16R142/24f – OLG Wien Entscheidung

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Dr. Sonntag als Vorsitzenden und die Richterinnen des Oberlandesgerichts Mag. Elhenicky und Mag. Janschitz in der Rechtssache der klagenden Partei A* , geboren am **, **, Schweden, vertreten durch Dr. Alexander Hofmann, LL.M., Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei B* Holding GmbH, FN **, **, vertreten durch Dr. Gregor Maderbacher, Rechtsanwalt in Wien, wegen Feststellung der Nichtigkeit eines Kaufvertrags, Ungültigerklärung und Löschung von Grundbuchseintragungen sowie Wiederherstellung des früheren Grundbuchstands (Streitwert: EUR 35.000,--) und Zahlung von EUR 23.225,89 sA (Gesamtstreitwert: EUR 58.225,89), über die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse: EUR 35.000,--) gegen das Teilurteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 23.7.2024, **-21, gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 3.659,40 (darin EUR 609,90 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,--.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Der Kläger ist eingeantworteter Erbe zu 1/9-tel nach seinem verstorbenem Vater C*. Dieser war Eigentümer der Wohnung W 18 der Liegenschaft EZ **, KG **, mit der Adresse ** (in der Folge: Wohnung). Mit Kaufvertrag vom 8.1.2016 (in der Folge: Kaufvertrag I) verkaufte der Vater des Klägers die Wohnung an Mag. D* (in der Folge: Erstkäufer), der sie mit Kaufvertrag vom 20.8.2018 (in der Folge: Kaufvertrag II) an die Beklagte weiterverkaufte.

Der Kläger begehrte die Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags I sowie die Ungültigerklärung der Eintragung der Beklagten als Eigentümerin der genannten Liegenschaftsanteile, weiters die Löschung der Eintragungen der Beklagten und des Erstkäufers als Eigentümer der Liegenschaftsanteile und die Wiederherstellung des Grundbuchsstands, wie er vor der Eintragung des Erstkäufers bestanden habe. Darüber hinaus erhob der Kläger ein Zahlungsbegehren in Höhe von EUR 23.225,89 sA an Benützungsentgelt für die Wohnung im Zeitraum August 2018 bis August 2023, welches nicht Gegenstand des angefochtenen Teilurteils ist. Zur Begründung brachte er - soweit im Berufungsverfahren von Relevanz - vor, sein Vater sei bei Abschluss des Kaufvertrags I nicht mehr geschäftsfähig gewesen sei, der Vertrag sei daher (absolut) nichtig. Demnach habe aber weder der Erstkäufer, der Alleingesellschafter und -geschäftsführer der Beklagten sei, noch die Beklagte wirksam Eigentum erwerben können.

Der Kläger und ein Teil der weiteren Erben nach seinem Vater (E*, F*, G*, H*) seien nach dem Erbteilungsübereinkommen vom 4.1.2022 im Verlassenschaftsverfahren zu ** vor dem Bezirksgericht Josefstadt zur Wahrnehmung der Anfechtungsansprüche hinsichtlich der Wohnungsverkäufe ausschließlich berechtigt. Die genannten Miterben hätten dem Kläger ihre Ansprüche aus dem Erbteilungsübereinkommen abgetreten.

Die Beklagte sei als Scheineigentümerin der Liegenschaftsanteile passiv klagslegitimiert. Der Erstkäufer hätte die Geschäftsunfähigkeit des Vaters des Klägers erkennen müssen. Es sei sogar anzunehmen, dass ihm dessen Geschäftsunfähigkeit bekannt gewesen sei. Dieses Wissen sei der Beklagten, deren alleiniger Geschäftsführer und Gesellschafter der Erstkäufer gewesen sei, zuzurechnen. Daran scheitere ein Gutglaubenserwerb der Beklagten. Unabhängig davon, ob dem Vertragspartner die Geschäftsunfähigkeit aufgefallen sei oder nicht, gehe der Vertrauensschutz des Geschäftsunfähigen dem gutgläubigen Rechtserwerb aber ohnehin vor. Die Beklagte habe daher weder derivativ noch originär Eigentum erlangt. Der Kläger erhebe kein Rechtsgestaltungsbegehren, sondern begehre nur die Löschung der Beklagten als Eigentümerin. Dafür sei die Einbeziehung des Erstkäufers nicht notwendig.

Die Beklagte bestritt, beantragte Klagsabweisung und wendete Unschlüssigkeit und fehlende Aktiv- sowie Passivlegitimation ein. Die Klage sei mehr als drei Jahre nach Beantragung der Einverleibung des Eigentums der Beklagten erhoben worden. Die Beklagte habe gemäß § 63 Abs 2, § 64 GBG jedenfalls gutgläubig Eigentum an den Liegenschaftsanteilen erworben. Auch der Erstkäufer sei bei Abschluss der Kaufverträge gutgläubig gewesen. Er habe keinen Grund zur Annahme gehabt, dass der Vater des Klägers bei Vertragsabschluss oder danach geschäftsunfähig gewesen wäre. Die Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags I sowie die Löschung der Eigentumsrechte könne nur in einem Prozess zwischen dem Kläger und dem Erstkäufer erfolgen. Dieser und die Beklagte hätten als notwendige Streitgenossen (einheitliche Streitpartei) gemeinsam geklagt werden müssen. Ein Erfolg der Klage setze zwingend die Löschung der Eintragung des Eigentums des Erstkäufers voraus, sodass nur beide Eintragungen oder keine gelöscht werden könnten. Bei fehlender Beteiligung eines Streitgenossen am Verfahren müsse es zur Abweisung des Klagebegehrens wegen mangelnder Passivlegitimation kommen.

Der Kläger sei darüber hinaus nicht (allein) aktiv legitimiert, weil mit dem Begehren auf Wiederherstellung der Grundbuchsstand vor Durchführung von TZ ** und im Ergebnis die Herausgabe der Liegenschaftsanteile von einem Dritten an die Erben des Verkäufers und nicht nur an den Kläger und die von ihm vertretene Erbengruppe begehrt werde.

Mit dem angefochtenen Teilurteil wies das Erstgericht das Klagebegehren mit Ausnahme des Zahlungsbegehrens ausgehend von dem zu Beginn der Entscheidung wiedergegebenen, unstrittigen Sachverhalt ab. Rechtlich führte es aus, dass die Feststellung der Nichtigkeit/Unwirksamkeit eines Kaufvertrags sowie der Löschung der Eigentumsrechte nur in einem Prozess zwischen allen Vertragsparteien erfolgen könne, die eine einheitliche Streitpartei im Sinn des § 14 ZPO bildeten. § 63 Abs 1 GBG verlange, dass eine Löschungsklage gegen alle Personen zu überreichen sei, die durch die bestrittene Einverleibung ein bücherliches Recht erlangt oder weitere Einverleibungen oder Vormerkungen darauf erwirkt hätten. Das Begehren des Klägers sei materiell auf die Löschung von zwei Eintragungen gerichtet (der Einverleibung des Eigentums des Erstkäufers sowie des Eigentums der Beklagten). Dies könne nur in einem Verfahren erfolgen, in dem sowohl die Beklagte als auch der Erstkäufer als Parteien beteiligt seien. Das Klagebegehren sei daher wegen Fehlens einer notwendigen Streitgenossenschaft auf Passivseite abzuweisen. Selbst ohne Bezugnahme auf § 63 Abs 1 GBG seien aufgrund der fehlenden Einbeziehung des Erstkäufers unauflösliche Verwicklungen oder Widersprüche, insbesondere die Möglichkeit widersprüchlicher oder einander ausschließender Prozessergebnisse zu erwarten. Außerdem folge schon aus der Natur eines dinglichen Anspruchs, dass er grundsätzlich nur einheitlich festgestellt werden könne. Ein Erfolg der Klage setze zwingend die Löschung der Eintragung des Eigentums des Erstkäufers voraus, sodass nur beide Eintragungen oder keine gelöscht werden könnten. Würde nur die Beklagte gelöscht, würde der Erstkäufer - ohne dem Verfahren beigezogen worden zu sein - wieder als Eigentümer eingetragen. Mangels Beiziehung des Erstkäufers fehle es der Beklagten daher an der Passivlegitimation.

Gegen dieses Teilurteil richtet sich die Berufung des Klägers wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Teilurteil in klagsstattgebendem Sinn abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt .

1. Der Kläger erhebt ausschließlich eine Rechtsrüge , in der er sich gegen die Auffassung des Erstgerichts wendet, die Beklagte sei nicht passiv legitimiert und hätte nur gemeinsam mit dem Erstkäufer geklagt werden können, weil beide eine notwendige Streitgenossenschaft bzw. einheitliche Streitpartei nach § 14 ZPO bildeten.

2. Der Kläger führt zunächst ins Treffen, dass es sich beim Wurzelmangel des Kaufvertrags I (fehlende Geschäftsfähigkeit) um einen von Amts wegen wahrzunehmenden absoluten Nichtigkeitsgrund handle, auf den sich jedermann berufen könne. Daraus folge, dass die Nichtigkeit des Kaufvertrags I unabhängig davon aufzugreifen sei, ob der Erstkäufer in den Prozess einbezogen werde oder nicht.

Mit dieser Argumentation bezieht sich der Kläger auf die ständige Rechtsprechung, wonach die durch die Geschäftsunfähigkeit des Vertragspartners gemäß § 865 Satz 1 ABGB hervorgerufene absolute Nichtigkeit eines Vertrages nicht nur von den Vertragspartnern oder deren Rechtsnachfolgern, sondern auch von einem nicht am Vertrag beteiligten Dritten geltend gemacht werden kann, wenn er ein rechtliches Interesse an der Nichtigerklärung hat (4 Ob 561/94; RS0014654). Allerdings betrifft diese Rechtsprechung die Frage, wer sich auf eine absolute Nichtigkeit eines Vertrags berufen kann, und damit die Aktivlegitimation. Für die Beurteilung der hier strittigen Frage nach der Passivlegitimation des Beklagten, dh ob die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Vertrags und die Löschungsklage gegen ihn allein gerichtet werden kann, ist die genannte Rechtsprechung aber nicht von Relevanz.

3. Der Kläger beanstandet des weiteren, die vom Erstgericht herangezogene Rechtsprechung sei nicht einschlägig. Der Entscheidung zu 7 Ob 160/08t sei ein Begehren auf Aufhebung eines wegen Wuchers sittenwidrigen Rechtsgeschäfts zugrunde gelegen, über welches mit Rechtsgestaltungsurteil habe abgesprochen werden müssen. Damit sei nicht ein absoluter, sondern ein relativer Nichtigkeitsgrund zu beurteilen gewesen, auf den sich die geschützte Partei berufen müsse. Zu 6 Ob 150/13x sei es um einen einer Doppelveräußerung ähnlichen Fall und eine Vertragsaufhebung infolge Rücktritts wegen Nichterfüllung gegangen. Die (alleinige) Passivlegitimation der dort beklagten bücherlichen Eigentümerin sei verneint worden, weil die Klagsstattgebung zwangsläufig zu einem Wiederaufleben der bücherlichen Eintragung des Vormanns der Beklagten geführt hätte. Auch diese Konstellation liege hier nicht vor, weil mit der Klage nicht bloß die Löschung der Eintragung der Beklagten, sondern die Wiederherstellung des Grundbuchsstands vor der Verbücherung des Kaufvertrags I begehrt werde. Auch wenn die absolute Nichtigkeit des Kaufvertrags I im gegenständlichen Verfahren nur eine Vorfrage darstelle und sie in einem mit dem Erstkäufer geführten Rechtsstreit einheitlich zu lösen wäre, erfordere sie keine einheitliche Streitpartei nach § 14 ZPO. Der Hinweis auf die Entscheidung 7 Ob 293/04w verfange ebenfalls nicht, weil dort dingliche Rechte gegenüber mehreren Miteigentümern hätten festgestellt werden sollen. Hier sei der Erstkäufer an der Wohnung aber nicht mehr dinglich berechtigt. Seine rechtlichen Interessen blieben vom Ergebnis des vorliegenden Rechtsstreits daher unberührt. Zudem sei die Gefahr einer unlösbaren Verwicklung durch verschiedene Entscheidungen schon deshalb auszuschließen, weil sich der Erstkäufer seines Eigentumsrechts an der Wohnung bereits zugunsten der Beklagten begeben habe, nicht mehr bücherlicher Eigentümer der Wohnung sei und nach dem Klagebegehren auch nicht als Eigentümer wieder im Grundbuch eingetragen werden solle. Allfällige rechtliche Interessen des Erstkäufers an einem Obsiegen der Beklagten zur Vermeidung von Gewährleistungsfolgen blieben ihm durch die Möglichkeit gewahrt, am Rechtsstreit auf der Seite der Beklagten als Nebenintervenient beizutreten.

4. Eine einheitliche Streitpartei (notwendige Streitgenossenschaft) im Sinn des § 14 ZPO ist dann gegeben, wenn die Gemeinschaftlichkeit der rechtserzeugenden Tatsachen zwangsläufig – nämlich kraft der Beschaffenheit des streitigen Rechtsverhältnisses („anspruchsgebunden“) oder kraft gesetzlicher Vorschrift („wirkungsgebunden“) – zu einer Einheitlichkeit der Entscheidung führen muss (6 Ob 108/22h; RS0035496). Sie ist jedenfalls anzunehmen, wenn für sämtliche Streitgenossen aus der Einheitlichkeit des rechtserzeugenden Sachverhalts ein allen Streitgenossen gemeinsames Begehren abgeleitet wird oder wenn das allen Streitgenossen gemeinschaftliche Rechtsverhältnis seiner Natur nach nur gegen alle oder für alle einheitlich festgestellt oder gestaltet werden kann (RS0035409). Im Zweifel liegt eine einheitliche Streitpartei vor und führt zur Klagsabweisung, wenn wegen Nichterfassung aller Beteiligten die Gefahr unlösbarer Verwicklungen durch divergierende Einzelentscheidungen besteht (RS0035496 [T6, T7, T13]; RS0035479).

Bei dinglichen Ansprüchen folgt aus der Natur des Anspruchs, dass sie nur einheitlich festgestellt werden können (RS0035496 [T2]).

Im Rechtsstreit um die Feststellung der Nichtigkeit eines Vertrags bilden sämtliche Vertragsparteien eine notwendige Streitgenossenschaft, sodass in einem solchen Fall alle Vertragspartner auf der Beklagtenseite Parteistellung einnehmen müssen (RS0083003; 7 Ob 160/08t). Dass einzelne der Beteiligten des Vertrags dem Verfahren als Nebenintervenienten beigetreten sind, reicht nicht aus (RS0083003 [T1]).

Die Löschungsklage steht dem im Grundbuch bereits Eingetragenen gegen denjenigen zu, durch dessen nachfolgende, jedoch auf einem materiell unwirksamen Titel beruhende Eintragung er aus dem Grundbuch verdrängt bzw sein Recht belastet wurde ( Kodek in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 61 GBG Rz 3). Das Begehren der Löschungsklage ist auf Unwirksamerklärung und Löschung der bekämpften bücherlichen Eintragung zu richten (RS0037465 [T2]). Die Löschung der Einverleibung des Eigentumsrechts des zu Unrecht eingetragenen bücherlichen Nachmannes aufgrund des Erfolgs der Löschungsklage des bücherlichen Vormannes führt nicht zur Eigentümerlosigkeit der Liegenschaft; vielmehr versteht es sich von selbst, dass die Löschung der Eigentumseinverleibung des bücherlichen Nachmannes in einem solchen Fall die Wiedereintragung des bücherlichen Vormannes als Eigentümer nach sich zieht (RS0108585). Nach der Löschung aufgrund eines klagestattgebenden Urteils lebt nämlich die zu Unrecht verdrängt gewesene Eintragung von selbst mit Wirkung ex tunc wieder auf (3 Ob 32/13x).

Als Beklagter ist mit Löschungsklage derjenige in Anspruch zu nehmen, der mit der strittigen Eintragung unmittelbar Eigentümer oder Berechtigter geworden ist, oder dessen Gesamtrechtsnachfolger. Ein gutgläubiger Einzelrechtsnachfolger kann nur dann mit Erfolg geklagt werden, wenn der Kläger nach § 63 GBG vorgegangen ist ( Kodek aaO Rz 13).

Nach § 63 Abs 1 GBG hat derjenige, der eine Einverleibung auch gegen dritte Personen als ungültig bestreiten will, die Klage auf Löschung gegen alle Personen zu überreichen, die durch die bestrittene Einverleibung ein bücherliches Recht erlangt oder weitere Einverleibungen oder Vormerkungen darauf erwirkt haben. Daraus hat der OGH zu 6 Ob 621/93 für den Fall des Doppelverkaufs einer Liegenschaft abgeleitet, dass der klagende Erstkäufer sich nicht darauf beschränken dürfe, die Einwilligung in die Löschung des Zweitkäufers zu verlangen, weil die Löschung das Wiederaufleben des bücherlichen Eigentumsrechtes der Verkäuferin bedeute. Niemandem dürfe aber gegen seinen Willen in einem Verfahren, an dem er nicht beteiligt ist, eine Rechtszuständigkeit aufgedrängt werden. Der Kläger hätte sein Hauptbegehren daher gegen den Zweitkäufer und die Verkäuferin als notwendige Streitgenossen zu richten gehabt; dem Begehren allein gegen den Zweitkäufer fehle die Sachlegitimation. Zu 6 Ob 150/13x hat der OGH daraus wieder abgeleitet, dass die Löschungsklage abzuweisen ist, wenn sie dazu führen würde, dass ein am Prozess nicht beteiligter Dritter ohne sein Einverständnis wieder bücherliche Rechte erlangte ( Kodek aaO Rz 13/1).

5. In Anwendung dieser Grundsätze ist die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags I und schon deshalb auch gegen den Erstkäufer zu richten, weil dieser und nicht die Beklagte Vertragspartei dieses (strittigen) Kaufvertrags war.

Die Klage auf Löschung der Eigentumsrechte der Beklagten und in Folge des Erstkäufers richtet sich gegen die Beklagte als Einzelrechtsnachfolgerin des Erstkäufers; sie erfordert damit, dass der Kläger gem. § 63 Abs 1 GBG vorgeht, dh die Löschungsklage gegen alle Personen überreicht, die durch die bestrittene Einverleibung ein bücherliches Recht erlangt oder eine weitere Einverleibung darauf erwirkt haben, das sind hier aber der Erstkäufer, der aufgrund des Kaufvertrags I als Eigentümer einverleibt wurde, sowie die Beklagte, die aufgrund des Kaufvertrags II Eigentümerin wurde.

Anders als in der Entscheidung 6 Ob 150/13x würde die Klagsstattgebung zwar nicht dazu führen, dass dem Erstkäufer eine Rechtszuständigkeit in einem Verfahren, an dem er nicht beteiligt ist, aufgedrängt wird. Ergebnis eines klagsstattgebenden Urteils wäre im vorliegenden Fall aber die Löschung der Einverleibung der Eigentumsrechte der Beklagten und der dadurch wiederauflebenden Eigentumsrechte des Erstkäufers, sodass dem am Prozess nicht beteiligten Erstkäufer ohne sein Einverständnis und ohne Wahrung seines rechtlichen Gehörs bücherliche Rechte aberkannt würden. Davon, dass sein rechtliches Interesse vom Verfahren nicht berührt sei, wie der Kläger in der Berufung meint, kann daher keine Rede sein. Vor allem käme es aber durch ein klagsstattgebendes Urteil nur gegen die Beklagte zu den in der Rechtsprechung als für die Annahme einer notwendigen Streitgenossenschaft entscheidend erachteten Gefahr unlösbarer Verwicklungen durch divergierende Einzelentscheidungen bei Rückabwicklung der Kaufverträge I und II. Dieser Gefahr kann allein durch die Möglichkeit, dem Verfahren als Nebenintervenient beizutreten, nicht begegnet werden.

Der Kläger hätte – wie das Erstgericht ganz richtig erkannt hat – sein Begehren auf Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags I ebenso wie die Löschungsklage daher gegen die Beklagte und die Erstkäuferin als notwendige Streitgenossen iSd § 14 ZPO zu richten gehabt, sodass das nur gegen die Beklagte gerichtete Begehren wegen fehlender Passivlegitimation zutreffend abgewiesen wurde.

Der unberechtigten Berufung war somit ein Erfolg zu versagen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO. Kosten für die Berufungsbeantwortung waren nicht - wie verzeichnet – auf Grundlage eines Streitwerts von EUR 58.225,89, sondern nur auf Grundlage des Berufungsinteresses von EUR 35.000,-- zuzuerkennen.

Der Ausspruch über den Wert des Entscheidungsgegenstandes beruht auf § 500 Abs 2 Z 1 lit b ZPO. Die Bewertung des Klägers ist unbedenklich. Eine getrennte Bewertung des Begehrens hat wegen des tatsächlichen und rechtlichen Zusammenhangs nicht stattzufinden.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig. Die Frage, ob eine notwendige Streitgenossenschaft vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen (stRsp, ua 6 Ob 108/22h). Damit war eine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO von über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung aber nicht zu beantworten.