicht nur ihr Mietrecht durch Übertragung aufgeben wollte, sondern ihre „gesamte Rechtsposition als vermeintliche Superädifikatseigentümerin“.
[5] Allerdings bleibt offen, weshalb das dazu führen soll, dass die Nebenintervenientin auch für den Fall der Unwirksamkeit dieser „Gesamtübertragung“ ihre bisherige Rechtsstellung hätte aufgeben wollen. Wie dargelegt, ist im Zweifel davon auszugehen, dass der Mieter nicht auf sein Mietrecht verzichten wollte.Bei Annahme eines stillschweigenden Verzichts ist besonders Vorsicht geboten (vgl RS0014157).
[6] Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, dass es im vorliegenden Fall zu keiner Aufgabe der Mietrechte unabhängig von einer Übertragung kommen sollte, ist daher nicht korrekturbedürftig. Aus dem Kaufvertrag und dem in der Revision zitierten Schreiben lässt sich nur ableiten, dass die Nebenintervenientin ihre Rechtsposition übertragen wollte, nicht, dass sie diese unabhängig von einer (wirksamen) Übertragung aufgeben wollte. Das gilt im Übrigen auch für die zitierten Aussagen. Ein sekundärer Feststellungsmangel liegt in diesem Zusammenhang nicht vor.
[7] 3. Richtig ist, dass das Eigentum an einem Superädifikat allein kein dingliches oder obligatorisches Nutzungsrecht an der Liegenschaft verschafft ( RS0009887 [T11]), auf der es steht. Das Nutzungsrecht der Nebenintervenientin folgt aber nicht aus dem Eigentumsrecht am Gebäude, sondern aus dem mit dem Rechtsvorgänger des Klägers abgeschlossenen Mietvertrag. Für die Annahme, dass dieses Nutzungsrecht in irgendeiner Weise beschränkt wäre und nicht auch ein von der Mieterin auf der Liegenschaft errichtetes Gebäude unabhängig davon, ob dies rechtlich ein Superädifikat darstellt, umfasst, gibt es keine Grundlage. Der Vertrag enthält eine derartige Einschränkung des Mietrechts nicht und hat die Nebenintervenientin das Gebäude auch über 30 Jahre mit Zustimmung des Liegenschaftseigentümers genutzt.
[8] 4. Die Beklagte wiederum nutzt die Liegenschaft mit Zustimmung der Nebenintervenientin, leitet also ihr Nutzungsrecht von dieser ab. Die Vorinstanzen haben eine titellose Benutzung daher jedenfalls vertretbar verneint.
[9] 5. Warum, selbst wenn man davon ausginge, dass die Liegenschaft nicht zum vereinbarten Zweck, nämlich der Errichtung eines Superädifikats, verwendet wird, der Mietvertrag ohne weitere Erklärung enden soll, ist nicht nachvollziehbar und wird auch in der Revision nicht näher begründet.
[10]6. Die Revision des Klägers war daher mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO zurückzuweisen.
II. Zur Revision der Beklagten und der Nebenintervenientin:
[11] Da beide Revisionen im Wesentlichen damit argumentieren, dass entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts vom Vorliegen eines Superädifikats auszugehen sei, sind sie gemeinsam zu behandeln.
[12] 1. Ein auf einer Liegenschaft errichtetes Gebäude ist grundsätzlich unselbständiger und daher nicht sonderrechtsfähiger Bestandteil der Liegenschaft ( RS0009946 [T3]); dieses teilt notwendig das sachenrechtliche Schicksal der Liegenschaft.
[13]2. Eine Ausnahme gilt für Superädifikate iSd § 435 ABGB. Der Grundsatz des § 297 ABGB, dass das Eigentum an dem auf fremdem Grund errichteten Gebäude dem Grundeigentümer zufällt, schlägt demnach dann nicht durch, wenn das Gebäude nicht in der Absicht errichtet wurde, auf dem Grund zu bleiben ( RS0009939). Es kommt bei der Belassungsabsicht nicht auf die unkontrollierbare innere Absicht des Erbauers, sondern auf objektiv erkennbare Umstände an. Das Fehlen der Belassungsabsicht muss in äußerlich kundbarer Weise zutage treten, weil auch im Recht der Superädifikate ein Mindestmaß an Publizität gewahrt bleiben soll. (RS0009865 [T12]).
[14]3. Die maßgebliche Absicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks hervor. Sie kann aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden, zum Beispiel aus den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbauer bestehen (RS0011252). Insoweit kann es auch durch Parteieneinigung sonderrechtsfähige Bauwerke geben.
[15]Nach 2 Ob 242/05k kommen demnach drei Kriterien für das Fehlen der Belassungsabsicht in Betracht: 1. das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks, 2. eine Zweckwidmung und 3. das zugrunde liegende Grundnutzungsverhältnis. Alle drei Gesichtspunkte sind ins Kalkül zu ziehen. Besondere Vorsicht ist beim Kriterium des Grundnutzungsverhältnisses insoweit geboten, als dieser Aspekt besonders wenig publizitätswirksam ist.
[16]4. Die Beweislast für die nach § 435 ABGB maßgebliche Absicht des Erbauers, das Gebäude nicht dauernd auf dem fremden Grundstück zu belassen, trifft denjenigen, der sich auf die Superädifikatseigenschaft eines in fester und solider Bauweise ausgeführten Gebäudes beruft ( RS0011246 ).
[17] 5. Im konkreten Fall wurde das Gebäude in Massivbauweise zum Betrieb eines Lebensmittelsupermarkts errichtet. Hinsichtlich der Grundnutzung vereinbarten die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag mit einem dreißigjährigen Kündigungsverzicht seitens des Vermieters. Die Kündigungsgründe wurden auch nach dem zeitlichen Kündigungsverzicht auf Fälle des Mietzinsrückstands und der Eröffnung eines Konkursverfahrens über das Vermögen der Mieterin beschränkt.
[18] Während des Mietverhältnisses ist die Mieterin zu baulichen Veränderungen am Objekt berechtigt. Für den Fall der Beendigung wurde vereinbart, dass das Objekt unentgeltlich an den Vermieter fällt. Die Mieterin ist verpflichtet, das Gebäude während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses auf ihre Kosten instand zu halten und bei Beendigung desselben, wenn dies vom Vermieter gefordert wird, in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.
[19] Vor diesem Hintergrund ist die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, dass keine ausreichenden objektiv erkennbaren Umstände vorliegen, aus denen auf das Fehlen der Belassungsabsicht geschlossen werden kann, nicht zu beanstanden.
[20] 6. Die Beklagte wirft dem Berufungsgericht zwar pauschal vor, dass es zu Unrecht sämtliche für das Vorliegen eines Superädifikats sprechende Argumente verworfen habe, zählt aber im Wesentlichen wiederum nur die auf, die nicht gegen ein Superädifikat sprechen.
[21] Richtig ist, was das Berufungsgericht ohnehin beachtet hat, dass weder die Massivbauweise, noch das unbefristete Bestandverhältnis, noch das Heimfallrecht für sich allein gegen das Vorliegen eines Superädifikats sprechen. Sie stellen aber auch weder für sich allein noch gemeinsam Umstände dar, die auf eine fehlende Belassungsabsicht schließen lassen.
[22] Soweit die Beklagte darauf verweist, dass die Rechtsprechung dazu, ob für ein Superädifikat ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht vorausgesetzt ist, uneinheitlich sei, vermag sie eine Unrichtigkeit der Berufungsentscheidung nicht aufzuzeigen. Das Berufungsgericht hat ohnehin angenommen, dass auch ein unbefristetes Nutzungsrecht das Vorliegen eines Superädifikats nicht ausschließt.
[23] Auch die Berechtigung der Mieterin, Veränderungen am Gebäude vorzunehmen, lässt ebensowenig wie die Instandhaltungspflicht auf eine fehlende Belassungsabsicht schließen. Die von der Nebenintervenientin genannte Verpflichtung, das Objekt in ordnungsgemäßem Zustand an den Liegenschaftseigentümer zu übergeben, spricht im Gegenteil dafür, dass dem Vermieter die weitere Nutzung des Objekts auch nach Rückstellung ermöglicht werden soll.
[24] Auf die „übliche Gebarung“ der Nebenintervenientin kommt es ebenfalls nicht an, ist doch das Vorliegen eines Superädifikats in jedem Fall gesondert zu prüfen.
[25] Die Parteien haben zwar eine freie Verfügbarkeit über das von der Nebenintervenientin zu errichtende Gebäude vereinbart. Wie bereits das Berufungsgericht dargelegt hat, ist aber die Sonderrechtsfähigkeit Folge der Qualifikation als Superädifikat, kann diese aber nicht begründen.
[26]7. Insgesamt gelingt es auch der Beklagen und der Nebenintervenientin nicht, das Vorliegen einer Rechtsfrage von über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO aufzuzeigen. Ihre Revisionen sind daher ebenfalls zurückzuweisen.
[27]Einer weiteren Begründung bedarf diese Zurückweisung nicht (§ 510 Abs 3 Satz 3 ZPO).
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