Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. Primus als Vorsitzende sowie die Richter des Oberlandesgerichts Dr. Futterknecht, LL.M., BSc, und Dr. Berka in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH , FN **, **, vertreten durch die KWR Karasek Wietrzyk Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die beklagten Parteien 1. B* , **, 2 . C* OEG , **, 3. Ing. D* , **, 4. E* , **, vertreten durch die Schlosser&Partner Rechtsanwälte OG in Wien, 5. Mag. F* , **, vertreten durch Mag. Michael Wirrer, Rechtsanwalt in Wien, 6. G* und 7. H*, beide **, beide vertreten durch Mag. Michael Wirrer, Rechtsanwalt in Wien, 8. I* , **, 9. J*- GmbH , FN **, **, vertreten durch Mag. Michael Wirrer, Rechtsanwalt in Wien, 10. Mag. K* und 11. Dr. Dipl.-Ing. L* beide **, beide vertreten durch Mag. Michael Wirrer, Rechtsanwalt in Wien, 12. M* , **, vertreten durch die Huber Swoboda Oswald Aixberger Rechtsanwälte GmbH in Wien, 13. Mag. N* , **, vertreten durch Mag. Michael Wirrer, Rechtsanwalt in Wien und 14. O* , **, vertreten durch Mag. Michael Wirrer, Rechtsanwalt in Wien, wegen Feststellung des Bestehens nicht verbücherter Dienstbarkeiten (EUR 31.000) über die Berufung der klagenden Partei gegen das Teilurteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 31.3.2025, GZ: **-25, (Berufungsinteresse: EUR 15.500) in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, binnen 14 Tagen der viertbeklagten Partei die mit EUR 1.827,12 (darin EUR 304,52 USt), den fünft-, sechst-, siebent-, neunt-, zehnt-, elft-, dreizehnt- und vierzehntbeklagten Parteien die mit gesamt EUR 2.556,72 (darin EUR 426,12 USt) und der zwölftbeklagten Partei die mit EUR 1.827,12 (darin EUR 304,52 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortungen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 5.000, nicht jedoch EUR 30.000.
Die Revision ist nicht zulässig .
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Gegenstand des Verfahrens ist eine behauptete Bauwegeservitut, die an der (dienenden) EZ **, GB ** zu Gunsten diverser (herrschenden) Liegenschaften bestehen soll.
Zu den Eigentumsverhältnissen:
In der EZ ** befanden sich im Jahr 2001 noch drei Grundstücke: GST-NR **0/1 und **1 sowie **0/3. Alleineigentümerin war die P* HandelsgmbH (in weiterer Folge kurz „P*“). Mit Kaufvertrag vom 8.3.2001 wurden die (später herrschenden) Grundstücke **0/1 und **1 von der P* an ihre Schwesterngesellschaft Q* GmbH (in weiterer Folge kurz „Q*“) verkauft. Durch Abschreibung und diverse Grundstücksteilungen entstanden später aus diesen Grundstücken folgende EZ:
Die Klägerin kaufte diese Liegenschaften von der Q* und ist Alleineigentümerin.
Das (dienende) Grundstück **0/3 verblieb in der EZ **, und es wurde Wohnungseigentum begründet. Mittlerweile sind die Beklagten (und die Klägerin selbst) die Mit- und Wohnungseigentümer dieser Liegenschaft.
Zu den Servituten:
Im Kaufvertrag vom 8.3.2001, mit dem die (herrschenden) Grundstücke **0/1 und **1 von der P* an die Q* verkauft wurden, wurde die Dienstbarkeit des Gehens und des Verlegens von Leitungen vereinbart und später vereinbarungsgemäß verbüchert.
Außerdem wurde zur jetzt strittigen Bauwegeservitut in Punkt NEUNTENS des Vertrages festgehalten:
„Für die Dauer der allfälligen Errichtung von Kleingartenhäusern im Sinne der widmungsgemäßen Bebauungsbestimmungen wird überdies der Käuferseite oder deren Rechtsnachfolgern das Recht eingeräumt, den vorgenannten Weg mit Baugerät zu benützen bzw. Baumittel oder Bauteile mittels eines Kranes über die Liegenschaft bzw. das Haus ** zu transportieren. Bei allfälligen Schäden ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen oder – falls dies nicht möglich ist – der Verkäuferseite in Geld zu ersetzen. Diese Rechte werden ausdrücklich nicht grundbücherlich sichergestellt.“
Im Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 6.6.2001 zwischen der P* und der Q* (betreffend das dienende Grundstück **0/3) lautet Punkt ERSTENS auszugsweise:
„Festgehalten wird, daß die Grundstücke **0/1 [...] und **1 [...] derzeit noch vorgetragen in EZ ** Grundbuch ** von der Verkäuferseite gesondert verkauft wurden und sich demnach die mit diesem Vertrag erworbenen Anteilsrechte nicht auf diese Grundstücke beziehen.
Festgehalten wird weiters, dass im vorzitierten Kaufvertrag eine Dienstbarkeit des Gehens für den oder die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke **0/1 und **1 eingeräumt wurde, welche Dienstbarkeit noch nicht grundbücherlich eingetragen ist und auf dem bestehenden asphaltierten Weg und weiters entlang der östlichen Grenze zum Grundstück **1/4 bzw. **1/9 verläuft. Weiters wurde das grundbücherlich nicht sichergestellte Recht eingeräumt im Falle einer Errichtung von Kleingartenhäusern Baugeräte oder Baumittel über den Weg bzw. die Liegenschaft bei Schadloshaltung zu transportieren.“
Ab Punkt SECHSTENS folgt dann der eigentliche Wohnungseigentumsvertrag, in dem die außerbücherliche Dienstbarkeit keine Erwähnung mehr findet. In der Natur finden sich keine Hinweise darauf, die auf eine Bauwegservitut hindeuten.
Die klagende Partei beabsichtigt, auf den herrschenden Grundstücken zeitnah zu bauen. Sie verfügte bereits über eine aufrechte Baubewilligung und wollte zu bauen beginnen. Einige Miteigentümer untersagten aber die Ausübung unter anderem dieser Servitut (./N). Zwischenzeitig ist die Baubewilligung abgelaufen.
Die Klägerin beantragte - unter anderem und im Berufungsverfahren allein gegenständlich - die Feststellung, dass ihr als Alleineigentümerin der in der Klage näher bezeichneten herrschenden Grundstücke und ihren Rechtsnachfolgern im Eigentum gegenüber den Beklagten als Miteigentümern des dienenden Grundstückes die nicht verbücherte Dienstbarkeit des Bauweges für die allfällige Errichtung von Kleingartenhäusern gemäß Punkt ERSTENS des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags vom 6.6.2001 Beilage ./J (Tagebuchzahl ** des Grundbuchs des BG Döbling) zustehe (Urteilsbegehren Punkt 2.).
Sie brachte vor, die außerbücherliche Dienstbarkeit sei gegenüber den Beklagten wirksam, weil die Beklagten durch ihre jeweiligen Kaufverträge über Miteigentumsanteile der dienenden Liegenschaft bzw den im Grundbuch offengelegten Wohnungseigentumsvertrag, der die Miteigentümer binde, Kenntnis von der außerbücherlichen Dienstbarkeit hätten. Eine Überbindung an die jetzigen Eigentümer werde aus dem Wohnungseigentumsvertrag abgeleitet, weil die Dienstbarkeit dort ersichtlich sei und im darin verwiesenen Kaufvertrag (PA ON 20, Seite 4).
Die 4.-, 5.- bis 7, 9.- bis 11.- , 12.- sowie 13.- und 14.-Beklagten bestritten das Klagebegehren. Sie brachten zusammengefasst vor, es fehle ein Feststellungsinteresse und für eine actio confessoria die notwendige Störung der Servitut.
Die außerbücherliche Servitut sei erloschen. Darüber hinaus würden bloß obligatorische Rechte nicht wie dingliche Rechte automatisch gegen Rechtsnachfolger wirken. Die außerbücherliche Servitut sei jedenfalls nicht auf jeden Beklagten wirksam übertragen worden. Es liege auch keine äußerliche Erkennbarkeit vor. Beim Passus im Wohnungseigentumsvertrag handle es sich nur um eine Wissens- und keine Willenserklärung der damaligen Vertragsparteien. Diese habe für eine Übertragung der gegenständlichen Rechte auf einen Einzelrechtsnachfolger keinerlei Wirkung. Selbst wenn der Passus aber Rechtswirkung entfalten würde, müsse diese dennoch auch auf Rechtsnachfolger wirksam übertragen werden, was eben nicht bei allen Beklagten der Fall sei.
Die historischen Vertragsparteien hätten ausdrücklich und unmissverständlich eine Dienstbarkeit gewählt, die nicht dinglich, sohin nicht gegen jedermann und jeden Rechtsnachfolger, wirken und nicht im Grundbuch eingetragen werden sollte.
Die übrigen Beklagten beteiligten sich nicht am Verfahren, sind aber als einheitliche Streitpartei dem Verfahren weiterhin beizuziehen (5 Ob 2309/96).
Mit dem angefochtenen Teilurteil wies das Erstgericht jenes Feststellungsbegehren (1.) ab. Die Kostenentscheidung behielt es der Endentscheidung vor (2.).
Es ging von dem auf den Seiten 4 bis 8 des Urteils festgestellten Sachverhalt aus, der eingangs gekürzt wiedergegeben ist. Es bejahte ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Servitut im Falle ihres Bestehens und führte aus, dass vertraglich eingeräumte Dienstbarkeiten, die nicht verbüchert worden seien, grundsätzlich nur obligatorisch wirken würden. Die Rechtsprechung gehe allerdings davon aus, dass der Erwerber einer Liegenschaft auch vertraglich eingeräumte Dienstbarkeiten, die noch nicht verbüchert seien, die er aber kenne oder kennen müsse, übernehmen müsse, sofern es nicht nach dem Willen der Parteien bei einem bloß obligatorischen Recht ohne Verbücherung bleiben solle. Dieser Fall liege vor. Die Parteien des Kaufvertrages vom 8.3.2001 hätten schon dem Wortlaut der Vereinbarung nach ausdrücklich keine Verbücherung gewollt. Sie hätten die Rechtswirkungen zwar auf Seiten der berechtigten Partei auch auf mögliche Rechtsnachfolger erstreckt, nicht aber auch auf Seiten der einräumenden Vertragspartei und hätten auch keine Überbindungsverpflichtung vereinbart.
Solange Rechten rein obligatorischer Charakter zukomme, sei es nicht das Problem des Einzelrechtsnachfolgers, zur Begründung seines lastenfreien Rechtserwerbes das negative Publizitätsprinzip des Grundbuchs und seinen dadurch unter Umständen legitimierten (originären) Gutglaubenserwerb bemühen zu müssen. Es sei vielmehr Sache des von derartigen Rechten Begünstigten, eine wirksam erfolgte rechtsgeschäftliche Überbindung der damit verbundenen Verpflichtungen auf den Einzelrechtsnachfolger oder dessen rechtswidriges Verhalten ihm gegenüber darzutun, da der Einzelrechtsnachfolger nur bei Vorliegen einer dieser Voraussetzungen im Ergebnis nicht völlig frei von derartigen Verpflichtungen sein Eigentum erwerben könne.
Die bloß deklarative Erwähnung eines nicht dinglichen, sondern obligatorischen Rechts „im Wohnungseigentumsvertrag“ vermöge eine solche Überbindung nicht zu bewirken.
Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin wegen Aktenwidrigkeit und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das Teilurteil dahin abzuändern, dass dem Klagebegehren stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die 4.-, 5.- bis 7, 9.- bis 11.- , 12.- sowie 13.- und 14.-Beklagten beantragen, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die übrigen Beklagten beteiligten sich nicht am Berufungsverfahren.
Die Klägerin steht auf dem Standpunkt, dass sich der Wohnungseigentumsvertrag vom 6.6.2001 nicht in einen „Kaufvertragsteil“ und einen „Wohnungseigentumsvertragsteil“ unterteilen lasse. Es könne daher bei einem unbefangenen Leser des Wohnungseigentumsvertrags nicht der Eindruck entstehen, es handle sich um zwei verschiedene Verträge, von denen lediglich einer zu übernehmen sei und der andere nicht. Sämtliche Beklagte seien in ihren eigenen Kaufverträgen in den Wohnungseigentumsvertrag eingetreten.
Es habe auch sehr wohl eine Überbindung der Dienstbarkeit an die Beklagten stattgefunden. In den Kaufverträgen der 4.-, 9.-, 10.- und 11.-Beklagten sei ausdrücklich ein Eintritt in den Wohnungseigentumsvertrag mit dem Hinweis, dass dieser den Käufern bekannt sei, festgehalten.
Schließlich sei die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts, die ehemaligen Liegenschaftseigentümer, die P* und die Q*, hätten keine Überbindungsverpflichtung gewollt, unrichtig. Eine Überbindungsverpflichtung sei in Punkt ZEHNTENS des Wohnungseigentumsvertrags ausdrücklich enthalten. Die gegenteilige Ansicht des Erstgerichts sei aktenwidrig.
1. Zur behaupteten Aktenwidrigkeit:
Eine Aktenwidrigkeit ist nur gegeben, wenn Feststellungen auf aktenwidriger Grundlage getroffen werden, das heißt wenn der Inhalt einer Urkunde unrichtig wiedergegeben und infolgedessen ein fehlerhaftes Sachverhaltsbild der rechtlichen Beurteilung unterzogen wurde (RIS-Justiz RS0043347).
Die von der Klägerin behauptete Aktenwidrigkeit liegt damit schon deshalb nicht vor, weil sich das Erstgericht ausdrücklich auf den Kaufvertrag vom 8.3.2001 bezieht (in dem das Bauwegerecht eingeräumt wurde) und nicht auf den von der Klägerin in der Berufung zitierten Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 6.6.2001.
2. Zur Rechtsrüge:
2.1.Wie alle dinglichen Rechte wird eine Servitut durch Titel und Modus erworben. Als Modus zur Begründung der Dienstbarkeit an verbücherten Liegenschaften kommt gemäß § 481 Abs 1 ABGB grundsätzlich nur die Eintragung ins Grundbuch in Betracht (RS0011673 [T3]). Eine (noch) nicht verbücherte Dienstbarkeit bindet nur die Vertragsparteien; sie gewährt einen obligatorischen Anspruch gegen den Besteller auf Einwilligung in die Verbücherung (vgl RS0011653).
2.2.Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Erwerber einer Liegenschaft auch solche vertraglich eingeräumte Dienstbarkeiten, die noch nicht verbüchert wurden, die er aber kannte oder kennen musste, übernehmen muss. In diesem Fall übernimmt der Erwerber die Verpflichtung, an der Verbücherung mitzuwirken (RS0011631).
2.3.Das gilt aber nicht, wenn es nach dem Willen der Parteien bei einem bloß obligatorischen Recht ohne Verbücherung bleiben soll (RS0011631 [T3]). In diesem Fall binden die obligatorischen Wirkungen eines nicht einverleibten Dienstbarkeitsvertrags (unscharf „nicht verbücherte Servitut“, vgl 6 Ob 95/11 f) nach allgemeinen rechtsgeschäftlichen Grundsätzen die Einzelrechtsnachfolger der Vertragsparteien nur dann, wenn sie von diesen übernommen wurden (RS0011673 [T2]).
Ob die Parteien ein obligatorisches Recht oder eine dingliche Servitutseinräumung beabsichtigten, richtet sich nach dem Parteiwillen (10 Ob 13/16h) und ist mittels Urkundenauslegung zu beantworten. Ergibt sich aus der Urkunde kein eindeutiges Bild, greift die Rechtsvermutung des § 479 Satz 2 ABGB ein, wonach im Zweifel eine Servitut ihrem gesetzlichen Typus entsprechend, also als regelmäßige (zu verbüchernde) Grunddienstbarkeit, eingeräumt wurde ( Memmer in Kletečka/Schauer , ABGB-ON 1.05 § 479 Rz 13).
2.4. Im vorliegenden Fall wurde das Bauwegerecht/Nutzungsrecht zur Bauführung zwischen den Parteien (der P* und der Q*) im Kaufvertrag vom 8.3.2001 vereinbart. Dazu wurde in der Vertragsurkunde festgehalten: „ Diese Rechte werden ausdrücklich nicht grundbücherlich sichergestellt“. Einen vom ausdrücklichen Wortlaut abweichenden Parteiwillen hat die Klägerin im Verfahren weder behauptet noch bewiesen (RS0017915 [T7]).
Auf die Ausführungen des Erstgerichts dazu kann verwiesen werden (§ 500a ZPO), der Erstrichter ist zu Recht davon ausgegangen, dass ein bloß obligatorisches Recht ohne Verbücherung vereinbart wurde. Gegen diese Einschätzung richtet sich auch die Berufung nicht. Die Frage nach der Offenkundigkeit des Rechts („kannte oder kennen musste“) stellt sich damit nicht mehr.
2.5. Zu prüfen blieb nur noch, ob die bloß obligatorischen Wirkungen des Nutzungsvertrags von den Einzelrechtsnachfolgern der ursprünglichen Vertragsparteien übernommen wurden. Dass das auf Klagsseite der Fall ist, wurde im Verfahren von den Beklagten nicht bestritten.
Eine Überbindung an die bzw eine Bindung der Beklagten (als Rechtsnachfolger der P*) will die Klägerin aus dem Wohnungseigentumsvertrag vom 6.6.2001 ableiten, in den die Beklagten als Wohnungseigentümer eintraten. Diese Rechtsansicht teilt das Berufungsgericht nicht.
Am Wohnungseigentumsvertrag, mit dem Wohnungseigentum begründet wurde, waren die P* als damalige Alleineigentümerin und Wohnungseigentum-Organisatorin und die Q* als erste weitere Wohnungseigentümerin beteiligt. In diesem Vertrag ist auch der Kauf der Anteile der Q* vereinbart und im Zusammenhang damit wird auf die (im Kaufvertrag vom 8.3.2001) vereinbarten Servituten bzw Nutzungsrechte der herrschenden Grundstücke hingewiesen. Damit ist für die Klägerin aber nichts gewonnen.
Die Vereinbarung des Nutzungsrechts erfolgte nicht im Wohnungseigentumsvertrag vom 6.6.2001, sondern im Kaufvertrag vom 8.3.2001. Damit handelt es sich nicht um eine im Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Regelung mit quasidinglicher Wirkung, die den Einzelrechtsnachfolger auch dann binden soll, wenn die Überbindung nicht ausdrücklich in nachfolgenden Kaufverträgen erfolgte (vgl 5 Ob 25/24y). Die außerhalb des Wohnungseigentumsvertrags erteilte Zustimmung bzw getroffene Vereinbarung bindet daher die Beklagten auch als Parteien des Wohnungseigentumsvertrags nicht automatisch. Sie kann allenfalls Bedeutung für die Frage der Offenkundigkeit/Gutgläubigkeit haben, die im konkreten Fall aber nicht relevant ist (siehe vorher Punkt 2.4.).
2.6. Eine rechtsgeschäftliche Überbindung ist aus diesem bloßen Verweis nicht abzuleiten. Von der Rechtsprechung wird etwa die Vereinbarung, einen Miteigentumsanteil „ mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen ihn sein Vorgänger besessen und benutzt hat“, zu übernehmen, als ausreichend angesehen, wenn die Überbindung Verpflichtungen betrifft, die unmittelbar mit der Nutzung der veräußerten Liegenschaft oder des veräußerten Liegenschaftsanteils zusammenhängen (5 Ob 15/24b, RS0013619). Die Überbindung hätte von der aus dem Kaufvertrag vom 8.3.2001 ursprünglich verpflichteten Alleineigentümerin P* auf alle nachfolgenden Wohnungseigentümer erfolgen müssen. Dass die einzelnen Kaufverträge aller Beklagten (und ihrer allfälligen Rechtsvorgänger) eine solche oder ähnliche Regelung enthalten hätten, wurde von der Klägerin nicht behauptet und vom Erstgericht daher auch nicht festgestellt. Mangels ausdrücklicher Überbindung sind die Beklagten daher nicht in die Vereinbarung eingetreten und nicht daran gebunden.
3. Der Berufung war der Erfolg zur Gänze zu versagen.
4.Die Kostenentscheidung im Berufungsverfahren beruht auf den §§ 41, 50 ZPO. Das Erstgericht hat die Kostenentscheidung nach § 52 Abs 4 ZPO der Endentscheidung vorbehalten. Bezieht sich das Rechtsmittelverfahren jedoch – wie hier – nur auf das bereits erlassene Teilurteil als eigenen Anfechtungsgegenstand und wird über diesen im Rechtsmittelverfahren endgültig entschieden, sodass in diesem Verfahrensabschnitt eine vom Ergebnis der Endentscheidung unabhängige Erledigung des Rechtsmittels erfolgt, hat das Berufungsgericht dennoch über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sofort zu entscheiden, sofern das Erstgericht im Teilurteil die Kostenentscheidung nicht nach § 52 Abs 1 und 2 ZPO vorbehalten hat (RS0035972).
5.Der Bewertungsausspruch (§ 500 Abs 2 Z 1 lit b ZPO) folgt der unbedenklichen Bewertung der Klägerin. Die Revision ist mangels erheblicher Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig (RS0042776 [T37]).
Rückverweise
Keine Ergebnisse gefunden
RIS