1R37/25f – OLG Wien Entscheidung

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Weixelbraun als Vorsitzenden, die Richterin Mag. Tscherner und den Kommerzialrat Dr. Seybold in der Rechtssache der klagenden Partei 1. A* B* , **, und 2. C* B* , **, beide **, Deutschland, beide vertreten durch Dr. Georg Haunschmidt, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei D* Ges.m.b.H. , FN **, **, vertreten durch Brenner Klemm Rechtsanwälte in Wien, wegen EUR 38.410,20, über die Berufung der klagenden Parteien gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 10.1.2025, **-20, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die klagenden Parteien sind schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 4.037,04 (darin enthalten EUR 672,84 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung binnen vierzehn Tagen zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die beklagte Immobilienmaklerin wurde im Sommer 2021 von Mag. E* („Verkäuferin“) mit der Vermittlung der in deren Eigentum stehenden Liegenschaft mit der Adresse **, samt dem darauf befindlichen Wohnhaus beauftragt. Die Liegenschaft bestand aus zwei aneinander grenzenden Grundstücken, die laut Grundbuch Flächen von 1.337 m² und 453 m², insgesamt 1.790 m² aufwiesen.

Die Kläger beauftragten die Beklagte mit der Suche nach einer Liegenschaft, auf der sie ihrem Sohn ein Eigenheim verschaffen konnten. Es sollte sich um eine Liegenschaft mit etwa 1.600 m² bis 2.000 m² handeln. Der Sohn der Kläger besichtigte die Liegenschaft der Verkäuferin im August 2021 mit einem Mitarbeiter der Beklagten. Ihm gefiel die Liegenschaft sehr gut. Er wollte sie haben und dort wohnen, was er den Klägern anschließend mitteilte. Daraufhin übermittelte der Mitarbeiter der Beklagten den Klägern das Exposé der Liegenschaft, das er auf Basis der von der Eigentümerin übermittelten Informationen, des Grundbuchstands, des Bauakts und des Flächenwidmungsplans erstellt hatte. Im Exposé war die Grundfläche wie im Grundbuch mit 1.790 m² angegeben. Es verwies außerdem darauf, dass die im Exposé gemachten Angaben aufgrund von Informationen, die vom Eigentümer und von Dritten zur Verfügung gestellt wurden, zusammengestellt worden seien. Außerdem wies die Beklagte darauf hin, dass sie als Doppelmaklerin tätig werde. Der Makler übermittelte den Klägern auch die Grundbuchsauszüge. Im Rahmen einer Besichtigung im September 2021 meinte die Zweitklägerin, die Liegenschaft käme ihr kleiner vor, als im Exposé angegeben. Der Makler verwies darauf, dass dies wegen der vielen Bäume, des vielen Gebüsches und der Böschung täuschen könne. Außerdem verwies er auf das Grundbuch und die darin enthaltenen Flächenangaben. Er erklärte den Klägern nicht, dass die Liegenschaft laut dem Grundbuch nicht im Grenzkataster eingetragen, daher nicht vermessen und die Grenzpunkte noch nicht verbindlich festgelegt waren. Er sagte den Klägern nicht, dass er die Angaben im Grundbuch und im Exposé überprüft hatte. Er sicherte ihnen nicht zu, dass die dortigen Angaben der Wahrheit entsprachen. Die Kläger sagten dem Makler nicht, dass für sie die Liegenschaftsgröße laut Grundbuch und Exposé essentiell war und sie die Liegenschaft nicht kaufen würden, wenn sie tatsächlich nicht so groß gewesen wäre wie dort angegeben. Die Kläger wollten die Liegenschaft unbedingt erwerben und besserten ihr ursprüngliches Kaufanbot, das deutlich unter der Preisvorstellung der Verkäuferin gelegen hatte, nach. Nach dem Erwerb der Liegenschaft ließen die Kläger diese vermessen. Dabei stellte sich heraus, dass die Grundstücksfläche anstatt der im Grundbuch und im Exposé angegebenen 1.790 m² nur 1.677 m², also um 113 m² (6,3%) kleiner war. Die festgestellte Abweichung war für einen Immobilienmakler mit freiem Auge nicht erkennbar. Wären die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages in Kenntnis der tatsächlichen Grundstücksfläche von 1.677 m² gewesen, hätten sie die Liegenschaft dennoch gekauft [F1] . Die Verkäuferin hätte die Liegenschaft in Kenntnis der tatsächlichen Grundstücksfläche zu keinem geringeren Kaufpreis als die von den Klägern bezahlten EUR 390.000 verkauft.

Mit der am 13.5.2024 eingebrachten Mahnklage begehrten die KlägerEUR 38.410,20 samt 4% Zinsen ab 14.5.2024 an Schadenersatz. Die Beklagte habe ihnen den Schaden zu ersetzen, der ihnen im Vertrauen auf die pflichtgemäße Erfüllung des Maklervertrags und die Auskünfte der Beklagten entstanden sei. Die Beklagte hafte für die Größenangabe im Exposé, die falsch gewesen sei. Die Zweitklägerin habe dem Makler gegenüber auch über die Relevanz der Liegenschaftsgröße betont und Bedenken dahin geäußert, dass diese nicht die im Exposé angegebene Größe aufweise. Ein Mitarbeiter der Beklagten habe beschwichtigend darauf verwiesen, dass die Größe im Exposé und im Grundbuch richtig sei, aber nicht darauf hingewiesen, dass er nur ungeprüfte Informationen weitergebe. Dem Mitarbeiter der Beklagten hätte die Abweichung von 113 m² auffallen müssen. Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, die Liegenschaftsgröße zu überprüfen, da die Zweitklägerin diesbezüglich Bedenken geäußert habe und der Beklagten bekannt sein müsse, dass die Größenangaben im Grundbuch nicht verbindlich und oft unrichtig seien. Bei ordnungsgemäßer Aufklärung hätten die Kläger die Liegenschaft nicht erworben, weshalb ihnen gemäß § 3 Abs 4 MaklerG der Ersatz des Vertrauensschaden zustehe. Dieser setze sich aus der entrichteten Grunderwerbssteuer von EUR 13.650, der Grundbuch-Eintragungsgebühr von EUR 4.290, den Notarskosten von EUR 6.430,20 und der Maklerprovision von EUR 14.040 zusammen. In puncto Maklerprovision würden sich die Kläger hilfsweise auf einen Mäßigungsanspruch nach § 3 Abs 4 MaklerG um vier Fünftel, damit um EUR 11.232 stützen.

Die Beklagte bestritt das Klagebegehren und brachte im Wesentlichen vor, sie habe bei den Klägern keinen Schaden verursacht und ihre vertraglichen Pflichten nicht verletzt. Die mit dem Liegenschaftskauf verbundenen Kosten würden keinen Schaden darstellen. Die Kläger würden nämlich nunmehr eine Liegenschaft besitzen, die dem vereinbarten Wert entspreche und keine komplett andere Qualität als die vereinbarte aufweise. Die Beklagte habe die Liegenschaft mit der mitgeteilten Größe laut Grundbuch angepriesen, was gängige Praxis sei. Die Beklagte selbst habe auf diese Informationen vertrauen dürfen. Sie habe keine Anhaltspunkte für ihre Unrichtigkeit gehabt, weshalb die Beklagte diese nicht überprüfen habe müssen. Die behauptete Größenabweichung sei nicht mit freiem Auge erkennbar gewesen. Der Mitarbeiter der Beklagten habe weder eine bestimmte Liegenschaftsgröße noch die Richtigkeit der Angaben laut Grundbuch und Exposé zugesichert, sondern auf das offene Grundbuch und die zur Verfügung gestellten Unterlagen verwiesen. Er habe nicht den Eindruck erweckt, den Wahrheitsgehalt dieser Angaben überprüft zu haben. Die Liegenschaftsgröße sei im Übrigen für die Klägerin nicht relevant gewesen. Die Zweitklägerin habe die geringere Liegenschaftsgröße sogar erkannt und sich in Kenntnis dessen für den Kauf entschieden und sogar auf die Gewährleistung verzichtet.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab und verpflichtete die Kläger zum Kostenersatz.

Über den eingangs dargestellten Sachverhalt hinaus traf es die auf den Seiten 1 und 4 bis 7 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen, auf die verwiesen wird. Rechtlich kam das Erstgericht zum Ergebnis, dass der Immobilienmakler, der zur Weitergabe sämtlicher relevanter Informationen verpflichtet sei, diese nur dann überprüfen müsse, wenn er aufgrund konkreter Umstände den Verdacht haben müsse, dass die ihm mitgeteilten Informationen nicht stimmen. Der Mitarbeiter der Beklagten habe die ihm erteilten Informationen ungeprüft weitergegeben, was nicht zu beanstanden sei, zumal es keine Anhaltspunkte gegeben habe, an deren Richtigkeit zu zweifeln. Die von der Zweitklägerin im Rahmen der Besichtigung geäußerten Bedenken seien kein ausreichender Anlass, um an der Richtigkeit der im Grundbuch angeführten Liegenschaftsgröße zu zweifeln; die geringe Abweichung von der tatsächlichen Liegenschaftsgröße sei auch nicht mit freiem Auge erkennbar gewesen. Außerdem habe der Makler nicht davon ausgehen müssen, dass die Zweitklägerin als Laiin mit freiem Auge eine fundierte Einschätzung der Liegenschaftsgröße abgeben könne. Der Makler habe den Klägern nicht zugesagt, dass er die zur Verfügung gestellten Informationen überprüft habe oder die Angaben im Grundbuch der Wahrheit entsprächen. Es liege daher kein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten des Maklers vor, sodass der Schadenersatzanspruch abzuweisen sei. Da keine Pflichtverletzung vorliege, bestehe auch kein Anspruch auf Mäßigung des Provisionsanspruchs nach § 3 Abs 4 MaklerG.

Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger wegen unrichtiger unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Sie beantragen, dem Klagebegehren stattzugeben, in eventu, das Urteil aufzuheben und die Rechtssache zur ergänzenden Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt .

1. Die Kläger wenden sich in ihrer Beweisrüge gegen die Feststellung ( F1 ), „Wären die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrags in Kenntnis der tatsächlichen Grundstücksfläche von 1.677 m² gewesen, so hätten sie die Liegenschaft dennoch gekauft.“

Stattdessen begehren sie die Feststellung, „Wären die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrags in Kenntnis der tatsächlichen Grundstücksfläche von 1.677 m² gewesen, so hätten sie die Liegenschaft nicht gekauft“.

Die Erstrichterin setzte sich einer ausführlichen und nachvollziehbaren Beweiswürdigung mit den Beweisergebnissen zu diesem Thema auseinander und legte plausibel dar, wieso es nicht zweifelhaft sei, dass für den Kaufentschluss der Kläger nicht die Liegenschaftsgröße laut Grundbuch und Exposé der entscheidende Faktor gewesen und davon auszugehen sei, dass die Kläger die Liegenschaft auch bei Kenntnis der tatsächlichen Größe gekauft hätten:

Aus den Angaben der Kläger, deren Sohn, für den die Kläger die Liegenschaft erwarben, habe die Liegenschaft gut gefallen, wodurch sie sich zum Kauf verleiten hätten lassen, und für den Sohn sei die Liegenschaftsgröße überhaupt nicht relevant gewesen, ergebe sich, dass die Liegenschaftsgröße nicht entscheidend gewesen sei. Außerdem habe die Klägerin die Frage, ob die Kläger dem Makler mitgeteilt hätten, dass sie die Liegenschaft nicht kaufen wollen würden, wenn sie nicht die im Grundbuch und im Exposé angegebene Größe aufweise, auffallend inkonsistent beantwortet. Da die Abweichung von 6,3 % gering sei und dem Sohn der Kläger die Liegenschaft auf Anhieb gefallen habe, sei davon auszugehen, dass die Kläger die Liegenschaft auch bei Kenntnis der tatsächlichen Größe gekauft hätten. In ihrer Würdigung berücksichtigte die Erstrichterin auch die Aussage der Klägerin, sie hätte die Liegenschaft bei Kenntnis der tatsächlichen Größe nicht gekauft.

Mit ihren Berufungsausführungen legen die Kläger nicht nachvollziehbar dar, wieso eher die gewünschte Ersatzfeststellung zu treffen gewesen wäre (vgl Klauser/Kodek, JN ZPO 18§ 467 ZPO E 40/1; RS0041835 [T2]): Aus den Umständen, dass die Zweitklägerin während der Besichtigung Zweifel an der vom Makler angegebenen Grundstücksgröße äußerte, die Kläger nach der Grundstücksgröße fragten und die Kläger sich unter Zeitdruck gesetzt gefühlt haben mögen, lässt sich nicht mit Sicherheit ableiten, dass die Kläger die Liegenschaft in Kenntnis ihrer wahren Größe nicht gekauft hätten.

Das Berufungsgericht übernimmt die bekämpfte Feststellung und legt sie seiner rechtlichen Beurteilung zugrunde (§ 498 Abs 1 ZPO).

2.1 Im Rahmen ihrer Rechtsrüge argumentieren die Kläger, der Mitarbeiter der Beklagten sei verpflichtet gewesen, die Grundstücksgröße zu überprüfen; ihm hätte auffallen müssen, dass die im Exposé angegebene Grundstücksgröße nicht korrekt sei. Da die Klägerin den Mitarbeiter der Beklagten auf die ihrer Ansicht nach zu geringe Größe hingewiesen habe, habe eine konkrete Veranlassung bestanden, an der Richtigkeit der vom Makler eingeholten Informationen zu zweifeln. Der Beklagten sei außerdem vorzuwerfen, dass sie die Kläger nicht darüber aufgeklärt habe, dass die Grundstücksgröße gemäß Exposé oder Grundbuch nicht verbindlich sei und weder selbst die Grundstücksgröße überprüft noch eine weitere Überprüfung durch die Kläger angeraten habe. Aufgrund des rechtswidrigen und schuldhaften Verhaltens der Beklagten hätten die Kläger eine Liegenschaft mit einer zu geringen Größe erworben, was einen Schaden darstelle.

2.2 Vorauszuschicken ist, dass die Kläger in erster Instanz nicht vorgebracht haben, dem Makler wäre vorzuwerfen, dass er die Kläger nicht darüber aufgeklärt habe, dass eine im Grundbuch angegebene Grundstücksgröße aus grundbuchsrechtlicher Sicht nicht verbindlich ist. Der diesbezügliche Vorwurf im Rahmen der Berufung verstößt gegen das Neuerungsverbot.

Darüber hinaus haben die Kläger in erster Instanz explizit vorgebracht (ON 5, S 6), sie würden sich nicht darauf stützen, dass ihr Schaden im Erwerb einer Liegenschaft mit einer geringeren Größe, als vom Makler dargestellt, bestehe. Auch diese Behauptung in der Berufung verstößt gegen das Neuerungsverbot.

2.3 Die Beklagte haftet nicht für eine Verletzung von Pflichten aus dem Maklervertrag:

2.3.1Gemäß § 3 Abs 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Nach Abs 3 leg cit sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Dies gilt auch, wenn der Makler wie hierals Doppelmakler für die Verkäuferin der Liegenschaft und die Kläger als Kaufinteressenten tätig wird (vgl 2 Ob 176/10m [IV. 3.]; 5 Ob 125/19x [2.1.]). Gemäß § 30b Abs 2 KSchG zählen zu den erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach § 3 Abs 3 MaklerG schriftlich zu geben hat, jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Es muss sich um wichtige und entscheidungsrelevante Umstände für den Auftraggeber handeln, die sich aus der konkreten vertraglichen Vereinbarung ergeben können. Des Weiteren sind die Grundsatzinformationen im Zusammenhang mit dem Vermittlungsgegenstand zu erteilen. Auch gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften können von der Informationspflicht des Maklers umfasst sein. Demnach soll der Makler den Verbraucher etwa über die Beschaffenheit des Kaufobjekts und dessen Eignung für die vorgesehene Nutzung informieren, soweit diese Umstände dem Erwerber als Laien nicht erkennbar sind. Der Makler ist Sachverständiger im Sinn des § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen (2 Ob 176/10m [IV. 4.]; RS0109996, 5 Ob 125/19x [2.1.]; 4 Ob 8/02h; vgl Schacherreiter in Kletecka/Schauer, ABGB ON 1.09 § 1299 Rz 84; Gartner/Karandi, MaklerG 3§ 3 Rz 11). Der Makler hat seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen und verletzt seine Pflichten nicht erst dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern bereits, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. Von ihm kann erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen (5 Ob 125/19x [2.2.]; 2 Ob 176/10m [IV. 4.], jeweils mwN).

2.3.2Hat der Makler seine Pflichten gegenüber dem Auftraggeber verletzt, kann bei Vorliegen auch der übrigen Voraussetzungen nach allgemeinen Grundsätzen Schadenersatz verlangt werden. Insofern verweist Satz 1 des § 3 Abs 4 MaklerG nur auf allgemeines Schadenersatzrecht (RS0116638; Limberg in GeKo Wohnrecht II 2§ 3 MaklerG Rz 46).

Unrichtige oder unvollständige Angaben über eine Eigenschaft der vermittelten Kaufsache gewähren dem Geschädigten den Ersatz jenes Schadens, den er im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrags erlitten hat; der Geschädigte ist so zu stellen wie er stünde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wäre (RS0016374; 1 Ob 75/18p [2.1.]; RS0016377 [T4]).

Eine Haftung für Fehlinformationen des Maklers ist aber nur zu bejahen, wenn ihn ein Verschulden trifft; für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten haftet der Makler daher grundsätzlich nicht (RS0112586). Den Makler trifft keine besondere Nachforschungspflicht; wenn für ihn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben. Er ist verpflichtet, sämtliche Informationen über das Geschäft, sowohl die günstigen wie ungünstigen, weiterzugeben, er ist aber nicht verpflichtet, sich über die Wahrheit der ihm zugekommenen Informationen zu vergewissern. Er darf nur nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft. Eine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt, trifft den Makler nicht (RS0112587; 9 Ob 25/24b [27]; 5 Ob 125/19x [2.3.]; 2 Ob 176/10m [IV. 4.].

2.3.3 Aus den Feststellungen ergibt sich, dass die Liegenschaft mit 1.677 m² den Größenvorgaben der Kläger (etwa 1.600 m² bis 2.000 m²) grundsätzlich entsprach. Die vom Makler präsentierte Fläche von 1.790 m² entsprach den Informationen, die die Eigentümerin dem Makler übermittelt hatte, und dem Grundbuchstand. Der Makler sagte den Klägern nicht, dass er die Angaben im Grundbuch und im Exposé überprüft hatte, und sicherte ihnen nicht zu, dass die dortigen Angaben der Wahrheit entsprachen. Die festgestellte Abweichung um 113 m² (6,3 %) war für einen Immobilienmakler mit freiem Auge nicht erkennbar. Nach den oben dargestellten Grundsätzen (←2.3.1) bestand demnach keine Veranlassung, an der Richtigkeit der ihm zur Verfügung stehenden und an die Kläger weitergegebenen Informationen zu zweifeln und eine Überprüfung der Größe vorzunehmen oder den Klägern eine solche anzuraten. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin als Laiin im Rahmen der Besichtigung meinte, ihr käme die Liegenschaft kleiner als im Exposé angegeben vor. Immerhin steht fest, dass die Größenabweichung mit freiem Auge nicht erkennbar war, und der Makler plausibilisierte den laienhaften Eindruck der Klägerin nachvollziehbar damit, dass wegen der vielen Bäume, des Gebüschs und der Böschung der Eindruck über die Grundstücksgröße täuschen könne. Der rein subjektive Eindruck einer Laiin, die als Vertragspartei außerdem Eigeninteressen verfolgt, ist kein hinreichender Anhaltspunkt für den Makler, konkrete Zweifel an der Richtigkeit der ihm zur Verfügung gestellten, mit dem Grundbuchstand übereinstimmenden Informationen zu hegen.

Die behauptete Pflichtverletzung liegt zusammengefasst nicht vor.

2.3.4 Die von den Klägerin zitierte Entscheidung zu 6 Ob 570/95 ist nicht einschlägig: Dort wurde eine Pflichtverletzung der Maklerin angenommen, die eine laienhafte und bedenkliche Informationen der Käuferseite über die Grundstücksdaten weitergegeben hatte, obwohl sie bei der Besichtigung sofort erkannt hatte, dass das Grundstück nicht die angegebene Größe aufwies; die Maklerin schaltete daraufhin ein Verkaufsanbot, das die (bekannt) unrichtigen und irreführenden Informationen enthielt. Im vorliegenden Fall steht gerade nicht fest, dass dem Makler die Unrichtigkeit der im Exposé angegeben Grundstücksgröße bekannt war oder er diese zumindest für bedenklich halten hätte müssen.

2.4Die Klägerinnen legen im Rahmen der Berufung richtig dar, dass der Ersatz des Vertrauensschadens in Betracht kommt, wenn sie die Liegenschaft bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht gekauft hätten (RS0016377 [T11]). Abgesehen davon, dass die Kläger der Beklagten keine Pflichtverletzung und damit kein rechtswidriges Verhalten nachweisen konnten, würde die Geltendmachung des Vertrauensschadens in Form der aufgewendeten Kaufnebenkosten auch an der Kausalität scheitern, steht doch fest, dass die Kläger die Liegenschaft auch bei Kenntnis der wahren Größe gekauft hätten.

2.5Soweit einem Makler ein Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber wegen Verletzung wesentlicher Pflichten nach § 3 Abs 4 Satz 2 MaklerG neben dem Schadenersatzanspruch auch eine Mäßigung des Provisionsanspruchs nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen (RS0111058). Da die Kläger der Beklagten keinen Verstoß gegen ihre Pflichten aus dem Maklervertrag nachweisen konnten, liegen auch die Voraussetzungen für die in eventu begehrte Provisionsminderung im Ausmaß von EUR 11.232 nicht vor.

3.Die Kostenentscheidung im Berufungsverfahren beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.

Da keine Rechtsfrage von der im § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität zu lösen war, ist die ordentliche Revision nicht zuzulassen.