6R374/25a – OLG Wien Entscheidung

Das Oberlandesgericht Wien hat als Rekursgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Fabian als Vorsitzende sowie die Richterin Mag. Wieser und den Richter MMag. Klaus im Konkurs über das Vermögen der A* B* GmbH , FN **, **, vertreten durch Engelhart Richter&Partner Rechtsanwälte OG in Wien, Insolvenzverwalter Mag. C*, Rechtsanwalt in **, über den Rekurs der Gläubigerin D* AG, **, vertreten durch Mag. Thomas Bittermann, Rechtsanwalt in Wels, gegen den Beschluss des Landesgerichtes Korneuburg vom 1.10.2025, **-54, in nicht öffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Dem Rekurs wird Folge gegeben.

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Die Rekurswerberin hat die Kosten ihres Rekurses selbst zu tragen.

Der Rekurs an den Obersten Gerichtshof ist zulässig.

Begründung:

Mit Beschluss vom 8.3.2024 eröffnete das Erstgericht ein Sanierungsverfahren über das Vermögen der A* B* GmbH ( Schuldnerin) und bestellte Mag. C* zum Insolvenzverwalter. Infolge der Rückziehung des Sanierungsplanantrags durch die Schuldnerin wird das Verfahren seit 5.6.2024 als Konkursverfahren geführt. Dem Insolvenzverwalter wurde ein Gläubigerausschuss beigeordnet (ON 14).

Die D* AG (im Folgenden Gläubigerin oder Rekurswerberin ) meldete Insolvenzforderungen in Höhe von EUR 1.518.583,17 an, die in der Prüfungstagsatzung vom 24.4.2024 in voller Höhe festgestellt wurden (ON 22, PN 32).

Die Schuldnerin ist Eigentümerin der Liegenschaften EZ E*, F*, G*, H* und I* je KG J* Bezirksgericht Mistelbach. Auf den Liegenschaften EZ E*, F* und G* bestehen Simultanpfandrechte zu Gunsten der K* L* eGen (nunmehr und im Folgenden K* M* AG ) im Höchstbetrag von EUR 1.200.000 und der N* eGen im Höchstbetrag von gesamt EUR 700.000. Auf den Liegenschaften EZ H* und I* haften Simultanpfandrechte zu Gunsten der K* M* AG im Höchstbetrag von EUR 400.000 und der G läubigerin im Höchstbetrag von gesamt EUR 1.000.000.

Der Masseverwalter beauftragte den Sachverständigen KR Mag. O*, den Verkehrswert dieser Liegenschaften zu ermitteln.

Im Bewertungsgutachten vom 1.5.2024 (./7) gab der Sachverständige an, dass die Grundstücke, mehreren Einlagezahlen inneliegend, teilweise überbaut seien (P*) und der überwiegende Teil der Liegenschaften als Betriebsgebiet Verwendung finde, weshalb die Bewertung sämtlicher Einlagezahlen in einem einzigen Gutachten erfolge.

Der Verkehrswert der Liegenschaften zum Stichtag 15.4.2024 betrug laut Gutachten insgesamt EUR 1.820.000; davon entfielen EUR 10.000 auf das Grundstück .130 inneliegend der EZ E* (für das ein Vergleichswert ermittelt wurde) und EUR 1.810.000 auf die übrigen Grundstücke (für die ein Ertragswert berechnet wurde).

Dem Gutachten ist zu entnehmen (S 27ff), dass die den Liegenschaften inneliegenden Grundstücke im nördlichen Bereich (konkret die Grundstücke 85 [EZ E*], 86 [EZ G*], 89 [EZ G*], 237/8 [EZ F*], 237/10 [EZ G*], teilweise 237/11 [EZ G*]) als „Bauland-Betriebsgebiet“ gewidmet sind. Auf ihnen befinden sich im Wesentlichen ein Verwaltungsgebäude (Büro), ein als Werkstatt und Lagerhalle genutztes Gebäude („Q*“), eine für Baustoffhandel und Dachdeckerei genutzte Halle („P*“), eine LKW-Halle (samt R*) sowie ein Baumarkt (samt Heizraum).

Für die Grundstücke im südlichen Bereich (konkret die Grundstücke teilweise 237/11 [EZ G*], 237/13 [EZ G*], 237/12 [EZ H*] und 237/2 [EZ I*]) besteht eine Widmung als „Bauland-Sondergebiet – Sporthalle/Sportplatz“. Darauf wurden ein Tennis-Club-Haus und zwei Tennishallen errichtet, weiters sind im Außenbereich fünf Tennis-Sandplätze vorhanden. Es besteht ein Bestandvertrag mit dem Tennisverein S*.

Auf dem der EZ E* inneliegenden Grundstück .130 gegenüber des Baumarkts befindet sich ein Schuppen. Die weiters vorhandenen Freiflächen sind überwiegend befestigt und werden als Lager-bzw Abstellplätze genutzt.

Mit Eingabe vom 6.6.2024 (ON 32) legte die Gläubigerin eine Expertise über die Liegenschaftsbewertung des von ihr beauftragten Privatsachverständigen T*, BA MA MRICS, vor (./I), worin der Ertrags-und Verkehrswert (nur) der „Tennishallen inkl Außenanlagen“ mit EUR 1.233.000 beziffert wurde.

Der Masseverwalter beantragte am 10.2.2025 die Genehmigung des am 5.11.2024 mit der U* GmbH abgeschlossenen Liegenschaftskaufvertrags gemäß § 117 IO (ON 40). Er berichtete, dass aufgrund seiner Absicht, die insolvenzverfangenen Liegenschaften durch freihändige Veräußerung zu verwerten, ein Bieterverfahren durchgeführt worden sei. Dabei sei für die fünf Liegenschaften ein Meistbot von EUR 2.460.000 erzielt worden, das der Masseverwalter vorbehaltlich insolvenzgerichtlicher Genehmigung angenommen habe. Im Widerspruchsverfahren nach § 120 IO sei kein Widerspruch von Absonderungsberechtigten (darunter die Gläubigerin , vgl ON 41) erhoben worden. Der Gläubigerausschuss habe der beabsichtigten Veräußerung zugestimmt, ebenso der Geschäftsführer der Schuldnerin.

Mit Beschluss vom 13.2.2025 wurde die insolvenzgerichtliche Genehmigung gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO antragsgemäß erteilt (ON 42). Das Eigentumsrecht der Ersteherin wurde grundbücherlich einverleibt (ON 44).

Am 15.7.2025 beantragte der Masseverwalter die Verteilung des Veräußerungserlösesgemäß vorgelegtem Meistbotsverteilungsentwurf und die Bestimmung der Sondermassekosten, die er mit insgesamt EUR 129.504,42 anmeldete. Darin enthalten waren die Entlohnung gemäß § 82d IO in Höhe von EUR 54.449,17 sowie die Kosten der Verwaltung der Liegenschaft iSd § 216 Abs 1 iVm § 120 Abs 2 Z 4 EO von EUR 75.055,25 (darin SV-Gebühren von EUR 19.939,32; ON 47).

Das Erstgericht beraumte für den 3.9.2025 eine Tagsatzung über die Verteilung des Erlöses sowie eine nachträgliche Prüfungstagsatzung an.

Die K* M* AG und die N* eGen meldeten ihre Ansprüche zur Meistbotsverteilung an.

Ebenso meldete die GläubigerinAnsprüche aus der Verteilung des Erlöses in Höhe von EUR 1.000.000 an; in diesem Betrag seien für sie Höchstbetragspfandrechte auf den Liegenschaften EZ H* und I* der KG J* eingetragen (ON 49). Sie wandte sich gegen das Bewertungsgutachten des Sachverständigen KR Mag. O*. Die Wertermittlung betreffend die „Tennis-Liegenschaften“ sei nicht sorgfältig durchgeführt worden. Für die diesbezüglich erzielten Erträge seien mangels schriftlicher Aufzeichnungen ausschließlich die Angaben des Ing. V* A* herangezogen worden, weiters bestehe ein Naheverhältnis des Tennisvereins zur Schuldnerin. Gemäß § 5 Abs 3 LBG wären die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträge heranzuziehen gewesen. Dass aus der Vermietung des Tennis-Clubhauses Umsatzerlöse von lediglich EUR 4.158 p.a. inklusive Betriebskosten erzielt worden seien, widerspreche § 5 Abs 3 LBG. Bei der Annahme eines Jahresumsatzes aus der Vermietung der Tennishallenplätze von nur EUR 44.940 laut SV-Gutachten seien die Vermietung der drei Squash-Boxen samt Fitnessraum und Wellnessbereich, die aus der Buchungslage gemäß Online-Buchungskalender errechenbaren Einnahmen aus dem Betrieb der Tennishallen (in der Wintersaison 2023/2024 EUR 118.392) und die Einnahmen aus dem Gastronomiebetrieb mit 50 Verabreichungsplätzen nicht berücksichtigt worden. Der vom Sachverständigen ermittelte Verkehrswert der tennisrelevanten Liegenschaften von nur EUR 336.584,25, die der Verteilungsmasse B zugezählt würden, stehe in Widerspruch zu der Stellungnahme des Sachverständigen T*, BA MA MRICS. Im Bestreitungsfall werde die Einholung eines neuerlichen Gutachtens zur Verkehrswertermittlung beantragt.

Schließlich bestritt die Gläubigerin in ON 49, dass die im Verteilungsentwurf des Masseverwalters enthaltene und vom Erstgericht angekündigte Bildung zweier Verteilungsmassen geboten sei. Es sei keine Wertermittlung pro Einlagezahl erfolgt und keine Zuweisung von Teilen des Kaufpreises auf einzelne Einlagezahlen vorgenommen worden. Weder die Vorgläubigerin K* M* AG noch die Vorgläubigerin N* eGen würden benachteiligt werden.

Gegen die angemeldeten Sondermasseforderungen würden keine Einwendungen erhoben. Daher werde beantragt, der Gläubigerin aus der Verteilung des Verkaufserlöses einen Betrag von EUR 917.379,65 zu zahlen.

In der Tagsatzung vom 3.9.2025 erhob die Gläubigerin Einwände gegen die Bildung zweier Verteilungsmassen und verwies auf ihre Ausführungen in ON 49. Grundstücksübergreifende Überbauungen würden nicht nur auf der Verteilungsmasse A bestehen, sondern auch auf den Grundstücken 237/11 und 237/13 der EZ G* betreffend das Tennisclubhaus und zwei Freiplätze; die restlichen drei Freiplätze und die beiden Tennishallen würden sich auf den EZ H* und I* befinden, die Verteilungsmasse B seien. Gegen die Bewertung der Verteilungsmasse B werde daher Einwendung erhoben, weil sie mindestens EUR 1.000.000 wert sei. Das LBG sei unrichtig angewendet worden; die Verteilungsmasse A sei entsprechend anteilig weniger wert.

Weitere Widersprüche wurden in der Tagsatzung nicht erhoben.

Mit dem angefochtenen Beschluss verteilte das Erstgericht das durch die freihändige Verwertung der Liegenschaften EZ E*, F*, G*, H* und I* der KG J* erzielte Meistbot von EUR 2.460.000 derart, dass es zwei Verteilungsmassen bildete. Der Verteilungsmasse A ordnete es die Liegenschaften EZ E*, F* und G* zu, dessen Verkehrswert es auf Basis des Sachverständigengutachtens mit EUR 1.479.930,59 bestimmte. Der Verteilungsmasse B ordnete es die Liegenschaften EZ H* und I* zu, dessen Verkehrswert es mit EUR 336.584,25 festsetzte. Entsprechend dieser Werterelation würden auf die Verteilungsmasse A 81,47% des Meistbots – somit EUR 2.004.162 - und auf die Verteilungsmasse B 18,53% des Meistbots – somit EUR 455.838 - entfallen.

Unter Bestimmung der Sondermassekosten mit EUR 75.055,25 an Auslagen gemäß §§ 216 Abs 1 iVm 120 Abs 2 Z 4 EO - die in obigem Verhältnis auf die beiden Sondermassen verteilt wurden – und einer Insolvenzverwalterentlohnung nach § 82d Z 2 IO von EUR 46.244,09 für die Verteilungsmasse A und EUR 8.205,08 für die Verteilungsmasse B gelangte es zu folgender Verteilungsanordnung:

Aus dem Kapitalertrag der Verteilungsmasse A von EUR 2.004.162 wurden

a) Auslagen und Vorschüsse einer Verwaltung:

1. EUR 46.244,09 dem Insolvenzverwalter als Entlohnung gemäß § 82d Z 2 IO,

2. EUR 61.147,51 der allgemeinen Insolvenzmasse an Auslagen für die Verwaltung iSd § 216 Abs 1 iVm § 120 Abs 2 Z 4 EO,

b) öffentliche Abgaben mit Pfand-oder Vorzugsrechten:

EUR 5.554,02 der Marktgemeinde S*,

c) in der bücherlichen Rangordnung:

1. EUR 760.747,84 der K* M* AG,

2. EUR 700.000 der N* eGen,

d) die verbleibenden EUR 430.468,54 als Hyperocha für die allgemeine Insolvenzmasse,

jeweils zur vollständigen Berichtigung durch Barzahlung (hinsichtlich der Absonderungsgläubiger laut c) für deren näher bezeichnete Simultanpfandrechte) zugewiesen.

Aus dem Kapitalertrag der Verteilungsmasse B von EUR 455.838 wurden

a) Auslagen und Vorschüsse einer Verwaltung:

1. EUR 8.205,08 dem Insolvenzverwalter als Entlohnung gemäß § 82d Z 2 IO,

2. EUR 13.907,74 der allgemeinen Insolvenzmasse an Auslagen für die Verwaltung iSd § 216 Abs 1 iVm § 120 Abs 2 Z 4 EO,

b) öffentliche Abgaben mit Pfand-oder Vorzugsrechten:

EUR 1.263,24 der Marktgemeinde S*,

jeweils zur vollständigen Berichtigung durch Barzahlung zugewiesen;

c) in der bücherlichen Rangordnung:

die verbleibenden EUR 432.461,94 der D* AG ( Gläubigerin ) zur teilweisen Berichtigung durch Barzahlung für ihre auf den Liegenschaften EZ H* und EZ I* der KG J* einverleibten Simultanpfandrechte und der mit EUR 917.379,65 angemeldeten Forderung zugewiesen.

Damit sei das anteilige Meistbot erschöpft. Verteilt wurden weiters Zinsen abzüglich KESt und Kontoführungskosten (jeweils Punkt II. der Verteilungsanordnungen).

Den von der Gläubigerin erhobenen Widerspruch wies das Erstgericht ab. Letztlich traf es die Ausfolgungsanordnung entsprechend den Zuweisungen.

Begründend wurde ausgeführt, dass der Erlös aus der außergerichtlichen Verwertung von Massebestandteilen, die mit Absonderungsrechten belastet seien, eine Sondermasse bilde, die das Insolvenzgericht nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung zu verteilen habe. Die Entlohnung des Masseverwalters, die während des Verfahrens angefallenen Auslagen für die Verwaltung sowie rückständige Steuern und öffentliche Abgaben iSd § 216 Abs 1 Z 2 EO seien als Vorzugsposten zu berücksichtigen.

Dargestellt wurden die Bestimmungen der §§ 144, 145 EO und des Genehmigungsverfahrens nach § 117 IO. Mit Einwendungen gegen den Schätzwert, der nicht formell bekanntzugeben sei, habe sich der Insolvenzverwalter auseinanderzusetzen; er habe das Schätzgutachten samt Einwendungen und seinen Stellungnahmen hierzu dem Gläubigerausschuss und dem Gericht vorzulegen. Die Gläubigerin sei daher mit den Einwendungen gegen das Schätzgutachten an den Insolvenzverwalter zu verweisen gewesen.

Die Gläubigerinhabe gegen die freiwillige Veräußerung keinen Widerspruch erhoben. Die formellen und materiellen Voraussetzungen für eine insolvenzgerichtliche Genehmigung gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO hätten vorgelegen. Auf die Stellungnahme des Sachverständigen T*, BA MA MRICS zum Ertragswert der Tennishallen inklusive Außenanlagen sei nicht einzugehen, zumal dieser Sachverständige ausgeführt habe, dass es sich dabei um kein Gutachten handle und keine Besichtigung erfolgt sei. Anders als das Gutachten des Sachverständigen KR Mag. O* entspreche die Stellungnahme nicht den Grundsätzen des LBG.

Eine Massenbildung sei immer dann erforderlich, wenn sich das Versteigerungsverfahren auf mehrere Liegenschaften (oder Liegenschaftsanteile) oder auf eine im Eigentum mehrerer stehende Liegenschaft bezogen habe und die Liegenschaften verschieden belastet seien. Eine solche Belastungsverschiedenheit liege dann vor, wenn die Lasten nicht auf allen Liegenschaften zugunsten derselben noch zum Zug kommenden Berechtigten in derselben Reihenfolge haften würden. Durch die Massenbildung solle verhindert werden, dass bei verschiedener Pfandbelastung des Gesamterlöses ein Gläubiger aus einem Teil des Erlöses, an dem er kein oder ein späteres Pfandrecht habe, zum Nachteil eines Vorgläubigers zum Zug komme.

Die EO enthalte keine ausdrücklichen Bestimmungen, in welcher Weise Teilmassen zu bilden seien. Aus dem Zweck der Massenbildung ergebe sich, dass die Teilmasse jenem Teil des Gesamterlöses entsprechen solle, den der betreffende Teil des Exekutionsobjekts bei der Versteigerung erzielt habe oder bei gesonderter Feilbietung erzielt hätte. Mangels anderer Anhaltspunkte sei der hypothetische Verkaufserlös nach dem Verhältnis von Teil- und Gesamtschätzwert zu ermitteln.

Die Versteigerungsbedingungen des Insolvenzverwalters für das außergerichtliche Bieterverfahren, insbesondere der Ausschluss der Einzelverwertung unter Hinweis auf grundbuchskörperübergreifende Überbauten sowie der Umstand, dass der Kaufpreis im Kaufvertrag nicht aufgeschlüsselt sei, würden nichts über die anzuwendenden Verteilungsgrundsätze besagen. Der schon im Verteilungsentwurf des Insolvenzverwalters auf Grundlage des Bewertungsgutachtens des Sachverständigen KR Mag. O* vorgenommenen Aufgliederung des Gesamtschätzwerts in Teilwerte sei nicht widersprochen worden. In der Wertermittlung würden die der Verteilung zugrunde gelegten Teilwerte ohne jegliche Ambiguität ausgewiesen. Der Umstand, dass der Sachverständige den Gesamtschätzwert der Liegenschaften (unter Hinweis auf die Überbauten) angegeben habe, vermöge die Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit des Gutachtens nicht zu entkräften.

Daher sei der von der Gläubigerin in der Verteilungstagsatzung erhobene Widerspruch abzuweisen gewesen.

Gegen diesen Beschluss richtet sich der Rekurs der Gläubigerin wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, diesen dahin abzuändern, dass ihr aus dem Verwertungserlös EUR 917.379,65 (zuzüglich Zinsen) zugewiesen werden. In eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Rekurs ist im Sinne des Aufhebungsbegehrens berechtigt .

1.1. Laut Anfechtungserklärung (Punkt III. des Rekurses S 3) wird der Beschluss angefochten, soweit (1.) der Widerspruch abgewiesen wurde, (2.) zwei Verteilungsmassen gebildet und der Verteilungsmasse A EUR 2.004.162 und der Verteilungsmasse B lediglich EUR 455.838 zugewiesen wurden, (3.) in der Verteilungsanordnung aus der Verteilungsmasse A EUR 430.468,54 an die allgemeine Insolvenzmasse zugewiesen wurden und (4.) der Gläubigerin lediglich ein Betrag von EUR 432.461,94 sA anstelle von EUR 917.379,65 sA zugewiesen wurde.

1.2. Die Bestimmung und Zuweisung der Sondermassekosten und Abgaben wird somit nicht bekämpft; desgleichen wird hinsichtlich der Zuweisung an die Absonderungsberechtigten K* M* AG und N* eGen zur vollständigen Berichtigung ihrer Pfandrechte keine Anfechtungserklärung abgegeben.

Allerdings ist die aus der Verteilungsmasse A der allgemeinen Insolvenzmasse zugewiesene Hyperocha geringer als der von der Rekurswerberin begehrte Mehrbetrag, welcher EUR 484.917,71 (Differenz zum zugewiesenen Betrag) beträgt und somit nur zuerkannt werden könnte, wenn (neben der Zuweisung der Hyperocha von EUR 430.468,54 an sie) auch eine Kürzung bei den zuvor den Pfandgläubigern zugewiesenen Beträgen – konkret der zweitrangigen Pfandgläubigerin N* eGen im Teilbetrag von EUR 54.449,17 – vorgenommen würde. Die Anfechtungserklärung ist demzufolge rechnerisch nicht schlüssig.

Da bei Divergenzen zwischen Anfechtungserklärung und Anfechtungsantrag grundsätzlich der Rechtsmittelantrag maßgeblich ist (RS0043624 [T1]; vgl RS0042142) und dieser auf Zuweisung von EUR 917.379,63 an die Rekurswerberin lautet, wird davon ausgegangen, dass der angestrebte Mehrbetrag von EUR 484.917,71 – wie dargestellt bestehend aus der der allgemeinen Insolvenzmasse zugewiesenen Hyperocha von EUR 430.468,54 und dem der N* eGen zugewiesenen Teilbetrag von EUR 54.449,17 - rekursgegenständlich ist.

Im Umfang der Zuweisungen der Sondermassekosten (gesamt EUR 129.504,42), der öffentlichen Abgaben (gesamt EUR 6.817,26), an die erstrangige Pfandgläubigerin K* M* AG (EUR 760.747,84), an die zweitrangige Pfandgläubigerin N* eGen im Umfang von EUR 645.550,83 (jeweils zuzüglich näher genannter Zinsen abzüglich KESt und Kontoführungskosten) sowie der Zuweisung an die Rekurswerberin im Umfang von EUR 432.461,94 ist der Verteilungsbeschluss unbekämpft geblieben.

1.3.Die Rekurswerberin wiederholt im Wesentlichen ihre Einwendungen wie im Schriftsatz ON 49 und leitet eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens daraus ab, dass das als ungenügend bezeichnete Gutachten des Sachverständigen KR Mag. O* zugrunde gelegt wurde. Es hätte – wie von ihr beantragt – ein weiteres Gutachten eingeholt werden müssen, zumal gemäß § 145 EO die nötigen Ergänzungen, Richtigstellungen und Verbesserungen des Schätzgutachtens von Amts wegen zu veranlassen gewesen wären.

Aus der Zugrundelegung des Gutachtens leitet die Rekurswerberin zudem sekundäre Feststellungsmängel betreffend den tatsächlichen Verkehrswert der „tennisrelevanten“ Liegenschaften ab. Es wären die Stellungnahme des Sachverständigen T*, BA MA MRICS, sowie die konkreten Einwendungen der Rekurswerberin hinsichtlich der erzielbaren bzw erzielten Erträge aus diesen Liegenschaften zu berücksichtigen gewesen. Diesfalls hätte sich ein Verkehrswert dieser Liegenschaften von zumindest EUR 1.000.000 ergeben.

Weiters wird das Gebot, mehrere Verteilungsmassen zu bilden, bestritten. Dies, weil dem Sachverständigen KR Mag. O* aufgrund der zwischen einzelnen Grundbuchkörpern bestehenden Überbauungen eine exakte Wertermittlung pro Einlagezahl nicht möglich gewesen sei und die Liegenschaften nur zu einem pauschalen Schätzwert angeboten und zu einem Pauschalkaufpreis verkauft worden seien. Von den Überbauungen seien auch die „Tennis-Liegenschaften“ betroffen, weshalb mangels exakter Wertermittlung pro EZ eine solche auch im Rahmen der Verteilungsanordnung, dem ein zu geringer Verkehrswert der Liegenschaften EZ H* und I* zugrunde liege, nicht zulässig sei.

Der einzige sachliche Grund für die (Teil-)Massenbildung liege nicht vor. Die K* M* AG und N* eGen würden durch eine [gemeint: Abstandnahme von einer] Massenbildung nicht benachteiligt, weil die Pfandrechte dieser beiden Vorgläubiger in zeitlicher Hinsicht vorrangig seien. Durch eine Massenbildung solle eine Benachteiligung von „Vorgläubigern“ verhindert werden, was hier aber aufgrund der Vorrangigkeit ausscheide.

Dazu ist in rechtlicher Hinsicht zu erwägen:

2.1.Wie bereits vom Erstgericht ausgeführt, bildet bei der außergerichtlichen Verwertung einer mit Absonderungsrechten belasteten Sache der Erlös eine Sondermasse, die durch das Insolvenzgericht zu verteilen ist. Das Insolvenzgericht hat den durch den Masseverwalter erzielten Erlös nach den Verteilungsvorschriften der EO in einer amtswegig durchzuführenden Verteilungstagsatzung aufgrund eines Beschlusses zu verteilen. Dabei sind die Verteilungsvorschriften der EO nicht nur hinsichtlich der Rangordnung (§ 49 Abs 2 IO), sondern überhaupt anzuwenden (RS0003381 [T2]; RS0003046 [T2, T3, T4], Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger , InsR 4 § 119 KO Rz 107; Jelinekin KLS² § 120 IO Rz 37).

2.2.Dass die exekutionsrechtlichen Vorschriften maßgeblich sind, gilt auch für die Frage der Anfechtbarkeit des Verteilungsbeschlusses, die sich nach § 234 EO richtet (8 Ob 51/24v mwN). Angesichts des von der Gläubigerin erhobenen Widerspruchs gemäß § 213 EO ist ihr Rekursrecht nicht zu bezweifeln (vgl Angst in Angst/Oberhammer, EO 3§ 234 EO Rz 1). Zudem besteht ein Rekursrecht jedenfalls dann, wenn durch den Verteilungsbeschluss zwingende Verfahrensbestimmungen verletzt wurden oder wenn der Verteilungsbeschluss gegen die zwingenden Verteilungsgrundsätze verstößt, die stets von Amts wegen zu beachten sind (RS0003095 [T11, T12]).

3.1.Nach § 215 EO gilt für die Bildung der Verteilungsmasse grundsätzlich Folgendes:

Wurden mehrere Grundbuchkörper oder Liegenschaftsanteile versteigert, auf denen nicht dieselben Lasten oder auf denen sie nicht in derselben Rangordnung haften, so ist für jeden dieser Grundbuchkörper oder Liegenschaftsanteile eine eigene Masse zu bilden, sofern nicht nur Belastungen betroffen sind, die nicht zum Zuge kommen. Bei gleicher Belastung der versteigerten Liegenschaften ist eine Massenbildung hingegen nicht erforderlich (3 Ob 11/95; Angst aaO§ 215 EO Rz 4 mwN). Eine Massenbildung ist sohin immer dann erforderlich, wenn sich das Versteigerungsverfahren auf mehrere Liegenschaften (Liegenschaftsanteile) oder auf eine im Eigentum mehrerer stehende Liegenschaft bezogen hat und die Liegenschaften bzw Liegenschaftsanteile verschieden belastet sind. Eine solche für das Verteilungsverfahren wesentliche Belastungsverschiedenheit liegt dann vor, wenn die Lasten nicht auf allen Liegenschaften (Liegenschaftsanteilen) zugunsten derselben, noch zum Zuge kommenden Berechtigten in derselben Rangfolge haften (RS0003294). Durch die Massenbildung soll verhindert werden, dass bei verschiedener Pfandbelastung des Gesamterlöses ein Gläubiger aus einem Teil des Erlöses, an dem er kein oder ein späteres Pfandrecht hat, zum Nachteil eines Vorgläubigers zum Zug kommt (3 Ob 68/80; Heller - Berger - Stix, 1462).

3.2. Ein solcher Fall liegt hier vor. Auf den Liegenschaften EZ E*, F* und G* bestehen andere Pfandrechte (nämlich jeweils zugunsten der K* M* AG [EUR 1.200.000] und der N* eGen [gesamt EUR 700.000]) als auf den Liegenschaften EZ H* und I*, wo Pfandrechte zugunsten der K* M* AG [EUR 400.000] und der Rekurswerberin [gesamt EUR 1.000.000] bestehen. Somit haften die Pfandrechte zugunsten der drei Absonderungsgläubiger nicht in derselben Reihenfolge.

Entgegen den Rekursausführungen trifft es auch nicht zu, dass die beiden anderen Pfandberechtigten zur Gänze „Vorgläubiger“ seien: Das auf den Liegenschaften EZ E*, F* und G* jeweils zuletzt zugunsten der N* eGen einverleibte Pfandrecht im Höchstbetrag von EUR 300.000 (**) ist in zeitlicher Hinsicht nachrangig zu den zugunsten der Rekurswerberin auf den Liegenschaften EZ H* und I* zu ** begründeten Pfandrechte von gesamt EUR 700.000. Bei Unterbleiben einer Massenbildung würde demzufolge eine Benachteiligung der (teilweise nachrangigen) Gläubigerin N* eGen eintreten.

Die Bildung zweier Teilmassen im Verteilungsverfahren erfolgte somit grundsätzlich rechtsrichtig.

3.3.Die Exekutionsordnung enthält keine ausdrücklichen Bestimmungen, in welcher Weise im Verteilungsverfahren erforderlichenfalls Teilmassen zu bilden sind. Aus dem erwähnten Zweck der Massenbildung, der auch aus der vom Gesetzgeber beabsichtigten verhältnismäßigen Befriedigung der Simultanpfandgläubiger ersichtlich ist (§ 222 Abs 2 bis 4 EO; vgl Heller - Berger - Stix, 1515 ff), ergibt sich, dass die Teilmasse jenem Teil des Gesamterlöses entsprechen soll, den der betreffende Teil des Exekutionsobjektes (sei es nun eine von mehreren Liegenschaften oder ein realer oder ideeller Liegenschaftsanteil) bei der Versteigerung erzielte oder bei gesonderter Feilbietung erzielt hätte. Mangels anderer Anhaltspunkte wird der hypothetische Verkaufserlös nach dem Verhältnis von Teil-und Gesamtschätzwert zu ermitteln sein (3 Ob 68/90 = SZ 53/105 mwN; vgl Heller - Berger - Stix, 1514f, 1822; vgl AngstaaO § 215 EO Rz 4).

3.4. Die Vorgehensweise des Erstgerichts entsprach an sich diesen Grundsätzen.

Es ermittelte die Teilschätzwerte, indem es den im Gutachten des KR Mag. O* für alle Grundstücke (ausgenommen GSt .130) gemeinsam vorgenommenen Rechenvorgang gesondert für die der Verteilungsmasse A einerseits und der Verteilungsmasse B andererseits zuzuordnenden Grundstücke durchführte. Dass diese Berechnung unrichtig sei, macht die Rekurswerberin nicht geltend. Sie wendet sich vielmehr (nur) gegen die für die „tennisrelevanten“ Liegenschaften EZ H* und I* zugrunde gelegten Ertragswerte, ohne aber die Rechenmethodik des Sachverständigen an sich zu bemängeln und ohne die davon abgeleitete Massenbildung durch das Erstgericht in bestimmter Weise als unrichtig darzustellen.

Dass das Erstgericht Teilschätzwerte heranzog, diese in Relation zum erzielten Gesamterlös setzte und – auch dieses ohne konkrete Bemängelungen durch die Rekurswerberin – die Zuweisung an die Pfandgläubiger entsprechend des sich ergebenden Anteils vornahm, entspricht der Rechtslage. Die Schlüssigkeit und Vollständigkeit des Gutachtens vorausgesetzt (dazu siehe unten Punkt 4.3.), wäre die vom Erstgericht konkret vorgenommene Massenbildung nicht zu beanstanden.

3.5. Wenn im Rekurs argumentiert wird, dass grundsätzlich keine Massenbildung zu erfolgen habe, weil der Sachverständige KR Mag. O* eine exakte Wertermittlung pro Einlagezahl für unmöglich erklärt habe, so wird damit keine Unrichtigkeit im Rechenvorgang des Erstgerichts geltend gemacht.

Weiters vermag diese Erklärung des Sachverständigen in rechtlicher Hinsicht die generelle Unzulässigkeit (oder allenfalls Untunlichkeit) einer Teilmassenbildung wegen unterschiedlicher Pfandbelastung gemeinsam verwerteter Liegenschaften nicht zu begründen. Am Vorliegen der – bereits dargestellten – Voraussetzungen für eine Massenbildung ändert diese gutachterliche Aussage nichts.

Abgesehen davon teilte der Sachverständige einleitend nur mit (S 3 des Gutachtens), dass aufgrund der teilweise bestehenden grundstücksübergreifenden Bebauung und der Verwendung des überwiegenden Teils der Liegenschaften als Betriebsgebiet die Bewertung sämtlicher Einlagezahlen in einem einzigen Gutachten erfolge - von einer Unmöglichkeit getrennter Bewertung war dabei nicht die Rede; in der Zusammenfassung (S 83) merkte er zwar an, dass eine „exakte Wertermittlung“ pro Einlagezahl aufgrund der Überbauungen nicht möglich sei. Jedoch ist damit keineswegs ausgeschlossen, dass eine Aufteilung des Gesamtschätzwerts in einzelne Grundstückswerte bzw eine separate Wertermittlung doch zumindest näherungsweise möglich sein muss (eine solche wurde aber bislang vom Sachverständigen nicht verlangt).

4.1. Zu prüfen bleibt daher, ob die Zugrundelegung des Gutachtens zulässig war oder ob dieses unzureichend bzw – wie von der Rekurswerberin in der Mängelrüge (und disloziert auch als sekundäre Mangelhaftigkeit) moniert – unschlüssig ist.

4.2.Die Einwendungen, dass die Grundsätze des LBG nicht eingehalten worden wären, die in Ansehung der „Tennis-Liegenschaften“ – gemeint jedenfalls die EZ H* und I* – nachhaltig erzielbaren Erträge nicht ausreichend erhoben worden seien und das Erstgericht iSd § 145 EO nötige Ergänzungen, Richtigstellungen und Verbesserungen hätte veranlassen und ein weiteres Sachverständigengutachten hätte einholen müssen, gehen jedoch ins Leere, soweit damit argumentiert wird, dass dies zum Zwecke der bestmöglichen Verwertung geboten gewesen wäre.

Die freihändige Verwertung ist bereits abgeschlossen, sie wurde (unangefochten) insolvenzgerichtlich genehmigt und grundbücherlich durchgeführt. Insofern kann die Rekurswerberin durch die Schätzung nicht mehr beschwert sein.

Außerdem gilt - wie auch schon vom Erstgericht dargelegt -, dass der Insolvenzverwalter die freiwillige Veräußerung durch Schätzgutachten vorzubereiten hat; er (und nicht das Insolvenzgericht) beauftragt den Sachverständigen. Für diesen privatrechtlichen Auftrag ist keine gerichtliche Genehmigung nötig. Anders als im Exekutionsverfahren ist der Schätzwert nicht formell bekanntzugeben. Mit Einwendungen gegen den Schätzwert hat sich der Insolvenzverwalter auseinanderzusetzen ( Jelinek in KLS 2, § 117 IO Rz 45).

Der Sachverständige KR Mag. O* wurde nicht als gerichtlicher Sachverständiger, sondern als Hilfsperson des Masseverwalters tätig (vgl Chalupsky/Duursma-Kepplinger in Bartsch/Pollak/Buchegger , InsR 4, § 81 Rz 235). Das von ihm erstattete Gutachten ist kein Gerichtsgutachten, sondern ein Behelf des Masseverwalters für seine Verwertungsbemühungen (OLG Wien 28 R 68/10s). Auch knüpfen an die Schätzung keine Rechtsfolgen, wie etwa die Höhe eines geringsten Gebots. Mangels formeller Bekanntgabe des Schätzwertes fehlt ein formeller Rahmen zur Erörterung von Einwendungen gegen den Schätzwert, wie dies § 144 EO vorsieht. Einwendungen gegen das Schätzgutachten können zwar jederzeit vom Insolvenzgericht und vom Masseverwalter aufgegriffen werden, eine Entscheidungspflicht über derartige Einwendungen besteht jedoch nicht ( Riel , Die Schätzung unbeweglicher Sachen im Insolvenzverfahren, ZIK 2012/124; Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger , InsR 4 § 96 KO Rz 44; OLG Wien 28 R 251/12f).

Eine Auseinandersetzung mit der von der Rekurswerberin vorgelegten Stellungnahme des Privatgutachters (deren Qualität das Erstgericht allerdings bereits überzeugend in Frage gestellt hat), erübrigt sich daher.

4.3. Jedoch ist damit noch nicht gesagt, dass die Berechnungen des Sachverständigen in seinem Gutachten, die (mit Ausnahme der unstrittigen Bewertung des Grundstücks .130) zu einem Gesamtschätzwert für fünf Liegenschaften geführt haben, auch der Meistbotsverteilung zugrunde gelegt werden können.

Mit der oben dargestellten Erklärung des Sachverständigen über die gemeinsame Schätzung wegen bestehender Schwierigkeiten der Wertermittlung der einzelnen Liegenschaften steht bislang in Wahrheit nicht fest, dass die Verkehrswerte der einzelnen Liegenschaften – bzw hier relevant: die summierten Verkehrswerte derjenigen Einlagezahlen, die gemeinsam jeweils eine Verteilungsmasse bilden – in Summe ident sind mit dem vom Sachverständigen ermittelten Gesamtschätzwert.

Zwar finden sich im Gutachten (S 78 bis 80) konkrete Rechenoperationen, die auf einer Bewertung der einzelnen Grundstücke (die zweifelsfrei einer EZ zugeordnet werden können) basieren. Diese vom Erstgericht - entsprechend dem Verteilungsentwurf des Masseverwalters – übernommenen Bewertungsgrundlagen (ausgehend vom Boden-und Rohertragswert der einzelnen Grundstücke) sind zwar – entgegen der Rekursauffassung - aus Sicht des Rekursgerichts nicht zu beanstanden. Allerdings ist fraglich, ob angesichts der vom Sachverständigen vorgenommenen Summierung aller Werte der Schluss zulässig ist, dass auch eine Einzelbewertung der Liegenschaften oder aber eine Bewertung der zwei gebildeten Teilmassen zum selben Ergebnis kommen würde.

Zu erwähnen ist in dem Zusammenhang § 143 EO. Nach dessen Abs 3 ist, wenn mehrere Grundbuchkörper eine wirtschaftliche Einheit bilden, zu ermitteln, welchen Wert jeder Grundbuchkörper für sich allein und welchen alle zusammen als wirtschaftliche Einheit haben. Abs 4 leg.cit. sieht bei einem diesfalls offenkundig höheren erzielbaren Erlös die Schätzung einzelner Grundstücke eines Grundbuchkörpers oder die Gruppen von Grundstücken vor. Auch diese – wenn auch den Umfang der Schätzung regelnden – Bestimmung geht davon aus, dass ein für mehrere Grundbuchkörper ermittelter Gesamtschätzwert mit der Summe der Schätzwerte für die einzelnen Teile keineswegs ident sein muss; auch das Werteverhältnis zueinander wird wohl vielfach davon abhängig sein, ob eine gegebene wirtschaftliche Einheit bestehen bleibt oder nicht, so etwa wenn bei einer Trennung – beispielsweise - Wegerechte über ein „fremdes“ Grundstück erwirkt werden müssten oder – wie hier – auf einzelnen Grundstücken liegenschaftsübergreifende Bebauungen bestehen.

4.4. Zur Schaffung der notwendigen Grundlagen für die Bildung zweier Verteilungsmassen nach den unter Punkt 3.3. dieser Entscheidung dargestellten Grundsätzen wäre es daher erforderlich gewesen, den Sachverständigen ergänzend mit der Ermittlung der (wenn nicht anders möglich: ungefähren) Verkehrswerte (allenfalls unter Angabe einer Bandbreite) der Liegenschaften EZ E*, F* und G* (Verteilungsmasse A) einerseits und der Liegenschaften EZ H* und I* (Verteilungsmasse B) andererseits zu beauftragen und den Sachverständigen - alternativ - dazu zu befragen, ob die von ihm bereits ermittelten Bodenwerte und Rohertragswerte der einzelnen Grundstücke (S 78f des Gutachtens) dem verhältnismäßigen Teil des Gesamtschätzwerts entsprechen.

Sofern eine nähere Konkretisierung der einzelnen Schätzwerte durch den Sachverständigen – trotz (bisher unterlassener) ausdrücklicher Befragung hierzu – nicht möglich sein sollte, kommt die Anwendung des § 273 ZPO (Festsetzung nach freier Überzeugung) in Betracht; die bisherigen und allenfalls noch abzugebenden gutachterlichen Ausführungen können hierfür eine Entscheidungshilfe geben (vgl 5 Ob 115/75).

Ohne diese Sachverhaltsergänzung ist eine Beurteilung, ob die Verteilungsgrundsätze nach §§ 215ff EO eingehalten wurden, nicht abschließend möglich.

5. Da sich durch allfällige weitere Sachverständigengebühren auch noch Änderungen der nicht explizit bekämpften Zuweisungen ergeben können, war die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses in seinem gesamten Umfang unumgänglich.

6.Die Kostenentscheidung beruht auf § 254 Abs 1 Z 1 IO. Im Insolvenzverfahren findet grundsätzlich kein Kostenersatz statt, dies gilt auch für das Rechtsmittelverfahren ( Pesendorfer in KLS 2§ 254 IO Rz 2 mwN; RS0065227 [insb T1]).

7.Der Rekurs an den Obersten Gerichtshof war gemäß § 527 Abs 2 ZPO (iVm § 252 IO) zuzulassen, weil – soweit ersichtlich – keine höchstgerichtliche Rechtsprechung zu der über den Einzelfall hinausgehenden Frage besteht, wie bei der Massenbildung im Verteilungsverfahren (iSv RS0003294) vorzugehen ist, wenn eine exakte Wertermittlung der der Teilmassen zugrunde liegenden Liegenschaftswerte nicht möglich ist, und inwiefern diesbezüglich im Verteilungsverfahren Beweisaufnahmen zur Ergänzung des Sachverhalts geboten sind. Auch zu der von der Rekurswerberin aufgestellten Behauptung, dass in einem solchen Fall die Bildung zweier Verteilungsmassen grundsätzlich nicht stattzufinden habe, liegt keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vor.