5Ob15/24b – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Hofrat Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. S*, 2. Ing. A*, 3. U*, 4. E*, 5. Dr. R*, 6. L*, 7. P*, 8. M*, 9. M*, 10. K*, 11. Dr. H*, 12. Mag. G*, 13. DI K*, mit Ausnahme der 5. Klägerin alle vertreten durch Mag. Hannes Pichler, Rechtsanwalt in Schladming, und der Nebenintervenientin auf Seiten der klagenden Parteien D*, gegen die beklagten Parteien 1. A*, 2. Dr. A*, beide vertreten durch Mag. Hannes Fischbacher, Rechtsanwalt in Schladming, wegen Beseitigung, Wiederherstellung und Unterlassung (Streitwert 14.500 EUR), über die Revision der klagenden Parteien (mit Ausnahme der 5. Klägerin, der 10. Klägerin und des 11. Klägers) gegen das Urteil des Landesgerichts Leoben als Berufungsgericht vom 30. November 2023, GZ 1 R 170/23a-35, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Schladming vom 19. Juni 2023, GZ 2 C 49/22t-30, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

I. Die Bezeichnung des Nebenintervenienten auf Seiten der klagenden Parteien wird zur Folge rechtskräftiger Einantwortung berichtigt auf „D*“.

II . D ie Revision wird zurückgewiesen.

Die klagenden Parteien mit Ausnahme der 5. Klägerin, der 10. Klägerin und des 11. Klägers sind zur ungeteilten Hand schuldig, den beklagten Parteien die mit 1.831,30 EUR (darin enthalten 305,22 EUR an Umsatzsteuer) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

[1] Die Streitteile sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Die auf dieser Liegenschaft errichtete Wohnanlage besteht aus 15 Wohnungen und 31 Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge. Von diesen Kfz Abstellplätzen befinden sich 17 in der Tiefgarage und 14 im Freien. Die Beklagten sind die Wohnungseigentümer (Eigentümerpartner) einer Wohnung und von 6 Kfz Abstell-plätzen; 3 von diesen Kfz Abstellplätzen befinden sich im Freien.

[2] Die Wohnanlage wurde im Jahr 2013 errichtet. Der Großteil der aktuellen Wohnungseigentümer haben damals mit der die Wohnungseigentumsanlage errichtenden Bauträgerin jeweils einen Bauträgervertrag abgeschlossen; das gilt für die Beklagten und mit Ausnahme der 2. Klägerin, der 8. Klägerin und des 9. Klägers auch für die Klägerinnen und Kläger. Darin wurde festgehalten: „Für den Fall, dass die Eigentümer diverser Stellplätze im Freien hinkünftig beabsichtigen, diese durch ein Flugdach zu überdachen, erteilen die übrigen Erwerber durch Unterfertigung dieses Vertrags bereits ihre ausdrückliche Zustimmung zu diesen Bauführungen, sodass eine Beschlussfassung im Sinne des jeweiligen gültigen WEG nicht mehr vonnöten ist.“

[3] Die Beklagten ließen im Juni 2015 von einem Bauunternehmen im Bereich ihrer 3 Kfz Abstellplätze im Freien Fundamente für ein solches Flugdach herstellen. Diese 6 Punktfundamente ragten zwischen 40 und 50 cm in den Allgemeingrund der Liegenschaft hinein und waren nach der Asphaltierung des Vorplatzes in der Asphaltdecke für jedermann ersichtlich.

[4] Das Mit- und Wohnungseigentum der damaligen Wohnungseigentumswerber wurde auf Basis mehrerer, im Jahr 2016 zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgeschlossener „Kauf- und Wohnungseigentumsverträge“ eingetragen. In diesen Kauf- und Wohnungseigentumsverträgen findet sich keine Zustimmungserklärung, die mit jener im § 8 letzter Absatz der zwischen der Bauträgerin und den Wohnungseigentumsbewerbern abgeschlossenen Bauträger-verträge vergleichbar ist.

[5] Die 2. Klägerin sowie die 8. Klägerin und der 9. Kläger erwarben ihre Wohnungseigentumsobjekte (eine Wohnung und einen Kfz Abstellplatz) nicht direkt von der Bauträgerin. Die mit ihren jeweiligen Voreigentümern abgeschlossenen Kaufverträge vom 22. 12. 2016 bzw 26. 2. 2016 enthielten jedoch jeweils Klauseln, nach denen sie die jeweiligen Miteigentumsanteile (sinngemäß) mit allen Rechten und Pflichten ihrer Rechtsvorgänger übernehmen.

[6] Im August 2020 ließen die Beklagten im Bereich ihrer Stellplätze im Freien ein Flugdach im Ausmaß von 39,75 m² in Form einer Stahlkonstruktion mit Glasdach errichten, ohne sich zuvor mit den übrigen Wohnungseigentümern abzustimmen. Das dafür (anstelle der ursprünglichen Punktfundamente neu) hergestellte Streifenfundament ragt – mit seiner Oberkante in einer Tiefe von 85 cm unter der Erde – 40 bis 50 cm in die allgemeinen Teile der Liegenschaft hinein. Auf diesem Streifenfundament wurden 5 Betonsockel für 5 senkrechte Stahlträger mit einer Höhe von 4,5 m aufgebracht. Während die Betonsockel ebenfalls in den Allgemeingrund hineinragen, befinden sich die Stahlträger zur Gänze auf der Grundfläche der Kfz Abstellplätze der Beklagten.

[7] Die Kläger begehrten – gestützt auf § 523 ABGB –, die Beklagten zu verpflichten, das Flugdach samt den Fundamenten und den darauf angebrachten Bauelementen zu beseitigen, den Zustand vor Errichtung des Flugdaches wiederherzustellen und künftig entsprechende Baumaßnahmen zu unterlassen.

[8] Die Beklagten beantragten, die Klage abzuweisen. Die Kläger seien im Hinblick auf eine sie bindende Vorwegzustimmung verpflichtet, die Errichtung des Flugdaches zu dulden. Die Beklagten hätten somit weder eigenmächtig noch sonst rechtswidrig gehandelt.

[9] Das Erstgericht gab der Klage statt.

[10] Bei der Errichtung des Flugdaches handle es sich um eine genehmigungbedürftige Maßnahme iSd § 16 Abs 2 WEG. Auf die behauptete Zustimmungserklärung könnten sich die Beklagten aus mehreren Gründen nicht berufen. Die Kläger hätten daher eigenmächtig gehandelt.

[11] Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge und wies die Klage ab. Zusammengefasst ging es davon aus, dass wirksame oder wirksam überbundene Zustimmungen aller Kläger vorlägen oder diese zumindest auf die Geltendmachung von Abwehrrechten verzichtet hätten. Darin liege auch keine iSd § 38 WEG unbillige Beschränkung von Nutzungs- oder Verfügungsrechten der (übrigen) Wohnungseigentümer. Es sprach – nachträglich – aus, dass der Entscheidungsgegenstand 5.000 EUR, nicht aber 30.000 EUR übersteige, und ließ die ordentliche Revision zu. Zu der hier wesentlichen Rechtsfrage der Bindung eines Einzelrechtsnachfolgers an die (schon im Bauträgervertrag erklärte) Zustimmung seines Rechtsvorgängers zur Änderung eines Wohnungseigentumsobjekts gebe es keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs.

[12] Gegen diese Entscheidung des Berufungsgerichts richtet sich die Revision der Kläger mit Ausnahme der 5. Klägerin, der 10. Klägerin und des 11. Klägers. Als Revisionsgründe machen sie die Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens und unrichtige rechtliche Beurteilung geltend. Sie beantragen, das angefochtene Urteil abzuändern und das Urteil des Erstgerichts wiederherzustellen. Hilfsweise stellen sie einen Aufhebungsantrag.

[13] Die Beklagten beantragen in ihrer Revisionsbeantwortung , die Revision zurückzuweisen, in eventu dieser nicht Folge zu geben.

[14] Die Revision ist – entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Zulassungsausspruch des Berufungsgerichts – mangels Notwendigkeit der Lösung einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.

[15] 1. Der Wohnungseigentümer ist zu Änderungen seines Wohnungseigentumsobjekts unter den in § 16 Abs 2 WEG dargestellten Voraussetzungen berechtigt. Schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG) verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitgerichts einzuholen. Tut er das nicht oder setzt er sich über den Widerspruch eines anderen Wohnungseigentümers hinweg, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg mit Eigentumsfreiheitsklage (§ 523 ABGB) in Anspruch genommen werden (RS0083156; RS0005944 [T2]). Dabei ist jeder einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, solche eigenmächtige Eingriffe eines anderen Wohnungseigentümers in das gemeinsame Eigentum mit Eigentumsfreiheitsklage abzuwehren (RS0012137; RS0012112).

[16] 2. Nicht eigenmächtig handelt, wer die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu seinem Änderungsvorhaben eingeholt hat. Diese Zustimmung kann bereits vorweg, also für die Durchführung zu einem späteren Zeitpunkt, erteilt werden; das kann insbesondere aber nicht nur im Wohnungseigentumsvertrag geschehen (vgl 5 Ob 25/24y [Kaufvertrag]; 5 Ob 104/22p; 5 Ob 45/21k [jeweils Wohnungseigentumsvertrag]; 5 Ob 246/18i [Benützungsvereinbarung]).

[17] Der Umfang der Duldungspflicht des zustimmenden Wohnungseigentümers richtet sich (auch) im Fall einer vorweg wirksam erteilten Zustimmung nach der zwischen den Streitteilen getroffenen Vereinbarung. Die erteilte Vorwegzustimmung ist dabei nach den §§ 914 f ABGB auszulegen. Sind einer derartigen Vereinbarung die Grenzen baulicher Veränderungen nicht ausdrücklich zu entnehmen und ergeben sie sich auch nicht aus der dem Erklärungsgegner erkennbaren Absicht des Erklärenden, dann können jene Regeln als Mittel ergänzender Auslegung herangezogen werden, die für die rechtsgestaltende Entscheidung solcher Streitigkeiten unter Mit- und Wohnungseigentümern bestehen. Das gilt insbesondere für die Grundsätze des § 16 Abs 2 WEG (5 Ob 104/22p; RS0083047; vgl auch RS0083017).

[18] Wie Parteienerklärungen im Einzelfall aufzufassen sind, ob eine solche inhaltlich ausreichend bestimmt ist und ob in ihr ein endgültiger Bindungswille zum Ausdruck kommt, ist jeweils nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen und wirft daher in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO auf (5 Ob 203/18s mwN). Das gilt auch für die Zustimmungserklärung eines Wohnungseigentümers zu beabsichtigten baulichen Maßnahmen, insbesondere für die Auslegung ihres Umfangs (5 Ob 104/22p; 5 Ob 45/21k; RS0083047 [T1]; RS0083017 [T1]) und dessen Ermittlung durch ergänzende Vertragsauslegung (RS0042936 [T41]; RS0044358 [T41]). Diese Auslegung könnte nur dann eine erhebliche Rechtsfrage aufwerfen, wenn dem Berufungsgericht eine auffallende Fehlbeurteilung unterlaufen wäre (RS0042936; RS0042776).

[19] 3. Eine solche aus Gründen der Rechtssicherheit ausnahmsweise aufzugreifende Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts zeigt die Revision nicht auf.

[20] Nach der ausführlich begründeten Auffassung des Berufungsgerichts sei die in den einzelnen Bauträgerverträgen enthaltene Zustimmungserklärung nicht nur ausreichend bestimmt und für die Erwerber und späteren Wohnungseigentümer bindend, sondern umfasse mangels Beschränkung auf eine bestimmte Art der Ausführung vor allem auch das von den Beklagten konkret ausgeführte Flugdach. Da die Wohnungseigentümer den Rahmen, innerhalb dessen der einzelne Wohnungseigentümer Änderungen vornehmen darf, als Ausfluss ihrer Privatautonomie auch entsprechend weit fassen können, ist dies nicht schon grundsätzlich zu beanstanden.

[21] Die Revisionswerber begründen ihre Behauptung, im hier zu beurteilenden Einzelfall habe das Berufungsgericht ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt, zusammengefasst (nur) damit, dass durch die angenommene Vorwegzustimmung zu künftigen Baumaßnahmen auf Allgemeinflächen die zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Bauträgervertrags noch gar nicht existierende Eigentümergemeinschaft belastet worden sei, und die Errichtung des Carports der Beklagten den übrigen Wohnungseigentümern auf Grund von baurechtlichen Vorschriften die Möglichkeit nehme, selbst ein Carport zu errichten. Abgesehen davon, dass beide Argumente, zweiteres jedenfalls im Lichte der weiteren Ausführungen zur Notwendigkeit einer Baubewilligung statt einer bloßen Bauanzeige, nicht nachvollziehbar und/oder nicht überzeugend sind, setzt sich die Revision mit der Argumentation des Berufungsgerichts somit gar nicht näher auseinander. In diesem Punkt ist die Revision daher nicht gesetzmäßig ausgeführt (RS0043603 [T9]; RS0043605).

[22] Analoges gilt für die Verbindlichkeit der in den Bauträgerverträgen enthaltenen Zustimmungserklärung gegenüber den späteren Wohnungseigentümern, die das Berufungsgericht aus dem Rechtsinstitut des Vertrags zugunsten Dritter ableitet. Das einzige Gegenargument der Revisionswerber, die Zustimmung, ein Flugdach unter Nutzung von Allgemeinflächen zu errichten, müsste in Gestalt einer formpflichtigen Benützungsvereinbarung iSd § 17 WEG erteilt werden, verkennt, dass das Änderungsrecht des § 16 Abs 2 WEG auch die Inanspruchnahme allgemeiner Teile erlaubt (vgl jüngst 5 Ob 114/24m).

[23] 4. Der Einzelrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers ist an die (auch außerhalb des Wohnungseigentumsvertrags erteilte) Zustimmungserklärung seines Rechtsvorgängers jedenfalls dann gebunden, wenn ihm diese vertraglich überbunden wurde (vgl 5 Ob 25/24y; 5 Ob 119/20s; 5 Ob 219/16s). Auch dieses (obligatorische) Rechtsverhältnis geht also bei entsprechender Vereinbarung auf den Einzelrechtsnachfolger über (RS0011871). Dabei wird die Vereinbarung, einen Miteigentumsanteil mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen ihn sein Vorgänger besessen und benutzt hat, zu übernehmen, in der Regel als ausreichend angesehen, wenn die Überbindung Verpflichtungen betrifft, die unmittelbar mit der Nutzung der veräußerten Liegenschaft oder des veräußerten Liegenschaftsanteils zusammenhängen (RS0013619 [T3]).

[24] Diese Grundsätze hat der Fachsenat bereits für die Überbindung einer Zustimmungserklärung iSd § 16 Abs 2 WEG für anwendbar erachtet (siehe nur 5 Ob 25/24y). Letztlich ist die Frage der Reichweite der Vereinbarung der Übertragung des Anteils mit allen Rechten und Pflichten des Vorgängers freilich eine solche der Vertragsauslegung im Einzelfall, die daher – von Fällen auffallender Fehlbeurteilung abgesehen (RS0044088) – grundsätzlich keine erhebliche Rechtsfrage aufwirft (5 Ob 25/24y).

[25] Eine solche aus Gründen der Rechtssicherheit ausnahmsweise aufzugreifende Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts zeigt die Revision nicht auf. Deren Ausführungen dazu beschränken sich im Wesentlichen auf die pauschale Behauptung des Gegenteils. Die Kaufverträge der Kläger, die als Einzelrechtsnachfolger der ursprünglichen Erwerber und Wohnungseigentumsbewerber nicht Vertragspartner eines dieser Bauträgerverträge waren, enthalten entsprechende Rechtsnachfolgeklauseln. Die Auslegung des Berufungsgerichts, zu der damit übernommenen Rechtsposition des jeweiligen Vorgängers im Rahmen des Wohnungs- und Miteigentums gehöre auch die Belastung durch eine bereits erteilte Vorwegzustimmung zu Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG ist nicht korrekturbedürftig, zumal die daraus resultierende Duldungspflicht – vergleichbar mit jener im Rahmen einer Benützungsvereinbarung (dazu RS0013619) – unmittelbar mit der Nutzung des erworbenen Miteigentumsobjekts verbunden ist.

[26] 5. Die Revisionswerber bestreiten generell die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Vorwegzustimmung und begründen dies (auch) mit der Bestimmung des § 38 Abs 1 WEG, wonach Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam sind. Diese Schutzbestimmung kann zwar grundsätzlich auch auf in einem mit dem Wohnungseigentumsorganisator abgeschlossenen Bauträgervertrag enthaltene Zustimmungserklärungen und/oder Duldungspflichten im Zusammenhang mit Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG Anwendung finden. Ob eine Vereinbarung nach der Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG rechtsunwirksam ist, kann allerdings immer nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilt werden und wirft daher in der Regel ebenfalls keine Rechtsfrage erheblicher Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO auf (RS0083371 [T6]).

[27] Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die vorliegende Vereinbarung sei in ihrer Genese und in ihrer Wirkungsweise unproblematisch, bedarf keiner Korrektur. § 38 Abs 1 WEG erklärt (nur) unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Aufhebungen und Beschränkungen für unwirksam (RS0075734; RS0083359 [T2]). Verpflichtungen, die ein Wohnungseigentümer auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, dürfen darunter nicht subsumiert werden (RS0083371). Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, dies sei hier schon deshalb der Fall, weil der Änderungsvorbehalt nicht bloß zugunsten des Wohnungseigentumsorganisators oder bloß eines Wohnungseigentümers vereinbart wurde, sondern zugunsten aller und unterschiedslos, ist nicht zu beanstanden.

[28] 6. Die behauptete Mangelhaftigkeit des zweitinstanzlichen Verfahrens liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO). Eine im Verfahren vorgelegte Urkunde, die ihrem Inhalt nach unstrittig ist, kann der Entscheidung des Rechtsmittelgerichts ohne weiteres zugrunde gelegt werden (RS0121557).

[29] 7. Soweit die Revision die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts in Zweifel zieht, ist ihr entgegenzuhalten, dass Fragen der Kostenentscheidung des Verfahrens zweiter Instanz grundsätzlich nicht an den Obersten Gerichtshof herangetragen werden können (§ 528 Abs 2 Z 3 ZPO; RS0044228; RS0044233).

[30] 8. Mangels Notwendigkeit der Lösung einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO war die Revision daher zurückzuweisen.

[31] Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO. Die Beklagten haben auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen (RS0112296).